1. No category

PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN
Planavdelingen
Arkivsak-dok.
Saksbehandler
Saksgang
Byutviklingsstyret
Bystyret
201211018-118
Christina Rasmussen
Møtedato
27.08.2015
16.09.2015
Lindebø brygge - detaljregulering - sluttbehandling
Sammendrag
Planområdet ligger på Flekkerøy ved den gamle fergekaia. Brygga har ikke vært brukt siden
tunnelforbindelse til fastlandet ble etablert. Området består av et forretnings- og
næringslokale ved fylkesveien, eneboliger, fritidsboliger og sjøboder.
Planen tilrettelegger for leilighetsbygg langs fylkesveien, et leilighetsbygg med næring/kontor
i første etasje, marina og småbåthavn med tilknyttet parkeringsareal. Total sett tilrettelegges
det for ca. 47 boenheter, ca.830 m2 næringsarealer, 300 m2 marina og 4000 m2 småbåthavn
med ca. 50 plasser. I forbindelse med planen skal atkomstveien i området opparbeides med
gode stigningsforhold og kurvatur. Dette grepet stiller premissene for plassering av de andre
funksjonene i området og selve utforming av området hvor vei og parkeringsplass til
småbåthavnen får en sentral plass. Det er derfor lagt vekt på at detaljprosjektering,
terrengtilpasning og vegetering av alle restarealer skal sørge for at området fortsatt oppleves
grønt og trivelig. Det er viktig at ved en slik transformasjon av den gamle fergekaia, skal
dette være til et bedre og mer attraktivt område. Planen tilrettelegger også for en møte/sandlekeplass ved sjøen, fortau og snarvei sikrer atkomst for myke trafikanter og naboer
ned til sjøen, marinaen og sandlekeplassen. Planen inneholder også eksisterende boliger
som reguleres til dagens situasjon med mulighet for mindre utvidelse, eksisterende sjøbuer
og brygger.
Sentrale problemstillinger i planen har vært:
- Høydetilpasning av bebyggelsen og terrengtilpasning av utearealene,
- Utforming av bebyggelse, med særlig fokus på hovedtakform,
- Private uteoppholdsarealer med kvalitet,
- Sikring og definering av den sjørelatert næringsfunksjonen,
- Omfang av småbåthavna inne i Lindebøkilen,
- Plassering av sandlekeplassen ved sjøen og ivaretakelse av barnas sikkerhet,
- Forhold til naturmangfold, med tanke på hekkelokaliteter til makrellterner innenfor
planområdet
- Reguleringsformål for de historiske sjøbuer i planområdet med tanke på tidligere
prosess under utarbeidelse av kommunedelplanen for Flekkerøya, tidligere innsigelse
fra miljøverndepartementet under behandling av kommunedelplanen og hensyn til
allmenhetens tilgang til sjøen og etablering av kyststi
Vest-Agder fylkeskommune og fylkesmannens miljøvernavdeling reiste innsigelse til planen
under 1. gangs offentlig ettersyn. Innsigelsestemaer gjaldt mangel på støyvurdering,
vurdering av alternative hekkelokaliteter for makrellterner i Lindebøkilen, barn og unges
sikkerhet ved etablering av sandlekeplass i sjøkanten, og videreføring av kyststitraséen i
kommunedelplanen for Flekkerøya deler av strandsonen. Disse forholdene er avklart med
innsigelsesmyndighetene og er ivaretatt i reviderte planforslag.
Planforslaget ble lagt ut på 2. gangs offentlig ettersyn med utvidet planavgrensning rundt
Terneskjæret, rapport for alternative hekkelokaliteter i Lindebøkilen, støyanalyse, notat om
båtplassbehov og miljøtiltak i forbindelse med etablering av småbåthavna, redusert antall
etasjer og saltak som hovedtakform. Planen fremmes nå til sluttbehandling uten innsigelser.
Det fremgår tydelig av høringsinnspillene at mange naboer ikke ønsker en småbåthavn i
området, at utbyggingsvolumet er for stort og lite tilpasset selv etter endringene som er gjort
etter 1. gangs offentlig ettersyn.
Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurderer at formål i planen er i tråd med overordnede
føringer i kommunen. Hovedgrepet er akseptabelt og sammensetning av funksjoner har godt
potensiale til å gjøre Lindebø brygge til et trivelig møtested på øya. Det er positivt at
hovedtakform er endret til saltak og at etasjehøyden er redusert til 3 etasjer (med
saltak/møne). Dette skal gi en bedre tilpasning, selv om at bebyggelsens form og volum
sannsynlig vil fortsatt være diskusjonsemne for flere.
Teknisk direktør anbefaler at planen vedtas.
Forslag til vedtak
1. Bystyret vedtar detaljregulering for Lindebø brygge sist datert 02.07.15 med
bestemmelser sist datert 30.06.15
a. Nytt veinavn for o_V2 fra Østerøya til brygge skal være Lindebø brygge.
2. Bystyret viser til retningslinjer for kommunens utbyggings- og boligpolitikk og
anmoder teknisk direktør om å fremlegge en utbyggingsavtale.
3. Kostnader til drift av offentlig grønnstruktur skal innarbeides ved neste
rullering av handlingsprogrammet.
Ragnar Evensen
Teknisk direktør
Venke Moe
Plan- og bygningssjef
Trykte vedlegg:
1.
Plankart for bakkeplan (Vertikalnivå 2), sist datert 02.07.15
2.
Plankart for kjellerplan (Vertikalnivå 1), sist datert 02.07.15
3.
Bestemmelser, sist datert 30.06.15
4.
Planbeskrivelse, sist datert 30.06.15
5.
Oppsummering av innkommende merknader (ved 1. gangs offentlig ettersyn), datert
11.05.15
6.
Oppsummering av innkommende merknader ved 2. gangs offentlig ettersyn, datert
11.08.15
7.
Saksprotokoll fra 19.06.14.
2
Utrykte vedlegg
1.
Trafikkstøy sonekart, datert 23.10.14
2.
Rapport om hekkeholme for makrellternen, datert 30.03.15
3.
Småbåthavn – Notat vedrørende miljø og avfallshåndtering 27.04.15
4.
Notat fra Parkvesenet, trasé for kyststi ved Lindebø brygge, datert 21.10.2014
5.
Arkeologisk undersøkelse i sjø, rapport og uttalelse etter befaring i Lindebøkilen og
Mæbøfjorden, datert 14.12.2006
6.
Innspill til oppstart
7.
ROS-sjekkliste
8.
Sol- og skyggediagram, datert 26.05.2014
9.
Illustrasjon og snitt, datert 11.05.15
10.
Sakens øvrige dokumenter
3
BAKGRUNN FOR SAKEN
Rambøll AS fremmer på vegne av Østerøya 41 AS, Flekkerøy Eiendom AS og Kristiansand
Eiendom forslag til detaljregulering for Lindebø brygge på Flekkerøy i Kristiansand
kommune.
Dagens situasjon
Planområdet ligger på Flekkerøy ved den gamle fergekaia. Det er begrenset av Østerøya
(Fv8) i øst, Kårholmsveien i sør, terrengskjæring og eksisterende bolig (Østerøya 53) i nord
og Lindebøkilen i vest.
Lokalisering av
planområdet
Situasjonskart med
opprinnelig
planavgrensning i rød
skravur, og utvidelse i
oransje
Planområdet består per i dag av et forretnings- og næringslokale ved fylkesveg 8,
eneboliger, fritidsboliger og sjøbuer med privat brygger langs Lindebøkilen. Brygga til den
gamle fergekaia har ikke vært brukt siden tunnelforbindelse til fastlandet ble etablert. Se
planbeskrivelse for bilder av dagens situasjon.
4
Fergekaia og tilhørende oppstillingsflate ligger på kote 1,5-2,5 med stigende terreng opp mot
fylkesveien. Høydeforskjell er totalt ca. 10 meter. Det er flere steder ulendt terreng, og det er
gjort terrenginngrep for å kunne plassere den eksisterende bebyggelsen. Området fremstår
derfor med platåer på ulike nivåer.
Området ligger med kort gåavstand til Flekkerøy skole (ca.400 m), friområdet på
Sildenestangen (ca. 600 m), barnehage (ca. 550 m i luftlinje), butikk og andre funksjoner ved
rundkjøringa (ca. 650 m) og Lindebøskauen ungdomsskole (ca. 1 km). Bussmetroen M1
ligger i ca. 650 m avstand.
Planens innhold
Hovedgrep
Planen legger til rette for transformasjon og oppgradering av den gamle fergekaia, ved å
fortette den eksisterende boligbebyggelsen med leilighetsbygg og næringslokaler og ved å
etablere marina og offentlig småbåthavn. Marinabygget skal kunne inneholde bensinstasjon,
forretning/kiosk, bevertning og andre service anlegg tilknyttet småbåthavna.
Eksisterende boliger og sjøbuer reguleres til fritidsbolig, med dagens volum og utforming.
Planen tar for seg etablering av sandlekeplass i området, regulering av kyststi/snarvei ned til
sjøen fra Kårholmsveien, forbedring av atkomstvei i området og kryssløsning ved
fylkesveien.
Planområdets størrelse er på ca.33.600 m2, hvor ca. 4500 m2 er arealer til samferdsel og
teknisk infrastruktur og ca.14.600 m2 er arealer i sjø. Småbåthavn utgjør ca. 4000 m2.
Den nye bebyggelsen fordeler seg på 4 delfelter:
Delfelt
B1
B2
B/F/T/N
BE/F/SBH
BYA
OK-gulv
Gesimshøyde
Mønehøyde
1130 m2 (47%)
600 m2 (46%)
830 m2 (60%)
300 m2 (60%)
k+7,5
k+7,5
k+5,5
k+2,5
k+18,3
k+18,5
k+16,5
k+8,1
k+20
k+21,3
k+18,5
k+9,8
Antall
enheter
20 leiligheter
17 leiligheter
10 leiligheter
-
Parkering
Parkering for boligene løses i garasjeanlegg under bakken. Gjesteparkering og parkering i
forbindelse med næringsdelen i B/F/T/N løses delvis i parkeringskjelleren og delvis på
o_PARK. Regulerte arealer under bakken utgjør ca.4900 m2.
Garasjeanlegg
P1
P2
P/L
BYA
1750 m2
1250 m2
1000 m2
Felles for
Leiligheter i B1
Leiligheter i B2
Leiligheter og næring i B/F/T/N
Noe av arealet i P/L skal benyttes til boder og søppelhåndtering. Parkeringskravene følger
kommuneplanens bestemmelser.
Parkering til offentlig småbåthavn og marina skjer på o_PARK (1000 m2). Det er opprinnelig
sagt at småbåthavna skal være forbeholdt beboere i nærområdet slik at parkeringsdekningen
kan være noe mindre enn 0,25 p-plasser pr. båtplass. Med den nåværende størrelse på
småbåthavna (redusert fra 8700 m2 til 4000 m2) skal kommuneplanens krav til
parkeringsplasser for båthavna være godt ivaretatt.
Samferdselsanlegg
o_V2 skal fungere som hoved atkomstvei inn i området og ned til marinaen og
småbåthavnen. Dens opparbeiding i henhold til kommunens standard har vært
premissgivende for utformingen av resten av planområdet. Kurve og plassering medfører et
5
restareal sentralt i planområdet som er tilrettelagt for offentlig parkering til småbåthavnen.
o_V2 skal knyttes til fylkesveg 8 og fortau o_FT skal knyttes til gang - og sykkelveien langs
fylkesveg. Fra o_V2 er det privat avkjørsler til parkeringskjeller (f_V3, f_V5 og f_V6) og privat
bolig (f_V4). Atkomst til privat bolig i BF2 løses over GR1.
Fortau i området legges på sørsiden av o_V2 og myke trafikanter ledes ned av en trapp til
o_PARK hvor de kan gå videre over til marinaen eller lekeplassen/friområdet o_FRI.
Uteoppholdsarealer og lekeareal
Bestemmelsene angir minimum 50 m2 uteoppholdsareal per boenhet, hvorav 50% skal være
på bakken. Kommuneplanens krav tilsier at kravet skal være på 8 0 m2. I henhold til
uteoppholdsarealregnskap i planbeskrivelsen klares det 88 m2 uteopphold for B1 og 62 m2
for B2 og B/F/T/N. Private balkong/terrasser skal være min. 15 m2 og inngår som en del av
minimumsarealet.
Det er oversendt sol/skygge
analyse. Krav til sol på minimum
50% av uteoppholdsarealene
kl.15:00 vårjevndøgn tilfredsstilles.
Det er beregnet at
uteoppholdsarealer med skygge
kl.15:00 vårjevndøgn svarer til ca.
48%. Naboeiendommer berøres
veldig lite av skygge fra den nye
bebyggelse. Naboeiendommen
1/64 vil berøres av den nye
bebyggelsen: eiendommen vil
miste utsikt og nærheten til ny
bebyggelse vil kunne gi
høydevirkning og inneklemt
Sol/skygge diagram, 21.mars kl.15:00.
opplevelse på utearealene.
Universell tilgjengelighet
Alle nye boenheter skal være universell tilgjengelige. Det er svært viktig også med
tilgjengelige uteoppholdsarealer i et slikt område som består av flere platåer. Tilgjengelighet
fra boligene og ned til sjøen kan oppleves vanskelig med områdets terrengsprang/platåer.
For tilgjengelig atkomst til sjøfronten/småbåthavna må en gå via fortau/vei. Snarveien i
o_GR1 kan heller ikke sikres opparbeidet universell tilgjengelig på grunn av terrenget. Det er
lagt krav om HC-rampe for ombordstigning ved marina/småbåthavn.
Landskap og grønnstruktur
Landskapsanalysen over Flekkerøya beskriver landskapet rundt Lindebøkilen som frodig til
tross for at området er tett bebygd. Området utgjør et typisk sørlandsk landskap med
karakteristisk sørlandsstil på bebyggelsen langs Lindebøkilen. Mellomrommene mellom
sjøboder og brygger preges av vegetasjonskledte svaberg. En stor asfaltert flate ligger midt i
planområdet inneklemt mellom koller og bebyggelse, og utgjør et dominerende element i
området.
Eiendomsforhold
Det er mange grunneiere innenfor planområdet. Nye tiltak planlegges på eiendommene til
Østerøya 41 AS, Ernst Norheim og Thorstein Thomassen, Kristiansand energiverk nett AS
og Kristiansand kommune. Andre eiendommer berøres kun i mindre grad av reguleringen
men er tatt med for å løse atkomst, parkering og andre forhold. Bl.a. eiendommen 1/43 (med
adresse Kårholmsveien 8) har veirett over eiendommen 1/54 (med adresse Østerøya 41).
Det utløses behov for nytt adressenavn: Lindebø brygge foreslås vedtatt som nytt veinavn for
atkomstveien i planområdet (se vedtakspunkt 1.a).
6
PLANPROSESSEN
Gjeldende planer
Kommuneplan
Ny småbåthavn ved Lindebø brygge ligger i kommuneplanen, med tilhørende retningslinjer.
Området er ellers avsatt til bolig, næring, annen type bebyggelse. Ferjeholmen (1/100) og
Ternekjæret (3/25) er avsatt til LNF-område – Ferjeholmen er angitt med hensynsone
grønnstruktur.
Formålene er i tråd med arealformål i kommuneplanen. Avgrensning til småbåthavna er i tråd
med avgrensning vist i kommuneplanen. Ternekjæret ivaretas i planen, mens Ferjeholmen
innlemmes i utbyggingsområdet for marina/småbåthavn og friområde/sandlekeplass.
Kommunedelplan for Flekkerøya, deler av strandsonen (2009)
Arealene er avsatt til sjøretta næring/erverv, fremtidig småbåthavn, vannareal for allmenn
flerbruk, viktig landskaps- og turvegdrag, og nåværende annet byggeområde.
Annet byggeområde omfatter hovedsakelig eksisterende sjøbuer med tilhørende brygger.
Her ligger det en sjøbu markert som kulturminne.
Fremtidig kyststi er markert over bryggene/privat eiendommene langs sjøen.
Bestemmelsene til kommunedelplanen §3 sier at landskapshensyn og god arkitektur skal
legges til grunn ved all bebyggelse. Store terrenginngrep tillates ikke. All bebyggelse utføres
med nøktern utforming og detaljering i samsvar med tiltakets funksjon, og tilpasses
formspråket i omkringliggende bygningsmiljø. Dette omfatter takvinkler, vindusåpninger,
detaljering og materialbruk. Det skal legges opp til variasjon i bygningsmiljøet med gløtt
mellom bygningene.
Bestemmelse til kommunedelplanen §3A presiserer i tillegg at: Lindebø brygge skal benyttes
til sjørelatert næringsvirksomhet. Innenfor området kan det etableres funksjoner i tilknytning
til småbåthavn.
I planforslaget foreslås det en alternativ kyststitrasé i forhold til trasé angitt i
kommunedelplanen. Planområdet på land utvides ut i sjøen mot Ferjeholmen. Ferjeholmen
innlemmes som LNF-område. Formål i planforslaget er ellers i tråd med kommunedelplanen.
Innspill under de 2 høringsperiodene tilsier at diskusjonen om høyde og utforming på
byggene er i tråd med bestemmelsen §3 vil være vedvarende debatttema hos flere, med
tanke på landskapshensyn og tilpasning til formspråket i omkringliggende bygningsmiljø.
Reguleringsplan
Gjeldende reguleringsplan per i dag er en flatereguleringsplan for Lindebø ferjeleie, planID
352 (vedtatt i 1979). Planen avsetter deler av området som offentlig trafikkareal til Lindebø
ferjeleie. Planen vil bli erstattet av den nye reguleringsplan.
Arealer som inneholder dagens eneboliger og sjøboder er uregulerte.
Flekkerøy strukturutredning, 2013
Dokumentet er et verktøy som gir noen retningslinjer ved regulering og utbygging på øya.
Spørsmål om etablering av sjøretta næring viser til muligheten for flerbruk på mindre sjøretta
næringsarealer. Marinaen vurderes å være et formål i tråd med sjøretta næring. Innhold og
formspråk på marinaen kan diskuteres ift å tilrettelegge for flerbruk. Bestemmelsene åpner
for at marinaen skal kunne inneholde kiosk, spisested, drivstoffutsalg, vaktbod og nødvendig
serviceanlegg for småbåthavna. Samtidig kan marinaen også benyttes til lokaler for
fritidsorganisasjoner dersom behov/interesse melder seg.
1. gangs offentlig ettersyn
Ved politisk behandling til offentlig ettersyn ble høyder innenfor B1 redusert, mens
byggegrenser for B1 skulle avklares etter høringsperioden. Det ble etterspurt om å legge en
HC-plass nær av-/påstigningsplass for båt. Det ble også etterspurt særlig innspill til
plassering av sandlekeplassen.
7
Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 04.07.14 – 01.09.14. Det kom inn 26
merknader. Sammendrag av hver enkelt uttalelse og plan-, bygg- og oppmålingsetatens
vurdering følger som vedlegg til saken.
Under offentlig ettersyn reiste fylkesmannen i Vest-Agder og Vest-Agder fylkeskommune
innsigelser til planen. Innsigelsestemaer gjaldt mangel på støyvurdering, vurdering av
alternative hekkelokaliteter for makrellternen i Lindebøkilen, barn og unges sikkerhet ved
etablering av sandlekeplass i sjøkanten, og videreføring av kyststitraséen i
kommunedelplanen for Flekkerøya deler av strandsonen. Disse forholdene er avklart med
innsigelsesmyndighetene og er ivaretatt i reviderte planforslag. Revidert planforslag ble lagt
ut på 2. gangs offentlig ettersyn.
Saksgang og endringer etter 1. gangs offentlig ettersyn
Følgende forhold ble redegjort for i særskilt undersøkelse eller notat etter innspill/innsigelser
ved 1. gangs offentlig ettersyn:
- Vurdering av alternative hekkelokaliteter for makrellterner, utarbeidet av Agder
naturmuseum og botanisk hage
- Trafikkstøy i planområdet og støykonsekvenser for nærmeste naboer
- Valg av trasé for kyststi/snarvei mellom Kårholmsveien og planområdet (notat fra
Kristiansand kommune v/ parkvesenet)
- Båtplassbehov, miljøkonsekvenser og avfallshåndtering ved etablering av
småbåthavn i Lindebøkilen (notat fra Kristiansand kommune v/ småbåthavnkontoret,
som også er utbygger av småbåthavna)
Justeringer i plankart, bestemmelser og planbeskrivelse er utført i samsvar med disse
punktene og konklusjoner i tilleggsundersøkelser:
- Terneskjæret (3/25) gis formål naturområde med tilknyttet bestemmelse (§3.4) for å
sikre det som hekkelokalitet fremover. Planen sikrer også overvåkning av
hekkesuksess i området 5 år etter byggestart. Dette er i samsvar med tilbakemelding
fra fylkesmannen på rapporten om hekkeholme for makrellterner, datert 30.03.2015
- Småbåthavnen reduseres i omfang og plassering av flytebrygger er revidert. Som
konsekvens av dette utgår areal avsatt som friområde i sjø (o_FRIS).
- Bebyggelsen er redusert til 3 etasjersbygg. Bebyggelsens hovedtakform endres til
saltak, for å gi en bedre tilpasning til den omkringliggende bebyggelse. Andel flate tak
som fortsatt tillates bør vurderes nærmere. Administrasjonen mener at den bør
reduseres til 30-35%.
- Snarvei i o_GR1 skal fungere som alternativ for kyststi. Traséen i kommunedelplanen
for Flekkerøya deler av strandsonen skal fortsatt gjelde dersom muligheten for
etablering av kyststi i sjøkanten ihht trasé i kommunedelplanen oppstår i fremtiden.
Med samme hensikt reguleres GR3 til o_GR3 (offentlig grønnstruktur). Men det
kreves ingen opparbeidelse eller overskjøting av arealet i forbindelse med planen.
BF3 vil derfor fortsatt kunne bruke sin eiendom som i dag.
- Sjøbod i FB2 er markert bevaringsverdig med tykk strek i plankartet.
Befaring med byutviklingsstyret ble gjennomført den 15.01.2015, hvor endringer og
konklusjoner fra nye analyser i planforslaget ble presentert for naboer og politikkere.
Deltakere hadde mulighet for å stille sine spørsmål og problematisere særlige forhold i
planen.
2. gangs offentlig ettersyn
Det reviderte planforslaget lå ute til 2. gangs offentlig ettersyn i perioden 15.05.15 –
26.06.15. Det kom inn 14 merknader. Sammendrag av hver enkelt uttalelse og plan-, byggog oppmålingsetatens vurdering følger som vedlegg til saken.
8
Endringer etter 2. gangs offentlig ettersyn
- Mindre justeringer for frisikt i krysset mellom fylkesveien o_V1, gang-, og sykkelvei og
o_V2 er gjort etter innspill og dialog med Statens vegvesen.
- Byggegrense for BF2 er justert etter innkommende innspill.
- Gesims- og mønehøyder er kvalitetssikret med tanke på om disse kunne justeres
ned. Gesims- og mønehøyder som ble hørt gjelder fortsatt i planforslaget som
sluttbehandles nå.
- Regulering av GR3 til offentlig grønnstruktur er kvalitetssikret med
kommuneadvokaten.
Medvirkning
Fylkesmannens miljøvernavdeling, Norsk Ornitologisk Forening, parkvesenet og Agder
Naturmuseum har vært involvert med tanke på naturmangfold i planen. Spørsmålet
omhandler forhold til ternehekking på Ferjeholmen og Ternekjæret. Se eget avsnitt om
naturmangfold.
Det har vært kontakt med fylkeskommunen i forbindelse med vurdering av eventuell behov
for konsekvensutredning av småbåthavna. Småbåthavna er avsatt i kommuneplanen og
kommunedelplanen, og tiltakshavere mener at virkninger for miljø og samfunn er tilstrekkelig
belyst. Se planbeskrivelsen for mer informasjon.
Det har også vært befaring med fylkeskommunen i forbindelse med innsigelse til planen
under 1. gangs offentlig ettersyn, og vurdering av valg og gjennomførbarhet av kyststitrasé.
Lovpålagt høringsperiode er gjennomført. I tillegg er det gjennomført en befaring med
byutviklingsstyret den 15.01.2015, hvor utbygger, naboer og berørte også var innkalt.
Planforslaget ble lagt ut på 2.gangs offentlig ettersyn for å:
- informere naboer og berørte om endringer i planen med bl.a. utvidet planavgrensning
rundt Terneskjæret (3/25),
- informere naboer og berørte om tilleggsutredninger som er gjennomført på bakgrunn
av innspill og protester til planen under 1.gangs offentlig ettersyn.
Samarbeidsgruppa for bydelen
Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa for bydel vest i møtet den 05.02.2014 i forkant
av 1. gangs politisk behandling av planen. Det ble bl.a. diskutert:
- Sjørelatert næringsvirksomhet og utvikling av området som møteplass med flere
funksjoner
- Utforming og sikring av sandlekeplass ved sjøen. Risiko ved plasseringen skal belyses i
ROS-analysen. Sikkerhetstiltak som er nødvendige:
o Gjerde mellom lekefunksjoner og brygge. Sikring mot vei.
o Sittefunksjoner for foreldre nær lekeplassutstyr
o Brygge med trapper ned til vannet.
o Grunt vann ved trappene; maks 20 cm normalvannstand, min. en meter ut fra
trapp, og gradvis skrånende mot dypt vann.
- Alternativ kyststi trasé, delvis over Kårholmsveien med en snarvei/tursti ned til Lindebø
brygge. Foreslått trasé i kommunedelplanen er vanskelig å gjennomføre.
- Veitraséen: tiltakshaver har hatt tidlig kontakt med ingeniørvesenet for å tilrettelegge for
atkomstveien o_V2 etter kommunens standard. Dette har lagt sterke premisser for
utvikling av området og plassering av andre funksjoner/formål. Parkeringsplass og vei
opptar mye plass og gir store asfalterte flater. Det er viktig at området fremstår som
hyggelig og innbydende møtested, og at det oppfordrer til opphold – viktig med innslag av
vegetasjon i planområdet.
I etterkant har parkvesenet signalisert at dersom småbåthavnas organisasjon endres slik det
er gjort i planforslag som er lagt ut på 2. gangs offentlig ettersyn, kan det ikke tilrettelegges
for badeplass rett ved sandlekeplassen på grunn av konflikt mellom bading og ferdsel i sjø.
Friområde i sjø o_FRIS ved sandlekeplassen o_FRI er derfor tatt ut.
Planforslaget imøtekommer samarbeidsgruppas merknader.
9
PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET
Området er vurdert som modent for transformasjon. Formålene som ligger inne i
planforslaget er i tråd med overordnede planer, og de foreslåtte funksjonene har potensialet
til å aktivere området og utvikle det til et trivelig og attraktivt sted på øya. Følgende temaer er
viktig å belyse i forbindelse med transformasjonen på Lindebø brygge og planprosessen som
har vært:
Bebyggelsesstruktur
Tilstøtende områder består hovedsakelig av større boligtomter med eneboliger og sjøbuer
langs strandsonen. Mindre fortetting finnes i området på noen tomter som er blitt fradelt og
bebygd med en ny bolig. Den nye bebyggelsen som planlegges innenfor planområdet
introduserer en ny boligtype – leilighetsbebyggelse – blant eksisterende eneboliger.
Utvikling av området kan foretas på ulike måter, som vist i tidligere skisser fra delutredningen
til kommunedelplanen Flekkerøya, deler av strandsonen (2007) og fra Rambølls skisse til
mulighetsstudie (2012). I disse skissene består den nye bebyggelsen helt eller delvis av
rekkehus. Det hadde vært ønskelig å blande bebyggelsestypene i området mer for å skape
variasjon og en nyansert overgang fra eneboliger til blokkbebyggelse.
Tidligere skisser for planområdet: t.v. skisse fra delutredningen, kommunedelplan Flekkerøya (2007) og t.h.
mulighetsstudie fra Rambøll vist i oppstartsmøte (2012)
Flere aspekter påvirker valg av bebyggelsesstrukturen og har vært premissgivende for
planløsningen. Bl.a. utforming av atkomstveien (o_V2), videre prosjektering av byggene og
behov for å kunne utvikle området gradvis (med tanke på eksisterende næringsfunksjoner
som skal flyttes). Derfor viser nå planforslaget blokkbebyggelse i den østlige del av
planområdet og marina/småbåthavna i den vestlige delen. Administrasjonen ser noen
positive sider ved planløsningen:
- Boligblokkene gis en avstand til sjøkanten ift skisser med rekkehus (se illustrasjoner
herover). Innenfor 100-meters beltet er det viktig at sjøkanten holdes tilgjengelig for
allmenheten.
- Boligene ligger i bakkanten av planområdet og høyere enn 5 m.o.h.
- Risiko for konflikt med småbåthavna og tilhørende serviceanlegg minskes.
I høringsperioden er det stilt spørsmål til behov for leiligheter på Flekkerøya og særlig ved
Lindebø brygge. I 2013 hadde Flekkerøy 83% eneboliger. Det tilsier at det er rom for større
variasjon i boligtyper. Flekkerøy strukturutredning påpeker at leiligheter bør ta høyde for
unge i etableringsfasen og forventes etablert langs bussaksen eller nær sentrumsområdet.
Lindebø brygge vurderes å være et godt sted for å plassere leiligheter, selv om volum og
utnyttelsesgrad vil fortsatt være emne for diskusjon.
Utfordringer ved leilighetsbebyggelsen og planløsningen er bl.a.:
- Boligblokkene danner større bygningsvolumer mot dagens naboer. Dette gjelder fortsatt
etter at utformingen av bebyggelsen er revidert med saltak.
10
-
Boligene vil fortsatt utgjøre en nytt og veldig synlig skyline i forhold til dagens landskap,
som flere naboer beskriver som skjærgårdsidyllen.
Utforming av atkomstveien og parkeringsplassen gir en stor asfaltflate. Denne er
avhengig av en god landskapelig detaljering i den videre prosessen (bl.a. ved
utarbeidelse av utomhusplanen) for å skape et trivelig møtested og redusere
barriereeffekten mellom boligene og sjøen. Sikkerhet for barns kryssing skal vektlegges.
Høydetilpasning og takform
Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er opptatt av en høydetilpasning og utforming som
harmonerer med landskap og terreng (jf. kommunedelplanens bestemmelse §3). Med den
valgte bebyggelsesstruktur og høyder vil området få et mer urbant og tett bebygd preg enn
de tilstøtende boligområder. En slik tetthet er positivt så lenge det ikke utgjør en sjenanse for
eksisterende boliger.
Høyder:
Det er vurdert at den nye leilighetsbebyggelsen bør legge seg lavere enn eksisterende bygg.
Blokkbebyggelsen i B1 og B2 har derfor vært redusert fra 4 etasjer til 3 etasjer i løpet av
planprosessen og med bakgrunn i høringsuttalelsene. Sol- og skyggediagram viser lite
skygge på naboeiendommer. Bygningenes høyde vil medføre store tap av utsikt for boligen
som ligger på Kårholmsveien 4 (rød pil i følgende illustrasjon). Andre boliger som ligger på
den anden siden av fylkesveien vil også oppleve delvis tap av utsikt, men disse har
fremdeles utsikt mot Mæbøfjorden.
4 ETASJER
Planområdet sett fra nordvest, 3D-illustrasjon fra forrige planforslag ( ved 1. gangs offentlig ettersyn)
3 ETASJER
Planområdet sett fra nordvest, 3D-illustrasjon (ved 2. gangs offentlig ettersyn)
11
Takform:
Under planprosessen er bebyggelsens takform endret fra flatetak til en kombinasjon av
saltak/flatetak hvor saltak er hovedtakformen (se illustrasjoner). Naboer og administrasjon
har vært negativ til bebyggelsens utforming ved 1. planforslag. Administrasjonen vurderer at
planforslaget med saltak som hovedtakform er en bedre tilpasset løsning. Det vurderes at
det fremdeles kan jobbes med takutformingen i detaljprosjektering av byggene, slik at
nærmeste boliger iallfall sikres sjøgløtt fra sin tomt. Uten videre krav til dette er utformingen
avhengig av fremtidig byggesak. Høringsuttalelsene viser fortsatt til misnøye blant naboer
når det gjelder bygningsvolum, høyder og brudd med stedets estetikk. Selv om bebyggelsen
er redusert i antall etasjer (og dermed i gesimshøyde) vil mønet fortsatt utgjøre et høyere
punkt som kan ta litt utsikt for noen naboer.
Mens gesimshøyden er redusert, ligger mønehøyden for B1 og B2 fortsatt på samme maks.
høyde (tilsvarende maks. gesimshøyde fra planforslag under 1. gangs offentlig ettersyn).
Mønehøyde for B/F/T/N ligger over tidligere gesimshøyde. Høyde og takform medfører en
reduksjon i boenheter på ca. 8 enheter i forhold til tidligere forslag.
Tverrsnitt illustrasjon fra forrige planforslag (ved 1. gangs offentlig ettersyn)
Tverrsnitt illustrasjon fra nåværende planforslag (ved 2. gangs offentlig ettersyn)
12
Planområdet sett fra nordvest, perspektivskisse (ved 2. gangs offentlig ettersyn)
Historiske sjøbuer i nye reguleringsplaner
Et prinsipielt spørsmål i planarbeidet har vært hvordan vi skal regulere de eksisterende
sjøbuer. Begge sjøbuer innenfor planområdet er oppført før 1995 og dermed betraktet som
«historisk sjøbuer». Sjøbu på eiendommen 1/59 (FB2 i planforslaget) er SEFRAK-registrert
og bevaringsverdig (jf. kommunedelplanen for Flekkerøya, deler av strandsonen). Begge
sjøbuer ligger innenfor planavgrensningen til kommunedelplanen for Flekkerøya. Dersom det
ikke hadde vært noen regulering kunne disse sjøbuer søke om dispensasjon for
bruksendring til kombinert bruk (jf. behandling av sjøbuer etter miljøverndepartementets brev
av 21.06.2011).
Dette er første ny reguleringsplan med historiske sjøbuer som plan-, bygg- og
oppmålingsetaten behandler og dermed er spørsmålet om riktig reguleringsformål oppstått. I
forbindelse med reguleringsplaner er det behov for å være tydelig på formål og bruk som
tillates innenfor de ulike feltene. Det er vanskelig å regulere til kombinert bruk. Plan-, byggog oppmålingsetaten mener at man enten må regulere til bod eller til fritidsbolig. Dette må
vurderes og avklares i den enkelte reguleringssak. I dette tilfelle brukes sjøbuene til
fritidsbruk, og en konkret vurdering av bodene tilsier at de kan reguleres i henhold til dagens
bruk. Vurderingen tar for seg spørsmål om allmenn tilgjengelighet i strandsonen langs
Lindebøkilen og etablering av kyststi i området. Kyststien er ikke opparbeidet forbi en av
sjøbuene, men terreng og private eiendommer vanskeliggjør opparbeidingen av den traséen
som kommuneplanen legger opp til. En løsning er funnet i planforslaget med snarvei/kyststi
ned til Lindebø brygge (o_GR1). Å regulere de eksisterende sjøbuer til fritidsbebyggelse vil
derfor ikke hindre etableringen av en kyststi rundt Lindebøkilen og tilgjengelighet til sjøen.
De eksisterende sjøbuer reguleres med bestemmelse som sikrer at volum, høyde og
utforming bevares slik den er i dag – dette er en viktig premiss som er i tråd med hensikten i
miljøverndepartementets vurdering i planarbeidet for kommunedelplanen.
Sjørettet næringsfunksjon
Bruken av disse arealene er viktig å vurdere i et planarbeid siden de er en begrenset ressurs
og derfor må ivaretas. Kommunedelplanen for Flekkerøya har avsatt Lindebø brygge til
sjørelatert næringsfunksjoner, og foreslår her muligheten for kombinert marina og
småbåthavn.
En marina vurderes å være en god overgang mellom småbåthavn og boligarealene. Det er
også et formål som kan kombineres med andre aktiviteter ved sjøen (f.eks. frilufts- og
fritidsorganisasjoner forbundet med sjøen) selv om forespørsel/behov for slike aktiviteter ikke
foreligger per i dag.
13
Byggehøyde over havet
Kommuneplanens bestemmelse 7b (se tekstboks) angir
minimum høyde over havet for nybygg. Marinaen i
planområdet ligger 0,5 m under kommuneplanens krav. I
planbeskrivelsen er det redegjort for at høyden er forsvarlig
med tanke på 100 års stormflo og med tanke på utforming
og sammenheng på høyder mellom marina, brygger,
friområde, vei og marina. De omkringliggende arealer vil
ligge på kote +1,5 – 2,5, mens pumpene for drivstoffpåfylling
for båter (på sjøsiden) bør ligge på kote +1.
Fylkesmannens samfunnsavdeling vurderer at det er uheldig
at kommuneplanens krav om laveste gulv på 3 m over
havnivå fravikes. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at
begrunnelse for høyde er tydelig angitt og kan akseptere
det.
Uteoppholdsarealer
Regnstykket fremgår av planbeskrivelsen og gir ca. 88 m2 per boenhet for B1 og ca. 60 m2
per boenhet for B2 og B/F/T/N. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er veldig opptatt av
kvalitetene på uteoppholdsarealene. Tallene som vises i regnstykket kan aksepteres
dersom kvalitet er sikret. Uteoppholdsareal skal plasseres og utformes slik at god kvalitet
oppnås, herunder i forhold til sol- og lysforhold, støy- og annen miljøbelastning (jf. TEK 10,
§8-4). Uteoppholdsarealer vist i illustrasjonene har en utforming og plassering som kan være
utfordrende i forhold til å gi trivelig opphold på disse arealene:
- Uteoppholdsarealer for B1 utgjør restarealer mellom bebyggelsen, kolle og
nabotomter. Høydeforskjell i planområdet medfører spørsmål om universell tilgjengelighet
til disse arealene fra boligene, og arealene seg i mellom.
- Plassering av nedkjøring til parkeringskjeller (f_V3) til B2 deler opp UTE1 som skal
være felles for B2 og B/F/T/N. Det antas at den vil fungere mer som grønn korridor eller
buffer med kopling mot stien i o_GR1, enn som uteoppholdsareal.
- Tilrettelegging for luftesjakter til parkeringskjelleren vil oppdele arealet og kan være
ødeleggende for oppholdskvalitetene.
- Tidligere skisser viser i tillegg at ubebygde arealer langs fylkesveien brukes som en del
av uteoppholdsarealet. Selv om disse arealene eventuelt kan brukes som
gårdsplass/inngangsparti vil de ikke være vurdert tilfredsstillende til uteopphold formålet.
Den vurderingen baseres på:
o Sol/skygge analysen som viser skyggefulle arealer langs fylkesveien ved
vårjevndøgn.
o Arealene kan selvsagt beplantes og møbleres på en trivelig måte og de kan antas å
være mer solfulle om sommeren. Men fremdeles vil det være en stor nivåforskjell fra
fylkesveien og ned til B1 og B2. Nivåforskjellen svarer til 2,5-4,5 meter for B1 og 3,56,5 meter for B2. Dette vil medføre behov for høye forstøtningsmurer. Arealenes
mindre bredde medfører at de høyst sannsynlig vil høy sannsynlig oppleves som
trange og mørke sjakter.
o Det kan forventes støy fra fylkesveien. Områdene er markert delvis som gul
støysone i støysonekartene utarbeidet av ViaNova.
Kvaliteten på felles uteoppholdsarealer har vært et argument fra plan-, bygg- og
oppmålingsetaten til å vurdere behov for å redusere utnyttelsen eller revurdere
bebyggelsesstrukturen i planområdet. Utnyttelsen er nå litt redusert, men bebyggelsens
plassering er fremdeles den samme. Kvalitetene på uteoppholdsarealene på bakken vil
derfor ikke bli mye bedre enn i tidligere forslag.
Lekeplass ved sjøen/småbåthavn
Viser til samarbeidsgruppa tilbakemelding og diskusjon om utforming av lekeplassen som en
møteplass. Risikoen ved å plassere lekeplassen ved sjøen er belyst i ROS-analysen.
Etablering av lekeplassen ved sjøen forutsetter at det innarbeides sikkerhetstiltak.
14
Illustrasjonsplanen som er vedlagt planbeskrivelsen viser hvordan dette er tenkt, og er
utarbeidet med innspill fra parkvesenet. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten holder seg til
parkvesenets vurdering når det gjelder utforming av lekeplassen og nødvendige
sikkerhetstiltak for forsinkelse av eventuell ulykke. Det menes at løsningen er akseptabel.
Fylkeskommunen har gitt råd om å vurdere hvordan kvaliteten på fri/lekeområdet o_FRI vil
bli påvirket av nærheten til småbåthavnen. Opprinnelig hadde kommunen sett for seg at
lekeplassen, som møteplass, ville ha nytte av nedtrapping av bryggene mot sjøen både som
sikkerhetstiltak og som mulighet for bading. På grunn av endring i intern organisering i
småbåthavnen som medfører båtferdsel rett foran lekeplassen, er dette nå vurdert som en
dårlig løsning og formålet friområde i sjø utgår. Nærheten av sandlekeplassen/møteplassen
til sjøen og småbåthavnen anses ikke som problematisk så lenge sikkerhetstiltak er ivaretatt
mot sjøen.
Det har vært en diskusjon om fortau o_F2 i området bør ligge på nordsiden eller sørsiden av
o_V2. Parkvesenet har hatt ønsket om at fortau skulle lede barn og myke trafikanter fra
fylkesveien og ned til lekeplassen langs sjøen (dvs. fortau på nord siden fra o_F1 ned til
o_FRI). I tillegg er det skepsis til hvor god løsning det egentlig er å lede myke trafikanter ned
en trapp og over o_PARK for å komme seg til marina og lekeplass. Løsningen godkjennes,
da det forventes at bilister vil kjøre sakte og at veien vil bli brukt som shared space.
Sikkerhetsmessig er det derfor en akseptabel løsning, men det stilles spørsmål til hvor trygt
og tilgjengelig det er for folk i rullestol, eldre, osv.
Barn og unges interesse
Barn og unges interesse ivaretas ved opparbeiding av lekeplass, bidrag til
kvartalslek/nærmiljøpark og sikker tilgang til sjøen. Sikker ferdsel for barn og unge og bruk
av området vurderes også å være hensyntatt i planforslaget (se forrige avsnitt).
Parkering og samferdsel
O_PARK er reservert til småbåthavna, marina, friområdet og delvis kunde/gjesteparkering.
Det er beregnet ca. 37 plasser. Av disse skal ca. 13 være til småbåthavna, ihht.
kommuneplanens krav på 0,25 p-plasser per båtplass. Det tillates ikke båtopplag på arealet.
Det skal også avsettes to erstatningsparkeringsplasser til FB1.
Ingeniørvesenet har påpekt at regulant må gjøre seg noen tanker om plassbehov og logistikk
for hvordan varelevering skal løses. Lasteareal ifm. forretnings- og/eller næringslokaler for
B/F/T/N skal etter planforslaget løses innenfor P/L. Det spørs om det er areal nok til å løse
den funksjonen og en kan forvente at o_PARK blir også brukt ved vareinnlevering til
butikk/næringslokalene.
Ingeniørvesenet har vært tydelig på at utformingen av privat atkomst f_V3 kan påvirke
byggegrense for B/F/T/N. I tillegg utfordrer den kvalitetene på utearealet UTE1. Tiltakshaver
er gjort oppmerksom på dette. Administrasjonen hadde sett positivt på en løsning hvor f_V5
samler atkomst til P/L og P2 slik at f_V3 kan utgå.
Trafikk og støy
Noen høringsinnspill har både i 1. og 2. høringsperiode kommentert trafikk- og støyforhold
som konsekvens av planen.
Krysset mellom atkomstveien o_V2 og Østerøya er utformet med sikt på trafikksikker
kryssing, også med tanke på syklister og myke trafikanter langs Østerøya. Stigning og
siktsoner er kvalitetssikret og sjekket med ingeniørvesenet og statens vegvesen.
Det er foretatt en støyanalyse på basis av forventet turproduksjon til planområdet, hvor 45
boenheter gir 250 ÅDT. Når trafikken på fylkesveien fra før er på 5200 ÅDT, vurderes det at
ekstra ÅDT fra planområdet ikke vil gi merkbar endring. Av epost fra ViaNova fremgår det at
økning av trafikkstøy for eksisterende boliger langs Østerøya vil være på maks. 0,6 dBA. Det
påpekes at en økning av støynivået på 1 dBA vil ikke det menneskelige øret være i stand til å
oppfatte. En økning på 3 dBA er merkbar og betydelig. Refleksjonsstøy er også regnet på og
skulle være godt ivaretatt i støyanalysen.
15
Støysikringstiltak for de nye boenheter er sikret gjennomført i bestemmelsene.
Støy fra båthavna og ferdsel i sjø er kommentert i eget notat.
Småbåthavn
Vurdering av båtplassbehov:
Det fremstår tydelig av høringsinnspillene at mange naboer mener at småbåthavnen bør
utgå når en annen småbåthavn er hjemlet i kommuneplanen og planlegges ved
Hattesteinen. Argumenter mot småbåthavn er forringelse av vannkvalitet, lite behov, støy og
konflikt med bading i Lindebøkilen. Beboerne har påpekt at det allerede i dag er opp mot
100 båtplasser/brygger i Lindebøkilen. Med båthavna ved Hattesteinen og den ved Lindebø
brygge vil antall båtplasser svare til 300.
Småbåthavn ved Lindebø brygge er hjemlet både i kommuneplan og kommunedelplan.
Under planarbeidet med kommunedelplanen ble det laget en delutredning av båtplasser som
beregner en faktor 1:5 og 1:7 (antall båtplasser for antall boenheter) på Flekkerøy. Dette vil
bety et behov for 500 båtplasser totalt på øya for folketallsprognose på 3500. Det beskrives
ytterligere at det er en klar tendens til at hver husstand har mer enn en båt, og at behovet for
båtplasser er tilsvarende økende. Presset på private bryggeplasser og kaier øker ettersom
antallet båter øker. Det er redegjort for båtplassbehov i eget notat, og forslagsstiller
kommenterer for øvrig at det vil være behov for begge båthavner på lengre sikt.
Miljøoppfølgingstiltak:
Kommuneplanens bestemmelser krever at planer avklarer og belyser nødvendig
miljøoppfølging og miljøovervåkning, herunder miljøgifter i småbåthavner både for
byggeperiodene og etter at planen er gjennomført. Planen sikrer dette i bestemmelse §4.2
og §6.1.2. Nødvendig tillatelser for mudring/utfylling og drivstoffanlegg er sikret søkt i
forbindelse med byggesaken (§ 4.1.6).
Kulturminner i sjøen
Temaet er kommentert av Norsk Maritimt Museum og fylkeskommunen i merknad til varsel
om oppstart av planarbeid. Området er blitt grundig undersøkt i forbindelse med tidligere
planarbeid til kommunedelplanen (2006). Viser til planbeskrivelse og vedlegg for mer
informasjon.
Naturmangfoldloven §§ 8-12
Naturmangfold har vært et vesentlig tema i planarbeidet da det er identifisert hekkeplass for
makrellterner i området. I forbindelse med 1.gangs offentlig ettersyn ble det reist innsigelse
på dette tema. Agder naturmuseum har befart området og utarbeidet en rapport som viser til
alternative hekkeplasser i Lindebøkilen. Konsekvensene av tiltaket er kjent og beskrevet i
rapporten og planbeskrivelsen: Utbyggingen vil føre til at Ferjeholmen forsvinner som en
aktuell hekkelokalitet for makrellterner. Terneskjæret sikres som naturområde i planen men
vurderes å ha mindre verdi som hekkeplass enn Ferjeholmen. Fylkesmannen har godtatt
løsningen med vilkår om overvåkning 5 år etter byggestart. Utforming av eventuelle
utfyllinger må gjøres på en måte som ikke skaper oppholdssteder for mink.
Tiltaket er vurdert etter naturmangfoldloven §§8-12.
- Forslagstiller har innhentet tilstrekkelig kunnskap og gjort vurderinger opp mot biologisk
mangfold (nml § 8).
- Den samlede belastningen (nml §9-10) er vurdert: Utbyggingen vil føre til en permanent
flytting fra lokaliteten og dermed eventuelt økt belastning på andre hekkelokaliteter. Det
er likevel ikke mulig å si om flyttingen vil føre til en vesentlig skade eller belasting for den
samlede populasjonen. Problemstillingen har vært drøftet med fylkesmannen, Norsk
Ornitologisk Forening, Agder naturmuseum og parkvesenet.
- Fylkesmannens vilkår til planen om etterundersøkelse og overvåkning skal bidra til å øke
kunnskap om ternehekkeplasser i Lindebøkilen. Det er en kompensering som tiltakshaver
påtar seg. Oppfølgingsplanen er satt som rekkefølgekrav til planen (§ 6.1.3) og skal
godkjennes av kommunen v/ parkvesenet (nml §11-12).
For nærmere beskrivelse av naturmangfold, se egen rapport og planbeskrivelsen.
16
Utbyggingspolitikk
Området er meldt inn i boligprogrammet. Foreliggende forslag fremmer færre enheter enn
det som er meldt inn.
Kristiansand eiendom har samarbeidsavtale for regulering med Flekkerøy bygg (privat
utbygger). Dersom arealene selges videre til ny privat eier/utbygger, vil det da være aktuelt å
inngå en utbyggingsavtale med de private samarbeidspartnerne.
Økonomiske konsekvenser for kommunen
Driftskostnader for infrastruktur:
Kommunen ved ingeniørvesenet skal stå for drift av atkomstveien (o_V2) med fortau.
Ekstrakostnader er anslått til ca. 20.000,- i året (2015- priser).
Driftskostnader for grønnstruktur:
Kommunen ved parkvesenet har forvaltningsansvar for friområder, med turvei,
leke/møteplass og strandfront. Selve sandlekeplassen skal driftes av beboerne, øvrig friareal
driftes av kommunen. Årlige kostnader for kommunen er estimert til kr. 1000.- for turvei, kr
5000.- for sandlekeplass, og i tillegg kr 5000.- for brygge/strandfront med påfylt sand. Økte
årlige driftskostnader foreslås lagt inn ved rullering av handlingsprogrammet.
Oppsummering og konklusjon
Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurderer at formål i planen er i tråd med overordnede
føringer i kommunen. Hovedgrepet er akseptabelt og sammensetning av funksjoner har god
potensiale til å gjøre Lindebø brygge til et trivelig møtested på øya. Det er positivt at
bebyggelsens høyde er redusert og takform justert til den omkringliggende. Dette skal gi en
bedre tilpasning, selv om at bebyggelsens form og volum sannsynlig fortsatt vil være
diskusjonsemne for flere.
Administrasjonen vurderer fortsatt at uteoppholdsarealenes utforming og kvalitet er en
utfordring i planforslaget. Størrelse og solforhold på disse er tilfredsstillende men det
anbefales at utformingen av uterommene gis et særlig fokus videre når byggene
prosjekteres. Det har vært viktig at planen ikke låses etter et prosjekt, men fortsatt rommer
muligheter for justeringer og tilpasninger. Dette gjelder også for byggenes utforming med
tanke på å sikre sjøgløtt for alle naboer.
Det fremgår tydelig av høringsinnspillene at mange naboer ikke ønsker en småbåthavn i
området, at utbyggingsvolumet er for stort og lite tilpasset selv etter endringene som er gjort
etter 1. gangs offentlig ettersyn.
Teknisk direktør anbefaler at planen vedtas som den foreligger.
Christina Rasmussen, 11.08.15
17