1. No category

5
BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Soltorpet 40, Klingsta Gård 19, Klingsta, Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Sebastian Tagebjer
Catarina Tagebjer
Uppdragsgivare
Sebastian Tagebjer
Närvarande vid
besiktningen
Sebastian Tagebjer
Anna Alteg, kort del av tiden
Besiktningsman
Mikael Sivertsson
Besiktningsdag /
uppdragsnummer
Måndag 2015-09-14 / 2015 - 0174
Väderlek
Växlande ca 18° C
Byggnaden
1½-plans villa med källardel uppförd 1827
Övriga byggnader
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund
Grundkonstruktion
Grundmurar
Bjälklag
Stomme
Fasad
Yttertak
Uppvärmning
Ventilation
Berg (bedömt)
Torpargrund, murar till berg
Sten, tegel
Trä
Timmer, trä
Puts
Plåt
Vattenburen. Bergvärme
Mekanisk frånluft
6
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna
handlingar
- Planritningar tillhandahölls.
Säljares
upplysningar,
uppgifterna har ej
kontrollerats
- Byggnaden är genomgripande renoverad invändigt i
bostadsplanen år 2003.
- Inga problem föreligger med elsystemet.
- Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar.
- VA-serviser (vatten- och avloppsledning från byggnad till
förbindelsepunkt) är utbytta år 2003.
- Inga problem föreligger med värmesystemet.
- Det finns vattenburen golvvärme i byggnadens båda
bostadsplan.
- Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i
byggnaden.
- Radonmätning är ej utförd.
- Provtryckning av öppen spis med tillhörande rökgång ska
utföras tisdag 2015-09-15.
- Sockeln är målad år 2015.
- Del av grunden är omisolerad år 2003.
- Fasaden är ilagad och målad år 2003.
- Fönster är renoverade alternativt utbytta år 2003. Den inre
fönsterrutan är isolerglasruta i samtliga fönster i
bostadsplanen.
- Yttertaket är renoverat ned till ståndrännor år 2009. Tornen
och nedre del av yttertaket är äldre.
- Fastigheten har andel i gemensamhetsanläggningar.
Samfällighetsavgift utgår.
7
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring
byggnad
- Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet
intill husgrunden.
- Lokalt bör marken sänkas vid torpargrundsventil på entrésida.
Hussockel m m
- Sockeln är putsad.
- Det noterades en del små sprickor.
- Sockeln är enligt uppgift målad år 2015.
- Betongtrappa på baksida ansluter mot byggnaden och saknar
delvis skyddande tak vilket innebär risk för fuktsugning till
anslutande konstruktionsdelar.
- En del putsskavanker i trappa på baksida.
- Platonmatta saknar täcklist.
Fasad
- Byggnaden saknar gavelutsprång vilket innebär att fasader
och fönster blir mer utsatta för väder och vind. Ett gott
underhåll är extra viktigt.
- Fasaden är putsad och har endast stickprovskontrollerats.
- Fasaden är enligt uppgift ilagad och målad år 2003.
- Det noterades en del sprickor och lokal bomputs.
- Slätputspartier är enligt uppgift målade år 2015.
- Inga speciella noteringar.
8
Fönster
- Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är kopplade tvåglas.
- Fönster är enligt uppgift renoverade eller nyinstallerade
år 2003.
- Fönstrens inre fönsterruta är enligt uppgift en isolerglasruta.
- En del målning i begränsad omfattning bör kalkyleras.
- Fönster är i några fall enkelfönster med innanfönster.
- Tornens fönster är enkelfönster.
Yttertak
- Yttertaket är utfört med falsad plåt.
- Större del av yttertaket (ned till ståndrännor) är enligt uppgift
renoverat år 2009.
- Tornens plåttak och taket nedanför ståndrännor är äldre.
- På grund av avsaknad av stege på yttertaket har besiktning
endast utförts från marknivå. Det bedöms troligt att sotare
kommer att utfärda föreläggande att takstege och glidskydd
vid takfot måste anordnas.
- Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är
ca 50 - 60 år.
- Det noterades färgflagning och delvis rost på tornens plåttak.
Målning av tornens plåttak bör utföras.
- Plåttak ovan trappa på baksida är äldre och lokalt
sönderrostat. Lokal åtgärd av plåttaket bör kalkyleras.
Förråd i två av
tornen
- Det noterades en del putsskador.
- Tornen har stomme av tegel.
9
INVÄNDIGT
Torpargrund
- Grundläggningen är delvis utomhusventilerad torpargrund.
Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är
riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt–,
mögel- och rötskador).
Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex
misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen.
Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är
riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt
klimat blir temperaturskillnader över året mellan
utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra
kondensbildning t ex när varmare luft tränger in i utrymmet
och kyls ned.
Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av
året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet
utifrån.
Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden
samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material
(trä m m).
Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en
krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av
grundmurar samt installation av avfuktare.
- Torpargrunden är ej besiktningsbar. Enligt uppgift har
bottenbjälklaget renoverats / kontrollerats i samband med
installation av vattenburen golvvärme i hela bottenvåningen
år 2003.
Källare
Allmänt
- Det noterades sprickor i betonggolven vilket är vanligt
förekommande i äldre byggnader.
- Fuktisolering av grundmurar är enligt uppgift delvis förnyad
år 2003.
Förråd
- Förrådet belamrat och endast delvis besiktningsbart.
Besiktning ingår i köparens undersökningsplikt.
- Det noterades att golvbrunnen är modern och av plast.
10
Pannutrymme
- Bergvärmeanläggning (bergvärmepump och separat
varmvattenberedare) är enligt uppgift från år 2003.
- Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet.
- Evakueringsledning från värmesystemet rekommenderas
förlängas till golvbrunnen.
- Golvbrunnen är modern och av plast vilket är positivt.
Bottenvåning
Allmänt
- Det finns enligt uppgift vattenburen golvvärme i hela
våningsplanet.
Entré
- Travertinplattor på golv.
- Några små sprickor noterades.
- Mindre sprickor i entrédörrar vid gångjärnsinfästning.
Hall
- Golvvärmefördelare är placerad i utrymmet.
- Det finns inte slitsbotten, tätskikt eller skvallerrör för
golvvärmefördelaren. Detta var dock inget krav år 2003.
- Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet.
- Frånluftsfläkten styrs via vred i utrymmet.
Vardagsrum
- Det finns enligt uppgift innanfönster till de halvmåneformade
fönstren på gavel.
- Spricka i en Travertinplatta framför öppna spisen.
Kök
- Köket är enligt uppgift renoverat / inrett år 2003.
- Droppskyddsbricka finns ej under diskmaskin.
- Droppskyddsbricka finns ej under kyl-/frysskåp.
Allrum / matrum
- Inga speciella noteringar.
11
Arbetsrum
- Inga speciella noteringar.
Sällskapsrum
- Inga speciella noteringar.
Duschrum
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat / inrett av hantverkare
år 2003.
- Skifferplattor på golv och skifferplattor (duschplats) eller
målade väggar.
- Med hänsyn till renoverings- / inredningsåret bör man kunna
förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och
fuktspärrar bakom väggplattor.
- Väggar och tak är enligt uppgift målade med våtrumsfärg
vilket är korrekt.
- Wc-stolens inbyggda vattencistern saknar skvallerrör vilket
var ett godkänt utförande år 2003.
- Det noterades klämring i den moderna golvbrunnen vilket är
korrekt. På grund av klinkerramens utförande kan förekomst
av golvbrunnsmanschett ej fastställas. Enligt uppgift finns det
golvbrunnsmanschett i anslutning till golvbrunnen.
- Golvbrunnen är placerad närmare vägg än gällande regler
vilket kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens
omfattning.
- Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara acceptabel i
duschplats men lite vatten kan bli stående på golv på några
ställen efter duschning.
Övervåning
Allmänt
- Enligt uppgift finns det vattenburen golvvärme i hela
våningsplanet.
Allrum
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 1
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 2
- Inga speciella noteringar.
12
Tvättstuga
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat / inrett av hantverkare
år 2003.
- Sjöstensplattor på golv och kakel på väggar.
- Sjöstensplattor är ej fogade vid dörröppning.
- Med hänsyn till renoverings- / inredningsåret bör man kunna
förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och
fuktspärrar bakom väggplattor.
- Det finns ingen golvbrunn i utrymmet vilket är olämpligt och
kan eventuellt innebära inskränkning i hem- och
villaförsäkringens omfattning.
- Golvvärmefördelare och vattenrörsfördelare finns i utrymmet.
- Golvvärmefördelare och vattenrörsfördelare saknar
slitsbotten, tätskikt och skvallerrör vilket dock inte var ett krav
år 2003.
- Tvättmaskin och torktumlare är enligt uppgift från år 2015.
Badrum
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat / inrett av hantverkare
år 2003.
- Kalkstensplattor på golv och kalkstensplattor eller målade
väggar.
- Kalkstensplattor på golv och väggar har enligt uppgift
monterats på ursprungliga Travertinplattor ca år 2013.
- Med hänsyn till renoverings / inredningsåret bör man kunna
förutsätta att det finns tätskikt under golvplattor och
fuktspärrar bakom väggplattor.
- Wc-stolens inbyggda vattencistern saknar skvallerrör vilket
var ett godkänt utförande år 2003.
- Det noterades klämring i de båda golvbrunnarna vilket är
korrekt. På grund av putskant i duschplatsens golvbrunn och
att golvbrunnen under badkaret ej är åtkomlig för besiktning
annat än på håll kan förekomst av golvbrunnsmanschett i
golvbrunnarna ej okulärt fastställas. Enligt uppgift finns det
golvbrunnsmanschett i golvbrunnarna vilket är korrekt.
- Det noterades golvlutning mot golvbrunnarna vilket är korrekt.
13
Sovrum 3
- Dörrarna saknar dörrvred.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Klädkammare
- Inga speciella noteringar.
Vind
- Byggnaden saknar inspekterbart vindsutrymme.
Vindsutrymmet är mycket litet.
- Enligt uppgift finns det luftspalt i takkonstruktionen vilket är
korrekt.
Övrigt
- Det noterades en del lutningar i golv / bjälklag vilket är vanligt
förekommande i äldre byggnader.
RISKANALYS
- Se under torpargrund ovan.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- -----
Solna 2015-09-15
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson