1. No category

ASKER KOMMUNE
L.nr.:
64476/15
S.nr.:
15/57
Arkivnr.: //
Dato:
05.10.2015
Saksbeh.:Korina Lizeth Heggen
____________________________________________________________________________
Utvalg
Bygningsrådet
Møtedato 23.09.2015
Utvalgssak
127/15
____________________________________________________________________________
Saksprotokoll - Reguleringsplan, privat detaljregulering for Semsveien 51-55, gbnr. 15/18
og 15/44 - 1. gangs behandling
Behandling:
Representant Annexstad, H, opplyste om at part i saken er nestleder i Høyre.
Bygninsrådet vedtok at dette ikke medførte at representantene var inhabile til å behandle saken.
Vedtaket var enstemmig.
Votering:
Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.
Bygningsrådet innbyr kommunestyret til å fatte slikt
Vedtak:
Kommunen vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-11 at privat forslag til
reguleringsplan, detaljregulering for Semsveien 51-55, som vist på plankart og
bestemmelser datert 18.8.2015 og illustrasjonsplan datert 10.8.2015, sendes på høring og
lagges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven § 12-10.
SAKSFREMLEGG
Godkjent av:
Saksbehandler:
Arkivsaksnr.:
Arkiv: GBNR 15/18
Korina L. Heggen
15/57
Forslag til reguleringsplan, detaljregulering for Semsveien 51-55 – Gbnr. 15/18 og 15/44
1. gangs behandling
Rådmannen anbefaler bygningsrådet å fatte slikt
v e d t a k:
Kommunen vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-11 at privat forslag til
reguleringsplan, detaljregulering for Semsveien 51-55, som vist på plankart og bestemmelser
datert 18.8.2015 og illustrasjonsplan datert 10.8.2015, sendes på høring og lagges ut til
offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven § 12-10.
Oversiktskart som viser avgrensning av planområdet
1
Sammendrag og konklusjon
1.1
Hva saken gjelder
1
Saken gjelder 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan – detaljregulering for gbnr.
15/18 og 15/44 Semsveien 51-55.
Forslag til reguleringsplan fremmes av Felix Arkitekter AS på vegne av Semsveien 55 AS.
Hensikten med reguleringsplanen er:
 Å legge til rette for boligbebyggelse, med tilhørende atkomst, parkering og leke/uteoppholdsarealer.
 Å sikre turvei langs Askerelva som skal påkobles eksisterende turveiforbindelse.
1.2
Rådmannens konklusjon
Forslaget baseres på kommuneplan for Asker 2014 – 2026. Formål for gbnr. 15/44, minimum
anbefalt uteoppholdsareal per boenhet, maksimalt byggehøyde, samt antall boenheter for felt J2
avviker imidlertid fra kommuneplanen.
Forslaget legger til rette for en samlet utvikling av gbnr. 15/18 og 15/44, som forutsetter at
sistnevnte endrer formål i kommuneplanen fra næringsbebyggelse til boligformål.
Rådmannen mener foreliggende forslag er i tråd med kommunens prinsipper om fortetting i nærheten
av Asker sentrum. Planforslaget vurderes som velutarbeidet, men rådmannen er noe usikker på om
byggehøydene bør begrenses til 4 etasjer, da planområdet ligger i et relativt trangt landskapsrom og
noe isolert fra annen tyngre bebyggelse. I planforslaget tas det hensyn til Askerelva, bekken fra
Kattugledalen, og omkringliggende omgivelser. Foreslåtte løsninger til støyproblematikk og
flomrisiko er vurdert som tilfredsstillende, og uteområdene er vel utformet.
Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.
2
Bakgrunn for saken. Saksopplysninger
2.1
Bakgrunn for saken
Tiltakshaveren ønsket å utvikle gbnr. 15/18 og 15/44. I kommuneplanen som var gjeldende da
oppstartsmøtet ble avholdt (2007-2020), var området avsatt til kombinert formål bolig/næring
(områdenavn J9).
Fra dette stadiet i prosessen, var kommunen positiv til både en samlet utvikling av begge
eiendommer og til å benytte boligformålet, på grunn av beliggenhet i nærheten av sentrum og gode
buss-, gang- og sykkelveiforbindelser til Asker stasjon og Asker sentrum.
Eiendommen med gbnr. 15/18, på nordsiden av planområdet, har i kommuneplan for Asker 20142016 områdenavn J2, avsatt til fremtidig boligbebyggelse (boligformål). I kommuneplanens del 1.
(Kommuneplanens mål, strategier og handlingsdel), står det at kommuneplanen åpner for en
feltutbygging der område J2 får en blokkbebyggelse på 25 boenheter.
Eiendommen på sydsiden, gbnr. 15/44, er imidlertid avsatt til fremtidig næringsbebyggelse, med
områdenavn NB. For å kunne utvikle begge eiendommer i sammenheng ble det nødvendig å
omregulere planområdet slik at både gbnr. 15/18 og 15/44 har boligformål.
2
Den opprinnelig antydet antall boenheter for J2, avsatt til 25, gjeldende kun for gbnr. 15/18, blir i
planforslaget økt til 36, ettersom boligområdet utvides til å også omfatte gbnr. 15/44.
Planområdet er på ca. 6,5 dekar og omfatter hele eller deler av følgende eiendommer:
Gnr/bnr
Adresse
Eier
15/18
15/44
Semsveien 55
Semsveien 51
Semsveien 55 AS
Steinseth Eiendom AS
2.2
Planstatus og rammer
I gjeldende kommuneplan er planområdet avsatt til:
 Fremtidig boligbebyggelse med antydning på 25 boliger på gbnr. 15/18, feltkode J2.
 Fremtidig næringsbebyggelse på gbnr. 15/44, feltkode NB.
 Nåværende landbruk-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR), feltkode HN.
Deler av planområdet er innenfor hensynsone H540_2 «Hensyn grønnstruktur».
Området inngår i reguleringsplan for Askerelva fra Rabbe bru til Asker aldershjem, del av
gnr. 1, 3 og 15., plannr. 3C, vedtatt 8.11.1989. Området er regulert til:
 byggeområde for kontor, småindustri,
 spesialområde – friluftsliv/natur,
 felles avkjørsel,
 offentlig friområde – turvei.
Andre nasjonale og lokale føringer og rammer som er relevante for saken er:
 Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging T-5/93.
 Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging T-2/92.
 Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus.
 Sykkelstrategi Asker
 Energi- og klimaplan
Se nærmere beskrivelse av ovennevnte føringer og rammer i planbeskrivelsen, vedlegg 4.
2.3
Beskrivelse av planområdet
Planområdet er på ca. 6,5 daa og er relativt flatt, hovedsakelig dekket av asfalterte flater. Det består
av 2 eiendommer, gbnr. 15/18 og 15/44, eid henholdsvis av Semsveien 55 AS og Steinseth Eiendom
AS, og ligger i nærheten av Asker sentrum, på 1,2 km avstand, med en umiddelbar tilgjengelig
bussholdeplass på sydsiden.
På nordsiden av planområdet ligger Asker bo- og behandlingssenter, vesentlig høyere i terreng (ca.
12 m). På nordsiden, innenfor planområdet, ligger det en bekk i kulvert som krysser planområdet fra
vest mot øst, og er ført til og utløper i Askerelva.
På nordsiden finnes det også en tursti med varierende bredde og stigningsforhold. Turstien starter fra
stikkveien opp til Asker bo- og behandlingssenter fortsetter over elven via en smal bro og videre opp
3
til Kirkelia. Noen deler av stien er bratte og smale. Denne forbindelse kobler øst og vestsiden av
elven og er brukt som skolevei og vei mot kirken.
Det er viktig å nevne at kommunen ønsker å etablere en turvei/turstiforbindelse mellom Asker
sentrum og Semsvannet, med en trasé som følger Askerelvas løp. Den ovennevnte turstien er å
betrakte som en del av en fremtidige kontinuerlig turvei.
På østsiden ligger Askerelva, og hensynssonen tilknyttet denne er innenfor planområdet. På grunn av
planområdets umiddelbar nærhet til Askerelva, må det tas hensyn til flomrisikoen og BAF-sonen. På
østsiden av Askerelva finnes det tett vegetasjon og en bratt skråning mellom elven og
eneboligbebyggelsen. Planområdet grenser mot Semsveien på vestsiden, som gjør at det er utsatt for
støy. Askerelva er i Miljødirektoratets Naturbase markert som et viktig bekkedrag med svært
verdifull natur.
Terrenget stiger både nord og øst for planområdet slik at det ligger i en terrengsenkning i forhold til
omkringliggende bebyggelse.
Illustrasjon av planområde, eksisterende
situasjon.
Innenfor planområdet, på gbnr. 15/44, står det et gammelt forretningsbygg i 2 etasjer med flatt tak,
utført i tegl, fasadeplater og glass, som forutsettes revet i forbindelse med utviklingen av
eiendommene. Det finnes også 2 trafostasjoner, en i nord (som ikke er i bruk) og en i sør.
Syd for planområdet ligger den ovennevnte bussholdeplass og et område med tett vegetasjon som er
tenkt beholdt uberørt ved utvikling av eiendommene.
Dagens adkomst til planområdet er via Semsveien og plassering stemmer med nåværende regulert
fellesavkjørsel.
4
I forbindelse med planarbeidet, ble det utarbeidet en rapport av Biofokus. Kartlagt området er større
enn selve planområdet. Innenfor det kartlagte området finnes det en rekke rødlistearter som bør
beskyttes. Det finnes imidlertid ingen rødlistearter eller annet av betydning for biologisk mangfold
innenfor planområdet, men unntak av helt sør der trafostasjonen ligger og helt nordøst langs
elvekanten. Det finnes 2 lokaliteter med den svartelistede arten parkslirekne, vurdert å ha svært høy
økologisk risiko med stort spredningspotensial og ødeleggende effekt på stedegen vegetasjon. For
mer informasjon om biologisk mangfold, se vedlegg 4.6.
Planområdet ligger i Jansløkka skolekrets. For tiden har Jansløkka barneskole kapasitet til å ta imot
elever fra et boligprosjekt i den foreslåtte størrelse. Imidlertid planlegges flere større boligprosjekt i
Jansløkka skolekrets, og det vil etter hvert bli behov for å bygge ut mer skolekapsitet. Dette
forutsettes løst ved bygging av ny «sentrumsskole» på Høn.
For en mer detaljert beskrivelse av planområdet, se vedlegg 4 - Innsendt planbeskrivelse.
2.4
Beskrivelse av planforslaget
Arealbruk og reguleringsformål
Planområdets totale areal er 6580 m2 og formålene/hensynssonene er fordelt som følger:
Bebyggelse og anlegg, Boligbebyggelse – blokkbebyggelse
Grønnstruktur, Turvei
Grønnstruktur, Naturområde
Bruk og vern av sjø og vassdrag, Naturområde i sjø og vassdrag
Hensynssone, Hensyn grønnstruktur (BAF)
Faresone – flomfare
4255 m2
426 m2
1329 m2
570 m2
2867 m2
1552 m2
Planforslaget legger til rette for en høyere utnyttelse av eiendom gbnr. 15/18 i forhold til antydet
antall boenheter for eiendommen i kommuneplan for Asker 2014-2026. Den høyere fortetting er
imidlertid i tråd med kommuneplanens føringer angående ønsket fortetting i kollektivnære områder.
Planforslaget ser utviklingen av gbnr. 15/18 og 15/44 i sammenheng som fører til at sistnevnte
strider i mot kommuneplanen, i og med at det legger til rette for boligbebyggelse på et område avsatt
til næringsbebyggelse i kommuneplanen. I forhold til gjeldende reguleringsplan, endrer begge
eiendommer formål fra byggeområde for kontor/småindustri til boligbebyggelse. Kommuneplanens
føringer overstyrer gjeldende reguleringsplan i dette tilfellet.
Bebyggelse
Det foreslås en blokkbebyggelse med 36 leiligheter og parkeringskjeller, der bygningskroppen er delt
i 3 volum, plassert etter hverandre parallelt med elven. Høyden stiger fra 3 til 5 etasjer, der volumet
på sydsiden har 3 etasjer, og så trappes det opp til 4 etasjer på bygningsdelen i midten, for å så slutte
med 5 etasjer på bygningsdelen lengst nord, der bebyggelsen er blitt lengst fra Semsveien. På denne
måten skapes det plass som rommer hoveddelen av uteoppholdsarealene. Deling av bebyggelsen i 3
volum gir både sikt og mulighet for passasje og bryter opp fasaden. Det foreslås tilbaketrukket
toppetasjer med variasjon i materialer og farger i forhold til resten av bygget, for at bebyggelsen ikke
skal virke ruvende til tross for at høyden er vesentlig. Utforming av balkonger mot Semsveien og
tilbaketrekning av toppetasjer bidrar også til å bryte opp fasaden og skape variasjon.
5
Bebyggelses utforming og plassering svarer til tomtenes forhold, som er hensyn til den 10 meters
BAF-sonen langs Askerelva, rød støysone langs Semsveien, Statens vegvesens krav til 15 m avstand
fra fylkesvei Semsveien, og ønsket om å etablere en turvei med en nord-syd trasé mellom
bebyggelsen og elven slik at den knytter seg til eksisterende turvei på nordsiden av planområdet.
Leilighetene er orientert mot vest mens trapperom og korridorer er lagt mot øst. Målgruppen er
førstegangskjøpere, aleneboende og eldre, men det er fult mulig å integrere omsorgsboliger i
planforslaget. I skisseprosjektet som følger ved planforslaget, legges det til rette for følgende
boligtypefordeling:
Boligtype
2-roms
3-roms
3-roms med hybel
4-roms
Totalt
Gjennomsnittsstørrelse
53 m2
70 m2
83 m2
93 m2
Antall
13
10
4
9
36
%
36 %
27 %
11 %
25 %
100 %
For illustrasjoner, skisser, planløsninger, snitt, fotomontasjer og perspektiver av både bygg og
anlegg, se vedlegg 4.3 – Illustrasjoner.
Parkering, adkomst og trafikkforhold
6
Adkomst er planlagt etablert der dagens adkomst ligger, med nedkjøring til parkeringskjeller. Dette
er i henhold til Statens vegvesens anbefalinger og retningslinjer. Renovasjonsbil og gjester vil bruke
samme adkomst. Snuplass for renovasjonsbil er på terreng.
Det legges det til rette for en streng praktisering av parkeringsnormen. Grunnet til at det velges en
slik løsning, er at planområdet er 1,2 km fra stasjonen, med gode buss-, gang- og sykkelforbindelser.
I bestemmelsene stilles det krav til min 0,8 p-plasser per leilighet i parkeringskjeller, dvs. 29 pplasser.
I kjeller og ved gangadkomstene vil det plasseres sykkelparkering.
Utnyttelsesgrad og høyder
Plankartet er inndelt i 2 felt: BB1 som omfatter gbnr. 15/18 og BB2 som omfatter eiendom gbnr.
15/44. Hvert felt har egen utnyttelsesgrad, foreslått som følger:
Felt BB1:
Totalt areal bolig= 3095 m2
%-BYA= 22,5 %
BYA= 700 m2
%-BRA= 82 %
BRA-Bolig= 2536 m2
MUA= 61 m2
Felt BB2:
Totalt areal bolig= 1160 m2
%-BYA= 22 %
BYA= 260 m2
%-BRA= 83 %
BRA-Bolig= 619 m2
MUA= 143 m2
Maks gesims høyde er 16 m, tilsvarende 5 etasjer pluss parkeringskjeller. Parkering på terreng inngår
i beregning av BYA.
I planforslaget beregnes utnyttelsesgrad ved bruk av % BYA istedenfor TU i gjeldende
reguleringsplan.
Støy
Planområdet er utsatt for støy da deler av planområdet ligger innenfor rød, oransje og gul støysoner.
Det foreligger en støyrapport datert 5.6.2013, revidert 24.3.2015, tilknyttet foreslåtte bebyggelse og
uteoppholdsarealer. Basert på rapportens beregninger, foreslås det støydempingstiltak, i form av
støyskjerming langs Semsveien. Dette skal bidra til at uteoppholdsarealer har tilfredsstillende
støynivåer. Balkongrekkverk på balkonger mot veien med en høyde på 1,2 til 1,5 meter utføres med
tetting mot balkongdekket, samt bruk av absorbent i balkonghimlinger.
Grønnstruktur og uteoppholdsarealer
Området på østsiden, mellom bebyggelsen og elven og der turveien er planlagt, skal tilby en «stille»
opplevelse av elven.
Bebyggelsen plasseres parallelt med elven. Den nordligste bygningen trekkes dermed bort fra veien.
Dette skaper et område mellom veien og bygningen med gode sol- og lysforhold som er velegnet til
uteopphold.
Bekken som krysser planområdet og er per i dag lagt i kulvert under bakken, er tenkt åpnet slik at
den integreres i landskapet og blir en del av uteoppholdsarealet
7
Fellesterrasser på 3. og 4. etasjer, på ca. 200 m2 totalt, vil ha optimale solforhold. Hver leilighet vil
ha en balkong mot vest, og leilighetene på bakkenivå har egne utearealer på terreng.
I planforslaget tilrettelegges for 60 m2 uteoppholdsareal per leilighet, som er i strid med
kommuneplanens bestemmelse § 19 Leke-, aktivitet- og uteoppholdsareal, b), «Ved planlegging og
utbygging av nye boligfelt for konsentrert utbygging, skal det avsettes minimum 80 m²
uteoppholdsareal per boenhet.»
Forslagsstiller argumenterer for det reduserte arealet, med at siden kommunen ønsker en høyere
tetthet i områder med gåavstand til Asker sentrum, kan i dette tilfellet det være aktuelt å vurdere en
reduksjon av kravet. Reduksjonen er kompensert ved å tilby uteoppholdsarealer av høy kvalitet, med
tilfredsstillende sol-, stignings- og støyforhold, en allmenntilgjengelig turvei ved elven, åpning av
bekk som gir en spesiell kvalitet til uterommet, og mulighet for takterrasser med gode solforhold og
utsyn.
Takterrasser skal ikke medregnes i MUA.
Flom
Det foreligger en flomutredning gjennomført av Norconsult AS der vannstanden er beregnet ved
200-års flom. For å sikre planområdet mot flom, er det foreslått to tiltak:
 Heve bebyggelse og turvei langs Askerelva mellom 1,5 og 2 m.
 Etablere en flomvoll som skal følge turveien, mellom turveien og elven. Vollen skal stedvis
tilpasses for å ivareta eksisterende kantvegetasjon. Endelig prosjektering vil bli fremmet ved
rammesøknad.
Biologisk mangfold
Områdets biologisk mangfold ble kartlagt av BioFokus. Området som ble kartlagt var større enn
planområdet, og ingen rødlistearter er funnet innenfor planområdet eller berørt av planforslaget.
Ifølge kartlegging, er det særlig østsiden av elven som bør vernes, og den blir ikke berørt av
planforslaget.
Det finnes imidlertid den svartelistede arten parkslirekne på to steder innenfor planområdet. Den har
høy økologisk risiko med stor spredningspotensial og ødeleggende effekt på stedegen vegetasjon.
Dette er ivaretatt i rekkefølgebestemmelsene, § 3.2, ved at det skal sørges for at det foreligger
dokumentasjon på håndtering av svartelistede arter før igangsettingstillatelse gis.
Turvei langs Askerelva
Kommunen ønsker å etablere en turveiforbindelse mellom Asker sentrum og Semsvannet, langs
Askerelva. Det finnes noen turstier og turveier, uten at det finnes en kontinuerlig trasé.
Nord for planområdet ligger det allerede en turvei og planforslaget legger til rette for ny turvei langs
elven, mellom elven og bebyggelsen, som tilknyttes den eksisterende turveien.
Renovasjonsløsning
Planforslaget viser en renovasjonsløsning der nedgravde containere plasseres ved adkomsten, og
renovasjonsbilen har plass til manøvrering.
Skole-/barnehagekapasitet
8
Da skolekapasiteten på Jansløkka etter hvert vil bli mer anstrengt, foreslås lagt inn et rekkefølgekrav
som sikrer tilstrekkelig skolekapasitet i reguleringsbestemmelsene. Spørsmålet om skolekapsiteten er
tilfredsstillende vil bli fastsatt i forbindelse med søknad om byggetillatelse.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
ROS-analysen ble utarbeidet av Felix Arkitekter AS. Siste revisjon er datert 30.3.2015.
Hovedpunktene i ROS-analysen var skred, flom, støy, biologisk mangfold, åpning av bekk,
forurenset grunn og trafikk. Alle disse punktene er tatt hensyn til av forslagsstiller og innarbeidet i
planforslaget.
For detaljert ROS-analyse (fremgangsmåte, kriterier for analyse, farekategorier og tiltak), se vedlegg
4.2.
Rekkefølgekrav
Det er i planforslaget lagt inn rekkefølgebestemmelser. Hovedpunktene disse bestemmelsene
omfatter er:
 Sikring av tilfredsstillende skolekapasitet
 Sikring av avbøtende flomtiltak
 Sikring av riktig massehåndtering
 Ferdigstilling av avbøtende støytiltak før bygget tas i bruk
 Ferdigstilling av leke-/uteoppholdsarealer før bygget tas i bruk
 Ferdigstilling av arbeidet med oppgradering av eksisterende turvei, samt kobling av ny turvei
langs elva med eksisterende turvei
 Ferdigstilling av koblingen mellom turveien og busslomme sør for planområdet
Universell utforming og tilgjengelighet for alle
Bygg og anlegg er planlagt slik at de er tilgjengelige for flest mulig.
3
Kunngjøring, innkomne uttalelser
3.1 Kunngjøring av reguleringsarbeidet / innkomne forhåndsuttalelser
Reguleringsarbeid ble varslet igangsatt iht. plan- og bygningslovens krav den 3.6.2013. Det kom inn
13 forhåndsuttalelser som er kommentert av rådmann i vedlegg 5.
Hovedtemaer i forhåndsuttalelser dreide seg om:
 Askerelvas viktighet, at elvekanten må beskyttes og ivaretas, også under byggefasen
 Vannmiljøet
 Flomrisiko
 Støy
 Grunnforhold
 Turstien langs elven
 Universell utforming / tilgjengelighet
 Byggegrenser, mot elven og mot fylkesveien
 Trafikksikkerhet
 Barn- og unges interesser
9
4
Rådmannens vurderinger
4.1 Rekkefølgekrav
Ved å kreve rekkefølgebestemmelser, har rådmannen sikret seg om at nødvendig dokumentasjon for
flomsikring samt håndtering av masser og svartelistede arter, er levert forholdsvis ved rammesøknad
og ved igangsettingssøknad.
Uteoppholdsarealer og støyavbøtende tiltak skal ferdigstilles før bygg og anlegg tas i bruk.
Før bygg og anlegg tas i bruk, skal oppgradering av eksisterende turvei, ny turvei langs elven, og
kobling mellom disse og bussholdeplass syd for planområdet, være ferdigstilt.
4.2 Utnyttelse/bokvalitet
Forslaget baseres på kommuneplan for Asker 2014 – 2026. I retningslinjer til bestemmelsene står det
at:
«Høyere utnyttelse kan vurderes i nærhet av senter og jernbanestasjon. I gangavstand til Asker
sentrum og lokalsentrene er det ønskelig med en høyere arealutnyttelse til boligformål enn det som
gjelder fortetting i byggesonen for øvrig. Dette må vurderes særskilt gjennom utarbeidelse av
reguleringsplan som ivaretar en helhetlig vurdering av området, bl.a. hensynet til landskap og
topografi. Byggehøyden skal normalt begrenses til tre etasjer, og det skal legges vekt på stedlig
tilpasning.»
Iht. kommuneplan for Asker 2014 – 2026 vedtatt 18.11.2014, strider forslaget i mot:
 Retningslinjer til bestemmelsene (Vedlegg 1) - Plankrav: «Byggehøyden skal normalt
begrenses til tre etasjer, og det skal legges vekt på stedlig tilpasning.».
Planforslaget består av 5 etasjer i sitt høyeste bygg i nordsiden.
 § 19. Leke-, aktivitet- og uteoppholdsareal, «b) Ved planlegging og utbygging av nye
boligfelt for konsentrert utbygging, skal det avsettes minimum 80 m² uteoppholdsareal per
boenhet. Arealet skal være egnet til lek, opphold og aktivitet for beboerne. Minimum 25 m²
av uteoppholdsarealet per boenhet skal opparbeides som nærmiljøanlegg/lekeplass. Arealet
skal være fellesareal og ligge på bakkenivå.»
Planforslaget avsetter 60m2 uteoppholdsareal per boenhet.
 Antydet antall boenheter for felt J2 ifølge Del 1 – Kommuneplanens mål, strategier og
handlingsdel, som er 25.
Planforslaget fremmer en bebyggelse som består av 36 boenheter.
Til tross for de ovennevnte punktene, mener rådmannen at planforslaget legger til rette for en positiv
utvikling i området, ettersom tomtens fulle potensiale i dag ikke er utnyttet, med tanke på
beliggenhet, i nærheten av sentrum.
Rådmannen mener at dette er et sted der høyere utnyttelse kan vurderes. Rådmannen er positiv til
økningen av antall boenheter fra 25 til 36, ettersom antydet antall boenheter for J2 gjelder kun for
gbnr. 15/18, og i planforslaget ser man en samlet utvikling av gbnr. 15/18 og 15/44.
Denne utviklingen vil kunne gi et områdeløft slik kommunen ønsker, og skape muligheter til å
benytte grøntdraget langs Askerelva, samtidig som at turveien vil være en del av den fremtidige
turforbindelse mellom Asker sentrum og Semsvannet.
I tillegg, har kommunen behov for mer leiligheter av slik art som planforslaget legger til rette for,
hva gjelder størrelse, potensielt marked og beliggenhet i nærheten av sentrum.
10
I forslag til boligpolitisk strategi for Asker er reduserte krav til uteoppholdsareal et av virkemidlene
som er omtalt, for å oppnå rimelige boliger. Dette må imidlertid vurderes opp mot bokvalitet.
Rådmannen har vært fokusert på bokvaliteten tilknyttet uteoppholdsarealets kvalitet og størrelse.
Vurderingen av antall leiligheter, samt antall etasjer, gjøres nødvendigvis i sammenheng med kvalitet
og størrelse på uteoppholdsarealer. Dette var et viktig tema i prosessen, ettersom tiltakshaveren
ønsker, av økonomiske grunn, å øke antydet antall leiligheter og antall etasjer.
Rådmannen mener at i planområdet, kan det vurderes å etablere noe høyere bebyggelse. Dette på
grunn av det omkringliggende skrånende terreng og eksisterende bebyggelse, ettersom tomten kan
oppleves som nedsenket i forhold til omgivelsene.
Rådmannen er av den oppfatning at det foreslåtte prosjekt vil gi boliger med gode bokvaliteter, i
forhold til bl.a. kvaliteten på uteoppholdsareal, sol/lys og støy. Det foreslåtte prosjektet vil heller
ikke innebære vesentlige ulemper for nabobebyggelsen.
Rådmannen er imidlertid noe usikker på om det vil være riktig å bebygge denne tomten i fem etasjer,
da dette er bygningsvolumer man ellers opererer med i større, sammenhengende bebyggelsesstrukturer/boligområder. Rådmannen anbefaler likevel prosjektet lagt ut til offentlig ettersyn.
Eksisterende utearealer benyttes i dag ikke til uteopphold, verken i området rundt eksisterende bygg
eller langs elven. Turstien nord for planområdet er brukt som skolevei. Den slutter sitt naturlige
forløp mot adkomstveien til sykehjemmet like nord for gbnr. 15/18.
I planforslaget vises det en velutarbeidet løsning for uteoppholdsarealer med gode sammenhengende
grøntarealer og gode solforhold. Utearealene kobles til turveien og videre til turstien nord for
planområdet. Foreslåtte løsning erkjenner bekken og elvens viktighet i lokalmiljøet. Det legges til
rette for en mer aktiv og hensiktsmessig bruk av utearealene, for både beboere og allmenheten.
Området vil løftes og revitaliseres, samt integreres med omgivelsene. Dessuten er takterrassene et
positivt tilbud som øker mulighetene for uteopphold.
Rådmannen mener at ovennevnte fordeler er større enn de ulempene reduksjonen av
uteoppholdsareal kan vurderes å ha. Reduksjon i størrelse kompenseres med betydelig økning på
kvalitet.
4.3 Trafikk/samferdsel
Rådmannen ser som en stor fordel at det ligger en bussholdeplass rett ved planområdet, med et
tilbud om 5 avganger pr time i rushtiden. Planområdets beliggenhet gjør at beboere kan lett velge
buss, gange eller sykkel ovenfor bil.
Trafikken skal ikke øke betydelig som resultat av planforslaget.
4.4 Grønnstruktur
Rådmannen vurderer planforslaget som riktig tilpasset den eksisterende grønnstrukturen langs elven,
ved å hensynta BAF-sonen og beholde uberørt den sydlige delen av planområdet.
Det er ingen mulighet for turer langs elven slik forhold er, og derfor er det positivt med turveien for
den sammenhengende grønnstrukturen. Den nye turveien er en viktig steg mot å fullføre kommunens
ønske om en kontinuerlig tursti trasé fra Asker sentrum til Semsvannet langs Askerelva. Rådmannen
11
mener at siden turveien også vil fungere som inngangsparti for bebyggelsen, vil den få ekstra
kvaliteter (belysning, riktig stigningsforhold, og vinterbrøyting) som turveien ellers ikke ville få.
Planforslaget vil ivareta den eksisterende vegetasjonen syd på planområdet og i kantsonen nordøst
på planområdet. Den foreslåtte vollen ved turveien vil skape mulighet for en kantsone langs elven,
som beskytter mot erosjon. Eksisterende vegetasjon i kantsonen vil beskyttes og det tilrettelegges
for at den videreutvikles. Rådmannen mener at tiltaket vil bidra til å løfte opp kantsonen ved å
oppruste og aktivisere den.
Rådmannen vil imidlertid påpeke at en detaljert flomvoll har ikke vært ferdig opparbeidet, og ser
utfordringer tilknyttet stedstilpasning. Det bør settes særlig fokus på sittemuligheter, riktig belysning
og beskyttelse av eksisterende vegetasjon. Det forutsettes at utomhusplanen levert ved
rammesøknad, vil vise et detaljert flomtiltak.
4.5 Estetiske og miljømessige konsekvenser
Etter rådmannens vurdering, vil planforslaget bli et godt arkitektonisk bidrag i området. Fra å virke
nær forlatt og inaktivt, vil området løftes og aktiviseres med det moderne arkitektoniske preg og
velutarbeidet utearealer.
Med variasjonen i fasaden skapt av material- og fargebruk, samt variasjon i høyder, vil den elles
lange formen brytes og tones ned sett i perspektiv fra Semsveien. Også langs Askerelva vil den
oppbrudte fasaden dempe bebyggelsens skala.
Askerelva er kategorisert som en svært viktig naturtypelokalitet ifølge Naturbase. Elvekanten
innenfor planområdet er i dag ikke ivaretatt eller anerkjent på en god måte. Rådmannen mener at
planforslaget bidrar til å oppruste, beskytte og forsterke miljøet langs elven, og skape positiv
presedens for en videreutvikling og beskyttelse av denne viktige naturtypelokalitet.
4.6 Konsekvenser for barn og unge
Rådmannen mener at forslaget vil være et positiv bidrag til barn og unges interesser, ettersom det
tilrettelegger for uteområder som er egnet til lek og friluftsaktiviteter.
Området er i dag ikke benyttet til lek og friluftsaktiviteter. Ved å etablere nye møteplasser for
opphold, med riktig beplantning, belysning og sikkerhet, mener rådmannen at det vil det sikres et
områdeløft som innbyr barn og unge i nærområdet til uteaktiviteter. Åpning av bekken og integrering
av den i utearealer, anses som et positivt tiltak.
Etablering av en turvei langs elven og kobling av denne med turstien nord for planområdet, vil bidra
til en sikrere forbindelse for skolebarn som bruker ruten på vei til og fra skolen.
Dagens skolevei til Jansløkka følger og krysser Kirkeveien. Dette er imidlertid en vel benyttet
skolevei og rådmannen mener skoleveien er akseptabel, med rekkverk langs Kirkeveien,
hastighetsregulering og fotoboks ved fotgjengerkryssingen av Kirkeveien.
Spørsmålet om skolekapasitet er sikret gjennom nødvendig rekkefølgebestemmelse.
4.7 Risiko- og sårbarhetsvurdering
Hovedpunktene i ROS-analysen var skred, flom, støy, biologisk mangfold, åpning av bekk,
forurenset grunn og trafikk.
12
Etter rådmannens vurdering, er alle ovennevnte punkter tatt hensyn til av forslagsstiller og
innarbeidet i planforslaget.
4.8 Universell utforming og tilgjengelighet for alle
Etter rådmannens vurdering, ivaretar planforslaget prinsippene om universell utforming i både
bebyggelse, anlegg og uteoppholdsarealer. Det forutsettes imidlertid at gangadkomsten og
uteoppholdsarealet skal være allment tilgjengelig hva gjelder nivåforskjeller, stigningsforhold,
inventar og belysning. Det forutsettes også at alle skal kunne bevege seg uten hinder mellom bygget,
turveien og lekearealet, og at takterrassene skal være tilgjengelig via heis.
4.9 Boligpolitiske hensyn
I kommuneplanen er det en målsetting om at det skal bygges 50 rimelige boliger i året for
lavinntektsgrupper, førstegangsetablerere og småhusholdninger. Foreliggende prosjekt kan egne seg
i forhold til å imøtekomme dette målet. Det vil event. kunne være aktuelt å avklare dette nærmere
gjennom en utbyggingsavtale. Rådmannen vil følge opp dette.
4.10 Konklusjon og anbefaling
Rådmannen vurderer planforslaget som hensiktsmessig og i prinsippet i tråd med kommuneplanens
føringer i forbindelse med en høyere utnyttelse i nærheten av Asker stasjon og Asker sentrum.
Bebyggelsens utforming, fasadeuttrykk og uteområder er gjennomarbeidet og viser en god vilje til
arkitektonisk å dempe bebyggelsens visuelle skala. Rådmannen er likevel noe usikker på riktigheten
av en 5 etasjes bebyggelse inne i dette relativt trange landskapsrommet, men vil samtidig påpeke
kvaliteten ved å etablere gode boliger i kort avstand til Asker sentrum og jernbanen.
Prosjektet kan være egnet for en videre boligpolitisk oppfølging, f. eks. i forhold til å sikre små og
rimelige leiligheter. Rådmannen vil følge opp dette temaet i forhold til forslagsstiller.
Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.
Lars Bjerke
Rådmann
Vedlegg:
1.
2.
3.
4.
Forslag til reguleringsplan i målestokk 1:1000, datert 18.8.2015
Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 18.8.2015
Forslag til illustrasjonsplan, datert 10.8.2015
Innsendt planbeskrivelse, datert 10.8.2015
4.1.
Kopi av varslingsbrev og annonse
4.2.
Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert 10.5.2013, revidert 30.3.2015
4.3.
Illustrasjoner
13
4.4.
Solstudier
4.5.
Støyutredning datert 5.6.2013, revidert 24.3.2015
4.6.
Notat vedrørende registrering av biologisk mangfold, datert 29.8.2013
4.7.
Geoteknisk undersøkelse med rapport, datert 12.8.2013
4.8.
Miljøteknisk undersøkelse, datert 12.7.2013
4.9.
Rapport arkeologisk registrering, datert 19.6.2007
4.10.
Utredning flom, datert 12.9.2014
4.11.
Notat vedrørende flomvoll/kantsone, datert 18.12.2014
5.
Resymé av innkomne forhåndsuttalelser med rådmannens kommentarer
6.
Innkomne forhåndsuttalelser til saken
14
FORSLAG TIL
REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR
SEMSVEIEN 51-55, GNR.15/BNR.18, 44
ASKER KOMMUNE
Forslag til plankart datert 18.8.2015
Forslag til reguleringsbestemmelser datert 18.8.2015
Forslag til illustrasjonsplan datert 10.8.2015
§1
Planens hensikt
Hensikten med reguleringsplanen er:
Å legge til rette for boligbebyggelse, med tilhørende atkomst, parkering og leke/uteoppholdsarealer.
Å sikre turvei langs Askerelva som skal påkobles eksisterende turveiforbindelse.
§2
Reguleringsformål
Bestemmelsene gjelder for det området som er vist med reguleringsgrense på plankartet.
Området reguleres til:
Bebyggelse og anlegg
Boligbebyggelse – blokkbebyggelse
Grønnstruktur
Turdrag – turvei
Naturområde
Bruk og vern av sjø og vassdrag
Naturområde i sjø og vassdrag
Hensynssone
Faresone – flomfare
Hensyn grønnstruktur
I tillegg til bestemmelsene for de enkelte områdene kommer fellesbestemmelser som
gjelder hele planområdet.
Felix Arkitekter AS
Reguleringsbestemmelser Semsveien 51-55
18.8.2015
1
§3
Rekkefølgebestemmelser
3.1
Nødvendig dokumentasjon for flomsikring må fremlegges i forbindelse med
søknad om rammetillatelse.
3.2
Det skal foreligge dokumentasjon på forutsatt massehåndtering, inkludert
håndtering av forurensede masser og svartlistede arter, før igangsettingstillatelse gis.
3.3
Felles leke-/uteoppholdsområde skal være ferdig opparbeidet i henhold til
utomhusplan før brukstillatelse gis.
3.4
Tiltak for støyskjerming av planlagt bebyggelse, særskilt avmerket på
plankartet, skal ferdigstilles før det gis brukstillatelse.
3.5
Arbeidet med oppgradering av eksisterende turvei skal være ferdigstilt før det
gis ferdigattest.
3.6
Før det gis brukstillatelse til felt BB1 skal turvei langs Askerelva på eiendom
gnr./bnr. 15/18 være opparbeidet og påkoblet eksisterende turvei nord for planområdet.
3.7
Før det gis brukstillatelse til felt BB2 skal turvei langs Askerelva på eiendom
gnr./bnr. 15/44 være opparbeidet og påkoblet busslomme sør for planområdet.
3.8
Før rammetillatelse gis, skal det dokumenteres at skole-/barnehagekapasitet er
tilfredsstillende.
§4
Fellesbestemmelser
4.1
Illustrasjonsplan
Illustrasjonsplan datert 10.8.2015 er retningsgivende for plassering av bygg og
utforming av utearealer.
4.2
Utomhusplan
Sammen med søknad om rammetillatelse skal det sendes inn utomhusplan i målestokk
1:200, basert på illustrasjonsplanen av 10.8.2015. Utomhusplanen skal vise
opparbeiding av leke- og uteoppholdsareal: lekeareal, beplantning, eksisterende og
fremtidig terreng, murer og broer, gang- og kjørearealer, turvei, parkering på terreng,
sykkelparkering, renovasjonsløsninger, vegetasjon som forutsettes bevart, åpning av
bekk og nødvendig sikring av denne, samt håndtering av overvann på egen grunn.
Nødvendige støyavbøtende tiltak og flomsikringstiltak skal vises på utomhusplanen.
4.3
Overvann
Overvann skal håndteres lokalt. Bekken som går over planområdet skal åpnes.
Utforming, erosjonssikring og tilstrekkelig dimensjonering må dokumenteres som del
av områdets plan for overvannshåndtering.
4.4
Atkomst
Felles atkomst er angitt med pil på plankartet. Ved avkjørsler skal det mellom
frisiktlinje og veiformål være fri sikt i en høyde av 0,5 m over tilstøtende veiers planum.
Frisiktsonene skal opparbeides samtidig med veianlegget.
Felix Arkitekter AS
Reguleringsbestemmelser Semsveien 51-55
18.8.2015
2
4.5
Støy
Grenseverdiene i Klima- og miljødepartementets rundskriv T-1442/2012 eller senere
vedtatt forskrift, vedtekt eller retningslinjer som erstatter nåværende skriv, skal
tilfredsstilles for uteoppholdsareal og utenfor fasader med vindu til rom med støyfølsom
bruk. Støyskjerm er vist i plankartet og skal utføres i 2,5 m høyde. Sammen med søknad
om rammetillatelse skal det sendes inn plan for støyskjerming. Plan for
støyskjermingstiltak skal inneholde en estetisk vurdering av forholdet til omgivelsene
vedrørende omfang, material- og fargevalg.
4.6
Turvei
Det skal opparbeides turvei langs Askerelva som vist i plankartet. Plankartet angir
senterlinje for turvei. Det tillates justering av turveiens plassering, og nøyaktig
plassering skal fremkomme i utomhusplanen. Turveien skal ha asfaltert bredde på 2,5
m. Turveien skal nyttes til felles gangatkomst for boligene. Turveien skal være
tilgjengelig for allmennheten og skal skiltes som turvei. Det skal ikke beplantes eller
møbleres slik at det er til hinder for utrykningskjøretøy. Det tillates nødvendige
utvidelser og forsterkninger for oppstilling for brannbil.
§5
Område for boliger - blokkbebyggelse
5.1
Utnyttelse
På felt BB1 kan det oppføres blokkbebyggelse med maksimum BYA = 710 m². På felt
BB2 kan det oppføres blokkbebyggelse med maksimum BYA = 260 m².
Parkeringskjeller regnes ikke med i grad av utnytting. Parkering på terreng medtas i
utnyttelsen med 18 m2 pr. plass.
5.2
Plassering og høyder
Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser vist på plankartet. Plan under terreng
skal plasseres innenfor bestemmelsesgrense som anvist i plankartet. Gesimshøyde skal
ikke overstige den kotehøyde som er angitt på plankartet. Tekniske installasjoner skal
harmonere med bebyggelsen for øvrig. Oppbygg for tekniske anlegg og heisoppbygg
tillates inntil 1,0 m over tillatt gesims. For bygninger med angitte maksimale
kotehøyder k+ 119,5 og k+ 116,3 i plankartet tillates nødvendig oppbygg for trapp/heis,
rekkverk og pergola inntil 3,5 m over tillatt gesims ved etablering av takterrasser.
5.3
Utforming
Bebyggelsen skal ha dimensjoner og materialbruk i samsvar med terreng og
omkringliggende bebyggelse. Fasadene skal ha et oppdelt uttrykk ved bruk av ulike
byggehøyder og sprang i fasaden. Variasjon i gesimshøyde skal oppnås ved bruk av
inntrukket og oppbrutt gesims i 4. og 5. etasje. På felt BB1 skal bebyggelsen deles opp i
2 bygningsvolum med åpning som sikrer passasje og sikt. Det skal være passasje
mellom bebyggelse på felt BB1 og BB2 for gangtrafikk. Fasader og takflater skal ha
avdempede farger og matt overflate. Bebyggelsen skal ha flatt tak. Taklandskapet skal
behandles som en del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. Det tillates
takterrasser over 3. og 4. etasje.
Felix Arkitekter AS
Reguleringsbestemmelser Semsveien 51-55
18.8.2015
3
5.4
Uteoppholdsarealer
For hver boligenhet skal det være minimum 60 m2 uteoppholdsareal til felles bruk på
terreng (MUA). Uteoppholdsarealene skal opparbeides med høy kvalitet med vekt på
variert vegetasjon, møblering og soneinndeling. Utomhusplanen skal vise opparbeidede
arealer for lek. Andelen grøntareal skal være minimum 30 % av tomtens nettoareal.
5.5
Parkering
Det stilles krav til minimum 0,8 biloppstillingsplass per boenhet. Gjesteplasser er
inkludert i oppgitt krav.
Parkering skal hovedsakelig legges til parkeringskjeller under blokkbebyggelsen. Det
tillates 1 gjesteparkeringsplass på terreng. Minimum 5 % av plassene skal reserveres
forflytningshemmede. Det stilles krav om minimum 2 sykkelplasser per boenhet.
Dersom rampen til parkeringskjeller er brattere enn 1:8, skal det installeres
varmekabler.
§6
Grønnstruktur - Turvei
6.1
Ny turvei som skal påkobles eksisterende turveitrasé skal plasseres skånsomt i
terrenget. Plassering av turvei kan justeres i forhold til plankartet dersom dette er
nødvendig av hensyn til terrengtilpasning, vegetasjon og/eller bedre stigningsforhold.
6.2
Eksisterende turvei skal innenfor planområdet opprustes i samråd med
kommunen. Turveien skal følge eksisterende trasé for å begrense inngrep i
naturområdet. Før opparbeidelse av turveien skal det foreligge godkjent utomhusplan
for de berørte arealer.
6.3
Terrenginngrep som endrer områdets karakter er ikke tillatt, herunder lagring,
tilrigging og massedeponering. Den naturlige vegetasjon, både undervegetasjon og trær
innenfor området skal i størst mulig grad bevares slik at områdets biologiske mangfold
opprettholdes. Vindfall som ikke utgjør noen fare skal bevares.
6.4
I området er det ikke tillatt å drive virksomhet eller å oppføre bygg eller
anlegg, som kommer i konflikt med områdets funksjon som turvei.
§7
Grønnstruktur – Naturområde
7.1
Ved bygge- og anleggstiltak skal det tas hensyn til eksisterende vegetasjon.
7.2
Det tillates opparbeidelse av flomvoll og det skal legges til rette for kantsone
langs Askerelva.
7.3
Innenfor formålet er inngrep i terreng og vegetasjon som ikke er i tråd med
godkjent utomhusplan, ikke tillatt.
Felix Arkitekter AS
Reguleringsbestemmelser Semsveien 51-55
18.8.2015
4
§8
Bruk og vern av sjø og vassdrag – Naturområde i sjø og vassdrag
8.1
Det skal tas særlig hensyn til eksisterende kantvegetasjon av verdi og
vassdragets organismer.
8.2
Terrenginngrep som endrer områdets karakter er ikke tillatt, herunder lagring,
tilrigging og massedeponering.
8.3
Utbygging skal ikke medføre inngrep i elven i form av mudring, graving,
utfylling, peling eller liknende. Det tillates mindre inngrep i forbindelse med åpning av
bekk.
§9
Hensyn – Grønnstruktur
9.1
Innenfor hensynssone H540_1 skal verdifull vegetasjon bevares.
9.2
I hensynssonen tillates opparbeidelse av turvei innenfor formålet bebyggelse
og anlegg.
9.3
§ 10
Området skal sikres i anleggsperioden.
Hensyn – Faresone/Flom
Utomhusplanen skal vise flomsikringstiltak som høyde på fremtidig terreng, flomvoll,
bekk, murer, erosjonssikring og overvannshåndtering.
Felix Arkitekter AS
Reguleringsbestemmelser Semsveien 51-55
18.8.2015
5
Bro
Tegnforklaring
Planens begrensning
Bygg
Asfalt
C
Plen
Grusdekke
Bro
Sand
L
e
k
C+
10
6.
0
C+
10
6.
5
Kantsone/skog
Steinsetting
Sa
n
d
k
a
s
s
e
Belegningsstein
Tretremmer
Kantstein
Grilleplass
Mur i betong
60000
Fallpil
INNG. A
Benk
C+106.4
Ny kote
GESIMS C+122,7
Benk
Utemøbel
Pergola
Sykkelstativ
Sluk
A
A
Lysarmaturer
Busker
Hekk
Nytt Tre
Eksist. Tre
Benk
C+
1
06
.
0
on
sj
Renova
C+
10
5.
3
B
GESIMS C+119,5
TAKTERRASSE
C+
10
4.
9
15/18
1
:
1
5
1
:
1
2
C+
10
6.
2
Benk
1
:
7
C+
10
3.
6
C+
10
5.
6
C+
10
5.
2
m
5
1
:
1
2
INNG. B
C+106.4
B
Benk
GESIMS C+116,3
15/44
TAKTERRASSE
D
D
INNG.C
C+106,4
Benk
C+
10
5.
2
C+
10
6.
0
00
600
C
N
3
,
9
1
1
C+
.
a
MSc
GESI
UTOMHUSPLAN - SEMSVEIEN 51-55 1:500 (A3) 10.08.2015