NEDRE EIKER KOMMUNE
Samfunnsutvikling
Saksbehandler: Siri Anna Kluck Lottrup
L.nr.: 11872/2015 Arkivnr.: 20110009/L12 Saksnr.:
2011/2983
Utvalgssak
Forslag til reguleringsplan for Hovjordet "Låven" 1.gangsbehandling etter §§ 12- 10, 12- 11 i plan- og bygningsloven
Utvalg
Møtedato
Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 02.06.2015
Utvalgssaksnr.
44/15
GRUNNLAG
 Kommuneplanens arealdel, vedtatt 31.08.2011
 Politisk behandling etter PBL § 12-8 av råd gitt i oppstartsmøte, utvalgssaksnr. 37/14
VEDLEGG
1
2
3
Plankart, datert 12.05.2015
Planbestemmelser, datert 12.05.2015
Planbeskrivelse, datert 15.05.2015
Vedlegg lagt på politikerrommet:
- ROS- analyse
- Arkeologisk rapport
SAMMENDRAG
Nedre Eiker kommune er tiltakshaver, og det er planavdelingen som har utarbeidet
plandokumentene for detaljregulering for Hovjordet ”Låven”. Det foreslås at det reguleres til
kombinert arealformål bolig/ tjenesteyting, for å kunne etablere både boliger og/ eller
omsorgsboliger på eiendommen. Det legges opp til å benytte eksisterende atkomstvei og å
tilpasse ny bebyggelse til eksisterende. Eksisterende lekeplass, gangtrasé og grøntområder
ivaretas i planforslaget.
Rådmannen vurderer planforslaget som godt nok utredet og anbefaler at det legges ut til
høring og offentlig ettersyn.
Side 1
OPPLYSNINGER
Hensikt med saken
Når det er levert inn et fullstendig planforslag (i tråd med kommunens krav) skal kommunen
etter § 12-11 i PBL ‘snarest, og senest innen tolv uker’, i 1.gangsbehandling vurdere om
planforslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn.
Denne saken er underlag til slik behandling i Hovedutvalget for Sentraladministrasjonen og
Tekniske tjenester, hvor det tas stilling til om detaljene i planforslaget kan anbefales, og at
det arbeides videre mot 2.gangsbehandling.
Bakgrunn
Det står en låve på en del av eiendommen, denne har tidligere vært benyttet til barnehage,
men driften er nå nedlagt. Nedre Eiker kommune, ved Eiendomsavdelingen er grunneier, og
de ønsker å rive eksisterende bygning for å kunne legge til rette for å oppføre boliger og/ eller
omsorgsboliger (boliger med service).
Planområdet
Eiendommene som foreslås regulert ligger på Hovjordet, i Krokstadelva, i et etablert
boligområde. Eksisterende bebyggelse består hovedsakelig av konsentrert småhusbebyggelse
i form av rekkehusbebyggelse. Det ligger og 4 boligblokker i nærheten av eiendommen som
nå planlegges utbygd. Planområdet omfatter følgende eiendommer: Deler av gbnr.: 37/9 og
gbnr.: 37/396, og utgjør i sin helhet ca. 8 daa. Planområdet grenser til Mikkelsveien
borettslag i sør og til Hovla A/L i øst, (se illustrasjon nr.1). Kommunen er grunneier for hele
planområdet, unntatt eiendom med gbnr.: 37/396 som eies av Mikkelsveien borettslag.
Planstatus
I gjeldende reguleringsplan KR 14, Bommenfeltet, vedtatt 23.02.1973, er området regulert til
kvartalslekeplass (offentlig friområde) og barnehage (tomt for kommunalteknisk
virksomhet). Gjeldende reguleringsplan blir delvis erstattet. Planområdet er avsatt til
boligformål og grønnstruktur i gjeldende kommuneplan (se ill. nr. 2).
Illustrasjon nr. 1: planområdet/ ortofoto
Illustrasjon nr. 2: Utsnitt gjeldende kommuneplan
Pågående planarbeid i nærområdet
Planforslaget for Hovjordet ”Låven” grenser i sør til pågående reguleringsplanarbeid for
Mikkelsbråten, gbnr.: 37/ 502, 505 m.fl.
Side 2
Planforslaget
Ca. 4 daa. av planområdet foreslås regulert til bebyggelse og anlegg med arealformål
kombinert bolig og tjenesteyting, med tilhørende anlegg. Det foreslås å legge til rette for å
kunne etablere boliger og/ eller omsorgsboliger på området. I planforslaget inngår også
eksisterende lekeplass, grønnstruktur, turvei og atkomstvei.
Nedenfor beskrives de viktigste trekkene i planforslaget.
Hensikt med planen:
Planen har til hensikt å legge til rette for boligbebyggelse og/ eller omsorgsboliger (boliger
med service) med tilhørende anlegg. Videre skal det sikres en helhetlig løsning for
grønnstruktur, lekeplass og gangforbindelser. Jf. § 1 i reguleringsbestemmelsene.
Arealformål:
Det foreslås å regulere til kombinert formål bolig/ tjenesteyting (merket ’B/T’ på plankartet).
En mindre del av eiendom med gbnr.: 37/396 reguleres til boligformål (merket ’B’).
Arealutnyttelse:
For eiendommene avsatt til kombinert bolig/ tjenesteyting og boligbebyggelse er det satt en
maks. unyttingsgrad på 40 % - BYA, jf. §§ 4.1.1 og 4.2.1.
Byggehøyder:
Maksimumshøyder er vist med kotehøyder på plankartet. Disse tilsvarer for felt B maks.
gesims på 6 meter og møne på 7 meter, fra gjennomsnittlig planert terreng, jf. § 4.1.3. For felt
B/T er maks. gesims satt til 8 meter og mønehøyde 9 meter fra gjennomsnittlig planert
terreng, jf. § 4.2.3.
Garasjer/ carporter skal ha maks. gesimshøyde 3 m og møne 4 m. Maks. BYA settes til 36 m2
for enkeltstående garasjer. Det er også tillatt med garasjer/ carporter i rekke, dersom det
oppføres rekkehus/ er mest hensiktsmessig, jf. §§4.1.4 og 4.2.4.
Parkering og atkomst(er):
Det foreslås 2 oppstillingsplasser for bil og 2 for sykkel pr. boenhet. For hybelleilighet < 30
m2 BRA kreves det 1 biloppstillingsplass. For tjenesteyting pr. 100 m2 BRA er kravet 1,5 for
sykkel og 1,5 for bil. Minimum 5 % av biloppstillingsplassene skal avsettes som HC- plasser.
Atkomst til planlagt bebyggelse skal være fra Mikkelsveien, jf. §§ 4.1.5 og 4.2.5.
Uteoppholdsareal og lekeplass:
For eiendom regulert til boligbebyggelse (B), skal privat uteoppholdsareal pr. boenhet være
minimum 50 m2, jf. § 4.1.6.
For området avsatt til kombinert bolig/ tjenesteyting (B/T) skal det for boligbebyggelse
avsettes minimum 50 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet, hvorav minimum 30 m2 skal være
privat. For tjenesteyting skal uteoppholdsarealet pr. boenhet være minimum 20 m2, hvorav
minimum 10 m2 skal være privat, jf. § 4.2.6.
Den nordvestlige delen av eksisterende/ tidligere regulert kvartalslekeplass opprettholdes
som lekeplass. Den sørligste delen foreslås opparbeidet for mer aktiv lek, som f.eks. med
hinderløype, jf. § 4.3.
Side 3
Turvei
Eksisterende gangtrasé som forbinder boligområdene med bussholdeplassen i sør og
lekeplassen i nord foreslås regulert til turvei med bredde 2,5 meter og grusdekke, jf. § 6.1.
Rekkefølgekrav:
Rekkefølgekravene skal sikre opparbeidelse av Mikkelsveien med snuplass (o_V1) og
lekeplass (L). Dette kravet er knyttet til utbygging av alle delene av planområdet. Kravene
som er knyttet til utbygging av felt for bolig/ tjenesteyting (B/T) skal sikre opparbeidelse av
bl.a. vei (o_V2), vegetasjonsskjerm og turvei, jf. § 3.1.1. For ytterligere opplysninger vises
det til planbeskrivelsen, vedlegg 3.
Varsel om oppstart og medvirkning:
Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet i Drammens Tidende 18.12.2013, samt intern
varsling og ved brev til naboer og andre berørte. Tilleggsvarsel til Mikkelsveien borettslag
angående innlemming av del av gbnr.: 37/9 i planområdet, ble sendt 23.01.2014. Det er
innkommet 3 merknader til planarbeidet.
VURDERING
Rådmannen vurderer at planforslaget er tilfredsstillende utredet. Det vises til
planbeskrivelsen, vedlegg 3.
Oppfølging av merknader til varsel om oppstart
I planbeskrivelsen, kapittel 5.3 og 6.2 gjengis hovedtrekkene i innkomne merknader, og
tiltakshavers vurdering av disse. Rådmannen vurderer at merknadene fra varsel om oppstart
er tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget.
Da det er kommunen selv som er tiltakshaver er det ikke avholdt oppstartsmøte etter § 12- 8 i
plan- og bygningsloven. Planutkastet var til behandling 10.04.2014 i Utvalg for
Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester (utvalgssaksnr.: 37/14), hvor følgende tema ble
vedtatt innarbeidet i planforslaget, se tabell under:
Krav / føring
1 BYA for tjenesteyting
2 Planavgrensing
3 Byggehøyder
4 Parkering
5 Uteoppholdsareal
Rådmannens vurdering
Utført. Utnyttelsesgraden for både boliger og tjenesteyting
følger bestemmelsene i gjeldende kommuneplan for
boligbebyggelsen som er maks 40 % BYA. Kommuneplan
under utarbeidelse krever 35 % BYA for boligbebyggelse.
Utført. Ubebygd del av gbnr.: 37/396 avsatt til bolig i
gjeldende kommuneplan er tatt med i planarbeidet for å
sikre helhetlig utvikling av området.
Utført. Byggehøyder er godt tilpasset eksisterende
bebyggelse og naturlig terreng.
Utført. Parkeringskravene er i tråd med gjeldende
kommuneplan. Kommuneplanen som er under utarbeidelse
sier 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet, og pr. 100 m2 BRA
tjenesteyting.
Utført. Eksisterende kvartalslekeplass videreføres i planen
med rekkefølgekrav til opparbeidelse. Krav til
uteoppholdsarealer er i tråd med gjeldende kommuneplan.
Disse kravene er videreført i kommuneplan under arbeid.
Side 4
Etter rådmannens vurdering er alle disse føringene ivaretatt og innarbeidet i planforslaget.
Planforslagets samsvar/ samordning med tilstøtende arealplaner
Eksisterende gangtrasé gjennom boligområdet foreslås regulert til turvei og ender i nær
tilknytning til tilstøtende reguleringsplan, detaljregulering for Mikkelsbråten, som er under
utarbeidelse, slik at turveien kan videreføres i den reguleringsplanen.
Virkninger av planforslaget og vurdering av samsvar/ avvik fra kommuneplanen
Planforslaget vurderes å samsvare med kommuneplanens hovedarealformål for planområdet,
som er bebyggelse og anlegg og grønnstruktur. Det vurderes at det er både ønskelig og mulig
å legge til rette for at det i framtiden kan både etableres tjenesteyting (omsorgsboliger) og/
eller boliger innenfor dette området, selv om underformålet er boligformål. Gjeldende
reguleringsplan er planformålet ’tomt for kommunalteknisk virksomhet’. Dette anses derfor
som et mindre avvik fra kommuneplanen, og at dette ikke har vesentlig betydning for miljø
og samfunn.
Planforslaget legger opp til at ny bebyggelse deles opp og/ eller at bygningene følger
terrenget og trappes ned mot øst slik at bygningsmassen tilpasses eksisterende bebyggelse.
Grønnstruktur mot eksisterende bebyggelse beholdes, dette bidrar til mer ”luft” rundt
bebyggelsen.
Temaene arealutnyttelse, uteoppholdsareal, lekeplass, byggehøyder, parkering vurderes å
være i tråd med gjeldende kommuneplan, og godt utredet i planbeskrivelsen.
Særlige vektlagte forhold
Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen:
- Fleksibilitet med tanke på utvikling av enten omsorgsboliger eller boliger
- Opprettholdelse av eksisterende lekeplass, grønnstruktur og gangtrasé gjennom
boligområdet.
Disse forholdene er nedfelt i planbestemmelsenes § 1 ‘Planens hensikt’.
Grunnforhold
Planområdet ligger under marin grense, men i følge kvartærgeologiske kart er det bart fjell i
planområdet, dette er også observert i felt. § 3.2.8 i bestemmelse ivaretar sikker byggegrunn.
Naturmangfoldloven §§ 8-12
Det er ikke funnet noen registreringer eller gjort noen funn i felt som tyder på at det finnes
verdifulle arter eller naturtyper innenfor planområdet. Tiltaket er vurdert til å være godt nok
utredet i forhold til naturmangfoldlovens miljørettslige prinsipper for offentlig
beslutningstaking, jf. Naturmangfoldlovens §§ 8- 12. Planforslaget vurderes derfor ikke å
være i strid med naturmangfoldloven.
Mulig konsekvens for kommunen
Nedre Eiker kommune er eier av store deler av planområdet, og tiltakshaver for denne
reguleringsplanen. Planen gir kommunen mulighet til å opparbeide boliger og/ eller
omsorgsboliger med tilhørende anlegg. Det er gitt rekkefølgekrav om at lekeplassen (L)
opparbeides av utbygger/ tiltakshaver før midlertidig brukstillatelse for bygninger innenfor
planområdet kan gis. Det fortusettes at lekeplassen også i framtiden skal være offentlig slik at
kommunen må vedlikeholde denne.
Side 5
Foreslått turvei gjennom området skal også ferdigstilles av tiltakshaver før midlertidig
brukstillatelse/ ferdigattest for bygninger innenfor planområdet kan gis. Det forutsettes enkel
opparbeiding av denne turveien, men det stilles ikke krav om vinterbrøyting. Normal drift må
påregnes.
Planforslaget legger ikke til rette for krav om innløsning/ ekspropriasjon, men det vil kunne
bli behov for kjøp eller salg av den delen av gbnr.: 37/9, som eies av Mikkelsveien borettslag
og Nedre Eiker kommune.
KONKLUSJON
Rådmannen vurderer planforslaget å være tilstrekkelig utredet. Planforslaget for
detaljregulering Hovjordet ”Låven” vurderes å være i tråd med kommuneplanens arealdel
samt krav og føringer vedtatt i møte i Utvalget for Sentraladministrasjonen og Tekniske
tjenester (H1) 10.04.2014.
Politisk handlingsrom
I tråd med plan og bygningslovens § 12-11 er det normalt fire mulige alternativ til vedtak ved
behandling av et forslag til detaljregulering:
Alt. 1 Planforslaget vedtas lagt ut på høring.
Alt. 2 Rådmannens alternative planforslag vedtas lagt ut på høring.
Alt. 3 Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning.
(jfr. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i § 17 i forvaltningsloven).
Hovedutvalget gir følger retningslinje for videre arbeid: …
Alt. 4 Planforslaget avslås. Dersom det er i tråd med kommuneplanen kan planen
kreves lagt fram for kommunestyret.
Alt. 4 er et enkeltvedtak som krever begrunnelse og gir klagerett.
Tilråding
Rådmannen vurderer at det ikke er grunnlag for å fremme alternativt forslag (alternativ 2 i
tabellen ovenfor).
Rådmannen anbefaler derfor alt. 1: Planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig
ettersyn slik det foreligger.
Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Tiltaket er i tråd med hovedarealformål i
gjeldende kommuneplan. Etablering av omsorgsboliger eller konsentrert småhusbebyggelse
innenfor planområdet medfører ingen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn da
nødvendig infrastruktur som kjørevei, lekearealer og gjennomgående grønnstruktur med
turvei ivaretas i planforslaget.
Side 6
Rådmannens innstilling:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens §§ 12-10, 12-11 vedtar Hovedutvalg for
Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for detaljregulering for
Hovjordet ”Låven” datert 12.05.2015 med tilhørende planbestemmelser datert 12.05.2015
sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn.
Begrunnelse for vedtaket er at: Tiltaket er i tråd med hovedarealformål i gjeldende
kommuneplan. Etablering av omsorgsboliger eller konsentrert småhusbebyggelse innenfor
planområdet medfører ingen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn da
nødvendig infrastruktur som kjørevei, lekearealer og gjennomgående grønnstruktur med
turvei ivaretas i planforslaget.
Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens §§ 12-9 og 12-10.
Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn.
Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 02.06.2015:
Elly Therese Thoresen (H) fremmet følgende tilleggsforslag:
§5.1.1 Kjøreveg
Mikkelsveien reguleres med kjørebane bredde 4 meter. Annen veigrunn reduseres med 25 cm
på hver side.
Votering:
Rådmannens innstilling med tilleggsforslag fra Elly Therese Thoresen (H) enstemmig vedtatt
(9 stemmer).
Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 02.06.2015:
Med hjemmel i plan- og bygningslovens §§ 12-10, 12-11 vedtar Hovedutvalg for
Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for detaljregulering for
Hovjordet ”Låven” datert 12.05.2015 med tilhørende planbestemmelser datert 12.05.2015
sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn.
Begrunnelse for vedtaket er at: Tiltaket er i tråd med hovedarealformål i gjeldende
kommuneplan. Etablering av omsorgsboliger eller konsentrert småhusbebyggelse innenfor
planområdet medfører ingen vesentlige negative virkninger på miljø og samfunn da
nødvendig infrastruktur som kjørevei, lekearealer og gjennomgående grønnstruktur med
turvei ivaretas i planforslaget.
§5.1.1 Kjøreveg
Mikkelsveien reguleres med kjørebane bredde 4 meter. Annen veigrunn reduseres med 25 cm
på hver side.
Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens §§ 12-9 og 12-10.
Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn.
Side 7
Side 8