1. No category

Føresegner til arealdelen til kommuneplanen for Sandøy
kommune
Utarbeidd: 14.11.14
Revidert: 31.05.15, 18.06.15
Godkjend:
1. BYGNINGAR OG ANLEGG (Pbl. § 11-7, 1)
1.1 Plankrav (Pbl. § 11-9, 1)
I område som er sett av til utbyggingsformål, kan arbeid og tiltak som
nemnt i pbl. § 20-1 (tiltak som krev søknad) og frådeling til slike formål,
ikkje finne stad før området inngår i godkjend reguleringsplan.
1.2 Krav til utbyggingsrekkefølgje og infrastruktur (pbl § 11-9 nr
4)
1.2.1 Krav til infrastruktur
Utbygging kan ikkje skje før det ligg føre godkjende løysingar for veg,
vatn, kloakk, overvatn, sløkkevatn og renovasjon.
1.2.2. Rammeplan for avkøyrsler
For avkøyrsle til fylkesveg 207 skal det vere streng haldning til
avkøyrslebehandling og for fv 208 og fv 210 skal det vere mindre streng
haldning. For fv 211 og fv 212 skal det vere lite streng haldning. Jf. statens
vegvesens retningsliner for Differensiert haldning til behandling av
avkøyrslespørsmål.
1.2.3 Utbyggingsrekkefølgje
Det er krav om at regulert byggeområde Smihaugen, (plan av 22.05.13)
skal vere utbygd før område B3 kan utbyggast.
I byggeområda B2 og B5 skal landbruksareala som blir råka byggast ut til
slutt.
Masseuttaket BRU2 på Nordheim skal utnyttast fullt ut før massetaket i
BRU1 Røsåkhalsen blir tatt i bruk.
1
1.2.4 Krav om sikker byggehøgde mhp stormflo og havnivåstigning
Minimumshøgde for kaier, vegar og første etasjenivå i bygg nær sjø, er
etter dagens tilråding frå DSB sett til kote + 3 meter, referanse NN1954.
For eksisterande kaier, vegar og bygg nær sjø som ligg under kote + 3, må
ein vurdere sikringstiltak. Bygningar, t.d. naust, som har naturleg
tilknyting til sjø kan tillatast etablert lågare.
1.2.5 Krav om nærare undersøkingar og søknadsplikt
Byggeområda må nærare vurderast med omsyn til eventuelle ustabile
grunnforhold i område med marine strandavsetningar og myrområder,
særleg gjeld dette utfyllingsområde i sjø.
Alle planer med tiltak i sjø må vurderast med omsyn til kulturminner under
vatn (kml § 14)før vedtak, av NTNU Vitenskapsmuseumet. Det same gjeld
for søknad om tiltak som gjeld dumping- og mudringsarbeid i sjø.
1.2.6 Avstandskrav til kraftleidningar
Ved bygging nær kraftleidningar skal ein legge til grunn Statens
stråleverns utgreiingskrav for nybygg og anlegg ved elektromagnetiske
felt over 0,4 mikrotesla.
1.2.7 Søknadsplikt etter hamne- og farvasslova
Alle tiltak/byggearbeid i sjø krev behandling etter hamne- og farvasslova.
1.3 Bustadformål, B
1.3.1. Grad av utnytting (pbl 11-9, nr 5)
For bustadområde skal utnyttingsgrad % BYA (inkl. biloppstillingsplass og
garasje) for frittliggande småhus maks BYA=30 %, og for konsentrert
bebyggelse maks BYA= 40 %.
1.3.2 Krav til parkering
Det skal settast av 2 parkeringsplassar pr. bustad i område med
frittliggande småhus, derav ein overdekt plass. I område for konsentrert
utbygging skal det settast av 1,25 parkeringsplass pr. bueining inkl.
gjesteparkering.
1.3.3. Krav til leike- og uteopphaldsareal
Leikeareal skal opparbeidast samstundes med tekniske anlegg for
bustadområda. Dei skal stå ferdig til bruk innan det blir gitt bruksløyve for
første bustad. Leikeplass skal ligge skjerma til for trafikk og ha gode
solforhold.
Krav til leikeareala:
Leikeplassar for dei minste (2-6 år)
Nær bustad (mindre enn 50 meter)
T.d. hoppe, klatre, balansere, krype, sandleik og bruke
fantasien.
200 m² for 20 bustader (10 m² pr. bustad)
Nærleikeplassen (5-13 år)
2
I nærleiken av bustad (150 m)
T.d. balleik, sykling, skeiting, paradis- og tauhopping, aking
og ski
50% bør vere flatt (maks stigning 1:20)
1500 m 2 for opp til 150 bustader (30 m² pr. bustad)
1.3.4 Krav om renovasjonsteknisk plan
Oppsamling og innsamling av avfall skal planleggast med sikte på å sikre
omsyna i forskrift om hushaldsavfall og slam for Ålesundsregionen.
Planforslag og byggesøknader skal innehalde ein renovasjonsteknisk plan.
Den skal vise korleis oppsamling og innsamling av avfall skal løysast fysisk
for det området eller den eigedomen planen omfattar, samt korleis andre
eigedomar ev. blir påverka av den foreslåtte løysinga.
Renovasjonsteknisk plan skal omfatte avfall frå driftsfasen til eigedomen jf.
forskrift om hushaldsavfall og slam for Ålesundsregionen.
1.4 Fritidsbustader – frittliggande, BFR
Utnyttingsgrad skal fastsettast i detaljreguleringsplan.
Det skal leggast vekt på tilpassing til lokal byggeskikk i form og
materialbruk. Bygningane skal tilpasse seg kulturlandskap og eksisterande
miljø i volum, høgde og farge.
1.5 Naust
I etablerte naustområder kan det i planperioden førast opp 3 naust. Jf. pbl.
§ 11-7 nr 5 og 6. Det skal utarbeidast reguleringsplan ved utbygging av
meir enn 3 naust.
Utforming og bruk
Naust er uthus for oppbevaring av båt, båtutstyr og fiskereiskap. Bygga
skal primært vere enkeltvis, men 2-3 kan byggast i hop. Dei skal vere i éin
etasje og kan ha maks grunnflate på 50 m2. Dei skal primært ha saltak og
kan ha maks mønehøgd 5,5 meter målt frå normalt høgvatn (NN1954)
eller eksisterande terrengnivå, og gesims 3,5 meter. Ev. loftsetasje skal
ikkje ha måleverdig areal. Nauststørrelse - Unntatt rettsverknad.
Vindaugsarealet si dagslysflate skal ikkje overstige 3 prosent av
hovudplanet sitt areal.
Balkong/veranda/utkraging er ikkje tillate, heller ikkje gjerde eller
leveggar.
Takutstikk skal ikkje overstige 0,5 meter.
3
Utbygging av naustområde skal ta landskapsomsyn. Det skal ikkje byggast
naust som krev utfylling i sjø eller skjerming i form av molo.
Graving/sprenging utover eit avvik på inntil 0,5 meter i forhold til
opphavleg terrengnivå er ikkje tillate.
Utbygging av naust skal ta omsyn til friluftsinteressene. Badeplassar og
stiar/tilkomstvegar til sjøen skal ikkje byggast ned. Det kan heller ikkje
etablerast stengslar i eller rundt nausta. Området skal vere ope for fri
ferdsel.
1.6 Sentrumsformål, BS
Området merka BS kan utbyggast med offentleg og privat tenesteyting,
bustader, forretnings- og kontorbygg anten kvar for seg eller i
kombinasjon.
1.7 Offentleg eller privat tenesteyting, BOP
BOP 1 og 2 skal nyttast som tilleggsareal til barnehage- og skule.
1.8 Råstoffutvinning (massetak), BRU
Områda skal nyttast til råstoffutvinning av naturstein. Det skal utarbeidast
driftsplan etter minerallova. For området merka BRU1 (Røsåkhalsen) kan
det takast ut stein ned til kote – 5. Reguleringsplanen (jf. plankrav i 1.1.)
skal fastsette nærare sidevegsgrense og uttaksdjupne, fysiske miljøtiltak ,
omsyn til omgjevnad, tilkomst, krav til istandsetting og etterbruk.
Direktoratet for mineralforvaltning skal godkjenne driftsplan og føre tilsyn
med drifta.
For området BRU1 skal anlegg- og driftsfasen leggast utanom perioden
medio februar til medio august, for å ta omsyn til hekketida for hubro. Det
skal ikkje vere aktivitet i massetaket i hekkeperioden for hubro.
1.9 Næringsbygningar, BN
Innanfor områda BN kan det etablerast industri, handtverk og
lagerverksemd. Tiltak kan ikkje settast i verk før områda inngår i
reguleringsplan.
1.10 Grav og urnelund , BGU
Områda merka BGU omfattar eksisterande gravplassar og kyrkjebygg.
1.11 Andre typar nærare angitt byggje- og anleggsformål
Området BRE omfattar eksisterande miljøstasjon for renovasjon.
Område merka BVF kan utbyggast med høgdebasseng for vatn.
Anleggsfasen skal leggast utanom hekketida for hubro, i perioden medio
februar til medio august.
4
Området BVI1 er eksisterande vindmølleområde og BVI2
vindmølleområde for HAVSUL.
Områda BBS er område for småbåthamn (Brunvoll). Området skal inngå i
reguleringsplan før vidare utbygging. I planen skal det leggast særskilt
vekt på miljømessige kvalitetar ved utforming av molo og av landareal mot
hamnebassenget. Planen skal vise løysingar for molo, landfeste, tilkomst,
parkeringsareal, handtering av avfall med oppsamling av bunnstoff etter
spyling/båtpuss, ev. servicebygg og lyssetting av anlegget.
Ved etablering av meir enn 20 båtplassar skal det etablerast oljeskillar, og
system for kjeldesortering av avfall inkludert miljøfarleg avfall.
1.12 Kombinert byggje- og anleggsformål
Området BKB1 kan nyttast til kombinertformål for bustad, forretning,
kontor.
Området BKB2 kan nyttast til næring, kontor og bustadformål. Unntatt
rettsverknad.
Området BKB3 kan nyttast til næring- og bustadformål.
Området BKB4 kan nyttast til frittliggande fritidsbusetnad, naust og
småbåtanlegg, jf. pkt. 6.3.
Området BKB5 kan nyttast til næring-, naust- og småbåtanlegg.
For område BKB4 og 5 skal det i småbåthamna ved etablering av meir enn
20 båtplassar, etablerast oljeskillar, og system for kjeldesortering av avfall
inkludert miljøfarleg avfall.
Tiltak kan ikkje settast i verk før områda inngår i reguleringsplan.
2. SAMFERDSELSANLEGG- OG TEKNISK INFRASTRUKTUR,
§ 11 – 7, nr 2
2.1 Veg
Planen viser eksisterande fylkesvegar og planlagt trasé for Nordøyvegen.
Byggegrense langs fylkesvegane skal følgje veglova § 29 dersom ikkje
anna er fastsett i godkjend reguleringsplan.
Krav til avkøyrslehandtering går fram av pkt. 1.2.2.
2.2 Hamn
Uregulerte fiskerihamner er merka SHA1 (Orta) og SHA2 (Sandøya).
Omfattar område til moloar, kaier og areal som kan utbyggast med mindre
5
bygg og anlegg til den bruk dei respektive hamneanlegga er bygd for.
Landtau for farty og feste for flytebrygger, flytekaier kan tillatast der dei
ikkje er til hinder for trygg manøvrering i tilgrensande hamnebasseng.
Tiltak i områda krev løyve etter hamne og farevasslova § 28.
Det skal ikkje tillatast bygg for overnatting /rom for varig opphald i
områda. Camping og/eller lagring av campingvogner skal ikkje tillatast på
områda som elles skal haldast ryddige utan langvarig lagring av andre
innretningar/utstyr.
I hamneområda er det ikkje tillate med kablar, leidningar/rør eller andre
innretningar til hinder for bruken av området til ankring.
Ved etablering av meir enn 20 båtplassar skal det etablerast oljeskillar, og
system for kjeldesortering av avfall inkludert miljøfarleg avfall.
3. GRØNNSTRUKTUR § 11-7, nr 3
3.1 Friområde
Området merka GF1 omfattar eksisterande ball-løkke ved Røsokhalsen.
Området GF2 (Røsok) og GF 8 (Finnøya) omfattar eksisterande ballbingar.
Området GF 3 og GF5 er framtidige friområde der det kan etablerast tiltak
og mindre bygg knytt til bruken av området (toalett, omkleding m.m) .
Området GF7 omfattar eksisterande akebakke på Steinshamn.
Etablerte badeplasser er merka GF 4 (Malesanden), GF6 (Lyngneset), GF9
(Orta), GF10 og GF11 (Sandøya). I tilknyting til badeplassane kan det
etablerast mindre bygg knytt til bruken av området (toalett, omkleding og
liknande.).
3.2 Tursti
Plankartet viser etablerte turstiar på Harøya mellom Røsok – HarøyburetNorheim – Huse. Stiane er vist som turveg med linje i plankartet.
Forslag til framtidig kyststi på Finnøya er også vist med linje for turveg i
plankartet.
4. LANDBRUK-, NATUR- OG FRILUFTSOMRÅDE § 11-7 nr 5
og 6
4.1. LNF generelt
6
Innanfor LNF-områda skal det ikkje tillatast ny eller vesentleg utviding av
bustad-, nærings-, eller fritidsutbygging eller frådeling til slike formål.
Forbodet gjeld ikkje utbygging som har direkte tilknyting til stadbunden
næring.
4.2. LNF for spreidd bustadbygging
I område for spreidd bustadbygging, merka LNF - spreidd utbygging på
plankartet, kan det i planperioden oppførast 3 bustader/fritidsbustader,
med storleik maks BRA 250 m2 inkludert garasje. Bygningane skal
innordne seg etablert bygningsstruktur med omsyn til plassering, volum
og høgde. Dei skal leggast på uproduktiv mark og knyte seg til etablert
vegnett. Tilfredsstillande løysing for vatn og kloakk skal dokumenterast i
byggesøknad.
5.BRUK OG VERN AV SJØ OG VASSDRAG MED
TILHØYRANDE STRANDSONE
5.1. Farlei
Hovudfarlei og bilei er markert i plankartet som stipla linje. Strekane
indikerer viktige leier for skipstrafikken og må ikkje sjåast som ei definert
avgrensing av farleia sitt omfang.
5.3 Akvakultur
Område VA 1 omfattar eksisterande oppdrettsanlegg.
5.4 Bruk og vern av sjø med tilhøyrande strandsone
Sjøområda, område V, er lagt ut til allmenn fleirbruk, ferdsel, fiske naturog friluftsområde inkludert akvakultur.
Lokalisering av akvakulturanlegg må nærare avklarast gjennom
konsesjonsbehandling etter akvakulturlova. Vidare må det gjennomførast
konkrete undersøkingar med omsyn til bølgje, vind, straumtilhøve,
vassutskifting, botntopografi og forureinings-situasjon.
Følgjande forhold skal vektleggast ved lokalisering av anlegg:
Det skal etablerast tilfredsstillande avstand til fiskeplassar (gjeld både for
aktiv og passiv reiskap), og lokale fiskarlag skal ha høve til å uttale seg til
søknad.
Ein skal unngå viktige frilufts- og ferdselsområde, m.a. etablere
tilstrekkeleg avstand til badeplassar og hindre privatisering av strandsone
og tilstøytande sjøareal.
7
Det skal gjerast ei konkret vurdering av estetisk utforming av anlegg
(visuelle kvalitetar), mogleg støyulemper i forhold til drift, og ev. ulempe
som følgje av lyssetting av anlegg.
Konsekvensar for landskapsbilde (skjergard/sund/fjord) og biologisk
mangfald skal vurderast, som m.a. tilstrekkeleg avstand til verneområde
for sjøfugl i forhold til hekketid og overvintringsstader.
Kystverket skal kontaktast slik at tiltak ikkje skjermar for
navigasjonsinnretningar, og dei må heller ikkje kome i konflikt med
fyrlyktene sine sektorar.
Det skal stilles krav om, og økonomiske garantiar for, opprydding og
fjerning av installasjonar ved opphør/stenging av anlegg.
5.5. Ankringsområde
Eksisterande ankringsområde er markert i plankartet og merka VFE1-3. I
desse områda er det ikkje tillate med kablar, leidningar/rør eller andre
innretningar til hinder for bruken av området til ankring.
5.6 Byggegrense i strandsone og sjø
Følgjande byggegrense gjeld for pbl 1-8 om forbod om tiltak langs sjø:
 Byggegrensa i vedteken reguleringsplanar skal gjelde.
 For framtidige bustadområde er byggegrensa samanfallande med
formålsgrensa mot sjø.
 Sentrumsformål og næringsbygg, kombinerte formål, naust og
småbåthamner – 0 meter
 Andre formål – 100 meter
Innanfor LNF-område (§11-7 nr 5) kan det bli gitt løyve til naudsynte
bygningar, mindre anlegg og opplag innanfor 100 metersbeltet langs sjøen
med sikte på landbruk, fiske, fangst og ferdsel langs sjøen. Heimel pbl 111, nr.4.
6. OMSYNSSONER
6.1 Faresone pbl § 11-8 a)
Omsynssone H310 viser faresone i tråd med NGIs aktsemdskart for snøog steinskred, samt NVEs aktsemdskart for jord- og flaumskred. Før ev.
løyve til tiltak kan bli gitt, i eller nær fareområdet, må det gjerast nærare
undersøkingar og vurderingar av ev. sikringstiltak.
8
6.2 Soner med særlege omsyn pbl § 11-8 c)
6.2.1. Landbruk
Omsynssone H510 omfattar kjerneområde for landbruk. Dette er viktige
dyrkingsareal som skal skjermast mot alle former for utbygging inntil
området ev. er vurdert og sikra gjennom område- eller
detaljreguleringsplan.
6.2.2. Bevaring kulturmiljø
Omsynssone H570 omfattar område med høgt potensiale for funn av
automatisk freda kulturminne innanfor omsynssona. Alle tiltak som skal
iverksettast må sendast til regional kulturminneforvaltning for uttale, også
tiltak som vil kunne få konsekvensar for kulturminne og kulturmiljø.
Eksisterande hus, naust og uthus skal haldast ved like, utan vesentleg
endring i materialbruk eller storleik. Innanfor omsynssona må ikkje
kulturminne som steingardar og rydningsrøysar og liknande fjernast eller
forfalle.
Stadegen vegetasjon bør takast vare på.
6.3. Bandleggingssone pbl § 11-8 d)
6.3.1. For regulering etter plan-og bygningslova
To område er bandlagt for regulering:
Området 1 er avsett iht. gjeldande regulering, men bandlagt i påvente av
vedtak etter pbl, og merka H710_1 BKB4 i plankartet. Området kan
regulerast til frittliggande fritidsbusetnad, naust og småbåtanlegg.
Område merka H710_2 er bandlagt i påvente av reguleringsvedtak.
Området kan nyttast til frittliggande fritidsbusetnad, med inntil tre – 3 –
tomter. Ny bebyggelse skal følgje tradisjonelt utbyggingsmønster i form og
storleik, og innordne seg landskap og kulturmiljøet. Dei høgastliggande
areala skal vere fri for bebyggelse. Tettleik, storleik og utforming av
fritidsbustadane må vurderast nøye. For å synleggjere verknadane skal det
utarbeidast fotomontasje og 3D-modell av potensiell utbygging etter
planen.
Område har potensiale for funn av automatisk freda kulturminne, og det
må gjennomførast arkeologisk registrering med prøvestikking i samband
med reguleringsplanarbeidet.
6.3.2. Etter lov om naturvern
Omsynssone H720 omfattar etablerte og lovfesta naturreservat og
dyrelivsfredingsområder. Forvaltning og bruk av områda går fram av
vedtekne forskrifter.
9
6.3.3. Etter lov om kulturminner
Kulturminne innanfor omsynssone H730 er freda i medhald av lov om
kulturminne av 1978 § 4. Det er ikkje tillate med inngrep i automatisk
freda kulturminne.
7. VERKNAD AV KOMMUNEPLANEN
7.1 Rettsverknad (pbl § 11-6)
Arealplanen er rettsleg bindande for framtidig arealbruk.
7.2 Reguleringsplanar som blir endra
Det er gjort endringar i følgjande reguleringsplanar og arealbruken for
desse områda skal følgjer arealplanen.
Finnøy hamneområde, plan datert 21.09.2000:
 Bevaringsområde landskap i nord er redusert i tråd med dagens
utfyllingsområde.
 Bandlagt område, med formål om endring av molo, naust N3 og
friområde F2 og F 3 til småbåthamn, naust og hytteområde. For
denne endringa er det krav om ny reguleringsplan.
Reguleringsplan, endring Steinshamn hamneområde av 21.09.2005:
 Endring av industriområda I3, til blanda formål næring-, kontor og
bustad. Unntatt rettsverknad.
Reguleringsplan, Steinshamn hamneområde av 19.05.1983:
 Endring av industriområda I2 til blanda formål næring-, kontor og
bustad. Unntatt rettsverknad.
 Forretningsområdet (7,8 daa) i Kravika og planlagd ny fylkesveg
utgår. Området blir endra til landbruk-, natur- og friluftsområde, med
vekt på friluftsformål.
Reguleringsplan for Steinshamn av 05.06.1979:
 Endring av bustad, forretnings- og industriområdet , til blanda formål
næring-, kontor og bustad. Unntatt rettsverknad.
 Naustområdet N3 blir endra til landbruks-, natur- og friluftsformål.
 Endring av offentleg område A, til bustadføremål.
7.3 Område der vedtekne reguleringsplaner framleis skal gjelde
Vedtekne reguleringsplanar skal framleis gjelde. Jf. liste nedanfor.
10
11
12