1. No category

PLANBESKRIVELSE
DETALJREGULERINGSPLAN
SOLEIKNUTEN, SIRDAL KOMMUNE
PLANID: 2014002
1
1
SAMMENDRAG _________________________________________________________________________ 4
2
BAKGRUNN ____________________________________________________________________________ 4
2.1
3
HENSIKT MED PLANFORSLAGET ____________________________________________________________ 4
PLANPROSESS __________________________________________________________________________ 4
3.1
REFERAT OPPSTARTSMØTE _______________________________________________________________ 4
3.1.1 Avgrensing planområdet ___________________________________________________________ 4
3.1.2 Krav om planprogram og KU________________________________________________________ 4
3.1.3 Utbyggingsavtale ________________________________________________________________ 5
3.1.4 Gjeldende avtaler med grunneiere og rettighetshavende innenfor området __________________ 5
3.1.5 Eiendomsgrenser for eksisterende tomter innenfor planområdet __________________________ 5
3.1.6 Vann og avløpsanlegg _____________________________________________________________ 5
3.2
FORHÅNDSKUNNGJØRING________________________________________________________________ 5
3.3
INNKOMNE MERKNADER ________________________________________________________________ 5
3.4
INFORMASJON TIL NABOER ______________________________________________________________ 11
3.5
KOMMENTARER TIL INNKOMNE MERKNADER/UTTALELSER VED OFFENTLIG ETTERSYN _______________________ 11
3.6
KOMMENTARER TIL INNKOMNE MERKNADER/UTTALELSER VED BEGRENSET HØRING ________________________ 16
4
GJELDENDE PLANER OG FØRINGER/BAKGRUNN _____________________________________________ 20
4.1
KOMMUNEPLAN _____________________________________________________________________ 20
4.1.1 Kommunedelplan Sinnes - Tjørhom 2007 – 2018 _______________________________________ 20
4.1.2 Planforslagets avvik ihht. kommunedelplan __________________________________________ 21
4.2
FYLKESDELPLAN/REGIONALPLAN __________________________________________________________ 24
4.2.1 Regional plan for Setesdal Vesthei, Ryfylkeheiane og Setesdal Austhei – Heiplanen ___________ 24
4.2.2 Regionalplan for Agder 2020 ______________________________________________________ 24
4.2.3 Energi- og klimaplan Lister 2009____________________________________________________ 24
4.2.4 Listerplanen 2006 _______________________________________________________________ 24
4.3
TEMAPLAN_________________________________________________________________________ 24
4.3.1 Plan for turstier og turveier, vedtatt av Sirdal kommune 13.11.2012. ______________________ 24
4.3.2 Kultur og utviklingsplanen- Handlingsplan for 2009-2011 _______________________________ 24
4.4
REGULERINGSPLAN ___________________________________________________________________ 25
4.4.1 Jodåsen Plan ID 2004056, vedtatt 28.10.2004 _________________________________________ 25
4.4.2 Soleidalen Plan ID 2006006, vedtatt 21.9.2006 ________________________________________ 25
4.4.3 Rubetødnan Plan ID 2004001, vedtatt 27.11.2003 _____________________________________ 25
4.4.4 Ålsheia Plan ID 2003012, vedtatt 27.11.2003 _________________________________________ 25
4.4.5 Rubetødnan (sør), plan-ID: 2002002, vedtatt 27.11.2003 ________________________________ 26
4.4.6 Rubetødnan (nord), plan-ID: 1992002, vedtatt 26.11.1992 ______________________________ 26
4.4.7 Veg til Ålsmyra Stølstjødn, Plan ID 2007026, vedtatt 20.06.2013 __________________________ 26
5
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD ___________________________________ 27
5.1
5.2
5.1
5.2
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
BELIGGENHET OG AVGRENSING ___________________________________________________________ 27
TILSTØTENDE AREALERS BRUK ____________________________________________________________ 29
STØRRELSE OG EIERFORHOLD ____________________________________________________________ 29
NATURMANGFOLD ___________________________________________________________________ 30
LANDSKAP _________________________________________________________________________ 31
ESTETIKK OG BYGGESKIKK _______________________________________________________________ 33
UNIVERSELL UTFORMING/TILGJENGELIGHET___________________________________________________ 36
MILJØFAGLIGE FORHOLD _______________________________________________________________ 36
SOSIAL INFRASTRUKTUR ________________________________________________________________ 36
2
5.6
5.7
5.8
5.9
5.10
5.11
5.12
5.13
5.14
5.15
6
BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ________________________________________________________ 41
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
6.6
6.7
6.8
6.9
6.10
6.11
6.12
6.13
6.14
6.15
6.16
6.17
6.18
6.19
7
TEKNISK INFRASTRUKTUR _______________________________________________________________ 37
TRAFIKKFORHOLD ____________________________________________________________________ 37
RISIKO OG SÅRBARHET _________________________________________________________________ 37
NATUR OG RESSURSGRUNNLAG ___________________________________________________________ 37
VANN OG VASSDRAG __________________________________________________________________ 38
BARN OG UNGES INTERESSER ____________________________________________________________ 38
VERNEINTERESSER ____________________________________________________________________ 39
STEDSUTVIKLING _____________________________________________________________________ 39
FRILUFTSOMRÅDER/UTEOMRÅDER_________________________________________________________ 39
ENERGI ___________________________________________________________________________ 40
PLANFORSLAGETS HENSIKT ______________________________________________________________ 41
PLANLAGT AREALBRUK _________________________________________________________________ 41
BEBYGGELSENS UTFORMING _____________________________________________________________ 45
NATURMANGFOLD ___________________________________________________________________ 46
LANDSKAP _________________________________________________________________________ 47
ESTETIKK OG BYGGESKIKK _______________________________________________________________ 48
UNIVERSELL UTFORMING/TILGJENGELIGHET___________________________________________________ 49
MILJØFAGLIGE FORHOLD _______________________________________________________________ 49
SOSIAL INFRASTRUKTUR ________________________________________________________________ 49
TEKNISK INFRASTRUKTUR _______________________________________________________________ 50
TRAFIKKFORHOLD ____________________________________________________________________ 50
RISIKO OG SÅRBARHET _________________________________________________________________ 54
NATUR OG RESSURSGRUNNLAG ___________________________________________________________ 55
VANN OG VASSDRAG __________________________________________________________________ 55
BARN OG UNGES INTERESSER ____________________________________________________________ 55
VERNEINTERESSER ____________________________________________________________________ 56
STEDSUTVIKLING _____________________________________________________________________ 56
FRILUFTSOMRÅDER /UTEOMRÅDER ________________________________________________________ 56
ENERGI ___________________________________________________________________________ 56
VIRKNINGER/KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET __________________________________________ 57
7.1
VIRKNINGER FOR LANDSKAP, MILJØ OG SAMFUNN ______________________________________________ 57
7.1.1 Konsekvenser for landskap ________________________________________________________ 57
7.1.2 Konsekvenser for miljø ___________________________________________________________ 57
7.1.3 Konsekvenser for samfunn ________________________________________________________ 58
7.2
KOMMUNEPLANEN ___________________________________________________________________ 58
7.3
VURDERING ETTER NATURMANGFOLDLOVEN __________________________________________________ 61
7.4
NATUR OG RESSURSGRUNNLAG ___________________________________________________________ 61
7.5
TRAFIKKFORHOLD ____________________________________________________________________ 61
7.6
SOSIAL INFRASTRUKTUR ________________________________________________________________ 62
7.7
TEKNISK INFRASTRUKTUR _______________________________________________________________ 62
7.8
JURIDISKE FORHOLD___________________________________________________________________ 63
3
1
Sammendrag
Prosjektil Areal AS fremmer på vegne av Laila Helleberg, forslag til detaljreguleringsplan for
Soleiknuten i Sirdal kommune. Planområdet innbefatter deler av følgende privateide eiendommer
gnr./bnr. 9/1, 9/3, 9/14, samt hyttetomter. Det er 11 eksisterende hytter i området. Planens
begrensning er avsatt i henhold til avtale i oppstartsmøte med Sirdal kommune.
Planarbeidet utløser ikke krav om konsekvensutredning
2
Bakgrunn
2.1
Hensikt med planforslaget
Hensikten med reguleringsarbeidet er å legge til rette for etablering av fritidsboliger og
næringsvirksomhet.
Planforslaget viderefører tilrettelegging av byggeområder i Sinnes området. Det legges opp til plan
for flere byggetrinn.
Innenfor planområdet ligger det allerede etablerte hyttetomter. Utover dette er hensikten med
reguleringsarbeidet å legge til rette for fritidsboliger og næringsbygg. Jodåsen reguleringsplan
erstattes helt av reguleringsarbeidet. Deler av reguleringsplaner for Soleidalen, Sinnes sentrum og
Rubetødnan vil oppheves eller erstattes av reguleringsarbeidet. Området som reguleres til formålet
næringsvirksomhet er i kommuneplanen merket som område 116 og 117. Videreutvikling av
næringsområdet skjer ved en situasjonsplan.
Cowi AS har utarbeidet vegtraseer, VA-planer, ROS-analyse, 3D-modell og landskapsvurdering.
Arkitekt Per Christian Omvik hos Brandsberg Dahl Arkitekter AS har utarbeidet formingsveileder og
bistått som konsulent i planprosessen.
3
Planprosess
3.1
3.1.1



3.1.2



Referat oppstartsmøte
Avgrensing planområdet
Planområdet må omfatte areal som er nødvendig for at planlagt utbygging kan
gjennomføres:
Adkomstveg frem til offentlig veg, eller til plan hvor bruk av veg iht planforslag er avklart.
Må sammenfalle med andre eksisterende reguleringsplaner.
Sikringsområde for ras og flom (eks. skog som må bevares som sikring for ras).
Krav om planprogram og KU
Detaljreguleringsplanen utløser ikke krav om planprogram og KU.
Ved mindre avvik fra kommuneplanen er det nok at konsekvensen utredes grundig i
planbeskrivelsen.
Det må beskrives hvorfor en ønsker å fravike formål i kommunedelplanen, næring og LNFformål mv.
4
3.1.3



Utbyggingsavtale
Det er krav om utbyggingsavtale for gjennomføring av denne plan. Utbygger kontakter
kommune for å avklare tidspunkt for å gjennomføre forhandlinger for utbyggingsavtale.
Kommunen har orientert om rettsgyldighet for utbyggingsrett, pr. i dag 5 år. Kan søkes om 2
år i tillegg til plan. Må være egen søknad.
Tiltak som skal gjelde som utbyggingstiltak- eks. opparbeidelse av løyper, uteoppholdsareal
og andre servicetiltak skal innarbeides i reguleringsbestemmelsene som rekkefølgetiltak.
3.1.4


Gjeldende avtaler med grunneiere og rettighetshavende innenfor området
Jarleiv Sinnes – VA + strøm
Signe Lise Årsland og Lise Kleiberg- Veg
3.1.5

Eiendomsgrenser for eksisterende tomter innenfor planområdet
Regulant/utbygger bør sjekke kvaliteten eiendomsgrenser for eksisterende grenser innenfor
planområdet.
3.1.6


Vann og avløpsanlegg
Kommunen eier VA-anlegget opp til Ålsmyra – pumpestasjon.
Kommunen eier VA-anlegget i Soleidalen frem til kryss veg til Signe Lise Årsland
3.2
Forhåndskunngjøring
I henhold til Plan- og bygningsloven § 12-8 stilles det krav til informasjon og medvirkning. Det ble
avholdt oppstartsmøte 24. januar 2014 med kommunen med representant fra tiltakshaver tilstede. I
forbindelse med planarbeidet er allmennheten og berørte parter sikret informasjon ved varsling av
påbegynt planarbeid den 28. mars 2014 med frist å inngi merknad 27. april 2014. Varslingen ble gitt
via varslingsannonse i Stavanger Aftenblad, og sendt som brev til berørte parter. I tillegg ble det
kunngjort på Sirdal kommunes hjemmeside og COWI sine hjemmesider.
3.3
Innkomne merknader
Følgende innspill innkom i forbindelse med varslingen:
1. E-post datert 05.05.14 fra Agder energi nett AS



Ber om 22 KV Høyspentlinjen bes avmerket som hensynssone høyspent med byggeforbudsbelte
på 16m, 8m ut fra senterlinjen.
Høyspentkabler bes avmerket som hensynssone høyspent med byggeforbudsbelte på 4m, 2m ut
fra senterlinjen.
Det bør ut fra antall hytter og plassering tegnes inn nødvendige nettstasjoner med tilhørende
høyspentkabler sentralt i området.
Kommentar:
22 KV Høyspentlinjen er avmerket som hensynssone høyspent med byggeforbudsbelte på 16m, 8m
ut fra senterlinjen på plankart. Høyspentkabler er avmerket som hensynssone høyspent med
byggeforbudsbelte på 4m, 2m ut fra senterlinjen på plankart.
5
Det er lagt inn 2 nettstasjoner på planområdet. Dette er avklart med Agder energi nett AS.
2. Brev datert 30.04.14 fra Vest Agder fylkeskommune-plan og miljø



Nye hytter i området bør plasseres og utformes på en måte som gjør at bebyggelsen i minst
mulig grad virker negativt inn natur- og friluftsinteressene i området. Høydedrag og
eksponerte områder bør holdes fri for bebyggelse. Tilsvarende gis råd om at deler av den
enkelte tomt om nødvendig ved bruk av byggegrenser sikres mot utbygging og anleggstiltak –
herunder sprengning, planering og flatehogst. Det bør fremlegges visualiseringer som
redegjør for bebyggelsens plassering i landskapet. Viser til Miljøverndepartementets veileder
om planlegging av fritidsbebyggelse (T-1450).
Allmennhetens friluftsinteresser/barn/unge: Vi forutsetter at det blir tatt hensyn til etablerte
stier/skiløyper og områder tatt i bruk til lek og aktiviteter for barn og unge.
Forskrift om fysiske tiltak i vassdrag: Dersom det planlegges tiltak i vassdrag, herunder
lukking av bekker eller elver kan dette utløse søknadsplikt etter "forskrift om fysiske tiltak i
vassdrag".
Kommentar:



Hytteområdene er visualisert i 3D-modell, visualiseringsbilder av planområdet vedlegges
planforslaget. I utarbeidelsen av planen er tomtene i best mulig grad plassert der hvor
terrenget er best egnet til formålet slik at man i best mulig grad skjermer landskapet for
store skjemmende inngrep.
Allmennhetens friluftsinteresser er hensyn tatt i planleggingen. Det gjelder bl.a. etablerte
stier/skiløyper og områder som planlegges til lek og aktiviteter for barn og unge.
I bestemmelsene er det sikret at ”forskrift om fysiske tiltak i vassdrag” følges ved utbygging
av planen.
3. Brev datert 27.04.14 fra Småtjødnane og Rubetødnane Velforening v/Grete Myklebust





Pågående reguleringsarbeid vs. kommuneplan: Styret ønsker mer informasjon vedr. Hvilke
endringer reguleringsplanen medfører.
Styret ønsker å se nærmere på videreføring av offentlig vannledningsnett til sitt område. De
fleste hyttene er i dag tilknyttet privat vannledning /brønner. Man ønsker også å se på
mulighetene mht. tilgang til bredbånd. 37 hytter har betalt for tilknytting til privat
avløpssystem.
Styret ønsker mer info vedr planlagte veier/parkeringsplasser for å få en klarhet i hvilke
konsekvenser/muligheter det kan medføre for hytteeierne i vår velforening.
Styret er opptatt av at eksisterende tilkomstveier/stier til hytter, turstier og skiløyper blir
ivaretatt i pågående planarbeid.
Styret uttrykker bekymring for utviklingen av næringsvirksomhet i område 116 og 117 i
kommuneplanen for Sirdal kommune 2007- 2018. Planene for næringsvirksomhet er utdypet
i kommuneplanen til spesifiserte formål. Dette vil antageligvis medføre store inngrep i
terrenget samt ekstrem endring av områdets karakter. Dette er i dag et yndet turområde for
6
hyttebeboerne både sommer og vinter. Området har flere turstier og skispor på vinteren som
er viktig å beholde. Videre har området et yrende fugleliv og dyreliv som vi ønsker blir bevart.
Kommentar:





Endringer reguleringsarbeid vs. Kommuneplan er omtalt i kap. 4 og kap. 7 i planbeskrivelsen.
Videreføring av offentlig vannledningsnett til Småtjødnane og Rubetødnane kan evt. løses
gjennom privat avtale. Mulighetene for bredbånd er ikke vurdert på nåværende tidspunkt.
Veger og parkeringsplasser er beskrevet i kap. 6 i planbeskrivelsen. Bruken er sikret i
bestemmelsene.
Eksisterende adkomstveg blir ivaretatt i planforslaget, dvs. at vegen skal være sommerveg og
deler av vegen skal brukes som skiløype om vinteren. For å ivareta sikkerheten for skiløpere
vil deler av løypen gå utenom eksisterende sommerveg. Forbindelser til hytter, turstier og
skiløyper ivaretas i planforslaget.
Utstrekning av området regulert til næring/tjenesteyting, erverv i kommuneplanen, er endret
for å minske terrenginngrep ved utbygging.
4. Brev datert 09.04.14 fra Statens vegvesen, Aust-Agder – Seksjon for plan og forvaltning

Planområdet omfatter bl.a. rundkjøring for kryss mellom fv. 975 og veg til Soleidalen, som
inngår i reguleringsplanen for Sinnes sentrum. Ved behandling av en ny reguleringsplan vil vi
legge vekt på eventuelle endringer i tilknytning til denne rundkjøringa og tilstøtende arealer.

Forslag til utbyggingsavtale vil neppe være av interesse for SVV.
Kommentar:

Området i tilknytning til rundkjøring er tatt ut av planområdet. Dette forholdet er ikke lenger
relevant.
5. E-post datert 09.04.14 fra Sinneshyttå v/Tor Sigve Vik
Er opptatt av at eksisterende vei opp på Rubetødnane må sikres slik at den fungerer som vinterløype.
For at det skal bli en god løsning, må det lages en overgang der for ski/skuterløype.
Kommentar:
Eksisterende adkomstveg blir ivaretatt i planforslaget, dvs. at vegen skal være sommerveg og delvis
brukes som skiløype om vinteren. For å oppnå en planfri krysning mellom skiløype og ny
hovedadkomstveg vil skiløype delvis omlegges i forhold til eksisterende sommerveg. Krysning mellom
nevnte skiløype, SL1, og veg 110 vil være planfri.
6. E-post datert 07.04.14 fra NVE
NVE er forvaltningsmyndighet for vassdrag og energianlegg, samt forebygging av flom- og skredfare.
NVE har sendt sjekkliste som må gås igjennom for å avklare om det foreligger behov for å sende
planen til NVE til høring. Dersom det svares nei på noen av punktene i lista, skal planen til høring.
7
NVE vil kun gi uttalelse til planen dersom temaene i sjekklista ikke er godt nok vurdert og ivaretatt i
planen.
Se egen sjekkliste.
Kommentar:
Det finnes vassdrag innenfor planens avgrensing, og deler av området er registrert som
aktsomhetsområde for skred. Naturfare er omtalt og utredet i ROS - analyse som er vedlagt
planforslaget.
7. E-post datert 04.04.14 og 11.04.2014 frå Villreinnemda i Setesdal
Viser til at området ligger i bygdeutviklingssonen i Heiplanen og er i tråd med kommuneplanen for
Sirdal. Har ingen merknader.
8. Brev datert 04.04.14 fra Signe L. Årsland
Det er vi som er eiere av eksisterende vei inn i Soleidalen og opp på Rubetødnane. Vårt krav er at
denne veien skal fungere som sommervei med samme stigning som i dag. På vinterstid må den kunne
fungere som skiløype/skuterløype opp og ut i området. Det må da en form for skibro over den
adkomstveien som evt skal til Skarliåsane og Soleiknuten for å ivareta skiløyper/adkomst på
vinterstid på en skikkelig måte.
Kommentar:
Eksisterende adkomstveg blir ivaretatt i planforslaget, dvs. at vegen skal være sommerveg og deler av
vegen skal brukes som skiløype om vinteren. For å oppnå en planfri krysning mellom skiløype og ny
hovedadkomstveg vil skiløype delvis omlegges i forhold til eksisterende sommerveg. Krysning mellom
nevnte skiløype, SL1, og veg 110 vil være planfri.
9. E-post datert 04.04.14 fra Bjørn H. Torjussen
Er festetaker av tomt ved sommerveien som går opp mot skaret og lurer på hvordan tilkomst opp
mot Småtjønn er tenkt løst?
Skal eksisterende sommervei være tilkomst vei og sommeråpen?
Kommentar:
Eksisterende adkomstveg blir ivaretatt i planforslaget, dvs. at vegen skal være sommerveg og deler av
vegen skal brukes som skiløype om vinteren. I tillegg vil det etableres ny adkomstveg med stikkveg
bort til Småtjønn, som vil fungere som helårsveg. Vegen vil stenges med bom, og kun kunne brukes
av hytte og grunneiere.
10. E-post datert 04.04.14 fraThor Inge Bollestad
Har kjøpt tomt av grunneier, gnr. 9, bnr.191.
8
Vi ønsker å komme i gang med bygging av hytte i løpet av sommer/tidlig høst 2014? Og lurer på om
reguleringsarbeidet vil sette noen begrensninger? Vi har ventet på fremdrift i 3 år.
Har hatt møte med tomteeiere, hytteeiere og utbygger. Det ble skissert løsninger for vann, kloakk og
strøm opp via Ålsheia, men ikke vei. Ønsker informasjon om hva som vil skje fremover samt
fremdrift.
Kommentar:


Ihht. forventet fremdrift skal reguleringsplanen kunne godkjennes i løpet av 2015. Utbygging
av hytter kan ikke starte før aktuelle rekkefølgekrav er oppfylt.
Planforslaget viser forslag til løsning for veg, vann og avløp.
11. E-post datert 02.04.14 fra Jarleiv Sinnes v/advokat Sindre Oftedal
Jarleiv Sinnes ønsker ikke at eiendommen hans gnr/bnr 9/5 skal inngå i reguleringsarbeidet. Forutsatt
at det er den avtalte tilkobling til VA- og strømnett som skal reguleres, aksepterer Jarleiv Sinnes at
dette tas med i planen.
Ut over dette vil ikke Sinnes akseptere at eiendommen hans medtas i planen.
Kommentar:
Oppdragsgiver har hatt dialog med grunneier av eiendom 9/5. Aktuell eiendom er tatt ut av
planområdet. En er kommet til enighet om at skiløype kan fremføres til eiendommen, som vist i
plankart.
12. Brev datert 28.03.14 fra Fylkesmannen i Vest Agder- miljøvernavdelingen

Miljøvernavdelingen forutsetter at planarbeidet skjer i samsvar med gjeldende kommunedelplan
for Sinnes – Tjørhom. Dersom planforslaget avviker vesentlig fra denne planen, må forslagsstiller
utrede hvilke konsekvenser avvikene medfører, jf. PBL § 4-2. Planbeskrivelsen må vise hva planen
vil medføre for de interesser og hensyn som gjør seg gjeldende i området. Miljøvirkningene av en
utbygging må vurderes grundig, fremtidsrettet og i en helhetlig sammenheng. Mangler ved
planbeskrivelsen vil kunne være en saksbehandlingsfeil.

Vi minner om at det tidligst mulig i planprosessen skal tas hensyn til naturmangfoldet.
 kunnskap om naturmangfoldet i planområdet og om effekten av planlagte påvirkninger
foreligger
 føre-var-prinsippet følges
 påvirkninger av økosystemet
 kostnader ved miljøforringelse bæres av tiltakshaver
 det benyttes miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder ved bruk av areal

I henhold til § 7(prinsipper for offentlig beslutningstaking i §§ 8 til 12) skal vurderingene gå fram
av plandokumentet. Prinsippene i §§ 8 til 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving
9
av offentlig myndighet, herunder når et forvaltningsorgan tildeler tilskudd, og ved forvaltning av
fast eiendom. Vurderingen etter første punktum skal fremgå av beslutningen.

Planprosessen skal organiseres slik at synspunkter fra barn som berørt part kommer fram og at
ulike grupper barn og unge, samt funksjonshemmede selv gis anledning til å delta. Planen skal
sikre trygge og tilgjengelige arealer for barn i alle aldre. Dersom arealer som i dag brukes av barn
og unge omdisponeres til andre formål, skal fullverdige erstatningsarealer skaffes.

Planen bør inneholde bestemmelser som sikrer at fellesarealer, lekeplasser, boliger, parkering og
atkomst får universell utforming.

Inngrep i grunnen må vurderes i forhold til forurensningsforskriften kap 2. Kommunen bør
kartlegge /vurdere om det er områder som kan være forurenset.

Ved inngrep i vassdrag/vassdragsbelte, må detaljplan forelegges Fylkesmannen i Vest-Agder j.fr
vannressurslovens § 11 om kantvegetasjon. For øvrig er det forbud mot fysiske tiltak i vassdrag.
Tillatelse etter FOR 2004-11-15 nr. 1468 kan gis av fylkesmannen når det gleder tiltak på
strekninger som fører anadrome laksefisk eller kreps. For øvrige vassdrag kan fylkeskommunen gi
tillatelse.

Grenseverdier for støy må overholdes.

Det kreves ROS analyse ved utarbeiding av planer. Fylkesmannen kan fremme innsigelse til
arealplaner som mangler eller har mangelfulle risiko- og sårbarhetsanalyser for planområdet,
eller som ikke omfatter risiko- og sårbarhetsforholdene i kombinasjon. Det siste punktet dekker
også vurdering av konsekvenser ved klimaendringer i forhold til tiltak i planen.
Kommentar:









Forholdet, avvik og konsekvenser ved avvik mellom reguleringsplanforslaget og kommunedelplan
for Sinnes - Tjørhom er omtalt i kap. 4 og kap. 7 i planbeskrivelsen.
Planforslaget er vurdert etter naturmangfoldloven, se kap. 6 og 7.
Oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet berørte naboer/grunneiere og instanser ved brev,
annonse i Stavanger Aftenblad og ved utleggelse på Sirdal kommunes og COWIs hjemmesider. En
anser dette som tilstrekkelig medvirking på dette stadiet i reguleringsprosessen.
Barn og unges bruk av planområdet er ivaretatt ved at tilrettelegges for skiløyper/turstier og 3
lekeplasser. Planområdet vil i hovedsak brukes av hyttefolk og tilreisende, planforslaget er
tilpasset denne bruken.
Forhold knyttet til universell utforming er utredet i kap. 5 og 6.
Ingen kjente registreringer av forurensing i grunn. Området er tidligere utmarksområde, temaet
er ikke aktuelt.
Det planlegges ingen direkte fysiske tiltak i vassdrag. Hyttebebyggelse nærmest Småtjønnane er
allerede oppført.
Støy fra fylkesvegen vil ikke komme i konflikt med planområdet. Det er ikke aktuelt med
ytterligere støyvurderinger
Det er utarbeidet ROS – analyse som er vedlagt planforslaget.
10
13. E-post datert 27.03.14 fra Torkjell Gjerstad
Ønsker mer informasjon om detaljreguleringen. Hva er det detaljreguleringen omfatter?
Hva menes med planens begrensning?
Spesielt interessert i planer for vei og parkeringsplasser i området.
Kommentar:
Planforslaget blir sendt ut på høring etter 1. gangsbehandling, og da har en mulighet til å komme
med innspill til planen. Planens begrensing vil si plangrensen som definerer planområdet. Forslag til
veger og parkeringsplasser er vist i plankart, og omtalt i planbeskrivelsen.
3.4
Informasjon til naboer
Reglene for nabovarsling endres fra 01.07.2015, og vil innebære endringer i § 12-10 tredje ledd og §
21-3 Nabovarsel i plan- og bygningsloven. Etter § 12-10 nytt tredje ledd skal berørte registrerte
grunneiere og festere og – så vidt mulig – andre rettighetshavere i planområdet og naboer, få
beskjed om at dette kan være den eneste gangen det blir anledning til å komme med merknader i
byggesaken.
I denne reguleringen er det allerede meldt oppstart før regelendringen, men det vil bli gjennomført
ny høring før 2. gangsbehandling. I nytt høringsbrev til naboer og berørte parter er det gitt beskjed
om at det kun er i reguleringsplan de kan komme med merknader til byggesak. Så fremt tiltak (veger,
hytter, mv.) bygges ihht. plankart og bestemmelser (plassering, utnyttelsesgrad mv.) vil det fra
01.07.2015 ikke være krav om nabovarsel ved søknad om rammetillatelse eller igangsetting av tiltak.
3.5
Kommentarer til innkomne merknader/uttalelser ved offentlig ettersyn 09.0231.03.15.
Det er gjennomført noen endringer i plandokumentene som følge av innkomne merknader/
uttalelser. Disse fremkommer i kommentarene nedenfor.
1. Fylkesmannen i Vest-Agder, miljøvernavdelingen, dat. 11.03.15
Miljøvernavdelingen mener at deres innspill i hovedsak er fulgt opp.
Kommentarer:
Ingen.
2. Vest-Agder fylkeskommune, dat. 07.04.15
Fylkeskommunen vurderer det slik at deres innspill er ivaretatt i planforslaget.
Kommentarer:
Ingen.
3. Direktoratet for mineralforvaltning, dat. 27.02.15
11
Direktoratet har ingen merknader til planforslaget.
Kommentarer:
Ingen.
4. Styret i Småtjødnane og Rubetødnane velforening, dat. 26.03.15
Ber om at utbygger vurderer alternativ adkomst/trasévalg for veg. Veg fra Ålsmyra, Rubetødnane
eller andre løsninger bør utredes som alternativ. Adkomst fra Soleidalen oppfattes som den dårligste
løsningen av følgende grunner:
 Krevende og uegnet terreng, og tett på eksisterende hyttebebyggelse.
 Betydelig økning av trafikk.
 Snøbrøyting av ny vinterveg.
 Tilkomst til skiløyper fra vinterparkeringsplass.
 Fjerning av yndet turområde (næringsområde, N1)
Kommentarer:
Flere alternativer for adkomstveg er vurdert i planarbeidet. Fordeler og ulemper, samt
gjennomførbarhet er vurdert ved de ulike traséene, og adkomstveg gjennom Soleidalen er valgt med
bakgrunn i dette.
Cowi har gjort en vurdering av snøbrøyting av ny vinterveg fra P1 til Småtjødnane, hvor det er
kommet frem til følgende:
Det antas at veiene brøytes med traktorfres. Dette medfører at kan legge snøen "der en måtte
ønske".
Det antas at det er 3 steder langs hovedveien fra P1 til P2 som kan være noe problematisk.
1. Ved ca. profil 300 vil veien passere mellom 2 bygningen som ligger forholdvis nærme, men ikke
verre enn at fresen kaster det meste av snøen både før og etter bygningene.
2. Ved ca. profil 210 vil skiløypa bli liggende 6-7 m fra veien og noe lavere. Dette er kun en liten
strekning på ca. 10m før avstanden blir større mellom vei og skiløype. På denne korte strekningen må
det legges en del på innsiden, samt at snøen "hives" litt lenger med fresen.
3. Ved ca. profil 390 vil skiløypa krysse veien. Her må fresen legge snøen på begge sider av veien.
Samtidig som det er regulert inn to nye snødeponier øst for Sinnes fjellstue, se endringsliste pkt. 13.
Sikring av skjæringer i forhold til ras er ivaretatt i rekkefølgekrav i planforslag. Før anlegning av
adkomstveg skal omfang av behov for sikring, bruk av gjerde og issikringsnett evt. steinsprangnett,
avgjøres av fagkyndige. Det skal også gjennomføres geologisk undersøkelse for sørlig del av
hovedadkomstveg, ref. bestemmelser § 3.1 og § 3.7.
I bestemmelsene er det stilt krav til tilgjengelighet mht. krysningspunkt mellom eksisterende
sommerveg og ny adkomstveg, se endringsliste pkt. 5. Del av skiløype SL1 sør for eiendom 9/3/6 og
ny skiløype SL5 er tenkt benyttet som tilkomst til skiløyper fra vinterparkeringsplass.
Utnyttelsen av næringsområdet er «strammet inn», og det er laget visualiseringer av området, se
endringsliste pkt. 2.
12
5. Lene Øglend på vegne av Thor Einar Finne (9/14/8), dat. 02.03.15 og 25.03.15
 Mener størrelse på tomt ikke er ihht. avtale.
 Ønsker å flytte parkeringsplass P4 til tomt 5 eller 6.
 Forutsetter at nye reguleringsbestemmelser gjelder for hans tomt også.
Kommentarer:
 Arealet på tomt 9/14/1 er oppjustert til 1462,5 m2, se endringsliste pkt. 9.
 En ønsker ikke å flytte parkeringsplass P4, ettersom gjeldende plassering er mest gunstig
med tanke på utforming av delfelt K1-K3. Dersom parkeringsplass flyttes til tomt 5 eller 6 vil
gangtrafikken fra parkeringsplassen krysse veg 210. Ved parkering på tomt 6 vil en også
måtte krysse skiløype SL4 for å komme til K1-K3.
 Nye bestemmelser vil også gjelde for Finnes tomt.
6. Helge Jordal Iversen (9/3/13), dat. 27.03.15
Jordal ønsker at Skiløype SL2 flyttes lenger bort fra hans tomt. Han er bekymret for at snø fra
hyttetaket hans vil trille ned i løypen ved måking.
Kommentarer:
Skiløype SL2 er en videreføring av regulert situasjon fra gjeldende reguleringsplan. Det er nå lagt på
hensynssone og utvidet løypekropp for skiløypa. Med tanke på avstand mellom byggegrense og
skiløype ser en ikke behov for endring av planen.
7. Advokatfirma Bratteli på vegne av Ole S. Bratteli (9/1/21), dat. 26.03.15
 Ønsker ikke valgt adkomstveg, og er bekymret for adkomst til sin hytte.
 Mener det er unaturlig med et næringsområde på fjellet.
 Antallet hytter er for dominerende, og vil rasere eksisterende bebyggelse.
Kommentarer:
Med hensyn til adkomstveg og næringsområde henvises til kommentarer til merknad nr. 4. Antallet
hyttetomter er vurdert ved utforming av plan, og en anser foreslått utbygging som forsvarlig. I
forbindelse med endringer til 2. gangsbehandling er antallet hytter redusert med 2, se endringsliste
pkt. 11.
8. Bengt Gunnarsson og Anne Turi Øyan (9/14/12 og 9/190), dat. 29.03.15
Ønsker flytting av vegtrasé i forbindelse med veg forbi hytte og tomt.
Kommentarer:
Vegtrasé er endret i området H5, H7 og H8, se endringsliste pkt. 10.
9. Signe Lise Årsland (9/1), dat. 03.03.15
Ønsker at formålet landbruksveg/skiløype og landbruksveg, endres til henholdsvis kjøreveg/skiløype.
Samtidig som trasé kan brukes som snøscootertrasé på vinteren.
Kommentarer:
13
Merknad tatt til følge, se endringsliste pkt. 5.
10. Kåre og Margrete Stangeland (9/1/4), dat. 22.03.15
Ønsker ikke valgt trasé for adkomstveg blant annet på grunn av rasfare, bratt terreng, terrenginngrep
og trafikkmengde.
Kommentarer:
Se kommentarer til merknad nr. 4.
11. Bengt Gunnarsson, Jan Kristian Berge og Arild Tvedt (9/14/12 og 9/190, 9/14/6 og 9/14/11), dat.
26.03.15
 Synes det er for høy tetthet i område H5-H8.
 Ønsker bedre tilgjengelighet til skiløyper i nedre utbyggingsområde.
 Ønsker at veg ved tomt 9/14/6 flyttes.
 Mener at tomt 9/14/11 blir «omringet» av hytter. For å unngå dette foreslås det at
hyttetomt 23, 24 og 25 slås sammen til 2 tomter, og at tomtegrense for tomt 27 justeres.
Kommentarer:
 I området H7 er tomt 23, 24 og 25 slått sammen til 2 tomter. I tillegg er tomt 88 fjernet.
Tomtegrense for tomt 27 er justert i henhold til innsendt merknad.
 Med tanke på tilgjengelighet til skiløyper anser man denne som god. Skiløypene kan nås ved
å gå kortere avstander på veg, noe som er en vanlig situasjon i hyttefelter.
 Veg ved tomt 9/14/11 er flyttet.
12. Hans Petter Solberg på vegne av Eagle 123 AS (9/193), dat. 27.03.15
Sammen med andre hytteeiere i nær tilgrensning til deres tomt ønskes det vegforbindelse helt frem
til hyttetomt. Det er oversendt 4 ulike skisseforslag.
Kommentarer:
I løpet av planarbeidet og nå etter høringsperioden er vegtrasé til hyttene blitt vurdert. En har valgt å
ikke legge vegtrasé til hyttene fordi:
 En ønsker å beholde den sammenhengende grøntstrukturen i området. En er blant annet
kjent med at deler av området brukes blant annet til aking. En lengre vegtrasé i området kan
også medføre at området oppleves som «mer fortettet».
 Vegtraséen vil krysse områder med krevende terreng, og anlegning av veg vil medføre større
terrenginngrep.
 En har også gjort en «kost-nytte» - vurdering av anlegning av ny veg, og for å kunne
«forsvare» kostnaden av vegen må en fortette med flere hyttetomter langs traséen. En har
tidligere laget forslag med flere hytter i området, og dette anses ikke som ønskelig.
13. Øystein Eik (9/14/8), dat. 30.03.15
Ønsker adkomstveg til hyttetomt, samt justering av tomtegrense.
Kommentarer:
14
Se kommentarer til merknad nr. 12. I tillegg er Eiks tomt oppjustert i størrelse til rett under 1000 m2,
se pkt. 8 i endringsliste.
14. Malene Kommedal og Bjørn F. Kommedal (9/192), dat. 01.04.15
Ønsker adkomstveg til hyttetomt, samt at tomt 88 fjernes.
Kommentarer:
Se kommentarer til merknad nr. 12. Tomt 88 er fjernet, se pkt. 11 i endringsliste.
15. Bjørn Oftedal (9/3/9), Torunn Helgø og Bjørn Kvia (9/3/8), Svanhild og Thor Rolfsen (9/3/7), Arne
Auestad (9/1/8) og Gunnar Halvorsen (9/3/5) dat. 01.04.15
Ønsker annen trasé for adkomstveg, og trekker frem følgende forhold:
 Betydelig økning av trafikk.
 Krevende og uegnet terreng veldig tett på eksisterende hytter.
 Snøbrøyting av ny vinterveg.
 Område for snøopplagring.
 Sprengning i forhold til rasfare.
 Støy og støv fra veg.
 Eventuell anleggsperiode.
Kommentarer:
Det er disse eiendommene som i størst mulig grad vil merke ny adkomstveg til Soleiknuten. Utbygger
har tatt kontakt med tomteeiere om de ønsker evt. skjermingstiltak, og det er ikke ønskelig fra deres
side. Det henvises til kommentarer til merknad nr. 4. Med tanke på støy og støv fra veg skal ny
vinterveg asfalteres, noe som vil være mer gunstig enn grus spesielt med hensyn til støv. Når det
gjelder snøopplagring er det regulert inn 2 ny snødeponier, S11 og S12.
16. Janne Bore og Ole Seldal (9/3/12), dat. 07.04.15
 Ønsker ikke valgt trasé for ny adkomstveg, da spesielt med tanke på plassering ved siden av
eksisterende sommerveg. De er bekymret for trafikksikkerheten.
 De ønsker ikke at parkeringsplass P3 reguleres inn.
Kommentarer:
Med tanke på adkomstveg henvises det til kommentarer til merknad nr. 4. En ønsker ikke å flytte
parkeringsplass P3.
17. Gry og Tommy Andreassen (9/1/24), dat. 08.04.15
De ønsker ikke at parkeringsplass P3 reguleres inn.
Kommentarer:
Se kommentar til merknad nr. 16.
15
3.6 Kommentarer til innkomne merknader/uttalelser ved begrenset høring
1. Fylkesmannen i Vest-Agder, dat.14.08.15
Har ikke vesentlige merknader til foreslåtte endringer.
2. Felles merknad fra Helgø/Kvia (9/3/8), Rolfsen (9/3/7), Auestad (9/1/8), Halvorsen (9/3/5) og
Oftedal (9/3/9), dat.27.08.15
Følgende anføres:
1. Man er bekymret for adkomstløsningen med høye fjellskjæringer og betydelig trafikkøkning og
stiller spørsmål ved sikkerhetstiltak generelt og spesielt for gående/skiløpere.
2. Hvilke sikkerhetstiltak vil bli gjort i forhold til jord-, stein- og snøskred?
3. Veiløsningen fører til stygge og unødvendige naturinngrep.
4. Parkeringsplass P16:
a. Denne vil medføre betydelige ulemper og økt risiko for ulykker. b. Hvordan skal brøyting utføres?
c. Hvor skal snø lages? d. Hvordan betjenes/tømmes område for renovasjon? e. Av- og pålessing for
snøscootere vil bety en økt risiko.
5. Man viser til tidligere innsendte merknader og ber igjen om at alternativ adkomstvei vurderes.
Kommentar:
Når det gjelder punktene 1,2,3 og 5, vises til tidligere kommentar ved offentlig ettersyn. Når det
gjelder pkt.4, kan vi ikke se at denne parkeringsplassen i større utstrekning enn andre tilsvarende
parkeringsplasser vil medføre betydelige ulemper eller økt risiko for ulykker, heller ikke i forhold til
av- og pålessing for snøscootere. Brøyting utføres med traktor. Snø lagres utenfor kanten av
parkeringsplassen. Område for renovasjon har veg på begge sider. Derved kan trafikk passere
uhindret forbi når renovasjonsområdet betjenes/tømmes, se skisse.
16
Prinsippet er at de som kommer for å sette av ting med scooter kjører forbi konteinerne og svinger
inn på oversiden for så å kjøre ut på vestsiden av konteinerne. De som skal levere søppel som
kommer ned fra feltet, har samme kjøremønster. For de som skal inn på sommerveien har de inn- og
utkjøring på lommen som skissen viser. Ved utkjøring kan de velge om de vil kjøre rett ut på veien
eller kjøre forbi konteinerne og ut på vestsiden av konteinerne.
3. Merknad fra Torjussen (9/3/6), dat.09.08.15
Ved omlegging SL1 og bekk ved P16, aksepteres det ikke at verken bekk eller ski-/snøscooterløype
legges nærmere eiendommen. Dersom bekk legges i rør må det dimensjoneres for at bil kan kjøre
over.
Kommentar:
Gjeldende reguleringssituasjon fra plan 2006006 opprettholdes i forhold til denne eiendommen når
det gjelder SL1. Eiendommen har ikke kjøreatkomst i dag. Dersom kjøreatkomst ønskes, anbefales
det å ta denne via plan 2006006 og veg i dalbunnen fra vest.
4. Merknader fra Eik (9/14/8), dat.24.08.15 og Eagle (9/193), dat.26.08.15
Man viser til merknader i forrige høringsrunde og krever igjen at det blir regulert veg også fram til
disse hyttene når området nå blir regulert.
Kommentar:
Viser til kommentarer ved forrige høring.
17
5. Merknad fra styret i Småtjødnane og Rubetjødnane Velforening, dat.24.08.15
Man viser til tidligere innsendt kommentar ved forrige høring. Følgende forhold påpekes:
1. Man ønsker vurdert annet atkomstalternativ for nytt hytteområde.
2.Bekymring for utnyttelsesgrad av område 118 og 119.
3. Bekymring for næringsområde 116 og 117, samt protest mot bruk av området som riggområde for
utbygging av hyttefeltet.
4.Gyldighet for reguleringsplan.
Kommentar:
1. Spørsmålet om annen atkomst er vurdert og kommentert tidligere. 2. Også spørsmålet om
utnyttelse av kommuneplanens områder 118 og 119 er vurdert og kommentert tidligere uten at man
har funnet å kunne redusere utnyttelsen. 3. Når det gjelder utnyttelse i områdene 116 og 117, ble
det etter høringsrunden foretatt innstramming av rammene for utbygging/utnyttelse med sikte på å
få en bedre landskapstilpasning og samtidig imøtekomme innkomne merknader. I forhold til
kommuneplanen er området betydelig innskrenket i vest. Selve Soleiknuten fjelltopp med
tilgrensende arealer blir liggende igjen til friluftsformål og turområde. Ytterligere innskrenkning av
områdene 116 og 117 vil svekke det økonomiske grunnlaget for etablering av virksomhet i
næringsområdet. Når det gjelder riggområde for tilrettelegging av hyttefeltene H1-H8 og K1-K3,
foreslås en delvis imøtekommelse ved at det settes en tidsbegrensning på 2 år i
reguleringsbestemmelsene. 4. Årene går fort og vi vet ikke hvordan markedsutsiktene for nye hytter
vil utvikle seg. Vi ønsker derfor ikke en tidsbegrensning kortere enn 10 år.
6. Merknad fra Jakob Sanne (9/69)
Det kan se ut som om veg langs eiendommen kommer nærmere enn dagens vegkant. Det aksepteres
ikke.
Kommentar:
Det er foretatt innmåling av eksisterende vegkant som viser at regulert veg ikke kommer nærmere
eiendommen enn dagens veg.
7. Merknad fra Sinnes Panorama, dat.24.08.15
Man protesterer på det sterkeste mot planlagt atkomst da den gir vesentlig mer trafikk i et område
som allerede er overbelastet og trafikkfarlig.
Man savner tidligere informasjon om reguleringsarbeidet og hevder at man ved en tilfeldighet er blitt
klar over saken.
Kommentar:
Spørsmålet om annen atkomstløsning har vært grundig vurdert i reguleringsprosessen og i
forbindelse med merknader ved offentlig ettersyn.
18
Hvorvidt det er foretatt ufullstendig varsling til Sinnes Panorama i forhold til lovens krav, er det
vanskelig å kommentere. Varsling av planoppstart ble gjort i henhold til lister innhentet fra
kommunen.
19
4
Gjeldende planer og føringer/Bakgrunn
4.1
4.1.1
Kommuneplan
Kommunedelplan Sinnes - Tjørhom 2007 – 2018
Deler av kommunedelplan for Sinnes sentrum, oppheves eller erstattes av reguleringsarbeidet. Dette
gjelder område 116, 117, 118 og 119.
Figur 1 Utsnitt av kommuneplanen med planavgrensningen
Området havner innenfor gjeldende kommunedelplan "Sinnes -Tjørhom 2007 – 2018" og er i denne
avsatt til nåværende og framtidig fritidsbebyggelse, LNF-områder og nåværende og fremtidig erverv.
Dette samsvarer med hensikten til reguleringsplanen.
Kommuneplanen tar for seg relevante tema, målsettinger og strategier for kommunen. For å skape
en positiv utvikling har kommunen sett seg ut fire temaer de mener er viktige:




Barn og unge
Kultur og friluftsliv
Næring og reiseliv
Arealforvaltning
Om Sinnes skriver kommunen:
"Utvikling av sentrum som Sinnes og Tonstad skal fortsette. I disse områdene er potensialet til
ytterligere etableringer innen tjenesteytende næringer til stede. Dette skal gi innbyggerne og
tilreisende et best mulig vare- og tjenestetilbud."
20
4.1.2
Planforslagets avvik ihht. kommunedelplan
Planforslaget avviker noe fra kommuneplanen. Ihht. oppstartsmøte med Sirdal kommune så skal ikke
planen konsekvensutredes. Kommunen krever derimot at mindre avvik skal utredes i
planbeskrivelsen. I kap. 7 er det utredet hvilke konsekvenser avvikene medfører, jf. PBL § 4-2. Dvs.
hva planen vil medføre for de interesser og hensyn som gjør seg gjeldende i området.
Miljøvirkningene av en utbygging vurderes grundig, fremtidsrettet og i en helhetlig sammenheng.
Område 119 i kommunedelplan
Figur 2 Kartutsnittet viser område 119 i kommuneplanen under formålet Fritidsbebyggelse – fremtidig.
Figur 3 Kartutsnittet viser med gult hvor formålet fritidsbebyggelse i reguleringsforslaget strekker seg utover område 119
i kommuneplanen, markert med skravur.
Planforslaget legger til rette for at hele eller deler av tomt 84 – 87 (2286,03 m2) legges nord for
område 119 i kommuneplanen. Vest for område 119 ligger tomt 62-66 og mindre deler av tomt 68-71
(4671,36 m2), mens sør for område 119 ligger deler av tomt 58 (391,70 m2), deler av tomt 47-48
(1486,76 m2), deler av tomt 33 (26,63 m2) og øst for området ligger del av tomt 29 og 30 (146,36m2).
Totalt ligger 9008,84 m2 av fritidsbebyggelsen utover markert område i kommuneplanen.
21
Område 118 i kommunedelplan
Figur 4 Kartutsnittet viser område 118 i kommuneplanen under formålet Fritidsbebyggelse – fremtidig.
Figur 5 Kartutsnittet viser med gult hvor formålet fritidsbebyggelse i reguleringsforslaget strekker seg utover område 119
i kommuneplanen, markert med skravur.
Det ligger to eksisterende hytter utenfor område 119 avsatt til fritidsbebyggelse i kommuneplanen.
Det er totalt 2462,23 m2.
22
Område 116 og 117 i kommunedelplan
Figur 6 Område 116 og 117 – vist med blå skravur under formålet Erverv – framtidig i kommuneplanen.
Figur 7 kartutsnittet viser hvor formålet næring / tjenesteyting er plassert i forhold til avsatt område for erverv 116 og
117 i kommuneplanen vist med skravur.
Område 116 og 117 er på 313 200 m2 i kommuneplanen. I forslag til reguleringsplan er avsatt område
for næring / tjenesteyting, merket med N1, på 314 255 m2.
23
4.2
4.2.1
Fylkesdelplan/Regionalplan
Regional plan for Setesdal Vesthei, Ryfylkeheiane og Setesdal Austhei – Heiplanen
Gjennom en internasjonal avtale (Bern-konvensjonen) har Norge påtatt seg en klar forpliktelse
til å ta vare på villreinen. Heiplanen er et ledd i dette arbeidet.
4.2.2 Regionalplan for Agder 2020
Hovedmålet i regionplanen er å utvikle en sterk og samlet landsdel som er attraktiv for bosetting
og næringsutvikling både i kystsonen og de indre distriktene.
4.2.3 Energi- og klimaplan Lister 2009
Forslag og tiltak som kan redusere energiforbruk og klimagassutslipp. Sette fokus på denne
utfordringen i alle kommunene i Listerregionen å innarbeide en ny holdning til fremtidig utvikling
og utbygging som tar de nødvendige klima-, miljø- og energihensyn i fremtiden.
4.2.4 Listerplanen 2006
Listerplanen 2006 er en tiltaksplan med spesielt fokus på områdene; Næring og
konkurranseevne, kultur og stedskvalitet og kommunikasjon og transport. Planen har status som
fylkesdelplan, og ble vedtatt av fylkestinget i juni 2006.
4.3
Temaplan
4.3.1 Plan for turstier og turveier, vedtatt av Sirdal kommune 13.11.2012.
Planens visjon er å "legge til rette for ett sti- og turløypenett, til beste for fastboende og
tilreisende, og med dette ha regionens beste tilbud innen friluftsliv".
Et av hovedmålene er at: "en bedre tilrettelegging av turstier og turveier i Sirdal skal øke
attraktiviteten for egne innbyggere og tilreisende turister. Planen skal bidra til bedre folkehelse,
bolyst, trivsel og livskvalitet."
4.3.2 Kultur og utviklingsplanen- Handlingsplan for 2009-2011
Sirdal kommune det siste året gjennomført en bredt anlagt prosess for å få innspill med ideer om
kommunens fremtidige utvikling, avklare grunnlaget for og skape oppslutning om kommunens
langsiktige strategier og satsinger for verdiskaping og utvikling. Denne satsingen er nå nedfelt i
kultur- og utviklingsplanen. Handlingsplanen er en direkte oppfølging av noen av de prioriterte
tiltakene som blir lansert i strategiplanen.
24
4.4
Reguleringsplan
Figur 8: Oversiktskart som viser berørte reguleringsplaner med navn og plan-ID.
Planområde er markert med tykk svart linje.
4.4.1 Jodåsen Plan ID 2004056, vedtatt 28.10.2004
Reguleringsplan for fritidsboliger med regulert sti/skiløype og parkeringsplass.
Jodåsen reguleringsplan erstattes helt av ny plan.
4.4.2 Soleidalen Plan ID 2006006, vedtatt 21.9.2006
Reguleringsplan for fritidsboliger med veger tilknyttet disse. I tillegg er det satt av arealer til noe
stier/skiløyper/hyttetilkomst, lek, jord- og skogbruk og noe offentlig areal.
Mindre deler av reguleringsplan for Soleidalen, vil oppheves eller erstattes av reguleringsarbeidet.
4.4.3 Rubetødnan Plan ID 2004001, vedtatt 27.11.2003
Reguleringsplan for fritidsboliger med regulerte stier/skiløyper og to parkeringsplasser. I tillegg er det
regulert områder til jord- og skogbruk.
Deler av reguleringsplaner for Rubetødnan oppheves eller erstattes av reguleringsarbeidet.
4.4.4 Ålsheia Plan ID 2003012, vedtatt 27.11.2003
Reguleringsplan for Ålsheia skisenter med tilhørende skitrekk og skiløyper, samt fritidsboliger,
landbruksområder og områder for friluft.
Reguleringsplaner for Ålsheia vil ikke påvirkes av forslag til ny reguleringsplan.
25
4.4.5 Rubetødnan (sør), plan-ID: 2002002, vedtatt 27.11.2003
Er en reguleringsplan for fritidsboliger med regulerte stier/skiløyper og to parkeringsplasser. I tillegg
er det regulert områder til jord- og skogbruk.
Mindre deler av reguleringsplan for Rubetødnan (sør), vil oppheves eller erstattes av
reguleringsarbeidet.
4.4.6 Rubetødnan (nord), plan-ID: 1992002, vedtatt 26.11.1992
Er en reguleringsplan for fritidsboliger og jord- og skogbruk, med en del stier/skiløyper.
Mindre deler av reguleringsplan for Rubetødnan (nord), vil oppheves eller erstattes av
reguleringsarbeidet.
4.4.7 Veg til Ålsmyra Stølstjødn, Plan ID 2007026, vedtatt 20.06.2013
Er en detaljplan for ny veg til Ålsmyra og Tjødnestøl.
Reguleringsplan for veg vil ikke påvirkes av forslag til ny reguleringsplan.
26
5
Beskrivelse av planområdet, eksisterende forhold
5.1
Beliggenhet og avgrensing
Planområdet er lokalisert ved bygda Sinnes i Sirdal kommune, nord i Vest-Agder. Bygda ligger ca. 1
halvtime nord for kommunesenteret Tonstad, og er hovedsenteret i Øvre Sirdal.
Figur 9: Soleiknuten ligger i Sirdal kommune, nord i Vest-Agder. Kartet viser planområdets plassering i forhold til større
steder som Stavanger, Egersund og Flekkefjord (kart hentet fra Finn.no).
Varslet planområdet, som vist på illustrasjon under, har en størrelse på ca. 410 daa. Det er 11
eksisterende hytter på planområdet.
Figur 10: Varslet planområde (kart hentet fra Finn.no).
27
Planens begrensning før varsling ble avsatt i henhold til avtale i oppstartsmøte med Sirdal kommune.
Planområdet ble dermed varslet med plangrense som vist med gul strek i kartutsnittet under.
Under planprosessen er planområdet blitt innskrenket slik at plangrensen på innsendt planforslag er
som vist med rød strek i kart under, figur 11. Kartillustrasjoner i planbeskrivelsen er etter varslet
plangrense.
Figur 11 Varslet planområde med flyfoto i bakgrunnen vist med gul strek. Rød strek viser ny plangrense ved innsending til
2. gangsbehandling (kart hentet fra Finn.no).
Figur 12: Kart som viser fritidsboligene innenfor og omkring planområdet. Disse er markert med gult omriss.
28
5.2
Tilstøtende arealers bruk
Fra fv. 975 ved Sinnesvatnet går det en vei opp Soleidalen til planområdet. Området som ønskes
utbygd til ny hyttebebyggelse ligger grovt sett på mellom ca. 650-700 moh., og består for det meste
av utmark med spredt fritidsbebyggelse. Eksisterende fritidsbebyggelse befinner seg i området rundt
og nord for Småtjønnane, samt opp langs eksisterende sommervei. Rett vest for området ligger
Ålsheia skisenter. Skisenteret er koblet sammen med Tjørhomfjellet skisenter, og sammen utgjør de
det største alpinanlegget på sørvest landet. Sommerstid er dette også et velbrukt turterreng med
gode stier i området.
Figur 13 Ålsheia skisenter skisenter som ligger vest for planområdet
5.1
Størrelse og eierforhold
Planområdet innbefatter deler av eiendommene del av gnr./bnr. 9/1, 9/3, 9/14, samt hyttetomter og
ny VA løsning via eiendom 9/5.
Området er i privat eie. Som vedlegg til planbeskrivelsen legges det ved varslingsannonse og brev,
samt liste over grunneiere i området.
29
Figur 14 Bilde fra Soleiknuten sett mot nord/nordøst.
5.2
Naturmangfold
Innenfor planområdet og i tilgrensende arealer består vegetasjonen hovedsakelig av gress og lyng,
samtidig som det er områder med bjørkeskog og mindre bartrær. Spesielt fremtredende i
landskapsrommet er arealene med bjørkeskog hvor det er innslag av furu og små myrdrag med parti
av fjell i dagen. Terrenget er skrånende fra nord mot sør. Under vises fotografier fra planområdet
som viser vegetasjonen i området.
Figur 15 Bilde fra planområdet som viser Småtjønnane og bakenforliggende hyttebebyggelse. Som en kan se består mye
av vegetasjonen av lyng og bjørkeskog.
30
På Rovbasen (DN) er det ikke registrert spesiell aktivitet fra store rovdyr i eller i nærheten av
planområdet. Alle kommunene i Vest-Agder, deriblant Sirdal kommune, har kartlagt biologisk
mangfold. Kommunene gjennomførte en førstegangskartlegging av naturtypelokaliteter og
utarbeidet viltkart. Det er ikke registrert prioriterte naturtyper i eller i nærheten av planområdet på
Naturbasen.
Innenfor planområdet er det registrert en rødlisteart, fuglen Konglebit er registret på Soleiknuten.
Figur 16 Innenfor planområdet på Soleiknuten er det registrert en rødlisteart, fuglen Konglebit . Kartutsnittet viser hvor
det er registrert ulike arter i og rundt planområdet (kilde: artdatabanken.no).
Området der arten er registrert er i planen regulert som friluftsområdet og skal ikke bebygges. Det
er også påvist tunbendel, svartlisteart, i grensen til planområdet, som er en planteart i nellikfamilien.
Det er viktig å påpeke at dette ikke er hekkeområde og at fuglene beveger seg over store arealer.
5.1
Landskap
Planområdet strekker seg grovt sett fra Soleiknuten i sør til Skarliåsane i nord. Soleiknuten og
Skarliåsane har sine toppunkt på ca. 700 moh, områdene mellom toppene går ned til ca. 635 moh.
ved Småtjønnane. Arealet mellom toppunktene har småkupert terreng, og det er både flere små
koller og forsenkninger innenfor området. Det er også flatere områder hvor det blant annet er
terreng med vann og myr. Fra planområdets vestre plangrense heller terrenget bratt ned til
Bekkedalen og Ålsheia.
31
Figur 17 Bilde fra planområdet som viser Småtjønnane og bakenforliggende hyttebebyggelse. Som en kan se består mye
av vegetasjonen av lyng og bjørkeskog.
Figur 18 Bilde fra Småtjønnane som viser Skarliåsane i bakgrunnen, som en kan se er det kupert terreng i området.
32
Figur 19 Bilde som viser Soleiknuten og Rubetødnan sett fra nord.
Ny adkomstveg til planområdet skal gå langs sørsiden av Soleiknuten, for så å stige nordlig retning.
Soleiknuten kan tydelig ses dersom man kommer kjørende sørfra på Fv. 975.
Figur 20 Bilde hentet fra Google streetview og viser Soleiknuten midt i bildet. Planområdet omfatter toppen, og strekker
seg bakover fra denne.
5.2
Estetikk og byggeskikk
Sinnes er en liten bygd som ligger i landlige og fjellnære omgivelser ved Sinnesvatnet. Bygda har egen
skole, butikk og andre servicefunksjoner, og livnærer seg i stor grad av turisme og jordbruk.
Bebyggelsen preges av spredte småbruk og hytter samt nyere leilighetskomplekser med
fritidsleiligheter. Arkitektonisk er det bebyggelse som strekker seg over en lang periode fra eldre
gårds- og landbruksbygninger hvor saltak er dominerende, til moderne leilighetsbygg med enten
saltak eller pulttak.
33
Figur 21 Eldre småbruk i Sinnes sentrum.
Store deler av den konsentrerte fritidsbebyggelsen er lagt til området rundt Sinnes. Det ble utbygd
flere leilighetsbygg i Soleidalen i 2006. Reguleringsplanen ble i 2005 vedtatt med mindre vesentlige
endringer. Disse endringene besto i å forandre møne- og gesimshøyde, noe som medførte at
byggene fikk en annen karakter enn det som opprinnelig ble presentert og vedtatt. Området er på ca
22 daa, og ligger på ca. 600 moh. i Soleidalen.
Byggeområdene består av et felt med totalt 60 leiligheter. Det er felles parkering på bakkeplan og i
kjeller. Det finnes få tilsvarende bygningsvolum på stedet, men det pågår nå en utbygging på Sinnes
med tilsvarende store leilighetsbygg.
Figur 22 Nyere leilighetskomplekser fra 2006 i Soleidalen
34
Eksisterende hytter i forbindelse med planlagte nye hyttefelt har i all hovedsak saltak. Enkelte av
hyttene har torvtak. Flere av de eldste hyttene har relativt beskjedne gesims- og mønehøyder.
Figur 23 Bilde som viser eldre hytte ved Småtjønnane.
Figur 24 Bilde som viser nyere hytte med torvtak.
35
5.3
Universell utforming/tilgjengelighet
Eksisterende adkomstveg gjennom Soleidalen opp til planområdet er svært bratt, og ikke i henhold til
prinsippene for universell utforming. Det er ingen av hyttene som har kjøreveg frem til hytta om
vinteren, og noen hytter har heller ikke veg til hytte om sommeren. Det er i dag skiløyper og turstier
innenfor området, men tilgjengeligheten er dårlig med hensyn til ”bruk for alle”.
Figur 25 Bilde til venstre viser eksisterende adkomstveg (sommerveg) til planområdet. Bilde til høyre viser sti/tråkk i
området.
5.4
Miljøfaglige forhold
Det er ingen kjente kilder til luftforurensning eller sjenerende biltrafikkstøy i området. Eksisterende
veg inn i planområdet er sommer åpen og vinterstengt, dvs. at det rundt disse vegene er mest
trafikkstøy på sommeren. Om sommeren er internvegen stengt med bom, og er dermed bare åpen
for regulert trafikk inn og ut av planområdet.
Man regner med at samlet trafikkmengde vil være størst om vinteren, og at det vil være betydelige
trafikkmengder inn og ut av planområdet via Solheimsdalen og rundkjøringen.
Det er ikke funnet registreringer på at det finnes forurenset grunn i området.
Lokalklimatisk antas området å være spesielt utsatt for vinder fra sørvest/vest og fra øst. Dette med
tanke på at terrengformasjonen/landskapsrommet vil kanalisere vind fra disse retningene. Det er
generelt sett gode solforhold i området.
5.5
Sosial infrastruktur
Av offentlige funksjoner ligger Sinnes skole rett ved fv. 975, sørøst for planområdet. Den er en 5-delt
skole med 46 elever fordelt på 1. til 10. trinn. Skolen har også SFO og svømmebasseng. Kommunal
barnehage finnes på Tjørhom, bygda sør for Sinnes.
Av private tjenester/funksjoner ligger det en bensinstasjon og dagligvarebutikk ca. 1,4 km sørvest for
planområdet. Ålsheia skisenter ligger rett vest for planområdet og ved avkjørselen til Soleidalen
ligger Sinnes fjellstue med restaurant og bar i helgene. Ved skolen ligger Sinnes gard som også er en
campingplass.
36
Figur 26 Kart som viser sosial infrastruktur i området. Kilde: Finn.no.
5.6
Teknisk infrastruktur
Det er inngått avtale mellom grunneier av eiendom 9/5 og tiltakshaver at nytt utbyggingsområde kan
bli tilkoblet vann- og avløpsnettet, samt strømnettet gjennom hans eiendom.
I umiddelbar nærhet til Røde Kors huset befinner det seg i dag søppelcontainere.
5.7
Trafikkforhold
Planområdet har adkomst fra fylkesvei 975 i sør via Soleidalen og inn til planområdet. Ny veg
opparbeides som en 1-feltsvei med en totalbredde på 5,0 meter. Eksisterende adkomstveg, fra kryss
med Røde Kors huset, betjener hovedsakelig fritidsbebyggelse i form av leilighetsbygg og hytter.
Foruten 60 leiligheter i Soleidalen, betjener vegen ca. 60 hytter. Deler av eksisterende adkomstvei,
som er regulert i detaljregulering for Rubetødnan, er kun sommerveg. Eksisterende vei inn i
Soleidalen og opp på Rubetødnane er privateid.
5.8
Risiko og sårbarhet
Cowi har utarbeidet risiko- og sårbarhetsanalyse i forbindelse med planforslaget, se vedlegg til
planbeskrivelse.
5.9
Natur og ressursgrunnlag
I planområdet er det en blanding av skog og snaumark. Innenfor plans avgrensning er det
hovedsakelig lauvskog i form av bjørkeskog, samt noe barskog i form av furutrær. Ihht. bonitetskart
fra Arealis er skogen i området lav bonitet, og er klassifisert som uproduktiv. Vegetasjonen er relativ
glissen, og tresjiktet strekker seg opp til omkring 10 m på det høyeste.
37
Figur 27 Kart som viser treslag i området. Det meste av området karakteriseres som "ikke tresatt". Kilde: Skog og
landskap
Berggrunnen i området består av øyegneis, vesentlig omdannede porfyriske granitter og
granodioritter med store krystaller (1-20 cm) av alkalifeltspat. Løsmassene består i hovedsak av tynn
og tykkere morene, samt enkelte partier med fjell i dagen.
Det er ikke funnet registreringer av grus- eller pukkressurser innenfor planområdet.
5.10 Vann og vassdrag
Innenfor planområdet ligger Småtjønnane. Nord og øst for Småtjønnane, men utenfor planområdet,
ligger Langetjønn og Andetjønn. I tilgrensning til vassdragene er det partier med myr. Vann og
vassdrag i forbindelse med planområdet er ikke vernet.
5.11 Barn og unges interesser
Områdene i og rundt Sinnes byr på mange fine naturområder både sommer og vinter. Blant annet er
det organisert med både langrenn, skiskyting, rulleski og terrengløp. Siden det finnes mange gode
muligheter for trening og friluftsliv, er ikke planområdet det området som benyttes mest. I
nabobygda Tjørhom finner en både lysløype, fotballbane og skiskytterstadion. Om vinteren er det
innetrening på Sinnes skole.
38
Figur 28 Bilde av barneskitrekk i Soleidalen.
5.12 Verneinteresser
Det er ikke dokumentert eller påtruffet spesielle naturverdier, kulturminner (herunder eksisterende
bebyggelse som er bevaringsverdig ut fra sin alder eller teknisk standard), kulturlandskap eller annet
som det knytter seg verneinteresser til.
5.13 Stedsutvikling
Det ligger ikke spesielle føringer for steds- og områdeutvikling pr. i dag, unntatt de føringer som
gjelder for hytteutbygging og erverv i kommuneplanen. Sirdal kommune har utarbeidet en
utviklingsplan/løypeplan for utviklingsområdene tilhørende Sinnesområdet.
5.14 Friluftsområder/uteområder
Skiløyper
Sirdal har opp i gjennom årene utviklet et variert langrennsløypenett.
Forsbergløypa er en langrennsløype på 7,5 km med utgangspunkt ved Ålsheia skisenter eller ved
Rubetødnane. Løypa er markert på figuren under med rødt, og den går langs øst- og nordsiden av
planområdet. Løypa kjøres opp med tråkkemaskin.
39
Figur 29 Løypenett over Sinnes området. Forsbergløypa merket med rødt.
Figur 30 Løypenett over Sinnes området. Forsbergløypa merket med blått nord for Sinnes.
5.15 Energi
Strømforsyningsnettet eies og bygges ut av Agder Energi. Det er kapasitet i eksisterende
høyspenningsanlegg til å videreføre dette til nye nettstasjoner innenfor planområdet.
40
6
Beskrivelse av planforslaget
6.1
Planforslagets hensikt
Planforslagets hensikt er i hovedsak å legge til rette for frittliggende og konsentrert fritidsbebyggelse
i form av 83 nye hyttetomter og 9 nye vertikaldelte, samt 22 hyttetomter for konsentrert
fritidsbebyggelse. Planlagt fritidsbebyggelse skal ha god tilkomst til sti-/skiløypenettet og andre
friluftsmuligheter. Det reguleres også et større areal til næring/tjenesteyting.
Utbyggingen vil skje i ulike byggetrinn. De ulike utbyggingsområdene er på dette stadiet definert på
følgende måte:







Felt K1-K3
Felt H3-H4
Felt H1-H2, H5-H8
Felt H9-H10 og H15-H18
Felt H11-H14
Felt H19-H21
Felt N1
I bestemmelsene er det åpnet for at hele delfelter innenfor planområdet kan fradeles, for senere å
dele fra hver enkelt tomt.
Terrenget innenfor planområdet er kupert og på denne måten deles området naturlig i flere felt hvor
beboerne i et felt ikke har innsyn til et annet. Slik at en ikke opplever det totale antallet hytter i
området når en er i et hyttefelt. Det er god utsikt fra området, først og fremst mot sør/sørvest.
Feltet skiller seg ut fra de øvrige felt i området ved at det er utviklet uten å ha direkte innsyn til
alpinanlegget og planlagt sentrums- og aktivitetsområder. Det er allikevel liten avstand til
kommersialiserte tilbud både til fots, på ski og med bil.
6.2
Planlagt arealbruk
Hensikten med planen er å legge til rette for utbygging av fritidsboliger og næringsbygg.
Reguleringsplanen for Soleiknuten regulerer et område på ca. 410 daa. Det foreslås følgende
arealbruk innenfor planområdet:
Arealfordeling av planforslaget
Områder
Formål
Bebyggelse og anlegg
Fritidsbebyggelse - frittliggende
Fritidsbebyggelse - konsentrert
Energianlegg
Avløpsanlegg
Lekeplass
Næring/ tjenesteyting
Renovasjonsanlegg
Areal i daa
99,10
8,34
0,07
0,03
4,14
31,26
0,02
41
Samferdselsanlegg og
teknisk infrastruktur
LNFR
Bruk og vern av sjø og
vassdrag
SUM
Veg
Gang-/sykkelveg
Gangveg
Annen veggrunn - teknisk anlegg
Snøopplag
Parkering
Kjøreveg/Skiløype
Friluftsområde
Skiløype
Friluftsområde i sjø og vassdrag
18,84
0,48
0,69
13,66
2,34
6,02
0,95
210,99
11,63
4,78
413,34
Arealfordeling/Tomtestørrelser
FritidsbebyggelseFrittliggende
Tomt nr.
Areal i m2
H1
1
2
3
4
5
720,32
665,93
804,59
922,37
854,45
H2
6
952,84
H3
7
8
9
10
11
972,76
968,91
985,11
949,34
819,55
H4
13
14
15
16
957,88
932,79
944,13
897,28
H5
17
18
Eksisterende, 9/14/6
972,40
991,67
997,55
H6
19
20
21
985,87
982,44
901,08
H7
22
Eksisterende, 9/188
Eksisterende, 9/189
980,39
891,98
1044,72
42
Eksisterende, 9/194
23
25
26
Eksisterende, 9/14/11
27
1029,45
1430,62
1133,30
947,67
997,16
984,26
H8
28
Eksisterende, 9/190
Eksisterende, 9/14/12
833,05
1105,11
998,34
H9
47
48
1029,32
984,53
H10
49
50
51
52
53
993,76
904,43
991,23
1142,10
1158,10
H11
54
55
56
57
853,54
991,56
982,97
879,29
H12
58
59
60
61
988,10
954,78
820,58
899,58
H13
62
63
64
65
66
912,95
869,94
882,40
820,21
859,60
H14
67
68
69
70
71
72
1160,23
1118,25
958,79
934,33
943,93
936,62
H15
42
43
44
45
46
73
74
75
839,64
930,44
981,51
1092,92
1095,73
833,22
960,07
951,82
H16
43
76
77
83
84
85
86
87
999,29
984,62
952,99
952,55
942,86
844,65
964,46
H18
78
79
80
81
82
951,80
949,12
885,47
863,04
964,59
H19
37
38
39
40
41
898,22
941,05
829,64
835,87
983,19
H20
29
30
31
32
1022,14
972,66
1076,56
1115,82
H21
33
34
35
36
1216,90
1007,33
1124,65
1074,08
Eksisterende, 9/14/9
Eksisterende, 9/191
Eksisterende, 9/14/13
Eksisterende, 9/192
Eksisterende, 9/193
Eksisterende, 9/14/8
Eksisterende, 9/3/13
Eksisterende, 9/3/10
Eksisterende, 9/203
Eksisterende, 9/3/7
Eksisterende, 9/14/1
996,14
872,45
996,73
834,70
738,58
996,97
999,71
999,17
702,65
998,55
1462,50
H17
Byggegrenser
Eksisterende hyttetomter innenfor planområdet har i all hovedsak byggegrenser plassert i
tomtegrense. Enkelte steder er byggegrense trukket vekk fra tomtegrense for å sikre 8 meter mellom
hytter, samt for å sikre avstand mellom bygg og veg.
44
Byggegrenser for nye tomter er i all hovedsak lagt 5 meter fra veg, 4 meter fra tilgrensende tomt og i
tomtegrense hvor tomten grenser mot LNF-område. På enkelte av de brattere tomtene er
byggegrense justert for å unngå dårlig terrengtilpasning.
6.3
Bebyggelsens utforming
Fritidsbebyggelse – Frittliggende
Planforslaget legger til rette for å opparbeide 83 nye frittliggende hytter, samt 9 nye vertikaldelte
hytter, i tillegg til de 11 eksisterende hyttene som er på planområdet i dag.
Innenfor H3 og H4, hyttetomt 7-11 og 13-16, tillates det oppført vertikaldelte tomannshytter
Utnyttelsesgrad er maksimal BYA=220 m2 per hyttetomt. For tomter hvor det kan oppføres
vertikaldelte hytter er maksimal BYA=260 m2.
Det skal opparbeides 2 parkeringsplasser per fritidsbolig på egen tomt eller på reservert areal.
Oppstillingsplass for parkering innenfor tomt regnes med i utnyttelsen, og 1 oppstillingsplass har
BYA=18 m2.
Frittliggende hytter skal i hovedsak oppføres med 1,5 etasjer. For vertikaldelte hytter tillates det å
oppføre hytter med 2 etasjer. Der hvor terrenget tillater det kan hytter oppføres med underetasje.
Bebyggelsen skal ha saltak eller pulttak.
Fritidsbebyggelse – Konsentrert
Innenfor området regulert til konsentrert fritidsbebyggelse kan det etableres inntil 22 småhytter.
Bebyggelsen skal ha ens utforming.
Utnyttelsesgrad er maksimal BYA=60 m2 per hyttetomt. Utnyttelsesgrad for hyttetomter med
parkering på egen tomt er maksimal BYA=96 m2.
Hyttetomter som grenser mot kjøreveg skal ha 2 parkeringsplasser på egen tomt. Resterende
hyttetomter vil ha felles parkering innenfor P4 hvor det skal anlegges 24 parkeringsplasser, dvs. 1,5
parkeringsplass per hytte. Hytter planlegges oppført med 1,5 etasje.
Næring/Tjenesteyting
Adkomst til området skal være ihht. plankart.
Innenfor området tillates etablering av bebyggelse for næring/tjenesteyting med tilhørende anlegg.
Før utbygging kan settes i gang skal det utarbeides en situasjonsplan og visualiseringer for området
som skal følge søknad om tiltak.
Situasjonsplanen skal være i målestokk 1:500. Planen skal vise plassering av bebyggelse, disponering
av ubebygget areal, adkomstløsning/-forhold, interne areal for kjøring og parkering,
terrengbearbeiding med eksisterende og nytt terreng, murer/gjerde over 0,5 meter, beplantning osv.
Området kan bygges ut i flere trinn tilpasset virksomhetens behov. Ved delvis utbygging skal uteareal
som naturlig hører til byggetrinnet, opparbeides ferdig før bygninger tas i bruk.
Bebyggelse kan oppføres med saltak, pulttak eller flatt tak.
45
Ved bruk av saltak er:
Maksimal mønehøyde er 10 meter.
Maksimal gesimshøyde er 8 meter.
Takvinkel skal ligge i intervallet 10-35 grader.
Ved bruk av pulttak eller flatt tak:
Maksimal gesimshøyde er 10 meter.
Ved bruk av pulttak skal takvinkel ligge i intervallet 6-15 grader.
Alle møne- og gesimshøyder måles fra gjennomsnittlig ferdig planert terreng rundt bygningen.
Bebyggelse innenfor planområdet skal tilpasses terreng og omgivelser ved å være oppdelt i flere
bygningskropper. Hvert bygg innenfor område skal ha høydevariasjon på ulike deler av
bygningskroppen.
Heis-/trappehus kan overstige denne høyden, og maksimal byggehøyde settes til 12 meter målt fra
gjennomsnittlig ferdig planert terreng rundt bygningen.
Maksimal utnyttelse er BYA=45 % av regulert område, hvor bebyggelse kan ha en maks. BYA=30 % og
parkering med tilhørende anlegg kan ha en utnyttelse på maks. BYA=15 % av regulert område.
Bygg skal ha en særskilt god tilpasning til landskap, terreng og vegetasjon, både når det gjelder
utforming og materialbruk. Silhuettvirkning skal unngås, og ved etablering av bebyggelse i terreng
brattere enn 1:4 skal det tas særlig hensyn til terrengtilpasning.
Det er laget flere visualiseringer av næringsområdet, blant annet sett fra eksisterende hytteområde
Småtjødnane og Rubetødnane, fra fv. 975 ved avkjørsel til eiendom 9/11 og fra Soleidalen.
Visualiseringene er vedlagt planforslaget.
6.4
Naturmangfold
Planområdet består i dag av store deler landbruks-, natur- og friluftsområde med spredt bolig- eller
fritidsbebyggelse, som foreslås bygd ut for ny fritidsbebyggelse, næring/tjenesteyting, samt
tilhørende infrastruktur.
I henhold til Naturmangfoldloven § 7 er planforslaget vurdert ut ifra prinsippene i lovens §§8 – 12.
Under følger redegjørelse for hvordan disse prinsippene er vurdert og vektlagt:
§ 8 – Kunnskapsgrunnlaget:
Innenfor planområdet har man god kunnskap om arters bestandssituasjon, naturtypers utbredelse
og økologiske tilstand. Området er vurdert ut ifra kjent kunnskap og befaringer på planområdet.
Artsdatabanken, Naturbase, miljostatus.no, Norsk rødliste, Fylkesmannen i Vest Agder og Sirdal
kommune sin egen kartlegging er lagt til grunn når området er blitt vurdert.
På planområdet er det registrert forekomst av fuglen Konglebit, en rødlisteart som er nær truet.
Området der arten er registrert er i reguleringsplanen regulert som friluftsområdet og skal ikke
bebygges. Det er også påvist tunbendel, svartlisteart, i grensen til planområdet, som er en planteart i
nellikfamilien. Det er viktig å påpeke at dette ikke er hekkeområde og at fuglene beveger seg over
store arealer.
46
§ 9 – Før-var-prinsippet:
Kunnskapsgrunnlaget om naturmangfoldet er godt, og virkningene av planen omtales nedenfor.
Følgende trusler og konsekvenser er kartlagt: For å kunne etablere nye fritidsboligfelt med tilhørende
infrastruktur vil det føre til store naturinngrep på store deler av eksisterende fri- og naturområder.
Det er gitt juridisk kraft gjennom bestemmelsene at ved opparbeidelse av bebyggelse og anlegg
innenfor planområdet skal det i størst mulig grad tas hensyn til eksisterende terreng. Området skal
også i størst mulig grad beholde sitt naturlige preg. Trær, busker og annen vegetasjon skal i størst
mulig grad bevares.
§ 10 – Økosystemtilnærming og samlet belastning:
Dersom man vurderer tiltaket i større sammenheng må man se på hvordan tiltaket kan virke inn på
andre økosystemer. I dette tilfelle er det spesielt økosystemet til blant annet nærliggende terreng,
ferskvann, elver og bekker som er utsatt for store inngrep og forurensning. Tiltaksområdets
beskaffenhet og de vilkår som er satt for gjennomførelse gjør at det ikke er sannsynlig at disse
økosystemene blir skadelidende. Ser man på belastningen for samfunnet for øvrig legger vi til grunn
at planforslaget bidrar til at Sinnes viderefører friluftsområdene og kan styrke profilen sin innenfor
skiaktiviteter og fronte sunn livsstil ved å ta vare på store fri- og naturområder samtidig som man lar
noen av eksisterende friområder få opprettholde sin nåværende bruk.
§ 11 – Kostnader ved miljøforringelse bæres av tiltakshaver:
Naturmangfoldloven slår fast at tiltakshaver er ansvarlig dersom skade på naturmangfoldet skulle
inntreffe. Kostnader til å hindre eller begrense skader hviler dermed på tiltakshaver, så vidt det er
rimelig i forhold til tiltakets og skadens karakter.
§ 12 – Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder:
Ved opparbeidelse av planområdet vil det blitt tatt forhåndsregler etter gjeldende
reguleringsbestemmelser for reguleringsplanen som gjør at man unngår skader på naturmangfoldet
ihht. gjeldende lover og forskrifter. Vurdert ut ifra nåværende og fremtidig bruk, samt tiltakets
størrelse og lokalisering i forhold til transport, økonomi og Sirdal kommune sine visjoner for Sinnes er
vi av den oppfatning av at tiltaket samlet sett vil være hensiktsmessig for samfunnet.
6.5
Landskap
Soleiknuten er et tydelig landskaps- og identitetselement innenfor planområdet. Selve toppen av
Soleiknuten som også fungerer som et utkikkspunkt reguleres til fritidsformål, og vil forbli uendret i
forhold til dagens situasjon. Etablering av fritidsbebyggelse med tilhørende veg i Skarliåsane vil føre
til terrenginngrep for flere av toppene i dette området. Det planlegges gjennomgående
grøntstrukturer mellom hyttefeltene, både i nord-sør og øst-vest retning. Slik sikres gode forbindelser
fra hytter til grøntdrag, muligheter for å opprettholde eksisterende vegetasjon og ivaretakelse av
siktlinjer.
I gjeldende kommuneplan er områder rett nord for toppen av Soleiknuten avsatt til erverv. I
planforslaget er dette arealet erstattet med lavereliggende arealer lenger øst. Dermed vil terrenget
på Soleiknuten ikke kunne endres.
47
I planforslaget er det gjort svært få endringer i forbindelse med Småtjønnane i forhold til gjeldende
reguleringsplaner og allerede utbygde områder. Det er regulert inn en ny veg sør for Småtjønnane,
samt ny felles parkeringsplass. Området hvor det planlegges ny parkeringsplass blir i dag allerede
brukt til dette formålet.
6.6
Estetikk og byggeskikk
I Sirdal er det stor variasjon i bygningstyper og stilarter, men et karakteristisk tradisjonelt trekk er
nøkternhet. I dette ligger at det er små gårder og små bygningsvolumer. Det er tradisjon for hus med
malt kledning. Tømmerhus eller tømmerhytter er en bygningstype som har kommet de senere år.
Hus og hytter har tradisjonelt vært lave og har ligget lavt i terrenget.
Karakteristisk vellykkede hyttefelt er at naturen er trukket så og si helt inn til hytteveggen, det er få
gjerder som isolerer tomtene, og det er lite ”hagemessige” opparbeidelse rundt hyttene.
Figur 31 hytte i Sirdal.
Når det gjelder bebyggelsesstruktur, bebyggelsesmønster, volum (skala + proporsjon), bygningstype,
formspråk, materiale, farge, varige konstruksjoner og anlegg, uterom og liknende, er det ett mål for
utbygger å videreføre og forbedre den estetikk og byggeskikk som alt har ”satt seg” i tilgrensende
områder.
48
Figur 32 Ådneram
I forbindelse med planforslaget er det laget egen formingsveileder som ihht.
reguleringsbestemmelsene skal legges til grunn ved utforming og utbygging av hyttefelt.
Formingsveileder er vedlagt planforslaget.
6.7
Universell utforming/tilgjengelighet
Topografien i området gjør ikke planområdet spesielt egnet for fremkommelighet for alle, uten at
man benytter motorisert kjøretøy. Hovedadkomstveg opp til hyttefeltene vil ha en stigning på 12,0
%, dvs. 1:8,33. Tomtene varierer fra relativt flate til brattlendte tomter. Man må derfor være bevisst
på muligheter og begrensninger mht. tilgjengelighet og bruk av tomta, når man utformer tomtene.
Krav og ønske om tilgjengelighet må veies opp mot terrenghensyn. Spesielt dersom en kun kan
oppnå tilgjengelighet ved skjemmende terrenginngrep og store fyllinger/skjæringer. I
bestemmelsene er det derfor stilt følgende krav med tanke på universell utforming:



Hyttetomter skal ha universell utforming fra parkering på tomten frem til hoveddør, så langt
det er praktisk mulig ut i fra terrenghensyn.
Lekeområder og sosiale møteplasser skal tilfredsstille krav om universell utforming, så langt
det er praktisk mulig.
Turstier/skiløyper skal tilfredsstille krav om universell utforming, så langt det er praktisk
mulig ut i fra terrenghensyn.
Renovasjonsområdet er plassert nord for parkeringsplass P16. Det er plass til å parkere ved
containere ved kasting av boss og det er satt av areal til å brøyte rundt containere. Renovasjon er
plassert slik at den er lett tilgjengelig med bil når en kjører fra hyttefeltene.
6.8
Miljøfaglige forhold
Det er ingen spesielle miljøfaglige forhold knyttet til regulering av planområdet.
6.9
Sosial infrastruktur
I planforslaget reguleres det inn 3 lekeplasser sentralt i planområdet, samt skiløyper/turstier.
Lekeplassene skal fungere både som lekeplasser og sosiale møteplasser.
49
Ettersom planområdet i all hovedsak skal reguleres til fritidsbebyggelse er det ikke behov for større
kapasitet ved skole eller barnehage i nærområdet. Utbyggingen vil medføre økt kundegrunnlag for
dagligvarebutikk og andre servicetilbud i Sinnes.
6.10 Teknisk infrastruktur
Renovasjon
For eksisterende fritidsboligbebyggelse er det i dag plassert ut hyttecontainere på flere plasser rundt
om Sinnes. Det var tidligere planlagt at renovasjon for nytt hyttefelt skulle skje ved Røde Kors huset.
Etter 1. gangsbehandling er dette endret, og avfallhåndtering for det nye hyttefeltet, samt
hyttetomter fradelt og bygsla fra eiendom 9/1 og 9/3 skal skje via regulert renovasjonsanlegg ved
P16. Renovasjonsanlegget skal bestå av nedgravde søppelcontainere. Det er ikke lagt opp til noe
avfallshåndtering innenfor selve hyttefeltet, da med bakgrunn i å lette tømme-arbeidet. Man får og
samlet mesteparten av søppelet på ett sted, og man forhindrer i stor grad at avfall blir lagt igjen
andre steder på planområdet.
Innenfor næringsområde, N1, kan det anlegges eget renovasjonsanlegg for næringsbebyggelsen.
Strøm
Tilkobling til strømnett skal skje via eiendom 9/5. Det er regulert inn 2 nye nettstasjoner i forbindelse
med utbygging. Plassering av nettstasjoner er avklart med Agder Energi per e-post.
Vann- og avløp
Det er inngått avtale mellom grunneier av eiendom 9/5 og tiltakshaver at nytt utbyggingsområde kan
bli tilkoblet vann- og avløpsnettet gjennom hans eiendom. I forbindelse med detaljreguleringen er
det laget planer for vann- og avløpstraseer. Det er regulert inn områder for pumpestasjon i
forbindelse med VA-anlegget.
6.11 Trafikkforhold
Veger
Eksisterende adkomstveg til planområdet beholdes som i dag, dvs. kjøreveg på sommeren. Deler av
eksisterende veg vil også benyttes som skiløype om vinteren, merket med SL1 på plankart. Deler av
skiløype vil legges utenom eksisterende adkomstveg pga. hensyn til trafikksikkerhet. Ettersom denne
vegen er svært bratt og dermed ikke kan brukes om vinteren, er det planlagt ny hovedadkomstveg til
planområdet.
Regulerte veger skal være ihht. «Retningslinjer for planlegging av private veger i Sirdal kommune».
Maksimal stigning på ny hovedadkomstveg er 12,0 %. Hovedadkomstveg har 2 kjørefelt og vil ha en
total vegbredde på 5,0 meter. Mindre adkomstveger planlegges som 1 felts veg med total bredde på
4,0 meter.
Snømåking
Alle nye frittliggende hyttetomter vil ha vegforbindelse helt frem til tomten. Det er lagt opp to og to
hyttetomter i all hovedsak skal ha «felles» adkomst til tomten for å lette arbeidet ved snømåking. I
forbindelse med vegene er det satt av plass til snødeponier, og vegtraseene er lagt slik at snø kan
skufles ut uten at brøytebil må snu. Snødeponier er merket med betegnelsen S1-S12 i plankart. Etter
50
offentlig ettersyn av planforslaget har det blitt innregulert 2 snødeponier øst for Sinnes fjellstue som
kan brukes ved snømåking i nedre del av planområdet, da spesielt i forbindelse med området rundt
fjellstuen.
I forbindelse med 2. gangsbehandling er det gjort en vurdering ang. brøyting av ny vinterveg fra P1 til
Småtjødnane, hvor det er kommet frem til følgende:
Det antas at veiene brøytes med traktorfres. Dette medfører at kan legge snøen "der en måtte
ønske". Det antas at det er 3 steder langs hovedveien fra P1 til P2 som kan være noe problematisk:
1. Ved ca. profil 300 vil veien passere mellom 2 bygningen som ligger forholdvis nærme, men ikke
verre enn at fresen kaster det meste av snøen både før og etter bygningene.
2. Ved ca. profil 210 vil skiløypa bli liggende 6-7 m fra veien og noe lavere. Dette er kun en liten
strekning på ca. 10m før avstanden blir større mellom vei og skiløype. På denne korte strekningen må
det legges en del på innsiden, samt at snøen "hives" litt lenger med fresen.
3. Ved ca. profil 390 vil skiløypa krysse veien. Her må fresen legge snøen på begge sider av veien.
Møteplasser
I forbindelse med veger med total bredde på 4,0 meter anlegges det ikke egne møteplasser, da det
skal tilstrebes doble avkjørsler til tomter som vil fungere som møteplasser.
Parkering
Hver nye hyttetomt er planlagt med 2,0 parkeringsplasser, hovedsakelig skal parkering foregå på
egen tomt. Enkelte av hyttetomtene planlegges med biloppstillingsplass langs veg, i stedet for på
tomten. Dette fordi terrengforholdene på tomtene gjør at parkering innenfor tomten vil kreve store
terrenginngrep. I feltet for konsentrert fritidsbebyggelse har 16 av hyttene felles parkeringsplass med
24 plasser, dvs. 1,5 p-plass per hytte. De 6 andre hyttene har to oppstillingsplasser per hytte på egen
tomt.
Langs vegene er det planlagt mindre parkeringsplasser. Disse skal fungere som «nødplasser» ved
store snøfall, og som gjesteparkeringsplasser. Det er planlagt 16 områder for parkering merket med
betegnelsen P1-P16 i plankart.
Planlagt veg 100 går gjennom regulert vinterparkering for eksisterende hyttefelt. Det er beregnet at
antallet parkeringsplasser som må erstattes som følge av dette er 23 plasser. 3 av disse plassene
erstattes på P1, mens eksisterende p-plass på eiendom 9/14 (SpP5 i sentrumsplanen) erstatter de
resterende 20 plassene. SpP5 utvides med 24 p-plasser i forhold til eksisterende regulering. Omtalt
parkeringsplass er lagt inn i plankart som P15 etter 1. gangsbehandling. Det er sikret i
bestemmelsene at 20 av parkeringsplassene er felles for hyttetomter fradelt og bygsla fra eiendom
9/1. Resterende 23 parkeringsplasser er reservert for hyttetomter fradelt og bygsla fra eiendom
9/14.
Dersom oppstillingsplasser reservert for hyttetomter fradelt og bygsla fra eiendom 9/1 eller 9/14 på
et senere tidspunkt flyttes til andre parkeringsplasser innenfor planområdet vil disse
oppstillingsplassene disponeres av eier av 9/14 og kunne brukes av f.eks. dagsturister.
51
Innenfor eiendom 9/3 er det lagt inn en ny parkeringsplass etter 1. gangsbehandling, P16, med 40
oppstillingsplasser. Parkeringsplassen er felles for hyttetomter fradelt og bygsla fra eiendom 9/3, og
hytter på 9/3/5, 9/3/6, 9/3/7, 9/3/8 og 9/3/9 disponerer hver 2 oppstillingsplasser. Dersom
oppstillingsplasser reservert for hyttetomter fradelt og bygsla fra eiendom 9/3 på et senere tidspunkt
flyttes til andre parkeringsplasser innenfor planområdet vil disse oppstillingsplassene disponeres av
eier av 9/3 og kunne brukes av f.eks. dagsturister.
Som følge av disse endringene overskrider planområdet varslet planavgrensning med hhv. ca. 960 m2
og ca. 80 m2. Det ble derfor sendt ut utvidet varsling til berørte naboer, hvor det ble gitt 5 ukers
høringsfrist.
Ved gjennomførelse av planforslaget vil det frigjøres parkeringsplasser i Sinnes sentrum, ettersom
flere eksisterende hytter som i dag har parkering i sentrum vil få ny parkering innenfor planområdet.
Frigjort parkeringsareal i sentrum vil blant annet kunne brukes som parkering for dagsturister.
Snuplasser
Vegene er planlagt med gode snumuligheter i form av snuplasser og vendehammere, som er
dimensjonert for lastebiler.
Skiløyper
I tillegg skiløype SL1 som går fra Sinnes sentrum og opp til planområdet, er det planlagt flere
skiløypeforbindelser i området, både i øst-vest og nord-sør retning. Skiløypene, SL1-SL5, er
internløyper, og ikke del av hovedløypenettet, dermed er regulert hensynssone som er 8 meter bred.
Eksisterende adkomstveg i kombinasjon med skiløype SL1 skal prepareres maskinelt som skiløype på
vinterstid.
Trasé for Forsbergløypa ligger nord for planområdet. I kommuneplanen er traséen som vist med
stiplet lilla strek på bildet under. Denne plasseringen stemmer ikke helt, og det er gjennomført GPS
målinger for løypetrasé, vist med stiplet rød strek. Fra skiløype SL2 skal det lages en forbindelse til
Forsbergløypa utenfor planområdet, vist med blå stiplet strek.
Figur 33: Trasé for Forsbergløypa. Stiplet lilla strek viser traséen slik den er vist i kommuneplanen, rød stiplet strek viser
GPS-innmålinger av traséen og blå stiplet strek viser planlagt forbindelse fra skiløype SL2 i planområdet til Forsbergløypa.
Mørk grønn skravur viser området som tas ut i fra planområdet mellom oversendelse og 1. gangs behandling.
I perioden mellom oversendelse og 1. gangs behandling av planen ble området markert med mørk
grønn skravur på bildet over tatt ut i fra planområdet.
52
Kartet under viser skiløypeforbindelser fra planområdet til omkringliggende løypenett.
Figur 34: Kart over skiløypetraseer. Skiløyper er markert med grønt og brunt, mens planavgrensninger er markert med
lilla stiplet strek.
Skiløype SL5 er inntatt i planforslaget mellom 1. og 2. gangs behandling, og vil være en forbindelse
fra SL1 og til eksisterende tråkk til Steinebakken.
Krysning veg og skiløype
Det er regulert inn 5 krysninger mellom skiløyper og veger. Krysning mellom Veg 110 og SL1, samt
krysning mellom Veg201 og SL2 vil være planfrie. Krysning mellom Veg 110 og SL3, krysning mellom
Veg 210 og SL4 og krysning mellom Veg110 og SL5 vil foregå i samme plan, dvs. ikke planfritt.
Vegforbindelse til fremtidige utbyggingsfelt
Forslagsstiller eier et større areal som det i fremtiden vil være aktuelt å bygge ut. Arealet ligger i
forbindelse med planområdet. Ved fremtidig utbygging vil det være aktuelt å forlenge
hovedadkomstvegen innenfor planområdet til neste utbyggingsområde. Bildet under viser hvor
vegtrasé kan fortsette videre ut fra planområdet.
53
Figur 35: Kartutsnitt som viser mulig fremtidig vegtrasé ut fra planområdet.
6.12 Risiko og sårbarhet
Det er utarbeidet egen risiko- og sårbarhetsanalyse i forbindelse med planforslaget, se vedlegg til
planbeskrivelse.
Innenfor planområdet er det regulert inn 4 ulike hensynssoner: Frisikt, Ras – og skredfare,
høyspenningsanlegg og skiløype.
Frisikt
Innenfor frisiktsoner skal det være fri sikt i en høyde av 0,5 meter over tilstøtende vegers nivå.
Busker, trær og gjerder som kan hindre sikten er ikke tillatt.
Ras- og skredfare
Ihht. til NVE sine aktsomhetskart for steinsprang, snøskred og jord- og flomskred er det flere arealer
innenfor planområdet som kan være skredutsatt. I området er det laget NGI kart for snø- og
steinsprang. Ettersom kartene fra NGI er utarbeidet på en mer detaljert måte enn kartene fra NVE er
hensynssone for ras- og skred plassert ihht. NGI-kartene.
Figur 36: Kart som viser utstrekning til aktsomhetsområder for snøskred og steinsprang utarbeidet av NGI.
54
Innenfor hensynssone for ras- og skredfare er det ikke tillatt å oppføre ny bebyggelse. Det kan
anlegges kjøreveg, skiløype/tursti og tekniske anlegg uten at det utløses krav om skredfarevurdering
og avbøtende tiltak.
Høyspenningsanlegg
Innenfor hensynssonen ligger det 22 kV høyspentkabler og 22 kV høyspentlinje. Det tillates ikke
bebyggelse innenfor hensynssoner.
6.13 Natur og ressursgrunnlag
Store deler av planområdet er i dag ikke bebygd og består av naturområder, herunder utmark. Åpen
skrinn fastmark dominerer terrenget.
I planforslaget er det stilt krav til at området i størst mulig grad skal beholde sitt naturlige preg. Trær,
busker og annen vegetasjon skal i størst mulig grad bevares. Ved opparbeidelse av bebyggelse og
anlegg innenfor planområdet skal det i størst mulig grad tas hensyn til eksisterende terreng.
Ved regulering av planområdet vil det være plan- og bygningsloven som er førende, og ikke
jordloven.
6.14 Vann og vassdrag
Planområdet har i dag en naturlig avrenning til lavtliggende terreng i øst mot Småtjønnane, vest mot
Ålsheia alpinanlegg og Støltjønn i nord. I forbindelse med utbygging av et større område er det mest
hensiktsmessig å etablere løsninger for overvann og grunnvann slik at den naturlige vannbalansen
bevares i størst mulig grad.
I forbindelse med etablering av veger vil en måtte krysse bekker. I reguleringsbestemmelsene er det
stilt krav til at krysning av bekk skal skje ved bro. Bekker med lysåpning mindre enn Ø120 cm kan
legges i rør.
Det er både større parti med fjell i dagen og flere myrområder innenfor planområdet. Dermed kan
det være muligheter for å bruke overskuddsmasser i forbindelse med etablering av veger til å skifte
ut masser på tomter i myrområder.
6.15 Barn og unges interesser
I planen er det satt av 3 sentrale arealer til lekeområder. 2 av lekeplassene er i forbindelse med
frittliggende hyttetomter, og 1 lekeplass ligger i feltet for konsentrert småhyttebebyggelse.
Områdene skal utformes slik at de egner seg for både sommer- og vinteraktiviteter. Lekeområdene
skal tilpasses natur- og terrengforholdene i området, og ha en «naturlig» karakter. Det er blant annet
muligheter for å etablere akebakke innenfor lekeområdene, eller sette opp gapahuk.
Barns øvrige lek og utfoldelse vil være knyttet til tilrettelagte og organiserte vintersportsaktiviteter,
og fri ferdsel i utmark både på sommers- og vinterstid. Det tas ikke i bruk eksisterende arealer som er
i bruk til barns lek, og det er derfor ikke aktuelt med erstatningsarealer.
55
6.16 Verneinteresser
Det er ikke registrert kulturminner i selve planområdet, men man finner noen bygninger fra før 1900
i tett tilknytning til planområdet. I tillegg er det to bruer og et gravfelt i Sinnes sentrum.
Ettersom det ikke er registeret noen verneinteresser innenfor planområdet er ikke dette temaet
aktuelt med tanke på beskrivelse av planområdet.
6.17 Stedsutvikling
Turisme og reiseliv er den viktigste næringen i området. Planforslagets utbyggingsformål
fritidsbebyggelse og næring/tjenesteyting bygger opp om de viktigste næringene i kommunen.
Det er ikke planlagt i detalj hvilken næring/tjenesteyting som skal etableres i planområdet, men
mulige bruksformål er overnattingstilbud, treningssenter, spa osv. Utbygging av området for
næring/tjenesteyting gis det også muligheter for etablering av nye arbeidsplasser.
6.18 Friluftsområder /uteområder
Planforslaget ivaretar friluftsinteresser ved at det er regulert inn grøntkorridorer med skiløyper, både
mot Ålsheia og tilhørende alpinanlegg og mot området Langetjønn. Begge disse stedene kobles man
til en hovedløype for ski, Forsbergløypa. Skiløypene som ikke fungerer som kjøreveg om sommeren
vil opparbeides med grusdekke slik at traseene kan brukes som tursti om sommeren. Planområdet
ligger i naturskjønne omgivelser som er godt egnet for friluftsliv, også uten spesiell tilrettelegging.
6.19 Energi
Bebyggelsen i planområdet skal koples til strømnettet gjennom eiendom 9/5. Det vil bli ført frem
strøm til området gjennom jordkabler.
56
Man ser for seg at aktuelle energikilder vil være elektrisk strøm og vedfyring. Det er per i dag ikke
vurdert andre former for alternative energikilder.
7
Virkninger/konsekvenser av planforslaget
7.1
Virkninger for landskap, miljø og samfunn
Det er i Sirdal kommune stilt krav om typiske snitt som viser fylling- og skjæring i forbindelse med
opparbeiding av byggetomt, veger, parkering og turstier/skiløyper. Bygninger, adkomst, parkering og
uteareal skal utformes og plasseres slik at synlige terrenginngrep blir minst mulig.
Opparbeidelse av tomtene skal skje på en terrengtilpasset måte. På flate tomter legges det til grunn
at det bare skal gjennomføres oppfylling av tomt i minst mulig grad for plassering av bygning. På
tomter med fall skal ikke byggegrunnen framstå med ensidig oppfylling av tomt. Det bør minimum
brukes en kombinasjon av skjæring og fylling, og gjerne med vekt på skjæring dersom bygningen kan
dekke inngrepet. På denne måten oppnår en best tilpasning av byggverk til terrenget.
Utbygging på topper eller i skråninger med stor eksponering kan gi opplevelse av dette sett fra
omkringliggende heier og hyttefelt. For å motvirke dette er det viktig at hytte plasseres rett i forhold
til tomtens terreng.
For å begrense terreng inngrep på de mest utsatte tomtene er det ikke lagt opp til at disse kan kjøre
inn på tomten. For å løse dette på en god måte er det lagt inn parkeringslommer langs vegen på de
mest utsatte tomtene, som vist i plankart.
7.1.1 Konsekvenser for landskap
Planområdet heller mot sør ned til Sinnes. Området er stedvis veldig bratt, med enkelte mer flate
partier. Mesteparten av området er ikke tresatt. Det er enkelte partier av skog, i hovedsak løvskog.
Landskapsregionen området ligger i tilhører lavfjellet i Sør Norge.
En utbygging med 114 hytter, hvorav 7 tomter er solgt ihht. reguleringsplan for Jodåsen, i et
eksisterende spredtbebygd hytteområde vil bidra til å endre landskapet og påvirke
landskapsopplevelsen. Dagens landskapsbilde er fra før av brutt av fremmende elementer, da deler
av området og tilgrensende områder allerede er utbygd.
Eksisterende landskap vil bli påvirket av utbygging av et såpass stort hyttefelt. Utbyggingsområdet vil
berøre et større område og de visuelle konsekvensene vil øke. Konsekvensene vurderes likevel ikke til
å være store. Det begrunnes ut i fra at en stor del av planområdet ligger skjermet fra innsyn fra
fylkesvegen. Områdets topografi gjør at en må helt inn i de enkelte hyttefelt før bebyggelsen blir
synlig i nærvirkning. Den sørligste del av utbyggingen vil bli synlig sett fra sør fra fv. 975. Tiltaket blir
lite synlig i fjernvirkning sett fra øst og vest fra fv. 975.
7.1.2 Konsekvenser for miljø
Planen bidrar ikke til vesentlig økt luftforurensning, støy, forurenset grunn, eller endringer i
lokalklima. Utbygging av hytteområdet kan få lokal betydning for lokalklima (sol/skygge, og hvordan
snøen legger seg). Sol/skyggeforholdene vil være gode.
57
Det er ikke kjente registreringer av sårbare viltarter eller planter innafor eller i nær tilknyting til
planområdet. Planområdet er lite og konsekvenser for miljøet av tiltak i høve til plan vurderes som
ubetydelige.
7.1.3 Konsekvenser for samfunn
Videreutvikling av eksisterende og nye hytteområder er i tråd med lokale planer og utviklingsmål. Det
er noen mindre avvik fra kommuneplanen.
7.2
Kommuneplanen
Arealbruk og avgrensning av arealbruksformål avviker delvis med kommuneplanens arealdel. Videre
bidrar planen til måloppnåelse vedrørende økt hyttebygging, sysselsetting forbundet med
byggeaktivitet og et positivt bidrag til å utvikle Sinnes til et reisemål.
Planen legger til rette for et variert fritidsboligtilbud, gode kommunikasjoner, ”reiselivsmessig
infrastruktur” i form av skiutfartskorridorer – løyper, og det faktum at den bidrar til at det blir mer
folk i området. Det siste er positivt for etablering av fellesgoder i sentrum.
Tomtene ligger i hellende terreng - oftest på oppsiden og nedsiden av en veg, på en slik måte
at den bakenforliggende kan få utsikt mellom frem- og nedenforliggende, med god ryggdekning i
bakenforliggende terreng. Vegen gjør til at avstanden og høydeforskjellen mellom bygningene blir
god. Disse forholdene taler for at bygningshøyden ikke blir avgjørende for den enkelte eller
opplevelsen av bygningene i landskapet. Da dette er en bygningstype utbygger og kjøpere ønsker, og
terrenget tillater det.
Avvik i plankart
Område 116 og 117 i kommunedelplanen er avsatt til erverv. Planforslaget har endret avgrensning
for næring/tjenesteyting av følgende årsaker:



Område avsatt i kommunedelplan kommer i konflikt med hensynssone for ras. Ny avgrensing
for næring/tjenesteyting vil ikke komme i konflikt med rasområder.
Østlig del av område 116 og 117 er svært bratt og dårlig egnet for utbygging. Utbygging
innenfor dette arealet vil medføre betydelige terrenginngrep, som vil gi skjemmende
skjæringer og fyllinger.
Avgrensing i kommunedelplan har en uhensiktsmessig fasong for å oppnå effektiv
arealutnyttelse. Avsatt areal for erverv er langt og smalt. Dersom man bygger slik formålet er
vist i dag vil terrenginngrepene bli mer synlige. Ved utbygging av området foreslått i
reguleringsplanen, vil en få en mer konsentrert bebyggelse. Man vil med andre ord kunne
beholde mer skog i området, samt ivareta Soleiknutens identitet på en bedre måte.
Område 118 og 119 i kommunedelplan er avsatt til fritidsbebyggelse. Planforslaget har endret
avgrensning for fritidsbebyggelse av følgende årsaker:

Tomtene 62-66 er trukket mot øst og ut av område 119. Hensikten med dette er å legge til
rette for grøntdrag gjennom hytteområdet, slik at brukere har lett tilkomst til skiløyper. Avvik
ved tomt 84-87 i nord og 46,47 og 58 i sør har tilsvarende årsak. En vil også få gode
grøntstrukturer/korridorer mellom hyttefeltene.
58


Man har unngått å fortette området rundt Småtjønnane, da det har kvaliteter som bør
beholdes og som kan nyttes av alle.
Det er noen mindre avvik mellom område 118 og reguleringsplanforslag. Dette er
eksisterende hytter i området.
Avvik i bestemmelser
Kommunedelplanen har en bestemmelse om krav til tilgjengelighet fra parkering på tomten til
hoveddør. Utgangspunktet for planarbeidet er å legge til rette for fritidsbebyggelse i bratt terreng,
hvor man samtidig skal planlegge utbyggingen mest mulig skånsomt i terrenget. Derfor anses omtalte
bestemmelse som lite hensiktsmessig da både terrenget og landskap ikke tåler de inngrep som en slik
tilrettelegging måtte medføre. En har derimot tilstrebet universell tilgjengelighet der hvor terrenget
tillater det.
 Tomter som kan oppnå tilgjengelighet er:
1-8, 15-21, 25,30-36, 42-44, 47-55, 59-61, 63-71,73,77,81-82,85-87.
Totalt vil dette innebære 54 av 92 frittliggende og vertikaldelte tomter. På de resterende 38 tomtene
vil det være vanskelig å oppnå tilgjengelighet. Forutsetning for å oppnå tilgjengelighet på disse
tomtene er at det ved plassering av bolig og avkjørsel legges vekt på å tilfredsstille
tilgjengelighetskravene.
 Konsentrert bebyggelse
De 6 tomtene, dvs. felt K1, som ligger langs vegen kan oppnå tilgjengelighet. For de 16 resterende
tomter er det vanskelig, felt K2 og K3.
Det er totalt dvs. at for 60 av tomtene (hvorav 54 frittliggende tomter og 6 konsentrerte tomter) kan
det oppnås tilgjengelighet, mens det er vanskelig på de resterende 54.
Dvs. at man kan oppnå universell tilgjengelighet for ca. 50 % av tomtene.
Ihht. kommuneplanbestemmelsene bør ikke tomter legges i brattere terreng enn 1:4. Dersom dette
fravikes må det i bestemmelsene sikres god terrengtilpasning. I planforslaget er det 14 tomter som er
brattere enn 1:4, men i bestemmelsene og formingsveileder er det sikret at tomter skal ha god
terrengtilpasning.

Tomter som er brattere enn 1:4:
Tomtenr./ Bratthet
Eiendom
10
1:2.6
11
1:3.2
27
1:3.7
28
1:3.5
29
1:2.7
30
1:3.1
37
1:3.4
38
1:3.4
59
46
56
57
58
81
9/189
1:2.3
1:3.9
1:3
1:3.3
1:3
1:3.2
Ihht. bestemmelsene kan bygninger deles opp i flere plan for å oppnå bedre terrengtilpasning. I bratt
terreng med større fall enn 1:3 skal det bygges i flere plan, det vil ikke gjelde for tomt 58 hvor det i
stedet er gitt høydebegrensninger for møne- og gesimshøyde. I tillegg er byggegrensene på enkelte
av de bratte tomtene satt på en måte som skal bidra til å unngå dårlig terrengtilpasning.
I kommuneplanbestemmelsene er det krav til at silhuettvirkning må unngås. For å sikre at dette
unngås er det lagt inn bestemmelse om at bebyggelse på tomt 58-60 og 62-65 skal ha redusert
møne- og gesimshøyde.
Vurdering av hvilke hytter som skal ha redusert møne- og gesimshøyde er gjort på bakgrunn av 3Dmodelleringer av planforslaget. På bildene under vises hytter på tomt 58-60 og 62-65 med
mønehøyde på hhv. 6,5 meter og 5,5 meter. Silhuettvirkningen minskes betydelig ved reduserte
møne- og gesimshøyder.
Figur 37: Bilde hentet fra 3D-modell, tatt fra innkjøring til Sinnes sentrum. Hytter på tomt 58-60 og 62-65 vises med
mønehøyde 6,5 meter.
Figur 38: Bilde hentet fra 3D-modell, tatt fra innkjøring til Sinnes sentrum. Hytter på tomt 58-60 og 62-65 vises med
mønehøyde 5,5 meter.
60
7.3
Vurdering etter naturmangfoldloven
Etter § 7 i Naturmangfoldloven skal de miljørettslige prinsippene i §§ 8 til 12 legges til grunn som
retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet.
Planen vil ikke komme i konflikt med viktige vilt, fisk, botaniske eller geologiske interesser.
Planlegger har i samarbeid oppdragsgiver foretatt feltundersøkelser i området i forhold til
overnevnte temaer og snakket med lokalkjente. Det er også foretatt undersøkelse av tilgjengelig
informasjon og registreringer i område; Artsdatabanken – rødlistede arter, Naturbasene til DN –
prioriterte naturtyper, registrerte villdyrbiotoper, Rovbasen, kartinformasjon fra Skog og landskap og
temakart fra NGU og Arealis er sjekket opp mot planområdet.
Det som ble funnet som relevante temaer å omtale er gjennomgått i det foregående, men berører
ikke området direkte. Området Sinnes er allerede bygget ut med mange hytter og fjellstue og vil ikke
forandre situasjonen for villrein eller påvirke freda rovvilt i særlig grad. Heller ikke påvirke
utbredelsen av inngrepsfrie naturområder.
Det konkluderes på bakgrunn av dette at planforslaget ikke kommer i konflikt med
Naturmangfoldlovens formål eller forvaltningsmål for området.
7.4
Natur og ressursgrunnlag
Utmark/Dyrka mark som nå ligger brakk på oppsiden av Soleidalen, blir bygd ned (hytter og veger).
Resten vil inngå i et aktivitetsområde, men bestå som område med grønt preg – område for ski, lek,
aking, ballspill osv.
Skogbruks- og viltinteresser blir ikke vesentlig berørt. Området antas å ha stor betydning for
friluftsliv, men representerer et potensielt område for nærrekreasjon, lokalt turmål og
utfartskorridor.
Området reguleres til friluftsområde for allmenn ferdsel. Det mulig å gå på ski fra planområdet og inn
til løypenettet ved Forsbergløypa, samt skitrekket i Ålsheia.
7.5
Trafikkforhold
Planforslaget vil gi større trafikk av hytteeiere i området, spesielt ved høytider og helger i
vinterhalvåret. Flere mennesker i planområdet, vil føre til økt forgjengertrafikk til nærliggende
servicetilbud. Det er opparbeidet helårs gang- og sykkelveg langs Fylkesvegen og inn til området
rundt Sinnes fjellstue.
Ny tilkomstveg inn i planområdet vil sikre god tilkomst for både eksisterende og nye hytteeiere. Veg
dimensjoneres med oppsamling for snø samt hensiktsmessige brøytetraseer. Snuhammer i
planområdet er dimensjonert for brøytebiler og stor lastebil.
Det er tatt hensyn til ferdsel på ski/om vinteren, da dette er et typisk vinterutfartssted. Det
planlegges to planfrie krysninger av skiløype/veg. Om sommeren kommer trolig folk i større grad til å
benytte seg av utmarka og tursti-tilbudet.
61
7.6
Sosial infrastruktur
Ingen spesielle konsekvenser, men kundegrunnlaget for servicetilbudet i Sinnes vil øke.
Kommunen må selv vurdere behovet for lege og ambulanse, feiing av piper, osv. Helsepersonell ved
Røde kors hytta fungerer som forsterkninger i ferier der mange bruker hyttene sine. Man kan ikke se
at det er behov for tilbud om kollektivtransport, men heller Taxi- ordning i forbindelse med utested.
7.7
Teknisk infrastruktur
Vann og avløp
Det er ikke kapasitet i eksisterende avløpsanlegg til å håndtere alle planlagte hytter i området. Men
det vil fortløpende bli prosjektert og søkt om videre utbygging av avløpsanlegg
En del av eksisterende hytter har i dag borevann. Enkelte er tilkoblet eksisterende kloakkanlegg, men
ikke alle.
Det skal opparbeides nytt VA-anlegg via eksisterende anlegg fra Ålsheia.
Når det gjelder konsekvenser av planlagte utslipp vises det til utslippssøknaden.
Energi
Det er ikke kapasitet til å dekke den planlagte utbyggingen fra eksisterende trafoer eller
strømforsyningsnett. Det må derfor føres høyspent frem til området i jordkabelanlegg med
tilhørende trafostasjoner og lavspentnett. Alle elektriske ledningsanlegg skal, legges i jordkabel for
ikke å bli en del av landskapsbildet.
Eksisterende ledningsnett ved hytter i nærheten av Småtjønnane i luftstrekk fjernes og legges i kabel.
Renovasjon
Ingen spesielle konsekvenser. Det er lagt opp til nytt renovasjonsanlegg nord for parkeringsplass P16
for hytter, og det er åpnet for at det kan anlegges eget renovasjonsanlegg for næringsbebyggelse
innenfor N1. Ved regulert renovasjonsanlegg er det sikret at biler som bruker anlegget kan stå
parkert ved siden av, samt at det kan brøytes rundt renovasjonen. Det er også mulig for de som skal
benytte eksisterende sommerveg som snøscooterløype å kjøre bort til renovasjonen, og benytte
området til av- og pålessingsområde ved scooterkjøring opp til hyttene.
62
7.8
Juridiske forhold
Rekkefølgekrav
Det skal utarbeides detaljerte tekniske planer for vannforsyning og avløp og etableres sted for
avfallsinnsamling. Utbygger forplikter seg til å bidra økonomisk til opparbeidelse av vegen, fremtidige
løype- og turstier osv., som er avklart med kommunen i en utbyggingsavtale.
Utbyggingsavtale
Det er krav om utbyggingsavtale for gjennomføring av denne plan. Utbygger er i forhandlinger med
kommune om utbyggingsavtale.
Privatrettslige avtaler
Utbygger har avtale med grunneiere og rettighetshavere innenfor området. Dette gjelder særskilt
forhold ihht. VA + strøm (Jarleiv Sinnes). Det er også inngått avtaler om veger (Signe Lise Årsland og
Lise Kleiberg), og tilhørende krysning mellom skiløype og tursti.
63