Regu l eri n gsbestem m el ser
til detaljregulering (PBL § 12-3) fo r
Torsnes Vest, Tor s nesveien 210
Fredrikstad kommune , PlanID: 0106 1098
Planbestemmelser datert: 24.06.2014
Dato for siste revisjon av bestemmelsene: 23.03.2015
Dato for kommunestyrets godkjenning:
DISSE REGULERINGSBESTEMMELSENE GJELDER FOR DET OMRÅDET SOM PÅ
PLANKARTET ER VIST MED REGULERINGSGRENSE
1 Areal formål (PBL § 12-5)
Området er regulert til følgende formål :
1.1
B EBYGGELSE OG ANLEGG, § 12.5 nr 1
•
•
•
•
•
1.2
Boligbebyggelse: Frittliggende småhusbebyggelse (Rp1111)
Næringsbebyggelse (Rp 1300)
Energianlegg (Rp 1510)
Lekeplass (Rp 1610)
Bolig/ kontor (Rp 1804)
SAMFERDSELSANLEGG OG TEKNISK INFRASTRUKTUR , § 12-5 nr 2
•
•
1.3
Veg (Rp 2010)
Parkering (Rp 2080)
GRØNNSTRUKTUR , § 12-5 nr 3
•
Vegetasjonsskjerm (Rp 3060)
2 Hensynssoner (PBL § 12-6)
•
•
•
Frisiktsone (H140)
Gul støysone (H220)
Faresone høyspenningsanlegg (H370)
PlanID: 0106 1098 Reguleringspl an for Torsnes Vest, Torsnesveien 210, Fredrikstad kommuneSide 1 av 4
3 Bestemmelser (PBL § 12-7)
3.1
BOLIGBEBYGGELSE – FRITTLIGGENDE SMÅHUSBEBYGGELSE , jf PBL § 127.1:
I byggeområdene FS1 og FS2 kan det innenfor avsatt byggegrense på plankartet oppføres
frittliggende småhusbebyggelse med tilhørende anlegg, boder, uthus, garasjer og lignende.
Grad av utnytting er BYA 25%. Bygninger skal ha saltak. Maksimal mønehøyde i områdene
FS1-2 er 9m over gjennomsnittlig planert terreng , og maksimal gesimshøyde er 7,5m over
gjennomsnittlig planert terreng . Takopplett, kobbhus og arker er tillatt med maksimal
mønehøyde 9m (tilsvarende hovedtaket), og gesimshøyde for disse er 7,5m.
FS2 er tilleggstomt til 683/9, F-14, og får adkomst via denne.
FS1 har adkomst fra f_V3 over f_P2.
3.2
NÆRINGSBEBYGGELSE , jf PBL § 12-7.1:
I byggeområdene N1 og N2 kan det innenfor avsatt byggegrense på plankartet oppføres
bygninger for næringsformål : Kontorer for produktdesign, arkitekt - og/eller ingeniørk ontor
eller liknende kunnskaps basert tjenesteyting.
Det tillates innredet rom for modellverksted og sammensetting av prototyper av produkt.
Dette er funksjoner som skal ha nær sammenheng med produktutviklingsvirksomheten.
Dog er det ikke tillatt med noen form for masse- eller serieproduksjon. Det er heller ikke
tillatt med virksomhet som gir sjenerende støy eller lukt.
Det er også tillat å etablere parkeringsplasser i områdene.
Grad av utnytting er BYA 40% for bebyggelse - parkering ikke medregnet, og 70% når
både bebyggelse og parkering er medregnet .
I område N1 kan bygninger oppføres med gesimshøyde maksimalt på 7,5 m og
mønehøyde 9 m over gjennomsnittlig planert terreng .
Bygninger med flatt tak, pulttak, takopplett, kobbhus eller ark kan oppføres med
gesimshøyde maksimalt 9 meter.
I område N2 kan bygninger oppføres med gesims høyde maksimalt på 8,5 m og
mønehøyde 10 m over gjennomsnittlig planert terreng.
Bygninger med flatt tak, pulttak, takopplett, kobbhus eller ark i område N2 kan oppføres
med gesimshøyde maksimalt 10 meter.
3.3
LEKEPLASS , jf PBL § 12-7.10 og 12-7.14:
Område f_L skal opparbeides for felles lek og uteopphold for boligene innen planområdet ,
dersom det etableres boenheter i område BK1. Lekeplassen skal være ferdigstilt senest
samtidig med innflytting av de første boligenhetene i område BK1. Inntil det etableres
boenheter benyttes uteområdet til felles opphold for de ansatte på området.
3.4
BOLIG/ KONTOR , jf PBL § 12-7.1:
I område BK1 kan det oppføres kontor - og administrasjonsbygninger, samt boenheter,
blandet i samme bygninger, eller fordelt på ulike bygninger.
Maksimum antall boenheter er 12.
Det er også tillatt å etablere parkeringsplasser i områdene.
Grad av utnytting er BYA 40% for bebyggelse - parkering ikke medregnet, og 70% når
både bebyggelse og parkering er medregnet.
Bygninger kan oppføres med gesimshøyde maksimalt på 7,5 m og mønehøyde 9 m over
gjennomsnittlig planert terreng.
Bygninger med flatt tak, pulttak, takopplett, kobbhus eller ark kan oppføres med
gesimshøyde maksimalt 9 meter.
PlanID: 0106 1098 Reguleringspl an for Torsnes Vest, Torsnesveien 210, Fredrikstad kommuneSide 2 av 4
3.5
VEG, jf PBL § 12-7.14:
f_V1 er felles adkomstveg for planområdet, samt eiendommene 681/8 (Torsnesveien 200
«Betania») og 681/10 (Torsnesveien 204). f_V1 er vestlig hovedadkomst til området.
f_V2 er felles adkomst for planområdet, samt 683/126, 113 (Veelsmyra 23) og lekeområde/
ballslette 683/108 (Fe5). f_V2 er bi-adkomst/ sekundæradkomst til området, og skal
normalt være stengt med port, som vist på plankartet.
f_V3 er felles internveg i planområdet, for adkomst til felles parkeringsplasser (f_P1-3),
samt byggeområdene – med unntak av FS2.
3 .6
PARKE RING, jf PBL § 12-7.7:
Det skal i snitt avsettes 1 parkeringsplass for bil pr. boenhet.
Det skal være minimum 1,5 biloppstillingsplass pr 100 kvm BRA kontor -/
næringsbebyggelse for område N1, N2 og BK1.
Sykkelparkering:
Forretning/Kontor: Krav om 3 plasser pr 100 kvm BRA
Bolig: Krav om 1-3 plasser pr boenhet i flerbolighus.
For bygg med annen bruk skal krav til sykkelparkering vurderes særskilt.
En mest mulig hensiktsmessig (dvs. trygg og tilgjengelig) lokalisering av
parkeringsplassene er viktig for at de skal bli brukt.
Utendørs sykkelparkering skal være overdekket og med låsemulighet, men kan også helt
eller delvis plasseres innendørs (skal da ha tilgang fra terreng eller om nødvendig via heis/
løfteplattform/ rampe). Minimum 2 av P-plassene for biler skal være tilrettelagt for el-biler.
Parkeringsdekningen for biler løses så langt det er mulig på de avsatte parkeringsplassene
f_P1-3, som er felles for N1, N2 og BK1. Overskytende andel plasseres i så nær tilknytning
til arbeidssted/ bolig som mulig innenfor det respektive byggeområde. Dette kan være i
form av åpen P-plass, car-port, garasje eller integrert garasje/ parkeringsplan i bygning.
Parkeringsløsningen skal redegjøres for i forbindelse med byggemelding, og fremgå av
situasjonsplan.
3.7
GRØNNSTRUKTUR, jf PBL § 12-7.1:
I områder avsatt som vegetasjonsskjermer (VS1-5) skal eksisterende vegetas jon beholdes,
og områdene kan suppleres med ytterligere vegetasjon og beplantning slik at ønsket
skjermende effekt oppnås. Nødvendig vedlikehold og fjerning av farlig trær og trefall er
tillatt.
3 .8
STØY, jf PBL § 12-7.1:
Støynivået skal ikke overstige anbefalte grenseverdier i tabell 3 i Miljøverndepartementets
retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging T-1442/2012 eller senere vedtatte
retningslinjer, vedtekter eller forskrifter.
Eventuelle aktuelle skjermingstiltak skal gis en estetisk utforming og tilpasses omgivelsene
mht. materialbruk, fargevalg m.v. Plan for eventuell støybeskyttelse må for eligge samtidig
med søknad/melding om nye boliger i skra vert sone (H220) i område BK1. Alle nødvendige
støytiltak her skal være ferdige før brukstillatelse gis.
GUL STØYSONE: I skravert del av BK1 (H220) mot Torsnesveien kan det uten videre
oppføres kontor - og administrasjonsbygninger som angitt i § 3.1.4, men dersom det skal
oppføres boliger i sone H220, må det gjennomføres en støyfaglig utredning.
3.9
RADON, jf PBL § 12-7.1:
I henhold til forskrift om tekniske krav til byggverk (byggteknisk forskrift) § 13-5, stilles det
krav til radonforebyggende tiltak. Det forutsettes at dette gjennomføres i forbindelse med
byggesak (radon-sperre i grunnen, og tomrørsystem med mulighet for påkobling av
mekanisk avtrekk ved eventuell behov).
PlanID: 0106 1098 Reguleringspl an for Torsnes Vest, Torsnesveien 210, Fredrikstad kommuneSide 3 av 4
3.10 KULTURMINNER , jf PBL § 12-7.6:
Dersom det under anleggsarbeider treffes på automatisk fredete kulturminner, eksempelvis
i form av helleristninger, brent leire, keramikk, flint, groper med trekull og/eller brent stein
etc., skal arbeidet øyeblikkelig stanses og fylkeskonservatoren varsles, jf lov om
kulturminner av 9. juli 1978 nr.50 (Kulturminneloven) § 8.
3.11
REKKEFØLGEBESTEMMELSER , jf PBL § 12-7.10:
3.11.1 Det skal være sikret etablering av samfunnsservice, teknisk infrastruktur (herunder
overvannshåndtering) og grønnstruktur før nye byggeområder tas i bruk.
3.11.2 Det skal foreligge godkjent renovasjonsteknisk plan før nye byggeområder tas i
bruk.
3.12 FRISIKTSONE , jf PBL § 12-7.1:
Innenfor de avsatte frisiktsoner (H140) på plankartet er det ikke tillatt med sikthinder 0,5m
over tilliggende vegs plan.
3.13 FARESONE HØYSPENNINGSANLE GG, jf PBL § 12-7.1:
Innenfor faresone (H370) markert med rød skravur på plankartet er det ikke tillatt med
bygninger/ rom for varig opphold. Dette gjelder både for bolig og for arbeidsplass.
PlanID: 0106 1098 Reguleringspl an for Torsnes Vest, Torsnesveien 210, Fredrikstad kommuneSide 4 av 4