1. No category

SAKSFREMSTILLING
Utvalg:
Teknisk utvalg
Kommunestyret
Møtedato:
18.08.2015
18.08.2015
Utvalgssak:
189/15
96/15
Avgjøres av: Sektor: Plan, miljø- og landbruksenheten
Saksbeh.: Christine Bjørndal Edvardsen
Arkivsaknr.: Arkivkode:
2012/2842 - L12
69
Forslag til detaljregulering for Oddensenteret - 2.gangsbehandling
Saksprotokoll i Kommunestyret - 18.08.2015
Behandling:
Halvor Ribe (H) fremmet følgende forslag til tilleggspunkt i vedtak:
Estetisk veileder skal følges for bebyggelsen. Materialvalg og detaljutforming skal være av en
kvalitet som hensyntar beliggenheten i Grimstads indre havn og skal representere kvaliteten i de
fotomontasjer og illustrasjoner som er fremlagt av utbygger. Et eksempel er bruk av skifer slik
det er skissert i saksfremstillingen.
Halvor Ribe (H) trakk senere sitt forslag, og fremmet i stedet følgende tilleggsforslag:
1.
2.
Kommunestyret vedtar som nytt punkt 4 i § 3.1 Estetikk: "Materialvalg og
detaljutforming skal være av en kvalitet som hensyntar beliggenheten i Grimstads indre
havn og skal representere kvaliteten i de fotomontasjer og illustrasjoner som er fremlagt
av utbygger."
Skråtakene skal bestå av skifer.
Per Svenningsen (Ap) fremmet følgende forslag til tilleggspunkt i vedtak:
Prosjektet skal ikke på noe sted gå over kote 15.
VOTERING:
Innstillingen ble enstemmig vedtatt.
Ribes tilleggsforslag 1 ble enstemmig vedtatt.
Ribes tilleggsforslag 2 falt mot 5 stemmer fra Høyre.
Svenningsens tilleggsforslag falt mot 14 stemmer (9 Ap, 4 KrF, 1 SV).
Vedtak:
Kommunestyret vedtar forslag til detaljregulering for Oddensenteret, i medhold av plan- og
bygningsloven §12-12.
Kommunestyret vedtar som nytt punkt 4 i § 3.1 Estetikk: "Materialvalg og detaljutforming skal
være av en kvalitet som hensyntar beliggenheten i Grimstads indre havn og skal representere
kvaliteten i de fotomontasjer og illustrasjoner som er fremlagt av utbygger."
Saksprotokoll i Teknisk utvalg - 18.08.2015
Behandling:
Teknisk utvalg befarte området.
Per Svenningsen, AP, foreslår: Byggehøydene B/F/K Felt A tilbakeføres til høydene gitt i
Områdeplanen for de sjønære arealer
VOTERING:
Svenningsens forslag fikk 3 stemmer og falt.
Innstillingen for øvrig ble enstemmig vedtatt.
VEDTAK:
Kommunestyret vedtar forslag til detaljregulering for Oddensenteret, i medhold av plan- og
bygningsloven §12-12.
FORSLAG TIL VEDTAK:
Kommunestyret vedtar forslag til detaljregulering for Oddensenteret, i medhold av plan- og
bygningsloven §12-12.
Dokumentliste:
 Forslag til detaljreguleringsplan, datert 08.04.15, rev. 03.08.15
 Forslag til bestemmelser, datert april 2015, rev. 03.08.15
 Planbeskrivelse, datert april 2015, rev. 03.07.15
 Innkomne merknader
 Frafall av innsigelser
 Merknadsbehandling
 Brannkonsept
 Skisser av planlagt bebyggelse med endringer i høyde
Sammendrag:
Hensikten med planforslaget er å tilrettelegge for utvidelse av Oddensenteret. Det reguleres til
kjøpesentervirksomhet og bolig, samt torgarealer. Detaljreguleringsplanen har også tatt med en
del arealer i sjø hvor det reguleres til havneområde og småbåthavn, som er en videreføring av
havneplanen. Planen avgrenses av de arealene som i havneplanen er kalt S4.1 og S4.2, med
torgarealer og noe areal i sjø. Parkering i to plan skal etableres under bakken. Saken ble
behandlet i kommunestyret den 29.04.15 hvor det ble vedtatt å legge planforslaget ut til offentlig
ettersyn. I høringsperioden er det kommet inn flere merknader fra naboer som i stor grad dreier
seg om bebyggelsens planlagte høyde og utstrekning. Det er også blant annet stilt spørsmålstegn
ved kommunens habilitet i saksbehandlingen.
Fylkesmannen i Aust-Agder har som samordningsorgan for statlige innsigelser, reist innsigelse
på vegne av Kystverket og Fiskeridirektoratet. Planforslaget med bestemmelser, som nå legges
fram for 2.gangsbehandling, er i samråd med innsigelsespartene endret på en del punkter, og
innsigelsene er frafalt. Også Statens vegvesen har kommet med merknader som har ført til
endringer i planforslaget.
Fakta:
Intensjonen med planforslaget er å transformere Odden fra et kjøpesenterområde til en ny og
attraktiv bydel som kobler området sammen med resten av byen.
Om vedtak fattet i kommunestyret den 29.04.15:
Før saken ble lagt ut til offentlig ettersyn ble planforslaget endret i henhold til vedtak i
kommunestyret. Endringene gjaldt følgende:
- Alle illustrasjoner revideres i samsvar med reguleringsforslaget.
- Opparbeidelse av parkeringskjeller på to plan legges inn i bestemmelsene med
rekkefølgebestemmelse.
Planforslaget forholder seg delvis til den overordnede områdereguleringsplanen for Grimstad
sjønære arealer (Havneplanen), mens noen momenter i planforslaget fraviker havneplanen i
større eller mindre grad. I saksfremstillingen til 1.gangsbehandling ble det pekt på flere forhold i
planforslaget som ikke fullt ut kunne anses som avklart eller akseptert. De samme forholdene vil
i det følgende omtales og det vil i tillegg gjøres en opplisting av de endringene som er gjort etter
at saken ble lagt ut til offentlig ettersyn. Noen endringer er gjort for å imøtekomme ønsker som
er kommet fram i merknadene, og andre endringer er gjort etter krav eller ønsker fra offentlige
myndigheter.
Innkomne merknader
Det er kommet inn 18 merknader i høringsperioden. Forslagstiller har oppsummert og
kommentert alle merknadene i eget dokument som ligger vedlagt saken. Mange av merknadene
tar opp de samme problemstillingene, og i det følgende gis det en beskrivelse av de momentene
som har gitt grunnlag for endringer i planforslaget. Momenter som er vurdert, men ikke tatt inn i
planen, er omtalt under rådmannens vurdering.
Om høydene:
Havneplanen begrenser høydene til maks kote 14 og 15 for bebyggelse innenfor aktuelle
planområde. Det er den nordlige ytterkanten av bebyggelsen som har begrensning til kote 14,
mens resten tillates med høyder opp til kote 15. I foreliggende planforslag er maks høyde nå satt
til kote 17,2. Det vil si at den 5. etasjen, som besto av de tre skrå-tårnene i opprinnelige forslag,
nå er tatt ut av planen.
Om fortau/byggegrense:
Byggegrensen i planforslaget som forelå ved offentlig ettersyn var sammenfallende med
formålsgrensen. Formålsgrensen var også stedvis trukket lenger ut mot Vesterled enn det
havneplanen viser. Statens vegvesen har i sin merknad til saken bedt forslagstiller trekke
byggegrensen tilbake slik som havneplanen viser, og ber dem i tillegg om å regulere området
innenfor byggegrensen mot vei til et annet formål enn byggeformål. Dette er drøftet mellom
partene og det er funnet en omforent løsning. Planforslaget viser nå en byggegrense der det er
gjort større plass til fortau langs Vesterled, og formålsgrensen er trukket tilsvarende tilbake.
Om badeanlegg og utfylling i sjø:
Både Kystverket og Fiskeridirektoratet reiste innsigelse til planforslaget med bakgrunn i at
forslaget ville redusere fremkommeligheten for yrkesfiskerne i området, samt at sikkerheten til
sjøs ville bli svekket for alle brukere av havnebassenget. I dialog med innsigelsespartene er det
funnet løsninger som er akseptert. Den foreslåtte badebryggen i #12 er tatt ut av planen. Dette på
grunn av argumentasjon om sikkerhet knyttet til bading så tett innpå ei liggekai for fiskebåter. Et
annet argument var at det også er svært mye bølger generert av båttrafikk akkurat i dette
området som badeanlegget var planlagt.
I tillegg er brohodet/utstikk i sjø som var vist i planforslaget ved offentlig ettersyn, omformet og
trukket tilbake 13 meter. Den er også trukket 16 meter lenger inn i havnen.
Innsigelsespartene har med bakgrunn i disse endringene frafalt sine innsigelser.
Om sykkelparkering:
Planen viser sykkelparkering som bestemmelsesområder i forbindelse med inngang i nord og
inngang mot sør. Begge sykkelparkeringsplassene har tilknytning til gang- og sykkelveinett som
går langs Vesterled. Det er også tatt inn en ny bestemmelse iht. kommuneplanens føringer om
antall plasser som skal etableres. Det er i tillegg, i samråd med vegvesenet, lagt til i
bestemmelsene at viste sykkelparkering i bestemmelsesområde #13, skal plasseres på nivå med
vei og fortau og at sykkelparkeringen ikke må overbygges. Dette med hensyn til siktforhold for
biltrafikken.
En kort oppsummering av endrede momenter i foreliggende planforslag:
 I planforslag lagt ut til høring er avstand fra kant brohode til kaikant fiskemottak 46 m. I
foreliggende planforslag er avstand fra kant «brohode» til samme kaikant økt til 59 m.
 I foreliggende planforslag er selve brohodet flyttet 16 m innover mot indre del av bukt.
 I foreliggende planforslag i er grøntanlegget langs kaikanten på Oddensiden nå vesentlig
lengre inne i bukta og 13 m smalere enn tidligere bredeste punkt. Det er ikke lengre
grøntanlegg ved siden av liggekai, men nedtrapping.
 Badebryggen (bestemmelsesområde #12) er tatt ut av planforslaget.
 Den 5. etasjen er fjernet. Maksimal kotehøyde for bebyggelsen er nå satt til 17,2m.
 Byggegrensen mot rundkjøringen i syd på Vesteled er trukket tilbake.
 Fortau o_Fo langs Vesterled er utvidet og har fått minste bredde 2,7m.
 Presisering av bestemmelse §11.5 om stenging av adkomst til jernbanebrygga.
En kort oppsummering av nye momenter i foreliggende planforslag:
 Planen viser sykkelparkering i bestemmelsesområde #12 og #13.
 Nye bestemmelser for bestemmelsesområde #12 og #13
 Tillegg i bestemmelse § 6.3 som sikrer videre bruk av liggekai, samt at evt. endring i
bruken av liggekaia må utredes for hele kaia under ett, dvs at den delen av liggekaia som
ligger utenfor planen, også skal utredes.
 Ny bestemmelse §3.7 hvor det stilles krav om at alle byggverk skal bygges for å
tilfredsstille de krav som er satt i byggteknisk forskrift om sikring mot flom og stormflo.





Bestemmelse § 4.4 om utomhusplan er utvidet til også gjelde lokalisering av lekearealer.
Bestemmelse § 5.4 er utvidet til også å stille krav om etablering av offentlig lekeareal på
bakkeplan.
Ny bestemmelse i § 8.2 om at det ikke tillates anlegg i havneområde som kan være til
hinder for skips- og småbåttrafikk.
Ny bestemmelse § 11.5 om at Statens vegvesen skal godkjenne byggeplan før ny
busslomme kan etableres innenfor o_Fo.
Det er utarbeidet brannkonsept
Vurdering:
Rådmannens vurdering er at det nå foreligger en detaljreguleringsplan som har ivaretatt
interesser og krav på en tilfredsstillende måte samtidig som det vises spennende løsninger for
den videre bruken av et område med stort potensiale. Oddensenteret med dagens
parkeringsplasser byr ikke på den attraktiviteten som området har muligheter for å gi.
Rådmannen har i saken til 1.gangsbehandling vurdert og beskrevet verdien av at Odden blir
bygget ut til kjøpesenter og boliger, og hvilken betydning dette vil ha for Grimstad som by. Det
gjøres ikke ny vurdering av dette i denne saken.
Fokus har etter 2.gangsbehandlingen vært å finne gode løsninger for forhold som gjennom
merknadene har vist seg utfordrende, noe rådmannen nå mener er oppnådd. Ikke alle ønsker er
innfridd, men rådmannen mener at foreliggende planforslag viser en plan som i større grad enn
tidligere er i tråd med overordnet plan, og som gir muligheter for en god byutvikling for
Grimstad. Ikke alle naboer imøteser den nye bebyggelsen, og mange ønsker seg lavere høyder
og at bebyggelsen trekkes lenger unna eksisterende boligbebyggelse. Rådmannens syn er at det
på denne tomten, som i dag er bebygd med et kjøpesenter, og som i havneplanen er regulert til
sentrumsformål, må forventes en utbygging. Det anses som riktig å planlegge for kjøpesenter i
en by, da det er i byen vi ønsker at menneskene skal være. Å planlegge for leiligheter på
senterets tak vil bidra til å øke aktiviteten i området også utenom senterets åpningstider.
Høyder:
Det har kommet inn flere merknader hvor det stilles spørsmålstegn ved høydene. Rådmannens
vurdering er som ved 1. gangsbehandling av denne saken, og ved behandling av områdeplanen,
at formålet og lokaliseringen vil tåle en viss høyde. For å imøtekomme noen av merknadene
som er kommet inn har forslagstiller senket høydene med en etasje. Bebyggelsens 5. etasje, som
er tatt ut av planen, hadde ingen tiltenkt bruk annet enn å gi bygningsmassen et riktig
arkitektonisk uttrykk, og arkitekten i prosjektet har nå laget et nytt forslag uten disse tårnene.
Det fremgår av plankart og bestemmelser at maks kotehøyde er 17,2.
Bebyggelsens ytterkanter i nord, øst og vest forholder seg nå til begrensingen i områdeplanen,
og høydene overstiger ikke kote 15m. Det vil si at omkringliggende bebyggelse ikke vil miste
mer utsikt enn ved en utbygging helt i tråd med områdereguleringsplanen. Inne på bebyggelsens
tak, og i den sørlige ytterkanten av felt A er høydene satt til maks 2,2m høyere enn begrensingen
i områdereguleringsplanen. Disse områdene er igjen delt inn i felt slik at det kun er små områder
som får slike høyder. Forslagstiller har vist utsnitt av utsiktsektoren fra Lauvstø, og her vil en
kunne se over bebyggelsen og ut i havet.
Om utsiktsforhold for naboer:
Naboer vil få redusert utsikt i større eller mindre grad som følge av utbyggingen. Som omtalt
ovenfor mener rådmannen at det må være påregnelig med utvidelse av Oddensenteret, og at
havneplanen allerede har gitt anledning til utbygging. Forslagstiller har nå gått noe ned på
høydene og rådmannen mener at forslaget kan aksepteres.
Utnyttelse:
I merknadene er det foreslått reduserte høyder, innskrenkede byggegrenser og at utnyttelsen skal
være iht. havneplanen. Alle forholdene er vurdert og høydene er redusert med 1 etasje.
Utnyttelsesgraden er fremdeles den samme. Havneplanen gir begrensing på 8 boenheter
innenfor det område som i foreliggende plan er kalt felt A. Rådmannens syn er at det her bør
tillates flere boliger her, derfor er også rådmannen positiv til den økte utnyttelsen.
Sjø:
Rådmannens vurdering er at planforslaget nå ivaretar eksisterende bruk, interesser og sikkerhet i
sjø. Innsigelsespartene har trukket sine innsigelser og rådmannen anser forholdene for
tilfredsstillende.
Lekearealer på bakken:
Fylkesmannens miljøvernavdeling har kommentert at det bør etableres lekeareal på bakkeplan i
tillegg til lekeplasser på taket. Rådmannen deler fylkesmannens syn og ser at lekearealer på
bakkeplan kan bidra til å trekke beboerne i Oddensenteret ned, samtidig som det vil gi en bedre
kvalitet på uteområdene for besøkende. Rådmannen anser forholdet som ivaretatt gjennom
bestemmelser.
Om utearealer:
I saken til 1.gangsbehandling ble utearealer vurdert og beskrevet som svært viktig for områdets
utvikling. Det er i foreliggende planforslag ikke gjort ytterligere konkretisering av hva
utearealene skal inneholde, men ettersom bestemmelsene sikrer utarbeidelse av både
utomhusplan og byromsplan, i tillegg til at forslagstiller har bundet seg til å følge
formingsveilederen som er under utarbeidelse, føler rådmannen seg trygg på at utforming av
utearealene blir ivaretatt på et senere tidspunkt.
Om midlertidig bussholdeplass:
Statens vegvesen har etablert en midlertidig bussholdeplass langs Vesterled, like utenfor
Oddensenteret. Denne er ikke regulert i foreliggende planforslag med begrunnelse at den i
havneplanen er regulert lengre nord langs Vesterled. Forslagstiller legger likevel opp til at den
midlertidige bussholdeplassen kan bestå i fremtiden, og det vil være tilstrekkelig areal mellom
bygning og vei, både til regulert fortau og sykkelfelt selv om bussholdeplassen blir liggende.
Dersom bussholdeplassen skal reetableres har statens vegvesen bedt om å få godkjenne
byggeplanen før det kan skje.
Om støy:
Merknad fra beboere i nabobygg gir uttrykk for bekymring knyttet til støy fra biltrafikk og
varelevering til senteret. Støybelastning vil ikke kunne overstige visse verdier fastsatt i
gjeldende forskrifter. Det skal, før rammetillatelse gis, dokumenteres tilfredsstillende
støyforhold for bygninger og uteområder. Utbygger må forholde seg til disse kravene og evt.
avbøte med støyreduserende tiltak.
Om biologisk mangfold:
Området som reguleres er utbygd eller asfaltert og det finnes ikke biologisk mangfold av
betydning. Vurdering etter naturmangfoldloven §§ 8-12 anses derfor som irrelevant.
Generelt om å fravike overordnet plan:
Flere har i sine merknader til saken kommentert at det å fravike en nylig vedtatt reguleringsplan
gir lite forutsigbarhet for innbyggerne i kommunen, og det stilles også spørsmålstegn ved
kommunens behandling av dette. En del av merknadene beskriver at det er feil å gi dispensasjon
fra områdereguleringsplanen, og at plan- og bygningsloven må følges.
Rådmannens kommentar til dette er at den vedtatte planen som foreligger for området er en
områdereguleringsplan; en overordnet plan som i grove trekk skal legge føringer for den videre
planleggingen. Det er i områdereguleringsplanen stilt krav om detaljregulering for de enkelte
områdene innenfor planen, og det er i den fasen vi nå befinner oss. Arealene planlegges nå i
detalj. Det er altså ikke tale om en dispensasjon her, men en full reguleringsprosess slik plan- og
bygningsloven krever. Det at forutsigbarheten i planer svekkes ved å fravike dem kan
rådmannen være enig i, generelt sett. Det er likevel slik at detaljreguleringsstadiet er en helt ny
prosess i forhold til områdereguleringsplanen, og det vil være mulig å legge fram nye forslag til
behandling. Det må selvfølgelig gjøres en vurdering av forslagene, noe som også er gjort i denne
saken. Forslagstiller har begrunnet sine forslag og rådmannen har gjort sin vurdering.
Om habilitet:
Det stilles spørsmålstegn ved kommunens habilitet i saksbehandlingen med henvisning til
kontrakten som er inngått ved kjøp av arealene som nå detaljreguleres. Kommunens egen jurist
har vurdert saken og har konkludert med følgende:
“Det oppstår i utgangspunkt ikke inhabilitet ved utøvelse av ulike roller. Forvaltningslovens
habilitetsregler gjelder videre for personer og ikke organer. Kommunen kan behandle
reguleringsplaner uten at inhabilitet inntrer pga. kommunale eierinteresser. Men kommunen kan
ikke ved avtale binde sin fremtidige reguleringsmyndighet og ved planbehandlingen kan
kommunen bare legge vekt på relevante reguleringsmessige hensyn. I dette tilfellet er
kommunen ikke avtalemessig forpliktet til å dispensere fra planen, jf avtalens ordlyd ”hvis det
innen …”. Ved en eventuell dispensasjonsbehandling kan kommunen ikke legge vekt på
økonomiske hensyn og dersom det gjøres kan dette føre til at et positivt dispensasjonsvedtak blir
ugyldig.
Jeg viser til det Arvid Frihangen uttaler om dette (Inhabilitet etter forvaltningsloven 1985 side
292 og 293): ” Kommunens interesse i en bygge- eller reguleringssak vil ikke føre til at
kommunen eller kommunale organer er avskåret fra å behandle saken på vanlig måte … Dette
gjelder selv om kommunen her kan ha en regulær eier- eller nabointeresse i sakens utfall.
Byggetillatelse til og regulering for kommunale bygg vil således behandles av bygningsråd og
øvrige kommunale organer på vanlig måte. … Verken de kommunale organer som sådanne eller
de enkelte tjenestemenn kan antas å være inhabile etter forvaltningsloven til å behandle en sak
om dispensasjon til fordel for kommunens eget byggearbeid.”
Min vurdering er etter dette at avtalen alene ikke innebærer at kommunen er inhabil til å
behandle reguleringsplanen.”
Rådmannen støtter seg til konklusjonen av habilitetsvurderingen og mener at planen som legges
fram for 2.gangsbehandling er et omforent forslag, og anbefaler kommunestyret å vedta
foreliggende planforslag.