1. No category

 PLANBESKRIVELSE Tilhørende reguleringsplan for Orkidéåsen ‐ gnr. 10 / bnr. 202, 203 og 16, m.fl. TIL OFFENTLIG ETTERSYN Utarbeidet av: Tiltakshaver: Forslagsstiller/konsulent: Bo Klokt AS Grindaker AS Landskapsarkitekter Dato: Revidert: 30.08.13 19.03.15 Planmal 3.6 Planbeskrivelse Side 1 av 34 sist revidert 30.12.11
INNHOLD 1. FORENKLET ILLUSTRASJON .................................................................................................................. 5 2. BAKGRUNN .......................................................................................................................................... 6 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3. Oppdragsgiver ....................................................................................................................................................... 6 Planlegger/forslagsstiller ....................................................................................................................................... 6 Eiendoms ‐ og eierforhold .................................................................................................................................... 6 Bakgrunn for planen .............................................................................................................................................. 6 Gjennomføring av planen ..................................................................................................................................... 6 PLANOMRÅDET UNDER DAGENS FORHOLD ........................................................................................ 7 3.1 Beliggenhet og bruk .............................................................................................................................................. 7 3.2 Planområdet og dets forhold til tilliggende areal ................................................................................................. 7 3.2.1 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk ...................................................................................................... 7 3.2.1 Estetikk og stedsutvikling ................................................................................................................................. 7 3.2.2 Naturgrunnlag ................................................................................................................................................... 7 3.2.3 Verneinteresser ................................................................................................................................................ 7 3.2.4 Jordvern, Landbruk og Naturressurser ............................................................................................................. 8 3.2.5 Miljøvernfaglige forhold ................................................................................................................................... 8 3.2.6 Beredskapsmessige forhold / ROS‐analyse ...................................................................................................... 8 3.2.7 Barn og unges interesser .................................................................................................................................. 8 3.2.8 Sosial infrastruktur ............................................................................................................................................ 8 3.2.9 Teknisk infrastruktur (utenom vei) ................................................................................................................... 8 3.2.10 Vei og Trafikk .................................................................................................................................................... 8 3.2.11 Juridiske forhold ............................................................................................................................................... 9 4. PLANSTATUS ......................................................................................................................................10 4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.2 5. Overordnede føringer og gjeldende planstatus ................................................................................................. 10 Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer .................................................................................................. 10 Gjeldende overordnede planer ........................................................................................................................... 10 Pågående planarbeid i nærområdet ................................................................................................................... 11 Vurdering av krav til planprogram og konsekvensutredning (KU) ..................................................................... 11 FAGLIGE RÅD I OPPSTARTSMØTE ......................................................................................................12 5.1 Vedtak fra politisk behandling av oppstartsmøtet (Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester ‐ 03.04.2013: .................................................................................................................................................... 12 5.2 Tiltakshavers oppfølging av politisk vedtak av råd i Oppstartsmøtet ................................................................. 12 6. MEDVIRKNING OG PLANPROSESS .....................................................................................................13 6.1 Varsel om oppstart .............................................................................................................................................. 13 6.2 Innkomne merknader til varsel om oppstart ...................................................................................................... 13 6.2.1 Innspill fra Renovasjonsselskapet for Drammensregionen (RfD) (vedlegg 10) .................................................. 13 6.2.2 Innspill fra Tilsynet for små avløpsanlegg i Drammensregionen (vedlegg 11) ................................................... 13 6.2.3 Innspill fra Jernbaneverket (vedlegg 12) ............................................................................................................. 13 6.2.4 Innspill fra Buskerud Fylkeskommune (BFK) (Vedlegg 13) ................................................................................. 13 6.2.5 Innspill fra Jens Martin Støten (Vedlegg 14) ....................................................................................................... 14 6.2.6 Innspill fra Åsen Arbeidersamfunn (vedlegg 15) ................................................................................................ 14 6.2.7 Innspill fra Gunnhild og Kjetil Fossen (Vedlegg 16) ............................................................................................ 14 6.2.8 Innspill fra Grindaker AS Landskapsarkitekter (Vedlegg 17)............................................................................... 14 6.2.9 Innspill fra Tor Ivar Gunnarsrud og Evelyn Gunnarsrud (Vedlegg 18) ................................................................ 14 6.2.10 Innspill fra Per‐Øyvind W. Andreassen (Vedlegg 19) .......................................................................................... 15 6.2.11 Innspill fra Norges vassdrags‐ og energidirektorat (Vedlegg 20) ....................................................................... 15 6.2.12 Innspill fra Lene Wulfsberg Briskeby på vegne av Blåveisbakken og Fiolsvingen (Vedlegg 21) ......................... 15 6.2.13 Innspill fra Johnny Olsen (Vedlegg 22) ................................................................................................................ 15 6.2.14 Innspill fra Åsen felt E‐1’s vedlikeholdsforening (Vedlegg 23) ........................................................................... 15 6.2.15 Innspill fra Fylkesmannen (Vedlegg 24) .............................................................................................................. 16 Side 2 av 34
6.2.16 Innspill fra EB nett (Vedlegg 25).......................................................................................................................... 16 6.2.17 Innspill fra Vegvesenet (Vedlegg 26) .................................................................................................................... 16 6.3 Medvirkningsprosess .......................................................................................................................................... 17 7. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET ....................................................................................................18 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6 7.7 7.8 7.9 7.10 7.11 7.12 7.13 7.14 7.15 7.16 7.17 7.18 Hensikt med planen ............................................................................................................................................ 18 Arealbruk og ‐ utnyttelse .................................................................................................................................... 18 Uteoppholds‐ og lekeareal .................................................................................................................................. 19 Atkomst, parkering og varelevering .................................................................................................................... 19 Trafikkforhold ...................................................................................................................................................... 20 Rekkefølgebestemmelser .................................................................................................................................... 20 Landskap, estetikk, og stedsutvikling .................................................................................................................. 20 Universell utforming ........................................................................................................................................... 20 Naturgrunnlag ..................................................................................................................................................... 20 Miljøvernfaglige forhold ................................................................................................................................. 20 Beredskapsmessige forhold / ROS‐analyse .................................................................................................... 21 Verneinteresser ................................................................................................................................................... 21 Jordvern, Landbruk og Naturressurser ........................................................................................................... 21 Barn og unges interesser ................................................................................................................................ 21 Sosial infrastruktur .......................................................................................................................................... 21 Teknisk infrastruktur (utenom vei) ................................................................................................................. 21 Vei og Trafikk .................................................................................................................................................. 22 Juridiske og økonomiske forhold .................................................................................................................... 24 8. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET .....................................................................................................25 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 8.9 8.10 8.11 Overordnede føringer og gjeldende planstatus ................................................................................................. 25 Verneinteresser ................................................................................................................................................... 25 Miljøfaglige forhold ............................................................................................................................................. 25 Risiko‐ og sårbarhet ............................................................................................................................................ 26 Barn og unges interesser .................................................................................................................................... 26 Vei og trafikk ....................................................................................................................................................... 26 Universell utforming ........................................................................................................................................... 26 Fjernvirkning ........................................................................................................................................................ 27 Jordvern, Landbruk og Naturressurser ............................................................................................................... 27 Sosial infrastruktur .............................................................................................................................................. 27 Økonomiske konsekvenser for Nedre Eiker kommune ...................................................................................... 27 9. FAGLIGE BEGRUNNELSE FOR VALG AV LØSNINGER .........................................................................28 9.1 9.2 9.3 9.4 Begrunnelse for valgt planløsning ....................................................................................................................... 28 Avbøtende tiltak .................................................................................................................................................. 30 Vurdering av alternativ ....................................................................................................................................... 32 Anbefaling av alternativ ...................................................................................................................................... 32 10. ILLUSTRASJONER ..................................................................................................................................33 11. VEDLEGG Vedlegg 1: Rapport, ROS‐analyse .……………………………………………………………………………………………………………………… Vedlegg 2: Rapport, Naturfaglige registreringer ..……………………………………………………………………………………………. Vedlegg 3: Rapport, Vurdering av flomrisiko .…………………………………………………………………………………………………… Vedlegg 4: Rapport: Støyberegning .………………………………………………………………………………………………………………… Vedlegg 5: Rapport: Arkeologisk undersøkelse ……………………………………………………………………………………………….. Vedlegg 6: Notat, Vurdering av grunnforhold ..……………………………………………………………………………………………….. Vedlegg 7: Notat, Trafikkanalyse ..…………………………………………………………………………………………………………………… Vedlegg 8: Hensynssone kart for flom, kvikkleire/skredfare og steinsprang ..…………………………………………………. Vedlegg 9: Varslingsbrev ..………………………………………………………………………………………………………………………………. Vedlegg 10: Innkommet innspill fra Renovasjonsselskapet for Drammensregionen.…………………………………….... Vedlegg 11: Innkommet innspill fra Tilsynet for små avløpsanlegg i Drammensregionen ………………………………. Vedlegg 12: Innkommet innspill fra Jernbaneverket ………………………………………………………………………………………. Vedlegg 13: Innkommet innspill fra Buskerud fylkeskommune ………………………………………………………………………. Vedlegg 14: Innkommet innspill fra Jens Martin Støten ….………………………………………………………………………………. Side 3 av 34
35 56 58 70 80 97 99 108 109 119 169 170 171 174 Vedlegg 15: Innkommet innspill fra Åsen Arbeidersamfunn …………………………………………………………………………… Vedlegg 16: Innkommet innspill fra Gunnhild og Kjetil Fossen ..…………………………………………………………………….. Vedlegg 17: Innkommet innspill fra Grindaker AS Landskapsarkitekter ..……………………………………………………….. Vedlegg 18: Innkommet innspill fra Tor Ivar Gunnarsrud og Evelyn Gunnarsrud …………………………………………… Vedlegg 19: Innkommet innspill fra Per‐Øyvind W. Andreassen ..………………………………………………………………….. Vedlegg 20: Innkommet innspill fra Norges vassdrags‐ og energidirektorat …………………………………………………… Vedlegg 20: Innkommet innspill fra Lene Wulfsberg Briskeby på vegne av Blåveisbakken og Fiolsvingen …..…………………………………………………………………………………………………………………………………… Vedlegg 21: Innkommet innspill fra Johnny Olsen ..………………………………………………………………………………………. Vedlegg 22: Innkommet innspill fra Åsen felt E‐1's vedlikeholdsforening .…………………………………………………….. Vedlegg 23: Innkommet innspill fra Fylkesmannen ……………………………………………………………………………………….. Vedlegg 24: Innkommet innspill fra EB nett ………………………………………………………………………………………………….. Vedlegg 25: Innkommet innspill fra Statens vegvesen …………………………………………………………………………………… Vedlegg 26: VA‐plan ……………………………………………………………………………………………………………………………………… Vedlegg 27: Skisse rundkjøring og overordnet vegnett ………………………………………………………………………………….. Vedlegg 28: Notat, Trafikkanalyse (revidert) ………………………………………………………………………………………………….. Side 4 av 34
177 178 179 180 181 184 187 190 191 192 195 196 198 199 200 1.
FORENKLET ILLUSTRASJON Skisse – eksisterende situasjon (med varslet planavgrensning) Skisse ‐ mulig fremtidig situasjon (med plangrense fra plankart) Side 5 av 34
2. BAKGRUNN 2.1 Oppdragsgiver Bo Klokt AS representerer grunneier og er tiltakshaver for prosjektet. 2.2 Planlegger/forslagsstiller Grindaker AS landskapsarkitekter bistår i plansaken med utarbeidelse av planmaterialet. 2.3 Eiendoms ‐ og eierforhold De tre aktuelle eiendommene for utbygging av boliger (gnr/bnr. 10/202, 10/203 og 10/16) disponeres av Bo klokt for grunneier. Øvrig areal som reguleres eies av Nedre Eiker kommune og Statens vegvesen. 2.4 Bakgrunn for planen Planområdet er avsatt til boligformål og LNF i vedtatt kommuneplan for 2011‐2022. Deler av arealet er regulert i reguleringsplan MJ 11 Åsen fra 1975, mens resten av arealet er uregulert. Planutkastet har til hensikt å legge til rette for utbygging av boliger, og foreslår regulering tilpasset dette. Da det for deler av planområdet ikke er samsvar mellom forslag til regulering og kommuneplan, har det blitt utarbeidet planprogram i reguleringssaken. Planutkastet er vurdert iht. Plan‐ og bygningslovens § 4‐1 Planprogram og tilhørende Forskrift om konsekvensutredninger (FOR 2009.06.26, nr. 855). Planutkastet faller inn under forskriftens § 3 punkt b, jfr. vedlegg II punkt 2, og har vært vurdert iht. samme forskrifts §4. Planutkastet krever da planprogram, men sammenfaller ikke med krav i forskriftens §4, og skal derfor ikke konsekvensutredes. Planforslaget følger planprogram vedtatt 25.09.13 av utvalget for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester. Gjennomføring av planen Planlagt oppstart av utbygging vil være kort tid etter vedtatt regulering. Antatt framdriften tilsier at reguleringen kan være vedtatt i løpet av 1. halvår 2014. 2.5 Side 6 av 34
3. PLANOMRÅDET UNDER DAGENS FORHOLD 3.1 Beliggenhet og bruk Orkidéåsen ligger sørøst for Nedre Eiker sentrum, og vil bli en del av bebyggelsen i Åsen. Reguleringsforslaget med atkomstforhold og grøntstruktur, utgjør ca. 75 daa. Varslet planavgrensning på 139daa kan sees under kapittel 1. Forenklet illustrasjon. 3.2 Planområdet og dets forhold til tilliggende areal 3.2.1 Dagens arealbruk og tilstøtende arealbruk Planområdet består i dag av tett, ung skog. Mot vest grenser planområdet til eksisterende småhusbebyggelse, mens det mot sør, øst og nord grenser til FV 36 Orkidehøgda og skogsområder. Skogsområdene mot øst (på utsiden av planområdet) er del av Strykenåsen naturreservat. 3.2.1 Estetikk og stedsutvikling Planområdet ligger i en bratt nordvestvendt åsside. Området i dag gir en grønn fjernvirkning, hvor de skogkledde åsryggene dras over planområdet og ned mot dalbunnen. Det er ingen bebyggelse innenfor planområdet, men boligfelt mot vest består av frittliggende eneboliger. 3.2.2 Naturgrunnlag Planområdet ligger i en bratt, nordvestvendt åsside. Grunnen består av kalkstein og skifter, delvis dekket med forvitringsmateriale eller som fjell i dagen. Området ligger under marin grense, og det er innslag av marine avsettinger innenfor området (Kilde: Notat grunnforhold, vedlegg 6.) Området bærer preg av tidligere hogst, med nå ung, plantet granskog. Stedvis finner man en tørr gråor‐
heggeskogstype med noe hassel og ask (kilde: naturfaglig registrering, vedlegg 2). Skog og landskap og NGU har ikke registrert erosjonsrisiko eller kvikkleire innenfor planområdet. Det er heller ikke registrert andre skredhendelser eller alunskifer. ROS‐analysen (vedlegg 1), går nærmere inn på disse forholdene. I temakartet tilhørende kommuneplanens arealdel, med hensynssoner for flom, steinsprang og kvikkleire/skredfare, er de aktuelle eiendommene ikke berørt (vedlegg 8). 3.2.3 Verneinteresser I følge Direktoratet for naturforvaltning og Skog og landskap, er det ingen prioriterte arter eller rødlistede arter registrert innenfor planområdet. Det er heller ingen områder med viktige eller utvalgte naturtyper, og ingen vernede områder eller verneforslag. Ifølge riksantikvaren er det heller ingen registrerte kulturminner innenfor planområdet, og det finnes ikke SEFRAK‐registrerte bygninger eller vernede bygninger og kulturmiljøer. Arkeologisk undersøkelse ble gjennomført i løpet Side 7 av 34
av sommeren 2013 (vedlegg 5). Det ble ikke funnet automatisk fredede kulturminner. Nyere tids kulturminner i form av kjerrevei, steingjerder og rydningsrøyser ble da registrert. Rapporten sier at disse har middels verdi, og det anbefales at noen av disse bevares. 3.2.4 Jordvern, Landbruk og Naturressurser Planområdet består av tett og for det meste ung skog. Området har spor etter hogst og planting av trær. Av dette kan man slutte at det kan ligge skogbruksinteresser i området. Det går en traktorvei gjennom planområdet fra nordvest til sørøst. Denne kan være i bruk som turvei, men omfanget er usikkert. Naboer i boligfeltet i vest har gitt uttrykk for at området er lite i bruk med tanke på friluftsformål. 3.2.5 Miljøvernfaglige forhold Området er i dag utsatt for støy fra fylkesvei 36 (Vedlegg 4). Området er ikke spesielt utsatt for luftforurensing, og det finnes ikke registrerte forekomster av forurenset grunn innenfor planområdet (Kilde: Klima‐ og forurensningsdirektoratet (Klif). Det er gjennomført naturfaglig registrering i forhold til naturmangfoldloven (vedlegg 2). Rapporten konkluderer med at det ikke er arter eller naturtyper innenfor planområdet som må vises spesielt hensyn. 3.2.6 Beredskapsmessige forhold / ROS‐analyse ROS‐analyse utført av Sweco ligger vedlagt (vedlegg 1). Analysen viser at det er seks tiltak som er nødvendige å gjennomføre, samt seks tiltak som bør gjennomføres ved en utbygging. Punktene gjennomgås i punkt 7.11 Beredskapsmessige forhold/ROS‐analyse, og punkt 8.4 Risiko og sårbarhet. Under punkt 9.2 Avbøtende tiltak er det beskrevet hvordan tiltakene er tenkt gjennomført. I tillegg, som det ikke tas opp i ROS‐analysen, kan det nevnes at området ligger i sone for moderat forekomst av radon, etter data fra Norges geologiske undersøkelse. 3.2.7 Barn og unges interesser Selv om planområdet i kommuneplanen delvis er avsatt til boligutbygging, består som sagt arealet i dag av skog. På denne måten er området i dag et potensielt leke‐ og oppholdssted for barn og unge i nærmiljøet. 3.2.8 Sosial infrastruktur Planområdet sogner til Åsen skole som ligger 2 km sørvest for området. Skolen har pr. i dag god kapasitet, men dersom utbyggingen i Åsen skal fortsette i framtiden vil det være behov for utvidelse av kapasiteten. Nærmeste barnehage Bakkefaret FUS‐barnehage ligger 500 m fra planområdet. Øvrig tjenestetilbud og forretninger finnes i Mjøndalen sentrum, 2 km fra planområdet. Her finnes også en rekke kultur‐ og idrettstilbud. En del kultur‐ og idrettstilbud er også knyttet til Åsen skole. 3.2.9 Teknisk infrastruktur (utenom vei) Det finnes ikke vann, avløp, kjente kabler eller teleanlegg innenfor planområdet i dag. Renovasjon har heller ingen hentepunkter innenfor planområdet. 3.2.10 Vei og Trafikk Det er i dag kun anlagt en traktorvei innenfor planområdet. Planområdet grenser til Fylkesvei 36 Orkidehøgda mot sør, øst og nord, men har ingen annen atkomst til denne veien eller til boligområdet mot vest, enn fra traktorveien. Den eksisterende infrastrukturen for gående og syklende i Åsen for øvrig, har en del mangler, særlig mot skole og mot Mjøndalen sentrum. Forbedringer på dette området er etterlengtet av beboere i Åsen. Kollektivtilbudet i området er svært begrenset med buss mellom Mjøndalen og Hagatjern via boligfeltet i Åsen. Bussen har varierende hyppighet, og beboere i Åsen gir uttrykk for at bussen gjerne skulle gått oftere. Side 8 av 34
3.2.11 Juridiske forhold Deler av eksisterende reguleringsplan MJ 11 Åsen tas inn i planforslaget for å få til gang‐
/sykkelveiforbindelser mot eksisterende boligfelt, for å sikre trygg skolevei. Arealene i eksisterende plan er regulert til friområde og friluftsområde. Det er i noen tilfeller ikke samsvar mellom eiendomsgrenser og grenser i plankartet fra 1975. Etter kommunes ønske forholder vi oss til eiendomsgrensene i kommunes digitale kart, der vi måtte støte på uoverensstemmelser. Side 9 av 34
4. PLANSTATUS 4.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus 4.1.1 Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer Det er tre rikspolitiske retningslinjer som særlig berører planforslaget, og som gir føringer i planområdet. Samordnet areal og transportplanlegging (T‐5/93) sier at: «arealbruk og transportsystem skal utvikles slik at de fremmer samfunnsøkonomisk effektiv ressursutnyttelse, med miljømessig gode løsninger, trygge lokalsamfunn og bomiljø, god trafikksikkerhet og effektiv trafikkavvikling. Det skal legges til grunn et langsiktig, bærekraftig perspektiv i planleggingen». Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (Om barn og planlegging T‐2/08) legger vekt på å «synliggjøre og styrke barn og unges interesser i all planlegging og byggesaksbehandling etter plan‐ og bygningsloven», samt å «gi kommunene bedre grunnlag for å integrere og ivareta barn og unges interesser i sin løpende planlegging og byggesaksbehandling». Flaum og skredfare i arealplanar (NVE T‐2/11) tar for seg hvordan flom‐ og skredfare bør utredes, og hvordan det bør innarbeides i kommunale planer. I tillegg til rikspolitiske retningslinjer er det også en del strategier på fylkesnivå som må hensyn tas i planleggingen. Regional planstrategi for Buskerud 2013‐2016 har som visjon å skape et bærekraftig og innovativt fylke som fremmer næringsutvikling og bolyst. Få å nå dette prioriterer fylkeskommunen fire nye regionale planer og strategier: Regional plan for kunnskapssamfunnet, Regional plan for næringsutvikling og verdiskaping, Regional areal‐ og transportstrategi, og Regional plan for kulturminnevern. Areal‐ og transportplan for Buskerudbyen 2013‐2023 legger vekt på fortetting og utvikling i sentrumsnære områder med godt utbygget kollektivtilbud, gangavstand til servicetilbud og høy bruk av sykkeltransport. Planen anbefaler for Nedre‐Eiker at det ikke satses på utbygging av boligreservene i Åsen i stor skala, pga. avstand til kollektivknutepunkt og vanskeligheter med å betjene området effektivt med buss. Kollektivtransportplan for Buskerud fylke 2011‐2014 legger vekt på at Buskerud skal være et attraktivt sted for bosetting og arbeid, og at vekst i stor grad skal tas av økt kollektivtilbud, sykkel og gange. Fylkesvegstrategi 2014‐2023 har som overordnet mål at fylkesveinettet skal bidra til et effektivt, sikkert og miljøvennlig samferdselstilbud. Man satser på effektiv trafikkavvikling for alle trafikantgrupper, at trafikksikkerheten skal økes slik at antall drepte og hardt skadde skal reduseres, og ivareta miljøhensyn ved investering, drift og vedlikehold, og forvaltning av fylkesveinettet.
Fylvettet skal bidra til et effektivt, sikkert og miljøvennlig samferdstilbud Regional plan for universell utforming ‐ Buskerud mot 2025 har som et av flere hovedmål at universell utforming skal ivaretas i kommune‐ og reguleringsplanlegging. Planen sier at universell utforming skal være et integrert prinsipp i alle nye utbyggingsprosjekter, og at alle skal ha mulighet til å drive et aktivt friluftsliv i sitt nærmiljø. 4.1.2 Gjeldende overordnede planer I Kommuneplan for Nedre Eiker 2011‐2022 er de aktuelle eiendommene avsatt til boligformål og LNF. Deler av planområdet er regulert til friområde og friluftsområde i reguleringsplan MJ 11 Åsen, vedtatt 18.08.75. Side 10 av 34
For de aktuelle boligområdene gir kommuneplanen at det kan bygges variert enebolig‐
/småhusbebyggelse; frittliggende og sammenhengende boliger på inntil to etasjer og eventuelt sokkel‐ eller underetasje. BYA skal ikke overstige 30%. Det skal settes av areal til to parkeringsplasser pr. boenhet, hvorav minst 5% i det enkelte prosjekt skal være opparbeidet som HC‐plasser. Det skal også opparbeides minimum 50m2 privat uteoppholds pr. enebolig/rekkehus, og minimum 10m2 privat og minimum 10m2 felles uteoppholdsareal for leiligheter. I tillegg skal barn og unge sikres trafikksikker skolevei ved at det legges til rette for gang‐ og sykkeltraseer, og det skal settes av lekeareal. Det skal opprettes minimum en 100m2 småbarnslekeplass pr. 40 boenheter, og en 1500m2 nærlekeplass (evt. 3xmin. 500m2) pr. 150 boliger. Når det gjelder grønnstruktur skal viktige korridorer sikres, og byggeområder skal ikke bryte disse. Vegetasjonsbelter mellom boligområder skal bevares. Andre krav i kommuneplanen, f.eks. krav omkring universell utforming og kulturminner, vil planforslaget også måtte rette seg etter. Planforslaget må forholde seg til Miljøplan for Nedre Eiker 2013‐2024. Miljøplanen er en oppfølging av miljø‐ og energimålene i kommuneplanen. Planen synliggjør gode tiltak for energi og energisparing, vern om biologisk mangfold og viktige landskapstyper. Planen sier at miljøvern skal være en av grunnpilarene i kommunens virksomhet og en premiss for planlegging og saksbehandling. 4.1.3 Pågående planarbeid i nærområdet Det er ingen pågående planarbeid i umiddelbar nærhet til planområdet. I større sammenheng er det to andre reguleringssaker som pågår i Åsen: «Boligfelt i Åsen» og «Åsen gård». Begge sakene dreier seg om detaljregulering av boligformål. 4.2 Vurdering av krav til planprogram og konsekvensutredning (KU) Planutkastet er vurdert iht. Plan‐ og bygningslovens §4‐1 Planprogram og tilhørende Forskrift om konsekvensutredninger (FOR 2009.06.26, nr. 855). Planutkastet faller inn under forskriftens §3 punkt b, jfr. vedlegg II punkt 2, og har vært vurdert iht. samme forskrifts §4. Vi mener planutkastet etter Plan‐ og bygningsloven §4 vil kreve planprogram, men ikke sammenfaller med krav i forskriftens §4, og skal derfor ikke konsekvensutredes. Nedre Eiker kommune har som ansvarlig myndighet besluttet at planforslaget etter forskriftens §3 krever Planprogram, men sammenfaller ikke med krav i forskriftens §4 og derfor ikke konsekvensutredning. Planprogram ble vedtatt 25.09.13 av utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester. Planforslaget retter seg etter dette planprogrammet. Side 11 av 34
5. FAGLIGE RÅD I OPPSTARTSMØTE 5.1 Vedtak fra politisk behandling av oppstartsmøtet (Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester ‐ 03.04.2013: Med hjemmel i plan‐ og bygningslovens § 12‐ 9 vedtar Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det skal arbeides videre med planen, og at det etter reglene i pbl § 4‐ 1 skal utarbeides planprogram for reguleringsplan for Orkidéåsen – gnr. 10/ bnr. 202, 203 og 16 m.fl. I planprogrammet er det innarbeidet en oversikt over behovet for utredninger. Følgende utredningsbehov innarbeides også i tiltakshavers forslag til planprogram som sendes ut på offentlig ettersyn senest samtidig med varsel om oppstart av reguleringsarbeidet: ‐ Atkomst/ tilkopling til overordnet veinett; ny kryssløsning på Orkidéhøgda, med mulighet for videre tilkopling til E 134 skal hensyn tas/utredes. ‐ Det vil ikke bli tillatt utbygging i LNF‐området før rullering av kommuneplanen. ‐ Undergang under Orkidéhøgda må vurderes for å sikre tilgang til marka og Strykenåsen naturreservat sørøst for veien. Opplistingen er ikke uttømmende. Forslagsstillers planprogram under punkt 4 Alternativ 1, 2. setning skal lyde: Det legges opp til en blanding av frittliggende eneboliger, rekkehus, kjedede eneboliger og terrassert bebyggelse. Begrunnelsen for vedtaket er at planutkastets avvik fra overordnet plan vurderes å ha betydning for miljø og samfunn. Planutkastet vurderes derfor å utløse behov for medvirkning omkring rammer for planprosess, som et planprogram vil fastsette for videre arbeid med reguleringsplanen. 5.2 Tiltakshavers oppfølging av politisk vedtak av råd i Oppstartsmøtet Alle råd er fulgt. Punktene er ført inn i planprogrammet, og utredninger er redegjort for i denne planbeskrivelsen. Når det gjelder punktet «Det vil ikke bli tillatt utbygging i LNF‐området før rullering av kommuneplanen», har forslagsstiller vært i kontakt med administrasjonen for å få bekreftet at dette kun gjelder utbygging av boliger, og ikke bygging av f.eks. veier. Vi har fått bekreftet at punktet kun skal gjelde utbygging av boliger. Forslagstiller sendte selv inn innspill til planprogrammets høringsrunde og påpekte ovenfor kommunen at punktet motstred punkt tidligere i planprogrammet, hvor det står at vedtatt reguleringsplan vil utløse behov for revisjon av kommuneplanen. Utvalget har bestemt at punktet skal beholdes, og at det ikke kan tillates regulering av boligformål innenfor LNF‐området før rullering av kommuneplanen. På bakgrunn at dette har planlagte boligformål innenfor LNF‐området blitt tatt ut av planforslaget, og erstattet med formålet LNF ‐ Friluftsformål. Det er i reguleringsbestemmelsene satt at det er tillatt med fyllinger og skjæringer (i forbindelse med veiutbyggingen) inn på disse formålene, så sant arealene settes i stand og tilplantes. (Se også punkt 9.1 Begrunnelse for valg planløsning for faglig begrunnelse for dette valget.) Illustrasjonsplanen viser hvordan området som helhet er tenkt utbygget på sikt, etter kommuneplanrullering og dertil omregulering av de fire feltene nå er avsatt til LNF. Nåværende planforslag er gjennomførbart, uavhengig av om framtidig kommuneplan avsetter eiendom 10/16 til boligformål eller ikke. Forslagsstiller har sendt innspill til kommuneplanrulleringsprosessen som nå pågår, angående omgjøring av eiendom 10/16 fra LNF‐område til framtidig boligområde. Side 12 av 34
6. MEDVIRKNING OG PLANPROSESS 6.1 Varsel om oppstart Kopi av varslingsbrev, adresseliste og varslingsannonse ligger som vedlegg 9. Varselet ble trykket i Drammens tidende 24.04.13, og samtidig lagt ut på kommunes hjemmeside. 6.2 Innkomne merknader til varsel om oppstart I høringsfasen fra 22.04.13 til 05.06.13 kom det inn 17 innspill til reguleringsarbeidet. Planprogrammet ble lagt ut på høringen samtidig som oppstart av reguleringsarbeidet ble varslet. Innkomne merknader følger som eget vedlegg. 6.2.1 Innspill fra Renovasjonsselskapet for Drammensregionen (RfD) (vedlegg 10) Dato: 22.04.13 Sammendrag: RfD ber om at deres krav i forhold til renovasjonsløsninger blir tatt hensyn til i planleggingen. Forslagsstillers oppfølging og kommentar: Krav til renovasjonsløsninger vil etterfølges i planleggingen. 6.2.2 Innspill fra Tilsynet for små avløpsanlegg i Drammensregionen (vedlegg 11) Dato: 30.04.13 Sammendrag: Tilsynet forutsetter at nye bygninger i området knyttes til kommunalt nett, og melder at det ikke er små avløpsanlegg i området som er aktuelle å sanere ved utbyggingen Forslagsstillers oppfølging og kommentar: Innspillet etterfølges i planleggingen. 6.2.3 Innspill fra Jernbaneverket (vedlegg 12) Dato: 02.05.13 Sammendrag: Jernbaneverket ber om at areal‐ og transportplanen vedtatt for Buskerudbyen brukes til å vurdere områdets egnethet for utbygging. De påpeker at området ligger middels langt fra sentrum, har bratt adkomst og at deler av området ligger langt fra nærmeste bussholdeplass. Jernbaneverket mener at forslaget må ses i sammenheng med et bedre kollektivtilbud og bedre tilgjengelighet rettet mot Mjøndalen sentrum. Som et minimum må det reguleres inn gode gang‐ og sykkeltraser. Forslagsstillers oppfølging og kommentar: Areal‐ og transportplanen er kommentert i planbeskrivelsen. For øvrig håper vi en utbygging i Åsen vil gi større kundegrunnlag og stimulere til økt kollektivtilbud for alle innbyggerne i Åsen. Vi legger opp til gode gang‐ og sykkeltraseer innenfor planområdet og til eksisterende boligfelt. Kommunen er i oppstartsfasen av reguleringsplan for hovedatkomst for Åsen, fram til krysset Hagatjernveien/Blomsterlia. Vi håper denne planen vil fjerne mangler i det overordnede gang‐ og sykkelveinettet (utenfor planområdet) mot skole, barnehage og sentrum. 6.2.4 Innspill fra Buskerud Fylkeskommune (BFK) (Vedlegg 13) Dato: 08.05.13 Sammendrag: BFK ber om at det blir gjennomført arkeologisk undersøkelse for se etter kulturminner innenfor planområdet Forslagsstillers oppfølging og kommentar: Innspillet etterfølges. Undersøkelse ble gjennomført sommeren 2013. Side 13 av 34
6.2.5 Innspill fra Jens Martin Støten (Vedlegg 14) Dato: 12.05.13 Sammendrag: Innspill fra beboer i Tiriltunga. Ønsker å påpeke at det bør gjøres tiltak i forhold til infrastruktur (gang‐/sykkelvei) og flomsikring før utbygging tillates. Forslagsstillers oppfølging og kommentar: Forslagsstiller vil sørge for tilfredsstillende flomsikring og gang‐/sykkelvei innenfor planområdet. Forslagsstiller er også informert om at kommunen i samarbeid med vegvesenet planlegger løsning på flomproblematikk utenfor planområdet. Kommunen er for øvrig i oppstartsfasen av reguleringsplan for hovedatkomst for Åsen, fram til krysset Hagatjernsveien/Blomsterlia. Vi håper denne planen vil fjerne mangler i det overordnede gang‐ og sykkelveinettet (utenfor planområdet) mot skole, barnehage og sentrum. 6.2.6 Innspill fra Åsen Arbeidersamfunn (vedlegg 15) Dato: 15.05.13 Sammendrag: Åsen arbeidersamfunn spiller inn at utbyggingen av Orkideåsen må sees i sammenheng med framtidig arealbehov for eventuelt nytt overordnet veisystem i området. Forslagsstillers oppfølging og kommentar: I planbeskrivelsen som kommer til å følge reguleringssaken skal alle punkter tilhørende punkt 5.11 Vei og trafikk i Planprogrammet, redegjøres for. Vi mener det Åsen arbeidersamfunn etterspør vil dekkes under dette. 6.2.7 Innspill fra Gunnhild og Kjetil Fossen (Vedlegg 16) Dato: 24.05.13 Sammendrag: Innspill fra beboere i Blåveisbakken om at de ikke ønsker avkjørsel til Orkidéåsen fra Blåveisbakken, da denne veien delvis er privat og ikke er dimensjonert for økt trafikk. Forslagsstillers oppfølging og kommentar: Innspillet etterfølges. Det vil ikke være aktuelt å regulere kjøreatkomst til boligfeltet via Blåveisbakken. 6.2.8 Innspill fra Grindaker AS Landskapsarkitekter (Vedlegg 17) Dato: 29.05.13 Sammendrag: Innspillet kommer fra forslagsstiller selv, og påpeker at det er to avsnitt i planprogrammet som motstrider hverandre (avsnitt to under pkt. 1.1 og avsnitt to under pkt. 1.2). Det ene ble lagt til etter politisk forhåndsvurdering (avsnitt to under punkt 1.2), og forslagstiller ber politikerne fjerne dette avsnittet fra planprogrammet. Forslagsstillers oppfølging og kommentar: Innspillet gjelder planprogrammet. Planprogrammet ble ikke endret i henhold til innspillet før vedtaket 25.09.13 i utvalg for Sentraladministrasjon ogTtekniske tjenester. 6.2.9 Innspill fra Tor Ivar Gunnarsrud og Evelyn Gunnarsrud (Vedlegg 18) Dato: 30.05.13 Sammendrag: Innspill fra beboere i Blåveisbakken om at de ikke ønsker avkjørsel til Orkidéåsen fra Blåveisbakken, da denne veien delvis er privat og ikke er dimensjonert for økt trafikk. Forslagsstillers oppfølging og kommentar: Innspillet etterfølges. Det vil ikke være aktuelt å regulere kjøreatkomst til boligfeltet via Blåveisbakken. Side 14 av 34
6.2.10 Innspill fra Per‐Øyvind W. Andreassen (Vedlegg 19) Dato: 31.05.13 Sammendrag: Innspill fra beboer i Blåveisbakken om at det ikke ønskes avkjørsel til Orkidéåsen fra Blåveisbakken, da denne veien delvis er privat og ikke er dimensjonert for økt trafikk. Beboeren belyser også at han ønsker at LNF‐området som tilstøter Blåveisbakken skal bevares. Forslagsstillers oppfølging og kommentar: Innspillet etterfølges. Det vil ikke være aktuelt å regulere kjøreatkomst til boligfeltet via Blåveisbakken. LNF‐området vil heller ikke berøres, utover at kommunen ønsker gang‐/sykkelvei i området for å sikre trygg skolevei. 6.2.11 Innspill fra Norges vassdrags‐ og energidirektorat (Vedlegg 20) Dato: 31.05.13 Sammendrag: Innspillet fra NVE ber forslagstiller ta hensyn til flom‐ og skredfare i planleggingen. Det pekes spesielt på små bekker som ofte ikke blir tatt godt nok hensyn til i planleggingen. Forslagsstillers oppfølging og kommentar: I planbeskrivelsen som kommer til å følge reguleringssaken skal alle punkter tilhørende punkt 5.7. Beredskapsforhold/ROS‐analyse i Planprogrammet, redegjøres for. Det vil bli tatt hensyn til flom‐ og skredfare i plansaken. 6.2.12 Innspill fra Lene Wulfsberg Briskeby på vegne av Blåveisbakken og Fiolsvingen (Vedlegg 21) Dato: 04.06.13 Sammendrag: Samlet innspill fra beboerne i Blåveisbakken og Fiolsvingen om at de ikke ønsker avkjørsel til Orkidéåsen fra Blåveisbakken, da denne veien delvis er privat og ikke er dimensjonert for økt trafikk. Innspillet er signert av 41 beboere. Forslagsstillers oppfølging og kommentar: Innspillet etterfølges. Det vil ikke være aktuelt å regulere kjøreatkomst til boligfeltet via Blåveisbakken. 6.2.13 Innspill fra Johnny Olsen (Vedlegg 22) Dato: 02.06.13 Sammendrag: Innspill fra beboer i Blåveisbakken om at det ikke ønskes avkjørsel til Orkidéåsen fra Blåveisbakken, da denne veien delvis er privat og ikke er dimensjonert for økt trafikk. Beboeren belyser også at han ønsker at LNF‐området som tilstøter Blåveisbakken skal bevares. Forslagsstillers oppfølging og kommentar: Innspillet etterfølges. Det vil ikke være aktuelt å regulere kjøreatkomst til boligfeltet via Blåveisbakken. LNF‐området som tilstøter Blåveisbakken vil ikke berøres, utover at kommunen ønsker gang‐/sykkelvei i området for å sikre trygg skolevei. 6.2.14 Innspill fra Åsen felt E‐1’s vedlikeholdsforening (Vedlegg 23) Dato: 05.06.13 Sammendrag: Innspill fra foreningen om at de ikke ønsker avkjørsel til Orkidéåsen fra Blåveisbakken, da denne veien delvis er privat og ikke er dimensjonert for økt trafikk. Forslagsstillers oppfølging og kommentar: Innspillet etterfølges. Det vil ikke være aktuelt å regulere kjøreatkomst til boligfeltet via Blåveisbakken. Side 15 av 34
6.2.15 Innspill fra Fylkesmannen (Vedlegg 24) Dato: 05.06.13 Sammendrag: Fylkesmannen viser til Buskerudby‐samarbeidet og påpeker at Orkideåsen ikke er et sentralt område, mens det er stort fortettingspotensial i sentrumsområdene i Mjøndalen og Krokstadelva. Dersom området skal bygges ut må det være klare grenser mellom areal avsatt til boliger og LNF‐områder, og det må legges vekt på økt konsentrasjon ‐ høy utnyttelse. I tillegg viser fylkesmannen til en del punkter som bør innarbeides i planforslaget: ‐ Støy: Støyutredninger for boligene, samt eventuelle nødvendige støytiltak, og klare reguleringsbestemmelser med konkrete krav om ivaretakelse av støyforhold. ‐ Barn og unge: Rikspolitisk retningslinjer for barn og unges interesser må legges til grunn for planleggingen, vurdering av lekemulighetene i planområdet og nærmiljøet må vurderes, og sikker skolevei må sikres. ‐ Klima og energi: Ber om at kommunen vurderer tilretteleggingstiltak for å sikre god kollektivtransport og tilrettelegge for utbedret gangveisystem. Ber om at miljøvennlige energiløsninger utredes, og at alle boliger tilrettelegges for vannbåren varme. ‐ Natur, landskap og friluftsliv: Ber om at det må redegjøres for om det finnes områder av verdi for landskap eller biologisk mangfold innenfor planområdet, dokumentere nær‐ og fjernvirkning med illustrasjoner, samt ta hensyn til friluftslivet i området med sammenhengende grønnstruktur med gode forbindelser til omkringliggende naturområder. ‐ Universell utforming: Planleggingen må legge vekt på prinsippet om universell utforming. Forslagsstillers oppfølging og kommentar: Buskerudby‐samarbeidet blir kommentert i planbeskrivelsen. For øvrig håper vi en utbygging i Åsen vil gi større kundegrunnlag og stimulere til økt kollektivtilbud for alle innbyggerne i Åsen. Vi legger opp til gode gang‐ og sykkeltraseer innenfor planområdet. Kommunen er i oppstartsfasen av reguleringsplan for hovedatkomst for Åsen, fram til krysset Hagatjernsveien/Blomsterlia. Vi håper denne planen vil fjerne mangler i det overordnede gang‐ og sykkelveinettet (utenfor planområdet) mot skole, barnehage og sentrum. Som Fylkesmannen påpeker, satses det på en høy utnyttelse på områdene som settes av til utbygging. De øvrige punktene utredes og kommenteres i planbeskrivelsen. 6.2.16 Innspill fra EB nett (Vedlegg 25) Dato: 05.06.13 Sammendrag: Tar opp at flytting av eventuelle eksisterende kabler i området må bekostes av utbygger, og at det i saken må settes av plass til trafo(er). Ønsker at el‐anlegg så langt det lar seg gjøres vises i reguleringsplanen, eventuelt tas med i bestemmelsene. Forslagsstillers oppfølging og kommentar: Innspillet etterfølges. 6.2.17 Innspill fra Vegvesenet (Vedlegg 26) Dato: 05.06.13 Sammendrag: Vegvesenet peker på at det er viktig med samordnet areal‐ og transportplanlegging, og at de trafikkmessige virkningene av foreslått utbygging må redegjøres for i plansaken, blant annet kollektivtrafikk, sikkerhet for myke trafikanter, og endringer av vei‐ og trafikkforhold på riks‐ og fylkesveier. Støy må også utredes, og byggegrenser fra fylkesveien må tilfredsstille gjeldene krav. Vegvesenet påpeker videre at en utbygging i området ikke samsvarer med prinsippene i Areal‐ og transportplan for Buskerudbyen, og at kryss i Fjerdingen vil bli overbelastet med den foreslåtte utbyggingen. Det uttales også at det ikke kan påberegnes at det vil bli gitt godkjenning til atkomst direkte fra fylkesveien til planområdet, og at vegvesenet mener atkomst må etableres via eksisterende kryss. Side 16 av 34
Forslagsstillers oppfølging og kommentar: Trafikkmessige virkninger av utbyggingen slik det etterspørres, blir redegjort for i planbeskrivelsen. Areal‐ og transportplan for Buskerudbyen er også kommentert. For øvrig håper vi en utbygging i Åsen vil gi større kundegrunnlag og stimulere til økt kollektivtilbud for alle innbyggerne i Åsen. Når det gjelder mulighet for atkomst til det nye boligfeltet via eksisterende hovedatkomst til Åsen, er dette ikke mulig, da eksisterende boliger og innsnevrede veier er til hinder en slik løsning. Det var vært avholdt møter angående avkjørselsproblematikken hvor representant fra Statens vegvesen har vært til stedet, se punkt 7.18 Juridiske og økonomiske forhold og 9.2 Avbøtende tiltak for mer om dette. 6.3 Medvirkningsprosess Regelverket omkring planprogram, som det er utarbeidet i denne reguleringssaken, sikrer at man i kompliserte plansaker får en bred medvirkning i hele planprosessen. Gjennom høring av planprogrammet gis det anledning til å påvirke hvilke spørsmål som er viktige og bør utredes. På samme måte gis det anledning til innflytelse i den videre saksgang når reguleringsplanforslaget skal behandles politisk. Så langt har det vært mulig å komme med innspill til høringen av planprogrammet i april/mai 2013, og etter 1. gangs behandling vil det være ny høringsrunde med offentlig ettersyn av planforslaget, høsten 2013. I forbindelse med planprogrammet ble det også avholdt medvirkningsmøte for berørte naboer 6. mai, på Åsen skole. Ca. 20 naboer og interesserte deltok, og det ble også gjennomført en befaring for å se på aktuelle problemstillinger, initiert av naboer. Kommentarer og synspunkter fra møtet er innarbeidet i reguleringssaken, eller videreformidlet kommunen der sakene ikke direkte berører reguleringssaken. Side 17 av 34
7. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 7.1 Hensikt med planen Planforslaget har til hensikt å legge til rette for utbygging av boliger. Det legges vekt på å skape gode bomiljøer og gode utearealer. 7.2 Arealbruk og ‐ utnyttelse §12‐5. Nr. 1 ‐ Bebyggelse og anlegg Boligbebyggelse‐blokkbebyggelse Boligbebyggelse‐frittliggende småhusbebyggelse (6) Boligbebyggelse‐konsentrert småhusbebyggelse (4) Lekeplass (3) Sum areal denne kategori: §12‐5. Nr. 2 ‐ Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Annen veggrunn ‐ grøntareal Annen veggrunn ‐ tekniske anlegg (11) Fortau (5) Gang‐/sykkelveg (2) Holdeplass/plattform Kjøreveg (5) Parkeringsplasser Sum areal denne kategori: Areal (daa) 4,9 3,3 8,3 1,5 18,0 Areal (daa) 6,5 4,5 2,1 1,1 0,1 5,0 0,1 19,6 Areal (daa) 20,3 0,3 9,5 30,0 Areal (daa) 8,7 8,7 76,2 §12‐5. Nr. 3 ‐ Grønnstruktur Friområde (3) Turdrag (3) Vegetasjonsskjerm (4) Sum areal denne kategori: §12‐5. Nr. 5 ‐ Landbruks‐, natur‐ og friluftsformål samt reindrift Friluftsformål (5) Sum areal denne kategori: Totalt alle kategorier: Det legges opp til å bygge ut området med konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus og kjedede eneboliger), frittliggende eneboliger, samt et felt for terrassert bebyggelse (blokkbebyggelse). Begrunnelsen for hvorfor man har valgt å legge til terrassert bebyggelse, kan leses under punkt 9.1. Faglig begrunnelse for valgt løsning. Side 18 av 34
For konsentrert småhusbebyggelse legges det i reguleringsbestemmelsene opp til at det kan bygges småhus med loft/takterrasse, samt underetasje der terrenget ligger til rette for det. Det er lagt opp til gesimshøyde maks. 8m og mønehøyde maks 9m. Dersom det bygges med pulttak settes høyeste gesimshøyde lik mønehøyde (9m). For den terrasserte bebyggelsen er det spesifisert i reguleringsbestemmelsene at det kan oppføres inntil 18 enheter fordelt på maksimalt tre terrasseblokker. Terrassene skal trappes og hver etasje skal følge terrenget på siden av bygget. Gesimshøyden skal aldri overstige 8m fra terreng. Illustrasjon terrassert bebyggelse hvor terrassene følger terreng Når det gjelder BYA er det i kommuneplanen satt maks. prosent BYA 30% for de to aktuelle eiendommene. I planforslaget har hvert enkelt felt for utbygging fått en BYA fra 20%‐35%. Dette gir en gjennomsnittlig BYA innenfor feltene avsatt til utbygging på 29%, og ser man på eiendommene totalt sett blir prosent BYA 17%. 7.3 Uteoppholds‐ og lekeareal Planforslaget følger krav i kommuneplanen for lek‐ og uteoppholdsareal. Det er satt av småbarnslekeplasser på min. 100m2 i maks. 50m avstand fra boligene, i tillegg til tre nærlekeplasser på 500m2 med maks. avstand fra boligene på 150m. Alle lekeplassene legges sentralt i planområdet, og alle har universell atkomst. Reguleringsbestemmelsene angir krav til opparbeidelse, solforhold, skjerming, terreng etc. I tillegg er det satt av min. 50m2 MUA for alle rekkehus og kjedede eneboliger, og min. 30m2 MUA for leiligheter. 7.4 Atkomst, parkering og varelevering Det legges opp til atkomst for biltrafikk fra FV36 Orkidehøgda, øst for planområdet. Gående og syklende kommer til planområdet fra gang‐/sykkelstier vest for planområdet, knyttet til eksisterende bebyggelse og infrastruktur. Når det gjelder krav til parkering for bil og sykkel legges opp til to parkeringsplasser for bil og to sykkelparkeringsplasser pr. boenhet (inkl. gjesteparkering). For rekkehusene og den terrasserte bebyggelsen legges det opp til en løsning hvor parkering løses under terreng eller delvis under terreng. For de kjedede eneboligene legges parkering til garasje/carport og oppkjørsel ved selve huset. For eneboligene legges det opp til parkering/garasje på egen tomt. Planområdet er tilrettelagt for renovasjonsbil og utrykningskjøretøy, og det er lagt opp til at alle kan kjøre til egen bolig, men for BK1 og BK4 er det ikke lagt opp til parkering direkte ved boligen, og i felt BB1 er adkomsten til boligene via terrengtrapp. Side 19 av 34
7.5 Trafikkforhold Temaet omhandles under punkt 7.17 Vei og trafikk. 7.6 Rekkefølgebestemmelser Det legges i reguleringsbestemmelsene opp til at veier, gang‐/sykkelveier, parkering og teknisk infrastruktur skal være ferdig opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstillatelse på første bolig i gjeldende delområde. Lekearealer og øvrige utomhusarealer skal også være ferdigstilt, så sant årstiden tillater dette, senest påfølgende vår. 7.7 Landskap, estetikk, og stedsutvikling Planforslaget utnytter fortettingspotensialet som ligger i Åsen i dag, med høy utnyttelse av området med tanke på antall boliger, slik blant annet Fylkesmannen etterspør. Forslaget har også stor variasjon i boligstørrelse og type med eneboliger, kjedede eneboliger, rekkehus og ulike typer leiligheter, slik kommuneplanen ber om. Administrasjonen og politikerne har etterspurt innslag av rene eneboligtomter innenfor planforslaget. Detter er nå tatt inn i planen etter tilbakemelding fra Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenesters møte den 8. oktober 2014. Planforslaget legger opp til feltutbygging, slik at man har god kontroll på samkjøring av bygningstyper, formspråk, materialer og farger. Fjernvirkningen minimeres ved hjelp av bevaring av eksisterende vegetasjon, nyplanting og terrengtilpassing. Boligene legges langs tre gater (en kjørevei og to gangveier), og vil således framstå som rekker med vegetasjon mellom. Illustrasjoner under punkt 10. illustrasjoner, viser en mulig utbygging og fjernvirkning. Universell utforming 7.8 Planområdet er bratt og således vanskelig å håndtere universelt. Planforslaget løser likevel følgende: ‐ Alle kjedede eneboliger vil ha universell atkomst, samt parkering ved bolig. Alle disse boligene har inngang fra første etasje, og kan således enkelt utformes universelt. ‐ Den terrasserte bebyggelsen vil kunne ha universell atkomst med heis. ‐ Alle boliger vil få universell gangforbindelse til minst en lekeplass. ‐ Rekkehusene vil ligge i boliggater som er universelt utformet med tanke på fall, men har ikke UU tilkomst fra parkering i parkeringskjeller. Alle rekkehusene vil likevel ha mulighet for kjøring til inngangsdør. 7.9 Naturgrunnlag For fjernvirkningens del vil det være viktig å spare så mye vegetasjon som mulig. Planforslaget har stramme byggegrenser og legger opp til at eksisterende vegetasjon bevares i hele planområdets utstrekning (øst‐vest). Der det gjøres terrenginngrep gir reguleringsbestemmelsene at arealene skal tilsåes/tilplantes for å unngå synlige sår. Området heller mot nordvest. I illustrasjonsplanen er boligene orientert i forhold til terrenget, for å minimere terrenginngrep. Ved hjelp av takterrasser vil man kunne få utnyttet solen til det maksimale i forhold til den vanskelige helningen. Utearealer for øvrig er også plassert med tanke på solforhold, så mye mot vest som mulig. Dette vil gi solfylte hager på ettermiddagstid i sommerhalvåret. Illustrasjoner under punkt 10. illustrasjoner, viser en mulig utbygging og fjernvirkning. 7.10 Miljøvernfaglige forhold Planforslaget legger opp til avbøtende tiltak mot støy, slik ROS‐analysen anbefaler (se punkt 7.11 Beredskapsmessige forhold/ROS‐analyse). I tillegg legges det opp til oppvarmingskilder som tilfredsstiller kravene i tek10. Side 20 av 34
7.11 Beredskapsmessige forhold / ROS‐analyse ROS‐analyse for planområdet er utført av Sweco (vedlegg 1). Rapporten konkluderer med at det er seks tiltak som er nødvendige å gjennomføre ved en utbygging, samt seks tiltak som bør gjennomføres ved en utbygging: Nødvendig å gjennomføre ved utbygging: ‐ Bedre forhold for mye trafikanter ‐ Avklare forhold omkring avkjørsel med Statens vegvesen ‐ Sikre veiskjæringer/skrenter ‐ Sikkerhet for myke trafikanter i anleggsperioden ‐ Avbøtende tiltak med tanke på støy ‐ Flomsikring Bør gjennomføres ved utbygging: ‐ Lokal fordrøying av overvann ‐ Utskifting av løsmasser for å unngå setninger ‐ Forebygge mulighet for forurensing av bekker ‐ Tiltak mot svartelistede plantearter ‐ Ta hensyn til eventuelle arkeologiske funn ‐ Opprette trygg kryssing over Orkidehøgda og ut i marka og Strykenåsen naturreservat i sørøst. 7.12 Verneinteresser Det er ikke tatt spesielle hensyn til arter eller naturtyper i planforslaget, da den naturfaglige registreringen i forhold til naturmangfoldloven (vedlegg 2) konkluderer med at det ikke er spesielle hensyn som må tas innenfor planområdet. Arkeologisk undersøkelse (vedlegg 5) som har blitt gjennomført har ingen funn av automatisk fredede kulturminner. Rapporten anbefaler at noen av nyere tids kulturminner med middels verdi tas vare på. Dette skal kunne gjennomføres, men det er ikke avsatt egne hensynssoner i planen. 7.13 Jordvern, Landbruk og Naturressurser Eventuelle skogbruksinteresser i området vil i liten grad bli ivaretatt med en utbygging slik planforslaget viser. Områder avsatt til friluftsområder, vegetasjonsskjermer og friområder vil i stor grad kunne når fra interne veier, men reguleringsbestemmelsene åpner kun for hogst ved skjøtsel av eksisterende vegetasjon. Traktorveien som går gjennom planområdet fra nordvest til sørøst vil ikke bli bevart slik den ligger i dag. 7.14 Barn og unges interesser Planforslaget følger krav i kommuneplanen for lek‐ og uteoppholdsareal. Det er satt av småbarnslekeplasser på min. 100m2 i maks. 50m avstand fra boligene, i tillegg til tre nærlekeplasser på 500m2 med maks. avstand fra boligene på 150m. Reguleringsbestemmelsene angir krav til opparbeidelse, solforhold, skjerming, terreng etc. I tillegg er det satt av min. 50m2 MUA for alle rekkehus og kjedede eneboliger, og 30m2 MUA for leiligheter. Planforslaget sikrer for øvrig trygg skolevei via gang‐/sykkelveier mot eksisterende boligfelt i vest, og eksisterende skog mot vest bevares som potensielt tur‐, oppholds‐ og lekeareal. 7.15 Sosial infrastruktur Planforslaget legger ikke opp til utvidelse eller bygging av offentlige tjenester som omsorgsboliger, skole, barnehage, idrettsanlegg, osv. 7.16 Teknisk infrastruktur (utenom vei) Vedlagte VA‐plan (vedlegg 26) viser hvordan teknisk infrastruktur er tenkt løst i området, og hvordan dette knytter seg til eksisterende anlegg. Renovasjon vil skje langs hovedgatene og det er lagt opp til snuplasser eller løkker dimensjonert for renovasjonsbil. For rekkehusene og den terrasserte Side 21 av 34
bebyggelsen er det planlagt felles oppsamlingssteder. Kommunen og Vegvesenet er i gang med omlegging av Blåveisbekken (vest i planområdet) pga. tidligere flomepisoder. Ny trase og hensynssone er i henhold til mottatt grunnlag utarbeidet av Vegvesenet tegnet inn på reguleringsplanen og overordnet VA‐plan. Som vist på vedlagt VA‐plan er spillvann fra planområdet tenkt ført til eksisterende kloakkpumpestasjon i Kløversvingen. Denne løsningen er drøftet med og godkjent av kommunen. Bygging av ny pumpestasjon innenfor planområdet er derfor ikke aktuelt. 7.17 Vei og Trafikk Atkomst Planområdet har atkomst i øst fra FV 36 Orkidehøgda. Atkomsten er lagt der traktorveien kommer ut i dag (der fylkesveien er slakest), slik at atkomst til boligområdet blir best mulig. Vedlagte trafikkanalyse (vedlegg7) og reviderte trafikkanalyse (vedlegg 28) utført av Sweco, belyser trafikkmengde og konkluderer med at venstresvingsfelt i forbindelse med avkjørselen ikke er nødvendig, men det er lagt inn en forbikjøringslomme for å få bedre flyt i trafikken. Vegvesenet har varslet mulig innsigelse i forhold til plassering av avkjørsel. For mer om dette se punkt 7.18 Juridiske og økonomiske forhold, samt 9.1 Begrunnelse for valgt planløsning – Avkjørsel. Planfri kryssing til marka Kommunen har ytret ønske om undergang under FV36 Orkidehøgda i tilknytningen til den nye avkjørselen, for å sikre trygg tilgang til marka og Strykenåsen naturreservat, for myke trafikanter. Trafikkanalysen konkluderer med at både undergang og bro vil være unødvendig i forhold til trafikkmengde, og lysregulert fotgjengerovergang anbefales ikke pga. fartsgrensen på det aktuelle stedet. Trafikkanalysen anbefaler et tilrettelagt kryssingsfelt. Før jul 2013 valgte vegvesenet å sette opp fartsgrensen fra 60km/t til 70km/t på den aktuelle strekningen, begrunnet med at strekningen er avkjørselsfri og uten krysningspunkter for fotgjengere (opplyst pr. telefon 04.02.14). Pga. fartsgrenseøkningen har trafikkanalysen blitt revidert (vedlegg 28). Analysen anbefaler ikke lenger et tilrettelagt kryssingsfelt, men anbefaler heller ikke planfri kryssing pga. den lave trafikkmengde. Etter innspill fra 1. gangs behandling er det i planforslaget lagt inn planfri kryssing ut i marka. Kryssingen er lagt til som en bro ved planlagt atkomst til området. Herfra er det kort vei til eksisterende turstier, og terrenget er godt tilpasset et slikt tiltak med en naturlig vold på nordsiden av veien og et terreng å lande i på sørsiden av veien. Andre plasseringer lenger sør vi gi betydelig større terrenginngrep. Ved behov kan det opparbeides sti fra kryssingspunktet til ekisterende stisystem. Busslomme Det er regulert inn en busslomme langs fylkesvegen i tilknytning til avkjørselen til området. Dette for å sikre en god betjening av det nye boligfeltet. Beboere kan gå mot den nye bussholdeplassen i øst langs fylkesvegen, eller eksisterende bussholdeplass i vest i Blomsterlia. Det opparbeides sikker gangatkomst til busslommen fra boligområdet. Busslommen er plassert i forhold til lokalbussens kjøremønster, på vestsiden av fylkesvegen. Samlevei Fra atkomsten går Vei 1 som en samlevei for hele boligfeltet. Veien er utformet etter vegvesenets standardklasse Sa1 ‐ Samleveger i boligområder (fartsgrense 50 km/t), med tverrsnitt som vist under. Etter krav i Nedre Eikers kommunaltekniske norm for vei, vann og avløp, reguleres det inn et areal på 1,5m på hver side av veibanen. Veien ender i parkeringskjeller for felt BK1. Side 22 av 34
Tverrsnitt Sa1. Illustrasjon hentet fra Håndbok 017 Atkomstvei Fra Vei1 er det tre avkjørsler; til Vei2 til 4. Veiene er utformet som standardklasse A1 – Atkomstveger i boligområder, fastgrense 30km/t med tverrsnitt som vist under. Utvidet kjørebane er anbefalt for denne veiklassen dersom den skal betjene mer enn 50 boliger. Planforslaget følger denne anbefalingen. Videre er det etter krav i Nedre Eikers kommunaltekniske norm for vei, vann og avløp, regulert inn et areal på 1,5m på hver side av veibanen. For Vei2 er det også regulert inn et fortau med 2m bredde. Det er ikke fortau på vei 3 og 4. Vei 3 mater kun 6 eneboliger og vil generere lite trafikk. Vei 4 vil også ha lite trafikk da boligene her har p‐kjeller. Vei 4 vil ha preg av et gatetun og fortau vil bare medføre høyere hastighet. Tverrsnitt A1, veibredde 5m. Illustrasjon hentet fra Håndbok 017 Gang‐/sykkelvei Det er lagt opp til fortau langs atkomstvei og alle samleveier. Planforslaget legger vekt på å tilrettelegge for at gående og syklende skal ledes mot eksisterende boligfelt i vest. Herfra nås barnehage, skole og sentrum, selv om det er mangler i det overordnede gang‐/sykkelveinettet utenfor planområdet. Vi har inntrykk av at kommunen er klar over problematikken, og at hullene forsøkes løst gjennom reguleringsarbeid som pågår i kommunen eller skal startes opp i årene som kommer. Offentlig vei og felles vei Forslagstiller har ytret ønske om at alle veier som benyttes som skolevei eller som vei mot tilrettelagt kryssing ut i marka og Strykenåsen naturreservat, bør reguleres til offentlige veier, for å sikre allmenheten en trygg skole‐ eller turvei. Administrasjonen i kommunen har ønsket at kun gangveiforbindelse mot Kløversvingen og Tiriltunga skal reguleres til å være offentlige. Alle veier og gang‐/sykkelveier bortsett fra disse to er derfor regulert til felles for boligene som kommer innenfor området. Dette gjør at turveiforbindelsen til marka og Strykenåsen naturreservat ikke er sikret for allmennheten, så sant dette ikke tinglyses på de aktuelle, felleseide veiene. Kollektivtilbud Dagens kollektivtilbud blir opprettholdt i planforslaget. På sikt kan økt tilflytting slik prosjektet bidrar til øke kollektivtilbudet. Etablering av ny busslomme langs fylkesveien legger til rette for god betjening av feltet. Overordnet veinett I politisk forhåndsvurdering av planprogrammet ble det etterspurt utredning av «atkomst/tilkopling til overordnet vegnett; ny kryssløsning på Orkidéhøgda, med mulighet for videre tilkopling til E 134». Som svar på dette har Sweco utarbeidet en skisse som viser hvordan en rundkjøring kan legges i hårnålssvingen (vedlegg 27). Her er det vist at avkjørselen fra Orkideåsen kunne legges til rundkjøringen som en fjerde arm. Dette har blitt avvist av Statens Vegvesen, som en mulighet. Uansett vil ikke atkomst for Orkideåsen slik dette planforslaget legger opp til, være til hinder for framtidig utbygging av fylkesvegen. Side 23 av 34
7.18 Juridiske og økonomiske forhold Atkomst til området er planlagt over tomt eiet av vegvesenet og fra fylkesvegen som vegvesenet er ansvarlig myndighet for. Vegvesenet har varslet at det må regnes med innsigelse fra deres side når planforslaget legges ut til offentlig høring. Det har vært avholdt to møter angående saken. Buskerud fylkeskommune avholdt planforum med Nedre Eiker 17.09.13 hvor saken ble diskutert, og det ble avhold møte med forslagstiller, representant fra vegvesenet og planavdelingen i kommunen tilstede, 10.10.13. Status i saken er at Statens vegvesen har varslet at de vil komme tilbake til saken etter 1. gangs behandling av reguleringen, da mest sannsynlig med en innsigelse vedrørende fylkesvegens stigning (6,8%) ved avkjørselen. Statens vegvesens håndbok 017 tilsier at stigningen ikke bør overstige 5% for veiklassen vegvesenet definerer veien til. Siden møtene har vegvesenet også valgt å øke fartsgrensen på den aktuelle strekningen, begrunnet med at strekningen er avkjørselsfri og uten krysningspunkter for fotgjengere (opplyst pr. telefon 04.02.14). Vi antar dette vil kunne problematisere saken ytterligere, og at det for planforslaget slik det nå foreligger er en forutsetting at fartsgrensen justeres tilbake til 60km/t. For mer om faglig begrunnelse for den valgte avkjørselsløsningen, se punkt 9.1 Begrunnelse for valgt planløsning ‐ Avkjørsel. Deler av eksisterende reguleringsplan MJ 11 Åsen tas inn i planforslaget for å få til gang‐
/sykkelveiforbindelser mot eksisterende boligfelt for å sikre trygg skolevei. Arealene i eksisterende plan er regulert til friområde og friluftsområde. Mot eksisterende boligområde i vest er det i noen tilfeller ikke samsvar mellom eiendomsgrenser og grenser i plankartet fra 1975. Etter kommunes ønske forholder vi oss til eiendomsgrensene i kommunes digitale kart, der det er uoverensstemmelser. Side 24 av 34
8. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 8.1 Overordnede føringer og gjeldende planstatus I Kommuneplan for Nedre Eiker 2011‐2022 er de aktuelle eiendommene avsatt til boligformål og LNF. I forhold til LNF‐området er planforslaget i strid med kommuneplanen. Planutkastet har blitt vurdert iht. Plan‐ og bygningslovens §4‐1 Planprogram og tilhørende Forskrift om konsekvensutredninger (FOR 2009.06.26, nr. 855). Nedre Eiker kommune har som ansvarlig myndighet besluttet at planforslaget etter forskriftens §3 krever Planprogram, men sammenfaller ikke med krav i forskriftens §4 og skal derfor ikke konsekvensutredes. Planprogram ble vedtatt i kommunestyret 25.09.13. Planforslaget forholder seg til dette planprogrammet. Vedtak av planforslaget, vil utløse behov for revisjon av kommuneplanen slik at denne samsvarer med vedtatte regulering. Planprogrammet spesifiserer derimot at det ikke åpnes for regulering av boligformål innenfor LNF‐
området, før forestående kommuneplanrullering er gjennomført. Det er derfor regulert inn felter til LNF ‐ friluftsomårde, som i framtiden er tenkt omregulert til boligformål. Faglig begrunnelse for denne løsningen kan leses under punkt 9.1 Begrunnelse for valgt planløsning. Planforslaget forholder seg til Miljøplan for Nedre Eiker 2013‐2024. Planforslaget er i tråd med de tre rikspolitiske retningslinjene som særlig berører planforslaget, og som gir føringer i planområdet: Samordnet areal og transportplanlegging (T‐5/93), Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges interesser i planleggingen (Om barn og planlegging T‐2/08), Flaum og skredfare i arealplanar (NVE T‐2/11). Planforslaget er i konflikt med Areal‐ og transportplan for Buskerudbyen 2013‐2023. Planen anbefaler for Nedre‐Eiker at det ikke satses på utbygging av boligreservene i Åsen i stor skala, pga. avstand til kollektivknutepunkt og vanskeligheter med å betjene området effektivt med buss. Kollektivtransportplan for Buskerud fylke 2011‐2014 ønsker at befolkningsvekst i stor grad ikke skal føre til mer bilbruk, men økt kollektivtilbud, sykkel og gange. Orkideåsen med høy utnyttelse av boligarealene, kan påvirke til bedre kollektivtilbud i Åsen. Planforslaget forholder seg til Fylkesvegstrategi 2014‐2023 både positivt og negativt. Planforslaget legger til rette for en sikrere kryssing av fylkesveien og ut i marka og Strykenåsen naturreservat. Samtidig fører utbyggingen til mer trafikk på fylkesveien, og således potensielt mer kø i rushtiden, dersom veien ikke utbedres i kommende år eller kollektivtilgangen/sykkelandelen økes. Fylkesvettet
skal bidra til et effektivt, sikkert og miljøvennlig samferdselstilbud Planforslaget forholder seg til Regional plan for universell utforming ‐ Buskerud mot 2025 ved å ivareta universell utforming i reguleringsarbeidet. 8.2 Verneinteresser Den arkeologiske undersøkelsen som har blitt utført (vedlegg 5) fant ikke automatisk fredede kulturminner. Nyere tids kulturminner i form av kjerrevei, steingjerder og rydningsrøyser har blitt registrert. Grunnet terrenginngrep og veiføringer i planforslaget lar det seg ikke gjøre å bevare noen av steingjerdene. Det er ikke avsatt vernesoner i planforslaget. Utomhusplan ved rammesøknad vil vise hvilke kulturminner som eventuelt kan bevares. 8.3 Miljøfaglige forhold ROS‐analysen (vedlegg1) påpeker at det må gjøres støyreduserende tiltak ved utbygging. Avbøtende tiltak beskrives under punkt 9.2 Avbøtende tiltak. Side 25 av 34
Det er gjennomført naturfaglig registrering i forhold til naturmangfoldloven (vedlegg2). Rapporten konkluderer med at det ikke er arter eller naturtyper innenfor planområdet som må vises spesielle hensyn. Transport/veitrafikk er den største kilden til utslipp av klimagasser i Nedre Eiker, og utgjør 68 % av totalt utslipp, påpeker Nedre Eikers miljøplan. Utbygging vil gi befolkningsvekst, og således økt bilbruk. Planforslaget legger opp til gode gang‐/sykkeltraseer innenfor planområdet, for å tilrettelegge for en høy sykkelandel. Dersom de manglende strekningene i gang‐/sykkelveinettet mot sentrum og skole kan tettes gjennom reguleringsarbeid kommunen starter opp høsten 2013, ligger Åsen an til å kunne øke sin sykkelandel betraktelig. Den nasjonale reisevaneundersøkelsen fra Transportøkonomisk institutt sier at en gjennomsnittlig sykkeltur er 4 km lang. Avstand til sentrum eller skole er godt under dette. 8.4 Risiko‐ og sårbarhet ROS‐analysen (vedlegg 1) konkluderer med at det er seks tiltak som er nødvendige å gjennomføre ved en utbygging, samt seks tiltak som bør gjennomføres ved en utbygging. Virkningene av dette i forhold til planforslaget er at avbøtende tiltak må på plass før en utbygging kan startes. Avbøtende tiltak som er lagt inn i reguleringen er beskrevet under punkt 9.2 Avbøtende tiltak. Under følger en opplisting av punktene. Nødvendig å gjennomføre ved utbygging: ‐ Bedre forhold for mye trafikanter ‐ Avklare forhold omkring avkjørsel med Statens vegvesen ‐ Sikre veiskjæringer/skrenter ‐ Sikkerhet for myke trafikanter i anleggsperioden ‐ Avbøtende tiltak med tanke på støy ‐ Flomsikring Bør gjennomføres ved utbygging: ‐ Lokal fordrøying av overvann ‐ Utskifting av løsmasser for å unngå setninger ‐ Forebygge mulighet for forurensing av bekker ‐ Tiltak mot svartelistede plantearter ‐ Ta hensyn til eventuelle arkeologiske funn ‐ Opprette trygg kryssing over Orkidehøgda og ut i Marka og Strykenåsen naturreservat i sørøst. 8.5 Barn og unges interesser Området er i dag et potensielt leke‐ og oppholdssted som vil gå tapt ved en utbygging. Samtidig vil en utbygging føre til mange nye opparbeidede og tilpassede lekeplasser for barn i alle aldre. Deler av eksisterende skog og terreng bevares også, slik at disse vil være potensielle lek‐ og oppholdsarealer også i framtiden. 8.6 Vei og trafikk Planforslaget vil generere mer trafikk langs FV 36 Orkidehøgda. Statens vegvesen har i innspill til varsling av oppstart av reguleringsarbeidet, meldt inn at fylkesveien allerede i dag er overbelastet i kryssene nærmere sentrum, i rushtiden. Planforslaget, sammen med andre framtidige utbygginger i Åsen vil derfor kunne føre til behov for å øke kapasiteten langs denne strekningen, dersom det ikke stimuleres til økt kollektiv‐ og sykkelbruk. 8.7 Universell utforming Tross det bratte terrenget, har planforslaget en høy andel av boliger som har universell atkomst og som kan utformes universelt. I tillegg har alle boliger universell tilkomst til minst en lekeplass. En Side 26 av 34
utbygging vil også tilføre Åsen en trasé mot marka Strykenåsen naturreservat i sørøst, som er tilpasset langt flere brukere enn stien som forbinder Åsen med marka i dag. Gang‐/sykkeltraseene mot eksisterende boligfelt i vest, vil også gi mange flere en mulighet til å «gå en tur i skogen», da disse vil være relativt flate og bestå av fast dekke, framfor en liten skogsti som er alternativet i dag. 8.8 Fjernvirkning Utbygging av området vil påvirke utsikten mot området. Området vil på avstand ikke lenger framstå som et skogkledd område, men et utbygget område med husrekker tilplantet med vegetasjon. Eksisterende skog vil bevares særlig i randsonene og mot vest, og vil således gi området en grønn ramme, og være med på å minske fjernvirkningen. (Se kapittel 10. Illustrasjoner) 8.9 Jordvern, Landbruk og Naturressurser Planforslaget ivaretar ikke eventuelle skogbruksinteresser innenfor planområdet. En utbygging vil ikke være forenelig med hogst innenfor planområdet i framtiden. 8.10 Sosial infrastruktur Kapasitet ved eksisterende skole og barnehage er god i forhold til utbyggingen foreslått. Det foreslås ingen utbygging av sosial infrastruktur innenfor planområdet. 8.11 Økonomiske konsekvenser for Nedre Eiker kommune Planforslaget vil føre til befolkningsvekst i kommunen, men slik vi oppfatter kommunen har tjenester som skole, barnehage og eldreomsorg, god kapasitet i dag. Planforslaget utløser ikke behov for ekspropriasjon slik vi kjenner til. Det er noen uoverensstemmelser mellom eiendomsgrenser og grenser i eksisterende reguleringsplan fra 1975, der gang‐/sykkelveiene knytter seg til eksisterende vei i Tiriltunga og Kløversvingen. Etter innspill fra administrasjonen i kommunen, forholder vi oss til eiendomsgrenser i kommunens digitale kart. Eventuelle innspill og konflikter omkring dette må løses før 2. gangs behandling av saken. Side 27 av 34
9. FAGLIGE BEGRUNNELSE FOR VALG AV LØSNINGER 9.1 Begrunnelse for valgt planløsning Grad av utnyttelse I høringsrunden kom det flere innspill som påpeker at det i areal‐ og transportplanen for Buskerudbyen, ikke er anbefalt en storstilt utbygging av boligreservene i Åsen, da avstanden fra Mjøndalen sentrum er for stor og kollektivtilbudet er for dårlig. Forslagstiller har av overnevnte grunner lagt opp til en høy utnyttelse av arealene, framfor store eneboligtomter, slik at en ny utbygging i Åsen vil kunne gi større kundegrunnlag og stimulere til økt kollektivtilbud for alle innbyggerne i Åsen. Kommuneplanen har oppgitt maks. 30% BYA for de to aktuelle eiendommene som er avsatt for boligbebyggelse. Planforslaget legger inn felter for utbygging fra 20‐35% BYA, noe som gir en prosent BYA på 17% for de to eiendommene totalt sett. Boligtyper Kommuneplanen legger opp til at området skal utbygges med variert enebolig‐/småhusbebyggelse. Planforslaget forholder seg til dette, men har også lagt til et element av terrassert bebyggelse. Begrunnelsen for dette er det svært bratte terrenget innenfor planområdet. Helningsanalysen under viser at området tenkt utbygget med terrassert bebyggelse er uegnet for utbygging med småhus (mørk oransje/rød farge). Helningskart hvor areal for terrassert bebyggelse avmerket Småhus vil gi svært dårlig terrengtilpassing og høye fjellskjæringer i dette området. Snittet under er et av mange fra den tidlige skissefasen i reguleringsprosessen, hvor vi raskt forkastet småhusløsninger for dette arealet. Småhus vil gi enorme terrenginngrep og skape høye skjæringer som påvirker fjernvirkningen negativt. Terrassert bebyggelse vil også gi store inngrep under bygging, men etter ferdigstillelse følger byggene terrenget godt, og omfanget av fjellskjæringer minskes. Se for øvrig illustrasjon på forside og under kap. 10 Illustrasjoner. Illustrasjonssnitt småhus i uegnet, bratt terreng. Stiplet linje viser eksisterende terreng. I Bakkant av huset (mot sør) oppstår det en skjæring på nærmere 10m i høyde. Side 28 av 34
Politikerne og administrasjonen har i arbeidsfasen før 1. gangs behandling, ytret ønske om innslag av eneboligtomter i planen. På bakgrunn av tilbakemelding fra møte i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester den 8. oktober 2014, er det lagt inn seks eneboligtomter sentralt i planområdet. Her er det terrengmessig egnet for eneboliger. De resterende delene av tomten er i hovedsak svært bratt og ligger utsatt til med tanke på fjernvirkning. En feltutbygging framfor enkelttomter med selvbyggere, gir en mye bedre kontroll på landskap, estetikk og ikke minst fjernvirkning. Dette er verdier vi oppfatter at kommunen setter høyt i reguleringsarbeidet, og vi ønsker å etterfølge disse verdiene. Det er ikke utenkelig at man får situasjoner som vist på forrige side, dersom det planlegges lokalt tomt for tomt, i stedet for helhetlig og felt for felt. Avvik fra kommuneplanen Planforslaget avviker fra dagens kommuneplan, da eiendommen 10/16 i dag er avsatt som LNF‐
område. Planforslagets viser atkomst til boligområdene over denne tomten. Gjennom planprogrammet og analysene/redegjørelsene som har blitt gjennomført på bakgrunn av dette, kommer det ikke fram indikasjon på at valgte løsning vil forringe området helhetlig sett. De aktuelle LNF‐områdene er f.eks. ikke i utstrakt bruk som turområde, det drives ikke aktivt jord‐ eller skogbruk på områdene, og naturfaglige registreringer (vedlegg 2) viser ingen rødlistede arter innenfor området. Vi mener derfor at atkomst over tomta, gir de beste løsningene faglig sett for utbyggingsområdet. Regulering av eiendom avsatt til LNF‐område i kommuneplanen Som nevnt i forrige avsnitt samsvarer ikke planforslaget med dagens kommuneplan. Planprogram vedtatt 25.09.13 av Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester, sier blant annet at det ikke åpnes for regulering av boliger i LNF‐området før kommuneplanrulleringen evt. avsetter eiendommen til boligutbygging. Administrasjonen har anbefalt forslagstiller å regulere arealene som er aktuelle for boligutbygging i framtiden, til LNF‐områder i tråd med kommuneplanen. For veiutbyggingen vil det også være behov for terrengtilpassinger som fyllinger og skjæringer. Disse var tenkt lagt inn på boligformålene, men må nå legges inn i områdene avsatt til LNF. Det er spesifisert i reguleringsbestemmelsene at fyllinger og skjæringer kan legges inn i LNF‐formålene, men at de skal tilsås og tilplantes, og at terrenginngrep skal legges så skånsomt som mulig, slik at eksisterende vegetasjon kan bevares der det er mulig. Miljøperspektiv og sykkelandel Planforslaget legger også opp til gode gang‐/sykkeltraseer innenfor planområdet og mot eksisterende boligfelt. Vi håper kommunen sørger for at mangler i det overordnede gang‐ og sykkelveinettet (utenfor planområdet) mot skole, barnehage og sentrum, blir tatt hånd om f.eks. gjennom reguleringsplan for hovedatkomst for Åsen, som er i oppstartsfase i disse dager. Med gode gang‐ og sykkeltraseer ligger området med en avstand fra sentrum og skole, som tilsier at sykkelandelen bør kunne økes betraktelig. Topografi Eiendommene har en svært bratt og vanskelig topografi. Løsningen i planforslaget viser en utbygging av området som strekker seg langt for å ta utgangspunkt i topografien, for å minske unødvendige og skjemmende terrenginngrep, selv om skjæringer og fyllinger ikke er til å unngå i et slikt terreng. Lekearealer legges sentralt, og eksisterende vegetasjon bevares der det er mulig, for å sørge for at utbyggingen blir minst mulig synlig på avstand (god fjernvirkning). Veier legges godt i terrenget, og fornuftige veiløsninger betjener boligområdet effektivt. Solforhold Solforhold er også en utfordring, da området heller mot nordvest. Planforslaget legger opp til en løsning hvor bygninger og veier legges først og fremst med tanke på terreng, for å hindre skjemmende fjernvirkning, men det har vært stort fokus på å legge utearealer til de mest solfylte arealene. Illustrasjonsplanen viser en løsning hvor de fleste har hager mot nordvest, noe som vil gi Side 29 av 34
gode solforhold på ettermiddagstid om sommeren. Illustrasjonsplanen viser også en utstrakt bruk at takterrasser, noe som vil være med på å øke solinnfall betraktelig. Da kan også sol fra sør utnyttes maksimalt, året rundt. Avkjørsel Vegvesenet påpeker i sitt innspill til varslingen at utbygging i området ikke samsvarer med prinsippene i Areal‐ og transportplan for Buskerudbyen, og at kryss i Fjerdingen vil bli overbelastet med den foreslåtte utbyggingen. Det uttales også at det ikke kan påberegnes at det vil bli gitt godkjenning til atkomst direkte fra fylkesveien til planområdet, da veien er for bratt for etablering av avkjørsel. Uten atkomst vil ikke planforslaget kunne bygges ut. Atkomst via eksisterende boligfelt i vest slik vegvesenet ser på som et alternativ, vil etter forslagsstillers faglige skjønn gi en svært begrenset trafikksikkerhet for myke trafikanter, samt være umulig å gjennomføre uten ekspropriasjon og riving. Dette vil heller ikke hjelpe på overbelastning av fylkesveien, som også benyttes som argument fra vegvesenets side. Forslagsstiller mener vegvesenet burde ha uttalt seg i saken da det aktuelle arealet ble avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan. Boligområdet må ha en avkjørsel for å kunne bygges ut, men spørsmålet er hvor. I planforslaget er avkjørselen lagt til strekningen hvor fylkesvegen er slakest langs planområdet, og som sådan gir den mest optimale løsningen. Dette gir en stigning i kysset på ca. 6,8%, og overholder da ikke vegvesenets krav om at stigning ikke bør overstige 5%. Det har blitt testet svært mange alternativer for å finne best mulig adkomst fra Orkidehøgda til det nye boligfeltet. Kryssløsningen som er foreslått, er på det stedet der Orkidehøgda har minst stigning og hvor det er gode siktforhold. I møte mellom utbygger, Statens vegvesen og Nedre Eiker kommune, 10. oktober 2013, bekreftet representanten for Statens Vegvesen at forslagstillers forslag til kryssløsning er den minst dårlige, siden andre løsninger vil avvike mer fra kravene fra Vegvesenet. I samme møte slo representanten fra Statens Vegvesen fast at adkomst til planområdet fra en fremtidig rundkjøring (avsatt i kommuneplanen til E‐134) som en 4.arm fra denne ikke vil være aktuelt da trolig bli en svært omfattende løsning. Foreslått kryssløsning er således å betrakte som den beste løsningen som ut i fra forutsetningene kan etableres. Vegvesenet klassifiserer veien som S1 Stamveger og andre hovedveger. Dette er en veiklasse for veier med ÅDT opptil 12000, langt høyere enn hva vi finner på den aktuelle veistrekningen (se trafikkanalyse vedlegg 7). Vi mener det burde være rimelig å få tillatelse til å anlegge en avkjørsel langs en slik vei, hvor «bør»‐kravet i forhold til stigning ikke oppfylles. Alternativt mener vi det må være mulig å få justert fartsgrensen på den aktuelle strekningen fra 60km/t (nylig justert til 70km/t) til 50km/t. Da kan veien klassifiseres som Sa2 Samleveger, hvor avkjørselen da tilfredsstiller alle gitte krav. Vegvesenet vil komme tilbake til saken etter at kommunen har 1. gangs behandlet planforslaget. 9.2 Avbøtende tiltak Med en utbygging vil fjernvirkningen bli mer framtredende enn den er i dag. Området vil ikke lenger framstå som grønt på avstand, men som et grønt område med innslag av boliger. Det er et viktig ledd i reguleringsarbeidet av det har blitt lagt inn bestemmelser om at eksisterende vegetasjon skal bevares, og at det er regulert inn stramme byggegrenser som gjør det mulig å bevare eksisterende vegetasjon på forskjellige terrengnivåer og i hele planens øst‐vest retning. Dette er med på å sikre god fjernvirkning. ROS‐analysen (vedlegg 1) konkluderer med at det er seks tiltak som er nødvendige å gjennomføre ved en utbygging, samt seks tiltak som bør gjennomføres ved en utbygging. Under følger en gjennomgang av punktene og hvordan planforslaget har tenkt dem løst. ‐ Bedre forhold for myke trafikanter Side 30 av 34
Planforslaget legger opp til gode gang‐/sykkeltraseer innenfor planområdet, og vi har ved flere anledninger gjort kommunen oppmerksomme på manglene i gang‐/sykkelveinettet utenfor planområdet mot bl.a. skole, barnehage og sentrum. Vi er av oppfattelse av at kommunen prioriterer saken gjennom reguleringsarbeid som gjøres internt i kommunen. Videre har vi også fått opplyst at kommunen vil sette krav til gang‐/sykkelvei i forbindelse med andre utbyggingsprosjekter i Åsen i kommende år, for å til sammen ende opp med et sterkere gang‐/sykkelveinett. ‐ Avklare forhold omkring avkjørsel med Statens vegvesen Vegvesenet vil komme tilbake til saken etter at kommunen har 1. gangs behandlet planforslaget. Se for øvrig punkt 9.1 Begrunnelse for valgt planløsning ‐ Avkjørsel. ‐ Sikre veiskjæringer/skrenter Planforslaget legger i reguleringsbestemmelsene opp til at veiskjæringer/‐skrenter skal sikres forsvarlig. Sikring vil vises på utomhusplan som følger ved rammesøknad. Sikring i anleggsperioden vil fanges opp av HMS‐planer. ‐ Sikkerhet for myke trafikanter i anleggsperioden Det er i planforslaget lagt inn rekkefølgebestemmelse om at tilstøtende gang‐/sykkelvei mot eksisterende boligfelt i vest, skal være bygget ut før midlertidig brukstillatelse på første bolig i et felt gis. I byggesøknad vil det også følge med skiltplan (varslingsplan) som ivaretar sikkerhet for myke trafikanter langs fylkesveien og innad på planområdet i en byggeperiode. ‐ Avbøtende tiltak med tanke på støy Det er lagt inn i reguleringsbestemmelsene at utbygging skal tilfredsstille miljøverndepartementets planretningslinje T‐1442/2012 og NS 8175, samt de til enhver tid gjeldende retningslinjer. Hvilke støyreduserende tiltak som vil gjennomføres kommer an på hvilke tiltak som best gir den effekten man ønsker å oppnå. Støyreduserende tiltak vil vises i detalj ved rammesøknad. Dette kan være støyskjerm i terreng og/ eller tiltak i fasade og bygning. Balansert ventilasjon vil også bidra til å etterkomme kravene i T‐1442. Vedlagte støyrapport viser i hvilke soner som er berørt av støy (vedlegg 4). Støyanalysen er revidert i forhold til økningen i fartsgrense fra 60km/t til 70km/t som vegvesenet foretok før jul 2013. ‐ Flomsikring Vedlagte flomanalyse (vedlegg 3) gir klare råd om hvordan flom skal hindres. Bebyggelse skal ligge minst 7m fra hovedbekkeløp, og bebyggelse skal ligge minst 0,85m høyere enn hovedbekkens bunnprofil på det aktuelle stedet. For en sidebekk er grensene satt til 3m og 0,22m. Planforslaget følger anbefalingene for hovedbekkeløpet og legger opp til at sideløpet legges inn i hovedbekken. Det er også lagt inn i reguleringsbestemmelsene at der gang‐/sykkelvei eller sti krysser bekken, skal det anlegges bro eller stikkrenne dimensjonert med tanke på 200‐årsflom. Etter tilbakemelding fra kommunen er faresone flomfare lagt 20 meter fra senter bekk. Tiltak som i ROS‐analysen anbefales som «bør gjennomføres» håndteres på følgende måte i planforslaget: ‐ Lokal fordrøying av overvann Detaljert plan for overvannshåndtering vil bli vist ved rammesøknad. Der lokal fordrøyning er mulig vil dette bli gjennomført. ‐ Utskifting av løsmasser for å unngå setninger Der det er behov for utskifting av masser vil dette bli gjort. Vurderingen vil bli gjort under bygging. ‐ Forebygge mulighet for forurensing av bekker Grave‐ og sprengningsarbeider medfører alltid partikkelavrenning i større eller mindre grad, som kan skade dyreliv i bekker og vann. Evt. tiltak for å redusere slik fare vil bli dokumentert i rammesøknad. Side 31 av 34
‐ Tiltak mot svartelistede plantearter Løsmasser fra stedet eller tilstøtende veiskråninger vil ikke bli benyttet som plantejord. Plantejord som kjøpes inn, beskrives alltid som fri for rotugras. Skjøtsel i garantitiden vil også bidra til å holde svartelistede arter i sjakk. ‐ Ta hensyn til eventuelle arkeologiske funn Det er ikke funnet automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. Nyere tids kulturminner er registrert, og rapporten anbefaler at noen av disse bevares. Grunnet terrenginngrep og veiføringer i planforslaget lar det seg ikke gjøre å bevare noen av steingjerdene. Det er ikke avsatt vernesoner i planforslaget. Utomhusplan ved rammesøknad vil vise hvilke kulturminner som eventuelt kan bevares. ‐ Opprette trygg kryssing over Orkidehøgda og ut i Marka og Strykenåsen naturreservat i sørøst. Planforslaget viser et tilrettelagt krysningsfelt over fylkesveien. Før jul 2013 valgte Vegvesenet å sette opp fartsgrensen fra 60km/t til 70km/t på den aktuelle strekningen, begrunnet med at strekningen er avkjørselsfri og uten krysningspunkter for fotgjengere (opplyst pr. telefon 04.02.14). Pga. fartsgrenseøkningen har trafikkanalysen blitt revidert (vedlegg 28). Analysen anbefaler ikke lenger et tilrettelagt kryssingsfelt, men anbefaler heller ikke planfri kryssing pga. den lave trafikkmengden. For å holde på kommunes ønske og ROS‐analysens anbefaling om mulighet for trygg kryssing, legger planforslaget opp til et tilrettelagt kryssingsfelt. Det er således en forutsetning for gjennomføring av planen slik den nå foreligger, at fartsgrensen justeres tilbake til 60km/t. Dette er et relativt trygt sted å krysse veien, spesielt når det blir etablert midtrabatt. Biler som kommer ovenfra vil man se på lang avstand, biler som kommer nedenfra har lav hastighet pga. hårnålsvingen. Det ville vært en feilprioritering å bruke anslagsvis 4,5 – 5 mill. kr. på et tiltak med så beskjeden nytteverdi. Kostnaden overskrider også prosjektets tåleevne. 9.3 Vurdering av alternativ I planprogrammet er det oppgitt kun et alternativ til utbygging, nemlig ingen utbygging. Med arealet ubebygget vil området forbli et skogsareal, fjernvirkningen bli som i dag, og et potensielt turområde får ligge urørt. På bakgrunn av tidlige skisser av tenkt utbygging, hvor det var vurdert en atkomst til planområdet fra Blåveisbakken, kom det mange innspill til reguleringsoppstart om at atkomst via Blåveisbakken ikke var ønskelig. Dette er heller ikke en løsning oppdragsgiver har ønsket å jobbe videre med, og således legger ikke planforslaget opp til en slik løsning. 9.4 Anbefaling av alternativ Vi mener en utbygging vil tilføre området flere positive muligheter, enn om området blir liggende urørt. Med en utbygging vil friområdene mot vest forbli friområder, men de vil bli gjort mer tilgjengelige gjennom opparbeidelse av gang‐ og sykkeltraseer. Det legges også opp til kryssing over fylkesveien, for enklere atkomst til Strykenåsen naturreservat. Planområdet kan på denne måten bli en viktig manglende link for friluftslivet i Åsen og Mjøndalen for øvrig. En utbygging vil også kunne gi et sterkere grunnlag for økt kollektivtilbud for alle innbyggerne i Åsen. Vi mener disse mulighetene veier sterkere for utbygging enn ikke. Side 32 av 34
10. ILLUSTRASJONER Følgende illustrasjoner, som ikke er gjenstand for vedtak og derfor ikke juridisk bindende, viser en mulig utbygging iht. planforslaget. Se for øvrig også illustrasjonsplan som følger planforslaget. Fjernvirkning av tenkt utbygging sett fra Mjøndalslokket bru Oversiktsillustrasjon sett fra nordøst. (Illustrasjon viser også hvordan eventuell bebyggelse kan føyes til området etter en framtidig omregulering av eiendom 10/16 etter kommuneplanrullering)
Side 33 av 34
Oversiktsillustrasjon sett fra nordvest (Illustrasjon viser også hvordan eventuell bebyggelse kan føyes til området etter en framtidig omregulering av eiendom 10/16 etter kommuneplanrullering) Detaljillustrasjon boliggate ved Vei4 Side 34 av 34