Vedtak - Lillesand kommune
Behandles av: Planutvalget Bystyret Arkivnr: PlanID 2012003576, GBR - 33/44 Arkivsaksnr.: 12/3576-28 Møtedato: 03.02.2015 11.02.2015 Saksbehandler: Mariann Skei Fossheim Utv. Saksnr: 009/15 004/15 Dok.dato: 21.01.2015 Tittel: arealplanlegger Detaljregulering Lofthusveien gnr. 33 bnr. 44 - Vedtak av reguleringsplan Administrasjonens forslag: Forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens § 12-12 vedtas detaljplan for Lofthus, datert 24.02.14, sist revidert 11.12.14, med tilhørende bestemmelser datert 07.02.14, sist revidert 08.01.15 og planbeskrivelse, sist revidert februar 2014. 03.02.2015 Behandling i Planutvalget Administrasjonens forslag vedtas. PUV- 009/15 Planutvalgets innstilling: I medhold av plan- og bygningslovens § 12-12 vedtas detaljplan for Lofthus, datert 24.02.14, sist revidert 11.12.14, med tilhørende bestemmelser datert 07.02.14, sist revidert 08.01.15 og planbeskrivelse, sist revidert februar 2014. 11.02.2015 Behandling i Bystyret BS- 004/15 Planutvalgets innstilling vedtas: I medhold av plan- og bygningslovens § 12-12 vedtas detaljplan for Lofthus, datert 24.02.14, sist revidert 11.12.14, med tilhørende bestemmelser datert 07.02.14, sist revidert 08.01.15 og planbeskrivelse, sist revidert februar 2014. Saksopplysninger: BAKGRUNN FOR SAKEN COWI AS fremmer på vegne av Praetor NOR AS, forslag til detaljregulering for gnr. 33, bnr. 44 (Lofthusveien 30) i Lillesand kommune. I tillegg har tiltakshaver påtatt seg å regulere tilstøtende uregulert område nord for tiltaksområdet. Dette for å unngå såkalt «frimerkeregulering». Hensikten med planarbeidet er i hovedsak å tilrettelegge for etablering av leilighetsbygg med 10 boenheter innenfor planområdet med tilhørende lekeplass, uteoppholdsareal, biloppstillingsplasser med mer. Tidligere saksgang Planen ble 1.gangsbehandlet av Planutvalget 06.05.2014 med følgende behandling: Forslag fra Petter Toldnæs V Planen avvises som den foreligger De som stemte for forslag fra Toldnæs: Bente Grimenæs Sp, Petter Toldnæs V, Torild Haustreis A De som stemte mot: Ragnar Langfeldt H, Arne Gulbrandsen Frp, Bjørn Berntsen H, Jo Hjerkinn H, Bjørn Hagen Krf, Ingebjørg Ribe Rudihagen De som stemte for administrasjonens forslag: Ragnar Langfeldt H, Arne Gulbrandsen Frp, Bjørn Berntsen H, Jo Hjerkinn H, Bjørn Hagen Krf, Ingebjørg Ribe Rudihagen Vedtak Administrasjonens forslag PUV-028/14 Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 legges forslag til detaljplan for Lofthus, datert 24.02.14, sist revidert 28.03.14, med tilhørende bestemmelser datert 24.02.14 sist revidert 28.03.14 og planbeskrivelse, datert 24.02.14 sist revidert 28.03.14, ut til offentlig ettersyn. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må reguleringsbestemmelsene endres slik at: 1. Atkomstvei inn til det eksisterende boligområde reguleres som privat vei. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må reguleringsbestemmelsene endres slik at: 1. Rekkefølgekravene 5.2, 5.3, 5.4, 5.6, 5.7 og 5.8 omformuleres slik at disse kun knyttes til BKS1. 2. Endring i plankartet ved innregulering av privat vei innarbeides i bestemmelsene. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må det vurderes om det må gjøres oppdateringer i planbeskrivelsen i tråd med endringene i plankart og reguleringsbestemmelser som beskrevet over. Planens innhald Planforslaget tillater bygging av et leilighetsbygg med 10 enheter og tilhørende fasiliteter som parkering, lekeplass og anlegg for renovasjon, samt fortau forbi planområdet. Bygget som planlegges er horisontaldelt med 5 enheter i første etasje på i underkant av 80 m², og 5 enheter i andre etasje på rundt 80 m². I tillegg kommer parkeringskjeller og sportsboder under bakken. Bygget er planlagt med pulttak med en øvre gesimshøyde på maks 9,5 meter. Planlagt leilighetsbygg har et fotavtrykk på omtrent 400 m², og bestemmelsene åpner for bebygd areal (BYA) på maks 450 m2. Det skal etableres heis i bygget. I tillegg til det planlagte leilighetsbygget åpnes det for at ubebygde bakenforliggende tomter kan bebygges med én boenhet, samt at de tomtene i bakkant som i dag ikke overstiger bebygd areal på 40 %, kan bebygges ytterligere. Dagens situasjon Planområdet ligger på Lofthus i Lillesand kommune. Lofthusområdet er et etablert boligfelt med gangavstand til sentrum, drøyt 500 meter. Området der leilighetsbygget planlegges, avgrenses av tomtegrensen til gnr. 33 bnr. 44. I tillegg reguleres tilstøtende uregulert område nord for tiltaksområdet. Dette preges av etablert bebyggelse med opparbeidede tomter. Planområdet i sin helhet er omtrent 101,5 daa. Arealet der leilighetsbygget planlegges er ubebygd bortsett fra en eksisterende garasje som forutsettes revet. Det er noe vegetasjon i form av trær på eiendommen. Vurdering: Planstatus Rikspolitiske retningslinjer med betydning for reguleringsplanen I rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen vektlegges viktigheten av å planlegge et samfunn med trygge oppvekstmiljøer med gode møtesteder og omgivelser med gode muligheter for lek. I rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal – og transportplanlegging fremgår det blant annet at det ved utbygging bør vektlegges løsninger som gir korte avstander til daglige gjøremål. Det vektlegges at man skal utnytte mulighetene for økt konsentrasjon av utbygging i byggesonene i by – og tettstedsområder samtidig som man unngår å nedbygge større sammenhengende landbruksområder eller viktige natur – og kulturområder. Kommuneplan I gjeldende kommuneplan er det aktuelle planområdet avsatt til boligformål. Foreslått arealbruk er i tråd med kommuneplanens arealdel. Kommuneplanens bestemmelser § 2.8 omtaler blant annet krav til minste uteoppholdsareal og lekearealer. § 2.8 definerer at minste uteoppholdsareal per boenhet er 50 m2 i Lillesand sentrum, mens det for øvrig i kommunen er 100 m2 per boenhet. Det er ikke definert hva som omfattes av Lillesand sentrum i denne sammenhengen. Dersom området klassifiseres å inngå i Lillesand sentrum i denne sammenhengen, er kravene til minste uteoppholdsareal innfridd. Kravene til lekearealer er bare delvis innfridd i planforslaget. For mer informasjon; se tematisk vurdering under overskrifta lekearealer. Reguleringsstatus Planområdet er uregulert. Tilgrensende boligområder utenfor planens avgrensning er regulert, og dette har vært noe av bakgrunnen for å regulere hele det gjenstående uregulerte området. 300 meter lenger nordvest langs fv. 235 er det meldt oppstart av reguleringsendring for å tilrettelegge for et mindre leilighetsbygg, samt for utvidelse av eksisterende leilighetsbygg. Det er her snakk om en utvidelse på ca. 7 enheter i forhold til dagens situasjon. I tillegg er det meldt oppstart av detaljregulering for gamle Møglestu gård i den hensikt å tilrettelegge for boligbygging. I planforslaget som foreligger legges det her opp til 35 boenheter i tomannsboliger eller leilighetsbygg. Tematisk vurdering Eksisterende boligområde Langs Lofthusveien er de fleste arealene regulert. Et unntak har vært det aktuelle området som nå reguleres. Da forslagstiller ønsket å regulere inn et leilighetsbygg innenfor gnr./ bnr. 33/44, ba man om at omkringliggende eiendommer ble regulert samtidig, da dette var et av få boligområder i området som ikke var regulert. Administrasjonens ønske har vært at det gjennom dialog med bakenforliggende eiendommers eiere kunne gjøres en ordentlig vurdering også av det bakenforliggende området i forhold til eventuell fortetting der. Forslagstiller avholdt i forbindelse med oppstart av planen et møte med eiere av bakenforliggende eiendommer til det planlagte leilighetsbygget. Det har likevel ikke vært konkret dialog om eventuell fortetting av bakenforliggende boligområde og et eventuelt samarbeid i den forbindelse. Regulering av allerede opparbeidede boligområder er komplisert. Slik planforslaget nå foreligger, legges det opp til at ubebygde tomter i bakkant av gnr./ bnr. 33/44 kan bebygges, samt at de eiendommene som i dag har lav utnyttelsesgrad kan utvide noe. Ideelt sett burde man gjort en vurdering av om det kan åpnes for fortetting i form av flere enheter per eiendom på bakenforliggende eiendommer, men i så tilfelle måtte det i det minste vært gjort vurderinger i forhold til kvalitet på atkomstveg, muligheter for snuplass og areal for lek. Det har vært vanskelig å pålegge forslagstiller å gjøre disse vurderingene for bakenforliggende område på annen manns grunn så lenge det ikke har vært mulig å oppnå et samarbeid med naboene. Uten disse vurderingene har det vært vanskelig å tillate økning i antall enheter for dette området, utover at ubebygde tomter kan bebygges. Grønnstruktur Det er ikke spesielle interesser for allmennheten i planområdet. Det er heller ikke friluftsinteresser, biologisk mangfold eller naturverninteresser som berøres av planen. Planen er heller ikke i konflikt med landbruk, kulturminner eller kulturlandskap. Støy Kapittel 3.17 i planbeskrivelsen viser beregnede støynivåer langs fv. 235 på det aktuelle strekket. Beregningene baserer seg på trafikkprognoser for år 2025 og baseres seg på at atkomst mellom fv. 235 og fv. 402 er åpnet. Det er lagt inn rekkefølgekrav i bestemmelsene som sikrer at støyskjerming skal være etablert ved lekeplassen før leilighetsbygget kan tas i bruk. Det er videre lagt inn muligheter for å opprette støyskjerming innenfor arealet som reguleres til "annen veggrunn – grøntareal". Lekeareal I kommuneplanens § 2.8, punkt 4b, kreves det for ti boenheter et lekeareal på 250 m2. Arealkravet er isolert sett oppfylt i planforslaget, men i kommuneplanens § 2.8 punkt 3c, listes det opp en rekke kvaliteter som må innfris for lekearealer samt spesifikke forutsetninger for at arealer skal kunne medregnes som lekeareal. Kravene omhandler blant annet at lekearealer skal ha velegnet terreng, helning, gode solforhold, et godt mikroklima og tilfredsstillende støyforhold, samt at areal smalere enn ti meter ikke kan medregnes som lekeareal. Planforslaget legger opp til at det skal fylles opp noe og bygges en støttemur for å oppnå tilfredsstillende helning på lekearealet. Det er lagt inn kotehøyder i plankartet som skal sikre trinnfri atkomst til lekeplassen, samt at det er lagt inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer at trinnfri atkomst mellom leilighetsbygg og lekeplass skal være etablert før leilighetene kan tas i bruk. Videre kreves det støyskjerming av lekeplassen før det gis brukstillatelse. Målet om fortetting i tråd med rikspolitiske retningslinjer for areal – og transportplanlegging må vurderes opp mot målet om gode leke – og uteoppholdsarealer i tråd med rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Lofthus er et sentrumsnært område der beboere vil kunne dekke mange daglige behov i gangavstand fra hjemmet, og det kan derfor argumenteres for at man bør legge til rette for fortetting. Samtidig skal det fortettes med kvalitet, og gode leke – og uteoppholdsarealer er viktig for å fremme god folkehelse både i form av den sosiale og den fysiske gevinsten dette gir. Av de avsatte 259 m² til lekeareal er 188 m² en sørvestvendt, sammenhengende flate på om lag 9,75 meter x 19,25 meter med gode solforhold trolig frem til rundt kl. 17 – 18 det meste av året. Fra kl. 18 vil mye av denne delen av lekearealet trolig ligge i skygge av leilighetsbygget store deler av året, samt at støyskjerm vil komme til å kaste noe skygge. De resterende delene av lekearealet er ca. 4 meter bredt og ligger på nordøstlig side av bygget. Følgelig vil disse delene av lekearealet ligge i skygge store deler av dagen gjennom hele året, samt at det smale arealet vil legge visse begrensninger på bruken. I planbeskrivelsen argumenteres det med at det kan være positivt med noen skyggearealer i tilknytning til lekeplassen der for eksempel barnevogner kan stå skjermet for sol. Administrasjonen ser at det kan være positivt med noen skyggearealer i tilknytning til lekeplassen, men spørsmålet er om det er for store deler av lekearealet som ligger i skygge i form av at planlagt støyskjerm også vil kaste noe skygge. Siden man kan anta at bruken av en sandlekeplass vil være størst før kl. 18, og i vekting mot retningslinjer om fortetting, har man under tvil kommet frem til at man kan akseptere forslaget slik det nå foreligger. Risiko – og sårbarhetsanalyse Vedlagt følger en sjekkliste for vurdering av risiko – og sårbarhet. En fullstendig risiko – og sårbarhetsmatrise mangler. Dette er påpekt overfor forslagstiller som har argumentert med at dette er en liten plan, og at det i sjekklisten ikke avdekkes betydelig risiko. Hendelser på veg, muligheter for sulfid i grunnen, brannvannsforsyning og stup i terrenget avdekkes som mulige temaer. Det som avdekkes i sjekklisten er fulgt opp med rekkefølgebestemmelser eller i plankartet. I utgangspunktet skal en fullstendig risiko – og sårbarhetsmatrise følge alle arealplaner. Administrasjonen har vurdert det dithen at hensynene i dette tilfellet er ivaretatt gjennom rekkefølgebestemmelsene og plankartet, og man har derfor likevel godkjent at planen sendes til politisk behandling uten at dette foreligger. Universell utforming Det er i bestemmelsene lagt inn krav om heis i det planlagte leilighetsbygget, og det er lagt inn rekkefølgekrav om at trinnfri atkomst til lekeplassen fra leilighetsbygget skal være etablert før boligene tas i bruk. Med disse kravene samt kravene som ligger i teknisk forskrift (TEK10) anses hensynene til universell utforming å være ivaretatt. Transport og infrastruktur Slik situasjonen er i dag går adkomsten til området via fv.420 og opp på fv. 235. Tidligere var det åpent for direkte atkomst fra fv. 402. Denne atkomsten ble stengt med argumenter om å bedre trafikksikkerheten da denne nyttes til skolevei og i forbindelse med oppstart av reguleringsarbeid. Det er nå regulert inn trafikksikkerhetstiltak for fv. 235. Når disse er gjennomført vil veien igjen kunne åpnes for gjennomkjøring. Åpning av veien vil bety at trafikken på fv.235 vil få en høyere årsdøgntrafikk (ÅDT). Ved en eventuell gjenåpning skal veien ha dimensjonerte fartsdumper for å overholde fartsgrenser i området. Samlet sett vil nye boenheter i de omtalte reguleringsplanene under arbeid ved Lofthusveien og Møglestu gi økt trafikk på fv. 235 forbi planområdet. Eventuelle nye boliger innenfor planområdet gamle Møglestu gård vil ikke få direkte avkjørsel til fv. 235, men til fv. 402. Likevel vil man kunne anta at fv. 235 vil kunne bli benytta av beboere i retning sentrum når fv. 235 etter hvert åpnes for gjennomkjøring igjen. Trafikksikkerheten anses ivaretatt i vedlagte planforslag da det er lagt inn frisiktlinjer og krav til opparbeidelse av fortau langs Lofthusveien til nærmeste fotgjengerovergang i begge retninger for å ivareta trafikksikkerheten. Skole- og barnehagesituasjon Det ligger flere barnehager innenfor umiddelbar nærhet til planområdet. Nærmest er Villa Snøringsmoen Montesorribarnhage som ligger ca. 200 meter fra planområdet. Skoletilhørigheten til området er Sentrum skolekrets, og elevene fra Lofthus har stort sett blitt plassert på Brentemoen skole. Dersom Brentemoen har vært full, har elevene gått til Tingsaker skole. Tingsaker har god kapasitet og er i ferd med å utvide til å bli en toparallells skole. Siden det kun er snakk om ti forholdsvis små enheter, vil ikke dette påvirke skolestrukturen. Ungdomskolen ligger i gangavstand fra planområdet. Rekkefølgebestemmelser Det er lagt inn flere rekkefølgebestemmelser for å sikre opparbeidelse av diverse infrastruktur. En del av bestemmelsene er det kun relevant at knyttes til det aktuelle leilighetsbygget, og ikke til eventuelt nye enheter på bakenforliggende ubebygde tomter. Det er trolig en glipp at samtlige krav tilsynelatende knyttes til boliger innenfor området generelt. Administrasjonen anbefaler dermed at rekkefølgebestemmelsene 5.2, 5.3, 5.4, 5.6, 5.7 og 5.8 omformuleres slik at disse kravene kun knyttes til BKS1. Estetikk Bygget er planlagt i 2 etasjer med parkeringskjeller og en maks gesimshøyde på 9,5m. Bygget er planlagt med pulttak. En prinsippskisse som viser planlagt bebyggelse og eksisterende bebyggelse viser at nytt bygg i liten grad vil påvirke utsikt eller solforhold på eksisterende boligers eiendommer. INNSPILL TIL PLANARBEIDET Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 04.02.13 med frist 11.03.13. Det kom inn 5 merknader hvorav én av merknadene var underskrevet av 12 naboer. De øvrige merknadene kom fra Statens vegvesen, Fylkesmannen i Aust – Agder, Aust – Agder fylkeskommune og Agder energi. Det ble ikke varslet innsigelse til planforslaget. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Hovedproblemstillingene i merknadene er forholdet til eksisterende nabobebyggelse, trafikksikkerhet og hensyn til barn og unges oppvekstforhold. Naboene reagerer på den høye utnyttelsen det legges opp til for tiltaket. De frykter at bakenforliggende hager får redusert kvalitet, og at trafikksikkerheten reduseres med 10 nye boenheter i området. De ber om at utnyttelsesgraden reduseres kraftig, alternativt at bakenforliggende eiendommer får like høy utnyttelsesgrad. Agder Energi etterlyste plass til nettstasjon innenfor planområdet. I etterkant av merknaden har Agder Energi per telefon opplyst at dette likevel ikke var nødvendig. Det er ikke kommet varsel om innsigelser. Forslagstiller har hatt tett dialog med statens vegvesen. Byggegrense til fylkesvei fravikes, men etter dialog med Statens vegvesen reguleres det inn fortau langs fylkesveien. Det legges ikke opp til felles avkjøring med de bakenforliggende enhetene, men eksisterende og nytt bygg innenfor gnr./ bnr. 33/44 får felles avkjørsel. Statens vegvesen har i sitt brev uttalt at krysset ved Lofthus må utbedres før det skjer en ytterligere utvikling av området. Dette er ikke lagt inn i planforslaget, men det antas at dette er vurdert i forslagstillers dialog med Statens vegvesen. Naboenes krav om reduksjon i utnyttelsesgrad er ikke imøtekommet i planforslaget. Naboenes har bedt om at det ikke legges opp til mer enn 2 etasjer over bakken. Eiendommen er skrånende og i bakkant av bygget er dette innfridd da parkering ligger under bakken. På den sida av huset som vender mot veien vil parkeringsgarasjen ligge over bakken, slik at det der er tre etasjer over bakken. I tråd med naboenes ønsker legges det ikke opp til bebyggelse nærmere grensa enn 4 meter. Et unntak er at parkeringskjelleren i bakkant av bygget går inn til nabogrensa. Med bakgrunn i uttalelse fra naboer er det lagt inn rekkefølgebestemmelser som pålegger forslagstiller å sikre eventuelle fjellskrenter på mer enn to meter med gjerde. Både fylkesmannen og fylkeskommunen påpeker viktigheten av gode oppvekstforhold for barn og unge. Innregulert lekeområde tilfredsstiller bare delvis krav i kommuneplanen. Se for øvrig grundigere vurdering rundt dette under de tematiske vurderingene. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 09.05.2014 – 27.06.2014. Det kom inn 4 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og planavdelingens vurdering. Fylkesmannen i Aust-Agder v/ Miljøvernavdelingen, brev datert 20.05.2014 Miljøvernavdelingen viser til sin uttalelse i meldingsfasen og punkt som omhandlet barn og unges interesser, hvor Miljøvernavdelingen skrev at de forventet at det i planbeskrivelsen ble gjort rede for hvordan barn er sikret trygg adkomst til og fra planområdet. Miljøvernavdelingen anser nå dette ivaretatt. Miljøvernavdelingen vurderer det som svært positivt at det legges opp til universell utforming av min 25% av boenhetene, og minner om at det også for uteområder og adkomst til uteområder bør planlegges for universell utforming. Administrasjonens kommentar: Administrasjonen anser merknaden ivaretatt av planforslaget og bestemmelsene punkt 5.2. Aust-Agder fylkeskommune v/ Regionalavdelingen, brev datert 26.06.2014 Aust-Agder fylkeskommune mener det burde vært foretatt grundigere vurderinger i forhold til bakenforliggende bebyggelse innenfor planområdet, spesielt med tanke på etablering av lekeplass, fortetting og utbedring av adkomstvei med snuplass. De påpeker også at planforslaget viser at eksisterende bakenforliggende bebyggelse har avkjørsel direkte til FV 235 og at det er en annen avkjørsel parallelt med denne like utenfor planområdet. De mener at disse avkjørslene bør sees i sammenheng, og det burde etableres en felles avkjørsel fra fylkesveien. Administrasjonens kommentar: Det har vært forsøkt å få i gang en dialog og et samarbeid med eksisterende boligeiendommer som er inkludert i planområdet. Det har ikke vært interesse for et slikt samarbeid, og forslagstiller har derfor sett seg nødt til å planlegge lekearealer på egen eiendom for å sikre at etableringen av denne gjennomføres. Dette er ikke en ideell situasjon, men vil sikre at det nye prosjektet får tilfredsstillende lekearealer. Eksisterende eiendommer reguleres slik de i dag ligger, uten noen form for fortetting, og det har derfor ikke vært aktuelt å etablere en ny lekeplass i dette området. Angående punkt om avkjørsler: Det medfører ikke riktighet at det er to parallelle avkjørsler i planen. Den ene er helt riktig en avkjørsel til deler av BF1, mens den andre er en regulert gang- og sykkelveg til boligområdet nord for planområdet. Statens Vegvesen, brev datert 26.06.2014 1. Statens Vegvesen henviser at det i planen er satt 11 meter byggegrense mot vei. Dette har vært drøftet med SVV og de har akseptert dette. De påpeker at det ikke er fastsatt noen byggegrense for BF2, og ønsker at dette tas inn og at byggegrensen på 11 meter videreføres. 2. Statens Vegvesen mener at om det planlegges en fortetting i område BF1, må dagens avkjørsel strammes opp, da den ligger svært nær eksisterende G/S-vei med opphevet gangfelt over fylkesveien. 3. Siktkrav til fortau må reguleres inn i planen. De savner også en ROS-analyse som viser eventuelle negative konsekvenser for området, etter gjenåpning av MøglestuViadukten. Analysen bør beskrive eventuelle avbøtende tiltak. 4. Fortau FTA2 er planlagt over deler av eksisterende bolighus i BF2, uten at boligen er forutsatt revet. Det blir da sikret full bredde dersom bygget skal bygges på nytt en gang i fremtiden. Løsningen må beskrives i gjennomføringsavtalen med Statens Vegvesen. 5. Planbestemmelsene må endres slik at støyskjerm og snøopplag ikke tillates på annet vegareal, og heller legges på tiltakshavers grunn, uteoppholdsarealet. 6. Hensynsone frisikt må ha bestemmelse om 0,5m makshøyde for vegetasjon eller andre visuelle stengsler. Administrasjonens kommentar: 1. Byggegrense mot vei (11 meter) for område BF2 er videreført i revidert planforslag. 2. Det planlegges ikke vesentlig fortetting i område BF1, og det er derfor ikke gjort endringer vedrørende utforming av avkjørsel. Det er i dag to ubebygde tomter i dette området. Disse reguleres til boligformål i plan. 3. Siktkrav er tatt inn i revidert planforslag. Det er levert ROS-analyse, men den følger standardoppsett og har ikke spesielt omtalt negative konsekvenser for området. Administrasjonen mener planbeskrivelsen redegjør for de fleste punktene på en god måte, og har ikke følt behov for å kreve ytterligere utredninger. 4. Fortau ligger som i opprinnelig forslag forbi hus. Det forutsettes at forslagstiller beskriver løsning i gjennomføringsavtale med Statens Vegvesen. 5. Planbestemmelsene er endret for å imøtekomme merknaden. 6. Planbestemmelsene er endret for å imøtekomme merknaden. Vegvesenets merknader er i stor grad ivaretatt av planforslaget. Beboere på Lofthus, brev datert 19.06.2014 Signert av Gnr/bnr: 33/1039 Jan Storsveen og Lena Andreassen, Gnr/bnr: 33/725 og 1050 Kjell Ramsdal og Jorunn Ramsdal, Gnr/bnr: 33/1174 Bjørn Jarle Jahnsen og Helene Leirfall Jahnsen Gnr/bnr: 33/1175 Bjørn Åge Bakken og Vibece Ødegaard Bakken Gnr/bnr: 33/500 Anne Lise Taraldsvik og Johnny Taraldsvik Merknaden hadde flere punkter: 1. Merknad til plankart: Beboerne tillater ikke at plan, vertikalnivå 1 har byggegrense nærmere naboeiendommer enn 4m. 2. Mener at plasseringen av fortau gjennom eksisterende hus i område FB2 er en dårlig løsning. De påpeker også at myke trafikanter kommer i konflikt med harde trafikanter og dette fører til at planen ikke oppfyller kravet til sikker skolevei. 3. Beboerne viser til merknad fra Statens Vegvesen vedr byggegrense til fv 235. De etterlyser tillatelse for en byggegrense på 11 meter. 4. Beboerne mener 10 enheter er for mye, og at tomten er for liten til at man klarer å få til gode uteoppholdsarealer for alle enheter. Hvordan god kvalitet i uteoppholdsarealer skal sikres bør synliggjøres. 5. Det bes om at bygget senkes slik at maksimal høyde på bygget blir 6 meter. 6. Det ønskes en tilføying i bestemmelsene om at takterrasser ikke tillates. 7. Ber om at punkt 1.2.1 strykes, eller endres til å gjenspeile dagens bruk for eiendommer med mer enn 1 godkjent boenhet. 8. Det blir under dette punktet pålagt en byggegrense for naboeiendommer på 4 meter, mens dette ikke gjelder for BKS1. Det bes om like krav. 9. Det bes om at dette punktet presiserer at lekeplassen er felles for hele planområdet. 10. Beboerne mener punkt 2.5.1 ikke er helt korrekt, da dette er adkomst til alle boligene i BF1. Administrasjonens kommentar: 1. Plan og bygningslovens §29-4 og §12-7 2.ledd slår fast at byggegrensen skal ha en avstand som minst tilsvarer byggverkets halve høyde, og ikke under 4 meter, dersom ikke annet er fastsatt i plan. Her åpner planen for dette, og administrasjonen mener at det finnes gode argumenter for hvorfor dette kan tillates i dette tilfellet: · Byggegrensen gjelder kun for parkeringskjelleren, en del av bygget som ligger under bakken. Hensynet en byggegrense på 4m skal ivareta er brannkrav; slik at brann ikke sprer seg mellom bygningsdeler som ligger tett inntil hverandre. Her ligger bygget under bakken, så brannsmitte er lite sannsynlig. · Vedlikehold av bygg på egen eiendom: Det er lite sannsynlig at utsiden av parkeringskjelleren trenger vedlikehold. Det har likevel vært påpekt av administrasjonen ovenfor forslagstiller at det er viktig at alt grunnarbeid, fyllinger og tekniske anlegg blir liggende på eiendommen og ikke "flyter" ut på naboeiendommer. Det foreslås derfor at man i byggesak passer på et generøst prosjekteringsrom for vegger som plasseres mot byggegrense. · Nabotomter er ikke bebygd mot byggegrense, det er kun hager som ligger mot den aktuelle grensen. Det bør derfor være mulig å bygge parkeringskjelleren uten fare for skade på andre bygg. · Grunnforhold: Bygget prosjekteres på fjell. Derfor vil utglidning av løsmasser mens man bygger kjelleren være minimale. Administrasjonen mener at med bakgrunn i disse vurderingene er det her mulig å tillate byggegrense slik den foreligger i planforslaget. 2. Dette punktet har vært diskutert med Statens Vegvesen. Det er helt klart at situasjonen ikke er ideell, men det er slik dagens situasjon er, og slik planen foreligger sikrer den i alle fall at om man river huset som står der i dag, vil man kunne etablere en god, ny løsning. Kryssløsning er også dagens situasjon. I forbindelse med gjenåpning av vei vil det bli etablert fortau på andre siden av veien for planområdet. Det vil også bli mulighet for å krysse veien på opphevet fotgjengerovergang. Dette gjør at man har et alternativ til å krysse forbi eksisterende hus eller over avkjørsel. Forslagstiller har dermed belegg for å hevde at prosjektet har sikker skolevei. 3. Administrasjonen mener det er prisverdig at naboene tar på seg ansvar for å påse at byggegrenser mot vei overholdes og at alle de riktige tillatelsene er på plass. Forslagstiller har vært i løpende dialog med Statens Vegvesen ang byggegrense mot vei, og Statens Vegvesen bekrefter i sin merknad at de kan gå med på en 11 meters byggegrense i det aktuelle prosjektet. Administrasjonen velger derfor å ta dette som bevis for at forslagstiller skaffer tilstrekkelige godkjenninger og tillatelser fra sentrale myndigheter for å gjennomføre prosjektet. 4. Utbyggingen er i tråd med rikspolitiske retningslinjer om fortetning i sentrumsnære områder i byer og tettsteder. Gode uteoppholdsareal er viktig i alle bomiljøer. Tomtens utforming gjør det vanskelig å tilby optimale uteoppholdsareal, men ansees som tilfredsstillende. Det er til gjengjeld relativt kort vei til store offentlige arealer som egner seg for friluftsliv og rekreasjon. 5. En maksimal byggehøyde på 6 meter vil ikke være aktuelt da planlagt bygg vil være på 2 etasjer pluss delvis nedgravd parkeringskjeller. Illustrasjoner viser at nytt bygg i liten grad vil ødelegge utsikt eller solforhold på naboeiendommer pga naturlig høydeforskjell. Fjerning av eksiterende vegetasjon kan gi bedrede solforhold på naboeiendommer. 6. Imøtekommes. Det er i reviderte bestemmelser punkt 1.1.9 tilføyd at takterrasser ikke tillates. 7. Imøtekommes. Punktet er ivaretatt av reviderte bestemmelser. 8. Imøtekommes ikke. Den byggegrensen det refereres til gjelder kun kjeller. Se begrunnelse punkt 1). De samme forutsetningene ligger ikke til grunn for andre eiendommer 9. Av ansvar og vedlikeholdsgrunner er eierformen til lekeplassen satt til felles for BKS1. Forslagstiller har likevel gjort det klart at barn i alle aldre og fra alle naboeiendommer vil være velkomne til å benytte lekeplassen som etableres. 10. Imøtekommes. Det riktige er at KV1 er adkomstvei for gnr. 33 bnr. 1040, 1050, 750, 1394, 1, og 1175. Dette er oppdatert i reviderte bestemmelser. Høringsuttalelsene kan i sin helhet leses som vedlegg. Konklusjon: Saksopplysninger: BAKGRUNN FOR SAKEN COWI AS fremmer på vegne av Praetor NOR AS, forslag til detaljregulering for gnr. 33, bnr. 44 (Lofthusveien 30) i Lillesand kommune. I tillegg har tiltakshaver påtatt seg å regulere tilstøtende uregulert område nord for tiltaksområdet. Dette for å unngå såkalt «frimerkeregulering». Hensikten med planarbeidet er i hovedsak å tilrettelegge for etablering av leilighetsbygg med 10 boenheter innenfor planområdet med tilhørende lekeplass, uteoppholdsareal, biloppstillingsplasser med mer. Tidligere saksgang Planen ble 1.gangsbehandlet av Planutvalget 06.05.2014 med følgende behandling: Forslag fra Petter Toldnæs V Planen avvises som den foreligger De som stemte for forslag fra Toldnæs: Bente Grimenæs Sp, Petter Toldnæs V, Torild Haustreis A De som stemte mot: Ragnar Langfeldt H, Arne Gulbrandsen Frp, Bjørn Berntsen H, Jo Hjerkinn H, Bjørn Hagen Krf, Ingebjørg Ribe Rudihagen De som stemte for administrasjonens forslag: Ragnar Langfeldt H, Arne Gulbrandsen Frp, Bjørn Berntsen H, Jo Hjerkinn H, Bjørn Hagen Krf, Ingebjørg Ribe Rudihagen Vedtak Administrasjonens forslag PUV-028/14 Vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens § 12-10 legges forslag til detaljplan for Lofthus, datert 24.02.14, sist revidert 28.03.14, med tilhørende bestemmelser datert 24.02.14 sist revidert 28.03.14 og planbeskrivelse, datert 24.02.14 sist revidert 28.03.14, ut til offentlig ettersyn. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må reguleringsbestemmelsene endres slik at: 1. Atkomstvei inn til det eksisterende boligområde reguleres som privat vei. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må reguleringsbestemmelsene endres slik at: 1. Rekkefølgekravene 5.2, 5.3, 5.4, 5.6, 5.7 og 5.8 omformuleres slik at disse kun knyttes til BKS1. 2. Endring i plankartet ved innregulering av privat vei innarbeides i bestemmelsene. Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må det vurderes om det må gjøres oppdateringer i planbeskrivelsen i tråd med endringene i plankart og reguleringsbestemmelser som beskrevet over. Planens innhold Planforslaget tillater bygging av et leilighetsbygg med 10 enheter og tilhørende fasiliteter som parkering, lekeplass og anlegg for renovasjon, samt fortau forbi planområdet. Bygget som planlegges er horisontaldelt med 5 enheter i første etasje på i underkant av 80 m², og 5 enheter i andre etasje på rundt 80 m². I tillegg kommer parkeringskjeller og sportsboder under bakken. Bygget er planlagt med pulttak med en øvre gesimshøyde på maks 9,5 meter. Planlagt leilighetsbygg har et fotavtrykk på omtrent 400 m², og bestemmelsene åpner for bebygd areal (BYA) på maks 450 m2. Det skal etableres heis i bygget. I tillegg til det planlagte leilighetsbygget åpnes det for at ubebygde bakenforliggende tomter kan bebygges med én boenhet, samt at de tomtene i bakkant som i dag ikke overstiger bebygd areal på 40 %, kan bebygges ytterligere. Dagens situasjon Planområdet ligger på Lofthus i Lillesand kommune. Lofthusområdet er et etablert boligfelt med gangavstand til sentrum, drøyt 500 meter. Området der leilighetsbygget planlegges, avgrenses av tomtegrensen til gnr. 33 bnr. 44. I tillegg reguleres tilstøtende uregulert område nord for tiltaksområdet. Dette preges av etablert bebyggelse med opparbeidede tomter. Planområdet i sin helhet er omtrent 101,5 daa. Arealet der leilighetsbygget planlegges er ubebygd bortsett fra en eksisterende garasje som forutsettes revet. Det er noe vegetasjon i form av trær på eiendommen. Tematisk vurdering: Planstatus Rikspolitiske retningslinjer med betydning for reguleringsplanen I rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen vektlegges viktigheten av å planlegge et samfunn med trygge oppvekstmiljøer med gode møtesteder og omgivelser med gode muligheter for lek. I rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal – og transportplanlegging fremgår det blant annet at det ved utbygging bør vektlegges løsninger som gir korte avstander til daglige gjøremål. Det vektlegges at man skal utnytte mulighetene for økt konsentrasjon av utbygging i byggesonene i by – og tettstedsområder samtidig som man unngår å nedbygge større sammenhengende landbruksområder eller viktige natur – og kulturområder. Kommuneplan I gjeldende kommuneplan er det aktuelle planområdet avsatt til boligformål. Foreslått arealbruk er i tråd med kommuneplanens arealdel. Kommuneplanens bestemmelser § 2.8 omtaler blant annet krav til minste uteoppholdsareal og lekearealer. § 2.8 definerer at minste uteoppholdsareal per boenhet er 50 m2 i Lillesand sentrum, mens det for øvrig i kommunen er 100 m2 per boenhet. Det er ikke definert hva som omfattes av Lillesand sentrum i denne sammenhengen. Dersom området klassifiseres å inngå i Lillesand sentrum i denne sammenhengen, er kravene til minste uteoppholdsareal innfridd. Kravene til lekearealer er bare delvis innfridd i planforslaget. For mer informasjon; se tematisk vurdering under overskrifta lekearealer. Reguleringsstatus Planområdet er uregulert. Tilgrensende boligområder utenfor planens avgrensning er regulert, og dette har vært noe av bakgrunnen for å regulere hele det gjenstående uregulerte området. 300 meter lenger nordvest langs fv. 235 er det meldt oppstart av reguleringsendring for å tilrettelegge for et mindre leilighetsbygg, samt for utvidelse av eksisterende leilighetsbygg. Det er her snakk om en utvidelse på ca. 7 enheter i forhold til dagens situasjon. I tillegg er det meldt oppstart av detaljregulering for gamle Møglestu gård i den hensikt å tilrettelegge for boligbygging. I planforslaget som foreligger legges det her opp til 35 boenheter i tomannsboliger eller leilighetsbygg. Tematisk vurdering Eksisterende boligområde Langs Lofthusveien er de fleste arealene regulert. Et unntak har vært det aktuelle området som nå reguleres. Da forslagstiller ønsket å regulere inn et leilighetsbygg innenfor gnr./ bnr. 33/44, ba man om at omkringliggende eiendommer ble regulert samtidig, da dette var et av få boligområder i området som ikke var regulert. Administrasjonens ønske har vært at det gjennom dialog med bakenforliggende eiendommers eiere kunne gjøres en ordentlig vurdering også av det bakenforliggende området i forhold til eventuell fortetting der. Forslagstiller avholdt i forbindelse med oppstart av planen et møte med eiere av bakenforliggende eiendommer til det planlagte leilighetsbygget. Det har likevel ikke vært konkret dialog om eventuell fortetting av bakenforliggende boligområde og et eventuelt samarbeid i den forbindelse. Regulering av allerede opparbeidede boligområder er komplisert. Slik planforslaget nå foreligger, legges det opp til at ubebygde tomter i bakkant av gnr./ bnr. 33/44 kan bebygges, samt at de eiendommene som i dag har lav utnyttelsesgrad kan utvide noe. Ideelt sett burde man gjort en vurdering av om det kan åpnes for fortetting i form av flere enheter per eiendom på bakenforliggende eiendommer, men i så tilfelle måtte det i det minste vært gjort vurderinger i forhold til kvalitet på atkomstveg, muligheter for snuplass og areal for lek. Det har vært vanskelig å pålegge forslagstiller å gjøre disse vurderingene for bakenforliggende område på annen manns grunn så lenge det ikke har vært mulig å oppnå et samarbeid med naboene. Uten disse vurderingene har det vært vanskelig å tillate økning i antall enheter for dette området, utover at ubebygde tomter kan bebygges. Grønnstruktur Det er ikke spesielle interesser for allmennheten i planområdet. Det er heller ikke friluftsinteresser, biologisk mangfold eller naturverninteresser som berøres av planen. Planen er heller ikke i konflikt med landbruk, kulturminner eller kulturlandskap. Støy Kapittel 3.17 i planbeskrivelsen viser beregnede støynivåer langs fv. 235 på det aktuelle strekket. Beregningene baserer seg på trafikkprognoser for år 2025 og baseres seg på at atkomst mellom fv. 235 og fv. 402 er åpnet. Det er lagt inn rekkefølgekrav i bestemmelsene som sikrer at støyskjerming skal være etablert ved lekeplassen før leilighetsbygget kan tas i bruk. Det er videre lagt inn muligheter for å opprette støyskjerming innenfor arealet som reguleres til "annen veggrunn – grøntareal". Lekeareal I kommuneplanens § 2.8, punkt 4b, kreves det for ti boenheter et lekeareal på 250 m2. Arealkravet er isolert sett oppfylt i planforslaget, men i kommuneplanens § 2.8 punkt 3c, listes det opp en rekke kvaliteter som må innfris for lekearealer samt spesifikke forutsetninger for at arealer skal kunne medregnes som lekeareal. Kravene omhandler blant annet at lekearealer skal ha velegnet terreng, helning, gode solforhold, et godt mikroklima og tilfredsstillende støyforhold, samt at areal smalere enn ti meter ikke kan medregnes som lekeareal. Planforslaget legger opp til at det skal fylles opp noe og bygges en støttemur for å oppnå tilfredsstillende helning på lekearealet. Det er lagt inn kotehøyder i plankartet som skal sikre trinnfri atkomst til lekeplassen, samt at det er lagt inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer at trinnfri atkomst mellom leilighetsbygg og lekeplass skal være etablert før leilighetene kan tas i bruk. Videre kreves det støyskjerming av lekeplassen før det gis brukstillatelse. Målet om fortetting i tråd med rikspolitiske retningslinjer for areal – og transportplanlegging må vurderes opp mot målet om gode leke – og uteoppholdsarealer i tråd med rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen. Lofthus er et sentrumsnært område der beboere vil kunne dekke mange daglige behov i gangavstand fra hjemmet, og det kan derfor argumenteres for at man bør legge til rette for fortetting. Samtidig skal det fortettes med kvalitet, og gode leke – og uteoppholdsarealer er viktig for å fremme god folkehelse både i form av den sosiale og den fysiske gevinsten dette gir. Av de avsatte 259 m² til lekeareal er 188 m² en sørvestvendt, sammenhengende flate på om lag 9,75 meter x 19,25 meter med gode solforhold trolig frem til rundt kl. 17 – 18 det meste av året. Fra kl. 18 vil mye av denne delen av lekearealet trolig ligge i skygge av leilighetsbygget store deler av året, samt at støyskjerm vil komme til å kaste noe skygge. De resterende delene av lekearealet er ca. 4 meter bredt og ligger på nordøstlig side av bygget. Følgelig vil disse delene av lekearealet ligge i skygge store deler av dagen gjennom hele året, samt at det smale arealet vil legge visse begrensninger på bruken. I planbeskrivelsen argumenteres det med at det kan være positivt med noen skyggearealer i tilknytning til lekeplassen der for eksempel barnevogner kan stå skjermet for sol. Administrasjonen ser at det kan være positivt med noen skyggearealer i tilknytning til lekeplassen, men spørsmålet er om det er for store deler av lekearealet som ligger i skygge i form av at planlagt støyskjerm også vil kaste noe skygge. Siden man kan anta at bruken av en sandlekeplass vil være størst før kl. 18, og i vekting mot retningslinjer om fortetting, har man under tvil kommet frem til at man kan akseptere forslaget slik det nå foreligger. Risiko – og sårbarhetsanalyse Vedlagt følger en sjekkliste for vurdering av risiko – og sårbarhet. En fullstendig risiko – og sårbarhetsmatrise mangler. Dette er påpekt overfor forslagstiller som har argumentert med at dette er en liten plan, og at det i sjekklisten ikke avdekkes betydelig risiko. Hendelser på veg, muligheter for sulfid i grunnen, brannvannsforsyning og stup i terrenget avdekkes som mulige temaer. Det som avdekkes i sjekklisten er fulgt opp med rekkefølgebestemmelser eller i plankartet. I utgangspunktet skal en fullstendig risiko – og sårbarhetsmatrise følge alle arealplaner. Administrasjonen har vurdert det dithen at hensynene i dette tilfellet er ivaretatt gjennom rekkefølgebestemmelsene og plankartet, og man har derfor likevel godkjent at planen sendes til politisk behandling uten at dette foreligger. Universell utforming Det er i bestemmelsene lagt inn krav om heis i det planlagte leilighetsbygget, og det er lagt inn rekkefølgekrav om at trinnfri atkomst til lekeplassen fra leilighetsbygget skal være etablert før boligene tas i bruk. Med disse kravene samt kravene som ligger i teknisk forskrift (TEK10) anses hensynene til universell utforming å være ivaretatt. Transport og infrastruktur Slik situasjonen er i dag går adkomsten til området via fv.420 og opp på fv. 235. Tidligere var det åpent for direkte atkomst fra fv. 402. Denne atkomsten ble stengt med argumenter om å bedre trafikksikkerheten da denne nyttes til skolevei og i forbindelse med oppstart av reguleringsarbeid. Det er nå regulert inn trafikksikkerhetstiltak for fv. 235. Når disse er gjennomført vil veien igjen kunne åpnes for gjennomkjøring. Åpning av veien vil bety at trafikken på fv.235 vil få en høyere årsdøgntrafikk (ÅDT). Ved en eventuell gjenåpning skal veien ha dimensjonerte fartsdumper for å overholde fartsgrenser i området. Samlet sett vil nye boenheter i de omtalte reguleringsplanene under arbeid ved Lofthusveien og Møglestu gi økt trafikk på fv. 235 forbi planområdet. Eventuelle nye boliger innenfor planområdet gamle Møglestu gård vil ikke få direkte avkjørsel til fv. 235, men til fv. 402. Likevel vil man kunne anta at fv. 235 vil kunne bli benytta av beboere i retning sentrum når fv. 235 etter hvert åpnes for gjennomkjøring igjen. Trafikksikkerheten anses ivaretatt i vedlagte planforslag da det er lagt inn frisiktlinjer og krav til opparbeidelse av fortau langs Lofthusveien til nærmeste fotgjengerovergang i begge retninger for å ivareta trafikksikkerheten. Skole- og barnehagesituasjon Det ligger flere barnehager innenfor umiddelbar nærhet til planområdet. Nærmest er Villa Snøringsmoen Montesorribarnhage som ligger ca. 200 meter fra planområdet. Skoletilhørigheten til området er Sentrum skolekrets, og elevene fra Lofthus har stort sett blitt plassert på Brentemoen skole. Dersom Brentemoen har vært full, har elevene gått til Tingsaker skole. Tingsaker har god kapasitet og er i ferd med å utvide til å bli en toparallells skole. Siden det kun er snakk om ti forholdsvis små enheter, vil ikke dette påvirke skolestrukturen. Ungdomskolen ligger i gangavstand fra planområdet. Rekkefølgebestemmelser Det er lagt inn flere rekkefølgebestemmelser for å sikre opparbeidelse av diverse infrastruktur. En del av bestemmelsene er det kun relevant at knyttes til det aktuelle leilighetsbygget, og ikke til eventuelt nye enheter på bakenforliggende ubebygde tomter. Det er trolig en glipp at samtlige krav tilsynelatende knyttes til boliger innenfor området generelt. Administrasjonen anbefaler dermed at rekkefølgebestemmelsene 5.2, 5.3, 5.4, 5.6, 5.7 og 5.8 omformuleres slik at disse kravene kun knyttes til BKS1. Estetikk Bygget er planlagt i 2 etasjer med parkeringskjeller og en maks gesimshøyde på 9,5m. Bygget er planlagt med pulttak. En prinsippskisse som viser planlagt bebyggelse og eksisterende bebyggelse viser at nytt bygg i liten grad vil påvirke utsikt eller solforhold på eksisterende boligers eiendommer. INNSPILL TIL PLANARBEIDET Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet 04.02.13 med frist 11.03.13. Det kom inn 5 merknader hvorav én av merknadene var underskrevet av 12 naboer. De øvrige merknadene kom fra Statens vegvesen, Fylkesmannen i Aust – Agder, Aust – Agder fylkeskommune og Agder energi. Det ble ikke varslet innsigelse til planforslaget. Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Hovedproblemstillingene i merknadene er forholdet til eksisterende nabobebyggelse, trafikksikkerhet og hensyn til barn og unges oppvekstforhold. Naboene reagerer på den høye utnyttelsen det legges opp til for tiltaket. De frykter at bakenforliggende hager får redusert kvalitet, og at trafikksikkerheten reduseres med 10 nye boenheter i området. De ber om at utnyttelsesgraden reduseres kraftig, alternativt at bakenforliggende eiendommer får like høy utnyttelsesgrad. Agder Energi etterlyste plass til nettstasjon innenfor planområdet. I etterkant av merknaden har Agder Energi per telefon opplyst at dette likevel ikke var nødvendig. Det er ikke kommet varsel om innsigelser. Forslagstiller har hatt tett dialog med statens vegvesen. Byggegrense til fylkesvei fravikes, men etter dialog med Statens vegvesen reguleres det inn fortau langs fylkesveien. Det legges ikke opp til felles avkjøring med de bakenforliggende enhetene, men eksisterende og nytt bygg innenfor gnr./ bnr. 33/44 får felles avkjørsel. Statens vegvesen har i sitt brev uttalt at krysset ved Lofthus må utbedres før det skjer en ytterligere utvikling av området. Dette er ikke lagt inn i planforslaget, men det antas at dette er vurdert i forslagstillers dialog med Statens vegvesen. Naboenes krav om reduksjon i utnyttelsesgrad er ikke imøtekommet i planforslaget. Naboenes har bedt om at det ikke legges opp til mer enn 2 etasjer over bakken. Eiendommen er skrånende og i bakkant av bygget er dette innfridd da parkering ligger under bakken. På den sida av huset som vender mot veien vil parkeringsgarasjen ligge over bakken, slik at det der er tre etasjer over bakken. I tråd med naboenes ønsker legges det ikke opp til bebyggelse nærmere grensa enn 4 meter. Et unntak er at parkeringskjelleren i bakkant av bygget går inn til nabogrensa. Med bakgrunn i uttalelse fra naboer er det lagt inn rekkefølgebestemmelser som pålegger forslagstiller å sikre eventuelle fjellskrenter på mer enn to meter med gjerde. Både fylkesmannen og fylkeskommunen påpeker viktigheten av gode oppvekstforhold for barn og unge. Innregulert lekeområde tilfredsstiller bare delvis krav i kommuneplanen. Se for øvrig grundigere vurdering rundt dette under de tematiske vurderingene. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 09.05.2014 – 27.06.2014. Det kom inn 4 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og planavdelingens vurdering. Fylkesmannen i Aust-Agder v/ Miljøvernavdelingen, brev datert 20.05.2014 Miljøvernavdelingen viser til sin uttalelse i meldingsfasen og punkt som omhandlet barn og unges interesser, hvor Miljøvernavdelingen skrev at de forventet at det i planbeskrivelsen ble gjort rede for hvordan barn er sikret trygg adkomst til og fra planområdet. Miljøvernavdelingen anser nå dette ivaretatt. Miljøvernavdelingen vurderer det som svært positivt at det legges opp til universell utforming av min 25% av boenhetene, og minner om at det også for uteområder og adkomst til uteområder bør planlegges for universell utforming. Administrasjonens kommentar: Administrasjonen anser merknaden ivaretatt av planforslaget og bestemmelsene punkt 5.2. Aust-Agder fylkeskommune v/ Regionalavdelingen, brev datert 26.06.2014 Aust-Agder fylkeskommune mener det burde vært foretatt grundigere vurderinger i forhold til bakenforliggende bebyggelse innenfor planområdet, spesielt med tanke på etablering av lekeplass, fortetting og utbedring av adkomstvei med snuplass. De påpeker også at planforslaget viser at eksisterende bakenforliggende bebyggelse har avkjørsel direkte til FV 235 og at det er en annen avkjørsel parallelt med denne like utenfor planområdet. De mener at disse avkjørslene bør sees i sammenheng, og det burde etableres en felles avkjørsel fra fylkesveien. Administrasjonens kommentar: Det har vært forsøkt å få i gang en dialog og et samarbeid med eksisterende boligeiendommer som er inkludert i planområdet. Det har ikke vært interesse for et slikt samarbeid, og forslagstiller har derfor sett seg nødt til å planlegge lekearealer på egen eiendom for å sikre at etableringen av denne gjennomføres. Dette er ikke en ideell situasjon, men vil sikre at det nye prosjektet får tilfredsstillende lekearealer. Eksisterende eiendommer reguleres slik de i dag ligger, uten noen form for fortetting, og det har derfor ikke vært aktuelt å etablere en ny lekeplass i dette området. Angående punkt om avkjørsler: Det medfører ikke riktighet at det er to parallelle avkjørsler i planen. Den ene er helt riktig en avkjørsel til deler av BF1, mens den andre er en regulert gang- og sykkelveg til boligområdet nord for planområdet. Statens Vegvesen, brev datert 26.06.2014 1. Statens Vegvesen henviser at det i planen er satt 11 meter byggegrense mot vei. Dette har vært drøftet med SVV og de har akseptert dette. De påpeker at det ikke er fastsatt noen byggegrense for BF2, og ønsker at dette tas inn og at byggegrensen på 11 meter videreføres. 2. Statens Vegvesen mener at om det planlegges en fortetting i område BF1, må dagens avkjørsel strammes opp, da den ligger svært nær eksisterende G/S-vei med opphevet gangfelt over fylkesveien. 3. Siktkrav til fortau må reguleres inn i planen. De savner også en ROS-analyse som viser eventuelle negative konsekvenser for området, etter gjenåpning av MøglestuViadukten. Analysen bør beskrive eventuelle avbøtende tiltak. 4. Fortau FTA2 er planlagt over deler av eksisterende bolighus i BF2, uten at boligen er forutsatt revet. Det blir da sikret full bredde dersom bygget skal bygges på nytt en gang i fremtiden. Løsningen må beskrives i gjennomføringsavtalen med Statens Vegvesen. 5. Planbestemmelsene må endres slik at støyskjerm og snøopplag ikke tillates på annet vegareal, og heller legges på tiltakshavers grunn, uteoppholdsarealet. 6. Hensynsone frisikt må ha bestemmelse om 0,5m makshøyde for vegetasjon eller andre visuelle stengsler. Administrasjonens kommentar: 1. Byggegrense mot vei (11 meter) for område BF2 er videreført i revidert planforslag. 2. Det planlegges ikke vesentlig fortetting i område BF1, og det er derfor ikke gjort endringer vedrørende utforming av avkjørsel. Det er i dag to ubebygde tomter i dette området. Disse reguleres til boligformål i plan. 3. Siktkrav er tatt inn i revidert planforslag. Det er levert ROS-analyse, men den følger standardoppsett og har ikke spesielt omtalt negative konsekvenser for området. Administrasjonen mener planbeskrivelsen redegjør for de fleste punktene på en god måte, og har ikke følt behov for å kreve ytterligere utredninger. 4. Fortau ligger som i opprinnelig forslag forbi hus. Det forutsettes at forslagstiller beskriver løsning i gjennomføringsavtale med Statens Vegvesen. 5. Planbestemmelsene er endret for å imøtekomme merknaden. 6. Planbestemmelsene er endret for å imøtekomme merknaden. Vegvesenets merknader er i stor grad ivaretatt av planforslaget. Beboere på Lofthus, brev datert 19.06.2014 Signert av Gnr/bnr: 33/1039 Jan Storsveen og Lena Andreassen, Gnr/bnr: 33/725 og 1050 Kjell Ramsdal og Jorunn Ramsdal, Gnr/bnr: 33/1174 Bjørn Jarle Jahnsen og Helene Leirfall Jahnsen Gnr/bnr: 33/1175 Bjørn Åge Bakken og Vibece Ødegaard Bakken Gnr/bnr: 33/500 Anne Lise Taraldsvik og Johnny Taraldsvik Merknaden hadde flere punkter: 1. Merknad til plankart: Beboerne tillater ikke at plan, vertikalnivå 1 har byggegrense nærmere naboeiendommer enn 4m. 2. Mener at plasseringen av fortau gjennom eksisterende hus i område FB2 er en dårlig løsning. De påpeker også at myke trafikanter kommer i konflikt med harde trafikanter og dette fører til at planen ikke oppfyller kravet til sikker skolevei. 3. Beboerne viser til merknad fra Statens Vegvesen vedr byggegrense til fv 235. De etterlyser tillatelse for en byggegrense på 11 meter. 4. Beboerne mener 10 enheter er for mye, og at tomten er for liten til at man klarer å få til gode uteoppholdsarealer for alle enheter. Hvordan god kvalitet i uteoppholdsarealer skal sikres bør synliggjøres. 5. Det bes om at bygget senkes slik at maksimal høyde på bygget blir 6 meter. 6. Det ønskes en tilføying i bestemmelsene om at takterrasser ikke tillates. 7. Ber om at punkt 1.2.1 strykes, eller endres til å gjenspeile dagens bruk for eiendommer med mer enn 1 godkjent boenhet. 8. Det blir under dette punktet pålagt en byggegrense for naboeiendommer på 4 meter, mens dette ikke gjelder for BKS1. Det bes om like krav. 9. Det bes om at dette punktet presiserer at lekeplassen er felles for hele planområdet. 10. Beboerne mener punkt 2.5.1 ikke er helt korrekt, da dette er adkomst til alle boligene i BF1. Administrasjonens kommentar: 1. Plan og bygningslovens §29-4 og §12-7 2.ledd slår fast at byggegrensen skal ha en avstand som minst tilsvarer byggverkets halve høyde, og ikke under 4 meter, dersom ikke annet er fastsatt i plan. Her åpner planen for dette, og administrasjonen mener at det finnes gode argumenter for hvorfor dette kan tillates i dette tilfellet: · Byggegrensen gjelder kun for parkeringskjelleren, en del av bygget som ligger under bakken. Hensynet en byggegrense på 4m skal ivareta er brannkrav; slik at brann ikke sprer seg mellom bygningsdeler som ligger tett inntil hverandre. Her ligger bygget under bakken, så brannsmitte er lite sannsynlig. · Vedlikehold av bygg på egen eiendom: Det er lite sannsynlig at utsiden av parkeringskjelleren trenger vedlikehold. Det har likevel vært påpekt av administrasjonen ovenfor forslagstiller at det er viktig at alt grunnarbeid, fyllinger og tekniske anlegg blir liggende på eiendommen og ikke "flyter" ut på naboeiendommer. Det foreslås derfor at man i byggesak passer på et generøst prosjekteringsrom for vegger som plasseres mot byggegrense. · Nabotomter er ikke bebygd mot byggegrense, det er kun hager som ligger mot den aktuelle grensen. Det bør derfor være mulig å bygge parkeringskjelleren uten fare for skade på andre bygg. · Grunnforhold: Bygget prosjekteres på fjell. Derfor vil utglidning av løsmasser mens man bygger kjelleren være minimale. Administrasjonen mener at med bakgrunn i disse vurderingene er det her mulig å tillate byggegrense slik den foreligger i planforslaget. 2. Dette punktet har vært diskutert med Statens Vegvesen. Det er helt klart at situasjonen ikke er ideell, men det er slik dagens situasjon er, og slik planen foreligger sikrer den i alle fall at om man river huset som står der i dag, vil man kunne etablere en god, ny løsning. Kryssløsning er også dagens situasjon. I forbindelse med gjenåpning av vei vil det bli etablert fortau på andre siden av veien for planområdet. Det vil også bli mulighet for å krysse veien på opphevet fotgjengerovergang. Dette gjør at man har et alternativ til å krysse forbi eksisterende hus eller over avkjørsel. Forslagstiller har dermed belegg for å hevde at prosjektet har sikker skolevei. 3. Administrasjonen mener det er prisverdig at naboene tar på seg ansvar for å påse at byggegrenser mot vei overholdes og at alle de riktige tillatelsene er på plass. Forslagstiller har vært i løpende dialog med Statens Vegvesen ang byggegrense mot vei, og Statens Vegvesen bekrefter i sin merknad at de kan gå med på en 11 meters byggegrense i det aktuelle prosjektet. Administrasjonen velger derfor å ta dette som 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. bevis for at forslagstiller skaffer tilstrekkelige godkjenninger og tillatelser fra sentrale myndigheter for å gjennomføre prosjektet. Utbyggingen er i tråd med rikspolitiske retningslinjer om fortetning i sentrumsnære områder i byer og tettsteder. Gode uteoppholdsareal er viktig i alle bomiljøer. Tomtens utforming gjør det vanskelig å tilby optimale uteoppholdsareal, men ansees som tilfredsstillende. Det er til gjengjeld relativt kort vei til store offentlige arealer som egner seg for friluftsliv og rekreasjon. En maksimal byggehøyde på 6 meter vil ikke være aktuelt da planlagt bygg vil være på 2 etasjer pluss delvis nedgravd parkeringskjeller. Illustrasjoner viser at nytt bygg i liten grad vil ødelegge utsikt eller solforhold på naboeiendommer pga naturlig høydeforskjell. Fjerning av eksiterende vegetasjon kan gi bedrede solforhold på naboeiendommer. Imøtekommes. Det er i reviderte bestemmelser punkt 1.1.9 tilføyd at takterrasser ikke tillates. Imøtekommes. Punktet er ivaretatt av reviderte bestemmelser. Imøtekommes ikke. Den byggegrensen det refereres til gjelder kun kjeller. Se begrunnelse punkt 1). De samme forutsetningene ligger ikke til grunn for andre eiendommer Av ansvar og vedlikeholdsgrunner er eierformen til lekeplassen satt til felles for BKS1. Forslagstiller har likevel gjort det klart at barn i alle aldre og fra alle naboeiendommer vil være velkomne til å benytte lekeplassen som etableres. Imøtekommes. Det riktige er at KV1 er adkomstvei for gnr. 33 bnr. 1040, 1050, 750, 1394, 1, og 1175. Dette er oppdatert i reviderte bestemmelser. Høringsuttalelsene kan i sin helhet leses som vedlegg. PLANAVDELINGENS SAMLEDE VURDERING Hovedgrepet med å fortette eksisterende boligområde ved å bygge et leilighetsbygg på gnr./ bnr. 33/44 anses som positivt, spesielt med tanke på områdets sentrale beliggenhet i forhold til sentrum og som følge av at arealene ikke har spesielle naturkvaliteter og ikke benyttes i stor grad slik de nå ligger. Spørsmålet har stått om hvorvidt det legges opp til en for stor utbygging i forhold til å sikre god bokvalitet i form av ute – og lekearealer med tilstrekkelig god kvalitet. Lekeplassen oppfyller ikke fullt ut kravene i kommuneplanbestemmelsene, selv om det er gjort en del grep for å bedre kvaliteten på lekeplassen. Deler av lekeplassen er altfor smal i forhold til kravene, og for denne delen av lekearealet vil solforholdene være dårlige. I forslaget er det vist at kvaliteter som trinnfri atkomst, støysikring og sikring mot trafikk er ivaretatt, samt at man kan oppnå tilfredsstillende helningsforhold på lekeplassen. Store deler av lekeplassen vil trolig ligge i skygge fra tidlig kveld. Ideelt sett skulle det vært foretatt grundigere vurderinger i forhold til de bakenforliggende eksisterende eiendommene innenfor planen, slik at fortetting også kunne vært vurdert her. Når det ikke foreligger vurderinger rundt eksisterende atkomstvei, muligheter for snuplass og lekeplass, anses grunnlaget for å åpne for fortetting for bakenforliggende eneboligtomter for å være for tynt. Unntaket er at det åpnes for at ubebygde eiendommer kan bebygges, samt at tomter med mindre enn 40 % BYA kan bebygges ytterligere uten at antall enheter øker. Planforslaget som foreligger har svakheter hva gjelder å tilrettelegge for god bokvalitet, spesielt i forhold til lekearealer. I dialog med forslagstiller har man fått lagt inn føringer som bedrer bokvaliteten og lekearealene noe, og planforslaget anses derfor som akseptabelt slik det nå foreligger. Det bemerkes likevel at det generelt ikke er et ønskelig at lista for bokvalitet for nye prosjekter skal ligge på det akseptable. Administrasjonen er generelt positive til fortetting i sentrumsnære strøk, men samtidig er det viktig å sikre at ønsket om fortetting ikke i for stor grad går utover bokvalitet. Planforslaget er ikke ideelt og lekeplassen har mangler, men med de tiltak som er foretatt etter dialog med forslagstiller, er planforslaget som nå foreligger akseptabelt. Saksdokumenter: Detaljregulering Lofthusveien - plankart-Vertikalnivå2 (L)(707090) REGULERINGSBESTEMMELSER080115 (L)(707091) BES001Planbeskrivelse_ LOFTHUS Lillesand.pdf (L)(646062) Vertikalnivå1.pdf (L)(646064) Risiko - og sårbarhet, sjekkliste (L)(652327) Merknader offentlig ettersyn 33_44.pdf (L)(662540) Merknad - Lofthusveien (L)(665211) Merknader offentlig ettersyn 33_44.pdf (L)(662540) Lillesand kommune -offentlig ettersyn av forslag til reguleringsplan -for Lofthusveien 30.DOCX (L)(655294) Reviderte bestemmelser og plankart Detaljregulering Lofthusveien gbr 33 bnr 44 Lofthus - gjennomgang av innkomne merknader Lofthus gnr./ bnr. 33/44, Oversendelse av merknader ved offentlig ettersyn Merknader til offentlig ettersyn Merknad - Lofthusveien Merknader til detaljregulering Offentlig ettersyn av forslag til reguleringsplan Forslag til reguleringsplan for Lofthusveien - offentlig ettersyn Avisannonse Varsel om befaring Revidert planforslag - Lofthus Tilleggsopplysninger om trafo Revidert planforslag -Lofthus Detaljregulering Lofthus - referat fra arbeidsmøte Detaljreguleringsforslag - Lofthus Melding om oppstart av planarbeid Merknader til påbegynt planarbeid på Lofthus Uttalelse Varsling om påbegynt planarbeid og igangsetting av forhandlinger om utbyggingsavtale Revidert varslingsbrev og annonsetekst Varslingsbrev og annonsetekst Oppstartsmøtereferat Anmodning om forhåndskonferanse
© Copyright 2025