Tinglysing fast eiendom
Universitetet i Oslo 06.10.2015
Registerfører Haldis Framstad Skaare,
Statens kartverk
Hva betyr det å tinglyse?
• Registrere dokument for å sikre rettsvern for rettsstiftelser som
dokumentet inneholder. Rettigheten registreres i et register. Når det
gjelder fast eiendom så kalles dette registeret grunnbok.
• Grunnboken er elektronisk, og registreringen foretas av Statens kartverk,
tinglysingen. Tidligere foregikk tinglysingen i tingrettene, og hos
byskriveren.
• For rettigheter knyttet til borettslagsandeler, registreres disse i grunnboken
for borettslagsandeler. Tidligere var det ikke noe nasjonalt register, dette
ble opprettet i 2006.
Hvorfor tinglyse?
• Formålet med tinglysing er å oppnå rettsvern for rettigheter overfor andre
rettstiftelser. Dette skjer ved registrering i et register som er åpent for
publikum, slik at notoritet og publisitet oppnås for den tinglyste
rettsstiftelsen.
• Rettsvern er beskyttelse mot konkurrerende rettighetshavere
• Sikre realkreditten
• Sikre lån med pant i fast eiendom
• Tinglysing har ingen betydning mellom partene
• En avtale blir ikke ”mer bindende” eller ”mer gyldig” av å være
tinglyst.
Hvorfor tinglyse?
•
Rettsvirkningene av tinglysing følger av tinglysingsloven §§20-27.
• Oppnår rettsvern overfor en yngre rettsstifting
• Ekstingverer en eldre utinglyst rettsstiftelse
• Ekstinksjon i hjemmelsmannskonflikt
Rettsvernsvirkning
•
§ 20. Når et dokument er innført i dagboken, går det rettserhverv som
dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserhverv som
ikke er innført samme dag eller tidligere.
Rettserhverv som er innført i dagboken samme dag, er likestillet; dog
går utleggs- og arrestforretninger foran annet rettserhverv. Er flere
utleggsforretninger innført samme dag, går den eldste foran.
•
§ 21. Et eldre rettserverv går uten hensyn til § 20 foran et yngre, dersom
dette er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble dagbokført,
kjente eller burde kjenne den eldre rett.
Rettsvernsvirkning
•
§ 23. For at en rett som er stiftet ved avtale skal kunne stå seg overfor
konkurs, må rettsstiftelsen utenfor de tilfeller som er nevnt i § 21 tredje
ledd og § 22 være innført i dagboken senest dagen før konkursåpningen.
•
§ 27. Overfor den som har tinglyst en rett han har ervervet ved avtale
med innehaveren av grunnbokhjemmelen,1 og som var i god tro da
innføringen i dagboken fant sted, kan den innsigelse at
grunnbokhjemmelen skyldes et ugyldig dokument, ikke gjøres
gjeldende. Det samme gjelder når det i god tro er betalt leie eller avgifter
til den som efter dokumentet er berettiget, eller det overfor denne er
foretatt opsigelse eller lignende handling. Disse bestemmelser gjelder
dog ikke når dokumentet er falsk eller forfalsket eller er ugyldig på
grunn av mindreårighet2 eller er kommet i stand ved tvang som nevnt i
avtaleloven av 31 mai 1918 § 28.
Hvilke opplysninger finner vi i
grunnboken?
•
•
Grunnboken er et rettighetsregister.
• Grunnboken skal ikke ha opplysninger om en eiendoms fysiske
forhold, herunder areal og grenser.
Grunnboken er rubrisert slik:
• Hjemmelsopplysninger
• Pengeheftelser
• Servitutter
• Grunndata
Grunnbokens troverdighet
•
•
•
•
•
•
Positiv troverdighet
Man skal stole på at de opplysninger grunnboken gir er riktige.
• Unntak: forfalskning, tvang
Staten har et objektivt erstatningsansvar, tingl. § 35.
Negativ troverdighet
Man skal stole på at det grunnboken ikke opplyser om heller ikke
gjelder
• OBS! Ikke tinglysingsplikt
• OBS! Adgang til å rette feil
Gjelder rettslige, ikke faktiske forhold.
Hvordan opprette et grunnboksblad?
•
Tinglyse ”Melding til tinglysing”, jf matrikkellova § 24
Vilkår for tinglysing
• Hovedregel:
•
Tinglysingsloven §12
Såfremt ikke annet er bestemt ved lov, kan et dokument bare
anmerkes i grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra,
behefte, anerkjenne eller opheve en rett som har til gjenstand en fast
eiendom i embedskretsen.
• Unntak: Rett til tinglysing kan følge av lov, eks.
jordskifteloven § 24.
Samspillet matrikkel-grunnbok
• Tinglysingsloven § 12a første punktum, en tinglysingssperre
• ”Når det etter matrikkellova skal utføres oppmålingsforretning, kan
dokument som gir grunnbokshjemmel til eiendoms- eller festerett,
ikke tinglyses uten at melding til tinglysing om opprettelse av
matrikkelenheten senest samtidig blir registrert i grunnboken.”
• Matrikkellova § 12
• Unntak matrikkelforskriften § 30.
Vilkår for tinglysing - tinglysingsloven
§ 13
•
Dokument som gir uttrykk for en rettshandel kan ikke anmerkes uten
hjemmelshavers samtykke, tgl. § 13
•
•
•
Rettskraftig dom kan anmerkes uten samtykke, § 13, 4.ledd
Utleggsforretning kan anmerkes uten samtykke
Ektefellesamtykke ved felles bolig
• Tgl. § 13, 5. ledd
• Ekteskapsloven § 32, egenerklæring om sivilstand
Vilkår for tinglysing - tinglysingsloven
§ 13
•
•
Ingen heftelse kan slettes uten rettighetshavers samtykke, tgl. § 32
første ledd
Unntak:
• Heftelse som åpenbart er opphørt kan slettes uten samtykke, jf. §
31andre ledd
•
•
Det samme gjelder heftelser der virkningen av tinglysingen er falt
bort, jf. tgl. § 31 første ledd, jf.§§ 28-30
Heftelse som det sannsynliggjøres at er bortfalt, kan slettes etter
kunngjøring, jf. § 32a
Tinglysingsloven §15
•
Den som har grunnbokshjemmel, har også hjemmel til de bygninger som
er eller blir oppført på eiendommen, jf. tgl.§ 15
•
•
•
Eks. ikke tinglyst festeforhold
Grunneier vil inneha den formelle hjemmel også til festerens
bebyggelse
Formelt eierskap
• Grunnboken gir ikke nødvendigvis uttrykk for det reelle eierskapet
Formkrav til visse dokumenter
• Grunnleggende forutsetninger for tinglysing med hensyn til klarhet og
form. Tinglysingsforskriften §§4, 4a