ULLENSAKER
Kommune
SAKSUTSKRIFT
Utv.saksnr
137/15
Utvalg
Hovedutvalg for overordnet planlegging
Møtedato
22.06.2015
DETALJREGULERINGSPLAN FOR BORGEN VEST - 1. GANGS
BEHANDLING
Vedtak
Med henvisning til plan og bygningslovens § 12–10 vedtar Hovedutvalget for overordnet
planlegging (HOP) at forslag til detaljregulering for Borgen Vest, datert 17.04.2015 med
bestemmelser sist revidert 19.05.2015 legges ut til offentlig ettersyn.
I henhold til plan- og bygningslovens §§ 12-14 igangsettes det arbeid med å oppheve
reguleringsplan for Borgen Vest, del av gnr. 45 bnr. 1 m.fl., datert 27.10.97 (Plan ID 202).
Planen blir i sin helhet erstattet av ny plan.
Rett utskrift
Kurt O. Kristoffersen
Formannskapssekretær
Sendt: Saksbehandler for videre forføyning.
Saksnr. 2013/1207-41
Side 1 av 7
Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 22.06.2015
Behandling:
Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentanter.
Ordfører stilte spørsmål om saken burde utsettes på grunn av tvist om eierforhold, dette ble
enstemmig avvist av HOP.
Votering:
Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.
Saksnr. 2013/1207-41
Side 2 av 7
RÅDMANNENS INNSTILLING
Med henvisning til plan og bygningslovens § 12–10 vedtar Hovedutvalget for overordnet
planlegging (HOP) at forslag til detaljregulering for Borgen Vest, datert 17.04.2015 med
bestemmelser sist revidert 19.05.2015 legges ut til offentlig ettersyn.
I henhold til plan- og bygningslovens §§ 12-14 igangsettes det arbeid med å oppheve
reguleringsplan for Borgen Vest, del av gnr. 45 bnr. 1 m.fl., datert 27.10.97 (Plan ID 202).
Planen blir i sin helhet erstattet av ny plan.
Ullensaker, 12.05.2015
Erlend Eggum
kommunaldirektør
Saksnr. 2013/1207-41
Side 3 av 7
Saksbehandler:
Vedlegg:
Ståle Fosli
1. Plankart, datert 17.04.2015
2. Planbeskrivelse datert 17.04.2015
3. Reguleringbestemmelser, sist revidert 19.05.2015
4. Illustrasjonsplan
5. Illustrasjoner og bilder
6. ROS-Analyse
7. Sjekkliste naturmangfoldsloven
8. Arkeologisk rapport
9. Lengdeprofiler
10. Merknader
Saksdokumenter: Saksmappe (ikke vedlagt).
SAKEN GJELDER
1.gangs behandling av detaljreguleringsplan for Borgen Vest datert 17.04.2015.
Planen omfatter deler av eiendommene gnr/bnr 45/1 og 47/1, samt hele gnr/bnr 45/66 og
47/94 og er fremmet av Plan 1 AS på vegne av Hertzenborg AS og familien Dahle.
Som følge av planforslaget vil eksisterende reguleringsplan i planområdet (Borgen vest, del
av gnr 45 bnr 1 og 7 m.fl.) utgå i sin helhet. Planforslaget erstatter i tillegg en mindre del av
reguleringsplanen for Borgenfeltet, stadfestet 7/1 1979.
Planforslaget er i grove trekk en videreføring av eksisterende plan i området, planområdet er i
tillegg utvidet slik at også områdene B3 og Borgen nord (B6) i kommunedelplanen er
innlemmet.
Planområdet har en størrelse på ca. 89,5 daa og ligger nord for eksisterende boligfelt på
Borgen. Planforslaget inneholder 56 nye tomter for frittliggende småhusbebyggelse og 2
tomter som er regulert til konsentrert småhusbebyggelse. Det vil bli etablert en ny adkomst til
feltet fra Myrhusvegen.
Planstatus
Planområdet er avsatt til boligformål i Kommunedelplan for Borgen, vedtatt 05.12.2011.
Planen erstatter eksisterende reguleringsplan for området mellom B3 og B6; Borgen Vest, del
av gnr. 45 bnr. 1 og 7 m.fl., datert 27.10.97 (PlanID 202).
Planprosess
Oppstartsmøte ble avholdt den 14.02.2013.
Varsling
Brev om kunngjøring av oppstart ble sendt offentlig instanser, grunneiere, naboer ol. den
11.04.2013. I brev av 22.04. 2013 ble det varslet at planområdet ble utvidet for å kunne
regulere gang- og sykkelveg langs Myrhusvegen.
Det har kommet inn 13 merknader i forbindelse med varsel om oppstart.
Saksnr. 2013/1207-41
Side 4 av 7
Det foreligger merknad til planforslaget fra Borgen antennelag. Det fremkommer på deres
hjemmeside at antennelaget er avviklet fra årsskiftet og driften er overtatt av Tveco AS.
Tveco AS vil få kunngjøringen om offentlig ettersyn.
Forslagsstiller forutsetter at antenneanlegget blir flyttet nordøst. Planprossen må avklare
nærmere premissene for antenneanlegget og eventuelle innvirkninger for nærområdet.
I merknad fra Ruth og Kjell Skjedsmo tas det opp at deres eiendom vil bli berørt i forbindelse
med etablering av gang-/sykkelveg. Forslagsstiller påpeker at opprinnelig planlagt gang/sykkelveg endres til fortau for å redusere inngrep på tilstøtende eiendommer.
Løsning i forbindelse med etablering av fortau må detaljprosjekteres og eventuelle behov for
forstøtningsmur vil fremkomme i disse planene. Foruten en mindre del helt mot nord følger
formålsgrensen mellom boligeiendommen og veganlegget dagens eiendomsgrense.
De øvrige merknadene er tilstrekkelig kommentert av forslagsstiller.
VURDERINGER/DRØFTINGER
Utnyttelse
Planforslaget er i hovedtrekk i tråd med kommunedelplanens føringer. For områder regulert
til frittliggende småhusbebyggelse (ene- og tomannsboliger) er utnyttelsesgraden satt til
%BYA=30%. Dette må anses som å være en moderat utnyttelse.
Forslag til ny kommuneplan har en generell utnyttelsesgrad på BYA= 30% for uregulerte
områder. For de to områdene som er regulert til konsentrert småhusbebyggelse er det foreslått
en utnyttelsesgrad på %BYA=35%.
Vedlagt illustrasjonsplan viser full utnyttelse for tomtene regulert til konsentrert
småhusbebyggelse og enkelte tomter som er regulert til frittliggende småhusbebyggelse.
Topografi
Planområdet er delvis kupert og kan i enkelte områder være utfordrende å utbygge.
Terrengtilpasning av boliger og anlegg vil være særlig viktig tema i påfølgende byggesaker,
også i forhold til i størst mulig grad å unngå at bebyggelsen skaper silhuetter. Forslagsstiller
har utarbeidet lengdesnitt av vegtraseene i planområdet som viser et grovt overslag av behov
for fyllinger og skjæringer. Regulert vegareal er i enkelte områder utvidet der skjæringene blir
høye. Veganlegget må i sin helhet anlegges innenfor arealformålet.
I planområde BKS1 er det et gammelt steinbrudd «Brøttet». Det åpnes her for å bygge
terrassert bebyggelse, dette virker hensiktsmessig i forhold til å utnytte terrenget på
eiendommen best mulig.
Forslagsstiller har laget illustrasjoner som viser at utbyggingen ikke vil ha vesentlig
innvirkning for silhuetten av området sett fra Rambydalsvegen og Kirkevegen.
Boligbyggeprogrammet
I boligbyggeprogrammet er området Borgen vest avsatt med 40 boliger fra 2014-2016.
Borgen nord(B6) har fått avsatt 15 boliger mellom 2014-2016 og 10 boliger fra 2017-2019.
Borgen nord vest (B3) har fått avsatt 5 boliger mellom 2014-2016 og 5 boliger mellom 20172019. Det legges til grunn i boligbyggeprogrammet at arbeidet med detaljreguleringsplanen
skal avklare antall boenheter nærmere.
Når man ser de ulike delområdene under ett, synes planforslaget å være i tråd med
boligbyggeprogrammet.
Lekeplasser og turdrag
Saksnr. 2013/1207-41
Side 5 av 7
Planområdet inneholder 2 lekeplasser på hhv. 1,0 og 1,8 daa, det skal også etableres turdrag
som knytter eksisterende og ny bebyggelse til området rundt Stordammen. Området er et
sentralt rekreasjonsområde for beboerne på Borgen, det er viktig at turdragene opparbeides og
knyttes til eksisterende stier på en god måte. Reguleringsbestemmelsene stiller krav til
etablering av sti og at det skal avsettes trasé for mulig skiløype.
Trafikale forhold
Hovedvegen i feltet fra Myrhusvegen og opp til den største lekeplassen skal etableres med
fortau. Det skal i tillegg etableres turdrag for gående og syklende som knyttes opp til det
eksisterende boligfeltet.
Det er et rekkefølgekrav at fortau langs Myrhusvegen opp til krysset skal etableres før det gis
brukstillatelse i feltet. For den regulerte gang- og sykkelvegen langs Myrhusvegen nord for
det nye krysset er det satt krav til ferdigstillelse før brukstillatelse i BKS1.
Sett i forhold til eksisterende vegstruktur i området vil planforslaget ha gode forbindelse for
gående til skoleområdet. Enten langs hovedvegen på gang- sykkelveg/fortau, eller via
eksisterende boligfelt.
Geoteknisk undersøkelse
Det foreligger krav i kommunedelplanen til utredninger i henhold til NVEs retningslinjer
2/2011, i områder under marin grense ved utarbeiding av reguleringsplan. Deler av
planområdet i vest ligger under marin grense. I Planforslaget er det stilt krav til utredningen
før byggetillatelse for enkelte tomter i dette området. Forslagsstiller påpeker at store deler av
planområdet har liten eller ingen overdekning til fjellgrunn og behovet for utredning dermed
er begrenset til disse tomtene.
Støyberegning
Det er ikke gjennomført støyberegninger i forhold til vegstøy. Tomtene BKS1 og 2 ligger
inntil Myrhusvegen. Forslagsstiller viser til nylig gjennomført støyberegning for
reguleringsplanen for B1 som også ligger langs Myrhusvegen. Her viser resultatene at det
ikke er nødvendig med tiltak i forhold til trafikkstøy fra Myrhusvegen.
Antenneanlegg
Forholdet til antenneanlegg som i dag står i planområdet må avklares nærmere i
planprosessen. Telenor har i tillegg antenne for 4G mobildekning på samme område som
antenneanlegget. Forholdet til plassering må avklares slik at anlegget får en hensiktsmessig
plassering og at evt. stråling i forhold til bebyggelse kan avklares. Antenneanlegget står i dag
på et av de høyeste punktene, det må også avklares om dette er et behov antenneanlegget har
ved en eventuell flytting.
Skogbruksområder
Det må sikres at områdene avsatt til skogbruk sikres en hensiktsmessig utforming og at
adkomstveger frem til områder tenkt brukt som tømmerlunner bygges opp slik at de tåler
belastningen tømmerbiler påfører, samt at det er avsatt tilstrekkelig areal for å sikre en
trafikksikker snuløsning. Før sluttbehandling av reguleringsplanen må potensielle
interessekonflikter med tanke på sambruk avklares.
Oppheving av gjeldende plan.
Det er viktig for kommunens saksbehandling å ha oppdaterte reguleringsplaner, både i forhold
til nasjonalt regelverk og til innhold. Det sikrer en effektiv og mer forutsigbar saksbehandling.
Ny plan erstatter eksisterende reguleringsplan for området i sin helhet og gjeldende plan
Saksnr. 2013/1207-41
Side 6 av 7
mister sin betydning. Arbeid med å oppheve plan fra 1997 (PlanID 202) igangsettes parallelt
med å vedta ny plan.
KONKLUSJON
Rådmannen anbefaler at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn.
Melding om vedtak sendes:
 saksbehandler
Saksnr. 2013/1207-41
Side 7 av 7