1. No category

Søgne kommune
Arkiv:
Saksmappe:
Saksbehandler:
Dato:
23/289
2014/2403 -1712/2015
Mette Erklev
14.01.2015
Saksframlegg
Søknad om dispensasjon - riving av eksisterende bolig, oppføring
av ny - GB 23/289 - Hølleheiveien 41
Utv.saksnr
8/15
Utvalg
Plan- og miljøutvalget
Møtedato
28.01.2015
Rådmannens forslag til vedtak:
I medhold av plan- og bygningsloven § 19-2 godkjennes søknad om dispensasjon, mottatt i
kommunen den 09.07.2014. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt av
reguleringskart.
Dispensasjonen gis på følgende vilkår:
 Godkjenning av avkjørsel skal være gitt av Ingeniørvesenet før tillatelse til tiltak kan gis
 Materialvalg for boligen og murene skal beskrives, og skal vise god landskapstilpasning,
spesielt ut mot Høllefjorden, før tillatelse til tiltak kan gis.
Naboer på GB 23/296 – Urstad, og GB 23/327 – Rødland, har klaget på søknaden. Klage fra
naboer tas ikke til følge.
Bakgrunn for saken:
Det har tidligere vært søkt om dispensasjon på eiendommen, og siden en av naboene har
henvist til dette i sin merknad, finner vi det riktig med litt historikk:
I 1995 ble det fremmet en prinsippsøknad om terrasseboliger, samt en søknad om deling av
eiendommen og oppføring av enebolig. Begge søknadene ble avslått.
I 2007 ble det søkt om dispensasjon for deling av eiendommen, denne ble avslått av
kommunen og påklaget av søker. Søknaden ble imidlertid trukket i forbindelse med at ny eier
overtok eiendommen.
I 2010 ble det søkt om dispensasjon for riving av eksisterende bolig og oppføring av
tomannsbolig. Denne søknaden ble avslått av formannskapet på grunn av for høy utnyttelse i
forhold til de 30 % BYA den gang gjeldende kommuneplan tillot. Saken ble trukket og ble ikke
behandlet av plan- og miljøutvalget i forhold til direkteplassering, takvinkel og avstand til
nabogrense.
Saksutredning:
Søknadens dispensasjonsforhold:
Det søkes om riving av eksisterende – og oppføring av ny bolig. Tiltaket er avhengig av
dispensasjon fra reguleringsplanens krav til plassering av bolig, samt krav til takform.
Søknaden:
Det søkes om riving av eksisterende bolig og garasje, samt oppføring av ny bolig med
generasjonsdel og garasje, søknad mottatt i kommunen den 09.07.2014, med utfyllende
dokumentasjon den 11.12.2014. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte tegninger og utsnitt
av kart.
Gjeldende plangrunnlag:
Eiendommen ligger innenfor område regulert til byggeområde for bolig i reguleringsplanen Et
område av Høllen. Reguleringsplanen er egengodkjent 12.06.1962.
Relevante bestemmelser i saken:
I møte 23.09.2009 ble det gjort følgende notat i forbindelse med tolking av planen:

Bygningene i planen er blitt tolket som direkte plassert. Dette er også underbygget ved
en vurdering gjort av Fylkesmannen i sak 2006/167. Ved digitalisering har
bygningskroppene fått linjesymbol Byggegrense.
Utsnitt av gjeldende plan:
Naturmangfoldloven:
Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens § 8 til 12, og vi kan, ut fra
en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne.
Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold
til sakens karakter.
Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke
opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle
hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til
føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig
skade.
Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og § 11, kostnader ved eventuell
miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. § 12, miljøforsvarlige teknikker og
driftsmetoder, blir også ivaretatt.
Klage/protester til søknaden:
Det foreligger klage fra nabo på GB 123/296 – Hølleheiveien 39 – Urstad, samt fra nabo på
GB 23/327 – Hølleheiveien 50 - Rødland.
Urstad påpeker at det planlagte bygget er stort i forhold til tomta, og at det går utover gjeldende
reguleringsplan og arealregler, det mest gunstige er at byggherre forholder seg til omtrent
gjeldene areal på tomta. Videre påpekes at bygget er så stort at det stjeler utsikt fra Urstads
eiendom. Det bør være mulig å redusere størrelsen på bygget og likevel beholde de kvaliteter
som er ønsket.
Rødland viser til tidligere behandling av tiltak på eiendommen, og at disse ble avvist av
bygningsrådet på grunn av blant annet vesentlig forringelse av omkringliggende eiendommer.
Dersom omsøkte bygg blir oppført, vil dette føre til vesentlig forringelse av Rødlands eiendom
som følge av tap av utsikt. Videre fremlegges bekymring angående planlagt avkjørsel til
eiendommen, denne blir liggende på en topp mellom Hølleheiveien og selve eiendommen.
Omsøkte bolig har en byggestil som ikke passer inn i området.
Det vises til nabomerknadene i sin helhet.
Ansvarlig søkers kommentarer til klage/protester/bemerkninger:
Den planlagte bebyggelsen ligger utenfor reguleringsplanens byggegrenser, og det er derfor
søkt om dispensasjon for forholdet. Med en utnyttelse på 34,85 % BYA er tiltaket innenfor
kommuneplanens krav på maks 40 % BYA. Det planlagte bygget skal ligge nedsenket i terreng
mot vei slik at bebyggelsen ikke vil oppleves dominerende fra naboens eiendom. Gesimshøyde
er innenfor gjeldende reguleringsplan og lavere enn mønehøyde på eksisterende bebyggelse.
Naboeiendommene ligger en god del høyere enn omsøkte bolig, og det vil etter vår mening
fortsatt være gode utsiktsforhold fra naboeiendommene.
Det er valgt å bruke flate tak på den nye bebyggelsen, noe som medfører at høyden av
nybygget vil være lavere enn mønehøyden på eksisterende bebyggelse. En alternativ løsning
med saltak, som på omkringliggende bebyggelse, ville øke den totale høyden med inntil to
meter og dermed innskrenke naboens utsikt. Snitt E viser planlagt bebyggelse i forhold til
naboeiendommen og regulert mønehøyde.
Når det gjelder avkjørsel er det tegnet inn frisiktsoner i henhold til kommunens krav.
Det vises til kommentarene i sin helhet.
Uttalelser fra annen myndighet:
Fylkesmannen i Vest-Agder: viser til at tomta har en eksponert beliggenhet i landskapet ut mot
Høllefjorden, og at de nasjonale interessene knytter seg derfor særlig til at bygg og anlegg blir
sikret god landskapstilpasning. Ettersom gjeldende reguleringsplan er gammel, anbefales at
kommunen først gjør en miljørevisjon av gjeldende plan.
Vest-Agder fylkeskommune: har ingen merknader.
Ingeniørvesenet Søgne kommune: foreligger ennå ikke
Det vises til kommentarene i sin helhet.
Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens
påfølgende kommentar:
Det er ønskelig med en bedre utnyttelse av tomta, og det er planlagt et bygg ut fra eiers ønsker,
som er innenfor kommuneplanens grense på 40 % BYA.
Reguleringsplanen har ikke bestemmelser om tomteutnyttelse, og det er derfor kommunens
krav til utnyttelse på 40 % BYA som blir gjeldene.
Dagens bygg er i teknisk dårlig stand og bør rives. Boligen skal samtidig oppfylle dagens
standard og regelverk.
Når en bolig rives og det skal oppføres erstatningsbolig, vil denne bli underlagt de lover og
bestemmelser som er gjeldende på søknadstidspunktet.
Bebyggelsen innenfor planområdet er etablert over flere perioder fra 1960 årene og frem til i
dag. Man ser da bort fra den opprinnelige bebyggelsen i Høllen. Det har i hovedsak foregått
en feltutbygging hvor bebyggelsen har hatt mer eller mindre ens karakter. I løpet av det siste
10 -15 årene er det blitt behov for og det er gjennomført flere rehabiliteringsprosjekter i de
gamle områdene. Endringene ved rehabilitering er ofte store og er ett resultat av den til enhver
tid rådende oppfattelse av hvordan boligene ønskes utformet. Det vises spesielt til området ved
Aksteveien som ble regulert til sal eller valmtak, men som er gjennomført med en stor
variasjon av takformer. Oppfattelsen av hvordan boliger bør utformes, endres i takt med tiden.
Aksteveien er ikke en del av den her gjeldende plan, men det er likevel nærliggende område.
Det er naturlig at byggestiler og trender endrer seg over tid.
Det søkes om ett vesentlig større nybygg i flate enn opprinnelig på Hølleveien 41, tiltakshaver
ønsker å begrense nybyggets virkning på omgivelsene ved at nybygget er plassert lavt på tomta
med underetasje delvis under bakkenivå. Fordelen ved flatt tak er større for bakenforliggende
bebyggelse, enn dersom man benytter ett eller flere saltak på ny bebyggelse.
Sett fra nord vil nybygget få en beskjeden høyde og utforming, mens fra syd vil bygget fremstå
i to etasjer. I tillegg oppføres flere støttemurer som kan medføre at bygget blir ruvende sett fra
syd, og fra sjøen.
På nabotomt (23/288) er det også ønske om å rive eksisterende bygg og oppføre nytt bygg.
Denne tomten eies av samme familie og det tenkes at bygget får utforming i tråd med bygget
som omhandles i denne søknaden. Ny bebyggelse i nærliggende gruppe vil da bestå av flere
bygg med flatt tak og faktisk være hjemlet i § 2.
Fremtidige planer på nabotomten kan ikke tas hensyn til i behandlingen, kommunen må ta
stilling til saken ut fra dagen situasjon.
Administrasjonens samlede vurdering:
Søknaden omfattet opprinnelig også dispensasjon fra avstandskravet til nabogrense, dette er
løst ved innhenting av erklæring fra nabo, og kommenteres derfor ikke nærmere.
Tiltaket er i strid med reguleringsplan og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. I
gjeldende reguleringsplan er eiendommen avsatt til byggeområde for bolig, og i
bestemmelsene er det sagt at bebyggelse med samme takvinkel og etasjeantall skal osv. skal
samles i grupper. Videre er det gjort en tolkning av bestemmelsene, som slår fast at
byggegrensene på de enkelte tomtene er ens med eksisterende bygningskropper. Eksisterende
bebyggelse som skal rives har et bebygd areal på 176,9 m², mens ny bebyggelse er oppgitt til
321,5 m².
Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i 1962, er blitt til gjennom en omfattende
beslutningsprosess, og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret.
Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan.
Ved digitalisering av planen har kommunen utarbeidet et notat som gir en tolkning av
bestemmelsene til planen, dette er datert 23.09.2009.
Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven
§ 19-2. Dispensasjonsvedtaket
Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i
medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen.
Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller
hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene
ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan
ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.
Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på
dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.
Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon
skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen
det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt.
Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen
behandle dispensasjonen videre.
Hensynet bak reguleringsplanens aktuelle bestemmelser er at boliger innenfor et område skal
ha en ens utforming hva angår etasje antall og takform. I den tiden planen ble vedtatt, var det
mest vanlig med saltak, og eksisterende bolig på omsøkte eiendom, samt de omkringliggende
boliger, er bygget med dette. Det var ikke vanlig med flate tak i 1962.
Videre er det gjort en tolkning av planen som sier at byggene er direkteplassert, og at
byggegrensene på de enkelte tomter tilsvarer eksisterende bebyggelse. Hensynet er med andre
ord at bebyggelsen skal plasseres som vist i planen. Det er ikke tatt høyde for at boligene
innenfor planområdet skal kunne utvides.
Den gjeldende planen er svært gammel, og det er grunn til å tro at dersom den skulle vedtas i
dag, ville det blitt tatt høyde for at eiendommen kunne bebygges i større grad, innenfor en
fastsatt utnyttelsesgrad. Slik søknaden er fremmet, er den totale utnyttelse av eiendommen godt
innenfor den generelle utnyttelsesgraden som gjelder i kommuneplanen -40 % BYA for
boligtomter. Det er flere tilfeller innenfor planområdet hvor det er tillatt bebyggelse utover
byggegrensene, og likhetsprinsippet gjør seg gjelden for denne saken.
Når det gjelder takform, er det ikke sagt i bestemmelsene at det skal være saltak, men at boliger
innenfor et område skal ha en ens utforming. Det er naturlig at trender og byggeskikker endrer
seg over tid, og når vi her har med en plan fra 1962 å gjøre, anses formålet med bestemmelsen
ikke å bli vesentlig tilsidesatt ved at det gis tillatelse til en ny bolig med flatt tak. Skulle planen
vært vedtatt i dag, ville det vært naturlig at den ble tilpasset dagens byggeskikk og trender.
Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon i dette tilfellet, vil
hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse,
ikke bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd første
punktum er derfor oppfylt.
Videre må det, i henhold til Pbl § 19-2 andre ledd andre punktum, vurderes om fordelene ved å
gi dispensasjon er klart større enn ulempene.
Det anses som en tungtveiende fordel at det søkes om erstatningsbygg for en eksisterende bolig
som er i dårlig stand, og ikke oppfyller dagens krav i teknisk forskrift. Det utvides med en
boenhet, da tiltaket er omsøkt med sekundærleilighet. Hovedboligen vil også ha en
generasjonsdel.
Alternativt ville eksisterende bolig kunne rehabiliteres og utvides, men en slik utvidelse ville
også vært avhengig av dispensasjon fra planens byggegrenser. Altså finnes det ikke alternative
løsninger som ikke krever dispensasjon når det gjelder forholdet til byggegrensene.
Planen er gammel, men har ikke mistet sin rettsvirkning. En løsning med direkteplassert
boliger, med byggegrenser som ikke gir noen muligheter for utvidelse, er ikke en løsning som
ville vært valgt dersom planen skulle vedtas i dag.
Fylkesmannen er bekymret for tiltakets eksponering og beliggenhet i landskapet ut mot
Høllefjorden. Administrasjonen mener dette ikke er et vesentlig argument mot dispensasjon, da
eiendommen ligger inne i et regulert boligområde, og med høyere beliggende boliger bak. Det
kan sikres god landskapstilpasning ved valg av materialer i bygg og murer.
Når det gjelder takform er planens krav at boliger innenfor et område skal ha en ens utforming.
Dette re allerede brutt i området ved at boligen nord for her omsøkte, Hølleheiveien 50, er
bygget med valmet tak mens omkringliggende boliger har saltak. Utformingen av
bestemmelsen var vanlig på den tiden planen ble vedtatt, men gir lite rom for utvikling og
endringer i takt med at byggeskikker og trender endres over tid. Omsøkte bolig med flatt tak vil
gi bedre løsning for naboene i forhold til tap av utsikt. Dette veier tungt i administrasjonens
vurdering.
Nabo påpeker ulemper med tap av utsikt som følge av tiltaket, i tillegg til at tiltaket vil bli
svært ruvende. Ved utbygging i tråd med plan, skal utsiktstap for nabo være vesentlig før man
kan ta hensyn til dette i en byggesak. I en dispensasjonssak gjelder det motsatte.
Utgangspunktet er naboer skal kun innrette seg i tiltro til de bestemmelser som fremgår av
planen. I boligområder må det likevel påregnes noe tap av utsikt som følge av utbygging av
eksisterende og nye tiltak. Planlagt gesimshøyde er på maks kote + 34,65 moh., dette er ca. 1,5
meter under eksisterende mønehøyde. Ansvarlig søker viser dette på snittegning, for
høydeangivelser vises det til snittegning som ligger vedlagt i saken:
Naboeiendommene Hølleheiveien 39 og Hølleheiveien 50 ligger høyere enn planlagt høyde på
omsøkte bygg, og dersom omsøkte bolig skulle utføres med saltak, ville den totale høyden øke
med ca. 2 meter, og dermed vært uheldig for naboens utsikt.
Når det gjelder avkjørsel og sikkerhet, er det opp til ingeniørvesenet å godkjenne avkjørsel som
omsøkt. Det foreligger ikke en slik godkjenning i dag, men saken er oversendt Ingeniørvesenet
for uttale. Vi ser ikke at tiltaket står og faller på denne, og velger derfor å behandle saken uten
denne. Godkjenningen må imidlertid foreligge før evt. byggetillatelse blir gitt.
Ulempen med at det gis dispensasjon fra reguleringsplanen, er i første rekke fare for at det
skaper presedens for hele kommunen. I dette tilfellet må man se til planens alder, og at det er
gitt dispensasjoner for tilsvarende forhold i nærheten. Dette i seg selv bygger på presedens,
men man må se det som naturlig at byggestilen endrer seg med tiden, og at kravet til størrelser
på boliger øker.
Administrasjonen mener etter ovennevnte at fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn
ulempene, og i henhold til plan- og bygningsloven § 19-2 andre ledd andre punktum, kan
dispensasjon for dette forholdet gis.
Til informasjon:
Urstad har bemerkninger vedrørende høye byggekostnader og risiko ved dette. Kommunen
anser dette som et privat anliggende, og skal ikke vektlegges i behandlingen av saken. Dette til
informasjon.
Rådmannens merknader:
Rådmannen har ikke ytterligere merknader.
Vedlegg
1
D1 - Situasjonsplan
2
E10-E11 - Perspektiv
3
E3-E6 - Snitt
4
Søknad om dispensasjon
5
Kommentar til naboprotest
6
C4 Naboprotest
7
Uttalelse - søknad om dispensasjon - utbygging - GB 23/289 - Hølleheiveien 41
8
Uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan vedrørende oppføring av ny bolig
på GB 23/289
9
10
11
Flyfoto - GB 23/289 - Hølleheiveien 41
Oversiktskart- GB 23/289 - Hølleheiveien 41
Skråfoto - GB 23/289 - Hølleheiveien 41
D-1
Situasjonsplan
1:500
Avkjørsel. Stigningsforhold 1:6
rense
Tomteg
Siktlinje
2,4 m
Garasje
A
n
n
e
n
b
yg
n
in
g
4
,8
m
2
5
2
0
0
V
e
im
id
te
4
,9
m
Hovedetasje +31,4 m
m
e 5,4
ens
r
g
e
t
Tom
20 880
T
o
m
te
g
re
n
se
5
,6
m
Støttemur
Skjema / Detalj :
6. Story
Norsk prosjekteringsmal 14
Korrigert dato :
Tegner :
Kontroll
Tegner
Tegnet dato :
Prosjektnr .:
Dato
Prosjektnr.
Målestokk :
Tegningsnr .:
1:500,
Mål:
1:1
A10-2
E-10
DATO
30.06.14
Hølleheiveien 41. G n r . 23 Bnr. 289
Perspektiv
TEGN.NR./FILNAVN
24140
Sverre Høyem
MÅLESTOKK
A3
1:0,60, 1:0,64,på
1:0,65
PROSJEKT NR.
ANSV.
SIVILARKITEKTER MNAL NPA
DAK.
BE
EGERDAHL & NORDBØ A/S
.51
BE
E&N
ØSTRE STRANDGT 1A POSTBOKS 787 4666 KRISTIANSAND
TELEFON 38 12 09 10 FAX 38 12 09 20 E-MAIL [email protected]
E-11
Hølleheiveien 41
Gamle Hølleheia 7
(sammenkjørt prosjekt)
DATO
30.06.14
Hølleheiveien 41. G n r . 23 Bnr. 289
Perspektiv - med nabohus
TEGN.NR./FILNAVN
24140
Sverre Høyem
MÅLESTOKK
på A3
1:0,55, 1:0,56
PROSJEKT NR.
ANSV.
SIVILARKITEKTER MNAL NPA
DAK.
BE
EGERDAHL & NORDBØ A/S
.52
BE
E&N
ØSTRE STRANDGT 1A POSTBOKS 787 4666 KRISTIANSAND
TELEFON 38 12 09 10 FAX 38 12 09 20 E-MAIL [email protected]
E-3
K +34,75
Topptak
2450 mm
Eiendomsgrense
Eksisterende terreng
2400 mm
K +31,00
Hovedetasje
Støttemur +28,2 m
K +28,30
Underetasje
Eiendomsgrense
Støttemur +27 m
N
Snitthenvisning
DATO
30.06.14
Hølleheiveien 41. G n r . 23 Bnr. 289
Snitt A
TEGN.NR./FILNAVN
24140
Sverre Høyem
MÅLESTOKK
1:100 på A3
PROSJEKT NR.
ANSV.
SIVILARKITEKTER MNAL NPA
DAK.
BE
EGERDAHL & NORDBØ A/S
A 30-01
BE
E&N
ØSTRE STRANDGT 1A POSTBOKS 787 4666 KRISTIANSAND
TELEFON 38 12 09 10 FAX 38 12 09 20 E-MAIL [email protected]
E-4
Eiendomsgrense
K +34,75
Topptak
2450 mm
Gesimshøyde (+33,950)
2400 mm
K +31
Hovedetasje
K +28,30Eiendomsgrense
Underetasje
Støttemur +28,2 m
Støttemur +27 m
N
Eksisterende terreng
Støttemur
Snitthenvisning
DATO
30.06.14
Hølleheiveien 41. G n r . 23 Bnr. 289
Snitt B
TEGN.NR./FILNAVN
24140
Sverre Høyem
MÅLESTOKK
1:100 på A3
PROSJEKT NR.
ANSV.
SIVILARKITEKTER MNAL NPA
DAK.
BE
EGERDAHL & NORDBØ A/S
A 30-02
BE
E&N
ØSTRE STRANDGT 1A POSTBOKS 787 4666 KRISTIANSAND
TELEFON 38 12 09 10 FAX 38 12 09 20 E-MAIL [email protected]
E-5
K +34,75
Topptak
Gesimshøyde (+34,650)
Eiendomsgrense
3 250
Eksisterende terreng
2 400
K +31,00
Hovedetasje
Støttemur +28,2 m
K +28,30
Underetasje
Støttemur +27 m
Eiendomsgrense
N
Snitthenvisning
DATO
30.06.14
Hølleheiveien 41. G n r . 23 Bnr. 289
Snitt C
TEGN.NR./FILNAVN
24140
Sverre Høyem
MÅLESTOKK
1:100 på A3
PROSJEKT NR.
ANSV.
SIVILARKITEKTER MNAL NPA
DAK.
BE
EGERDAHL & NORDBØ A/S
A 30-03
BE
E&N
ØSTRE STRANDGT 1A POSTBOKS 787 4666 KRISTIANSAND
TELEFON 38 12 09 10 FAX 38 12 09 20 E-MAIL [email protected]
E-6
Hølleheiveien 41
+16,70
6. Etasje
+16,70
6. Etasje
+12,70
5. Etasje
+12,70
5. Etasje
+10,00
4. Etasje
Gamle Hølleheia 7
(Sammenkjørt prosjekt)
+10,00
4. Etasje
+5,40
3. Etasje
+5,40
3. Etasje
+2,70
2. Etasje
+2,70
2. Etasje
±0,00
1. Etasje
±0,00
1. Etasje
DATO
30.06.14
Hølleheiveien 41. G n r . 23 Bnr. 289
Snitt D - Med nabohus
TEGN.NR./FILNAVN
24140
Sverre Høyem
MÅLESTOKK
1:200 på A3
PROSJEKT NR.
ANSV.
SIVILARKITEKTER MNAL NPA
DAK.
BE
EGERDAHL & NORDBØ A/S
A 30-04
BE
E&N
ØSTRE STRANDGT 1A POSTBOKS 787 4666 KRISTIANSAND
TELEFON 38 12 09 10 FAX 38 12 09 20 E-MAIL [email protected]
E-6
HØLLEHEIVEIEN 39
regulert mønehøyde
/eksis. mønehøyde
ca. K+36
K+34,650
3 350
700
K+33,950
framtidig prosjekt
gamle Hølleheia 7
23/339
23/340
23/289
23/288
23/232
23/782
DATO
30.06.14
Hølleheiveien 41. G n r . 23 Bnr. 289
PROSJEKT NR.
24140
Sverre Høyem
MÅLESTOKK
1:250 på A3 Snitt E - utsikt fra naboeiendom
TEGN.NR./FILNAVN
ANSV.
SIVILARKITEKTER MNAL NPA
DAK.
BE
EGERDAHL & NORDBØ A/S
A 30-05
BE
E&N
ØSTRE STRANDGT 1A POSTBOKS 787 4666 KRISTIANSAND
TELEFON 38 12 09 10 FAX 38 12 09 20 E-MAIL [email protected]
Vedlegg B-1
Søgne kommune
Kristiansand 10.des 2014
Søknad om dispensasjon for nybygg i Hølleheiveien 41, gnr/bnr 23/289
Søknaden gjelder riving av eksisterende bolig og oppføring av ny bolig på gnr/bnr 23/289. Gjeldende
reguleringsplan for tomten er «Et område av Høllen» 19620612 (Hølleheia).
Det søkes dispensasjon fra notat 230909, som følger reguleringsplanen, og ble gjort i forbindelse med
digitalisering av plankartet. Punkt 2 i notatet forteller at ved digitaliseringen ble bygningene i planen
tolket som direkte plassert og bygningskroppene fikk linjesymbol «Byggegrense». Det ønskes å
oppføre et nybygg som går utenfor de grensene som eksisterende bygg skaper. Nybygget er innenfor
kommuneplanens grense på 40 % BYA. Dagens bygg er i teknisk dårlig stand og bør rives. Det ønskes
en bedre utnyttelse av tomta. Dette er nødvendig for å oppfylle eiers ønske om å etablere en bolig for
flere generasjoner. Generasjonsboligen skal samtidig oppfylle dagens standard og regelverk.
Det søkes dispensasjon fra hovedregel i pbl. § 29-4 annet ledd, avstand til eiendomsgrense.
Avstanden fra byggets østfasade til eiendomsgrense er mindre enn 4 meter. Bygget er prosjektert med
samme avstand til eiendomsgrensen som eksisterende bolig (østre hjørne). Eksisterende garasje er
plassert i eiendomsgrensen. Denne vil bli revet. Prosjektert bygningsmasse vil dermed ligge lenger inn
på tomta enn det som er dagens situasjon. Eiendomsgrensen ligger mot en stengt/nedlagt kommunal
vei.
I anledning med dispensasjonssøknaden ønskes det samtidig å kommentere § 2 i
reguleringsbestemmelsene. Paragrafen sier at bebyggelse med samme takvinkel og samme
etasjeantall osv skal samles i grupper. Omkringliggende bebyggelse har saltak. Det ønskes likevel å
oppføre nybygg med flatt tak.
Bebyggelsen i Høllen er etablert over flere perioder i nyere tid fra 1960 årene og frem til i dag, dersom
man ser bort fra den opprinnelige bebyggelsen i Høllen. Det har i hovedsak foregått en feltutbygging
hvor bebyggelsen har hatt mer eller mindre ens karakter. I løpet av det siste 10 -15 årene er det blitt
behov for og det er gjennomført flere rehabiliteringsprosjekter i de gamle områdene. Endringene ved
rehabilitering er ofte store og er ett resultat av den til enhver tid rådende oppfattelse av hvordan
boligene ønskes utformet.
Det seneste eksempel fra Høllen området er ved Aksteveien som ble regulert til sal eller valmtak i
slutten av 1980 tallet, men først gjennomført nå i løpet av de siste 10 år med en stor variasjon av
takformer, flat tak, pulttak, saltak mm. Endringen er ett resultat av endring av oppfattelse av hvordan
boliger bør utformes.
Det søke om ett vesentlig større nybygg i flate enn opprinnelig på Hølleveien 41, tiltakshaver ønsker å
begrense nybyggets virkning på omgivelsene ved at nybygget er plassert lavt på tomta med 1 etasje
inn mot bakenforliggende bebyggelse og hovedetasje og underetasje ut mot syd. Fordelen ved
dispensasjon fra gjeldende takform i nærliggende gruppe er større for bakenforliggende bebyggelse en
ved oppføring av ett eller flere saltak på ny bebyggelse.
Vedlegg B-1
På nabotomt (23/288) er det også ønske om å rive eksisterende bygg og oppføre nytt bygg. Denne
tomten eies av samme familie og det tenkes at bygget får utforming i tråd med bygget som omhandles
i denne søknaden.
Ny bebyggelse i nærliggende gruppe vil da bestå av flere bygg med flatt tak og faktisk være hjemlet i §
2.
Bygget på nabotomten er fortsatt på skisseringsstadiet, men det er i denne søknaden tatt med
illustrasjoner som viser hvordan det kan tenkes at de to byggene forholder seg til hverandre. Disse kan
således ses på som «bebyggelse med samme takvinkel, etasjeantall osv. som er samlet i en gruppe»
slik reguleringsplanens § 2 beskriver.
Med vennlig hilsen
Egerdahl & Nordbø AS
Søgne kommune
Kristiansand 09.juli 2014
Søknad om tillatelse til tiltak - Rammetillatelse for nybygg i Hølleheiveien 41, gnr/bnr 23/289
Vedlagt oversendes rammesøknad for nybygg av generasjonsbolig i Hølleheiveien 41, gnr/bnr 23/289.
Nabovarslet ble sendt 23.06.2014 og det er kommet inn en tilbakemelding (se vedlegg) fra eierne av
Hølleheiveien 39.
Naboen kommenterer en rekke positive sider med prosjektet og har fire kritiske/negative
anmerkninger:
1. Naboen påpeker at den planlagte bebyggelsen er stor i forhold til tomten og skriver at byggets
størrelse går utover gjeldende plan og arealregler.
Kommentar: Den planlagte bebyggelsen ligger utenfor reguleringsplanens byggegrenser men med et
bebygd areal på 34,85% BYA innenfor kommuneplanens krav på maks 40% BYA. Det planlagte
bygget skal ligge nedsenket i terreng mot vei slik at bebyggelsen ikke vil oppleves dominerende fra
naboens eiendom.
Henviser også til søknad om dispensasjon.
2. Det kommenteres at naboeiendommen vil miste en del utsikt ned til Høllen med den planlagte
bebyggelsen.
Kommentar: Planlagt gesimshøyde er på k+33,95moh med et lite areal på k+34,65moh. Dette er
innenfor gjeldende reguleringsplan og lavere enn mønehøyde på eksisterende bebyggelse.
1.etasje på naboeiendommen i Hølleheiveien 39 ligger på ca. k+36moh. Dette vil etter vår mening
fortsatt være gode utsiktsforhold fra naboeiendommen.
Det ble valgt å bruke flate tak på den nye bebyggelsen. Dermed vil høyden av nybygget være lavere
enn mønehøyden på eksisterende bebyggelse. En alternativ løsning med saltak, som på
omkringliggende bebyggelse, ville øke den totale høyden med inntil to meter og dermed innskrenke
naboens utsikt. Snitt E viser planlagt bebyggelse i forhold til naboeiendommen og regulert mønehøyde.
3.Naboene viser til at prosjektet vil ha betydelige byggekostnader som medfører en stor risiko.
Kommentar: Vi kan ikke se at dette har betydning i forbindelse med byggesaken.
4. Naboene viser mulighet for å bygge en etasje under den foreslåtte første etasjen for å redusere
størrelsen på bygget.
Kommentar: Den planlagte bebyggelsen er utviklet med hensyn til tiltakshaverens ønsker og vi mener
at vi er kommet fram til et prosjekt med en god utnyttelse av tomten og en optimalisert plassering i
terrenget med tanke på høyder mot omkringliggende bebyggelse og inngrep i eksisterende terreng..
Se for øvrig pkt. 1 og 2.
Med vennlig hilsen
Egerdahl & Nordbø AS
Påtegning den 14 januar 2015.
Kommentar til nabovarsel fra eiere av Hølleheiveien 50, John Magnus Langfelt Rødland.
Merknadene går i det vesentlige ut på plassering av bygg og tap av utsikt. Det er også kommentert
avkjøringsforholdene inn på Hølleheiveien.
5. Vedr tap av utsikt henvises til pkt 2 og de høydeforskjeller som er kommentert i forhold til nr 39.
Eiendom nr 50 gnr bnr 23/328 ligger på tilnærmet samme høyde som 39 og de samme forhold vedr
høyde må anføres her. Nr 50 er plassert 5 – 6 m høyere og vil ha fri utsikt over omsøkte bygning fra
hovedplan. Ny bebyggelse er planlagt lavt nettopp med tanke for bakenforliggende eiendommer,
oppbygd saltak som i dag forringer utsikt vil bli fjernet og utsikten vil bli forbedret på dette punktet.
Utsikt for bakenforliggende eiendommer er bevart og selv med noe tap av utsikt på grunn av større
grunnflate som vil kunne påvirke nærutsikt, så kan det neppe hevdes at utsikt blir vesentlig forringet
når eiendommene bak har panoramautsikt til Høllefjorden.
Vedr avkjøringsforhold og sikkerhet; på situasjonsplan er det inntegnet frisiktsoner ihht krav fra Søgne
kommune. Det bemerkes også at det tidligere er gitt avkjøringstillatelse til eiendommen men at denne
på omsøkte bygg er flyttet til et lavere parti på eiendommen.
Vedr størrelse og form på omsøkt bygg henvises til redegjørelse i dispensasjonssøknad.
Mvh
B.E.
Joan Kristin Frost Urstad og Reidar Urstad
Holmenveien 75, 0376 Oslo
03.07.2014
Søknad om dispensasjon for nybygg i Hølleheiveien 41, gnr/bnr 23/289,
Jeg viser til mottatte dokumenter datert 23.06.2014, som omfatter nabovarsel, søknad om dispensasjon, tegninger
på foreslått nybygg og basiskart. Som nabo sender vi inn dette svaret.
I utgangspunktet ser vi det som positivt at området blir utviklet, og forstår godt at det gamle huset ønskes revet og
erstattet med en moderne og tidsmessig bolig for den nye eieren. Dette har vi selv gjennomført på naboeindommen,
Hølleheiveien 39, som vi har eiet i familien i 55 år.
Vi har ingen innvendinger mot at det gamle huset rives, for det er sikkert i relativt dårlig stand i forhold til moderne
bygningskrav.
Når det gjelder det nye bligkonseptet har vi etter å ha nøye studert de mottatte tegningene flere kommentarer og
forslag.
Kommentarer som er positive for prosjektet:
1. Det er fint at det satses på et grundig gjennomtenkt design og byggeplan for hele tomten.
2. Vi ser det som positivt at det nye bygget legges ned i terrenget, som også omfatter garasjen. Og at gesimsen
ikke ovestiger nåværende høyde.
3. Vi synes også det er bra at bygget har benyttet arkitekt og designet et egenartet bygg med gode kvaliteter og
fin formgivning i forhold til tomt og beliggenhet.
4. Det er bra at utbyggingen ivaretar hele bygget og inkluderer støttemurer for å håndtere det særdeles bratte
terrenget.
Kommentarer som vi synes er negative som kan gjennomtenkes pånytt:
1. Det er et svært bygg i forhold til tomten, som går utover reguleringsplan og gjeldende arealregler, det er
mest gunstig at byggherre forholder seg til omtrent den gjeldende byggeareal på tomten. Dette er vårt
forslag.
2. Bygget er så stort at det stjeler en del utsikt spesielt på vestsiden, og vi vil miste utsikt ned til Høllen og
Høllen havn. Gesimshøyden på +33,950 dekker et stort areal med sitt flate tak.
3. Dette store bygget har sikkert en byggekost på rundt 10 Millioner kroner, som er risiko i seg selv. For å
forrente det regner jeg med at det er et par utleie enheter i bygget. Det er ikke negativt i seg selv, men et
såpass dyrt prosjekt er alltid risikofylt både på kost og utleie.
4. Det må være mulig å redusere størrelsen på bygget og allikevel beholde fler-generasjonskonseptet, og ta
hensyn til byggets plassering på vestsiden av tomten. Man kan på denne tomten bygge en etasje under den
foreslåtte første etasje, som det vil være plass til fordi det er såpass bratt terreng.
Det var sammendraget av våre kommentarer, som jeg håper byggherre og arkitekt vil ta hensyn til..
Med vennlig hilsen
Joan Kristin Frost Urstad, eier av Hølleheiveien 39
Side 1 av 1
Fra: Stallemo, Maarten Nandrup[[email protected]]
Dato: 28.08.2014 10:52:36
Til: Berit Wigemyr
Tittel: 10/02713-8 - Anmodning om uttalelse i forbindelse med søknad om dispensasjon - utbygging - gnr
23/289 - Hølleheiveien 41
Viser til oversendelse 11.07.14 angående søknad om dispensasjon - utbygging - gnr 23/289 - Hølleheiveien
41
Fylkeskommunen har ingen merknader.
Med hilsen
Maarten Nandrup Stallemo
Rådgiver
Plan- og miljøseksjonen
Regionalavdelingen
Vest-Agder fylkeskommune
Tlf: 38 07 45 52 www.vaf.no
file:///C:/ephorte/PdfDocProDir/EPHORTE/433674_FIX.HTML
01.09.2014
Fylkesmannen i Vest-Agder
Miljøvernavdelingen
Saksbehandler: Ole-Johan Eik
Tlf.: 38 17 62 07
Deres ref.: 2014/2403
Vår ref.:
2014/3861
Vår dato: 13.08.2014
Arkivkode: 421.3
Søgne kommune
Postboks 1051
4682 Søgne
Hølleheiveien 41 - uttalelse til søknad om dispensasjon fra reguleringsplan
vedrørende oppføring av ny bolig på gnr. 23 bnr. 289
Vi viser til kommunens skriv av 11.07.2014.
For området gjelder reguleringsplan fra 1962 («Et område av Høllen»). Ved digitalisering av
planen har kommunen i notat av 23.09.2009 gjort noen tolkninger av planen, bl.a. ved at
byggegrense på de enkelte tomtene er blitt satt lik grensen for fotavtrykket av eksisterende
boliger.
Eksisterende bebyggelse på eiendommen har et bebygd areal på 176,9 kvm. Denne
bebyggelsen skal rives. Ny bebyggelse er oppgitt til 321,5 kvm. Dette fører til at det må
søkes om dispensasjon fra byggegrense i plan, samt for takform (flatt tak) og for avstand til
nabogrense.
Miljøvernavdelingen viser til at tomta har en eksponert beliggenhet i landskapet ut mot
Høllefjorden. De nasjonale interessene her knytter seg derfor særlig til at bygg og anlegg blir
sikret god landskapstilpasning. Ettersom gjeldende reguleringsplan er gammel, vil vi derfor
anbefale at kommunen først gjør en miljørevisjon av gjeldende plan.
Vi minner om at det av pbl. § 19-2, annet ledd, følger at det ikke kan gis dispensasjon dersom
hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens
formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon
være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må fremgå av vedtakets
begrunnelse at kommunen har vurdert og tatt stilling til disse vilkårene, jf. forvaltningslovens
krav til begrunnelse.
Med hilsen
Magnus Thomassen (e.f.)
ass. miljøverndirektør
Ole-Johan Eik
seniorrådgiver
Dokumentet er godkjent elektronisk og har derfor ingen underskrift.
Kopi til:
Egerdahl & Nordbø AS
Vest-Agder fylkeskommune
Besøksadr.
Postadr.
Telefon
Postboks 517 Lund
Tordenskjoldsgate 65
Postboks 513 Lundsiden, 4605 Kristiansand
38 17 61 00
4605
Kristiansand S
E-post
[email protected]
Nettside
www.fylkesmannen.no
Org.nr. NO974 762 994
Omsøkte bolig
GB 23/289 - Hølleheiveien 41
Flyfoto
16.01.2015
Målestokk 1:1500
Omsøkte bolig
GB 23/289 - Hølleheiveien 41
Oversiktskart
16.01.2015
Målestokk 1:1500
GIS/LINE Web BlomURBEX ver. 2.1
G IS/LIN E W eb Blom U RBEX versjon 2.1
Side 1 av 1
Årsserie: 2011 
Hølleheiveien 50,
med valmet tak
Omsøkte bolig
Hølleheiveien 39
© 2004-2015 Blom ASA, Blom -Pictom etry. Allrights reserved.
http://test6.gisline.no/GISLINEWebInnsyn_kps_intranett/BlomUrbex/soegne.htm?x=...
16.01.2015