Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt

4
Reguleringsplan for
Krokbekken hyttefelt
Planbeskrivelse og bestemmelser
Plannavn
Plantype
Nasjonal PlanID
Planstatus
Dato
Krokbekken hyttefelt
Områderegulering
20140006
Planforslag
09.09.2015
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
Med henvisning til Plan og bygningsloven § 12 betegnes denne reguleringen som en
områdereguleringsplan.
Innhold:
Beskrivelse
• Innledning
• Planprosessen
• Planområdet
• Planforslaget
Reguleringsbestemmelser
Plankart
Ansvarlig for planforslaget: Meldal kommune
Interesserte grunneiere:
gnr/bnr:
Knut Ree
126/16
Guri Ree Bjørkås
126/17
Jøran Rindal
133/1
Anne Skreen (og sønn Rune Skreen) 126/3
Godkjent:
v/ Hans Christian Borchsenius
Utarbeidet av:
forstkandidat
adresse:
telefon
Web:
E-post:
august 2015
2
Ressveien 58, 7336 Meldal
918 11 623
borchsenius.net
[email protected]
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
BESKRIVELSE
INNLEDNING
Krokbekken hyttefelt er et gammelt hyttefelt. Utbyggingen av hytter har skjedd gradvis over
flere år. Utbyggingen har delvis skjedd som ombygging av grunneiernes setrer og delvis ut fra
salg av enkelttomter til private - en etter en.
I 2010 gikk Meldal kommune i gang med å revidere kommunens arealdel. I den forbindelse
var det anledning til å komme med innspill. Da var det flere av grunneierne som presenterte
forslag om nye hyttetomter.
Gjeldende kommuneplan (2011 – 2022) ble vedtatt av kommunestyret 23. juni 2011.
I kommuneplan ble det gitt åpning for 20 nye tomter innenfor Krokbekken. Disse kommer i
tillegg til de tomtene som er godkjent i tidligere planer, men som ikke er delt fra eller bebygd
ennå. Se utsnittet nedenfor hentet fra kommuneplanens tekstdel.
3
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
Det er en klar føring fra planmyndighet om at videre utbygging av tomter innenfor
hyttefeltene bør skje som en samlet og felles reguleringsplan uavhengig av eiendomsgrenser.
Det stilles krav fra Meldal kommune om at varsel om oppstart skal omfatte hele
byggeområdet Krokbekken i kommuneplanens arealdel.
Grunneierne har engasjert Borch Energi og Landskap for å utarbeide forslag til
reguleringsplan. Borch Energi og Landskap har inngått avtale med Meldal kommune om at
planen kan fremmes som områderegulering forutsatt at forslaget utarbeides i tråd med
overordnet plan. Det kreves også at planansvarlig i kommunen involveres i arbeidet og kan
godkjenne planforslaget før det fremmes for 1.gangs behandling.
Gjennom en åpen prosess har grunneierne innenfor Krokbekken blitt enige om hvordan de 20
nye tomtene skal fordeles mellom grunneierne.
På kartet tilhørende reguleringsplanen er alle tomtene nummerert. Følgende
nummereringssystem er benyttet:
1 – 20
21 – og videre
Nye tomter
Tidligere godkjente tomter – ikke fradelt/ikke bebygd – består som
ledig
gnr/bnr (svart tekst) Eksisterende tomter som krever særskilt omtale:
•
•
•
gnr/bnr (grå tekst)
126/127 – Eiendommen finnes i matrikkelens bokdel og i kommunens
byggesaksarkiv, men mangler i matrikkelkartet og grunnboka.
133/104 – Eiendommen er feilplassert i matrikkelen. Planen viser
omtrentlig riktig plassering.
133/60 – Eiendommen er for stor til å angis i sin helhet med
fritidsformål.
Eksisterende tomter, tidligere fradelte tomter. Teksten hentes direkte fra
matrikkelen og er dermed ikke en del av selve planen
4
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
PLANPROSESSEN
I desember 2014 ble det varslet om at det var satt i gang arbeid med reguleringsplan for
området Krokbekken. Det ble både annonsert i lokalavis og sendt brev til offentlige instanser.
Alle grunneiere og eiere av eksisterende hytter i området ble tilskrevet. Frist for
tilbakemelding var 6. januar 2015.
Følgende tilbakemeldinger ble gitt:
Offentlige:
nr
A
B
fra
Norges vassdrags- og
energidirektorat
Sametinget
C
Fylkesmannen
D
Fylkeskommunen
innhold
Ingen kommentar til oppstarts varsel
Vil avvente endelig uttalelse inntil
utarbeidelse av kart- og planmateriale med
mer spesifikk angivelse av tiltakets art
foreligger
Landbruk: beite
Miljøvern: fortetting OK
Samfunnssikkerhet: påpeker ROS-analyse
Universell utforming: fylkeskommunen
Reindrift: ingen merknad
Foreløpig OK, kommer tilbake
Vil fraråde tomter ved Resvatnet nærmere
enn 100m fra vannkant.
Registrert to fangstgroper som må sikres
Vilkår for egengodkjenning
kommentar
Fangstgropene
er tegnet inn
på kartet
Private:
nr
1
fra
Jon Anders Moe /Inger
Murvold Knutsen 126/22
innhold
Hvor har det blitt av min tomt etter Sivert
Hoel?
Kommentar
Tomt flyttet.
Inger M.
Knutsen
beholder sin
126/22
2
Per Skjevdal 133/67
Skeptisk til planer for Storvika og
Bergulberget, fjellvåk
NOF kontaktet
3
Stig Aa 133/22
Ønsker båthus
Det er ikke
regulert
nausttomter i
planforslaget
4
Gunvor Hanshus Feigum
126/5
Lurer på hvorfor hun er blitt tilskrevet.
Mener hun ikke eier noe innenfor
Krokbekken
Skyldes en feil i
matrikkelen
5
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
nr
5
fra
Tone Anette Grefstad
133/39
innhold
Ønsker å få godkjent parkering /
avkjørsel til egen hyttetomt
Kommentar
Trase gått opp
med GPS
6
Ælmerkjet og
Kveldshomna veilag v/
Hermond Brandsegg
Innmelding + årskontingent i veilaget
Vann?
Parkering?
Veilaget styrer
bruken, vann
tatt hensyn til
7
Rigmor Gjøås Jordet
133/11
Ønsker bilvei fra eksisterende p-plass
frem til egen hyttetomt
Trase gått opp
med GPS
8
Bjørn Volløyhaug 126/28 Ønsker bilvei opp til egen hyttetomt
Trase gått opp
med GPS
9
Knut Moe 126/19
Arne Gjervan 126/30
Jo Kvarberg 126/18
Reidar Tjelle 126/21,83
Ønsker vei frem til hyttetomtene sine
Trase gått opp
med GPS
10
Jan Lindgård 126/26
Ola Blokkeskar 126/20
Arne Nielsen 126/23
Sverre Ustad 126/29
Vannkilde i dag 50 meter øst for
parkeringsplass.
Skeptisk til tap av vann og forurensning
av vann
Krever garanti, skeptisk til øvre del av
plan
Tatthensyn til
vannkilde i
bestemmelsene
11
(Jarle) Tormod Havik
133/16
Ønske vei frem til egen hyttetomt
Trase gått opp
med GPS
12
Anders Gjervan 133/23
Ønske vei frem til egen hyttetomt
Trase gått opp
med GPS
13
Eindride Einum 133/38
Ønske vei frem til egen hyttetomt
Trase gått opp
med GPS
14
Jon Wormdal 121/8
Ønsker å få utskilt en egen tomt fra 121/8
Ønske vei frem til egen hyttetomt
Trase gått opp
med GPS
Ikke lagt opp til
deling av tomt
15
Arild Reklev 133/49 og
Øystein Grøvlen 133/44
Ønske vei frem til egen hyttetomt
Trase gått opp
med GPS
16
Grete Bæverfjord 133/71
Ønsker IKKE vei, vil ikke avstå grunn til
vei, redd for vannkilde
Aksepteres,
ikke vei nær
henne
17
(Odd Erik Resell, død)
v/Grete Resell Eriksson
133/75 – 133/103
Ønsker å dele sin tomt i tre deler
Prioriteres ikke
ved denne
anledningen
6
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
nr
fra
innhold
Kommentar
18
Jo Kvarberg 126/18
Kun noen spørsmål
Har fått svar
19
Otto Paulsen 121/59
Redd for vannkilde for flere ved
avkjørsel til 126/28
Trolig lite
berørt
20
Sigmund Asmervik
136/22
Ønsker samlet vurdering av hele området
Har kommentar til kartene
930 03 403
Har prøvd å
ringe
21
A
Astrid Sofie Øie og Roy
Malvin Langåker 136/12
(e-post 5. januar 2015)
Positive til vei ned til Storvika og planer
der
Ønsker utvidelse av p-plass
P-plass blir
utvidet
21
B
Roy M. Langåker
(e-post)
Ønsker bruksrett og opparbeiding av nye
parkeringsplasser for interesserte
hytteeiere i Rye-feltet i enden av vei som
i dag administreres av Ælmerket og
Kveldshomna veilag. Flere fra Rye-feltet
er interessert
(5–10)
P-plass blir
utvidet.
Veiforeningen
styrer bruken
av veien
22
Ingvild Moe Toldnes
126/41
Ønske vei frem til egen hyttetomt, også
for 126/40 og 125/11
Trase gått opp
med GPS
23
Helene og Einride Asbøll
133/19 916 10 755
Ønske vei frem til egen hyttetomt
Trase gått opp
med GPS
24
Rigmor Asphjell 133/15
v/ Sivert Asphjell
(telefon mai 2015)
Ønsker vei frem til egen hyttetomt
Trase gått opp
med GPS
25
Marit Rismark 136/27
(telefon 4. juni 2015)
Ønsker vei frem til egen hyttetomt
Grunneier
136/3 Magnar
Jerpstad
ønsker ikke vei
inn i denne
delen av
terrenget
7
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
DELING AV TO EKSISTERENDE TOMTER
126/16 OG 126/17
De aktuelle tomtene ligger med tilknytning til «Ælmærkjesveien». Begge tomtene er
opprinnelig delt fra Sivert A. Hoel 126/2 og 3. Tomtene ligger ved siden av hverandre og eies
av søsknene:
Gnr/bnr
Har hatt hjemmel siden
Tomten første gang oppmålt
Knut Ree
126/16
8. januar 1993
27. oktober 1967
Guri Ree Bjørkås
126/17
18. februar 1993
27. juli 1971
I følge gjeldene kommuneplan (2011-2022) ligger tomene innenfor område for «Krokbekken»
hyttefelt. Se kart vedlegg.
Både Knut Ree og Guri Ree Bjørkås ønsker at hver sin tomt skal deles i to. De tok kontakt
allerede i 2012 og la frem sitt ønske da. Figurene på de neste sidene viser hvordan tomtene
ønskes delt. Siden de selv tok initiativ og var så tidlig ute, er det naturlig at deling av disse
tomtene blir en del av revidering av reguleringsplanen
Ved nærmere kontroll på Statens kartverk og «seeiendom.no» er det tydelig at det ikke er
foretatt ordinær kartforretning med markering av grenser og koordinater på hjørnepunkt.
Begge tomtene er i «seeiendom.no» oppført med arealmerknad: «fiktive linjer» og oppgitt
areal: 1.000,0 m2. Størrelsen til tomtene er i realiteten ca 3,8 og 4,2 dekar. Både Knut Ree og
Guri Ree Bjørkås søker med dette om at det blir foretatt kartforretning av tomtene med
avmerking av grenser på kart og i terrenget. Dette gjøres samtidig med at tomtene deles.
8
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
Forslag til avgrensning / oppmåling av tomtene kommer frem av figurene nedenfor:
1. dagens situasjon ut fra
www.seeiendom.no
2. kommentarer
Grenselinje mangler på digitale kart som
er tilgjengelige på internett
3. Ønsket deling av Knut Ree sin tomt
126/16
4. Ønsket deling av Guri Ree Bjørkås
sin tomt 126/17
9
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
5. Skisse av ny delelinje på
skylddelingsforretning for 126/16 fra 1967
6. Skisse av ny delelinje på skylddelingsforretning for 126/17fra 1970
Ved å bruke planimeter på digitalt kart måles Knut Ree sin tomt 126/16 til 3,8 dekar.
Terrengets utforming og plassering av bygningene ligger godt til rette for at 126/16 kan deles
i to deler. Nedre sydligste del av tomten med påstående anneks må få tildelt nytt bnr. Øvre del
beholder 126/16. Se kart over med forslag til delingslinje.
Ved å bruke planimeter på digitalt kart måles Guri Ree Bjørkås sin tomt 126/17 til 4,2 dekar.
Foreslått delelinje har retning nord-syd. Eksisterende hytte blir da liggende på vestsiden av ny
grenselinje og beholder 126/17. Østre halvdel tildeles nytt gnr/br.
Situasjonen vurderes som lite konfliktfylt. Det vil ikke medføre driftsmessige ulemper for
jordbruket, endre trafikkmønsteret eller påvirke det biologiske mangfoldet.
10
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
PLANOMRÅDET
Beliggenhet
Krokbekken hyttefelt ligger i Resdalen på nordsiden av Resvatnet.
Da de foreslåtte planendringene berører et betydelig mindre areal enn det som omfattes av
byggeområdet Krokbekken i kommuneplanens arealdel, er planområdet redusert i forhold til
det som ble antydet ved varsel om oppstart. Arealet av planområdet er ca. 2340 dekar.
Laveste punkt er 472,6 moh. (vannkant mot Resvatnet), høyeste punkt er 602 moh.
Topografi – vegetasjon
Arealet fremstår i dag som typisk myr- og fjellskog. Boniteten er lav og hovedtreslaget er
bjørk og naturlig forynget furu – lite gran. De produktive deler av området hvor det er
verdifullt tømmer (og ved) skal forbli areal for skogproduksjon. På bakken vokser det mye
røsslyng og andre urter. Store deler av området er myrlendt og fuktig. Disse arealene vil ikke
bli berørt av hytteplanen. Området har relativt liten verdi som beite for husdyr. Det egner seg
ikke for oppdyrking.
Vernskoggrensen går i dette området på 450 moh, følgelig ligger hele reguleringsplanen over
vernskoggrensen.
Reindrift
Det drives tamreindrift i Resdalen. Det er lagt inn hensynssone for drivnings lei på kartet til
kommuneplanen. Disse sonene kommer ikke i berøring med Krokbekken. Ingen hyttetomter
eller nye veier er foreslått innenfor hensynssonen.
Kulturminner
Det er tidligere foretatt registrering av kulturminner. Disse fremgår av plankartet og kommer
ikke i konflikt med planforslaget.
Biologisk mangfold
I følge Naturbasen til Miljødirektoratet er det ikke registret spesielle naturtyper, rødliste arter
eller andre viktige kategorier som kommer i konflikt med planforslaget.
Grunnforhold, flomfare, rasfare mm.
Inge spesielle hensyn.
Eiendomsforhold
Planområdet strekker seg over utmarksteiger til flere private grunneiere. Dette er følgelig et
eksempel på godt samarbeid over eiendomsgrensene.
11
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
Overordnede planer
På grunnlag av innspill da kommuneplanen ble revidert, ble de de aktuelle områdene i
Resdalen delt opp i adskilte hyttefelt. Oversiktskartene nedenfor viser hvordan de forskjellige
hyttefeltene ligger i forhold til hverandre.
Gjeldende reguleringsplaner
Hele planområdet er tidligere regulert. Planområdet berører følgende reguleringsplaner:
− Resdalen, delplan A2
PlanID: R0004
− Resdalen, delplan C
PlanID: R0006
12
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
PLANFORSLAGET
A. Bebyggelsen
I planforslaget er det regulert inn 20 nye hyttetomter. Tomtene skal være inntil 1500 m2.
Tomtene er plassert mest mulig samlet. Da oppnår man at behovet for veibygging blir minst
mulig, samtidig som at mest mulig areal forblir uberørt natur. På den måten blir friarealet
større både for de som har hytte fra før og de som ferdes i terrenget.
Videre er det bevisst unngått å plassere hytter på spesielt idylliske og naturskjønne steder. I
planforslaget er det også innarbeidet et ønske om at området fortsatt skal fremstå med høy
grad av naturpreg og fritt tilgjengelig for allmennheten. Det er lagt vekt på at hyttene ikke skal
komme for mye til syne i skogen, samtidig som det skal være utsikt og åpenhet rundt tomtene.
Alle nye tomter er lagt slik at bebyggelsen kan plasseres mer enn 50 meter fra bekk og 100
meter fra Resvatnet.
Det legges opp til at alle hyttetomtene skal fradeles og selges som selveiende tomter.
Det kan oppføres inntil 3 bygninger på hver tomt.
B. Adkomst – Parkering
Det planlegges at det skal bygges sommervei helt frem til alle de nye 20 tomtene. I tillegg vil
enkelte snuplasser og møteplasser bli opparbeidet. Her har hytteeierne også anledning til å
sette fra seg tilhengere og materialer i korte perioder. Også hvis det er mye besøk og flere
biler til én hytte, kan snuplasser og møteplasser benyttes som ekstra parkeringsplass.
Enkelte veier styres av veiforeninger. Det gjelder f.eks. for Ælmerkjet og Kveldshomna
veilag. Det er fortsatt grunneier som eier arealet for veien. Bruken av veien styres av
veiforeningen. Reguleringsplanen krever ikke medlemskap i veien. Det er mulig å velge ikke
å bruke veien. Planen er ikke til hinder for at grunneier kan overta drift og eierskap til veien
dersom rettighetshaverne finner det mest hensiktsmessig. For de som ønsker å bli med i en
veiforening, må veiforeningens prinsipper følges.
Vinterparkering blir på de markerte parkingsplassene P8, P8b og P9 som vises på kartet til
reguleringsplanen. Betegnelsen P8 og P9 er arvet fra eksisterende plan, og samsvarer med
oversiktskartet for vinterparkering som ble vedtatt som en del av den samlede revisjonen av
Resdalsplanene i 2006.
Det vil ikke bli oppmerkede parkeringsplasser med navn og nummer for hver hytte. Dette
gjelder sommerparkering og vinterparkering.
Planen er ikke til hinder for vinterbrøyting av private veier og andre private parkeringsplasser.
For å sikre vinterparkering for nye tomter, legges det inn rekkefølgebestemmelser som sikrer
at kapasitet og rettighetsforhold for parkeringsplassene P8, P8b og P9 ivaretas før nye tomter
kan fradeles.
En eksisterende parkeringsplass i området som er bygget på enkelt vis, på privat initiativ
(ulovlig bygget) skal fjernes og ikke brukes.
13
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
Denne
parkeringsplassen
fjernes og skal
ikke brukes
C. Vann – Avløp
Alle eksisterende hytter benytter de vannkilder som er blitt opparbeidet og brukt frem til nå.
Nye tomter nr 1 – 6 planlegges med vannkilde fra boring, tilrettelagt fra grunneier 126/3, se
plankartet med markering av planlagt punkt for boring og pumpehus (formål
vannforsyningsanlegg). Eksisterende hytter i nærområdet tilbys også vann fra borekilde.
Nye Tomter nr 7 og 8 kobles på samme vannkilde som tomtene 126/16 og 126/17, se kart
med eksisterende vannkilde
Tomtene nr 9 – 20 og 22 på 133/1 leveres ferdig opparbeidet fra grunneiers side med vann fra
boring, se kart for plassering av boring og pumpehus (formål vannforsyningsanlegg).
Eiere av eksisterende hytter må søke om utslippstillatelse dersom det skal legges inn vann.
Det skal planlegges felles anlegg og samarbeid om avløpshåndtering der det ligger til rette for
det. For nye hyttetomter skal grunneier planlegge felles avløpshåndtering før tomtene selges
der forholdene ligger til rette for det.
Et mindre antall eksisterende drikkevannskilder er regulert til formålet «drikkevann» på
plankartet. Denne oversikten over eksisterende drikkevannskilder er ikke komplett.
Det legges inn en rekkefølge bestemmelse som gjelder:
− Nye tomter 1 – 6 på eiendommen 126/3 (Skreen) og
− Nye tomter 9 – 20 og 22 på eiendommen til 133/1 (Rindal)
For disse tomtene må boring etter vann og fremføring av vann og avløpsanlegg være ferdig
utført før fradeling av tomtene kan godkjennes.
Hensikten med denne rekkefølgebestemmelsen er å sikre tilfredsstillende vannkvalitet og
avløpshåndtering.
Det legges også inn en rekkefølgebestemmelse med bakgrunn i uttalelse nr. 10 fra Jan
Lindgård, Ola Blokkeskar, Arne Nilsen og Sverre Ustad.
14
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
Deres vannkilde i dag har liten kapasitet. Den ligger nær planlagt forlengelse av veien opp til
Ælmerkjet. I forbindelse med boring av vann til tomtene 1 – 6, skal grunneier vederlagsfritt
føre vannledning frem til vannkilde for Lindgård, Blokkeskar, Nilsen og Ustad. Hensikten
med denne bestemmelsen er å sikre tilfredsstillende vann til Lindgård, Blokkeskar, Nilsen og
Ustad, i tilfelle av at veibygging vil føre til at deres nåværende vannkilde blir redusert i
kapasitet og kvalitet.
Også andre hytteeiere i nærheten skal gis anledning til å knytte seg til vann fra boret brønn
hvis de ønsker det, mot betaling.
Eiere av eksisterende hytter som mister eller får redusert vanntilgang etter utbygging skal
tilbys oppretting av skade eller bli knyttet til vann fra boret brønn.
D. Elektrisk strøm
Det er lagt ut strøm i området. Det blir opp til den enkelte grunneier og hytteeier om elektrisk
strøm skal føres frem i bakken til tomtene.
E. Renovasjon
Meldal kommune har tvungen hytterenovasjon.
F. Steinbrudd og massetak
Det planlegges å hente grusmasser fra en grusrygg på vei opp mot Krokbekken seter. Dette
nye grustaket er markert på plankartet. Herfra er det kun snakk om å hente grus fra
forekomsten slik den ligger, ikke knusing eller sprengning. Det er kun snakk om å hente grus i
korte perioder for lokal bruk og utbygging av tomter innenfor reguleringsplanen, ikke
kommersiell drift og salg av grusmasser.
G. Kulturminner
Det er registrert to fangstgroper innenfor reguleringsplanen. De ligger ved starten av
Ælmærkjesveien og er markert på plankartet. Det er også et tjærebrenningsanlegg sørøst i
planområdet. Både kulturminnene og en sikringssone rundt dem er regulert som hensynsone.
Egen tekst vedrørende hensyn til kulturminnene er tatt med reguleringsbestemmelsene.
H. Forhold til overordnet plan
Planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel.
I. Servicebygg ved parkeringsplassen
Ved parkeringsplassen P8 er det planlagt at det skal settes opp et lite servicebygg. I helger og
i ferier med mye folk på hyttene skal servicebygget være betjent og utstyrt som en liten kiosk
med skismøring, drikke, steking av vafler mm. Vareutvalget kan utvides ut fra etterspørselen.
Det skal fungere som et sosialt samlingspunkt for Krokbekken hyttefelt. Her skal man kunne
bestille transport med snøscooter og andre tjenester. Her skal det være oppslag og
informasjon.
Servicebygget skal ha et areal på ca. 35 m2. På plankartet er areal for servicebygget markert
med formål: «annen offentlig eller privat tjeneste ». Servicebygget inngår ikke som en av de
20 nye tomtene som beskrives i denne reguleringsplanen.
15
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
J.
Risiko og sårbarhet (ROS-analyse)
Hendelse/
situasjon
Sannsynlig Konsekvens Risiko Kommentar
1
2
2
2
2
4
2
2
4
1
2
2
Sjekk av aktsomhetskart for snøskred og
steinsprang og jord- og flomskred viser ingen
utløsnings- eller utløpsområder i nærheten av
eksisterende eller planlagt bebyggelse eller
infrastruktur.
Grustak kan medføre noe støy for de tomtene
som ligger nærmest. Likevel anses dette som
akseptabel og minimal støy da grustaket ikke er
i kontinuerlig eller kommersiell drift. Grustaket
drives av grunneier selv, og grus hentes ved
behov for veibygging og vedlikehold i
nærområdet. Ingen sprenging eller knusing.
Ingen tomter er plassert slik at bebyggelsen er
utsatt for flomskader. Enkelte veier må krysse
våte partier og små bekker slik at partier av
veien periodevis kan få redusert
fremkommelighet. All ny bebyggelse plasseres
med god avstand til vann og vassdrag.
Planen gir ikke komplett oversikt over åpne
drikkevannskilder, og det er derfor alltid en
viss risiko for at tiltak kan komme i konflikt
med disse. Planen stiller krav om felles
avløpsanlegg for flere enheter dersom det skal
legges inn vann. Det er lagt inn bestemmelser
som sørger for at eksisterende vannkilder som
eventuelt ødelegges skal kompenseres.
Forurensning til hovedvassdraget vurderes som
minimal.
Grunnforhold
og risiko for
ras
Støy
Flom og
fremtidige
klimaendringer
Forurensning
(risiko = sannsynlighet x konsekvens)
ROS-analysen er utført i henhold til følgende risikomatrise:
Konsekvens: 1. Ubetydelig 2. Mindre
alvorlig/ en
viss fare
Sannsynlighet
5. Svært sannsynlig /kontinuerlig
4. Meget sannsynlig/ periodevis,
lengre varighet
3. Sannsynlig /flere enkelttilfeller
2. Mindre sannsynlig/ kjenner
tilfeller
1. Lite sannsynlig/ ingen tilfeller
•
•
•
3. Betydelig/
kritisk
4 Alvorlig/ 5. Svært
farlig
alvorlig/
katastrofalt
5
4
10
8
15
12
20
16
25
20
3
2
6
4
9
6
12
8
15
10
1
2
3
4
5
Rødt indikerer uakseptabel risiko. Tiltak må iverksettes for å redusere denne til gul eller grønn
Gult indikerer risiko som bør vurderes med hensyn til tiltak som reduserer risikoen
Grønt indikerer akseptabel risiko
16
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
REGULERINGSBESTEMMELSER j.fr. PBL § 12 - 7
i tilknytning til reguleringsplan for
Krokbekken hyttefelt
Vedtatt av Meldal kommune, kommunestyret ……………, Sak …/..
A. GENERELT
Planområdet:
Det regulerte området er på plankartet vist med reguleringsgrense. Innenfor dette området skal
bebyggelse og arealbruk være som vist på plankartet.
Planen erstatter de overlappende deler av følgende reguleringsplaner:
− Resdalen, delplan A2
PlanID: R0004
− Resdalen, delplan C
PlanID: R0006
Planområdet reguleres til formålene:
Bebyggelse og anlegg (PBL § 12-5 pkt.1)
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur (PBL § 12-5 pkt.2)
Landbruks-, natur- og friluftsformål samt reindrift (PBL § 12-5 pkt.5)
Bruk og vern av sjø og vassdrag (PBL § 12-5 pkt.6)
Hensynssoner (PBL § 12-6)
17
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
B. AREALBRUK
1.
Fellesbestemmelser
1.1.
Mindre endringer /dispensasjoner
Mindre vesentlige unntak fra disse reguleringsbestemmelsene kan, hvor særlige
grunner taler for det, tillates av kommunen innenfor rammen av Plan- og
bygningsloven samt forskriftene til loven.
1.2.
Vannforsyning
Alle nye tomter planlegges fra grunneiers side ferdig tilrettelagt med vannkilde.
I alle de tilfeller der det legges inn vann, skal avløpsplan godkjennes.
Det er anledning til å søke om private eller felles brønner i samråd med grunneier og
kommunen.
Rekkefølgebestemmelser:
• For tomtene 1-6, 9-20 og 22 må boring etter vann, fremføring av vann og
avløpsanlegg være ferdig utført før fradeling av tomtene kan godkjennes.
• I forbindelse med boring av vann til tomtene 1 – 6 skal grunneier vederlagsfritt
føre vannledning frem til der vannkilde for 126/26, 126/20, 126/23 og 126/29
ligger.
Også andre hytteeiere i nærheten skal gis anledning til å knytte seg til vann for boret
brønn hvis de ønsker det mot betaling.
Eiere av eksisterende hytter som mister eller får redusert vanntilgang etter utbygging
skal tilbys oppretting av skade eller bli knyttet til vann fra boret brønn.
1.3.
Avløp – avtrede
Dersom vann føres inn i hyttene, skal det søkes om utslippstillatelse. For områder med
inntil 7 hytteenheter skal saken behandles av kommunen etter ”Forskrift om utslipp fra
separate avløpsanlegg”, med retningslinjer.
Hver hytte skal være utstyrt med nødvendig avtrede. Kommunen kan påby at det
benyttes biologisk komposteringstoalett eller privet forsynt med tett beholder, og at
spillvann (gråvann) føres til synkekum eller synkegrøfter.
Kjemikalieklosett tillates ikke.
Utslagsplass for spillvann må plasseres og vedlikeholdes slik at den blir minst mulig
skjemmende, slik at det ikke blir tilsig til bekker, vann og drikkevannskilder.
Eventuell synkebrønn og avløpsrør må legges lengst mulig unna bekker, vann og
drikkevannskilder, og slik at det ikke blir tilsig til disse.
18
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
2. Bebyggelse og anlegg - PBL § 12-5 pkt.1
På plankartet er alle ledige tomter nummerert. Følgende nummereringssystem er benyttet:
1 – 20
Nye tomter
21 – 24
Tidligere godkjente tomter – ikke fradelt/ikke bebygd – består som
ledig
2.1.
Fritidsbebyggelse
2.1.1. Avgrensning av tomt
Tomtenes plassering er vist på kartet til reguleringsplanen med oransje farge.
Nøyaktig hjørnepunkter for grensene blir fastsatt ved kartforretning og oppmåling.
De nye tomtenes areal skal være inntil 1,5 dekar.
Eksisterende tomter kan utvides inntil 1,5 dekar, med unntak av tomter som ligger
mindre enn 100 meter fra Resvatnet eller 50 meter fra vassdrag. Disse tomtene kan
ikke utvides.
2.1.2 Bebyggelsen
Det skal legges vekt på å oppnå en bebyggelse som i volum, form og eksteriør passer
inn i landskapet, naturen og omgivelsene for øvrig. Bebyggelsen bør generelt
plasseres lavest mulig i terrenget. Bebyggelsen kan plasseres etter eget ønske innenfor
tomtens avgrensning og innenfor gjeldende bestemmelser for bygging. En variert
bebyggelse basert på lokal byggetradisjon og materialvalg skal tilstrebes.
Tomtene 1-23 kan ikke bebygges nærmere enn 50 meter fra vann og vassdrag, 100
meter fra Resvatnet.
Hyttene oppføres med saltak og takvinkel mellom 15 og 35 grader. Knekk i takvinkel
bør unngås. Høyde på grunnmur/pilarer og hus skal holdes så lav som mulig.
Det skal benyttes materialer og farger som har samhørighet med de naturgitte
omgivelser. Dør- og vindusrammer kan gis en noe avvikende farge. Lyse eller sterke
farger som gir stor kontrastvirkning mot omgivelsene tillates ikke. Kommunen kan
forlange hytta malt om hvis den blir fargesatt på en skjemmende måte. Blanke plater
på tak tillates ikke brukt.
Hovedhus, anneks og uthus skal ha mest mulig ensartet og sammenhengende form,
materialvirkning og farge.
Oppføring av flaggstang eller montering av frittstående utelamper tillates ikke.
Oppsetting av gjerde er ikke tillatt. Kommunen kan gi dispensasjon dersom det
foreligger et reelt behov, eller når gjerdet inngår som et vesentlig ledd i bebyggelsens
gruppering og utforming. Gjerde må da utføres i trematerialer eller som natursteinmur.
Gjerde kan ikke settes opp utenfor fradelt tomt for fritidsbebyggelse og kan bare
godkjennes dersom gjerdet ikke kommer i konflikt med friluftsliv, beite- og
reindriftsinteressene. Søknad om oppføring av gjerde skal forelegges
reindriftsnæringa.
19
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
2.1.3. Grad av utnyttelse:
Det kan oppføres inntil 3 bygninger på hver tomt. Der forholdene ligger til rette for
det, kan det tillates oppført bygg med oppstuggu eller tilsvarende. Oppstuggu skal
holdes så lav som mulig, og kan maksimalt utgjøre inntil 50 % av bruttoarealet for
hovedetasjen.
Samlet tillatt bebygd areal (BYA) er 150 m² hvorav hovedhus på inntil
130 m² og uthus og/eller anneks på inntil 30 m² hver. Parkeringsareal og veranda uten
takoverbygg kan komme i tillegg. Hytte som utgjør en fortetting av eksisterende
område, skal likevel i størrelse og form underordne seg eksisterende bebyggelse.
2.1.4. Vegetasjon og terreng
Byggearbeider må utføres under all mulig hensyntagen til terreng og vegetasjon.
Eksisterende vegetasjon bør søkes bevart. Felling av større trær og andre trær utenom
egen hyttetomt i hytteområdet når målet er å skaffe bedre utsikt eller bedre
lysforholdene for egen hytte, skal kun gjøres etter avtale med grunneier. Hytteeiere i
umiddelbar nærhet skal informeres hvis dette i vesentlig grad berører innsynet mellom
hyttene. I så fall skal disse hytteeierne ha rett til å nekte felling. Grunneier har dog
det endelige ordet i slike saker.
Det er ikke tillatt innenfor utbyggingsområdet å foreta uttak av løsmasser slik at det
kan virke skjemmende. I tilfeller hvor det forekommer utgravde masser, må disse
henlegges på steder der de ikke virker skjemmende og i samråd med kommunen.
Planering i større utstrekning tillates ikke.
Det er ikke tillatt å ta torv til tak innen reguleringsområdet unntatt under eget bygg på
eget tun.
Ved utbygging skal eksisterende vegetasjon søkes bevart best mulig av hensyn til
vernskogen. Store karakteristiske trær bevares, der disse ikke kommer i direkte
konflikt med oppføring av bebyggelse.
2.2.
Steinbrudd og masseuttak
Uttak av masser fra grustaket vil skje med ujevne mellomrom i forbindelse med
opparbeidelse av tomtene og vedlikehold av veier / parkeringsplasser.
Driftsbestemmelser:
− Det skal ikke foregå sprengning eller knusing i grustaket.
− Uttak av masser skal kun skje på hverdager mellom 0800 og 1600.
2.3
Annen tjenesteyting
Servicebygget skal ikke kun være forbeholdt grunneier alene eller noen enkelte
personer. I servicebygget skal det selges et lite utvalg av dagligvarer og nyttige
forbruksartikler for hytteliv. Videre kan det tjene som kafeteria. Annonser av tjenester
som hytteservice og snøscooter-transport kan annonseres i servicebygget
20
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
3.
Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - PBL § 12-5 pkt.2
3.1.
Vei
Veiformålet omfatter både kjørevei og annet veiareal for vegtekniske anlegg som
grøfter, sluk, skjæringer/fyllinger mm. Kjøreveier skal opparbeides med minimum 3
meter og maksimum 3,5 meters bredde. I sterke horisontalkurver kan veibredden
utvides noe. Skjæringer / fyllinger skal utjevnes og tildekkes med torv fra veitraseen
eller tilsåes.
Alle veier som fremkommer på kartet kan benyttes i forbindelse med
landbruksnæring. Det er ikke anledning til å bygge veier ut over de som allerede er
bygd, og de som er vist i planen.
Grunneier til veiarealet er den grunneier som eide arealet før veien ble bygd, altså
eierform «annen». Bruken av veien og vedlikeholdet av veien styres av grunneier
og/eller veiforeningene.
3.2.
Parkering
Om sommeren:
Der vei er regulert helt frem til tomtegrense skal parkeringsareal opparbeides inne på
selve tomten. Der vei ikke er regulert helt frem til tomtegrense, benyttes regulerte
parkeringsplasser.
Om vinteren
Felles vinterparkering er på P8, P8b og P9 ved Resdalsveien. Øvrige parkeringsplasser
kan brøytes etter avtale med grunneier.
Alle parkeringsplassene er felles for alle eiere av hyttetomter i planområdet.
Grunneierne som står bak denne planen kan også benytte seg av parkeringsplassene.
Fordeling av plassene skjer i samråd med grunneier.
Rekkefølgebestemmelser:
• Grunneier av 126/3 må inngå avtale med grunneierne i felleseiet 121/43
vedrørende bruk og drift av parkeringsplassen P9 før tomtene 1-6 kan fradeles
eller bebygges.
• Grunneier av 133/1 må opparbeide parkeringsplass P8 før tomtene 12-20 kan
fradeles eller bebygges.
• Grunneier av 133/1 må sørge for tilstrekkelig kapasitet på parkeringsplass P8b
før tomtene 9 – 11 og 21 – 22 kan fradeles og bebygges.
3.3.
Adkomststier
Tomter der hytteeier ikke ønsker vei helt frem, skal ha stiadkomst i terrenget fra
nærmeste parkeringsplass. Kommunen kan etter søknad godkjenne at sti som går over
spesielt bløte partier opparbeides med grus og duk. Dette gjelder bare på de partiene av
traseen hvor terrenget ødelegges av gangtrafikk.
21
Reguleringsplan for Krokbekken hyttefelt
5.
Landbruks-, natur- og friluftformål samt reindrift PBL § 12-5 pkt.5
5.1.
LNFR-areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet
næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag
I landbruksarealene er det ikke tillatt å foreta bygge- og anleggsarbeider som ikke har
direkte tilknytning til jordbruk, skogbruk, utmarksnæring, reindrift, vilt- og fiskepleie.
5.2.
Seterområde
I disse områdene gjelder de samme bestemmelser som for 5.1.
6.
Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone
PBL § 12-5 pkt. 6
6.1
Bruk av vann og sjø og vassdrag med tilhørende strandsone
Tomtene 1-23 kan ikke bebygges nærmere enn 50 meter fra vann og vassdrag, 100
meter fra Resvatnet. Unntak for tomt 11 og 12 der bebyggelsen kan komme 80 meter
fra Resvatnet.
6.2
Drikkevannskilder
Drikkevannskilder skal tas hensyn til og benyttes etter grunneiers samtykke.
7.
Hensynssoner – PBL § 12-6
7.1.
H730 - Båndlegging etter lov om kulturminner – Hensynssone D
Fangstgropene er automatisk fredet etter kulturminnelovens § 4. Det samme er en
sikringssone i et 5 meters bredt belte fra kulturminnets ytterkant jfr. kulturminnelovens
§ 6.
7.2
H570 - Bevaring kulturmiljø - Hensynssone C
Innen område for LNFR med hensynssone C – bevaring kulturmiljø - må det ikke
foretas noen inngrep i marka eller gjøres aktivitet som kan ha uheldig innvirkning på
dette arealet. Eventuelle nødvendige mindre tiltak innen hensynssonen må gjøres rede
for særskilt og må godkjennes av regional kulturminnemyndighet (fylkeskommunen).
22