Fagnotat
BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/Etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: Emnekode: Saksbeh.: Dato: 201124816/40 ESARK–5120 SSHE 29.06.2015 Bergenhus, Gnr. 167, Bnr. 899 mfl, Bontelabo 2, Detaljregulering. Arealplan-ID 62290000 FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget 3RW Arkitekter AS fremmer på vegne av GC Rieber Eiendom AS planforslag for et område i Bergen sentrum, ved Bontelabokaien/ Skoltegrunnskaien på østsiden av Vågens utløp. Planområdet grenser til fylkesvei 58 (fv.585) og Bergenhus festning i sør, Skoltegrunnskaien i vest, boligområdet og de fredete sjøbodene i Skuteviken i øst og Byfjorden i nord. En liten del av planområdet ligger innenfor automatisk fredet bygrunn. Planområdet utgjør ca. 45,9 daa, herav 18,2 daa som sjøareal. Figur 1: Foto med planavgrensning og oversiktskart av planområdet Bakgrunnen for planarbeidet er forslagsstillers behov for bruksendring av bygningsmassene på Bontelabo. Eiendommene er i gjeldende reguleringsplan regulert til formål «fiskeindustri med relaterte aktiviteter». Intensjonen med planforslaget er å gjøre Bontelabo til et aktivt og mangfoldig område samtidig som fiskeindustri videreføres som del av de nye kombinerte bruksformålene for ny og eksisterende bygningsmasse. Planområdet foreslås regulert til kombinert formål forretning/hotell/industri/kontor/tjenesteyting. I tillegg til bruksendring av eksisterende bygningsmasse planlegges det et nybygg. Maksimal utnyttelsesgrad er oppgitt til %-BRA=163 %. Det er også intensjoner om å bedre forhold knyttet til områdets funksjon som cruisehavn. Av 337 anløp av cruiseskip til Bergen i 2012 var Bontelabo havn for 127 av disse. Dagens hovedadkomst fra fv. 585 ved Bontelabo 2/ Skuteviksboder 1-2 skal opprettholdes. Det samme gjelder for adkomsten fra fv. 585 til parkeringstak på Bontelabo 2-4. Jernbanesporet som krysser fylkesveien og følger bygningsmassen og kaiområdet nord-sør, er ikke i drift, men er del av beredskapsplan for sikkerhet og kan ikke fjernes. Parallelt med Side 1 av 8 arbeidet med nærværende planforslag pågår det tilstøtende planarbeid for fylkesveien som går gjennom området ved Bontelabo. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet kombinert formål forretning/hotell/industri/kontor/tjenesteyting og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger etatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Generelt I kommuneplanens arealdel er planområdet vist som Havn. En mindre del i sør er vist som sentrumsområde S8 Sjøfronten. Planområdet inngår også i Kommundelplan Bergen Indre Havn samt Kommunedelplan Sentrum. Førstnevnte viser planområdet som Havn (H1 og h2), Vannareal (VH2) og Gangareal med byromsbruk (g2). Om område 3 Skolten/Festningskaien/Bontelabo sier KDP Bergen Indre Havn følgende: «Arealbruk: Området skal nytes til havneformål som ikke krever permanent inngjerding, primært cruise- og fiskerihavn og virksomheter tilknyttet disse funksjoner (…) Gangareal med byromsbruk – g2: Festningskaien skal nyttes til gangareal med byromsbruk i kombinasjon med kai, primært for cruiseskip. Oppstilling av biler, langsiktig lagring, etc. er ikke tillatt. Området skal ikke ha permanent inngjerding». Videre sier planens retningslinjer at: «Dersom/når fiskerihavnen opphører/flyttes kan området tas i bruk til andre næringsformål i kombinasjon med cruisehavn eller andre havneformål som ikke krever inngjerding. Ny bruk av området skal avklares gjennom reguleringsplan. Utforming skal ta spesielt hensyn til Festningen og utsikten derfra». KDP Sentrum viser planområdet som havneområde, trafikkområde i sjø, jernbane (det gamle havnesporet), viktig busstrasé, samlegate, gangareal med byromsbruk og blandet sentrumsformål. Planforslaget må sees i et større byutviklingsperspektiv. I notat fra Byråden i forbindelse med fastsetting av planprogrammet oppfordres det til at «en endring av virksomheten i området til formål som kontor, forretning, tjenesteyting, hotell og turistformål, må bidra til å styrke og muliggjøre offentlig tilgjengelighet til sjø og bruk av byrom og inkludere cruisebåtturister på en mer velegnet måte enn dagens situasjon gjør. Planarbeidet må ta særlig hensyn til nærheten til Bergenhus festning». Målet må være økt tilgjengelighet, større sikkerhet for gående og syklende, økt aktivitet på gateplan. Hovedformål Planforslaget er i hovedtrekk i tråd med føringene i de overordnede planene når det gjelder arealbruksformål. I planforslaget legges det opp til kombinert bebyggelse og anleggsformål, herunder forretning, industri, kontor, tjenesteyting, hotell. Fagetaten har ikke merknader til at bygningsmassen får nye rammer for bruken, men stiller spørsmål ved at det ikke er foretatt prosentvis fordeling av formål i de ulike feltene. Det minnes om at gjennom Kdp Sentrum Side 2 av 8 tillates det ikke forretninger og varehus over 3000 m2, jamfør notat oppstartsmøte (24.11.11) og undervegsmøte (14.05.13). Planavgrensning Planavgrensning har vært et sentralt tema i prosessen, og det er i etterkant av planarbeidet startet opp, gjort endringer i forslag til planavgrensning. I hovedsak går endringene ut på at området som omfattet fv. 585 og den såkalte «trekanttomten» mellom fv. 585 og Festningen utgår fra planområdet. Bakgrunnen for det er at det i etterkant av oppstart planarbeid og behandling av planprogram for nærværende planforslag er startet opp et forprosjekt i regi av Bergensprogrammet som overlapper planforslaget i strekningen forbi Bontelabo, langs fv. 585. Prosjektet ledes av Sentrumsgruppen og er et samarbeid mellom Bergen kommune, Hordaland fylkeskommune og Statens vegvesen. Prosjektet skal ha spesielt fokus på gang- og sykkeltrafikk og strekker seg fra Skuteviken til Bergen sentrum. Det er utarbeidet flere forslag til løsning til ny vegprofil for fv. 585, men endelig løsning er ikke avklart. Det har i den forbindelse vært viktig å sikre tilstrekkelig areal for å kunne ivareta de offentlige interessene i området. Forslag til planavgrensning i nærværende planforslag er satt ut fra de to mest arealkrevende alternativene, henholdsvis 001 og 006. Førstnevnte alternativ viser sykkelfelt og busslommer på begge sider av fv. 585 (4,7 m til Bontelabo 2, lavblokken). Den andre viser kollektivfelt i nordgående retning (avsluttes ved busstopp) og avkjørsel til varelevering / takparkering på Bontelabo. Ingen sykkelveg/sykkelfelt (5,7 meter til Bontelabo 2, lavblokken). Jamfør vedlegg G. Sett i forhold til dagens plassbehov, og ønske om å opprettholde viktige funksjoner, er området på sørsiden av Bontelabo 2 i konflikt med ny plan for fv. 585. Jamfør vedlegg H, Konsekvensutredning trafikk. Etter fagetatens vurdering er det viktig at ovennevnte forhold i størst mulig grad er i samsvar med signalene fra Sentrumsgruppen; dette for å sikre nødvendig/tilstrekkelig areal for blant annet videreutvikling av en viktig gjennomgående gang- og sykkelveg fra sentrum til Åsane. Det må også tilføyes at etter oppstart er det gjort en mindre justering av plangrensen i forhold til å innlemme eiendommen gnr 167 bnr 874 i planområdet. Dette for å sikre tilkomst til eksisterende pumpehus. Samtidig er plangrensen justert i forhold til den del av kaien som vender mot Skolten, nordvest i planområdet. Området inngår i gjeldende plan 15430000 Skoltegrunnskaien - Bontelaboog interessene knyttet til arealet er ivaretatt i denne. Adkomst/Trafikkareal Fv. 585 har en ÅDT 9000 (tall fra NVDB 2012). Det er to avkjørsler fra planområdet til fylkesveien, og av trafikksikkerhetsmessige årsaker er det behov for en oppstramming av situasjonen. Dette særlig med tanke på at hovedsykkelrute Bergen sentrum til Åsane passerer planområdet og cruicebåttrafikken innenfor planområdet. Det legges i planforslaget opp til en tydeligere definisjon/markering av inn- og utkjørsel ved Bontelabo 2 og Skuteviksbodene 1-2. Illustrasjonsplan viser muligheten for å etablere sone for kryssende gangtrafikk mellom Festningen og planområdet. Gangtrafikk innenfor planområdet skal ledes på egne oppmerkede områder, og oppstillingsplasser for turistbusser og servicebiler skal merkes. Når det gjelder varelevering, opprettholdes dagens løsning, men med noen forbedringer. Blant annet legges det opp til at avkjørsel for varelevering ved Bontelabo 2 (o_SKV2) kun blir mulig med innkjøring fra nord. Dette vil redusere rygge- og manøvreringsproblematikken i området. Øvrig varelevering ved Bontealbo 2 vil skje via dagens avkjørsel til Skoltegrunnskaien. For Skuteviksbodene 1-2 fremgår det av illustrasjonsplan at varelevering Side 3 av 8 foregår via gatetun SGT3 og kaiområdet SKF1. Det fremgår ikke tydelig nok av planbeskrivelsen hvordan dette er tenkt løst med tanke på å unngå rygging/manøvrering inne på området. Fagetatens foreløpige vurdering er at ovennevnte tema må utredes ytterligere før saken fremmes til 2. gangs behandling. Allmenn tilgjengelighet Planområdet omfattes av både KDP Sentrum og KDP Bergen Indre Havn. I KDP Sentrum omtales planområdet som havneområde med blant annet gangareal med byromsbruk og blandet sentrumsformål. I KDP Bergen Indre Havn vektlegges det å sikre allmennhetens tilgang til sjø og kaiarealer. Dette ble også fremhevet i uttalelser fra offentlige høringsparter til kunngjøring oppstart planarbeid samt i Byrådens notat i forbindelse med behandling av planprogrammet. Forslagstiller har intensjoner om å forbedre tilknytning til Bergens urbane struktur, Bergenhus Festning, samt sjø- og havneområdet, med vekt på stedsutvikling og universell utforming. I planforslaget legges det derfor opp til felles allmenn tilgjengelig kai med tilkomst via felles gatetun. Kai SK1 er avsperret med såkalte ISPS – gjerder (International Ship and Port Facility Security), men portene åpnes for allmenn ferdsel når det ikke ligger skip til kai. Kai SK3 er privat kai, men intensjonen i planforslaget er at denne, sammen med SK2 vil være åpen for allmenn tilgjengelighet, jamfør forslag til bestemmelse punkt 6.5.2. Minste bredde på kai er satt til 8 m. Fagetaten vurderer intensjonen om å sikre allmennhetens tilgang til sjø og kaiarealer som ivaretatt. Parkering I planforslaget legges det opp til å videreføre dagens parkeringsordning hvor det meste av parkeringen foregår på taket av lavblokken i Bontelabo 2 og noe på bakkeplan. Parkeringsbestemmelsene i den til enhver tids gjeldende kommuneplans arealdel skal legges til grunn for beregning av antall parkeringsplasser i fremtiden. Frem til det blir aktuelt med vesentlig utvikling på Bontelabo, med realisering av tiltak hjemlet i nærværende planforslag når dette er vedtatt, vil situasjonen for storparten av området forbli uendret fra dagens situasjon. Det er forslagstillers ønske at dette utviklingsperspektivet gjenspeiles i reguleringsplanen. Bontelabo omfatter en stor og sammensatt bygningsmasse med svært varierte funksjoner og behov innenfor området. Forslagstiller ønsker å ta hensyn til eksisterende leiekontrakter samtidig som det er en viss usikkerhet knyttet til hvilke formål som kommer i fremtiden. Fagetaten har åpnet opp for at det med bakgrunn i dette kan være mulig å se for seg en trinnvis overgang fra dagens parkeringsdekning til ny fremtidig situasjon. Det er utarbeidet en tabell som viser dagens parkeringsplasser for hvert felt samt ny situasjon. Med utgangspunkt i gjeldene parkeringsbestemmelser viser tabellen at antall parkeringsplasser reduseres gradvis fra 204 til maks 62 plasser i fremtiden. Jamfør forslagstillers planbeskrivelse punkt 8.6 vedlegg C samt forslag til bestemmelse punkt 5.1.5, vedlegg B. Området må også kunne tilby oppstillingsplasser for busser i forbindelse med cruisbåttrafikken. Det er avsatt et område for dette i felt SKF1, bestemmelsesområde #2. Her er det plass til 4-5 busser. Annen bilparkering på bakkeplan vil være knyttet til hente- og bringeplasser, plasser forbeholdt bevegelseshemmede, varelevering, nytte- og servicekjøretøy knyttet til havne- og cruisevirksomheten og skal disponeres av Bergen- og Omland Havnevesen. Kulturminner Side 4 av 8 Forholdet til kulturminner er et sentralt tema i planarbeidet og er et av utredningstemaene i konsekvensutredningen. Vektlegging av kulturmiljøet fremkommer både i KDP Indre Havn, KDP Bergen sentrum samt i uttalelsene fra Hordaland fylkeskommune og byantikvaren. Området er et sårbart kulturminneområde som har en meget høy verneverdi både lokalt og nasjonalt. Planforslaget kan få konsekvenser for nasjonale og regionale kulturminneinteresser, og Hordaland fylkeskommune har ved kunngjøring oppstart planarbeid varslet mulig innsigelse til planen. Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til Vågen, festningsanleggene på Bergenhus og Sverresborg med sine parkområder, og sjøbodene i Skuteviken. Byfjorden og sjøfronten trekkes også frem som et viktig identitetsbærende element for Bergen. Samtidig ansees eksisterende bygningsmasse i planområdet (Bontelabo 2 med høy- og lavblokk) å inneha høy antikvarisk egenverdi som et funksjonalistisk industrianlegg. Bygningen er tegnet av arkitekt Per Grieg og stod ferdig i 1954. Bygget huset den gang et av Europas største og mest moderne fryse- og kjøleanlegg for fisk og andre landbruksprodukter. Frysevirksomheten er i dag nedlagt. Deler av planområdet ligger innenfor automatisk fredet bygrunn og er vist med hensynssone H730 (båndlegging etter lov om kulturminne) i plankartet. Gjennom planforslaget legges det opp til en transformasjon av den eksisterende bygningsmassen som vil medføre fasadeendringer og ombygging, spesielt for fryselageret. Utfordringen blir å tilpasse transformasjonen av bygningsmassen i forhold til det historiske kulturmiljøet planområdet er, og skal være, en del av. For å ivareta disse verdiene vurderer fagetaten det som viktig at transformasjonen gis høy kvalitet. Det legges i utgangspunktet ikke opp til økte byggehøyder eller endring av byggets hovedformer, men i forslag til bestemmelser åpnes det opp for en endring av takform i felt BKB9 (fryselageret) i form av et glasstak/glassoppbygg. Maksimal mønehøyde er satt til kote +31 m, jamfør bestemmelse punkt 9.7. Det er utarbeidet en rekke illustrasjoner samt en mulighetsstudie for å illustrere hvilke innvirkninger tiltaket og formålet vil ha for planområdets omgivelser, jamfør vedlegg I. Etter fagetatens vurdering er det fremlagt gode illustrasjoner på hvordan nye tiltak vil virke inn på de beskrevne kultminnene og kulturmiljø. Det er vektlagt både fjern- og nærvirkning fra både land- og sjøsiden. Fagetaten har på nåværende stadium i prosessen ingen spesielle innvendinger mot de foreslåtte tiltak, men begrunnet i den strategiske beliggenheten forventes det en transformasjon med kvalitet både i uttrykk og materialbruk. Krav til arkitektur, estetikk og materialbruk er medtatt i forslaget til reguleringsbestemmelser, men frem mot 2. gangs behandling bør det vurderes om bestemmelsene bør omformuleres for i størst mulig grad sikre at den faktiske transformasjonen gjennomføres med kvalitet i både uttrykk og materialer. Energi Eiendommen er berørt av konsesjonsområdet for fjernvarme i Bergen, jamfør lokale forskrifter 2006-12-11-1684 og 2009-06-22-1045 som er hjemlet i pbl 1985 §66a. Sweco Norge AS har utarbeidet rammeplan for energi som sier at arealer som planlegges ombygget forutsettes å få det vesentligste av varmebehovet dekket av allerede eksisterende varmepumpeløsning med vannbårent distribusjonssystem og med sjøvann som energikilde, jamfør vedlegg J. I henhold til rapporten er det noe uvisst når BKK kan levere fjernvarme til planområdet. Det må like fullt medtas en bestemmelse som ivaretar temaet og som samtidig sier noen om eventuell tilknytning til BKK Varme sitt fremtidige fjernvarmenett. Side 5 av 8 Naturmangfold Planbeskrivelsen inneholder ikke et eget kapittel om temaet «Naturmangfold». Konklusjonene i notatet vedrørende biologiske verdier i planområdet må innarbeides i planrapporten før 2.gangs behandling og suppleres med en vurdering av tiltakene i forhold til den aktuelle loven, jamfør Naturmangfoldloven §§7-12. På bakgrunn av eksisterende informasjon er tiltakene etter fagetatens vurdering ikke i konflikt med intensjonene i Naturmangfoldloven. Barn og unges interesser Planområdet er brukt til industri, kai og vegarealer og bærer ikke preg av å være i bruk av barn og unge til lek og andre friluftsaktiviteter. De tiltak som følger av planforslaget, vurderes heller ikke å være i konflikt med barn og unges interesser. Universell tilgjengelighet Prinsippene om universell utforming skal legges til grunn for planleggingen, jamfør bestemmelsene i TEK 10. Krav til universell utforming gjelder i forhold til både uteareal og byggverk. Barnehage og skole Etablering av hotell, forretning, kontor, industri og tjenesteyting medfører ikke automatisk et behov for økt barnehagekapasitet i bydelen, men mange ønsker et barnehagetilbud i nærhet til arbeidsplassen. I og med at Bergenhus bydel ikke har tilfredsstillende barnehagedekning kan et slikt ønske bli en utfordring. Etablering av de ulike formålene vil erfaringsmessig ikke ha noen innvirkning på skolekapasitet i bydelen. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet kombinert formål forretning/hotell/industri/kontor/tjenesteyting og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Adkomst og forholdet til tverrsnittet for fv. 585 Parkering Forholdet til kulturminne og kulturminnemiljø For øvrig må planforslaget med plankart og tilhørende bestemmelser oppdateres før 2. gangs behandling for å sikre at de i større grad er i samsvar med føringer som følger av plan- og bygningsloven med forskrifter. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 6 av 8 Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens § 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Bergenhus, Gnr. 167, Bnr. 899, Bontelabo 2, Detaljregulering Siste revisjonsdato plankart: 15.05.15 Siste revisjonsdato bestemmelser: 22.06.15 2. Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Fagetatens merknader til blant annet adkomst og forholdet til tverrsnittet for fv. 585, parkering, forholdet til kulturminne og kulturminnemiljø samt plankart med tilhørende bestemmelser som fremkommer av fagnotatet datert 29.06.15, må følges opp innen planforslaget fremmes for 2. gangs behandling. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 7 av 8 Vedlegg: A. B. C. D. E. F. G. H. I. J. K. L. M. N. O. P. Plankart datert 15.05.15, dok 42 fil 5 Reguleringsbestemmelser, datert 22.06.15, dok 44 Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 29.06.15, dok 45, fil 2 Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert10.05.12, dok 42 fil 44 Illustrasjonsplan alt. 1 og 2 datert 29.06.15, dok 45 fil 3 Snitt datert 11.06.14, dok 42 fil 19 Vegprofil fv. 585, dok 42 fil 40/41/42/43 Konsekvensutredning trafikk, dok 42 fil 34 Fotomontasjer, dok 42 fil 14 Rammeplan for energi, dok 42 fil 30 Mulighetsstudie datert 20.06.11, dok 42 fil 31 KU, Kulturminner, kulturmiljø og det bygde landskap dok 42 fil 33 KU, arkitektur og estetikk, dok 42 fil 36 VA-rammeplan, datert 10.02.12, dok 42 fil 22 Kulturminnedokumentasjon, dok 42 fil 21 Oversikt snittlinjer, tverrsnitt trafikkareal, dok 42 fil 20 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ , snr 201124816 Kopi: Side 8 av 8
© Copyright 2024