Semsveien 51-55 - Felix Arkitekter AS
ASKER KOMMUNE L.nr.: 64476/15 S.nr.: 15/57 Arkivnr.: // Dato: 05.10.2015 Saksbeh.:Korina Lizeth Heggen ____________________________________________________________________________ Utvalg Bygningsrådet Møtedato 23.09.2015 Utvalgssak 127/15 ____________________________________________________________________________ Saksprotokoll - Reguleringsplan, privat detaljregulering for Semsveien 51-55, gbnr. 15/18 og 15/44 - 1. gangs behandling Behandling: Representant Annexstad, H, opplyste om at part i saken er nestleder i Høyre. Bygninsrådet vedtok at dette ikke medførte at representantene var inhabile til å behandle saken. Vedtaket var enstemmig. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Bygningsrådet innbyr kommunestyret til å fatte slikt Vedtak: Kommunen vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-11 at privat forslag til reguleringsplan, detaljregulering for Semsveien 51-55, som vist på plankart og bestemmelser datert 18.8.2015 og illustrasjonsplan datert 10.8.2015, sendes på høring og lagges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven § 12-10. SAKSFREMLEGG Godkjent av: Saksbehandler: Arkivsaksnr.: Arkiv: GBNR 15/18 Korina L. Heggen 15/57 Forslag til reguleringsplan, detaljregulering for Semsveien 51-55 – Gbnr. 15/18 og 15/44 1. gangs behandling Rådmannen anbefaler bygningsrådet å fatte slikt v e d t a k: Kommunen vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-11 at privat forslag til reguleringsplan, detaljregulering for Semsveien 51-55, som vist på plankart og bestemmelser datert 18.8.2015 og illustrasjonsplan datert 10.8.2015, sendes på høring og lagges ut til offentlig ettersyn, jf. plan- og bygningsloven § 12-10. Oversiktskart som viser avgrensning av planområdet 1 Sammendrag og konklusjon 1.1 Hva saken gjelder 1 Saken gjelder 1. gangs behandling av privat forslag til reguleringsplan – detaljregulering for gbnr. 15/18 og 15/44 Semsveien 51-55. Forslag til reguleringsplan fremmes av Felix Arkitekter AS på vegne av Semsveien 55 AS. Hensikten med reguleringsplanen er: Å legge til rette for boligbebyggelse, med tilhørende atkomst, parkering og leke/uteoppholdsarealer. Å sikre turvei langs Askerelva som skal påkobles eksisterende turveiforbindelse. 1.2 Rådmannens konklusjon Forslaget baseres på kommuneplan for Asker 2014 – 2026. Formål for gbnr. 15/44, minimum anbefalt uteoppholdsareal per boenhet, maksimalt byggehøyde, samt antall boenheter for felt J2 avviker imidlertid fra kommuneplanen. Forslaget legger til rette for en samlet utvikling av gbnr. 15/18 og 15/44, som forutsetter at sistnevnte endrer formål i kommuneplanen fra næringsbebyggelse til boligformål. Rådmannen mener foreliggende forslag er i tråd med kommunens prinsipper om fortetting i nærheten av Asker sentrum. Planforslaget vurderes som velutarbeidet, men rådmannen er noe usikker på om byggehøydene bør begrenses til 4 etasjer, da planområdet ligger i et relativt trangt landskapsrom og noe isolert fra annen tyngre bebyggelse. I planforslaget tas det hensyn til Askerelva, bekken fra Kattugledalen, og omkringliggende omgivelser. Foreslåtte løsninger til støyproblematikk og flomrisiko er vurdert som tilfredsstillende, og uteområdene er vel utformet. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. 2 Bakgrunn for saken. Saksopplysninger 2.1 Bakgrunn for saken Tiltakshaveren ønsket å utvikle gbnr. 15/18 og 15/44. I kommuneplanen som var gjeldende da oppstartsmøtet ble avholdt (2007-2020), var området avsatt til kombinert formål bolig/næring (områdenavn J9). Fra dette stadiet i prosessen, var kommunen positiv til både en samlet utvikling av begge eiendommer og til å benytte boligformålet, på grunn av beliggenhet i nærheten av sentrum og gode buss-, gang- og sykkelveiforbindelser til Asker stasjon og Asker sentrum. Eiendommen med gbnr. 15/18, på nordsiden av planområdet, har i kommuneplan for Asker 20142016 områdenavn J2, avsatt til fremtidig boligbebyggelse (boligformål). I kommuneplanens del 1. (Kommuneplanens mål, strategier og handlingsdel), står det at kommuneplanen åpner for en feltutbygging der område J2 får en blokkbebyggelse på 25 boenheter. Eiendommen på sydsiden, gbnr. 15/44, er imidlertid avsatt til fremtidig næringsbebyggelse, med områdenavn NB. For å kunne utvikle begge eiendommer i sammenheng ble det nødvendig å omregulere planområdet slik at både gbnr. 15/18 og 15/44 har boligformål. 2 Den opprinnelig antydet antall boenheter for J2, avsatt til 25, gjeldende kun for gbnr. 15/18, blir i planforslaget økt til 36, ettersom boligområdet utvides til å også omfatte gbnr. 15/44. Planområdet er på ca. 6,5 dekar og omfatter hele eller deler av følgende eiendommer: Gnr/bnr Adresse Eier 15/18 15/44 Semsveien 55 Semsveien 51 Semsveien 55 AS Steinseth Eiendom AS 2.2 Planstatus og rammer I gjeldende kommuneplan er planområdet avsatt til: Fremtidig boligbebyggelse med antydning på 25 boliger på gbnr. 15/18, feltkode J2. Fremtidig næringsbebyggelse på gbnr. 15/44, feltkode NB. Nåværende landbruk-, natur- og friluftsformål samt reindrift (LNFR), feltkode HN. Deler av planområdet er innenfor hensynsone H540_2 «Hensyn grønnstruktur». Området inngår i reguleringsplan for Askerelva fra Rabbe bru til Asker aldershjem, del av gnr. 1, 3 og 15., plannr. 3C, vedtatt 8.11.1989. Området er regulert til: byggeområde for kontor, småindustri, spesialområde – friluftsliv/natur, felles avkjørsel, offentlig friområde – turvei. Andre nasjonale og lokale føringer og rammer som er relevante for saken er: Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging T-5/93. Rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging T-2/92. Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus. Sykkelstrategi Asker Energi- og klimaplan Se nærmere beskrivelse av ovennevnte føringer og rammer i planbeskrivelsen, vedlegg 4. 2.3 Beskrivelse av planområdet Planområdet er på ca. 6,5 daa og er relativt flatt, hovedsakelig dekket av asfalterte flater. Det består av 2 eiendommer, gbnr. 15/18 og 15/44, eid henholdsvis av Semsveien 55 AS og Steinseth Eiendom AS, og ligger i nærheten av Asker sentrum, på 1,2 km avstand, med en umiddelbar tilgjengelig bussholdeplass på sydsiden. På nordsiden av planområdet ligger Asker bo- og behandlingssenter, vesentlig høyere i terreng (ca. 12 m). På nordsiden, innenfor planområdet, ligger det en bekk i kulvert som krysser planområdet fra vest mot øst, og er ført til og utløper i Askerelva. På nordsiden finnes det også en tursti med varierende bredde og stigningsforhold. Turstien starter fra stikkveien opp til Asker bo- og behandlingssenter fortsetter over elven via en smal bro og videre opp 3 til Kirkelia. Noen deler av stien er bratte og smale. Denne forbindelse kobler øst og vestsiden av elven og er brukt som skolevei og vei mot kirken. Det er viktig å nevne at kommunen ønsker å etablere en turvei/turstiforbindelse mellom Asker sentrum og Semsvannet, med en trasé som følger Askerelvas løp. Den ovennevnte turstien er å betrakte som en del av en fremtidige kontinuerlig turvei. På østsiden ligger Askerelva, og hensynssonen tilknyttet denne er innenfor planområdet. På grunn av planområdets umiddelbar nærhet til Askerelva, må det tas hensyn til flomrisikoen og BAF-sonen. På østsiden av Askerelva finnes det tett vegetasjon og en bratt skråning mellom elven og eneboligbebyggelsen. Planområdet grenser mot Semsveien på vestsiden, som gjør at det er utsatt for støy. Askerelva er i Miljødirektoratets Naturbase markert som et viktig bekkedrag med svært verdifull natur. Terrenget stiger både nord og øst for planområdet slik at det ligger i en terrengsenkning i forhold til omkringliggende bebyggelse. Illustrasjon av planområde, eksisterende situasjon. Innenfor planområdet, på gbnr. 15/44, står det et gammelt forretningsbygg i 2 etasjer med flatt tak, utført i tegl, fasadeplater og glass, som forutsettes revet i forbindelse med utviklingen av eiendommene. Det finnes også 2 trafostasjoner, en i nord (som ikke er i bruk) og en i sør. Syd for planområdet ligger den ovennevnte bussholdeplass og et område med tett vegetasjon som er tenkt beholdt uberørt ved utvikling av eiendommene. Dagens adkomst til planområdet er via Semsveien og plassering stemmer med nåværende regulert fellesavkjørsel. 4 I forbindelse med planarbeidet, ble det utarbeidet en rapport av Biofokus. Kartlagt området er større enn selve planområdet. Innenfor det kartlagte området finnes det en rekke rødlistearter som bør beskyttes. Det finnes imidlertid ingen rødlistearter eller annet av betydning for biologisk mangfold innenfor planområdet, men unntak av helt sør der trafostasjonen ligger og helt nordøst langs elvekanten. Det finnes 2 lokaliteter med den svartelistede arten parkslirekne, vurdert å ha svært høy økologisk risiko med stort spredningspotensial og ødeleggende effekt på stedegen vegetasjon. For mer informasjon om biologisk mangfold, se vedlegg 4.6. Planområdet ligger i Jansløkka skolekrets. For tiden har Jansløkka barneskole kapasitet til å ta imot elever fra et boligprosjekt i den foreslåtte størrelse. Imidlertid planlegges flere større boligprosjekt i Jansløkka skolekrets, og det vil etter hvert bli behov for å bygge ut mer skolekapsitet. Dette forutsettes løst ved bygging av ny «sentrumsskole» på Høn. For en mer detaljert beskrivelse av planområdet, se vedlegg 4 - Innsendt planbeskrivelse. 2.4 Beskrivelse av planforslaget Arealbruk og reguleringsformål Planområdets totale areal er 6580 m2 og formålene/hensynssonene er fordelt som følger: Bebyggelse og anlegg, Boligbebyggelse – blokkbebyggelse Grønnstruktur, Turvei Grønnstruktur, Naturområde Bruk og vern av sjø og vassdrag, Naturområde i sjø og vassdrag Hensynssone, Hensyn grønnstruktur (BAF) Faresone – flomfare 4255 m2 426 m2 1329 m2 570 m2 2867 m2 1552 m2 Planforslaget legger til rette for en høyere utnyttelse av eiendom gbnr. 15/18 i forhold til antydet antall boenheter for eiendommen i kommuneplan for Asker 2014-2026. Den høyere fortetting er imidlertid i tråd med kommuneplanens føringer angående ønsket fortetting i kollektivnære områder. Planforslaget ser utviklingen av gbnr. 15/18 og 15/44 i sammenheng som fører til at sistnevnte strider i mot kommuneplanen, i og med at det legger til rette for boligbebyggelse på et område avsatt til næringsbebyggelse i kommuneplanen. I forhold til gjeldende reguleringsplan, endrer begge eiendommer formål fra byggeområde for kontor/småindustri til boligbebyggelse. Kommuneplanens føringer overstyrer gjeldende reguleringsplan i dette tilfellet. Bebyggelse Det foreslås en blokkbebyggelse med 36 leiligheter og parkeringskjeller, der bygningskroppen er delt i 3 volum, plassert etter hverandre parallelt med elven. Høyden stiger fra 3 til 5 etasjer, der volumet på sydsiden har 3 etasjer, og så trappes det opp til 4 etasjer på bygningsdelen i midten, for å så slutte med 5 etasjer på bygningsdelen lengst nord, der bebyggelsen er blitt lengst fra Semsveien. På denne måten skapes det plass som rommer hoveddelen av uteoppholdsarealene. Deling av bebyggelsen i 3 volum gir både sikt og mulighet for passasje og bryter opp fasaden. Det foreslås tilbaketrukket toppetasjer med variasjon i materialer og farger i forhold til resten av bygget, for at bebyggelsen ikke skal virke ruvende til tross for at høyden er vesentlig. Utforming av balkonger mot Semsveien og tilbaketrekning av toppetasjer bidrar også til å bryte opp fasaden og skape variasjon. 5 Bebyggelses utforming og plassering svarer til tomtenes forhold, som er hensyn til den 10 meters BAF-sonen langs Askerelva, rød støysone langs Semsveien, Statens vegvesens krav til 15 m avstand fra fylkesvei Semsveien, og ønsket om å etablere en turvei med en nord-syd trasé mellom bebyggelsen og elven slik at den knytter seg til eksisterende turvei på nordsiden av planområdet. Leilighetene er orientert mot vest mens trapperom og korridorer er lagt mot øst. Målgruppen er førstegangskjøpere, aleneboende og eldre, men det er fult mulig å integrere omsorgsboliger i planforslaget. I skisseprosjektet som følger ved planforslaget, legges det til rette for følgende boligtypefordeling: Boligtype 2-roms 3-roms 3-roms med hybel 4-roms Totalt Gjennomsnittsstørrelse 53 m2 70 m2 83 m2 93 m2 Antall 13 10 4 9 36 % 36 % 27 % 11 % 25 % 100 % For illustrasjoner, skisser, planløsninger, snitt, fotomontasjer og perspektiver av både bygg og anlegg, se vedlegg 4.3 – Illustrasjoner. Parkering, adkomst og trafikkforhold 6 Adkomst er planlagt etablert der dagens adkomst ligger, med nedkjøring til parkeringskjeller. Dette er i henhold til Statens vegvesens anbefalinger og retningslinjer. Renovasjonsbil og gjester vil bruke samme adkomst. Snuplass for renovasjonsbil er på terreng. Det legges det til rette for en streng praktisering av parkeringsnormen. Grunnet til at det velges en slik løsning, er at planområdet er 1,2 km fra stasjonen, med gode buss-, gang- og sykkelforbindelser. I bestemmelsene stilles det krav til min 0,8 p-plasser per leilighet i parkeringskjeller, dvs. 29 pplasser. I kjeller og ved gangadkomstene vil det plasseres sykkelparkering. Utnyttelsesgrad og høyder Plankartet er inndelt i 2 felt: BB1 som omfatter gbnr. 15/18 og BB2 som omfatter eiendom gbnr. 15/44. Hvert felt har egen utnyttelsesgrad, foreslått som følger: Felt BB1: Totalt areal bolig= 3095 m2 %-BYA= 22,5 % BYA= 700 m2 %-BRA= 82 % BRA-Bolig= 2536 m2 MUA= 61 m2 Felt BB2: Totalt areal bolig= 1160 m2 %-BYA= 22 % BYA= 260 m2 %-BRA= 83 % BRA-Bolig= 619 m2 MUA= 143 m2 Maks gesims høyde er 16 m, tilsvarende 5 etasjer pluss parkeringskjeller. Parkering på terreng inngår i beregning av BYA. I planforslaget beregnes utnyttelsesgrad ved bruk av % BYA istedenfor TU i gjeldende reguleringsplan. Støy Planområdet er utsatt for støy da deler av planområdet ligger innenfor rød, oransje og gul støysoner. Det foreligger en støyrapport datert 5.6.2013, revidert 24.3.2015, tilknyttet foreslåtte bebyggelse og uteoppholdsarealer. Basert på rapportens beregninger, foreslås det støydempingstiltak, i form av støyskjerming langs Semsveien. Dette skal bidra til at uteoppholdsarealer har tilfredsstillende støynivåer. Balkongrekkverk på balkonger mot veien med en høyde på 1,2 til 1,5 meter utføres med tetting mot balkongdekket, samt bruk av absorbent i balkonghimlinger. Grønnstruktur og uteoppholdsarealer Området på østsiden, mellom bebyggelsen og elven og der turveien er planlagt, skal tilby en «stille» opplevelse av elven. Bebyggelsen plasseres parallelt med elven. Den nordligste bygningen trekkes dermed bort fra veien. Dette skaper et område mellom veien og bygningen med gode sol- og lysforhold som er velegnet til uteopphold. Bekken som krysser planområdet og er per i dag lagt i kulvert under bakken, er tenkt åpnet slik at den integreres i landskapet og blir en del av uteoppholdsarealet 7 Fellesterrasser på 3. og 4. etasjer, på ca. 200 m2 totalt, vil ha optimale solforhold. Hver leilighet vil ha en balkong mot vest, og leilighetene på bakkenivå har egne utearealer på terreng. I planforslaget tilrettelegges for 60 m2 uteoppholdsareal per leilighet, som er i strid med kommuneplanens bestemmelse § 19 Leke-, aktivitet- og uteoppholdsareal, b), «Ved planlegging og utbygging av nye boligfelt for konsentrert utbygging, skal det avsettes minimum 80 m² uteoppholdsareal per boenhet.» Forslagsstiller argumenterer for det reduserte arealet, med at siden kommunen ønsker en høyere tetthet i områder med gåavstand til Asker sentrum, kan i dette tilfellet det være aktuelt å vurdere en reduksjon av kravet. Reduksjonen er kompensert ved å tilby uteoppholdsarealer av høy kvalitet, med tilfredsstillende sol-, stignings- og støyforhold, en allmenntilgjengelig turvei ved elven, åpning av bekk som gir en spesiell kvalitet til uterommet, og mulighet for takterrasser med gode solforhold og utsyn. Takterrasser skal ikke medregnes i MUA. Flom Det foreligger en flomutredning gjennomført av Norconsult AS der vannstanden er beregnet ved 200-års flom. For å sikre planområdet mot flom, er det foreslått to tiltak: Heve bebyggelse og turvei langs Askerelva mellom 1,5 og 2 m. Etablere en flomvoll som skal følge turveien, mellom turveien og elven. Vollen skal stedvis tilpasses for å ivareta eksisterende kantvegetasjon. Endelig prosjektering vil bli fremmet ved rammesøknad. Biologisk mangfold Områdets biologisk mangfold ble kartlagt av BioFokus. Området som ble kartlagt var større enn planområdet, og ingen rødlistearter er funnet innenfor planområdet eller berørt av planforslaget. Ifølge kartlegging, er det særlig østsiden av elven som bør vernes, og den blir ikke berørt av planforslaget. Det finnes imidlertid den svartelistede arten parkslirekne på to steder innenfor planområdet. Den har høy økologisk risiko med stor spredningspotensial og ødeleggende effekt på stedegen vegetasjon. Dette er ivaretatt i rekkefølgebestemmelsene, § 3.2, ved at det skal sørges for at det foreligger dokumentasjon på håndtering av svartelistede arter før igangsettingstillatelse gis. Turvei langs Askerelva Kommunen ønsker å etablere en turveiforbindelse mellom Asker sentrum og Semsvannet, langs Askerelva. Det finnes noen turstier og turveier, uten at det finnes en kontinuerlig trasé. Nord for planområdet ligger det allerede en turvei og planforslaget legger til rette for ny turvei langs elven, mellom elven og bebyggelsen, som tilknyttes den eksisterende turveien. Renovasjonsløsning Planforslaget viser en renovasjonsløsning der nedgravde containere plasseres ved adkomsten, og renovasjonsbilen har plass til manøvrering. Skole-/barnehagekapasitet 8 Da skolekapasiteten på Jansløkka etter hvert vil bli mer anstrengt, foreslås lagt inn et rekkefølgekrav som sikrer tilstrekkelig skolekapasitet i reguleringsbestemmelsene. Spørsmålet om skolekapsiteten er tilfredsstillende vil bli fastsatt i forbindelse med søknad om byggetillatelse. Risiko- og sårbarhetsanalyse ROS-analysen ble utarbeidet av Felix Arkitekter AS. Siste revisjon er datert 30.3.2015. Hovedpunktene i ROS-analysen var skred, flom, støy, biologisk mangfold, åpning av bekk, forurenset grunn og trafikk. Alle disse punktene er tatt hensyn til av forslagsstiller og innarbeidet i planforslaget. For detaljert ROS-analyse (fremgangsmåte, kriterier for analyse, farekategorier og tiltak), se vedlegg 4.2. Rekkefølgekrav Det er i planforslaget lagt inn rekkefølgebestemmelser. Hovedpunktene disse bestemmelsene omfatter er: Sikring av tilfredsstillende skolekapasitet Sikring av avbøtende flomtiltak Sikring av riktig massehåndtering Ferdigstilling av avbøtende støytiltak før bygget tas i bruk Ferdigstilling av leke-/uteoppholdsarealer før bygget tas i bruk Ferdigstilling av arbeidet med oppgradering av eksisterende turvei, samt kobling av ny turvei langs elva med eksisterende turvei Ferdigstilling av koblingen mellom turveien og busslomme sør for planområdet Universell utforming og tilgjengelighet for alle Bygg og anlegg er planlagt slik at de er tilgjengelige for flest mulig. 3 Kunngjøring, innkomne uttalelser 3.1 Kunngjøring av reguleringsarbeidet / innkomne forhåndsuttalelser Reguleringsarbeid ble varslet igangsatt iht. plan- og bygningslovens krav den 3.6.2013. Det kom inn 13 forhåndsuttalelser som er kommentert av rådmann i vedlegg 5. Hovedtemaer i forhåndsuttalelser dreide seg om: Askerelvas viktighet, at elvekanten må beskyttes og ivaretas, også under byggefasen Vannmiljøet Flomrisiko Støy Grunnforhold Turstien langs elven Universell utforming / tilgjengelighet Byggegrenser, mot elven og mot fylkesveien Trafikksikkerhet Barn- og unges interesser 9 4 Rådmannens vurderinger 4.1 Rekkefølgekrav Ved å kreve rekkefølgebestemmelser, har rådmannen sikret seg om at nødvendig dokumentasjon for flomsikring samt håndtering av masser og svartelistede arter, er levert forholdsvis ved rammesøknad og ved igangsettingssøknad. Uteoppholdsarealer og støyavbøtende tiltak skal ferdigstilles før bygg og anlegg tas i bruk. Før bygg og anlegg tas i bruk, skal oppgradering av eksisterende turvei, ny turvei langs elven, og kobling mellom disse og bussholdeplass syd for planområdet, være ferdigstilt. 4.2 Utnyttelse/bokvalitet Forslaget baseres på kommuneplan for Asker 2014 – 2026. I retningslinjer til bestemmelsene står det at: «Høyere utnyttelse kan vurderes i nærhet av senter og jernbanestasjon. I gangavstand til Asker sentrum og lokalsentrene er det ønskelig med en høyere arealutnyttelse til boligformål enn det som gjelder fortetting i byggesonen for øvrig. Dette må vurderes særskilt gjennom utarbeidelse av reguleringsplan som ivaretar en helhetlig vurdering av området, bl.a. hensynet til landskap og topografi. Byggehøyden skal normalt begrenses til tre etasjer, og det skal legges vekt på stedlig tilpasning.» Iht. kommuneplan for Asker 2014 – 2026 vedtatt 18.11.2014, strider forslaget i mot: Retningslinjer til bestemmelsene (Vedlegg 1) - Plankrav: «Byggehøyden skal normalt begrenses til tre etasjer, og det skal legges vekt på stedlig tilpasning.». Planforslaget består av 5 etasjer i sitt høyeste bygg i nordsiden. § 19. Leke-, aktivitet- og uteoppholdsareal, «b) Ved planlegging og utbygging av nye boligfelt for konsentrert utbygging, skal det avsettes minimum 80 m² uteoppholdsareal per boenhet. Arealet skal være egnet til lek, opphold og aktivitet for beboerne. Minimum 25 m² av uteoppholdsarealet per boenhet skal opparbeides som nærmiljøanlegg/lekeplass. Arealet skal være fellesareal og ligge på bakkenivå.» Planforslaget avsetter 60m2 uteoppholdsareal per boenhet. Antydet antall boenheter for felt J2 ifølge Del 1 – Kommuneplanens mål, strategier og handlingsdel, som er 25. Planforslaget fremmer en bebyggelse som består av 36 boenheter. Til tross for de ovennevnte punktene, mener rådmannen at planforslaget legger til rette for en positiv utvikling i området, ettersom tomtens fulle potensiale i dag ikke er utnyttet, med tanke på beliggenhet, i nærheten av sentrum. Rådmannen mener at dette er et sted der høyere utnyttelse kan vurderes. Rådmannen er positiv til økningen av antall boenheter fra 25 til 36, ettersom antydet antall boenheter for J2 gjelder kun for gbnr. 15/18, og i planforslaget ser man en samlet utvikling av gbnr. 15/18 og 15/44. Denne utviklingen vil kunne gi et områdeløft slik kommunen ønsker, og skape muligheter til å benytte grøntdraget langs Askerelva, samtidig som at turveien vil være en del av den fremtidige turforbindelse mellom Asker sentrum og Semsvannet. I tillegg, har kommunen behov for mer leiligheter av slik art som planforslaget legger til rette for, hva gjelder størrelse, potensielt marked og beliggenhet i nærheten av sentrum. 10 I forslag til boligpolitisk strategi for Asker er reduserte krav til uteoppholdsareal et av virkemidlene som er omtalt, for å oppnå rimelige boliger. Dette må imidlertid vurderes opp mot bokvalitet. Rådmannen har vært fokusert på bokvaliteten tilknyttet uteoppholdsarealets kvalitet og størrelse. Vurderingen av antall leiligheter, samt antall etasjer, gjøres nødvendigvis i sammenheng med kvalitet og størrelse på uteoppholdsarealer. Dette var et viktig tema i prosessen, ettersom tiltakshaveren ønsker, av økonomiske grunn, å øke antydet antall leiligheter og antall etasjer. Rådmannen mener at i planområdet, kan det vurderes å etablere noe høyere bebyggelse. Dette på grunn av det omkringliggende skrånende terreng og eksisterende bebyggelse, ettersom tomten kan oppleves som nedsenket i forhold til omgivelsene. Rådmannen er av den oppfatning at det foreslåtte prosjekt vil gi boliger med gode bokvaliteter, i forhold til bl.a. kvaliteten på uteoppholdsareal, sol/lys og støy. Det foreslåtte prosjektet vil heller ikke innebære vesentlige ulemper for nabobebyggelsen. Rådmannen er imidlertid noe usikker på om det vil være riktig å bebygge denne tomten i fem etasjer, da dette er bygningsvolumer man ellers opererer med i større, sammenhengende bebyggelsesstrukturer/boligområder. Rådmannen anbefaler likevel prosjektet lagt ut til offentlig ettersyn. Eksisterende utearealer benyttes i dag ikke til uteopphold, verken i området rundt eksisterende bygg eller langs elven. Turstien nord for planområdet er brukt som skolevei. Den slutter sitt naturlige forløp mot adkomstveien til sykehjemmet like nord for gbnr. 15/18. I planforslaget vises det en velutarbeidet løsning for uteoppholdsarealer med gode sammenhengende grøntarealer og gode solforhold. Utearealene kobles til turveien og videre til turstien nord for planområdet. Foreslåtte løsning erkjenner bekken og elvens viktighet i lokalmiljøet. Det legges til rette for en mer aktiv og hensiktsmessig bruk av utearealene, for både beboere og allmenheten. Området vil løftes og revitaliseres, samt integreres med omgivelsene. Dessuten er takterrassene et positivt tilbud som øker mulighetene for uteopphold. Rådmannen mener at ovennevnte fordeler er større enn de ulempene reduksjonen av uteoppholdsareal kan vurderes å ha. Reduksjon i størrelse kompenseres med betydelig økning på kvalitet. 4.3 Trafikk/samferdsel Rådmannen ser som en stor fordel at det ligger en bussholdeplass rett ved planområdet, med et tilbud om 5 avganger pr time i rushtiden. Planområdets beliggenhet gjør at beboere kan lett velge buss, gange eller sykkel ovenfor bil. Trafikken skal ikke øke betydelig som resultat av planforslaget. 4.4 Grønnstruktur Rådmannen vurderer planforslaget som riktig tilpasset den eksisterende grønnstrukturen langs elven, ved å hensynta BAF-sonen og beholde uberørt den sydlige delen av planområdet. Det er ingen mulighet for turer langs elven slik forhold er, og derfor er det positivt med turveien for den sammenhengende grønnstrukturen. Den nye turveien er en viktig steg mot å fullføre kommunens ønske om en kontinuerlig tursti trasé fra Asker sentrum til Semsvannet langs Askerelva. Rådmannen 11 mener at siden turveien også vil fungere som inngangsparti for bebyggelsen, vil den få ekstra kvaliteter (belysning, riktig stigningsforhold, og vinterbrøyting) som turveien ellers ikke ville få. Planforslaget vil ivareta den eksisterende vegetasjonen syd på planområdet og i kantsonen nordøst på planområdet. Den foreslåtte vollen ved turveien vil skape mulighet for en kantsone langs elven, som beskytter mot erosjon. Eksisterende vegetasjon i kantsonen vil beskyttes og det tilrettelegges for at den videreutvikles. Rådmannen mener at tiltaket vil bidra til å løfte opp kantsonen ved å oppruste og aktivisere den. Rådmannen vil imidlertid påpeke at en detaljert flomvoll har ikke vært ferdig opparbeidet, og ser utfordringer tilknyttet stedstilpasning. Det bør settes særlig fokus på sittemuligheter, riktig belysning og beskyttelse av eksisterende vegetasjon. Det forutsettes at utomhusplanen levert ved rammesøknad, vil vise et detaljert flomtiltak. 4.5 Estetiske og miljømessige konsekvenser Etter rådmannens vurdering, vil planforslaget bli et godt arkitektonisk bidrag i området. Fra å virke nær forlatt og inaktivt, vil området løftes og aktiviseres med det moderne arkitektoniske preg og velutarbeidet utearealer. Med variasjonen i fasaden skapt av material- og fargebruk, samt variasjon i høyder, vil den elles lange formen brytes og tones ned sett i perspektiv fra Semsveien. Også langs Askerelva vil den oppbrudte fasaden dempe bebyggelsens skala. Askerelva er kategorisert som en svært viktig naturtypelokalitet ifølge Naturbase. Elvekanten innenfor planområdet er i dag ikke ivaretatt eller anerkjent på en god måte. Rådmannen mener at planforslaget bidrar til å oppruste, beskytte og forsterke miljøet langs elven, og skape positiv presedens for en videreutvikling og beskyttelse av denne viktige naturtypelokalitet. 4.6 Konsekvenser for barn og unge Rådmannen mener at forslaget vil være et positiv bidrag til barn og unges interesser, ettersom det tilrettelegger for uteområder som er egnet til lek og friluftsaktiviteter. Området er i dag ikke benyttet til lek og friluftsaktiviteter. Ved å etablere nye møteplasser for opphold, med riktig beplantning, belysning og sikkerhet, mener rådmannen at det vil det sikres et områdeløft som innbyr barn og unge i nærområdet til uteaktiviteter. Åpning av bekken og integrering av den i utearealer, anses som et positivt tiltak. Etablering av en turvei langs elven og kobling av denne med turstien nord for planområdet, vil bidra til en sikrere forbindelse for skolebarn som bruker ruten på vei til og fra skolen. Dagens skolevei til Jansløkka følger og krysser Kirkeveien. Dette er imidlertid en vel benyttet skolevei og rådmannen mener skoleveien er akseptabel, med rekkverk langs Kirkeveien, hastighetsregulering og fotoboks ved fotgjengerkryssingen av Kirkeveien. Spørsmålet om skolekapasitet er sikret gjennom nødvendig rekkefølgebestemmelse. 4.7 Risiko- og sårbarhetsvurdering Hovedpunktene i ROS-analysen var skred, flom, støy, biologisk mangfold, åpning av bekk, forurenset grunn og trafikk. 12 Etter rådmannens vurdering, er alle ovennevnte punkter tatt hensyn til av forslagsstiller og innarbeidet i planforslaget. 4.8 Universell utforming og tilgjengelighet for alle Etter rådmannens vurdering, ivaretar planforslaget prinsippene om universell utforming i både bebyggelse, anlegg og uteoppholdsarealer. Det forutsettes imidlertid at gangadkomsten og uteoppholdsarealet skal være allment tilgjengelig hva gjelder nivåforskjeller, stigningsforhold, inventar og belysning. Det forutsettes også at alle skal kunne bevege seg uten hinder mellom bygget, turveien og lekearealet, og at takterrassene skal være tilgjengelig via heis. 4.9 Boligpolitiske hensyn I kommuneplanen er det en målsetting om at det skal bygges 50 rimelige boliger i året for lavinntektsgrupper, førstegangsetablerere og småhusholdninger. Foreliggende prosjekt kan egne seg i forhold til å imøtekomme dette målet. Det vil event. kunne være aktuelt å avklare dette nærmere gjennom en utbyggingsavtale. Rådmannen vil følge opp dette. 4.10 Konklusjon og anbefaling Rådmannen vurderer planforslaget som hensiktsmessig og i prinsippet i tråd med kommuneplanens føringer i forbindelse med en høyere utnyttelse i nærheten av Asker stasjon og Asker sentrum. Bebyggelsens utforming, fasadeuttrykk og uteområder er gjennomarbeidet og viser en god vilje til arkitektonisk å dempe bebyggelsens visuelle skala. Rådmannen er likevel noe usikker på riktigheten av en 5 etasjes bebyggelse inne i dette relativt trange landskapsrommet, men vil samtidig påpeke kvaliteten ved å etablere gode boliger i kort avstand til Asker sentrum og jernbanen. Prosjektet kan være egnet for en videre boligpolitisk oppfølging, f. eks. i forhold til å sikre små og rimelige leiligheter. Rådmannen vil følge opp dette temaet i forhold til forslagsstiller. Planforslaget anbefales lagt ut til offentlig ettersyn. Lars Bjerke Rådmann Vedlegg: 1. 2. 3. 4. Forslag til reguleringsplan i målestokk 1:1000, datert 18.8.2015 Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 18.8.2015 Forslag til illustrasjonsplan, datert 10.8.2015 Innsendt planbeskrivelse, datert 10.8.2015 4.1. Kopi av varslingsbrev og annonse 4.2. Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert 10.5.2013, revidert 30.3.2015 4.3. Illustrasjoner 13 4.4. Solstudier 4.5. Støyutredning datert 5.6.2013, revidert 24.3.2015 4.6. Notat vedrørende registrering av biologisk mangfold, datert 29.8.2013 4.7. Geoteknisk undersøkelse med rapport, datert 12.8.2013 4.8. Miljøteknisk undersøkelse, datert 12.7.2013 4.9. Rapport arkeologisk registrering, datert 19.6.2007 4.10. Utredning flom, datert 12.9.2014 4.11. Notat vedrørende flomvoll/kantsone, datert 18.12.2014 5. Resymé av innkomne forhåndsuttalelser med rådmannens kommentarer 6. Innkomne forhåndsuttalelser til saken 14 FORSLAG TIL REGULERINGSBESTEMMELSER TIL REGULERINGSPLAN FOR SEMSVEIEN 51-55, GNR.15/BNR.18, 44 ASKER KOMMUNE Forslag til plankart datert 18.8.2015 Forslag til reguleringsbestemmelser datert 18.8.2015 Forslag til illustrasjonsplan datert 10.8.2015 §1 Planens hensikt Hensikten med reguleringsplanen er: Å legge til rette for boligbebyggelse, med tilhørende atkomst, parkering og leke/uteoppholdsarealer. Å sikre turvei langs Askerelva som skal påkobles eksisterende turveiforbindelse. §2 Reguleringsformål Bestemmelsene gjelder for det området som er vist med reguleringsgrense på plankartet. Området reguleres til: Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse – blokkbebyggelse Grønnstruktur Turdrag – turvei Naturområde Bruk og vern av sjø og vassdrag Naturområde i sjø og vassdrag Hensynssone Faresone – flomfare Hensyn grønnstruktur I tillegg til bestemmelsene for de enkelte områdene kommer fellesbestemmelser som gjelder hele planområdet. Felix Arkitekter AS Reguleringsbestemmelser Semsveien 51-55 18.8.2015 1 §3 Rekkefølgebestemmelser 3.1 Nødvendig dokumentasjon for flomsikring må fremlegges i forbindelse med søknad om rammetillatelse. 3.2 Det skal foreligge dokumentasjon på forutsatt massehåndtering, inkludert håndtering av forurensede masser og svartlistede arter, før igangsettingstillatelse gis. 3.3 Felles leke-/uteoppholdsområde skal være ferdig opparbeidet i henhold til utomhusplan før brukstillatelse gis. 3.4 Tiltak for støyskjerming av planlagt bebyggelse, særskilt avmerket på plankartet, skal ferdigstilles før det gis brukstillatelse. 3.5 Arbeidet med oppgradering av eksisterende turvei skal være ferdigstilt før det gis ferdigattest. 3.6 Før det gis brukstillatelse til felt BB1 skal turvei langs Askerelva på eiendom gnr./bnr. 15/18 være opparbeidet og påkoblet eksisterende turvei nord for planområdet. 3.7 Før det gis brukstillatelse til felt BB2 skal turvei langs Askerelva på eiendom gnr./bnr. 15/44 være opparbeidet og påkoblet busslomme sør for planområdet. 3.8 Før rammetillatelse gis, skal det dokumenteres at skole-/barnehagekapasitet er tilfredsstillende. §4 Fellesbestemmelser 4.1 Illustrasjonsplan Illustrasjonsplan datert 10.8.2015 er retningsgivende for plassering av bygg og utforming av utearealer. 4.2 Utomhusplan Sammen med søknad om rammetillatelse skal det sendes inn utomhusplan i målestokk 1:200, basert på illustrasjonsplanen av 10.8.2015. Utomhusplanen skal vise opparbeiding av leke- og uteoppholdsareal: lekeareal, beplantning, eksisterende og fremtidig terreng, murer og broer, gang- og kjørearealer, turvei, parkering på terreng, sykkelparkering, renovasjonsløsninger, vegetasjon som forutsettes bevart, åpning av bekk og nødvendig sikring av denne, samt håndtering av overvann på egen grunn. Nødvendige støyavbøtende tiltak og flomsikringstiltak skal vises på utomhusplanen. 4.3 Overvann Overvann skal håndteres lokalt. Bekken som går over planområdet skal åpnes. Utforming, erosjonssikring og tilstrekkelig dimensjonering må dokumenteres som del av områdets plan for overvannshåndtering. 4.4 Atkomst Felles atkomst er angitt med pil på plankartet. Ved avkjørsler skal det mellom frisiktlinje og veiformål være fri sikt i en høyde av 0,5 m over tilstøtende veiers planum. Frisiktsonene skal opparbeides samtidig med veianlegget. Felix Arkitekter AS Reguleringsbestemmelser Semsveien 51-55 18.8.2015 2 4.5 Støy Grenseverdiene i Klima- og miljødepartementets rundskriv T-1442/2012 eller senere vedtatt forskrift, vedtekt eller retningslinjer som erstatter nåværende skriv, skal tilfredsstilles for uteoppholdsareal og utenfor fasader med vindu til rom med støyfølsom bruk. Støyskjerm er vist i plankartet og skal utføres i 2,5 m høyde. Sammen med søknad om rammetillatelse skal det sendes inn plan for støyskjerming. Plan for støyskjermingstiltak skal inneholde en estetisk vurdering av forholdet til omgivelsene vedrørende omfang, material- og fargevalg. 4.6 Turvei Det skal opparbeides turvei langs Askerelva som vist i plankartet. Plankartet angir senterlinje for turvei. Det tillates justering av turveiens plassering, og nøyaktig plassering skal fremkomme i utomhusplanen. Turveien skal ha asfaltert bredde på 2,5 m. Turveien skal nyttes til felles gangatkomst for boligene. Turveien skal være tilgjengelig for allmennheten og skal skiltes som turvei. Det skal ikke beplantes eller møbleres slik at det er til hinder for utrykningskjøretøy. Det tillates nødvendige utvidelser og forsterkninger for oppstilling for brannbil. §5 Område for boliger - blokkbebyggelse 5.1 Utnyttelse På felt BB1 kan det oppføres blokkbebyggelse med maksimum BYA = 710 m². På felt BB2 kan det oppføres blokkbebyggelse med maksimum BYA = 260 m². Parkeringskjeller regnes ikke med i grad av utnytting. Parkering på terreng medtas i utnyttelsen med 18 m2 pr. plass. 5.2 Plassering og høyder Bebyggelsen skal plasseres innenfor byggegrenser vist på plankartet. Plan under terreng skal plasseres innenfor bestemmelsesgrense som anvist i plankartet. Gesimshøyde skal ikke overstige den kotehøyde som er angitt på plankartet. Tekniske installasjoner skal harmonere med bebyggelsen for øvrig. Oppbygg for tekniske anlegg og heisoppbygg tillates inntil 1,0 m over tillatt gesims. For bygninger med angitte maksimale kotehøyder k+ 119,5 og k+ 116,3 i plankartet tillates nødvendig oppbygg for trapp/heis, rekkverk og pergola inntil 3,5 m over tillatt gesims ved etablering av takterrasser. 5.3 Utforming Bebyggelsen skal ha dimensjoner og materialbruk i samsvar med terreng og omkringliggende bebyggelse. Fasadene skal ha et oppdelt uttrykk ved bruk av ulike byggehøyder og sprang i fasaden. Variasjon i gesimshøyde skal oppnås ved bruk av inntrukket og oppbrutt gesims i 4. og 5. etasje. På felt BB1 skal bebyggelsen deles opp i 2 bygningsvolum med åpning som sikrer passasje og sikt. Det skal være passasje mellom bebyggelse på felt BB1 og BB2 for gangtrafikk. Fasader og takflater skal ha avdempede farger og matt overflate. Bebyggelsen skal ha flatt tak. Taklandskapet skal behandles som en del av tiltakets samlede arkitektoniske uttrykk. Det tillates takterrasser over 3. og 4. etasje. Felix Arkitekter AS Reguleringsbestemmelser Semsveien 51-55 18.8.2015 3 5.4 Uteoppholdsarealer For hver boligenhet skal det være minimum 60 m2 uteoppholdsareal til felles bruk på terreng (MUA). Uteoppholdsarealene skal opparbeides med høy kvalitet med vekt på variert vegetasjon, møblering og soneinndeling. Utomhusplanen skal vise opparbeidede arealer for lek. Andelen grøntareal skal være minimum 30 % av tomtens nettoareal. 5.5 Parkering Det stilles krav til minimum 0,8 biloppstillingsplass per boenhet. Gjesteplasser er inkludert i oppgitt krav. Parkering skal hovedsakelig legges til parkeringskjeller under blokkbebyggelsen. Det tillates 1 gjesteparkeringsplass på terreng. Minimum 5 % av plassene skal reserveres forflytningshemmede. Det stilles krav om minimum 2 sykkelplasser per boenhet. Dersom rampen til parkeringskjeller er brattere enn 1:8, skal det installeres varmekabler. §6 Grønnstruktur - Turvei 6.1 Ny turvei som skal påkobles eksisterende turveitrasé skal plasseres skånsomt i terrenget. Plassering av turvei kan justeres i forhold til plankartet dersom dette er nødvendig av hensyn til terrengtilpasning, vegetasjon og/eller bedre stigningsforhold. 6.2 Eksisterende turvei skal innenfor planområdet opprustes i samråd med kommunen. Turveien skal følge eksisterende trasé for å begrense inngrep i naturområdet. Før opparbeidelse av turveien skal det foreligge godkjent utomhusplan for de berørte arealer. 6.3 Terrenginngrep som endrer områdets karakter er ikke tillatt, herunder lagring, tilrigging og massedeponering. Den naturlige vegetasjon, både undervegetasjon og trær innenfor området skal i størst mulig grad bevares slik at områdets biologiske mangfold opprettholdes. Vindfall som ikke utgjør noen fare skal bevares. 6.4 I området er det ikke tillatt å drive virksomhet eller å oppføre bygg eller anlegg, som kommer i konflikt med områdets funksjon som turvei. §7 Grønnstruktur – Naturområde 7.1 Ved bygge- og anleggstiltak skal det tas hensyn til eksisterende vegetasjon. 7.2 Det tillates opparbeidelse av flomvoll og det skal legges til rette for kantsone langs Askerelva. 7.3 Innenfor formålet er inngrep i terreng og vegetasjon som ikke er i tråd med godkjent utomhusplan, ikke tillatt. Felix Arkitekter AS Reguleringsbestemmelser Semsveien 51-55 18.8.2015 4 §8 Bruk og vern av sjø og vassdrag – Naturområde i sjø og vassdrag 8.1 Det skal tas særlig hensyn til eksisterende kantvegetasjon av verdi og vassdragets organismer. 8.2 Terrenginngrep som endrer områdets karakter er ikke tillatt, herunder lagring, tilrigging og massedeponering. 8.3 Utbygging skal ikke medføre inngrep i elven i form av mudring, graving, utfylling, peling eller liknende. Det tillates mindre inngrep i forbindelse med åpning av bekk. §9 Hensyn – Grønnstruktur 9.1 Innenfor hensynssone H540_1 skal verdifull vegetasjon bevares. 9.2 I hensynssonen tillates opparbeidelse av turvei innenfor formålet bebyggelse og anlegg. 9.3 § 10 Området skal sikres i anleggsperioden. Hensyn – Faresone/Flom Utomhusplanen skal vise flomsikringstiltak som høyde på fremtidig terreng, flomvoll, bekk, murer, erosjonssikring og overvannshåndtering. Felix Arkitekter AS Reguleringsbestemmelser Semsveien 51-55 18.8.2015 5 Bro Tegnforklaring Planens begrensning Bygg Asfalt C Plen Grusdekke Bro Sand L e k C+ 10 6. 0 C+ 10 6. 5 Kantsone/skog Steinsetting Sa n d k a s s e Belegningsstein Tretremmer Kantstein Grilleplass Mur i betong 60000 Fallpil INNG. A Benk C+106.4 Ny kote GESIMS C+122,7 Benk Utemøbel Pergola Sykkelstativ Sluk A A Lysarmaturer Busker Hekk Nytt Tre Eksist. Tre Benk C+ 1 06 . 0 on sj Renova C+ 10 5. 3 B GESIMS C+119,5 TAKTERRASSE C+ 10 4. 9 15/18 1 : 1 5 1 : 1 2 C+ 10 6. 2 Benk 1 : 7 C+ 10 3. 6 C+ 10 5. 6 C+ 10 5. 2 m 5 1 : 1 2 INNG. B C+106.4 B Benk GESIMS C+116,3 15/44 TAKTERRASSE D D INNG.C C+106,4 Benk C+ 10 5. 2 C+ 10 6. 0 00 600 C N 3 , 9 1 1 C+ . a MSc GESI UTOMHUSPLAN - SEMSVEIEN 51-55 1:500 (A3) 10.08.2015
© Copyright 2024