ADVOKATFIRMAET
HARRIS
Advokatfrmaet Harris DA
Grunnlagt 1924
Org. nr. 859 234 232 mva
Bergen kommune
Etat for byggesak og private planer
ww.liarris.no
Postboks 7700
Medlemmer av:
Den Norske Advokatforening
EuroAdvocaten
5020 BERGEN
Ståle Eeg Nielsen (lI
Frode S. Halvorsen (lI
Knut R. Nergaard
Leif Jæger
Christian S. Mathiassen (H)
Stig 1. Harrs (H)
Vårref: 40088/TS
Pål Magne Bakka LL M
Thomas Chr. Jaming
Frode Risnes
Ans. adv. Ståle Eeg Nielsen
Peder Karlsson
Sekretær: Janne Sundsbakk
Tor Lars Onarheim (R)
Olav Pedersen
Børje L. Hoff
Bergen, 19. august 201 1
Robert Neverdal (H)
KLAGE PÅ AVSLAG PÅ SØKNAD OM ETABLERING AV BOENHET - GNR.
159 BNR. 661 - MINDEVEIEN 19. REF. 201111561.
1 INNLEDNING
Hallgeir Riisøen
Øystein ørjasæter
Katrine Lillejord
Hildegunn Y. Nygård
Kathrine Lien Mjell
Martin Haaland Simonsen
Thor Hvidsten
Gerd Aaland Fagerli
På vegne av JME AS påklages herved Etat for byggesak og private planer sitt vedtak av
den 6. juli d.å. hvor det ble gitt avslag på søknad om etablering av ny boenhet i
Mindeveien 19.
Det er i e-post av den 19. juli d.å. gitt utsettelse av klagefristen til den 19. august d.å.
Nærværende klage er således rettidig.
Christian Skoge
Anders Wyller
Torhild Sæther
Siv Elén Ârskog Vedvik
Kristin Aspevik
Henrik Kleive
Camila Meland
Magnus Håvås Nereng
Bergen:
Dreggsalmenning 10/12
Postboks 4 i 15 Sandviken
Også vedtak om avslag på søknad om etablering av boenhet i Mindeveien 21 (sak
201111562) påklages i eget skriv.
5835 Bergen
Tlf.: (+47) 55 302700
Faks: (+47) 55 302701
Bakgrunnen for avslaget er at tiltaket ikke tilfredsstiler kravene i kommuneplanens
bestemmelser om uteoppholdsareal, universell utforming og støytiltak eller plbl. § 29-5.
Det gjøres gjeldende at tiltaket er i samsvar med kommuneplanen og plan- og
bygningsloven og at vedtaket dermed lider av rettsanvendelsesfeiL.
Førde:
Naiistdalsvegen lB
Postboks 474, 6803 Førde
Tlf.: (+47) 57 83 7l 00
Faks: (+47) 57 83 71 OL
Norheimsund:
Sandvenvegen 40
Tlf..: (+47) 56 554440
Innledningsvis presiseres at søknaden ikke omfatter tilbygg til underetasje, slik
fagetaten synes å ha lagt til grunn. Det antas at saksbehandler her har tenkt på en
eksisterende bod i tilknytning til underetasjen i Mindeveien 19.
Sogndal:
Parkvegen 5
Tlf. (+47) 57 67 88 00
ADVOCATIA
Deltakende advokatfirmaer:
Oslo:
Kvale Advokatfirma
2 UTEOPPHOLDSAREAL
BergenIFørde:
Advokatfirmaet Hams
Etablering av ny boenhet utløser krav om uteoppholdsareal etter kommuneplanens
bestemmelser pkt. 11. For leilighetsbygg innebærer kravet et privat uteoppholdsareal på
Trondheim:
6 m2 per boenhet og 25 m2 fellesareal per boenhet.
Advokatfirmaet Haver
Advokatfirmaet Bjerkan Stav
Stavanger/Bryne:
Kristhinsand:
Advokatfirmaet Kjær
Tromsø:
Advokatfirmaet Rekve, Pleym
Lillehammer:
Advokatfirmaet Thallaiig
Molde:
Advokatfirmaet Øverbø, Standal
www.advocatia.no
Side 1 av 4
879388
.
ADVOKATFIRMAET
HARRIS
Gm. 159 bm. 661 har et areal på 314 m2, hvorav 81 m2 er bebygd areaL. Da gjenstår 233 m2, som
og felles areal for alle
boenhetene.
er mer enn tilstrekkelig til å oppfylle kravet til både privat areal
3 UNIVERSELL UTFORMING
Av vedtaket fremgår at tiltaket kommer inn under bestemmelsene i kommuneplanen pkt. 8 om
krav til universell utfO1ming og at det i søknaden ikke er redegjort for hvordan disse kravene er
ivaretatt.
Av kommuneplanens bestemmelser pkt. 8 fremgår:
(dlle nye boenheter i senterområder og minimum 30 % av boenhetene i andre byggeområder
skal utformes etter prinsippene om universell utforming.))
Bestemmelsen må forstås slik at det er 30 % av nye boenheter som etableres som skal utformes
etter prinsippene om universell utforming.
. Kravet om universell utforming vil dermed ikke gjelde ved etablering av én ny boenhet i
eksisterende leilighetsbygg. Det er dermed ikke nødvendig med dispensasjon, slik fagetaten synes
å ha lagt opp tiL.
Uansett påpekes at det ikke er mulig å etablere trinnfri adkomst til boenheten, eller huset for
øvrig. Tomten liggedavere enn Mindeveien, og adkomst skjer via to trapper fra fortau og ned til
inngangsdøren. Det er heller ikke aktuelt å etablere heis i en eldre bygning som dette.
Nivåforskjellene mellom fortau og tomten innebærer videre at det ikke er mulig å etablere
gangvei som tilfredsstiler kravet om maksimal stigning 1: 12.
4 STØY
Avslaget er delvis begrunnet med at det i søknaden ikke er kommentert eller dokumenteii
hvordan kommuneplanens krav om tiltak mot vegtrafikkstøy og banestøy vil bli ivaretatt.
UtfO1ming av støytiltak hører under detaljprosjekteringen og skal behandles i forbindelse med
søknad om igangsettingstillatelse. Manglende dokumentasjon på hvordan krav til støytiltak kan
derfor ikke begrunne avslag på søknad om rammetilateIse.
Eventuelt kunne det vært gitt rammetillatelse på vilkår om at kravene til støytiltak ble ivaretatt.
5 PLAN- OG BYGNINGSLOVEN § 29-5 - STØRRLSE, LYSFORHOLD M.V.
Av vedtaket fremgår, under henvisning til plbl. § 29-5 om tekniske krav, at
Side 2 av 4
879388
.
ADVOKATFI RMAET
HARRIS
(( (...) ny selvstendig boenhet skal tilfedsstile planløsning og størrelse som er egnet til formålet.
Av hensyn til inneluftkvalitet, lysforhold, romopplevelse, møblering o.a. er det vår oppfatning av
omsøkt boenhet på loft ikke tilfedsstiler kravene slik de fremgår av ovennevnte lovverk.))
Tiltakshaver er uenig i denne vurderingen, basert på følgende forhold:
Boenheten er en ettroms leilighet med sovealkove og kjøkkenkok, bod og eget bad. Stuen
med sovealkove er på 32 m2 (målbart areal, i tillegg kommer gulvareal utenfor målbai1
areal). Stuen tilfredsstiler dermed minstekravet i TEK § 1 0-31 nr. 1 første ledd om at rom
for varig opphold må være minst 15m2.
lys i TEK § 8-35. Av veileder til TEK
fremgår at man kan anta ((t kravet om tilstrekkelig dagslys er oppfylt når rommets
Tiltaket er prosjektert for å tilfredsstile kravene til
dagslysflate utgjør minst 10 % av bruksarealet i henhold til NS 3940)).
Med etablering av veluxvinduer som omsøkt, vil kravet til dagslys være oppfylt.
I denne sammenheng pekes det også på at en boenhet på loft normalt vil gå god tilgang på
lys, fordi man unngå skyggevirkninger fra omkringliggende bebyggelse, trær m.v.
Romhøyden på 2,25 m tilfredsstiler veileder til TEK § 10-31, hvor det fremgår at rom bør
ha takhøyde som gjør det mulig å benytte standard dør, dvs. ikke være lavere enn 2,2 m.
Hva gjelder skråtak på bad, så gjelder det ingen krav om minimumshøyde på rom som
ikke skal brukes til varig opphold. Uansett vil det være tilstrekkelig høyde der det er
naturlig for personer å stå oppreist, dvs. foran vask og i dusjen.
Så lenge boenheten er i samsvar med de krav som stiles til størrelse, lys og høyde, vil det ikke
være grunnlag for et avslag.
6 PLAN- OG BYGNINGSLOVEN § 29-5 - SIKKRHET/RØMNINGSVEI
Tiltaket er prosjektert med to rømningsveier. Den ene via intern trapp ned i underliggende etasjer
til utgang i første etasje, den andre gjennom branndør til boenhet i loftsetasjen i Mindeveien 19
og via intern trapp i denne delen av bygningen og ut.
Av vedtaket fremgår at denne løsningen ikke ((er optimalt som en rømningsveÌ)).
Det avgjørende er imidlertid ikke om fagetaten anser rømningsveien som optimal eller ikke, men
om den tilfredsstiler kravene til rømningsvei.
Av TEK § 27-7 nr. 3 første ledd fremgår:
((Fra branncelle skal det være minst én utgang til:
sikkert sted, eller
Side 3 av 4
879388
.
ADVOKATFIRMAET
HARRIS
rømningsvei som har to alternative rømningsretninger som fører videre til forslgellge
rømningsveier eller sikre steder.))
Med den løsning som er prosjektert, vil boenheten, som er en branncelle, få ((rømningsvei som
har to alternative rømningsretninger som fører videre til forskjellige rømningsveier eller sikre
stedeni.
Det nevnes at tiltakshaver har besørget egen brannprosjektering for tiltaket for å sikre at kravene
til rømning er ivaretatt.
Den løsning som er valgt er for øvrig en preakseptert løsning hvor det ikke er krav om uavhengig
kontroll, slik fagetaten synes å ha lagt til grunn i vedtaket.
For øvrig pekes det på at det er gitt tilatelse til en tilsvarende rømningsløsning i forbindelse med
etablering av boenhet på loft på eiendom i nærheten, gnr. 159 bnr. 63, Fjøsangerveien 97 B. Det
ble først gitt tilatelse den 28. november 2007, med to endringer hhv. den 2. januar 2009 og 25.
april
2009 (sak 200714765).
7 AVSLUTNING
På bakgrunn av ovenstående gjøres gjeldende at tiltaket er i samsvar med gjeldende
kommuneplan og plan- og bygningslovens bestemmelser med tilhørende forskrifter. Det
foreligger dermed ikke grunnlag for å gi avslag på søknaden.
Det bes om å bli holdt underrettet om den videre saksgang.
Med vennlig hilsen
Advokatfirmaet Harris
for advokat (H) Robert Neverdal
(~ Torhild Sæther
1 \l advokat
Jo ti Ii( g, Jdch l:niÍ0
Side 4 av 4
879388
.