Saksnr.:
Dokumentnr.:
Løpenr.:
Klassering:
Saksbehandler:
2015/2307
2
27418/2015
Bjølstadveien 4
Ole Bernt Kvisgaard
Møtebok
Behandlet av
Planutvalget
Møtedato
26.02.2015
Utvalgssaksnr.
14/15
Forslag til detaljregulering for Studentboliger Bjølstadveien 4 - Kråkerøy
Høring og offentlig ettersyn
Forslagstiller: Studentsamskipnaden i Østfold
Utvalgsleders innstilling
Planutvalgets leder anbefaler planutvalget å fatte følgende vedtak:
Forslag til detaljregulering for Studentboliger Bjølstadveien 4, arealplanID 0106 1214 sendes
på høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og
bygningsloven §12-10, etter at gangvei er innarbeidet i planen og støy og luft er utredet og
tiltak beskrevet i bestemmelser og på plankart.
Fredrikstad, 18.02.2015
Planutvalgets behandling 26.02.2015:
Votering:
Utvalgsleders innstilling ble enstemmig vedtatt.
Planutvalgets vedtak 26.02.2015:
Forslag til detaljregulering for Studentboliger Bjølstadveien 4, arealplanID 0106 1214 sendes
på høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og
bygningsloven §12-10, etter at gangvei er innarbeidet i planen og støy og luft er utredet og
tiltak beskrevet i bestemmelser og på plankart.
Fredrikstad, 03.02.2015
Rett utskrift:
---------------------------------------Grete Herwander
møtesekretær
Utskrift til:
Saksbehandler Ole Bernt Kvisgaard
Kommunalsjef Roy Jakobsen
Kort begrunnelse for eventuelt endret innstilling fra ordfører/utvalgsleder
Ingen endring.
Side 1 av 10
Rådmannens kommentar
Ingen kommentar.
Rådmannens forslag til innstilling
Forslag til detaljregulering for Studentboliger Bjølstadveien 4, arealplanID 0106 1214 sendes
på høring og legges ut til offentlig ettersyn i samsvar med bestemmelsene i plan- og
bygningsloven §12-10, etter at gangvei er innarbeidet i planen og støy og luft er utredet og
tiltak beskrevet i bestemmelser og på plankart.
Sammendrag
Planområdet Bjølstadveien 4 ligger på nordøstre del av Bjølstadjordet på Kråkerøy.
Planforslaget vil legge til rette for å oppføre nye studentboliger. Tomten er nær høgskolen,
og dette vil kunne innlemmes i eksisterende studentbebyggelse på Bjølstadjordet. Det er et
stort behov for studentboliger i Fredrikstad.
Barnehagen er ikke i bruk etter at Bjølstadforbindelsen ble gjennomført, og bygningen
forutsettes revet.
Det er varslet oppstart av planarbeid for Værstetorvet og Bjølstadjordet nord og vest, som
planforslaget Studentboliger Bjølstadveien 4 er skilt ut fra.
Studentsamskipnaden i Østfold (SiØ) er forslagsstiller. Griff Arkitektur AS er plankonsulent.
SiØ fester eiendommen 422/459 av Fredrikstad kommune for å bygge studentboliger.
Av hensyn til fremdriften i planarbeidet og behovet for å tilrettelegge for studentboliger
fremmes planen for behandling før innspill fra intern høring er innarbeidet i planforslaget.
Planforslaget må endres på følgende punkter før utlegging til offentlig ettersyn:


Gangvei foreslått i innspill fra TD Prosjektadministrasjonen innarbeides i kart og
bestemmelser.
Støy og luftforurensning utredes med henblikk på avbøtende tiltak som beskrives i
bestemmelser og eventuelt på plankartet.
Vedlegg
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Oversiktskart
Plankart datert 24.11.14 sist revidert 23.12.14
Reguleringsbestemmelser datert 24.11.14, sist revidert 23.12.14
Planbeskrivelse datert 24.11.14 sist revidert 23.12.14
Støy fra veitrafikk, Multiconsult
Risiko og sårbarhetsanalyse 23.12.14
Andre saksdokumenter (ikke vedlagt)
Øvrige dokumenter i følge dokumentliste.
Saksopplysninger
Bakgrunn for planarbeidet
Planområdet Bjølstadveien 4 ligger på nordøstre del av Bjølstadjordet på Kråkerøy.
Planforslaget vil legge til rette for å oppføre nye studentboliger. Tomten er nær høgskolen.
Studentboliger vil kunne innlemmes i eksisterende studentbebyggelse på Bjølstadjordet. Det
er et stort behov for studentboliger i Fredrikstad.
Det er varslet oppstart av planarbeid for Værstetorvet og Bjølstadjordet nord og vest, som
planforslaget Studentboliger Bjølstadveien 4 er skilt ut fra.
Studentsamskipnaden i Østfold (SiØ) er forslagsstiller. Griff Arkitektur AS er plankonsulent.
SiØ fester eiendommen 422/459 av Fredrikstad kommune for å bygge studentboliger.
Side 2 av 10
Overordnet planstatus
Fylkesplan for Østfold mot 2050
Planområdet har formålet nåværende tettbebyggelse, og ligger innenfor byavgrensningen.
Kommuneplan for Fredrikstad 2011-2023
Planområdet har formålet nåværende bebyggelse og anlegg og ligger innenfor sentrum i
kommunedelplanen for byområdet.
Sveitser- og jugendstil-bebyggelse langs Vennelystveien og Bjølstadveien, gårdsmiljøet på
Bjølstad gård, Bertelsenslippen og historisk miljø ved elva er registrert som sårbare områder
i kategori 1 ( på syntesekartet ).
Klima- og energiplan for Fredrikstad kommune 2013-2017
Planen beskriver tema som påvirker energiforbruk og klima, som areal og transport.
Tidligere reguleringsplan for planområdet og tilliggende del av plan
Bjølstadjordet langs Bjølstadveien ble bygd ut med studentboliger i sør og barnehage i nord
etter Reguleringsplan for Bjølstadjordet, vedtatt 1997.
Gjeldende reguleringsplan
Tidligere barnehagetomt er planområdet for Studentboliger Bjølstadveien 4. I veiplanen
Reguleringsplan for Bjølstadforbindelsen ble barnehagetomten omregulert til kontor, fordi
den lå nær hovedveien, og kontor er mindre sårbart formål.
Tilliggende reguleringsplaner
Planområdet grenser i vest til Reguleringsplan for Værste, vedtatt i 2001. Planarbeid pågår
for Værstetorvet og Bjølstadjordet.
Planområdet grenser i nord til planen Reguleringsendring for Bjølstadforbindelsen, vedtatt i
2007. Planen var en omregulering av veiplanen, som flyttet tunell åpningen et stykke
vestover.
Illustrasjoner av reguleringsplaner er under pkt 3.4 i planbeskrivelsen.
Nasjonale retningslinjer som er aktuelle for planarbeidet
Planretningslinjer for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging (2014)
Planretningslinjen skal gi samordnet planlegging, effektive planprosesser og produktivt
samspill mellom kommuner, stat og utbyggere for å sikre god steds- og byutvikling.
Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012)
Planretningslinjen skal forebygge helseeffekter av støyforurensning gjennom god
arealplanlegging. Den gjelder ved etablering av støyfølsom bebyggelse, herunder boliger.
Retningslinje for behandling av luftkvalitet i arealplanleggingen (T-1520)
Planretningslinjen skal forebygge helseeffekter av luftforurensning gjennom god
arealplanlegging. Den gjelder ved etablering av forurensningsfølsom bebyggelse, herunder
boliger.
Retningslinjene gir føringer for utforming av reguleringsbestemmelser og vilkår i
rammetillatelser etter plan- og bygningsloven.
Beskrivelse av planområdet – eksisterende forhold
Planområdet ligger mot Bjølstadtunnelen i nord, der Jens Wilhelmsens gate går under
Bjølstadveien i kulvert. Langs øst går gangstien fra krysset Rødsveien x Vennelystveien ned
mot Jens Wilhelmsens gate og Værste.
Side 3 av 10
I sør ligger studentboliger rundt tun med 2 etasjes bebyggelse. En blokk i 3 etasjer er lagt
innimellom kantbebyggelsen på det nedre tunet. Kvaliteten på uterommene er redusert
vesentlig av dette.
På motsatt side av Bjølstadveien ligger eneboliger. Nord for tunnelen ligger Bjølstad gård,
med låven som er omgjort til hybelhus for studenter. Grusplassen i vest er i midlertidig bruk
til parkering.
Jens Wilhelmsens gate og Bjølstadforbindelsen er en parsell av framtidig ringvei gjennom
sentrum. Rødsveien er i gjeldende plan ført ned mot Jens Wilhelmsens gate, men
reguleringsplaner er senere endret og veien er ikke gjennomført.
Underordnet veistruktur og eventuell ny sekundærvei med kryss i Jens Wilhelmsensgate,
som da kan erstatte G.A. Stouslandsvei, utredes for ringvei-prosjektet og i sammenheng
med planarbeidet Værstetorvet og Bjølstadjordet.
Planområdet er mer utførlig beskrevet i planbeskrivelsen kap. 4 «Planområdet».
Beskrivelse av planforslaget

Bebyggelse og anlegg (pbl § 12-6 nr. 1):
Boligbebyggelse
(B1-4)
1,94 daa

Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (pbl § 12-6 nr. 2):
Gatetun (SGT1-2)
0,75 daa

Grønnstruktur (PBL § 12-5 nr. 3):
Grønnstruktur (G)

0,56 daa
Sikrings-støy- og faresoner (pbl § 11-8 a))
Rød støysone
(areal inngår i andre formål)
Gul støysone
(areal inngår i andre formål)
Samlet areal for planområdet
3,25 daa
Adkomst, internvei
Kjøreadkomst til studentboliger er planlagt fra samme avkjørsel i Bjølstadveien, forbi
parkeringsareal i øst, som blir felles, og videre inn til gatetunet (SGT1) i den nye planen.
Gatetunet (SGT1) vil ha bilplasser for funksjonshemmede og sykkelparkering.
Gatetunet (SGT2) vil være internpassasje for gående og syklende og ha plasser for
uteopphold.
Bebyggelse
Barnehagen forutsettes revet. Innenfor boligformål B1-4 planlegges studentboliger med
tilhørende uteoppholdsareal. De fire delområdene har ulike bestemmelser for
bygningshøyde og utnyttelsesgrad. 200 til 240 studenter er planlagt å kunne bo innenfor
planområdet, avhengig av leilighetstyper og sammensetning.
Bilparkering
Studentboligene har nå 116 beboere og 50 parkeringsplasser. Dette tilsvarer 1 plass per 2,3
beboer. Det er avsatt 4 HC-parkeringsplasser i planforslaget innenfor SGT1, for øvrig
benyttes eksisterende parkeringsplass. Det gir 54 p-plasser totalt. Med 200-240 beboere gir
dette en dekning på 1 plass per 6-7 beboere.
Sykkelparkering
Det foreslås minimum 1 sykkelparkeringsplass i planområdet per 30m2 BTA studentboligbebyggelse. Det tilsvarer 0,8 -1 plass per beboer hvis fra 240-200 beboere.
Side 4 av 10
Uteoppholdsareal
Felles uteoppholdsareal vil være dels på den ubebygde delen av boligformålet B4 i vest og
dels på tak av en etasjes bebyggelse, og på internvei og uteopphold SGT2.
1100 m2 uteoppholdsareal for 200-240 beboere gir 5,8-4,6 m2 per beboer. Byområdeplanen
stiller krav om 25 m2 uteoppholdsareal per boenhet. Som planbeskrivelsen redegjør for, vil
en boenhet som kollektivløsning for 5-6 studenter oppfylle kravet, mens flere mindre
boenheter for 1-2 personer vil gi for lite uteoppholdsareal for kravet i byområdeplanen.
Grønnstruktur
Mot eksisterende veier er det avsatt grønnstruktur (G) for vegetasjon og soner for
uteopphold.
Forhold til landskap og eksisterende bebyggelse
Plankonsulenten skriver at foreslåtte bygningshøyder i planbestemmelsene tar utgangspunkt
i eksisterende studentbygg i 3 etasjer. Fra Vennelystveien til Jens Wilhelmsens vil
planforslaget fortsette en økning i høyde og tetthet, som svarer til overgangen fra
boligbebyggelsen rundt, til tettere bybebyggelse langs Jens Wilhelmsens gate.
Det er referert til forventet framtidig byggehøyde vestover langs Jens Wilhelmsens gate.
Oppdelingen av bygningene har som hensikt å gi best mulig lysforhold for flest mulig enheter
innenfor tomten, samt en god volumsammenheng mellom eksisterende bebyggelse,
framtidig bebyggelse og planlagte studentboliger.
Planlagt bebyggelse åpner seg mot vest, der B4 tillater en lavere andel bebyggelse for
fellesanlegg i maksimalt én etasje, der takflaten kan utnyttes for opphold.
Grunnforhold
Området har bløt kvikkleire. Geotekniker er engasjert for å gjøre undersøkelser og vurdere
fundamenteringstiltak. Geoteknisk rapport er ikke mottatt per i dag, men forslagsstiller er
innforstått med at grunnforhold skal ivaretas i planprosessen før sluttbehandling av planen.
Barn og unge
Forslagstiller planlegger ikke å tilrettelegge for barnefamilier i studentboligen. Det er heller
ikke tilrettelagt for barnefamilier i eksisterende studentboliger på Bjølstadjordet.
Universell utforming
Det legges opp til 4 parkeringsplasser for funksjonshemmede (HC)-parkering på gangtun
(GT1) i planområdet. Flere vil kunne være tilgjengelige på felles parkeringsanlegg der
Studentsamskipnaden vil etablere en tildelingsløsning for plassene der bevegelseshemmede prioriteres. Krav om tilgjengelighet og universell utforming følger av teknisk
forskrift TEK10 § 1-2 nr. 6.
Vei, vann og avløp
Planområdet planlegges knyttet til offentlig vei, vann og avløp.
Overvann
Aktuelle overvannstiltak skal beskrives i henhold til kommunens overvannsrammeplan og
godkjennes ved søknad om byggetillatelse. Fordrøyningstiltak på tomta kan være grønne
tak, permeable overflater på uteområder og/eller fordrøynings-kum.
Energiforsyning
Planområdet planlegges tilknyttet anlegget til Fredrikstad Energiverk AS. Det er tatt inn
reguleringsbestemmelse om at evt. nødvendig strømforsyningsanlegg kan plasseres
innenfor planområdet.
Side 5 av 10
Fjernvarme
Det planlegges for fjernvarme, men får prosjektet passivhusnivå vil energibehovet bli lavt og
fjernvarme kan være lite hensiktsmessig som varmekilde. Reguleringsbestemmelse
bekrefter at tilknytningsplikten gjelder.
Renovasjonsteknisk plan
De nye studentboligene er planlagt å benytte eksisterende nedgravde containere sentralt
plassert i studentboligområdet på Bjølstadjordet. Eventuelt behov for en utvidelse skal
avklares. Planbestemmelse sikrer at tilstrekkelig kapasitet skal være etablert før
studentboligene tas i bruk.
Sykkel- og bilparkeringsdekning
Det legges opp til god sykkelparkeringsdekning og relativt lav bilparkeringsdekning.
Trafikk
Planlagt bruk av eksisterende avkjørsel fra Bjølstadveien vil gi små konsekvenser for
trafikksikkerheten. Økningen av biltrafikk til studentboligene vil ifølge planbeskrivelsen være
liten fordi bilparkeringsdekningen i planforslaget er lav.
Støy og luftkvalitet
Støyberegningen viser at planområdet ligger i gul sone støysone, med en mindre del i rød
støysone. Gul og rød støysone er lagt inn i plankartet som hensynssoner.
Bebyggelse som berøres av gul og rød støysone, har behov for fasadetiltak. Det er tatt inn
bestemmelse om at boenheter med henvendelse mot støyutsatt fasade skal ha tilgang til
oppholdsrom mot stille side.
Bebyggelse i B1 vil ha en skjermingseffekt for uteoppholdsareal og bakenforliggende
bebyggelse, som i det vesentlige vil gi blokkene en rolig side.
Vei fra rundkjøringen som omtales som en eventuelt framtidig knutepunkt i planbeskrivelsen
kan føre til en forverret støysituasjon.
Luftforurensning
Plankonsulenten referer til beregninger i planbeskrivelse for gjeldende reguleringsplan for
Bjølstadforbindelsen, der luftforurensning ved tunnelmunning nord ikke er ventet å
overskride Nasjonale mål for PM10 og NO2 innenfor planområdet. Belastning ved portal
nord er mindre enn ved portal sør pga. viftedrift mot sør i tunnelen.
I planforslaget er uteoppholdsareal plassert sentralt, trukket bort fra veg og lagt åpent mot
framherskende vindretning (vest), for å unngå stagnasjon av forurenset luft.
Konsekvenser av planforslaget
Plankonsulenten vurderer i planbeskrivelsen, at planforslaget ikke er konsekvensutredningspliktig etter forskrift for konsekvensutredning. Selv om det ikke er krav om
konsekvensutredning skal virkninger og konsekvenser av planforslaget vurderes og
redegjøres for i plandokumentene. Rådmannen støtter denne vurderingen.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
En forenklet ROS-analyse beskriver naturbasert og menneskeskapt risiko og sårbarhet, som
er nærmere beskrevet i planbeskrivelsen. Der tiltak er nødvendig, og det ikke gjelder krav i
det generelle regelverket, er krav tatt inn i reguleringsbestemmelsene.
Risiko og sårbarhet knyttet til tiltaket ( fra ROS-analysen):
 Grunnforhold
 Radon
 Støy
 Luft
 Vann- / kraftforsyningsledninger på tomten
Side 6 av 10
Samråd og medvirkningsprosess
Det er mottatt 7 innspill ved varsling. Innspill er referert og kommentert av plankonsulenten i
planbeskrivelsen.
Planforslaget Studentboliger Bjølstadveien 4 ble varslet oppstart for som del av et større
planområde ”Detaljregulering for Værstetorvet og Bjølstadjordet nord og vest”.
Økonomiske konsekvenser
Ved eventuell utbygging av vei inntil studentboligene kan det stilles krav om støyskjerming.
Konsekvenser levekår/folkehelse
Støy: Boligbygget B1 vil få en framskutt plassering mot vei og tunell og vil være utsatt for
støy. Det er avhengig av skjermingstiltak i fasaden mot veien. Det skal også ha en stille side,
som oppholdsrom kan vende mot. Utfra støyberegninger som er utført er det ikke alle
leiligheter der dette er oppfylt.
Uteoppholdsarealer må også skjermes.
Ny bebyggelsen vil reflektere støy og påvirke støyforhold for nabobebyggelse.
Luftforurensning: Planområdet ligger i gulsone. Forurensning fra tunnel vil være noe mindre i
denne retningen på grunn av vifter. Bebyggelsen rund gårdplassen skjermer dette til en viss
grad.
Parkering: Antallet parkeringsplasser i planområdet økes med 4 plasser for
funksjonshemmede, og p-dekningen for hele studentområdet reduseres til en tredjedel, fra
en parkeringsplass per 2,3 studenter i dag, til en plass per 6-7 studenter med økt studenttall.
Bygningsmiljø: Bebyggelse etter planen vil innvirke på bygningsmiljøet, historisk gårdsmiljø
og enhetlig boligbebyggelse, som er vurdert som sårbar i byområdeplanen. Ny utvikling i
eksisterende bygningsmiljø kunne med fordel vært vurdert i en større sammenheng / plan.
Trafikkutvikling: Studentboligen kan eventuelt bli påvirket av trafikk fra ennå ikke planlagte
veier, på det som i planforslaget er «stille-side» av bygget.
Ansattes medbestemmelse
Ikke relevant.
Kommentarer fra internhøring
Planforslaget er sendt på internhøring for uttalelse fra kommunens avdelinger. Dette er
kommentarer som vanligvis tas inn i planarbeidet slik at de kan få innvirkning på
planforslaget før det legges fram til politisk behandling.
Brann
Brannvesenet gjør oppmerksom på at dersom det er bygg med ett trapperom, må det
tilrettelegges for oppstillingsplass(er) til brannvesenets lift slik at alle boenheter dekkes.
Ellers må det tilrettelegges for adkomstveier til slokkemannskaper. Det må sjekkes ut om det
er tilstrekkelig vannkapasitet for sprinkleranlegg
Renovasjon
Planforslaget tar sikte på å benytte eksisterende renovasjonsanlegg i Bjølstadveien 8 A – P.
Det er i dag problemer med henting av renovasjon da det er mye feilparkering og at det i
tillegg er trangt.
Renovasjon gjør oppmerksom på at anlegget ikke har kapasitet til å ta unna avfall fra enda
flere studentboliger. Anlegget må i så fall utvides.
Side 7 av 10
Vei, Vann, Avløp
Prosjektadministrasjonen påpeker at minimumsavstand mellom VA-ledninger og
bygningskonstruksjoner er 5 m. Teknisk løsning må godkjennes av TD.
TD er positive til at man benytter eksisterende kjøreadkomst inn til området.
Det foreslås en gangvei på oversiden av Jens Wilhelmsens gate fram til Bjølstadveien, som
vil gå mellom Bjølstadtunnelen og grønnstrukturen langs den planlagte studenterblokken.
Støy og luftforurensning ( vurdering av Miljø og landbruk)
«Forslaget viser etablering av ny støyfølsom og luftfølsom bebyggelse i et område som er
berørt av både støy og luftforurensning fra trafikk. Det er gjennomført en støyberegning som
viser at deler av den planlagte bebyggelsen ligger i gul støysone. Det kan i tillegg se ut til at
deler av uteoppholdsarealet ligger i gul støysone men dette kommer ikke godt frem i
støyrapporten. Cowi gjennomførte i 2012, på oppdrag fra Statens vegvesen, målinger av
svevestøv (PM10) og nitrogendioksid (NO2) utenfor Bjølstadtunnelen. Målingene viste lave
konsentrasjoner av nitrogendioksid, mens det ble registrert noe høyere verdier for
svevestøv. Området nord for tunnelen (Bjølstadveien 4) vil i følge rapporten kunne ha
overskridelser av luftkvalitetskriteriet. Luftkvalitetskriteriet for svevestøv PM10 lå i 2012 på 35
µg/m3, noe som tilsvarer gul luftforurensningssone i Retningslinje for behandling av
luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520).
Det kan være samspillseffekter mellom støy og luftforurensning søm øker
plagen/helserisikoen. Dersom området er i gul eller rød sone for både støy og lokal
luftforurensning, bør det tas ekstra hensyn i planleggingen.
I kommuneplanens arealdel er det gitt en bestemmelse som sier at normer for luftkvalitet,
støygrenser og vannkvalitet skal følge de til enhver tid gjeldende statlige regler og
retningslinjer. I støyømfintlige områder skal det dokumenteres gjennom støyfaglig utredning
at støybestemmelsene kan overholdes. Dette innebærer i dette tilfellet at Retningslinje for
behandling av støy i arealplanlegging (T-1442/2012) og Retningslinje for behandling av
luftkvalitet i arealplanlegging (T-1520) skal følges. Det må også gjennomføres en støyfaglig
utredning som belyser innendørs og utendørs støynivåer ved alternative løsninger for
plassering av bebyggelse, og aktuelle avbøtende tiltak slik at støybestemmelene blir
ivaretatt. Det skal her legges vekt på at alle boenheter får en stille side, og tilgang til egnet
uteoppholdsareal med tilfredsstillende støyforhold.
I T-1442/2012 kapitel 3.2.1 er det spesifisert at kommunene av hensyn til samordnet arealog transportplanlegging kan praktisere områdevise avvik fra støyretningslinjen i
sentrumsområder og kollektivknutepunkter. En forutsetning for å tillate avvik er at dette kun
gjennomføres der kommunene har angitt avvikssoner i kommuneplanens arealdel. En annen
forutsetning er at kommunen stiller krav til avbøtende tiltak mot støy for ny bebyggelse i
avviksområder. Det er ikke angitt avvikssoner i kommuneplanens arealdel for Fredrikstad
kommune.
Når det planlegges ny støyfølsom bebyggelse i gul støysone, skal det vises varsomhet.
Planleggingen må optimalisere planløsningene slik at størst mulig grad av måloppnåelse i
form av støymessig gunstige løsninger oppnås. Det må gjennomføres en støyfaglig
utredning som viser hvorvidt det er mulig å overholde støybestemmelsene. I
støyutredningen må man prøve å finne avbøtende tiltak som gir tilfredsstillende støynivå for
hele bebyggelsen. Det vil si at støynivå ved fasade (utenfor vindu til oppholdsrom) og på
utendørs oppholdsareal tilfredsstiller grenseverdiene i retningslinjen. Dersom det ikke er
mulig å fullt ut skjerme bebyggelsen mot støy, det vil si at deler av vindusflate og/eller
uteareal ikke vil være mulig å skjerme med tradisjonelle tiltak, må plangrep og planløsninger
tilpasses støysituasjonen. Det vil si at det må vurderes hvordan bebyggelsen kan utformes,
og hvordan skjerming kan oppnås. Målsettingen er å oppnå bebyggelse med stille side for
utendørs oppholdsareal og hvor oppholdsrom og soverom kan vende mot stille side i størst
mulig grad.
Side 8 av 10
Når det gjelder innendørs støynivå henvises det til videre grenseverdier gitt i NS 8175.
Kommunen kan tillate avvik fra støyretningslinjen i enkeltsaker, men dette vil ikke bli vurdert
før det er forsøkt å finne løsninger som gjør det mulig å overholde støybestemmelsene.
Når det planlegges ny bebyggelse med bruksformål som er følsomt for luftforurensning i gul
sone, må det legges vekt på at bebyggelsen og spesielt uteoppholdsarealene får så god
luftkvalitet som mulig i sonen. Det må videre legges vekt på et godt inneklima for å redusere
den totale eksponeringen. Planbeskrivelsen, eller en egen luftfaglig rapport i henhold til T1520, bør vise mulige plangrep eller tiltak som gjør at forurensningen på uteoppholdsareal
og innendørs blir lavest mulig.
Konklusjon til miljø og landbruk:
Det må gjennomføres en støyfaglig utredning som viser at støyretningslinje med tilhørende
standard vil ivaretas og en luftfaglig rapport så snart som mulig. Alternativt til en luftfaglig
rapport kan temaet belyses i planbeskrivelsen. Avbøtende tiltak må innarbeides i
planbeskrivelsen og i reguleringsbestemmelsene.»
Vurdering
Planarbeidet Studentboliger Bjølstadveien 4 er tatt ut av det større planområdet
Bjølstadjordet og Værstetorvet, som et eget planarbeid, og det er lagt til grunn at dette
arealet kan behandles for seg som en selvstendig plan.
Det viser seg likevel å gi noen usikkerheter å ikke behandle området i sin helhet.
En usikkerhet er sekundær veistruktur og kryssplassering på Jens Wilhelmsens gate. Den er
ikke avklart og kan influere på planområdet.
I planforslaget refereres til planarbeidet som pågår for Bjølstad og Værstetorget, som norm
for bygningsutforming og høyde i denne planen.
Beskrivelse av planforslaget
Plangrensen er tilpasset en eventuell ny rundkjøring i Jens Wilhelmsens gate/ringveien,
nærmere tunnelen. Forlengelse av Rødsveien og/eller adkomstveier til Bjølstadjordet til et
nytt kryss vil gi mer trafikk ved studentboligene.
Planbeskrivelsen fremstiller trafikkbelastningen som et problem som vil avta over tid, med
redusert bilbruk. Det er liten grunn til å tro at ringveien, som skal avlaste bygatene, vil få
redusert trafikk. Værste-området vil også bidra til trafikkvekst. Dette bør planforslaget ta
høyde for.
Gang- og sykkelveiene bør prioriteres rundt knutepunktet ved gangbroen, slik at denne
trafikken kan gå mest mulig uhindret gjennom Bjølstad i en ny bystruktur. Målet for mange vil
være gangbroen. Kryssing av Jens Wilhelmsens gate er en utfordring.
Gangveien som foreslått på oversiden av Jens Wilhelmsens gate fram til Bjølstadveien,
mellom Bjølstadtunnelen og den planlagte studentblokken, bør legges inn i planforslaget før
planen legges ut til offentlig ettersyn.
Uteoppholdsareal synes å være noe mindre enn hva målsettingen er i byområdeplanen. Det
fastsettes funksjons- og kvalitetskrav for uteoppholdsarealene for å sikre fokus på gode
løsninger ved detaljprosjektering og utarbeidelse av utomhusplan. Det er god tilgjengelighet
til offentlige parker, plasser og turområder i nærområdet.
Naturlig referanse for den nye studentblokken er først og fremst feltet med studentboliger.
De vil få felles adkomst og organiseres sammen. Studentboliger i 2 etasjer ligger rundt to
åpne tun. På det nærmeste tunet er et senere bygg i 3 etasjer lagt mellom kantbebyggelsen.
Side 9 av 10
Det er foreslått ny bebyggelse i 4 og 6 etasjer. Det er argumentert med en gradvis
høydeøking på studentbebyggelsen, fra 2 til 6 etasjer, forventet utbyggingsvolum vestover
langs Jens Wilhelmsensgate og ved Værsteplassen og krav om høy utnyttelse ved
utbygging i sentrale områder.
En overgang mot tettere kvartalsbebyggelse kan være riktig. Det er mulig å gjennomføre en
gradvis høyere utnyttelse, der bebyggelsen likevel står mer i sammenhengen med
bebyggelsen rundt. Planforslaget ser ut til å ville tilpasse seg en antatt fremtidig situasjon
mot Værste mer enn eksisterende bygningsmiljø.
Det er tatt inn reguleringsbestemmelse om at evt. nødvendig strømforsyningsanlegg kan
plasseres innenfor planområdet. Det går ikke fram hva slags anlegg det er og hva det
krever. Trafostasjoner bør plasseres på plankartet.
Planforslaget argumenterer for lav bilparkeringsdekning, og planen bidrar bare med 4 nye pplasser. Enten det er lokale eller utenbys studenter kan det være behov for bil. Det kunne
vært redegjort nærmere for et sterkt redusert tilbud, om dette grunnlaget er reelt.
Forslagstiller planlegger ikke å tilrettelegge for barnefamilier i studentboligen. Det er heller
ikke tilrettelagt for barnefamilier i eksisterende studentboliger på Bjølstadjordet.
Planforslaget bør suppleres med nødvendige bestemmelser om avbøtende tiltak for å sikre
bomiljøet på en utsatt tomt i forhold til støy og luftforurensning.
Av hensyn til fremdriften i planarbeidet og behovet for å tilrettelegge for studentboliger
fremmes planen for behandling før innspill fra intern høring er innarbeidet i planforslaget.
Planforslaget må endres på følgende punkter før utlegging til offentlig ettersyn:


Gangvei foreslått i innspill fra TD Prosjektadministrasjonen tegnes inn på plankartet.
Støy og luftforurensning utredes med henblikk på avbøtende tiltak som beskrives i
bestemmelser og eventuelt på plankartet.
Konklusjon
Rådmannen har ingen flere merknader i denne fasen av behandlingsprosessen. Det
forutsettes at planforslaget blir vurdert og bearbeidet på grunnlag av innkomne uttalelser
etter høring og offentlig ettersyn. Rådmannen anbefaler planutvalget å gjøre vedtak om at
planforslaget sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, etter at nødvendige
endringer er innarbeidet. Rådmann gis fullmakt til å legge planen ut på høring når endringer
er innarbeidet.
Side 10 av 10