1. No category

SAKSFRAMLEGG
Deres ref.:
Vår ref.:
12/3408 /29364/15-PLNID
1803
Saksbehandler:
Inger Johanne Dehli
Dato:
10.06.2015
Telefon:
77 79 0115
Saken skal behandles i følgende utvalg:
Byrådet
PLAN - 1803 STAKKEVOLLVEGEN 122-128, 119/1261, 254, 431, 445, 1034 BOLIGFORMÅL
Innstilling til vedtak:
Plan 1803 Stakkevollvegen 122-128 med plankart datert 18.05.15 med tilhørende
bestemmelser, datert 05.06.15, legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker..
Vedtaket er gjort i henhold til PBL§12-10.
Øyvind Hilmarsen
Byrådsleder
Fagbyråd
Britt Hege Alvarstein
Sammendrag
Bakgrunn
AT arkitektur & plan har på vegne av Eiendomsgruppen AS fremmet et
forslag til detaljregulering av Stakkevollvegen 122-128.
Mål for planen
Målet for planen er å etablere en boligblokk med inntil 50 enheter. Det
legges opp til å bygge forretning/kontorlokaler i første etasje mot
Stakkevollvegen og etablere boenheter fra og med annen etasje.
Parkering av bil og sykkel løses i parkeringskjeller.
Hovedinnhold
Området består i dag av tre eneboliger med tilhørende garasjer. I
Kommunedelplan for Stakkevollvegen – Tromsømarka, er området
regulert til Kontor/Forretning. Hensikten med planen er å endre formålet
til Bolig/Kontor/Forretning. Det skal etableres en boligblokk på 5
etasjer. Bygget vil ligge parallelt med fortauet og vil fungere som en
støyskjerm for boligene bak. Det blir et skjermet indre gårdsrom mot
vest og sør. Uteromsarealene er noe oppdelt og begrenset, men arealene
er vurdert som tilstrekkelig. Den offentlige lekeplassen som grenser til
eiendommen i sør, kompenserer for det begrensede private utearealet.
Parkering av biler og sykler løses i parkeringskjeller med kjøreadkomst
fra Stakkevollvegen. Adkomsten er lagt til nordenden av tomten.
Det er lagt opp til en lav parkeringsdekning, i tråd med «Vegvalg
Tromsø» hvor vekst i transport skal skje gjennom kollektiv transport,
gange eller sykkel. Planforslaget kommer ikke i konflikt med forslag til
veibredde for vedtatt forprosjekt for Stakkevollvegen i Tromsø pakke 3.
Byrådets vurdering
Byrådet er positiv til at det fortettes og urbaniseres langs
Stakkevollvegen. Prosjektet er i tråd med intensjonene overordnet plan
og anbefales lagt ut til offentlig ettersyn.
01 Saksdokumenter
Vedlagte saksdokument
Dato:
01. Oversiktskart
02. Forslag til reguleringsplankart
03. Forslag til reguleringsbestemmelser
04. Forslagstillers planbeskrivelse
05. Forslag uteromsplan 1:500
06. ROS-analyse
07. Delutredning støy
08. Notat grunnundersøkelser
09. Referat fra møte med vann og avløp
10. Sol skygge diagram
11. Illustrasjon sett fra Stakkevollvegen
12. Snitt Øst/Vest
13.03.2015
18.05.2015
05.06.2015
14.04.2015
18.12.2014
18.12.2014
27.08.2013
01.04.2014
17.09.2013
15.04.2015
22.04.2015
15.04.2015
Berørte planer og
planstrategiske
dokument – ikke
vedlagt
Kommunedelplanen 0229 for Stakkevollan.
Planområdet markert med rødt
Kommuneplanens arealdel 2011-2022
Kommunedelplan Stakkevollvegen – Tromsømarka
Plan 0229
Forprosjekt Tromsøpakke 3 Stakkevollvegen
Plan 1569 Stakkevollvegen
28.11.2012
25.05.2010
18.02.2015
09.06.2005
02 Planfakta
Planområdets areal: 1937 m2
Gjeldende regulering: Forretning/ kontor
Ny plan: Bolig /forretning /kontor
Byggeområdets areal:
1521m2
Totalt tillatt Bra:
Antall boenheter:
Antall parkeringsplasser. minimum
Antall overdekkete sykkelparkeringsplasser
Maks høyde:
5500 m2
50
19
50
C+ 26
03 Beskrivelse av
planprosessen
Dato:
Oppstartsmøte med byutvikling
Annonsert oppstart av planarbeid (og
tilskrevet partene)
Levert forslag til reguleringsplan
Avklaringer med Tromsø kommune
Levert revidert planforslag
Levert komplett planforslag
21.03.2013
13.06.2013
09.01.2014
Nov. 2014
23.12.2014
22.04.2015
Planprosessens
spesielle sider
Annonsert planavgrensning ved oppstart med eiendomsgrenser
I annonsert oppstart var en del av friområdet inkludert i
planavgrensningen. Dette var for å belyse muligheten for å sanere
avkjøringene fra Stakkevollvegen og vise en alternativ adkomst fra
Langsundvegen. Komplett planforslag ble innsendt med adkomst
fra Langsundvegen. Etter vurderinger i kommunen ble det
besluttet at adkomsten skulle være via Stakkevollvegen og nytt
planforslag ble utarbeidet. Det har vært flere avklaringer angående
formålsgrensen mot Stakkevollvegen. Kommunen har ønsket å
opprettholde nåværende formålsgrenser, både mot
Stakkevollvegen og mot friområdet. Forslagstiller har fått aksept
for utkraging mot Stakkevollvegen og kommunalt friområde, men
først fra 7 meters høyde over opparbeidet fortau eller opparbeidet
terreng.
04 Planvurdering
Bakgrunn
Forslagstiller ønsker å etablere en boligblokk langs Stakkevollvegen.
Området er i dag regulert til forretning /kontor i KDP.
Det er et stort behov for bygging av boliger langs Tromsøs
kollektivtraseer og det ønskes at Stakkevollvegen skal urbaniseres.
Boligbebyggelse
I dag består eiendommen av tre eneboliger med tilhørende garasjer.
Planlagt bebyggelse skal ligge i kant med regulert veg samt langs en
nylig opparbeidet kommunal lekeplass i sør. Blokka er planlagt etablert
i 4 -5 etasjer med 50 leiligheter med hovedvekt på 1-, 2- og 3-roms
leiligheter. Uttalt målgruppe er unge og enslige i etableringsfasen.
Forhold til
Planforslaget er ikke i tråd med KDP for Stakkevollvegen –
overordnede planer Tromsømarka. Der er området regulert til forretning/kontor. Likevel
aksepterer kommunen en omregulering til boliger med
forretning/kontor i første etasje ut mot Stakkevollvegen. Begrunnelsen
er et ønske om å øke antall boliger langs kollektivtraseene for å få til en
urbanisering av Stakkevollvegen som en del av en knutepunktstrategi.
Universell
utforming
Forslagstiller beskriver tomten som flat og det gjør det uproblematisk
og tilpasse i forhold til krav om universell utforming. Alle leilighetene
er tilgjengelige via heis og svalganger. Uterom og trafikkanlegg skal
utformes iht. gjeldende regler for universell utforming og
tilgjengelighet.
Lek og uterom
Planområdet grenser til en 3500m2 nylig opparbeidet
kommunal lekeplass. Det indre gårdsrommet er på
ca. 500m2. Her er det vist to nærlekeplasser.
Lekeområdene samt inngang boliger
Barnehage og
skole
Området er i skolekretsen til Borgtun skole. Borgtun skole har ikke
ledig skolekapasitet. Kommunen vurderer at man uansett må gjøre
tiltak for å bedre skolekapasiteten i området, samtidig som man
regulerer for økt boligtetthet. Barnehagedekningen er god i området.
Støy
Området ligger i rød og gul vegstøysone. Boligene har en stille sone
mot sør og vest, men er støyutsatt mot Stakkevollvegen.
Bygningskroppen vil fungere som støyskjerm for bakenforliggende
bebyggelse samt tilhørende uterom. Alle soverom skal være mot stille
side.
Grunnforhold
Det er utarbeidet et notat av Multiconsult som konkluderer med at
planområdet er velegnet som byggegrunn.
Renovasjon
Det er planlagt søppelsug foran hovedinngangen. Dette sikres gjennom
reguleringsbestemmelsene.
05 Vurdering av
forhåndsmerknader
Det har kommet inn 37 forhåndsmerknader til planen ved varsel om
oppstart. Disse er håndtert av forslagstilleren. Det er ikke varslet
innsigelser.
Oppsummering av
merknadene
Fylkesmannen ber om at følgende forhold særlig hensyn tas:
forurensing i grunn, støy, universell utforming, barn og unge.
De ber om at følgende beskrives særskilt:
 Plassering og opparbeiding av lekearealer med hensyn til støy,
støv og trafikkfare.

Skole – og barnehagekapasitet og sikker skolevei. Herunder
gang- og sykkelvegnett, krysning av veg, kollektivtransport,
sti/snarveg, korridor til grønne arealer.
Noen naboer mener at planen burde ha vært konsekvensutredet.
Flere har merknader til forslaget om at adkomsten var planlagt til
Langsundvegen og over kommunal lekeplass. Langsundvegen er i dag
en trygg skolevei og de ønsker ikke mer trafikk på denne vegen.
Kryssløsningen fra Langsundvegen ut på Stakkevollvegen er ikke
optimal, og krysset bør ikke belastes ytterligere. Et forslag om å legge
beslag på deler av den nå opparbeidete lekeplassen Paul Minde, mener
naboene ikke er akseptabelt. Det er også kommet inn klager på tap av
sol og utsikt for de naboer som ligger vest for foreslått boligblokk.
Byutviklingens
kommentarer
Kommunen har vurdert konsekvensutredning og funnet at denne
planen er tilstrekkelig i tråd med overordnet plan. Det er også et ønske
fra kommunen at områdene langs Stakkevollvegen skal fortettes.
Klagene på bruk av Langsundvegen, samt beslag av lekeplassen, er løst
ved at adkomsten er lagt til Stakkevollvegen.
Det er lagt opp til en høy utnyttelse av tomten, på linje med
bebyggelsen som ligger på den andre siden av vegen. Planforslaget er i
tråd med kommunedelplanen for Stakkevollvegen hvor det tillates
oppført opp til 15 m høye bygg på vestsiden av vegen.
Boligblokken vil skjerme eksisterende boliger for støv og støy fra
Stakkevollvegen for, noe som er positivt for bomiljøet.
Planens
utfordringer
Ønsket tiltak er i tråd med intensjonene i kommunedelplanen for
området. Kommunen har godtatt at det planlegges bolig fra og med 2.
etasje, selv om dette ikke fremkommer konkret i kommunedelplan
0229 for Stakkvollvegen.
Planforslaget foreslår å utnytte eiendommen maksimalt mht
byggegrenser, utnyttingsgrad og høyder, slik at private balkonger vil
henger utover offentlig veg og kommunal lekeplass.
Kommunen har akseptert denne løsningen, dersom balkongene
anlegges minimum 7 m over terreng. Det er uansett uheldig at
prosjektet ikke forholder seg kun til egen eiendom.
For å unngå en halv nedgravet førsteetasje (lik Godthåp, vis-a-vis
Kræmer) har kommunen akseptert at man hever bygget med
tilsvarende høyde. Dette gjør at bygget kommer noe høyere enn det
kommunedelplanen tillater av byggehøyde langs vestsiden av
Stakkevollvegen. Det er en utfordring at dette skaper ytterligere
barrierer for beboere i Langsundvegen.
Adkomst til planområdet legges til Stakkevollvegen. Dette er ikke en
optimal løsning da dette vil medføre kjøring over fortau og sykkelveg.
Det er samtidig vanskelig å gjennomføre utbygging i området dersom
man baserer seg på at all adkomst skal skje via Langsundvegen.
07 Konklusjon
Planforslaget er tilstrekkelig i tråd med KDP for Stakkevollvegen –
Tromsømarka, hvor det legges opp til en urbanisering langs
Stakkevollvegen mellom sentrum og Breivika/UIT
Ytterligere boligbygging i dette området vil bidra til å forbedre
boligsituasjonen i Tromsø i nær fremtid.
Byrådet anbefaler planforslaget lagt til offentlig ettersyn.