Avregning og utbetaling av renter på klientkonti - Finanstilsynet.no Side 1 av 3 Gå til innhold Forside / Avregning og utbetaling av renter på klientkonti 25.04.2012 Avregning og utbetaling av renter på klientkonti Brev til Privatmegleren AS, 23. april 2012. Privatmegleren AS Thomas Heftyesgate 50 0267 OSLO 23.04.2012 SAKSBEHANDLER: Anne-Kari Tuv DIR.TLF: 22 93 98 04 VÅR REFERANSE: 12/2336 ARKIVKODE: 633.4 DERES REFERANSE: Avregning og utbetaling av renter på klientkonti I nnledning Det vises til Deres epost av 23. februar 2012 hvor det på vegne av eiendomsmeglerkjeden bes om Finanstilsynets tydeliggjøring av de krav som stilles til eiendomsmegler i forbindelse med avregning og utbetaling av renter fra klientkonto. Med hjemmel i lov 29. juni 2007 nr. 73 om eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven) § 3-2 er det i forskrift 23. november 2007 nr. 1318 om eiendomsmegling (eiendomsmeglingsforskriften) §§ 3-8 til 3-13 gitt regler om behandling og bokføring av betrodde midler (klientmidler) og plikt til å gi kjøper og selger oppgjørsoppstilling i den forbindelse. Advokaters klientmidler i forbindelse med eiendomsmeglingsvirksomheten er underlagt samme regulering, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-14. I det følgende omtales oppdragstaker, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-1, som "megler", uavhengig av om eiendomsmeglingsvirksomheten drives i medhold av foretakstillatelse eller advokatbevilling, jf. eiendomsmeglingsloven § 2-1 første ledd. Renter på klientkonto http://www.finanstilsynet.no/no/Artikkelarkiv/Brev/2012/rentebrev-privatmegleren/ 20.08.2015 Avregning og utbetaling av renter på klientkonti - Finanstilsynet.no Side 2 av 3 Klientmidler skal oppbevares på særskilt rentebærende klientkonto, enten en felles klientkonto eller særskilt klientkonti for de enkelte klienter/de enkelte oppdrag, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 første og annet ledd. Etter eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 tredje ledd skal renter på klientkonto i sin helhet godskrives klientene, og utbetales til den som megler til enhver tid besitter klientmidlene på vegne av. Alle innbetalinger til klientkonto inngår i renteberegningsgrunnlaget og det er de reelle transaksjonsdatoer som skal legges til grunn for renteberegningen. Normalt for handler etter avhendingslova anses megler å besitte kjøpesummen på vegne av kjøper frem til bruksovertagelsen. Ved omsetning av bolig under oppføring etter bustadoppføringslova, synes imidlertid skjæringstidspunktet for renteberegningen å være hjemmelsoverføringen, jf. bustadoppføringslova § 46 annet ledd. (Det vises til nærmere drøftelse av denne reguleringen i Finanstilsynets notat Oppgjør av eiendomshandler gjennom mellommann av 16.mars 2011). Rentebeløpet skal fremgå av oppgjørsoppstillingen, som skal sendes kjøper og selger i henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 3-13. Rentene skal avregnes og utbetales ved avslutning av oppdraget. Dersom det opprettes egne klientkonti for hvert oppdrag, vil opptjent rente godskrives kontoen når den avsluttes i forbindelse med utbetaling av sluttoppgjøret. Dersom klientmidlene oppbevares på felles klientkonto, kan megler velge å vente med renteutbetalingen til disse er godskrevet klientkontoen (kapitalisert). Hvor ofte rentene kapitaliseres beror på kontoavtalen mellom megler og banken, og er ikke nærmere regulert. Kapitaliserte renter inngår i meglers klientansvar. Det er gjort unntak fra plikten til å avregne og utbetale renter (herunder spesifisere i oppgjørsoppstillingen) rentebeløp som for den enkelte klient i samme oppdrag ikke overstiger et halvt rettsgebyr, p.t. kr. 430,-. Rentebeløp som etter dette unntaket ikke utbetales klienten, vil være meglers egne midler og skal tas ut av klientkontoen i forbindelse med sluttavregningen, tilsvarende som for meglers utlegg og vederlag. "Rentebuffer" på felles klientkonto Hvis megler skal utbetale et opptjent, men ikke kapitalisert rentebeløp til kunden, kan ikke dette belastes de øvrige klienters midler. Selv om megler kan avvente renteutbetalingen til beløpet er godskrevet klientkontoen, har Finanstilsynet inntrykk av at dette likevel i de fleste tilfeller er ønskelig og hensiktsmessig, både av hensyn til kundene og megler. Kundene får da utbetalt rentene samtidig med at sluttoppgjøret foretas, og megler slipper å gjenoppta saksbehandlingen og sende ut ytterlige oppgjørsoppstillinger på et senere tidspunkt. Behovet for effektiv og hensiktsmessig klientmiddelforvaltning er særlig stort i de sentraliserte oppgjørsforetakene/avdelingene. Etter det Finanstilsynet erfarer er det vanlig å ha et beløp bestående av egne driftsmidler på klientkontoen (også kalt rentebuffer), som kan brukes til å utbetale renter til kunden før kapitalisering. Hensikten er å redusere antall frem og tilbakeføringer mellom driftskonto og klientkonto, og dermed redusere det totale antall transaksjoner i oppgjørsprosessen. http://www.finanstilsynet.no/no/Artikkelarkiv/Brev/2012/rentebrev-privatmegleren/ 20.08.2015 Avregning og utbetaling av renter på klientkonti - Finanstilsynet.no Side 3 av 3 Plikten til å holde klientmidlene atskilt fra egne midler, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-9 første ledd, skal primært beskytte klientmidlene i tilfelle kreditorbeslag hos megler. Bestemmelsen begrenser imidlertid også meglers adgang til å oppbevare egne midler på klientkontoen. Dersom det benyttes felles klientkonto, og det skal betales ut renter før de godskrives kontoen, ser Finanstilsynet det som mest hensiktsmessig at renten betales fra meglers driftsbankkonto (eventuelt en egen driftsbankkonto opprettet for dette formål) og bokføres på samme måte som utlegg for øvrig. Dette innebærer at renteutlegget føres på klientens/oppdragets utleggsreskontro, som da vil fremkomme i meglers balanse som kortsiktig fordringer (eventuelt atskilt fra øvrige utlegg som en egen kategori). Når rentene godskrives klientkontoen (hver måned/hvert kvartal/årlig), fordeles det totale rentebeløpet på de enkelte oppdrag og avregnes mot de utlagte rentene. På samme tid skal eventuelle renter som ikke skal utbetales klientene i medhold av eiendomsmeglingsforskriften § 3-10 fjerde ledd siste punktum overføres til meglers driftskonto og inntektsføres i resultatregnskapet. Dersom megler likevel avsetter et beløp på klientkontoen (buffer), må dette være avgrenset til det som er nødvendig for løpende å utbetale opptjent men ikke kapitaliserte renter til kundene. I tillegg er det en grunnleggende forutsetning at megler har oversikt over dette beløpet. Etter Finanstilsynets vurdering vil kravene til avstemming av klientkonti og klientansvar innebære at det i avstemmingsmaterialet som skal settes opp hver måned fremkommer hva som er avsatte driftsmidler på klientkontoen. Finanstilsynet legger til grunn at avsetningen da eventuelt justeres til det nivå som anses nødvendig for å dekke kommende periodes renteutbetalinger. Finanstilsynet viser for øvrig til at meglers rutiner vedrørende bokføring og kontroll med klientrenter inngår i revisors kontroll av klientmiddelbehandlingen. I tillegg vil Finanstilsynet følge opp dette i forbindelse med meglerforetakenes rapportering og ved stedlig tilsyn. For Finanstilsynet Wilhelm Mohn Grøstad seksjonssjef Anne-Kari Tuv tilsynsrådgiver Fant du det du lette etter? Ja Nei Hv a l et t e du et t er ? Send tilbakemelding http://www.finanstilsynet.no/no/Artikkelarkiv/Brev/2012/rentebrev-privatmegleren/ 20.08.2015