Detaljregulering - Storgata 5
Reguleringsbestemmelser
REGULERINGSBESTEMMELSER
Forslag til
REGULERINGSENDRING DETALJREGULERING FOR STORGATA 5
Plan -ID: 0106 11 21
BESTEMMELSENE GJELDER FOR OMRÅDET SOM PÅ PLANKARTET ER VIST MED RP GRENSE
REVISJONSLISTE
Planforslag
Revisjon etter planmyndighetens gjennomgang
Revisjon etter offentlig ettersyn
Revisjon før sluttbehandling
OFFENTLIG SAKSGANG FREDRIKSTAD KOMMUNE
Varsel om oppstart
1.gangs behandling i planutvalget
Høring og offentlig ettersyn
2.gangsbehanding i planutvalget
Bystyrets vedtak
INDEX
-
DATO
02.02.2015
DATO
17.11.2014
1
Detaljregulering - Storgata 5
Reguleringsbestemmelser
§ 1 AREALFORMÅL OG HENSYNSSONER
Planområdet inneholder følgende formål ihht pbl § 12-5:
- PBL § 12-5 nr. 1: Bebyggelse og anlegg
Sentrumsformål (BS)
-
-
SOSI:
1130
PBL § 12-5 nr. 2: Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur
Kjøreveg (SKV)
Fortau (SF)
Torg (ST)
2011
2012
2013
PBL § 12-5 nr. 6: Bruk og vern av sjø og vassdrag
Ferdsel (VFE)
6100
Planområdet inneholder følgende hensynssoner ihht pbl §§ 12-6 og 11-8:
- PBL § 11-8 a) Sikrings-, støy- og faresoner
Frisiktsone
Flomfare
H140_1
H320_1
§ 2 FELLESBESTEMMELSER
§ 2.1: Utforming og estetiske krav
(pbl 12-7 nr. 1)
Bebyggelse og anlegg innenfor planområdet skal tilpasses omkringliggende byrom og
bebyggelse slik at gode arkitektoniske sammenhenger oppnås.
Det skal legges vekt på god kvalitet i utforming, detaljering, farge- og materialbruk for
både bebyggelse og utomhusanlegg.
Ved søknad om rammetillatelse skal det framlegges samlet, overordnet utomhusplan
med plassering av bebyggelse og anlegg samt nødvendige terrengsnitt for
planområdet og tilgrensende areal. Tilgrensende kjøreadkomst over Blomstertorvet
regulert ved plan 01061029 og overgangsløsninger mot eksisterende bygulv skal
framgå.
Ved søknad om igangsettingstillatelse skal mer detaljert utomhusplan framlegges.
Denne skal i tillegg vise materialbruk, sykkelparkering, terrengopparbeiding,
overvannshåndtering, renovasjonsløsning og varelevering samt evt. møblering,
beplantning og tekniske installasjoner til strøm- /varmeforsyningsanlegg.
Estetisk redegjørelse skal vedlegges søknad om igangsettingstillatelse. Denne skal inneholde
perspektivillustrasjoner og redegjørelse for farge- og materialbruk, høyder og forholdet til
omkringliggende byrom og bebyggelse.
§ 2.2: Vilkår for bruk av arealer, bygg og anlegg
(pbl 12-7 nr. 2)
I planområdet tillates plassering av eventuelle installasjoner til strøm- og
varmeforsyningsanlegg nødvendig for bebyggelse og anlegg i planområdet.
Felles oppsamlingsareal for avfall fra virksomhetene i planområdet skal etableres i kjeller.
Tak-/overvann skal ledes til terreng og elv.
Over 1.etasjenivå tillates fasadeelementer for solavskjerming utkraget fra vegglivet.
På fasade mot elva tillates utkragende takoverbygg/solavskjerming over uteservering på
bryggepromenaden. Avstand mellom utkragende takoverbygg/solavskjerming og bryggekant
skal være minimum 4,5 meter.
2
Detaljregulering - Storgata 5
Reguleringsbestemmelser
§ 2.3: Funksjons- og kvalitetskrav
(pbl 12-7 nr. 4)
Sikkerhet og framkommelighet for myke trafikanter skal sikres både under byggearbeidene og
etter ferdigstillelse.
Bebyggelse og anlegg innenfor planområdet, inkludert overganger til tilgrensende offentlig
areal, skal være universelt utformet i tråd med gjeldende byggteknisk forskrift.
§ 2.4: Parkering
(pbl §§ 12-7 nr. 2 og 7)
Det tillates bygging av parkeringskjeller i én etasje under planområdet, som en utvidelse av
eksisterende parkeringskjeller under Blomstertorvet. Eksisterende nedkjøringsrampe i
Storgata 11 skal benyttes som kjøreadkomst.
Bilparkering:
Det skal etableres maksimum 1 biloppstillingsplass per 100 m2 BRA
bebyggelse. Ved beregning av bilparkeringsplasser skal BRA for
kjeller ikke medregnes.
Minimum 50 % av p-plassene skal ha lademulighet for elbil.
Minimum 10 % av parkeringsplassene skal være HC-dimensjonert.
Sykkelparkering:
Innenfor planområdet skal det etableres minimum 2
sykkelparkeringsplasser per 100 m2 BRA bebyggelse. Ved beregning
av sykkelparkeringsplasser skal BRA for kjeller, tenkte plan i
dobbelthøye rom, felles trapperom/vertikalforbindelser, teknisk- og
sanitærrom ikke medregnes.
Alle sykkelplassene skal ha stativ som muliggjør fastlåsing.
§ 2.5: Fjernvarme
(pbl § 12-7 nr. 8)
Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet til Fredrikstad Fjernvarme AS og det er
tilknytningsplikt for ny bebyggelse. Kommunen kan helt eller delvis gjøre unntak fra
tilknytningsplikten der det dokumenteres at bruk av alternative løsninger for tiltaket vil være
miljømessig bedre enn tilknytningen.
§ 2.6: Krav om nærmere undersøkelser før gjennomføring av planen
(pbl § 12-7 nr. 12)
Før igangsetting av riving av eksisterende bebyggelse skal det gjennomføres en geoteknisk
vurdering for sikring av områdestabilitet. Før igangsetting av grunnarbeider og tiltak for nybygg
skal det gjennomføres grunnundersøkelser og utarbeides geoteknisk rapport inkl. vurdering av
kvikkleire ihht. NVEs retningslinje nr. 2/2011 ”Flaum- og skredfare i arealplanar”. Geoteknisk
rapport med angivelse av nødvendige stabiliserings- og fundamenteringstiltak skal danne
grunnlag for all prosjektering og utførelse innenfor planområdet.
Før igangsetting av grunnarbeider skal det foretas undersøkelser av om det er forurenset
grunn i planområdet. Ved eventuelle funn skal tiltaksplan utarbeides ihht. byggteknisk forskrift
og forurensningsforskriften.
§ 3 – FORMÅL BS – Sentrumsformål
(pbl § 12-7 nr. 1 og 2 og 5)
BS er formål for sentrumsbebyggelse. Etablering av boliger tillates ikke innenfor BS.
Minimum etasjehøyde i 1.etasje er 4,2 meter overkant gulv. I bebyggelsens 1. etasje skal det
tilrettelegges for forretning, serveringssted eller annen virksomhet med aktiv, utadrettet
fasade.
Maksimal tillatt gesimshøyde er 19,5 m over gjennomsnitt gatenivå. Over denne høyden
tillates nødvendige oppbygg for heissjakt, trapperom og overlys.
Tillatt prosent bebygd areal (%-BYA) = 100%.
3
Detaljregulering - Storgata 5
Reguleringsbestemmelser
Inngangspartier skal være inntrukket i fasaden slik at inngangsdør ikke slår ut i offentlig areal
og slik at evt. skraperist, postkasser og lignende elementer plasseres innenfor bebyggelsens
veggliv. Trapp eller rampe som tar opp nivåforskjell mellom eksteriør og interiør i skal også
plasseres innenfor formål BS.
Plassering og utforming av fasadeskilt skal framgå av byggesøknad. Skilt skal tilpasses og
underordnes bebyggelsens fasader.
§ 5 – FORMÅL ST – Torg
(pbl § 12-7 nr. 2)
Formål ST omfatter bryggepromenaden. Etablering av uteservering med innhegning og
overdekning kan tillates innenfor formålet etter søknad om byggetillatelse og leieavtale med
grunneier. Overdekning i form av parasoller, evt. understøttet eller utkraget
takoverbygg/solavskjerming kan tillates. Installasjoner tilknyttet uteservering skal gis en
estetisk god utforming tilpasset bebyggelsen og omgivelsene. Avstand mellom installasjoner
tilknyttet uteservering og bryggekant skal være minimum 4,5 meter.
§ 6 – HENSYNSSONER
(pbl § 12-6)
§ 6.1: Sikringssone frisikt (H140_1)
Innenfor hensynssonen tillates ikke sikthinder over 0,5 meter høyde målt i forhold til tilstøtende
veier, med unntak av enkeltstående stolper eller oppstammede trær.
§ 6.2: Faresone flomfare (H320_1)
Innen hensynssonen skal bygg, anlegg og installasjoner dimensjoneres som flomsikre opp til
kotehøyde + 2,5. Ved bygging under dette nivå skal krav i TEK10 §7-2 følges. Innen
hensynssonen skal konstruksjoner under kote +2,5 tåle å bli satt under vann. Det skal
prosjekteres drenerings- og pumpesystemer for å fjerne vann som kommer inn i
konstruksjonen ved en eventuell flom. Materialbruk må tåle å bli satt under vann og elektriske
og andre tekniske installasjoner skal plasseres høyt for å unngå skader på installasjonene.
Det skal etableres beredskap med tanke på eventuell evakuering ved flom.
§ 7 REKKEFØLGEBESTEMMELSE R
(pbl 12-7 nr. 10)
Før ny bebyggelse innenfor planområdet tas i bruk skal
-de ubebygde delene av planområdet,
-regulert avkjørsel til Blomstertorvet (regulert ved plan 01061029) og
-tilgrensende infrastrukturarealer som berøres av utbyggingen
være ferdig opparbeidet/reetablert i henhold til samlet utomhusplan.
Ved søknad om brukstillatelse i vinterhalvåret kan kommunen kan gi utsatt frist til senest
påfølgende vår.
4