1. No category

2-064 TØNSÅSEN BOLIGFELT
Planprogram / beskrivelse oppstart planarbeid
Arkidéco AS … 30.10.15
1
2-064 Tønsåsen boligfelt
Tiltakshaver:
Plankonsulent:
Tønsåsen AS, 7517 Hell
Arkidéco AS, Innherredsvn.57b, 7503 Stjørdal
Tlf. 74 83 45 00
[email protected]
Hjemmelshaver Kontaktadresse Eiendom (gnr/bnr) Grunneiere Rigmor Laanke
7517 Hell Alf Kaspersen
Per Magne Opem
Tor Erik Fordal
Tønsåsen
naturbarnehage AS
7517 Hell 7517 Hell 7517 Hell Postboks 76 7570 Hell Reg.Midt, PB 2525 6404 Molde 7517 Hell 7517 Hell Statens vegvesen
Per Morten Stuberg
Naboer Lånke fellesøkonom org./
Lånke Arbeiderlag
158/1Laanke lille,
159/5 Laanke mellem
158/2 Laankemo
158/3 Sandheim
158/4 Sandly
158/6
512/1 Fv 23 Lånke
159/2, 159/3 Melby
158/5 Enigheten,
Folkets hus/Maurtua barnehage
Situasjonskart over planområdet og nære omgivelser med gårds- og bruksnummer:
Arkidéco AS … 30.10.15
2
SAMMENDRAG
Arkidéco AS vil på vegne av Tønsåsen AS fremme forslag til detaljregulering for eiendommene
benevnt ovenfor i Stjørdal kommune.
Planen skal legge til rette for utbygging av eneboliger, rekkehus og leiligheter på tidligere
ubebygd areal.
Behov for planprogram:
Noen av eiendommene innenfor planområdet ønskes omregulert fra LNF til boligformål. De
øvrige eiendommene er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligformål med høy utnyttelse.
I tillegg planlegges det for en videreføring av gang- og sykkelvegen til ny innkjørsel og forbi
området. Denne er ikke medtatt i kommuneplanen , og må dermed behandles i planprogrammet.
INNHOLDSFORTEGNELSE
1
2
3
4
5
BAKGRUNN
1.1
Hensikten med planen
1.2
Forslagsstiller, plankonsulent, eierforhold
1.3
Tidligere hendelser i saken
1.4
Krav om planprogram og konsekvensutredning
4
4
4
4
PLANPROSESSEN
2.1
Medvirkningsprosess, varsel om oppstar
2.2
Kontakt med berørte parter, medvirkning, uttalelser og innspill
2.3
Foreløpig fremdriftsplan
5
5
5
OVERORDNEDE PLANER OG RETNINGSLINJER
3.1
Statlige retningslinjer
3.2
Fylkesplaner
3.3
Kommuneplanens arealdel
3.4
Tilstøtende og berørte reguleringsplaner
5
5
5
7
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, eksisterende forhold
4.1
Beliggenhet, avgrensning av planområdet
4.2
Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk
4.3
Stedets karakter
4.4
Landskap og vegetasjon
4.5
Kulturminner og kulturmiljø
4.6
Naturverdier og rekreasjon
4.7
Infrastruktur og transport
4.8
Topografi og grunnforhold
4.9
Vegetasjon og klima
4.10
Bebyggelse
4.11
Teknisk infrastruktur
4.12
Støyforhold og luftforurensning
4.13
Universell utforming
4.14
Barns interesser
4.15
Sosial infrastruktur
7
7
7
7
7
8
8
8
8
8
8
9
9
9
9
FORMÅL MED OMDISPONERINGEN, fremtidig situasjon
5.1
5.2
6
Planlagt arealbruk, reguleringsformål og arealfordeling
Konsekvensutredning
AKTUELLE PROBLEMSTILLINGER
6.1
Behov for redegjørelser og utredninger
6.2
Utredningstema
Arkidéco AS … 30.10.15
9
9
10
10
3
1. BAKGRUNN
1.1 Hensikten med planen
Hovedhensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for bygging av boliger i området. Hensikten
med planprogrammet er å få behandlet spørsmålet om omregulering av en del av planområdet
fra LNF til boligformål, samt videreføring av gang- og sykkelveg.
I henhold til plan- og bygningslovens § 4-1 og 4-2 skal det for reguleringsplaner som kan ha
vesentlige virkninger for miljø og samfunn utarbeides planprogram som grunnlag for videre
planarbeid og konsekvensutredning.
1.2 Forslagsstiller, plankonsulent, eierforhold
Tønsåsen AS er forslagsstiller for reguleringsplanen som utarbeides av Arkidéco AS.
1.3 Tidligere hendelser i saken
Det er avholdt oppstartsmøte 24.09.15 mellom Tønsåsen AS, planlegger og kommunen.
Momenter fra møtet: Kommunen mener det kan være naturlig å innlemme LNF-området i denne
reguleringen, men at spørsmålet må tas stilling til gjennom behandlingen av et planprogram.
Planprogrammet legges ut på høring samtidig som det meldes oppstart av reguleringsplan. Det
blir også opplyst om krav om forlengelse av gang-/sykkelveg samt tilrettelegging for
kollektivtransport.
Teknisk infrastruktur må utbygges/oppgraderes i fht overvannshåndtering og vanntilførsel.
Overvannshåndtering er spesielt viktig i områder med krevende grunnforhold.
Det tas hensyn til turstier/grønne korridorer i planen.
Det opplyses at Lånke barneskole skal ha kapasitet til å ta imot en økning av elever.
I hht geoteknisk rapport er det nødvendig med geoteknisk kompetanse i plan- og byggefase.
1.5 Krav om planprogram og konsekvensutredning
Det er vurdert slik at det ikke utløser krav til konsekvensutredning, men krav til planprogram for
de delene av planområdet som ikke er i hht overordnet plan, jfr. referat fra forhåndskonferansen.
Aktuell omdisponering av areal er fra LNF til bolig, fra LNF til gangveg, LNF til busslomme. Det
er ikke krav om konsekvensutredning for B5, kun for omdisponering av areal til andre formål enn
avsatt i Kommuneplanens arealdel.
Planprogram fastsettes av planmyndigheten i Stjørdal kommune etter høring. Fristen for å gi
uttalelse skal være minst 6 uker.
Vedtatt planprogram skal ligge til grunn for utarbeidelse av planforslaget.
Et planprogram må inneholde:
1.
Beskrivelse av formål med planarbeidet
2.
Kort beskrivelse av planområdet (hvor, størrelse, dagens arealbruk)
3.
Beskrivelse av alternative løsninger ( her:LNF eller bolig på deler av planområdet)
4.
Si noe om aktuelle problemstillinger og vurderinger man vil gjøre.
(Eks. bolig i stedet for LNF, trygg skoleveg; busslomme og gs-veg, geoteknikk osv)
5.
Beskrivelse av planprosess ( varsel oppstart, høring og fastsetting av planprogram osv)
og opplegg for medvirkning som er planlagt (eks møte med berørte parter)
6.
Planprogrammet skal avklare rammebetingelser og grep for planarbeidet.
Arkidéco AS … 30.10.15
4
2. PLANPROSESSEN
2.1 Medvirkningsprosess, varsel om oppstart
Kunngjøring om igangsatt planarbeid annonseres i Stjørdalens blad samt på kommunens
nettsider. Naboer og offentlige instanser blir varslet pr brev/epost. Frist for uttalelse til varsel om
oppstart med planprogram er 6 uker.
Følgende varsles i tillegg til grunneiere og naboer:
Nord-Trøndelag fylkeskommune, [email protected]
Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, [email protected]
Stjørdal kommune, [email protected]
NTE nett AS, [email protected]
Statnett, [email protected]
NVE Region Midt-Norge, [email protected]
Statens vegvesen region Midt-Norge, [email protected]
Telenor nett, [email protected]
Innherred renovasjon, [email protected]
Stjørdal fjernvarme, [email protected]
Norsk Friluftsliv (tdl. FRIFO) [email protected]
2.2 Kontakt med berørte parter, medvirkning, uttalelser og innspill:
Det er avholdt et møte med representanter for grunneiere innenfor planområdet. De to
grunneierne som har utbyggingsinteresser og ønske om å omregulere sine eiendommer fra LNF
til boligformål blir sterkt delaktige i utformingen av planen. Det er etter møtet ført samtale med
representant for Tønsåsen Naturbarnehage AS (grunneier på uteområdet til barnehagen).
2.3 Foreløpig fremdriftsplan
Kunngjøring av planoppstart og planprogram:
Frist for merknad: 6 uker
Fastsettelse av planprogram i Komité plan
Utarbeiding og innlevering av planforslag
1.gangs behandling i Komité plan
Offentlig høring
2.gangs behandling i Komité plan
Vedtak i kommunestyret
ultimo oktober 2015
medio desember 2015
1.kvartal 2016
etter fastsettelse av planprogram
2.kvartal 2016
3.kvartal 2016
3./4.kvartal 2016
4.kvartal 2016
3. OVERORDNEDE PLANER OG RETNINGSLINJER
3.1 Statlige retningslinjer
- Barn og unges interesser, forskrift 1995-09-20-4146 ” Rikspolitiske retningslinjer for barn og
planlegging.
- Samordnet areal- og transportplanlegging
- Universell utforming
3.2 Regionale planer og retningslinjer
- IKAP, retningslinjer for Interkommunal arealplan for Trondheimsregionen:
Boligfelt over 15 boligenheter skal ha kollektivdekning
3.3 Kommuneplanens arealdel
I gjeldende kommuneplan er størsteparten av området avsatt til formålet fremtidig boligområde.
Det øvrige er avsatt til LNF-område. Dyrket areal ligger mellom eksisterende bebyggelse
barnehage og areal for fremtidig bebyggelse boliger, og utgjør ca 5,4 daa og beliggenheten
Arkidéco AS … 30.10.15
5
samlet sett gjør det naturlig å vurdere dette i en felles regulering. Likeså medtas noe LNF-areal i
randsonen av planområdet.
Fig.1. Kommunedelplan Stjørdal sentrum 2013-2022, vedtatt 20.03.14 og forslag til plangrense
Gult område (158/1) i hht avsett til boligformål i kommuneplanen – foreslås utvidet.
Føringer i kommuneplanens arealdel som har betydning for utbygging i planområdet:
-
-
-
Retningslinje: Ved utarbeidelse av reguleringsplaner for nye byggeområder utenfor
konsesjonsområdet til Stjørdal Fjernvarme AS skal det vurderes å tilrettelegge for
alternative energiløsninger, dette skal fastsettes gjennom reguleringsbestemmelser.
Ved all regulering skal det vurderes behov for tilrettelegging for myke trafikanter og
kollektivtransport. Det skal stilles rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelser som sikrer at
tiltak blir bygd før eller senest samtidig som utbyggingsprosjekter, jfr. rapporten
”Hovednett for sykkel” 17.11.2009.
Ved regulering av boligområder skal kapasiteten i offentlig infrastruktur som vann- og
avløpsanlegg, trafikkanlegg, elforsyning, grøntområder og idrettsanlegg, grunnskole- og
førskoledekning, samt helse- og omsorgstjenester vurderes.
Utbyggingsvolum i nye byggeområder skal fastsettes i reguleringsplan under hensyn til
klima- og energimål, et skjerpet jordvern, fortettingshensyn og forsvarlig investering og
drift av offentlig infrastruktur. For fremtidige boligprosjekter og -felt på 10 boliger eller mer
i fremtidig ”byggeområde bolig” gjelder en utnyttelsesgrad mellom 25 og 70% BRA. For
byggeområder som medfører omdisponering av dyrkajord gjelder en minste
utnyttingsgrad på 50% BRA. Maksimalt 3 etasjer i frittstående bygg. Boligbebyggelse
skal ikke plasseres nærmere fulldyrka jord enn 20m.
Det skal tilstrebes god tilgjengelighet for alle gjennom universell utforming og redegjøres
for dette.
Utomhusplan/illustrasjonsplan skal inngå som vedlegg til alle reguleringsplaner .
Uteoppholdsareal skal være i hht krav i bestemmelsene og angis som MUA.
Planområdet ligger i sone D og MUA skal være 150-250m2 pr.boenhet etter type bolig.
Før nye boenheter kan tas i bruk skal det være avsatt areal til og opparbeidet lekeplass i
den utstrekning kommuneplanens bestemmelser angir.
Norm for parkeringsdekning både for bil og sykkel gjelder.
I faresoner for kvikkleire, steinsprang og skred skal det dokumenteres tilstrekkelig
stabilitet og sikkerhet i form av geotekniske vurderinger fra fagkyndig.
Arkidéco AS … 30.10.15
6
3.4 Tilstøtende og berørte reguleringsplaner
Fig.2. 2-045 Reguleringsplan for Tønsåsen
Naturbarnehage, vedtatt 14.06.07.
Fig.3. 2-052 Reguleringsplan for Fv 23, Gang- og
sykkelveg Lånke skole – Tønsåsen, vedtatt 24.10.08
4. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, eksisterende forhold
4.1 Beliggenhet, avgrensning av planområdet
Området ligger ca 6 km sør for Stjørdal sentrum, med adkomst fra Fylkesveg 23 i Lånke.
Planområdet omfatter eiendommene som listet opp på første side i beskrivelsen.
Foreslått planområde er ca 47 daa.
4.2 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk
Avsatt i kommuneplanen: Fremtidig boligområde 30 daa, hvorav 3,5 daa utgjør barnehagens
uteområde. Resten er LNF-område med blandet bruk: 5,3 daa dyrka mark, 4,2 daa boligtomter
med eneboliger, samt noe naturområde og veiareal. En liten del av området i nordvest er
regulert i plan 2-045 til vegformål og frisiktsone. Denne delen tas inn i planen for å regulere inn
videreføring av gang- og sykkelvegen.
4.3 Stedets karakter:
Området fremstår som en blanding av landbruksområde, grøntområde og område med spredt
bebyggelse.
4.4 Landskap og vegetasjon:
Landskapet i planområdets nærhet er tilnærmet flatt bortsett fra den markant oppstikkende
Tønsåsen. Den er hovedsaklig skogbevokst i likhet med den delen av planområdet som i
kommuneplanen er avsatt til boligformål. LNF-området er delvis dyrket område, delvis bebygget
med boligbebyggelse.
4.5 Kulturminner og kulturmiljø:
Det er ikke registrert kulturminner i området.
Arkidéco AS … 30.10.15
7
Fig.4. Hybrid-kart over området
4.6 Naturverdier og rekreasjon:
Det er i 1987 en registrering i dirnat.no som viser et område sør for Tønsåsen med naturtype
”Sørvendte berg og rasmarker”. Lokaliteten er ikke vernet. Dette området grenser til
planområdets nordøstligste del. LNF-området som vurderes omdisponert har ingen spesielle
rekreasjonsverdier i seg selv.
4.7 Infrastruktur og transport:
Det er i dag adkomst fra Fylkesveg 23 til planområdet via 2 avkjørsler. Nærmeste
kollektivtransport er skolebuss, men det er ingen buss-stopp med busslomme ved planområdet.
Hovednettet av gang- og sykkelveg ligger også til området fra skole- og idrettsanlegget i ca
400m avstand, men ikke langs planområdet.
4.8 Topografi og grunnforhold:
Planområdet er tilnærmet flatt, men grenser til foten av Tønsåsen.
Grunnen er vurdert av Rambøll. Det er foretatt grunnboringer og utarbeidet en rapport som viser
noe ustabile grunnforhold med kvikkleire, men den har ikke noe utløpsområde. Dette medfører
at ny beyggelse må utformes på en måte som i liten grad påvirker de underliggende
løsmassene, både av hensyn til stabilitetsforholdene, men også fordi den kvikk/sensitive leira
ligger grunt og ikke egner seg for direktefundamentering av tyngre bebyggelse.
4.9 Vegetasjon og klima:
Området har gode solforhold fra formiddag til kveld, men den delen som ligger nærmest
Tønsåsen får minst morgensol. Vår- og høstjevndøgn er det sol på hele området etter kl. 12.
Området er utsatt for vind hovedsakelig fra vest, mens Tønsåsen skjermer godt mot vind fra øst
og sør, og skog/bebyggelse skjermer i nord.
4.10 Bebyggelse:
I LNF-området ligger 3 eneboliger med tilhørende anlegg. Tønsåsen Naturbarnehage grenser til
planområdet i nord.
4.11 Teknisk infrastruktur:
Det ligger godt til rette for tilknytning av ny bebyggelse til kommunalt vann- og avløpsnett.
Eksisterende hovednett ligger på samme side av Fylkesvegen, og det ligger kommunal
Arkidéco AS … 30.10.15
8
vannledning med god kapasitet til planområdet. Det er pr. i dag dårlig drenering av området
regulert til fremtidig bebyggelse.
4.12 Støyforhold og luftforurensning:
Støy: Området ligger utenfor støysone for flystøy. Det er ikke foretatt støyberegninger for
trafikkstøy fra veg da det ikke anses aktuelt grunnet liten trafikkmengde.
Luftforurensning: Det er i dag ingen kjente forhold som gir luftforurensning.
4.13 Universell utforming:
Området er lett tilgjengelig for universell utforming av uteområder, og det ligger til rette for å
bygge boliger med tilgjengelig boenhet (det settes av en andel i reguleringsbestemmelser).
4.14 Barns interesser:
Planområdet ligger nær skole (Lånke barneskole 400-500m) med gode adkomstforhold på gangog sykkelveg. To barnehager grenser til planområdet. Det er gode muligheter for lek og
uteopphold i nærområdet; ved skolen ligger også idrettsanlegg med bl.a. kunstgressbane.
4.15 Sosial infrastruktur:
Området sogner til Lånke barneskole og Halsen ungdomsskole. Nærmeste barnehage er
Tønsåsen naturbarnehage som grenser til planområdet i nord og Maurtua barnehage i Folkets
hus på motsatt side av Fv23.
5. FORMÅL MED OMDISPONERINGEN, fremtidig situasjon
5.1 Planlagt arealbruk, reguleringsformål og arealfordeling
Området som søkes omdisponert fra LNF-område til boligformål, gang-/sykkelveg og
busslommer er ca. 9,7 daa, av dette er 5,4 daa dyrket areal, resten boligbebyggelse
Boligformål: 41 daa (inkl. internt veg- og grøntareal og LNF)
Grønt: 3,5 daa (uteområde barnehage)
LNF: 3,0 daa (faresone skred)
Veg: 3,0 daa ( Fv23 + gang-/sykkelveg)
5.2 Planprogram/konsekvensutredning
Planprogrammet ligger i dette tilfellet til grunn for et planforslag uten konsekvensutredning da
omfanget av omdisponeringen som behandles i planprogrammet er av beskjeden karakter og at
konsekvensen kan utredes/beskrives i planbeskrivelsen, jfr. Forskrift om konsekvensutredning
vedlegg III pkt ”h) større omdisponering av landbruks-, natur- og friluftsområder eller områder
som er regulert til landbruk og som er av stor betydning for landbruksvirksomhet.”
Alternativet til å omdisponere fra LNF til boligformål er at området blir som det er i dag, men evt
beskåret av areal til gang- og sykkelveg samt busslommer. Dette vil gjøre det oppdyrkede
arealet enda mindre drivbart, samt begrense mulighetene for høy utnyttelse i boligområdet, jfr.
Kommuneplanens bestemmelse i § 1.10.5 “Boligbebyggelse skal ikke plasseres nærmere
fulldyrka jord enn 20 m.”
En fordel med å omdisponere LNF-arealene til boligformål vil være at det totale antall boliger
som medtas i planen blir større. Dette kan være med på å kompensere for en lavere utnyttelse
grunnet begrensninger i grunnforhold og skredfare.
En videreføring av gang- og sykkelvegen medfører også behov for behandling gjennom
planprogram.
Arkidéco AS … 30.10.15
9
6. AKTUELLE PROBLEMSTILLINGER
6.1 Behov for redegjørelser og utredninger
Relevante plantema og problemstillinger vil i planforslaget bli utredet og beskrevet i samsvar
med Stjørdal kommunes planveileder av 18.06.15.
ROS-analyse er en del av utredningen og utarbeides i planforslaget.
6.2 Utredningstema
- Jordvern
Omdisponering av LNF-område og spesielt dyrket areal kan kun gjøres i spesielle tilfeller.
Omdisponeringen fra LNF-område (Landbruk + Natur) til boligformål er ikke i tråd med gjeldende
kommuneplan 0-0-A Kommuneplan 2013 - 2022 – arealdel. Det anses å være overveiende
sannsynlig at den delen av planområdet senere vil bli omregulert til boligformål siden det er små
arealer med dyrkajord som er meget uhensiktsmessig i drift, og at de ligger innklemt mellom
boliger, barnehage og veg. At det blir etablert et større boligområde som grenser til dette vil
gjøre det mer naturlig å innlemme LNF-området i dette slik at det kan få fordelene av en felles
planlegging.
- Vegføring gang-/sykkelveg
Valg av side av Fv23 mht planområdet og mht fremtidig videreføring sørover.
- Kollektivtransport/busslomme/trafikksikkerhet
Plassering med hensyn til brukere og eksisterende og ny bebyggelse
- Grunnforhold
Det foreligger rapport etter grunnundersøkelser. Videre vurderinger i fht plassering og utforming
av bebyggelse på areal med sensitiv leire
- Ras/skred
Det foreligger rapport etter undersøkelser. Videre vurdering i fht sikring/hensynssone.
- Overvann/flom, vann, avløp, overvannshåndtering
Dreneringsbehov pr. i dag og ved utbygging
- Adkomst/avkjørsel
Plassering i fht bruk og trafikksikkerhet. Samordning av trafikk internt i området.
- Natur-, klima- og miljøforhold
Plassering av bebyggelse i fht solforhold
- Kulturlandskap
Vurdering av hensyn til fjernvirkning
- Barn og unge
Uteoppholdsareal, sammenheng i uteområder , kommunikasjonslinjer
- Støy
Utenfor gul sone for flystøy, vurder evt støy fra Fv23
- Klima/energi
KU i kommuneplanen: nærvarmeanlegg vurderes
- Kulturminner
ROS-analyse
Arkidéco AS … 30.10.15
10