NOTAT Til: Hallingdal Hytteservice AS Fra: Garmann, Mitchell & Co Advokatfirma DA Kopi: - Dato: 9. mars 2015 AD FELLESUTGIFTER I SAMEIET BERGSJØ 1 OVERSIKT OG PROBLEMSTILLING Inneværende notat er utarbeidet på oppdrag fra Hallingdal Hytteservice AS for å utrede en problemstilling knyttet til fordeling av felleskostnader i Sameiet Bergsjø Høyfjellsleiligheter ("Sameiet"). Notatet er utarbeidet med grunnlag i relevante regler i eierseksjonsloven ("esl.") og ellers på bakgrunn av opplysninger og dokumentasjon mottatt fra oppdragsgiver, derunder Sameiets gjeldende vedtekter. Sameiet består av 117 seksjoner. Totalt 31 seksjoner ("Råbyggseksjonene") er såkalte råbygg, hvilket betyr at det kun er seksjonenes ytre skall av vegger og tak som er fullført. Råbyggseksjonene er eiet av Hallingdal Hytteservice AS ("HH"), er uten interiør, og det må utføres betydelige arbeider før Råbyggseksjonene kan bebos. Fordelingen av fellesutgiftene er fastlagt i Sameiets vedtekter av 20. mars 2008. Av vedtektenes punkt 16 første ledd følger det at fordelingen skal skje i henhold til fordelingsnøkkelen som er fastlagt i et notat utarbeidet av HH 17. april 2003, hvoretter HH som eier av Råbyggseksjonene bare i begrenset utstrekning, og etter en nærmere angitt fordeling, skal bidra med dekning av felleskostnader. Styret har varslet at det i forbindelse med det forestående sameiermøtet i mars 2015 vil foreslå vedtektene endret slik at Råbyggseksjonene skal pålegges å dekke en andel av felleskostnadene tilsvarende de ferdige seksjonene. Spørsmålet vi er bedt om å utrede er om sameiermøtet kan beslutte en slik vedtektsendring uten samtykke fra HH. 2 KONKLUSJON Vi har kommet til at sameiermøtet ikke har anledning til å beslutte en vedtektsendring i tråd med styrets varslede forslag dersom HH motsetter seg dette. Bakgrunnen for vår konklusjon hviler på to separate og selvstendige grunnlag, som hver for seg gir HH rett til å motsette seg vedtektsendring i tråd med styrets forslag. For det første vil en vedtektsendring som den foreslåtte kreve tilslutning fra samtlige sameiere – også HH – jf. nærmere under punkt 3. For det annet tilsier Råbyggseksjonenes karakter at HH i eierseksjonslovens forstand har særlige grunner for å motsette seg den foreslåtte vedtektsendringen, jf. nærmere under punkt 4. 3 VEDTEKTSENDRINGEN KREVER TILSLUTNING FRA SAMTLIGE SAMEIERE Endring av vedtektene i et eierseksjonssameie krever vanligvis tilslutning fra to tredjedeler av de avgitte stemmer, jf. esl. § 28 annet ledd. Vedtektsregulering av fordelingen av fellesutgifter i et sameie står imidlertid i en særstilling. Det følger av esl. § 23 annet ledd at et vedtak om endringer i fordelingsnøkkelen for fellesutgifter krever "tilslutning fra de sameiere det gjelder". Det er sikker rett at dette gjelder enhver endring av fordelingsnøkkelen, ikke bare endringer som avviker fra lovens normalordning (jf. Ot.prp. nr. 33 (1995-1996) s. 113 med videre henvisning til Høyesteretts dom i Rt. 1991.892). HH vil bli berørt av vedtektsendringen i form av at selskapet vil måtte bidra med en vesentlig høyere sum i fellesutgifter enn det som er tilfellet pr. dags dato. Det varslede vedtaksforslaget gjelder altså HH, og kan dermed ikke vedtas uten samtykke fra HH. HH har dermed rett til å motsette seg den aktuelle vedtektsendringen. 4 DET FORELIGGER SÆRLIGE GRUNNER FOR Å FORDELE FELLESKOSTNADENE ETTER NYTTE/FORBRUK Eierseksjonsloven § 23 første ledd gir den enkelte sameier rett til å kreve at felleskostnadene i et sameie fordeles "etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk" dersom det foreligger "særlige grunner" for dette. Det er tale om en såkalt individualrettighet som gir den enkelte sameier rett til å kreve at fordelingen av fellesutgifter ordnes på annen måte enn etter sameiebrøk. Råbyggseksjonene har etter sin karakter ikke anledning til å benytte seg av sameiets fellestiltak i samme utstrekning som de andre seksjonene har. Det er dessuten en vesentlig og målbar forskjell mellom nytten Råbyggseksjonene har av fellestiltakene i forhold til hvilken nytte de resterende seksjoner har av de samme tiltak. Disse forhold, samt hensynet til forutberegnelighet for den sameier som har innrettet seg etter en fordelingsnøkkel som har ligget fast gjennom flere år, medfører at HH har "særlige grunner" for å motsette seg en omfordeling av felleskostnadene. Det nærmere grunnlag for vår konklusjon på dette punktet fremgår av vårt notat av 9. juli 2014. Vi gjør oppmerksom på at notatet er skrevet før vi ble opplyst om at Sameiet har regulert spørsmålet om fordeling av felleskostnader i sine vedtekter. Dette har imidlertid ingen betydning for drøftelsen inntatt i notatet, all den tid spørsmålet fremdeles vil være om HH har "særlige grunner" for å motsette seg en likedeling av felleskostnadene. Nevnte notat inntas for enkelhets skyld som bilag her. Bilag 1: Notat av 9. juli 2014 2