NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Siri Anna Kluck Lottrup L.nr.: 11872/2015 Arkivnr.: 20110009/L12 Saksnr.: 2011/2983 Utvalgssak Forslag til reguleringsplan for Hovjordet "Låven" 1.gangsbehandling etter §§ 12- 10, 12- 11 i plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 02.06.2015 Utvalgssaksnr. 44/15 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt 31.08.2011 Politisk behandling etter PBL § 12-8 av råd gitt i oppstartsmøte, utvalgssaksnr. 37/14 VEDLEGG 1 2 3 Plankart, datert 12.05.2015 Planbestemmelser, datert 12.05.2015 Planbeskrivelse, datert 15.05.2015 Vedlegg lagt på politikerrommet: - ROS- analyse - Arkeologisk rapport SAMMENDRAG Nedre Eiker kommune er tiltakshaver, og det er planavdelingen som har utarbeidet plandokumentene for detaljregulering for Hovjordet ”Låven”. Det foreslås at det reguleres til kombinert arealformål bolig/ tjenesteyting, for å kunne etablere både boliger og/ eller omsorgsboliger på eiendommen. Det legges opp til å benytte eksisterende atkomstvei og å tilpasse ny bebyggelse til eksisterende. Eksisterende lekeplass, gangtrasé og grøntområder ivaretas i planforslaget. Rådmannen vurderer planforslaget som godt nok utredet og anbefaler at det legges ut til høring og offentlig ettersyn. Side 1 OPPLYSNINGER Hensikt med saken Når det er levert inn et fullstendig planforslag (i tråd med kommunens krav) skal kommunen etter § 12-11 i PBL ‘snarest, og senest innen tolv uker’, i 1.gangsbehandling vurdere om planforslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Denne saken er underlag til slik behandling i Hovedutvalget for Sentraladministrasjonen og Tekniske tjenester, hvor det tas stilling til om detaljene i planforslaget kan anbefales, og at det arbeides videre mot 2.gangsbehandling. Bakgrunn Det står en låve på en del av eiendommen, denne har tidligere vært benyttet til barnehage, men driften er nå nedlagt. Nedre Eiker kommune, ved Eiendomsavdelingen er grunneier, og de ønsker å rive eksisterende bygning for å kunne legge til rette for å oppføre boliger og/ eller omsorgsboliger (boliger med service). Planområdet Eiendommene som foreslås regulert ligger på Hovjordet, i Krokstadelva, i et etablert boligområde. Eksisterende bebyggelse består hovedsakelig av konsentrert småhusbebyggelse i form av rekkehusbebyggelse. Det ligger og 4 boligblokker i nærheten av eiendommen som nå planlegges utbygd. Planområdet omfatter følgende eiendommer: Deler av gbnr.: 37/9 og gbnr.: 37/396, og utgjør i sin helhet ca. 8 daa. Planområdet grenser til Mikkelsveien borettslag i sør og til Hovla A/L i øst, (se illustrasjon nr.1). Kommunen er grunneier for hele planområdet, unntatt eiendom med gbnr.: 37/396 som eies av Mikkelsveien borettslag. Planstatus I gjeldende reguleringsplan KR 14, Bommenfeltet, vedtatt 23.02.1973, er området regulert til kvartalslekeplass (offentlig friområde) og barnehage (tomt for kommunalteknisk virksomhet). Gjeldende reguleringsplan blir delvis erstattet. Planområdet er avsatt til boligformål og grønnstruktur i gjeldende kommuneplan (se ill. nr. 2). Illustrasjon nr. 1: planområdet/ ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt gjeldende kommuneplan Pågående planarbeid i nærområdet Planforslaget for Hovjordet ”Låven” grenser i sør til pågående reguleringsplanarbeid for Mikkelsbråten, gbnr.: 37/ 502, 505 m.fl. Side 2 Planforslaget Ca. 4 daa. av planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg med arealformål kombinert bolig og tjenesteyting, med tilhørende anlegg. Det foreslås å legge til rette for å kunne etablere boliger og/ eller omsorgsboliger på området. I planforslaget inngår også eksisterende lekeplass, grønnstruktur, turvei og atkomstvei. Nedenfor beskrives de viktigste trekkene i planforslaget. Hensikt med planen: Planen har til hensikt å legge til rette for boligbebyggelse og/ eller omsorgsboliger (boliger med service) med tilhørende anlegg. Videre skal det sikres en helhetlig løsning for grønnstruktur, lekeplass og gangforbindelser. Jf. § 1 i reguleringsbestemmelsene. Arealformål: Det foreslås å regulere til kombinert formål bolig/ tjenesteyting (merket ’B/T’ på plankartet). En mindre del av eiendom med gbnr.: 37/396 reguleres til boligformål (merket ’B’). Arealutnyttelse: For eiendommene avsatt til kombinert bolig/ tjenesteyting og boligbebyggelse er det satt en maks. unyttingsgrad på 40 % - BYA, jf. §§ 4.1.1 og 4.2.1. Byggehøyder: Maksimumshøyder er vist med kotehøyder på plankartet. Disse tilsvarer for felt B maks. gesims på 6 meter og møne på 7 meter, fra gjennomsnittlig planert terreng, jf. § 4.1.3. For felt B/T er maks. gesims satt til 8 meter og mønehøyde 9 meter fra gjennomsnittlig planert terreng, jf. § 4.2.3. Garasjer/ carporter skal ha maks. gesimshøyde 3 m og møne 4 m. Maks. BYA settes til 36 m2 for enkeltstående garasjer. Det er også tillatt med garasjer/ carporter i rekke, dersom det oppføres rekkehus/ er mest hensiktsmessig, jf. §§4.1.4 og 4.2.4. Parkering og atkomst(er): Det foreslås 2 oppstillingsplasser for bil og 2 for sykkel pr. boenhet. For hybelleilighet < 30 m2 BRA kreves det 1 biloppstillingsplass. For tjenesteyting pr. 100 m2 BRA er kravet 1,5 for sykkel og 1,5 for bil. Minimum 5 % av biloppstillingsplassene skal avsettes som HC- plasser. Atkomst til planlagt bebyggelse skal være fra Mikkelsveien, jf. §§ 4.1.5 og 4.2.5. Uteoppholdsareal og lekeplass: For eiendom regulert til boligbebyggelse (B), skal privat uteoppholdsareal pr. boenhet være minimum 50 m2, jf. § 4.1.6. For området avsatt til kombinert bolig/ tjenesteyting (B/T) skal det for boligbebyggelse avsettes minimum 50 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet, hvorav minimum 30 m2 skal være privat. For tjenesteyting skal uteoppholdsarealet pr. boenhet være minimum 20 m2, hvorav minimum 10 m2 skal være privat, jf. § 4.2.6. Den nordvestlige delen av eksisterende/ tidligere regulert kvartalslekeplass opprettholdes som lekeplass. Den sørligste delen foreslås opparbeidet for mer aktiv lek, som f.eks. med hinderløype, jf. § 4.3. Side 3 Turvei Eksisterende gangtrasé som forbinder boligområdene med bussholdeplassen i sør og lekeplassen i nord foreslås regulert til turvei med bredde 2,5 meter og grusdekke, jf. § 6.1. Rekkefølgekrav: Rekkefølgekravene skal sikre opparbeidelse av Mikkelsveien med snuplass (o_V1) og lekeplass (L). Dette kravet er knyttet til utbygging av alle delene av planområdet. Kravene som er knyttet til utbygging av felt for bolig/ tjenesteyting (B/T) skal sikre opparbeidelse av bl.a. vei (o_V2), vegetasjonsskjerm og turvei, jf. § 3.1.1. For ytterligere opplysninger vises det til planbeskrivelsen, vedlegg 3. Varsel om oppstart og medvirkning: Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet i Drammens Tidende 18.12.2013, samt intern varsling og ved brev til naboer og andre berørte. Tilleggsvarsel til Mikkelsveien borettslag angående innlemming av del av gbnr.: 37/9 i planområdet, ble sendt 23.01.2014. Det er innkommet 3 merknader til planarbeidet. VURDERING Rådmannen vurderer at planforslaget er tilfredsstillende utredet. Det vises til planbeskrivelsen, vedlegg 3. Oppfølging av merknader til varsel om oppstart I planbeskrivelsen, kapittel 5.3 og 6.2 gjengis hovedtrekkene i innkomne merknader, og tiltakshavers vurdering av disse. Rådmannen vurderer at merknadene fra varsel om oppstart er tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget. Da det er kommunen selv som er tiltakshaver er det ikke avholdt oppstartsmøte etter § 12- 8 i plan- og bygningsloven. Planutkastet var til behandling 10.04.2014 i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester (utvalgssaksnr.: 37/14), hvor følgende tema ble vedtatt innarbeidet i planforslaget, se tabell under: Krav / føring 1 BYA for tjenesteyting 2 Planavgrensing 3 Byggehøyder 4 Parkering 5 Uteoppholdsareal Rådmannens vurdering Utført. Utnyttelsesgraden for både boliger og tjenesteyting følger bestemmelsene i gjeldende kommuneplan for boligbebyggelsen som er maks 40 % BYA. Kommuneplan under utarbeidelse krever 35 % BYA for boligbebyggelse. Utført. Ubebygd del av gbnr.: 37/396 avsatt til bolig i gjeldende kommuneplan er tatt med i planarbeidet for å sikre helhetlig utvikling av området. Utført. Byggehøyder er godt tilpasset eksisterende bebyggelse og naturlig terreng. Utført. Parkeringskravene er i tråd med gjeldende kommuneplan. Kommuneplanen som er under utarbeidelse sier 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet, og pr. 100 m2 BRA tjenesteyting. Utført. Eksisterende kvartalslekeplass videreføres i planen med rekkefølgekrav til opparbeidelse. Krav til uteoppholdsarealer er i tråd med gjeldende kommuneplan. Disse kravene er videreført i kommuneplan under arbeid. Side 4 Etter rådmannens vurdering er alle disse føringene ivaretatt og innarbeidet i planforslaget. Planforslagets samsvar/ samordning med tilstøtende arealplaner Eksisterende gangtrasé gjennom boligområdet foreslås regulert til turvei og ender i nær tilknytning til tilstøtende reguleringsplan, detaljregulering for Mikkelsbråten, som er under utarbeidelse, slik at turveien kan videreføres i den reguleringsplanen. Virkninger av planforslaget og vurdering av samsvar/ avvik fra kommuneplanen Planforslaget vurderes å samsvare med kommuneplanens hovedarealformål for planområdet, som er bebyggelse og anlegg og grønnstruktur. Det vurderes at det er både ønskelig og mulig å legge til rette for at det i framtiden kan både etableres tjenesteyting (omsorgsboliger) og/ eller boliger innenfor dette området, selv om underformålet er boligformål. Gjeldende reguleringsplan er planformålet ’tomt for kommunalteknisk virksomhet’. Dette anses derfor som et mindre avvik fra kommuneplanen, og at dette ikke har vesentlig betydning for miljø og samfunn. Planforslaget legger opp til at ny bebyggelse deles opp og/ eller at bygningene følger terrenget og trappes ned mot øst slik at bygningsmassen tilpasses eksisterende bebyggelse. Grønnstruktur mot eksisterende bebyggelse beholdes, dette bidrar til mer ”luft” rundt bebyggelsen. Temaene arealutnyttelse, uteoppholdsareal, lekeplass, byggehøyder, parkering vurderes å være i tråd med gjeldende kommuneplan, og godt utredet i planbeskrivelsen. Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen: - Fleksibilitet med tanke på utvikling av enten omsorgsboliger eller boliger - Opprettholdelse av eksisterende lekeplass, grønnstruktur og gangtrasé gjennom boligområdet. Disse forholdene er nedfelt i planbestemmelsenes § 1 ‘Planens hensikt’. Grunnforhold Planområdet ligger under marin grense, men i følge kvartærgeologiske kart er det bart fjell i planområdet, dette er også observert i felt. § 3.2.8 i bestemmelse ivaretar sikker byggegrunn. Naturmangfoldloven §§ 8-12 Det er ikke funnet noen registreringer eller gjort noen funn i felt som tyder på at det finnes verdifulle arter eller naturtyper innenfor planområdet. Tiltaket er vurdert til å være godt nok utredet i forhold til naturmangfoldlovens miljørettslige prinsipper for offentlig beslutningstaking, jf. Naturmangfoldlovens §§ 8- 12. Planforslaget vurderes derfor ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Mulig konsekvens for kommunen Nedre Eiker kommune er eier av store deler av planområdet, og tiltakshaver for denne reguleringsplanen. Planen gir kommunen mulighet til å opparbeide boliger og/ eller omsorgsboliger med tilhørende anlegg. Det er gitt rekkefølgekrav om at lekeplassen (L) opparbeides av utbygger/ tiltakshaver før midlertidig brukstillatelse for bygninger innenfor planområdet kan gis. Det fortusettes at lekeplassen også i framtiden skal være offentlig slik at kommunen må vedlikeholde denne. Side 5 Foreslått turvei gjennom området skal også ferdigstilles av tiltakshaver før midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest for bygninger innenfor planområdet kan gis. Det forutsettes enkel opparbeiding av denne turveien, men det stilles ikke krav om vinterbrøyting. Normal drift må påregnes. Planforslaget legger ikke til rette for krav om innløsning/ ekspropriasjon, men det vil kunne bli behov for kjøp eller salg av den delen av gbnr.: 37/9, som eies av Mikkelsveien borettslag og Nedre Eiker kommune. KONKLUSJON Rådmannen vurderer planforslaget å være tilstrekkelig utredet. Planforslaget for detaljregulering Hovjordet ”Låven” vurderes å være i tråd med kommuneplanens arealdel samt krav og føringer vedtatt i møte i Utvalget for Sentraladministrasjonen og Tekniske tjenester (H1) 10.04.2014. Politisk handlingsrom I tråd med plan og bygningslovens § 12-11 er det normalt fire mulige alternativ til vedtak ved behandling av et forslag til detaljregulering: Alt. 1 Planforslaget vedtas lagt ut på høring. Alt. 2 Rådmannens alternative planforslag vedtas lagt ut på høring. Alt. 3 Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning. (jfr. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i § 17 i forvaltningsloven). Hovedutvalget gir følger retningslinje for videre arbeid: … Alt. 4 Planforslaget avslås. Dersom det er i tråd med kommuneplanen kan planen kreves lagt fram for kommunestyret. Alt. 4 er et enkeltvedtak som krever begrunnelse og gir klagerett. Tilråding Rådmannen vurderer at det ikke er grunnlag for å fremme alternativt forslag (alternativ 2 i tabellen ovenfor). Rådmannen anbefaler derfor alt. 1: Planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn slik det foreligger. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Tiltaket er i tråd med hovedarealformål i gjeldende kommuneplan. Etablering av omsorgsboliger eller konsentrert småhusbebyggelse innenfor planområdet medfører ingen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn da nødvendig infrastruktur som kjørevei, lekearealer og gjennomgående grønnstruktur med turvei ivaretas i planforslaget. Side 6 Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens §§ 12-10, 12-11 vedtar Hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for detaljregulering for Hovjordet ”Låven” datert 12.05.2015 med tilhørende planbestemmelser datert 12.05.2015 sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket er at: Tiltaket er i tråd med hovedarealformål i gjeldende kommuneplan. Etablering av omsorgsboliger eller konsentrert småhusbebyggelse innenfor planområdet medfører ingen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn da nødvendig infrastruktur som kjørevei, lekearealer og gjennomgående grønnstruktur med turvei ivaretas i planforslaget. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens §§ 12-9 og 12-10. Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 02.06.2015: Elly Therese Thoresen (H) fremmet følgende tilleggsforslag: §5.1.1 Kjøreveg Mikkelsveien reguleres med kjørebane bredde 4 meter. Annen veigrunn reduseres med 25 cm på hver side. Votering: Rådmannens innstilling med tilleggsforslag fra Elly Therese Thoresen (H) enstemmig vedtatt (9 stemmer). Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 02.06.2015: Med hjemmel i plan- og bygningslovens §§ 12-10, 12-11 vedtar Hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for detaljregulering for Hovjordet ”Låven” datert 12.05.2015 med tilhørende planbestemmelser datert 12.05.2015 sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket er at: Tiltaket er i tråd med hovedarealformål i gjeldende kommuneplan. Etablering av omsorgsboliger eller konsentrert småhusbebyggelse innenfor planområdet medfører ingen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn da nødvendig infrastruktur som kjørevei, lekearealer og gjennomgående grønnstruktur med turvei ivaretas i planforslaget. §5.1.1 Kjøreveg Mikkelsveien reguleres med kjørebane bredde 4 meter. Annen veigrunn reduseres med 25 cm på hver side. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens §§ 12-9 og 12-10. Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Side 7 Side 8
© Copyright 2024