1. No category

ULLENSAKER
Kommune
SAKSUTSKRIFT
Utv.saksnr
177/15
51/15
Utvalg
Hovedutvalg for overordnet planlegging
Kommunestyret
Møtedato
31.08.2015
07.09.2015
DETALJREGULERINGSPLAN FOR B1 BORGEN SLUTTBEHANDLING
Vedtak
Ullensaker kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-12, reguleringsplan
B1 på Borgen, som vist på kart datert 4.2.15, revidert 8.6.15, med tilhørende bestemmelser.
Rett utskrift
Reidun J. Hagen
Politisk sekretariat
Sendt:
 Saksbehandler til videre forføyning
Saksnr. 2012/4429-52
Side 1 av 9
Saksprotokoll i Kommunestyret - 07.09.2015
Sak PS 61/15 Høringsuttalelse til ny forskrift om støyforebygging for Oslo Lufthavn,
Gardermoen ble behandlet før denne saken.
Behandling:
Av 45 representanter var 44 til stede medregnet møtende vararepresentanter.
Votering:
Hovedutvalg for overordnet planleggings innstilling ble enstemmig vedtatt.
Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 31.08.2015
Behandling:
Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentant.
Votering:
Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt.
Vedtak
Ullensaker kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-12, reguleringsplan
B1 på Borgen, som vist på kart datert 4.2.15, revidert 8.6.15, med tilhørende bestemmelser.
Saksnr. 2012/4429-52
Side 2 av 9
RÅDMANNENS INNSTILLING
Ullensaker kommune vedtar med hjemmel i plan- og bygningsloven § 12-12, reguleringsplan
B1 på Borgen, som vist på kart datert 4.2.15, revidert 8.6.15, med tilhørende bestemmelser.
Ullensaker, 30.07.2015
Tor Arne Gangsø
Rådmann
Saksnr. 2012/4429-52
Side 3 av 9
Saksbehandler:
Vedlegg:
Ståle Fosli
1. Planbeskrivelse, datert 18.12.2014, revidert 22.06.2015
2. Plankart, datert 04.02.2015, revidert 08.06.2015
3. Reguleringsbestemmelser, datert 18.12.2014, revidert 22.06.2015
4. Illustrasjonsplan, datert 04.02.2015
5. Innkomne merknader
SAKEN GJELDER
Sluttbehandling av Detaljreguleringsplan for B1 på Borgen datert 04.02.2015.
Planen omfatter eiendommen gnr 47, bnr 184 med tilliggende eiendommer og er fremmet av
Boligpartner AS som også er utbygger.
Planforslaget skal legge til rette for boligbebyggelse på området som er omtalt som B1 i
kommunedelplan for Borgen. Planforslaget inneholder 22 nye eneboligtomter og 2 felt som er
tiltenkt til kjede- og tomannsboliger. I tillegg til nye boligeiendommer inneholder
planforslaget 4 eksisterende boligeiendommer, derav Borgenbråtan, som er det opprinnelige
småbruket som var tilknyttet jordbruksarealene i planområdet. Planområdet som har en
størrelse på 35,8 daa er avgrenset av Myrhusvegen i vest, Skytterplassen i nord og
Karlstadvegen i sør og øst. Kjøreadkomst til feltet er fra Karlstadvegen.
Planforslaget inneholder også gang- og sykkelveg/fortau fra krysset langs Myrhusvegen, det
er krav til opparbeidelse av dette anlegget før brukstillatelse gis i planområdet.
Planstatus
Planområdet er avsatt til boligbebyggelse (B1) i Kommunedelplan for Borgen, vedtatt
05.12.2011. Området er i hovedsak uregulert, men planen erstatter mindre deler av følgende
tilstøtende reguleringsplaner:


Reguleringsplan for Borgenfeltet, datert februar 1977
Reguleringsplan for ny Fv. C 182.2 på Borgen, datert 17.11.1981.
Planprosess
Oppstartsmøte
Det ble avholdt oppstartsmøte den 16.5.2014.
Varsling
Det ble varslet om oppstart av planarbeider til berørte parter og myndigheter i brev og
annonsert oppstart i Eidsvoll Ullensaker Blad og Romerikets blad 11.6.2014.
Det kom inn 5 merknader i forbindelse med varsel om oppstart av planarbeid.
Offentlig ettersyn
Planforslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i HOPs møte 23.03.2015, under sak
46/15. I forbindelse med offentlig ettersyn har det kommet inn 7 merknader. Merknadene
ligger vedlagt som saksdokumenter i sin helhet og er referert her:
Saksnr. 2012/4429-52
Side 4 av 9
Wenche og Hans Jørgen Lien, datert 6/4-15 med fler.
«Vi ser nå at planen for B1 Borgen blir slik vi hadde fryktet, nemlig at innkjøringen til feltet
skal gå fra Karlstadvegen et godt stykke ovenfor krysset Karlstadvegen/Børgevegen og da blir
argumentet vårt det samme som det vi skrev i tidligere e-post.
Denne gangen er vi enda mer forbauset over planen enn ved utbyggingen av Borgenhagen og
det er:
Når det i veg GS4 skal tillates ut/innkjøring for tjenestekjøretøy skjønner vi ikke med hvilke
begrunnelse dere har til at hovedinnkjøringen skal være der den nå er tegnet inn. Kan dere gi
oss en god begrunnelse for dette, som etter vår mening, virker helt unaturlig.
Denne e-posten er ment som en formell klage på «Detaljreguleringsplan for B1 Borgen».
Hele merknaden og tidligere korrespondanse ligger vedlagt i saken.
Kommunens kommentar:
Forholdet rundt adkomst til planområdet er tatt opp av flere naboer i forbindelse med offentlig
ettersyn. Ullensaker kommune har etter en helhetsvurdering flyttet den ned mot krysset
Myrhusvegen/Karlstadvegen. Den vil dermed bytte plassering med opprinnelig inntegnet
gang- og sykkelforbindelse. Henvendelsen anses av kommunen som et innspill til planen.
Dette vedtaket vil kunne påklages i forbindelse med kunngjøring av vedtak.
Hafslund nett, 22.04.2015:
Avstand og andre forhold til eksisterende anlegg
Støy fra transformator- og nettstasjoner
Omlegging av nett, kostnader
Kapasitet på eksisterende strømnett
Nye strømforsyningsanlegg
Anleggsbidrag
Kommunens kommentar
Kommunen har ingen kommentar til merknaden.
Kurt-Gøran Adriansen, Karlstadvegen 2, datert 17.05.2015:
«Etter min vurdering tar ikke det utsendte planforslag tilstrekkelig hensyn til eksisterende
bebyggelse i området og man får derved ikke noen god overgang fra det nye til det «gamle»
byggefeltet.
I planen har man avsatt de to eiendommer som ligger nærmest opp til eksisterende
bebyggelse, BK1 og BK2, til konsentrert småhusbebyggelse (rekke-, kjedehus eller
tomannsboliger), men øvrige eiendommer er avsatt til eneboliger. Konsekvensen av dette er at
man får konsentrert småhusbebyggelse midt inne i et område med eneboliger, hvilket ikke kan
sies å være en god regulering. En bedre løsning vil være å ha den konsentrerte småhus
bebyggelsen på eiendom BF3 eller søndre del av BF 2 og ha eneboliger på BK1 og BK 2.
Småhusbebyggelsen vil da komme nærmere småhusbebyggelsen som Trysilhus allerede har
igangsatt – byggeprosjekt «Borgenhagen». Samtidig vil man få en bedre overgang, med
eneboliger, fra nytt byggefelt og til eksisterende eneboligbebyggelse.»
Kommunens kommentar:
Planområdene BK1 og BK2 har lik utnyttelsesgrad som de øvrige tomtene. De øvrige tomtene
i planområdet er regulering til eneboligbebyggelse med eventuelt mindre sekundærleiligheter.
Planområdene BK1 og BK2 tillater rekkehus, kjedehus eller tomannsboliger.
Saksnr. 2012/4429-52
Side 5 av 9
Kommunen finner det riktig å justere de foreslåtte reguleringsbestemmelsene for BK1 og
BK2 slik at rekkehusbebyggelse ikke tillates i planområdene, det settes i tillegg en
begrensning på maksimalt 4 boenheter pr. delområde. Områdene vil dermed kunne bebygges
med kjede- og tomannsboliger. Med dette vil man unngå en massiv bebyggelse som et
rekkehus kan medføre. Dette vil gjøre at delområdene harmonerer bedre med den øvrige
bebyggelsen i området, samtidig som de inneholder en litt annen boligtype.
Wera og Henrik Woie, Karlstadvegen 9, datert 18.05.2015:
«Vi ønsker å uttrykke vår uenighet og bekymring vedr. den planlagte inn-/utkjørselen til felt
B1 rett nedenfor Karlstadvegen 2. Det er flere grunner til det:
1. Eksisterende gang- og sykkelvei langs Karlstadvegen (GS2 og GS3 på kartet) som
krysser planlagt inn-/utkjørsel til felt B1, er skolevei for et relativt stort antall
skolebarn og ungdomer. Nå er skoleveien allerede farlig nok pga. kryssing av
Karlstadvegen v/Børgevegen. De som skal inn/ut til B1 må krysse denne skolevegen to
ganger.
2. Gang- og sykkelveien (GS2/3) er også svært bratt, noe som innebærer at mange av
barna sykler, løper eller aker ganske fort nedover, noe som øker risikoen for
sammenstøt med bil i dette krysningspunktet v/inn-/utkjørelsen. Det er ofte glatt på
gangveien om vinteren, noe som øker faren for sammenstøt med bil ytterligere i dette
krysningspunktet.
3. I tillegg bygges det nå ut et nytt felt i Børgevegen som også krysser disse barnas
skolevei to ganger. Med tanke på at absolutt hele Borgen-feltet krysser denne
skoleveien i det fotgjengerfeltet ved krysset Karlstadvegen- Børgevegen, mener vi at
det hadde vært en fordel å ikke belaste dette fotgjengerfeltet ytterligere. Etter
utbyggingen av B1, blir det enda flere barn som skal benytte dette fotgjengerfeltet.
4. Mange, både barn, ungdom og voksne bruker denne gang- og sykkelvegen (GS2/3) og
fotgjengerfelt for å komme til og fra fritidsaktiviteter, samt til rekreasjon om
ettermiddag og kveld. Dette innebærer de samme farene som beskrevet i pkt. 2 og 3.
5. Karlstadvegen har en bratt bakke med sving som er relativt smal og uoversiktlig
akkurat der det er planlagt inn-/utkjørsel til felt B1. Derfor mener vi at det ikke er
forsvarlig å ha krysset der. Om vinteren er det særlig smalt og uoversiktlig med høye
brøytekanter. Det er ofte glatt og humpete vinterføre. Noen ganger blir det ikke
brøytet i det hele tatt, særlig om morgenen. Når det er glatt eller ubrøytet, blir det
utfordrende å stoppe for trafikk fra høyre på vei nedover. På vei oppover blir det
meget ugunstig å stoppe midt i bakken for å vente på møtende trafikk. Da blir det
vanskelig å komme seg opp og til venstre, eller videre oppover for de som kommer
bak, i den ubrøytede og/eller glatte bakken. Faren for sammenstøt og kaos i trafikken
opp bakken, er da overhengende. Om sommeren er det noe buskbeplantning på
østsiden som gjør svingen uoversiktlig.
Alle disse farene og utfordringene kan unngås, mener vi, ved å bruke den planlagte GS4
som hovedvei inn og ut av felt B1. Der har Karlstadvegen en slakere bakke opp mot
innkjørselen og det flater noe ut akkurat der innkjørselen da vil bli. Det vil lette
trafikktrykket først og fremst på skolevegen, men også på veien videre oppover bakken.
Det vil også bli et mye mer oversiktlig kryss.
Det kan godt være en gang- og sykkelvei omtrent der planlagte hovedvei inn i B1 er
tegnet. Hvis denne gang- og sykkelveien blir flyttet litt opp mot BK2 og BF1, blir det plass
til renovasjon og evt. lavt grøntområde nederst i spissen av BF2 ved inn-/utkjørselen.
Saksnr. 2012/4429-52
Side 6 av 9
Renovasjons-, brøyte- og uttrykningskjøretøy kan godt bruke denne gang- og sykkelveien.
Ellers stenges gang- og sykkelveien med bom etter adkomsten til tomtene.
Vi tenker først og fremst på sikkerheten til barna og de unge, de mykeste av trafikantene, i
denne sammenhengen.»
Kommunens kommentar:
Adkomsten til området endres, se svar gitt i merknaden til Wenche og Hans Jørgen Lien.
Statens vegvesen, datert 11.05.2015
Statens vegvesen har ingen merknader til planforslaget.
Akershus fylkeskommune, datert 18.05.2015:
«Det vises til uttalelse i forbindelse med varsel om igangsetting av reguleringsarbeid for
området, og har følgende merknader:
Automatisk fredete kulturminner
Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner i planområdet. Befaring ble
gjennomført i november 2014. Forholdet til automatisk fredete kulturminner er avklart og
undersøkelsesplikten etter kulturminneloven§ 9 er nå å anse som oppfylt i planområdet.
Nyere tids kulturminner
Vi viser til uttalelse til varsel og har ingen ytterligere merknader knyttet til nyere tids
kulturminner.»
Kommunens kommentar:
Innspillene tas til orientering.
Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 19.05.2015
Fylkesmannen i Oslo og Akershus har ingen merknader til planforslaget
ENDRINGER ETTER OFFENTLIG ETTERSYN:
Som følge av innspill under offentlig ettersyn er hovedadkomsten til feltet flyttet lengre ned i
Karlstadvegen. Hovedadkomsten har byttet plassering med regulert gang- sykkelveg. VARVavdelingen som forvalter kommunale veger har ingen merknader til en slik løsning.
Som følge av dette er renovasjonsområdet flyttet litt.
Premissene for utbygging av delområdene BK1 og BK2 er endret ved å fjerne hjemmelen for
å bygge rekkehusbebyggelse, det er i tillegg satt et tak på maksimalt 4 boliger innenfor hvert
planområde. Dette for å harmonere bebyggelsen bedre til nabobebyggelsen som består av
eneboliger.
VURDERINGER/DRØFTINGER
Planforslaget er i hovedsak i tråd med kommunedelplanen for Borgen. Kommunedelplanen
har avsatt området til eneboligbebyggelse med utnyttelsesgrad BYA=25%. Planforslaget
legger til rette for 22 eneboliger hvor det tillates sekundærleilighet på inntil 60 m2. Det er i
tillegg 2 eiendommer hvor det tillates oppført kjedet bebyggelse og tomannsboliger.
Utnyttelsesgraden er foreslått til %-BYA 30%. Dette synes rimelig sett i forhold til
plasseringen og omkringliggende planers utnyttelse. Nylig vedtatt detaljreguleringsplan for
Saksnr. 2012/4429-52
Side 7 av 9
B4 sør for planområdet er regulert med høyere utnyttelse, og dermed mer konsentrert
bebyggelse. Planforslaget grenser til eksisterende boligfelt i nord og øst hvor det er oppført
tradisjonell villabebyggelse.
Forslag til revidert kommuneplan inneholder en generell utnyttelsesgrad for uregulerte
områder som er satt til tilsvarende utnyttelse. Det vurderes som urimelig at regulerte områder
skal ha lavere utnyttelsesgrad.
I boligbyggeprogrammet for 2014-2030 er det for felt B1 avsatt 25 boenheter fra 2014 til
2016 og 10 boenheter fra 2017 til 2019. Illustrasjonsplanen viser at planen inneholder 22
eneboliger og 2 rekkehus med totalt 8 boenheter. Planen er dermed i tråd med vedtatt
boligbyggeprogram.
Borgenbråten som representerer småbruk langs bygdeveien i området er klassifisert med
verneklasse 3 i Kulturminneplan for Ullensaker. Verneklasse 3 er en lav verneklasse som i
utgangspunktet ikke krever spesielle tiltak, men det forutsetter generell hensyntagen.
Kommunedelplanens bestemmelse om ivaretakelse av form og uttrykk av låvebygningen på
eiendommen er videreført i planbestemmelsene.
Planområdet er relativt flatt og med sin sentrale beliggenhet ved innkjøringen til det største
boligfeltet på Borgen vil planlagt bebyggelse sette sitt preg på tettstedet. Bestemmelsene
tillater boliger med flate tak og høydebegrensningen i planen tilsier at det kan bygges inntil 2
fulle etasjer. I skrått terreng skal boligene ha underetasje eller avtrapping for å tilpasse
terrenget. Eneboligtomtene har en størrelse med gjennomsnitt på ca. 640 m2, noe som
karakteriseres som mindre eneboligtomter.
Kommunedelplanens krav til uteareal, minst 80 m2 per boenhet, er videreført i
reguleringsplanen. I tillegg er det avsatt 4 mindre parseller i planområdet som skal etablere
parkmessig (f_G1-4)
Internveg i boligfeltet er regulert som felles privat og det er lagt opp til en felles
renovasjonsløsning ved adkomsten til feltet. Det vil være mulig for brøyte- og
renovasjonskjøretøy å kjøre ut på Karlstadvegen uten å måtte snu via gang- og sykkelsvegen
f_GS4. Foruten om hovedadkomsten er det regulert en ekstra tilknytning til dagens gang- og
sykkelveg langs Karlstadvegen, dette gir anledning for å etablere en god forbindelse mellom
planområdet og skolen for gående.
Sentralt i planområdet skal det opparbeides felles privat lekeplass. Lekeplassen har en
størrelse på 1,2 daa og det er krav til lekeplassens innhold i reguleringsbestemmelsene,
lekeplassen skal opparbeides før første brukstillatelse i planområdet.
Lekeplassen vil i tillegg skape en fin buffer mellom Borgenbråten og ny bebyggelse i nord.
Kravet til gang- og sykkelveg som fremkommer i kommunedelplanen og som senere ble
presisert i utvalgssak 106/14, i møte den 19.05.2014 er ivaretatt i planforslaget.
KONKLUSJON
Den foreslåtte detaljreguleringsplanen er i store trekk i tråd med føringer i Kommunedelplan
for Borgen. Planforslaget har i stor grad tatt hensyn til innspill under offentlig ettersyn.
Rekkefølgekrav om gang- og sykkeveg langs Myrhusvegen sikrer opparbeidelse langs
planområdet.
Saksnr. 2012/4429-52
Side 8 av 9
Rådmannen anbefaler Hovedutvalget for overordnet planlegging å vedta detaljreguleringsplan
for B1 Borgen.
Melding om vedtak sendes:
 saksbehandler
Saksnr. 2012/4429-52
Side 9 av 9