פרויקט סיום MRE, טכניון 2013 – ויטלי דובוב
הקשר בין שימור היסטורי לג'נטריפיקציה: המקרה של העיר הלבנה תל אביב חיבור על מחקר לשם מילוי חלקי של הדרישות לקבלת התואר מגיסטר בלימודי מקרקעיןMRE , ויטלי דובוב306054537 , הטכניון – מכון טכנולוגי לישראל שבט תשע"ג ,חיפה ,ינואר 2013 תוכן עניינים תקציר 4 ................ ................................ ................................ ................................ הקדמה 5 ............... ................................ ................................ ................................ חלק א' -סקירת ספרות 6 .......................... ................................ ................................ 1 2 3 שימור מבנים 6 . ................................ ................................ ................................ 1.1 הגדרה 6................................................................................................................ 1.2 מטרות השימור העירוני 6....................................................................................... 1.3 ההכרה בחשיבות השימור 6.................................................................................... 1.4 ההיבט החברתי בשימור 7...................................................................................... 1.5 ההיבט הכלכלי בשימור 7....................................................................................... התחדשות מרכזי ערים – ג'נטריפיקציה 8 ............................... ................................ 2.1 ג'נטריפיקציה – הגדרות 8...................................................................................... 2.2 ההיבט החיובי -התחדשות שכונות 8 ..................................................................... 2.3 ההיבט השלילי – שינוי המרקם העירוני 9............................................................... הגירה עירונית 9 ............................... ................................ ................................ 3.1 הגדרה9 ......................................................................... Intra Urban Migration- 3.2 גורמי ההשפעה על הגירה 9..................................................................................... 3.3 מחזור החיים העירוני 10........................................................................................ חלק ב' – מהלך המחקר 11 ........................ ................................ ................................ 4 השערות המחקר 11 ........................... ................................ ................................ 5 אזור חקר האירוע 11 .......................... ................................ ................................ 6 7 5.1 העיר הלבנה תל אביב 11........................................................................................ 5.2 שימור מבנים בתל אביב – רקע תכנוני 11................................................................ 5.3 אזור המחקר 12 .................................................................................................... מתודולוגיה 14 . ................................ ................................ ................................ 6.1 מתאם 14............................................................................................... Pearson 6.2 מתאם 14............................................................ Spearman's Rank Correlation 6.3 הגדרת תקופות הזמן 14......................................................................................... 6.4 הגדרת האוכלוסייה 15........................................................................................... מקורות הנתונים 15 ........................... ................................ ................................ 7.1 מקורות ומאגרי מידע 15........................................................................................ 7.2 בעיות באיסוף הנתונים 15...................................................................................... חלק ג' – תוצאות 16 . ................................ ................................ ................................ 8 ריכוז התוצאות 16 ............................. ................................ ................................ 8.1 מגמות הגירה – לפי תתי אזורים 16 ........................................................................ 8.2 מגמות הגירה – לפי אחוז השימור באזור 17............................................................ 2 9 8.3 הקשר בין שימור לעליה ברמה הסוציו-אקונומית של האוכלוסייה 18....................... 8.4 דיון 19 .................................................................................................................. סיכום ומסקנות 21 ............................ ................................ ................................ ביבליוגרפיה 23 ....... ................................ ................................ ................................ נספחים 25 ............ ................................ ................................ ................................ 3 0B תקציר שימור מוגדר כפעולה להבטחת המשך קיומם של מבנים הנושאים ערכים תרבותיים היסטוריים וארכיטקטוניים .מנקודת מבט ציבורית ,נושא השימור העירוני זכה להכרה וחשיבות .עם זאת יש הטוענים כנגד השימור ,בהיותו "נוסטלגיה" המעכבת פיתוח .יעוד ושימור בפועל של נכסים היסטוריים ואזורים היסטוריים הפך לכלי חשוב ופופולארי ,אך במידה מסוימת שנוי במחלוקת, במאמץ לשמר שכונות במרכזי ערים ולקדם פיתוח כלכלי באזורים אורבאניים מדורדרים או במילים אחרות ליצור ג'נטריפיקציה. המחקר עוסק בקשר בין שימור מבנים לתהליכים המאפיינים ג'נטריפיקציה ובפרט הגירה של אוכלוסייה ממעמד בינוני-גבוה במקרה של העיר הלבנה תל-אביב .העיר הלבנה תל אביב הוכרזה על ידי אונסק"ו בשנת 2003כאתר מורשת תרבות עולמית ומאופיינת בריכוז גבוה של מבנים בסגנון הבינלאומי בארכיטקטורה .בעיר הלבנה כ 4,000 -מבנים בסגנון הבינלאומי ,כ 1,000 -מהם הוכרזו לשימור. השערות המחקר הן כי שיעור ההגירה לאזורים עם ריכוז גבוה של מבנים לשימור יהיה גבוה יותר מאשר לאזורים עם ריכוז נמוך של מבנים לשימור .כמו כן שיערנו כי לאורך השנים יתחולל שינוי חיובי ברמה הסוציו-אקונומית של האוכלוסייה והוא יהיה גדול יותר באזורים עם ריכוז גבוה של מבנים לשימור מאשר באזורים עם ריכוז נמוך. הגורמים המשפיעים על הגירה הם רבים ולא רק כמות המבנים לשימור .בין גורמי ההשפעה נמצאים סביבה ידידותית ,גיוון תרבותי ,בטחון אישי ,איכות וסגנון חיים ,צפיפות המגורים ,היצע של פארקים וכדומה .בדיקת מגמות ההגירה העלתה כי באזור הצפון הישן של תל-אביב ,בו אחוז המבנים לשימור הוא נמוך ביותר ) ,(3%מגמת ההגירה לא השתנתה במהלך השנים .2002-2010 לעומת זאת ,באזור המע"ר של תל-אביב שבו אחוז גבוה מאוד של מבנים לשימור ) (46%מגמת ההגירה בשנים 2002-2010הייתה חיובית ביותר ,מעל כל אזור אחר .בנוסף לכך ,נמצא קשר חיובי בין אחוז המבנים לשימור לבין כמות האוכלוסייה שהיגרה לכל אזור .בנוסף לכך הראנו כי קיימים גורמים נוספים בעיר הלבנה תל אביב שחלקם השפיעו לחיוב על ההגירה לאזורים הנ"ל וחלקם השפיעו לשלילה .הקשר בין אחוז המבנים לשימור לבין העלייה במעמד הסוציו-אקונומי נבדק גם כן אך התוצאות לא התקבלו מובהקות או עקביות. לסיכום ,לא ניתן לומר כי כמות המבנים לשימור באזור משפיעה על הגירה בכלל או הגירה של אוכלוסייה ממעמד גבוה יותר לאזור באופן ישיר .בניינים לשימור הם אמנם בעלי ערך חברתי לא מבוטל אך יש לבצע עבודה מעמיקה יותר באמצעות רגרסיה ליניארית שתכלול את השפעתם של מירב הגורמים האפשריים על מנת לאמוד את הקשר במדויק. 4 1B הקדמה ג'נטריפיקציה היא תוצר של שני תהליכים מקבילים :יישוב מחדש של שכונות מגורים על ידי אוכלוסיה ממעמד גבוה יותר והשקעה מחודשת במבנים הפיזיים בהן ).(Atkinson, 2003 ההשלכות על ערכי הדיור והשכירות מביאות את התושבים הקיימים ,בדרך כלל שוכרים ובעלי הכנסה נמוכה ,לעבור לאזורים אחרים .כך השכונה הופכת להיות שכונה ממעמד גבוה יותר עם שיפור בכל השירותים הנלווים .לבסוף ,המערכות החברתיות והתרבותיות הקיימות בשכונה מתחלפות בחדשות. איבוד התושבים המקוריים והמרקם החברתי המוכר נמצאים בליבה של הג'נטריפיקציה אך עם זאת ,הנראות הגבוהה של השדרוג הפיזי בשכונה ובמקרים מסוימים שימור אתרי מורשת המלווים את התהליך מקשים על תופעות הלוואי השליליות להפסיק את תהליך הג'נטריפיקציה ).(Lawrence, 2010 מחקרים בעולם מצביעים על השינויים הסוציו-אקונומיים החשובים והמהירים הטמונים בהתחדשות שכונות היסטוריות London et al. (1986) .הראו על ידי בדיקת מספר אזורים היסטוריים במספר ערים כי סביר שתתחולל ג'נטריפיקציה כאשר ,בין היתר ,יש מאמץ לשימור היסטורי Black (1975) .מצא כי למרבה הפלא רובם הגדול של בנייני המגורים שעברו שיקום בשוק הפרטי נבחרו היות והבניין נמצא במרקם היסטורי בשכונה .מהספרות עולה הקשר בין ג'נטריפיקציה לבין שימור המורשת ,שכונות ומבנים בעלי חשיבות היסטורית ו/או ארכיטקטונית צפויים לזכות להגירה פנימית חיובית .אותם מבנים ושכונות הם גם במרכז התכניות לשימור .עם זאת ,אסור לשכוח כי הביקוש לאותם מקומות היה קיים גם לפני התיוג ההיסטורי שניתן להם כפי שאמר )" : Rypkema (2003זה לא התיוג ההיסטורי שהופך את השכונות לנהדרות ,הן כבר נהדרות" .מכך נובע שבשכונות עם מבנים בעלי חשיבות היסטורית תמיד יהיו צעדים לטובת ג'נטריפיקציה ,אך עדיין ,לאור המורכבות החברתית של התהליך ,לא ניתן לומר שהתהליך הוא בלתי נמנע ).Lawrence (2010 2B שד' רוטשילד ,117תל-אביב 1930 , 5 חלק א' -סקירת ספרות 3B 1 שימור מבנים 4B 1.1 הגדרה 18B שימור מוגדר כפעולה להבטחת המשך קיומם של מבנים הנושאים ערכים תרבותיים היסטוריים וארכיטקטוניים ,בתוך תרבות עכשווית ובעלת צרכים מידיים ועתידיים )האתר של המועצה לשימור אתרים .(2012 ,שימור מבנים היסטוריים בתוך סביבה מתפתחת עשוי לעתים ליצור אילוץ המקשה על פיתוח חברתי-כלכלי ופגיעה ברשות הפרט ,לכאורה .אולם מאידך ,מבנים אלה מהווים נכס ומשאב כלכלי שאפשר להפיק ממנו רווח רב יותר מאשר אילו לא הוגדרו כמבנים לשימור .הערך הכלכלי הגבוה המוכח למבנה שימור ,או למתחם היסטורי לשימור קשור בדרך כלל לגורם תיירותי ומסחרי. 1.2 מטרות השימור העירוני 19B ניתן לראות בשימור העירוני כמחבר בין הישן לחדש אשר מאפשר לנו ,באמצעות הנוסטלגיה שהמבנים יוצרים ,לזכור את עברנו .בספרות ישנן הגדרות שונות למטרות השימור ,למשל ,כפי שמיטל עשות ) (1998מצטטת את ברונהיים ) " :(1984המטרה היא לשמור על אופייה ההיסטורי של העיר מחד גיסא ,ולהשתלב במערכת החיים המודרניים מאידך גיסא .המטרה אינה רק הצלת יצירת אמנות מסוימת לכשעצמה ,אלא גם שימור המסגרת והאווירה בהם היא מתקיימת. המטרה היא לשמר את המורשת והבסיס ההיסטורי שאליה העיר צמחה". 1.3 ההכרה בחשיבות השימור 20B מנקודת מבט ציבורית ,נושא השימור העירוני זכה להכרה וחשיבות .עם זאת יש הטוענים כנגד השימור ,בהיותו "נוסטלגיה" המעכבת פיתוח )עשות .(1998 ,קרויאנקר ) (1988מצביע על חילוקי דעות עקרוניים לגבי שימור עירוני .יש הטוענים כי שימור בניינים אינו אלא חלק ממסע רגשי הקושר קשרים נוסטלגיים לבניינים ואתרים שהזדקנו ,ומייחס להם ממד של קדושה כמעט .הם טוענים שהמצדדים בשימור מבקשים למנוע כל קידמה ופיתוח ולטפח נוסטלגיה סנטימנטלית לימים עברו ,שלא היו יפים וטובים כפי שמבקשים להציגם .לעומתם ,המצדדים בשימור טוענים כי בתים אלו משמרים את הזיכרון הקולקטיבי ,מבטיחים זיקה לרציפות היסטורית של העיר, מוסיפים רבדים ונדבכים של יופי אסתטיקה ומורשת חינוכית )עשות.(1998 , כמו כן ,התיירות ,חוץ ופנים נמשכת אל אזורי השימור ,שהם לרוב ראשיתו של היישוב .בד בבד עם התיירות מתפתח האזור מבחינה מסחרית .חנויות מסוגננות ,בתי קפה ,מסעדות ,מוזיאונים ומופעי רחוב .אל הרווח הכלכלי נוסף ההיבט הערכי והצורך החברתי ונראה כי למרות דברי המקטרגים כי שימור עוצר פיתוח ,יוצר השימור ערך סביבתי רב ולנו כחברה יש צורך בערך זה . סלינג'ר ) (2011מציג את העמדה של ) :Coulson and Leichenko (2004היות ועל פי טבעו יעוד לשימור היסטורי מתמקד במבנים ותיקים ,השלכותיו מכוונות בעיקר לשכונות ותיקות .היות והניסיון מהרבה אזורים אורבאניים הינו שהשכונות הותיקות הן גם אלה בהן הצורך לתמריץ חיצוני כלשהוא הוא הרב ביותר ,יעוד ושימור נכסים היסטוריים ואזורים היסטוריים הפך לכלי חשוב ופופולארי ,אך במידה מסוימת שנוי במחלוקת ,במאמץ לשמר שכונות במרכזי ערים ולקדם פיתוח כלכלי באזורים אורבאניים מדורדרים. 6 1.4 ההיבט החברתי בשימור 21B התועלת משימור מבנים אינה רק נחלת בעלי המבנה אשר נהנים מעליה בערכו הכלכלי אלא נחלת כלל הציבור .התועלת מורכבת מתועלת פרטית ומתועלת חברתית – אותה קשה מאוד לכמת. התועלת החברתית מיוחסת לערך התרבותי של המבנה .הערכת "ערך תרבותי" הינה הערכה של איכויות בלתי מוחשיות אשר החברה אוצרת ורוצה לשמור לדורות הבאים ,אולם ערך זה צמוד לאובייקט מעשה ידי אדם שהוא נכס ,פרטי או ציבורי ,אשר ערכו לבעלים יכול להיות שלילי או חיובי ,כאשר לא קיימת קורלציה ישירה בין ערך השוק לערך התרבותי )סלינג'ר .(2011 ,ד"ר אייל סלינג'ר מתאר בעבודת הדוקטורט שלו משנת 2011את התיאוריה של פורטה)(Forte 1973,1977 להערכת תועלת חברתית .פורטה קרא לתועלת זו "ערך חברתי עודף" )(Social Surplus Value והציע לתת ערך כספי למרכיבי ההשפעות החיצוניות של הנכס לפי 4קטגוריות: א. ב. ג. ד. תרומה להכנסה הלאומית בדרך של רווחים מכלכלת התיירות ע"י היוון הגידול השנתי נטו. ערך המבוסס על הנכונות לשלם עבור סדרה של תועלות לא מוחשיות כולל ביקורים אישיים לאשור המורשת הבנויה. היוון עלויות אחזקה ושימור שנתיות. ערך המשאבים שנחסכו עקב אי-בניית מבנה חדש כתוצאה מהשימור בקיים. פורטה הציע שהערך הכלכלי של אובייקט השימור יהיה סיכום הערך הישיר הנגזר מהשוק ועוד ה"ערך החברתי העודף" הנמדד עפ"י הערכה כספית של ההשפעות החיצוניות. 1.5 ההיבט הכלכלי בשימור 2B אם מבנה בעל ערך ארכיטקטוני משומר ,אזי צפוי כי השימור הפיזי של המבנה יצור השפעות חיצוניות חיוביות אשר עשויות להביא לגידול בתשואה עבור המבנים הסמוכים ,ושימור מספר מבנים אלו יביא גם ,דרך השפעותיו על הסביבה ,להתחדשות של האזור .סלינג'ר ) (2011מצא בעיר הלבנה תל אביב כי באזורים עם ריכוז גבוה של מבנים המיועדים לשימור ,כתוצאה מההשפעות החיצוניות החיוביות של שימור ,דירות ,הן במבנים המיועדים לשימור והם במבנים שאינם מיועדים לשימור ,נהנות מפרמיה של 6%במחירם .בכדי שתסופק כמות אופטימאלית של מבנים משומרים מבחינה חברתית ,נדרשת התערבות ציבורית ,התומכת בעיקר בבעלי דירות במבנים המיועדים לשימור שמעוניינים בשימור המבנה ,ומתמרצת אותם באופן דיפרנציאלי בהתחשב במאפייני המבנה ומידת הקושי הכרוכה בשימורו. כמובן שמה שצריך לקרות הוא שבעלי המבנים הסמוכים ימצאו כי כדאי להם להשקיע בשימור המבנים שלהם ,היות וכך ייהנו מתשואה גבוהה יותר בעקבות ההשקעה .תנאי הכרחי לכך הינו שהסביבה היא באופן מסוים גמישה להכנסה – העשירים מוכנים לשלם יותר עבור סביבה באיכות גבוהה מאשר העניים ,ואזורים המספקים איכות גבוהה עשויים להיות אטרקטיביים יותר לעשירים מאשר לעניים .מה שחייב לקרות בכדי ששימור יוביל להתחדשות הוא ששימור מבנה/מבנים באזור מסוים ,יחד עם יעוד האזור לשימור יוביל לכך שיהיה זה אטרקטיבי לבעלי הכנסה גבוהה לעבור לאזור ולהחליף את התושבים העניים יותר שגרו באזור .יש ערך סביבתי לאזור ולייעודו לשימור ,ואם פרטים ישקיעו באזור ההשקעה תהיה בטוחה יותר מאשר הייתה ללא הביטחון של יעוד האזור לשימור .בעלי רמות הכנסה גבוהה יותר יעברו לאזור ,יחליפו את התושבים הקודמים ,ישלמו יותר למבנים באזור ,ומכיוון שיש להם יותר הון להשקיע בתחזוקה פיזית של נכסיהם הם עצמם ישמרו את הנכס אליו הם עוברים -תהליך זה נקרא ג'נטריפיקציה. 7 2 5B התחדשות מרכזי ערים – ג'נטריפיקציה ג'נטריפיקציה – הגדרות 2.1 23B ) Sykora (1996מציג שני תחומים בחקר הג'נטריפיקציה .הראשון מדבר על חשיבות הג'נטריפיקציה בהתחדשות שכונות במרכזי ערים .חוקרים רבים רואים בה כחזית של ההתחדשות העירונית ,גם מנקודת המבט של החברה וגם מנקודת מבטו של הפרט .מבחינתם ג'נטריפיקציה שינתה בצורה חיובית מרכזי ערים חשובות .יתר על כן ,היא מאתגרת את הגישות המסורתיות בחקר ערים .התחום השני מתרכז סביב ההסבר של הסיבות העיקריות שגורמות לתהליך .טיעונים של צריכה מול תוצרת ,כלכלה מול תרבות ,מרקסיזם מול פוסט-מודרניזם הם רק חלק מהכלים המשמשים הסבר לג'נטריפיקציה. ) Bourne (1993a, 1993bמעריך את תהליך הג'נטריפיקציה אך עם זאת טוען כי זהו לא התהליך העיקרי בהתחדשות שכונות וההשפעה שמייחסים לתהליך זה היא מוגזמת .יחד איתוBerry , ) (1979טוען כי יש גבול מוגדר להתחדשות שכונות במרכזי ערים. ) Sayer (1992: 71טוען כי הג'נטריפיקציה היא תפיסה כאוטית .הג'נטריפיקציה היא מושג אשר משלב מספר תהליכים אשר מתרחשים באמצעות מספר מנגנונים ומתוארים על ידי מספר קשרים אקראיים כתהליך אחוד. ) Sykora (1996מצא כי בעיניי מספר חוקרים משמעות הג'נטריפיקציה היא יישוב מחדש של שכונות במרכזי ערים ע"י אוכלוסיה ממעמד בינוני ,בעוד שאחרים טוענים כי התהליך חייב לכלול אלמנט פיסי של שיקום מבנים .ישנן דרכים רבות לתאר ג'נטריפיקציה ואין הגדרה אחת רשמית. לפי התיאוריה של סיקורה ישנם ארבעה גורמים אשר מאפיינים את תהליך הג'נטריפיקציה: • • • • שינוי פיסי -שימור של מבני מגורים. שינוי חברתי – התחלפות האוכלוסייה מהמעמד הנמוך באוכלוסיה ממעמד גבוה יותר. מיקום – התהליך מתחולל במרכז העיר. היקף – התהליך יכול להתרחש רק באזור בעל היקף משמעותי בשכונה ולא במבנה בודד. סיקורה יוצא מכלל הנחה כי קיים קשר בין התחדשות עירונית פיסית לבין שינוי חברתי. 2.2 ההיבט החיובי -התחדשות שכונות 24B העובדה שתהליך הג'נטריפיקציה אכן מתקיים במקומות מסוימים מצביעה על כך כי ישנם יתרונות רבים לתהליך ,שלרוב עולים על חסרונותיו .ראשית ,האזור זוכה לעליה ביציבות האוכלוסייה עקב אחוז הבעלות הגובר שנוצר במהלך הג'נטריפיקציה ) .(Briney, 2009בנוסף נוצרת עליה בערכי הדיור ,המעמד של השכונה ביחס לשאר העיר עולה ונוצר שיפור במערכות החברתיות ,התרבותיות והשירותים הנלווים לאוכלוסייה. 8 2.3 ההיבט השלילי – שינוי המרקם העירוני 25B החסרונות של הג'נטריפיקציה מלווים אותה בכל מקום בו התהליך מתרחש .כאשר התושבים החדשים מהמעמד הגבוה עוברים להתגורר בשכונה ,התושבים הקיימים )בדרך כלל בעלי ההכנסה הנמוכה או השוכרים( נאלצים לעבור לאזור אחר .אט אט השכונה מאבדת מהמרקם החברתי המוכר שהיה בה ,העסקים ששירתו את האוכלוסייה המקורית מאבדים את כדאיותם הכלכלית ועוזבים .כמו כן ,כאשר לא נעשה שימור של המבנים אלא הריסה ובניה חדשה יש סכנה באיבוד המרקם הבנוי וההיסטוריה הארכיטקטונית של האזור. 3 3.1 6B הגירה עירונית הגדרהIntra Urban Migration- 26B ההחלטה להגר בתוך העיר ,Intra Urban Migration ,מושפעת ממספר תחומים .התחום הראשי הוא מבנה המשפחה )גיל והרכב המשפחה( וצרכי ההשכלה והקריירה של בני המשפחה .תחום נוסף הוא ההשפעה של השינוי בסטאטוס הסוציו-אקונומי או .(Socio Economic Status) SES אחת ההשלכות הצפויות מ"ההיקשרות למקום" או "המשמעות של מקום" של משק בית היא הניידות העירונית של אותו משק בית .כלומר סביר להניח כי לבעלי התחושות השליליות או הניטרליות לביתם או שכונתם יהיה יותר קל לעבור מאשר לאלו אשר מרוצים ממקום מגוריהם. ישנם שני מושגים עיקריים בספרות בנושא ההגירה העירונית והם "ליכוד חברתי" ו"בידוד חברתי" .מנקודת מבט של "ליכוד חברתי" רמת הניידות קשורה לתחושת הקהילה ,ביסוס הקשרים ארוכי הטווח והתפיסה של התושבים כי הם גרים בשכונה יציבה ומגוונת .הרמה הסוציו-אקונומית ) (SESשל התושבים באותן שכונות יכולה להיות מכרעת במדידת הקשר בין איכות חיים לניידות )הגירה( .מצד שני ,גישת ה"בידוד החברתי" אומרת כי לתושבים עניים יותר אין יכולת לבחור היכן יגורו ושמצב השכונה מאוד מגביל את ניידותם ).(Randall J. et al., 2007 3.2 27B גורמי ההשפעה על הגירה בנדיט מציג בעבודת הדוקטורט שלו ) (2012את גורמי ההשפעה על הגירה עירונית :הגורמים ה"קלאסיים" כוללים גיוון תרבותי ,סביבה ידידותית ומסבירת פנים לתושבים חדשים ,בטיחות ובטחון אישי ,איכות החיים ,סגנון החיים ,קצב העבודה בדגש על הצד החברתי או על הצד הסובייקטיבי יותר ,עלות הדיור ,צפיפות עירונית ,מאפיינים פיסיים ומבניים של האזור העירוני, היצע של פארקים ציבוריים ושטחים ירוקים פתוחים ,מאפיינים טבעיים של האזור ,איכות התחבורה הציבורית ,רמת הניקיון והתחזוקה העירונית ,מזג האוויר והמיקום במרחב .בנוסף, הזדמנויות תעסוקה ,גורמים וקשרים חברתיים וגורמים המוגדרים כמרכיבים את מה שמכונה ה"אקלים האנושי" עשויים להשפיע על בחירת מקום המגורים של עובדי-ידע יצירתיים והון אנושי ברמה גבוהה) .בנדיט.(2012 , ) Musterd (2006מציין כי בחירת מקום המגורים של עובדי-ידע המאופיינים בדפוסים שונים של סגנון חיים ,עשויה להיות מושפעת מגורמי מיקום "רכים" שונים .כך למשל ,משקי בית "מוטי עירוניות" ללא ילדים ,המצויים בשלב מוקדם במחזור החיים ,והמאופיינים בדפוס של סגנון חיים "בלייני" עשויים להימשך יותר לסביבת מגורים עירונית המאופיינת באווירה של סובלנות, פתיחות וגיוון חברתי ,בשיעור גבוה של שטחי ציבור ,בהיצע רב ומגוון של מקומות בילוי ,בתי 9 קפה ומסעדות ,בסצנה תרבותית תוססת ובמגוון של אפשרויות לבילוי עירוני .לעומת זאת ,משקי בית "מוטי משפחתיות" עשויים לייחס משקל גבוה יותר לגורמים כמו כמות השטח בתוך ביתם ובסביבת מגוריהם ולאחידות חברתית .לדידם ,עלויות היוממות לעבודה היא מחיר שעליהם לשלם כדי שיוכלו לגור בסביבת מגורים המאפשרת להם להתגורר בבתים גדולים יותר בסביבה הומוגנית המאופיינת באיכויות מיקומיות גבוהות ובדימוי "כפרי" .ההתייחסות בספרות המקצועית לגורמי המשיכה של עובדי-ידע והון -אנושי ברמה גבוהה אל אזורים עירוניים שונים , היא דרך שני מנגנונים המשולבים זה בזה והמשלימים זה את זה .הגישה הראשונה גורסת כי בחירת מקום המגורים של עובדי-הידע מושפעת בעיקר מגורמים כלכליים הכוללים גורמים "קשים" ) (Hard Factorsוגורמים הקשורים לתעסוקה המוגדרים בספרות תנאי התעסוקה למשל רמת השכר ,תמריצים פיננסיים ,נגישות לעבודה ועוד .הגישה השנייה גורסת ,כי בחירת מקום המגורים מושפעת מגורמים "רכים" ) (Soft factorsהכוללים בעיקר איכות חיים ,סגנון חיים ואיכויות מיקומיות כגון מקומות בילוי ומוסדות תרבות ,פעילות צריכה ,גיוון חברתי וכו'. ) Florida (2002טוען כי גורמים היוצרים "אקלים אנושי" מהווים אבני יסוד חיוניות לקידום צמיחה כלכלית אזורית ולכן אזורים מטרופולינים השואפים למשוך אליהם הון אנושי ברמה גבוהה חייבים להציע להם בנוסף לאפשרויות תעסוקה ,גם שירותים עירוניים ברמה גבוהה, איכויות מיקומיות ועירוניות ואיכות של סגנון חיים. 3.3 מחזור החיים העירוני 28B מודלים המסבירים את מחזור החיים העירוני ,כפי שהתרחש בארצות הברית ,מצביעים על התפתחות וצמיחה עירונית בשלבים הראשונים של התפתחות העיר .בשלבים מאוחרים יותר נחלש מרכז העיר ומתדלדל מאוכלוסייה ,וחלה צמיחה גדולה בפרברים )עשות.(1998 , עשות ) (1998מציגה לדוגמא את המודל של (1982) Lang Newlingלארבעת השלבים במחזור החיים העירוני: א .בראשית התפתחות העיר מתרכזים התושבים סביב מרכז העסקים הראשי שלה. ב .הצפיפות במרכז העיר עולה ובמקביל חלה התפשטות עירונית של התושבים לשולי העיר וגלישה לפרברים. ג .התדלדלות תושבים במרכז העיר .הצפיפות בשולי העיר עדיין גדלה ושטח העיר מתרחב. ד .ירידה נוספת בצפיפות במרכז העיר עד כדי התרוקנותו .גם בשולי העיר יורדת הצפיפות ,ואילו הפרברים מתרחבים וקולטים את האוכלוסייה העירונית. 10 חלק ב' – מהלך המחקר 7B 4 8B השערות המחקר מטרת המחקר הינה לבחון האם ניתן להצביע על תהליכים המאפיינים ג'נטרפיקציה המתחוללים בעיר הלבנה תל אביב .העיר הלבנה תל אביב בכלל ולב העיר והמע"ר ההיסטורי בפרט מאופיינים בריכוז גבוה של מבנים המיועדים לשימור והשערת העל היא כי קיים קשר בין יעוד מבנים לשימור לבין תהליכים המאפיינים ג'נטריפיקציה .השערות המחקר הנגזרות מכך הינן: א .שעור ההגירה לאזורים עם ריכוז גבוה של מבנים לשימור גבוה יותר מאשר לאזורים עם ריכוז נמוך של מבנים לשימור. ב .שינוי חיובי ברמה הסוציו-אקונומית של האוכלוסייה יהיה גדול יותר באזורים עם ריכוז גבוה של מבנים לשימור מאשר באזורים עם ריכוז נמוך של מבנים לשימור. U U U U יש לציין ,כפי שיפורט בפרק מתודולוגית המחקר ,כי לצורך בחינת השערות המחקר אנו משתמשים במבחן הסטטיסטי Rank order correlationהבודק קשר ישיר בין שני משתנים ,ולא במודלים דיסאגרטיביים של בחירה ) (Disaggregate choice modelsכדוגמת Multinominal ) Logitכבחירת מקום מגורים( .עם זאת בפרק הדיון אנו מביאים התייחסות ברמה התיאורטית לגורמים נוספים המשפיעים על התהליך כפי שהוצגו בסקירת הספרות ,ואנו רואים בעבודה זו כבסיס למחקר המשך מעמיק בנושא. 5 אזור חקר האירוע 9B 5.1 העיר הלבנה תל אביב 29B בשנת 2003הכריז ארגון אונסק"ו על העיר הלבנה כאתר מורשת תרבות עולמית .בעיר הלבנה תל אביב קיים הריכוז הגבוה ביותר בעולם של מבנים בסגנון הבינלאומי המוקדם במרכזה של עיר מטרופולנית .בתחום העיר הלבנה כ 4,000 -מבנים בסגנון הבינלאומי )באוהאוס( כאשר כ1,000 - מהם הוכרזו לשימור .העיר הלבנה היא שילוב של שני מאפיינים נפרדים: א .הצפון הישן – עיר הגנים שיצר המתכנן גדס בסוף שנות ה.20- ב .לב העיר והמע"ר ההיסטורי – ריכוזים של מבנים לשימור בסגנון הבינלאומי לצד מבנים בסגנון האקלקטי. גבולות האזור הם שד' בן גוריון בצפון ,שד' רוטשילד בדרום ,רח' אבן-גבירול ויהודה הלוי במזרח וחוף הים של תל אביב במערב. 5.2 30B שימור מבנים בתל אביב – רקע תכנוני ההליך התכנוני שהביא לפרסום תכנית 2650ב' – תכנית השימור של תל אביב מתחיל ב20.7.1992 כאשר פרסמה הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב הודעה לפי סעיף 78לחוק התכנון והבניה לקביעת תנאים לפיהם יינתנו היתרי בניה בשטחים הכלולים בתכנית מתאר .2650 ההודעה כללה רשימה של כ 1,200-מבנים לגביהם צוינה כתובת המבנה ,סגנון הבניה ,גוש ,חלקה, האם המבנה סומן עם הגבלות מחמירות ומאפייני חזית .כ 280-מבנים סומנו עם הגבלות 11 מחמירות .כמו כן ההודעה כללה תנאים מגבילים להיתרי הריסה .תוקף הוראות אלה היה למשך 3שנים מיום ההחלטה .הועדה המקומית ביקשה הארכה לשנה נוספת ,הועדה המחוזית הורתה לה לפרסם הודעה על הכנת תוכנית שימור חדשה ,ובתאריך 13.9.1995הועדה המקומית החליטה לפרסם הודעה על הכנת תכנית 2650א' ולקבוע תנאים לפיהם יינתנו היתרי בניה )רשימת המבנים כללה כ 1,100 -מבנים ,כ 210-מהם סומנו עם הגבלות מחמירות( .בסופו של דבר תכנית 2650א' לא הופקדה ,ובתאריך 22.2.1999החליטה הועדה המחוזית לפרסם הודעה על הכנת תכנית חדשה 2650ב' ותנאים להבטחתה ,אשר פגו בתאריך .11.11.2000בספטמבר 2000החליטה הועדה המחוזית להפקיד את תכנית 2650ב' בכפוף לתיקונים .הודעה על הפקדת התוכנית על-פי סעיף 89 לחוק התכנון והבניה פורסמה ביום . 21.5.2001בסופו של דבר בתכנית המופקדת נכללו 1,126 מבנים לשימור ,כ 240-מהם סומנו עם הגבלות מחמירות .על אף התהליך הסטטוטורי הארוך רק ב 19.11.2007אושרה סופית התכנית בכפוף לערעורים ולתיקונים ופורסמה למתן תוקף בספטמבר ) 2008סלינג'ר.(2011 , 5.3 31B אזור המחקר המחקר נערך בשני אזורים עיקריים בת"א: א .מרכז ולב העיר )איור - 1קו צהוב(– בעלי אחוז גבוה של מבנים לשימור. ב .הצפון הישן )איור - 1קו סגול( – בעל אחוז נמוך של מבנים לשימור. איור : 1מפת איזור המחקר בתל אביב. על פי הנתונים באיור 2ניתן לראות באופן ברור כי יש הבדל מהותי בכמות המבנים המיועדים לשימור בין שני אזורי המחקר שנבחרו .במרכז ולב העיר תל-אביב 27%מהמבנים מיועדים לשימור בהתאם לתכנית המתאר לשימור 2650ב' ובהתאם לתוכניות לב העיר ,בעוד שבצפון הישן של העיר קיים אחוז שולי בלבד ) (3%של מבנים לשימור עפ"י תכנית השימור 2650ב' .מכך נובעת הבחירה של אזורים אלה ,שהינם סמוכים זה לזה ,כאשר איזור הצפון הישן מהווה איזור בקרה על מנת לבדוק האם התופעות שייבדקו אכן לא יחזרו גם באזורים ללא מבנים לשימור. 12 100% 80% 60% 40% מבנים רגילים מבנים לשימור 20% 27% 3% מרכז ולב העיר 0% צפון ישן איור : 2אחוז המבנים לשימור במרכז ובצפון הישן של העיר תל אביב. החלוקה הטכנית של האזורים במחקר בוצעה ברמה של אזורים סטטיסטיים .האזורים הסטטיסטיים )להלן א"ס( הם חלוקה שמבצעת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לצורך ביצוע ניתוחים סטטיסטיים .תל-אביב עצמה מכילה כ 100-א"ס .האזורים הכלולים במחקר זה )סה"כ 26אזורים( הם: איזור בדיקה איזור סטטיסטי 315 316 317 321 צפון ישן 322 323 324 325 326 336 337 343 מרכז 345 346 347 512 לב העיר -מערב 513 514 515 לב העיר -מרכז 516 517 544 לב העיר -מע"ר 554 543 טבלה :1פירוט האזורים הסטטיסטיים הכלולים במחקר 13 6 10B מתודולוגיה בדיקת השערות המחקר תיעשה ע"י מציאת הקורלציה בין אחוז המבנים לשימור לבין משתנים המאפיינים ג'נטריפיקציה .לצורך בדיקת הקשר בין שימור לבין הגירה נחשב את הקורלציה בין אחוז המבנים לשימור לבין הגידול באוכלוסייה בין שנת 2002לבין .2010כמו כן ,נבדוק את מגמות ההגירה בכל תת-אזור באזור המחקר שלנו )מרכז העיר ,לב העיר ,הצפון הישן וכו'( .בנוסף לכך ,על מנת לבדוק את הקשר בין שימור לבין עליה במצב הסוציו-אקונומי של האוכלוסייה נחשב את הקורלציה בין אחוז המבנים לשימור לבין השינוי באחוז השכירים הנמצאים במעמד גבוה,בינוני ונמוך בין השנים 1995ו 2008-בכל אזור .בדיקות הקורלציה תתבצענה באמצעות Spearman Correlation testו.Pearson coefficient - 6.1 מתאם Pearson 32B מתאם פירסון ,או בשמו המלא מקדם המתאם של פירסון ,הוא מדד למתאם ליניארי בין שתי קבוצות של מספרים .כאשר מדובר בעיבוד נתונים סטטיסטי ,ההתייחסות בדרך כלל היא לקשר סימטרי בין שני משתנים .ערכי המדד נעים בין ) (-1לבין ) .(+1במתאם של +1מתקיים קשר חיובי מלא בין שני המשתנים .במתאם של -1מתקיים קשר שלילי מלא בין שני המשתנים .מתאם של 0פירושו שבין שני המשתנים אין שום קשר ליניארי .מתאם ביניים של +0.8למשל פירושו שקיים קשר חיובי בעוצמה חזקה .מקדם המתאם של פירסון מספק מידע בשני מישורים: א .עצמת הקשר בין המשתנים :ככל שהערך קרוב יותר ל +1או ל -1הוא חזק יותר. ב .כיוון הקשר בין המשתנים :ערך חיובי פירושו קשר חיובי וההיפך. 6.2 מתאם Spearman's Rank Correlation 3B מבחן ספירמן בודק את הקשר בין שני משתנים כאשר אחד מהם הוא מסולם סדר והאחר מסולם סדר או מנה .המדד אומד את חוזק הקשר שבין שני משתנים על ידי דירוג התצפיות מבלי להתייחס לשכיחות התצפיות .שלא כמו במתאם פירסון ,המדד אינו מניח כי הקשר שבין המשתנים הוא ליניארי אך דורש כי הקשר בין המשתנים יתאר פונקציה מונוטונית .עוצמת הקשר נקבעת לפי המרחק מ ,0-המציין חוסר קשר .כאשר עוצמת הקשר היא ,1הדירוגים שווים ,וקיים קשר מלא חיובי בין המשתנים .כאשר עוצמת הקשר היא ,-1הדירוגים הפוכים וקיים קשר מלא שלילי בין המשתנים ).(1981 ,Blalock 6.3 הגדרת תקופות הזמן 34B מטרתו המרכזית של המחקר היא לבדוק את ההשפעה של ייעוד מבנים לשימור על התנהגות אוכלוסייה במסגרת תהליך הג'נטריפיקציה .על כן יש להשוות בין התנהגות האוכלוסייה לאחר ייעוד מבנים לשימור והתנהגותם לפני קביעה זו .המחקר יתבסס על מפקדי אוכלוסין שבוצעו בשתי תקופות שונות: ג .שנת – 1995תקופה זו מסמלת את ניצני המודעות לשימור 3 ,שנים לאחר פרסום הודעה לפי סעיף 78לחוק התכנון והבניה על הכנת תוכנית השימור במסגרתה סווגו 1,200מבנים לשימור 14 ונקבעו לגביהם תנאים להוצאות היתר בניה ,וכן בסמוך לאישורן של תוכניות לב העיר במסגרתן סווגו כ 270 -מבנים לשימור באזור לב העיר. ד .שנת – 2008המודעות בתקופה זו לשימור בארץ כבר הייתה גבוהה מאוד .מדובר בשנה בה אושרה למתן תוקף תכנית 2650ב' – תכנית השימור של ת"א ,לאחר תהליך שארך 16שנים עד לאישורה. כמו כן ,במחקר תיבדקנה השנים 2002עד 2010לצורך בחינת מגמות ההגירה הפנימית והחיצונית אל אזורי המחקר בתל אביב. 6.4 הגדרת האוכלוסייה 35B אחד המרכיבים אשר חופפים בכל ההגדרות של ג'נטריפיקציה הוא התחלפות האוכלוסייה מהמעמד הנמוך באוכלוסייה ממעמד בינוני גבוה .בהתאם לזאת ,נפלח את אוכלוסיית המחקר באופן הבא: א .מעמד גבוה – שכירים הנמצאים בעשירונים העליונים .1-3 ב .מעמד ביניים – שכירים הנמצאים בעשירונים .4-6 ג .מעמד נמוך – שכירים הנמצאים בעשירונים התחתונים .7-10 7 1B מקורות הנתונים 7.1 מקורות ומאגרי מידע 36B הנתונים שנאספו לצורך מחקר זה מתחלקים לשניים .ראשית נאספו נתוני מעמד סוציו-אקונומי על אוכלוסיית אזורי המחקר .הנתונים הופקו ממפקדי האוכלוסין של השנים 1995ו 2008-של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה .במפקד ניתן לראות את כמות השכירים בכל אזור סטטיסטי והפילוח שלהם בעשירונים 1עד 10לפי רמת ההכנסה .סה"כ השכירים בעשירונים 1-3מהווים את המעמד הגבוה ,עשירונים 4-6הם המעמד הבינוני והשאר המעמד הנמוך .כל הנתונים נאספו גם לשנת 1995וגם ל.2008- נתונים נוספים הם נתוני ההגירה לתל אביב בין השנים .2010 – 2002הנתונים התקבלו מהמרכז למחקר חברתי כלכלי בעיריית תל אביב .הנתונים מפרטים לכל אזור סטטיסטי את כמות האוכלוסייה באותו אזור בתחילת השנה ובסוף השנה )לכל שנה בטווח( ובנוסף גם את המרכיבים לגידול באוכלוסיה במהלך השנה הכוללים מאזן הגירה בתוך היישוב )בין א"ס( ומאזן הגירה בין יישובים )מחוץ לת"א אליה וההיפך( ונתונים נוספים כגון ריבוי טבעי )לידות ופטירות( ,איחוד משפחות ,עולים חדשים מחו"ל ויציאה וחזרה מחו"ל של תושבים קיימים. 7.2 37B בעיות באיסוף הנתונים תהליך איסוף הנתונים כלל בחובו מספר בעיות .המספרים שניתנו לאזורים הסטטיסטיים השתנו במהלך השנים ,חלק מהאזורים אוחדו וחלקם בוטלו ולכן לא הייתה תאימות בין המספרים ששימשו את מפקד 1995לאלו של . 2008היה צורך לבצע מספר התאמות ולבסוף הניתוחים בוצעו לפי המספור החדש .מפתח ומפות האזורים מופיעים בנספח ב'. כמו כן ,ישנם מספר אזורים סטטיסטיים שהוצאו מהמדגם: א .א"ס – 344,348,545,553לא קיימים נתונים לגבי אזורים אלה במפקד האוכלוסין .2008 ב .א"ס – 552לא היו שכירים ממעמד גבוה בשנת 1995באזור זה ולכן הוחלט להוציאו. 15 חלק ג' – תוצאות 12B 8 ריכוז התוצאות 13B 8.1 מגמות הגירה – לפי תתי אזורים 38B הבדיקה הראשונה שבוצעה הייתה השוואת מגמות ההגירה בין כל תת-אזור בשנים .2002-2010 לשם כך בוצע ריכוז של סך המהגרים בכל תת-איזור בכל שנה )הטבלה המלאה בנספח ג'( .הטבלה מציגה את התוספת המצטברת בכמות התושבים בהשוואה לשנת ) 2001שנת האפס( : תת-אזור צפון ישן לב העיר -מערב מרכז לב העיר -מרכז לב העיר -מע"ר 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 61 20 133 84 581 253 1,063 453 1,070 596 1,232 671 886 603 789 755 492 669 10 193 422 752 746 891 847 798 822 -12 56 92 161 598 438 830 653 875 804 999 979 893 1,073 830 1,070 881 1,046 טבלה – 2תוספת תושבים מצטברת במהלך השנים 2002-2010 על מנת שהתוצאות תהינה ברות השוואה בוצע "נרמול" של נתוני ההגירה לפי סה"כ מספר המבנים בכל תת אזור ,כלומר חילקנו כל מספר בטבלה 2עפ"י המפתח הבא: תת-אזור צפון ישן לב העיר -מערב מרכז לב העיר -מרכז לב העיר -מע"ר סה"כ מבנים 1,422 425 778 621 259 טבלה - 3סה"כ מבנים בכלל תת-אזור לבסוף התקבלה טבלה שמתארת את המשתנה ' סה"כ מאזן הגירה בתת-אזור חלקי מספר המבנים באותו אזור ' : תת-אזור צפון ישן לב העיר -מערב מרכז לב העיר -מרכז לב העיר -מע"ר 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 0.043 0.094 0.409 0.748 0.752 0.866 0.623 0.555 0.346 0.047 0.013 0.198 0.248 0.595 0.542 1.066 0.967 1.402 0.959 1.579 1.145 1.419 1.089 1.776 1.026 1.574 1.057 -0.019 0.216 0.148 0.622 0.963 1.691 1.337 2.521 1.409 3.104 1.609 3.780 1.438 4.143 1.337 4.131 1.419 4.039 טבלה - 4סה"כ מהגרים/מספר המבנים באזור 16 לשם השוואה צורף גם אחוז המבנים לשימור בכל אזור )חושב לפי הטבלה הראשית בנספח א'(. חשוב לציין שההנחה בחישוב היא כי כמות האוכלוסייה בכל האזורים בשנת 2001היא אפס. את תוצאות הנתונים שפורטו לעיל ניתן לראות באיור 3להלן .ניתן לראות כי באזור הצפון הישן של תל-אביב ,בו אחוז המבנים לשימור הוא נמוך ביותר ) ,(3%מגמת ההגירה אינה משתנה במהלך תשע השנים שנבדקו .לעומת זאת באזור מרכז העיר וחלקה המערבי של לב העיר שם אחוז המבנים לשימור הוא יחסית גבוה ) ,(20%-26%מגמת ההגירה היא חיובית במהלך השנים .לבסוף כאשר מביטים באזור המע"ר של תל-אביב שבו אחוז גבוה מאוד של מבנים לשימור ) (46%מגמת ההגירה בשנים 2002-2010הייתה חיובית ביותר ,מעל כל אזור אחר. %שימור 4.5 לב העיר -מערב לב העיר -מרכז לב העיר -מע"ר מרכז צפון ישן 46% 4.0 3.0 2.5 2.0 20% 26% 1.5 26% 1.0 0.5 3% 2009 2010 2007 2008 2006 2005 2004 2003 2002 גידול באוכ' /מספר מבנים 3.5 0.0 -0.5 איור :3מגמת גידול האוכלוסיה בכל אזור במהלך השנים 2002-2010 8.2 מגמות הגירה – לפי אחוז השימור באזור 39B הבדיקה השנייה שבוצעה הייתה בחינת הקורלציה בין אחוז המבנים לשימור לבין סה"כ הגידול באוכלוסיה בשנים 2002עד .2010הנתונים נלקחו מטבלת נתוני ההגירה של עיריית תל-אביב )נספח ג'( .מספר המהגרים בכל אזור בכל שנה חולק במספר המבנים באותו א"ס )טבלה 3לעיל( על מנת "לנרמל" את הנתונים .ההנחה הינה שמספר הדיירים הממוצע בכל בניין הוא דומה. לצורך בדיקת המובהקות בוצעו המבחנים Spearmanו Pearson -ואת התוצאה ניתן לראות באיור 4להלן: 30% אחוז המבנים לשימור באזור השינוי באוכלוסיה מחולק במספר המבנים באזור 60% 50% 40% 20% 10% 6.00 5.00 4.00 3.00 2.00 1.00 0.00 -1.00 0% -2.00 -3.00 איור :4השינוי באוכלוסיה מחולק במספר המבנים באזור -ביחס לאחוז המבנים לשימור באזור 17 מקדמי המתאמים שהתקבלו הינם: מבחן מקדם דרישה למובהקות Pearson 0.675 <0.01 Spearman 0.641 <0.01 ניתן לראות על-פי התוצאות שהתקבלו כי קיים קשר חיובי בין אחוז המבנים לשימור באזור לבין כמות האוכלוסייה שהיגרה לאותו אזור .עם זאת ,לא ניתן להסיק מכך שכמות המבנים לשימור משפיעה ישירות באופן חיובי על החלטות ההגירה של האוכלוסייה ועל כך יורחב בפרק הדיון. 8.3 הקשר בין שימור לעליה ברמה הסוציו-אקונומית של האוכלוסייה 40B מהבדיקות שבוצעו לגבי השנים 1995ו ,2008 -לא נמצאה מגמה של שינוי חיובי מוגבר ברמה הסוציו-אקונומית באזורים בעלי ריכוז גבוה של מבנים לשימור .המשתנים שבינם נבדקה הקורלציה הם אחוז השכירים בעשירונים העליונים )מעמד גבוה( בשנת 2008לעומת אחוז השכירים בעשירונים העליונים בשנת .1995אותה בדיקה נעשתה גם למעמד הביניים והמעמד הנמוך .התוצאות אשר התקבלו לפי מבחן Pearsonמפורטות בטבלה להלן: כל העיר צפון ישן בלבד מרכז +לב העיר מרכז העיר בלבד לב העיר בלבד קורלציה לשינוי במעמד הגבוה קורלציה לשינוי במעמד הביניים קורלציה לשינוי במעמד הנמוך -0.14 0.54 0.11 -0.32 0.30 -0.18 0.24 -0.38 0.02 -0.47 0.10 -0.61 0.13 0.27 0.06 טבלה - 5תוצאות הקורלציה בין שימור לעליה ברמה הסוציו-אקונומית ניתן לראות כי אין עקביות בתוצאות אשר התקבלו .כאשר נבדק הקשר בין אחוז המבנים לשימור לבין העלייה באחוז השכירים במעמד הגבוה נמצא כי בחלק מהאזורים הקשר חיובי ובחלקם שלילי וכאשר נבדק כל אזור המדגם הקשר שהתקבל הוא שלילי .חוסר העקביות מופיע גם בקשר עם מעמד הביניים והנמוך. 18 8.4 41B דיון כאשר בדקנו את הקשר בין אחוז המבנים המיועדים לשימור לבין נתוני ההגירה ראינו בצורה מאוד ברורה שבאזורים בעיר הלבנה תל אביב בהם קיים אחוז גבוה של מבנים לשימור ניתן לראות גם נתוני הגירה חיוביים במהלך השנים 2002-2010אך מכך לא ניתן עדיין להסיק כי ייעוד המבנים לשימור הוא זה שמשפיע ישירות על החלטת האנשים לעבור להתגורר באותם אזורים. כפי שהראנו בסקירת הספרות הגורמים המשפיעים על הגירה הם רבים .בין גורמי ההשפעה נמצאים סביבה ידידותית ,גיוון תרבותי ,בטחון אישי ,איכות וסגנון חיים ,צפיפות המגורים ,היצע של פארקים וכדומה .נבחר לדוגמא את גורם צפיפות המגורים ונראה האם השינוי שקרה במהלך השנים תואם להנחה שאנשים מהגרים לאזורים אשר בהם צפיפות מגורים נמוכה יותר .מנתוני הסקר החברתי שבוצע בעיריית תל אביב בשנת ) 2011נספח ה'( עולה סתירה להנחה זו .להלן ריכוז התוצאות: תת רובע אזור 31+32 33+34 51+54 הצפון הישן מרכז העיר לב העיר ממוצע נפשות לדונם )(1995 17.3 14.8 13.75 ממוצע נפשות לדונם )(2008 19.15 17.35 19.05 עליה בצפיפות 9% 16% 39% טבלה – 6צפיפות מגורים לפי שטח שיפוט בתוצאות הסקר ניתן לראות כי דווקא באזור לב העיר ,אליו רמת ההגירה הייתה הגבוהה ביותר בשנים ,2002-2010הצפיפות למגורים עלתה ב 39%-בין השנים 1995ל 2008-וכמו כן תוצאה מנוגדת נמצאה באזור הצפון הישן של העיר שבו ההגירה עמדה על אחוז מאוד נמוך של 3%בלבד למרות שלכאורה צפיפות המגורים עלתה במעט מאוד ) 9%בלבד( .תוצאות אלה מחזקות את המסקנה כי האחוז הגבוה של המבנים לשימור הוא זה שהשפיע באופן החזק ביותר על בחירת האנשים להגר. לעומת זאת ,מנתוני הבעלות על מוצרים בני-קיימה של משקי בית שנבדקו באותו סקר בשנת ) 2011נספח ו'( עולים נתונים אחרים .להלן ריכוז התוצאות: תת רובע אזור %משקי בית שברשותם מחשב אישי %משקי בית שברשותם מכונית אחת לפחות 31+32 33+34 51+54 הצפון הישן מרכז העיר לב העיר 31.5 33.5 52.5 83.5 84.95 86.75 טבלה - 7בעלות על מוצרים בני קיימה.2011 , ניתן לראות כי באזור לב העיר ברשות 52.5%ממשקי הבית היה מחשב אישי בשנת 2011לעומת 31.5%בלבד באזור הצפון הישן של העיר .כמו כן ,באזור לב העיר בבעלות 86.75%ממשקי הבית קיימת מכונית אחת לפחות לעומת 83.5%בלבד בצפון הישן של העיר .נתונים עלו עולים בקנה אחד עם מגמות ההגירה הגבוהות שנמצאו באזור לב העיר והמגמה הנמוכה בצפון הישן של העיר. נתונים אלו מצביעים באופן ברור על רמת החיים הגבוהה בלב העיר – גורם השפעה מהותי 19 בבחירות ההגירה של אנשים .מכך נובע כי קשה להניח כי אחוז השימור הגבוה בלב העיר הוא הגורם היחיד או המהותי ביותר אשר משפיע על האוכלוסייה להעדיף להגר לאותו אזור. הקשר הנוסף שנבדק בין אחוז המבנים לשימור לבין העלייה במעמד הסוציו-אקונומי לא התקבל מובהק ויכולות להיות לכך מספר סיבות אפשריות .ראשית ישנה הסיבה ההיסטורית -מבנים לשימור נבנו והיו בבעלות בני המעמד הגבוה מאז ומתמיד ולכן אין שינוי משמעותי במעמד הסוציו-אקונומי של הדיירים במבנים אלו במהלך השנים .כמו כן ,יתכן כי תהליך הג'נטריפיקציה והתחלפות האוכלוסייה במעמד גבוה יותר החל לפני שנת ) 1995המפקד שהיווה את הבסיס לבדיקת השינויים( ונדרשת השוואה לשנה מוקדמת יותר או לחילופין יש לחכות למפקד האוכלוסין הבא ולהשוות את הנתונים אליו .סיבה נוספת לחוסר המובהקות של התוצאות יכולה להיות העובדה ששני האזורים הראשיים שנבחרו )מרכז העיר והצפון הישן שלה( מהווים שניהם חלק מהעיר ההיסטורית ומאפייניהם דומים מדי .על פי הגדרתו של SYKORAתהליך הג'נטריפיקציה יכול להתחרש רק במרכז העיר לכן אזור הבקרה שכדאי להשתמש בו הוא הצפון החדש של העיר או הדרום .סיבה נוספת יכולה להיות שינויים בהגדרות ובשיטת הדגימה בין שני המפקדים או טעויות שבוצעו במחקר כמו הוצאת אזור סטטיסטי שלא היו בו שכירים ממעמד גבוה באחד השנתונים או ההנחה כי מספר הדיירים בכל מבנה הוא שווה .לאור זאת ,כהצעה למחקר המשך יש לבצע מחקר מעמיק יותר שיכלול את מירב הגורמים האפשריים. 20 9 סיכום ומסקנות 14B שימור מוגדר כפעולה להבטחת המשך קיומם של מבנים הנושאים ערכים תרבותיים היסטוריים וארכיטקטוניים .מנקודת מבט ציבורית ,נושא השימור העירוני זכה להכרה וחשיבות .יעוד ושימור בפועל של נכסים היסטוריים ואזורים היסטוריים הפך לכלי חשוב ופופולארי ,אך במידה מסוימת שנוי במחלוקת ,במאמץ לשמר שכונות במרכזי ערים ולקדם פיתוח כלכלי באזורים אורבאניים מדורדרים או במילים אחרות ליצור ג'נטריפיקציה .לפי התיאוריה של סיקורה )(1996 ישנם 4גורמים אשר מאפיינים את תהליך הג'נטריפיקציה :שינוי פיסי -שימור של מבני מגורים, שינוי חברתי – התחלפות האוכלוסייה מהמעמד הנמוך באוכלוסיה ממעמד גבוה יותר ,מיקום – התהליך מתחולל במרכז העיר והיקף – התהליך יכול להתרחש רק באזור בעל היקף משמעותי בשכונה ולא במבנה בודד .היתרונות של תהליך הג'נטריפיקציה הן העלייה בערכי הדיור בשכונה והעלייה במעמדה ,שיפור המערכות החברתיות והתרבותיות והשירותים לאוכלוסייה .החסרונות של התהליך מונים בעיקר את המעבר המאולץ של התושבים הקיימים החוצה מהשכונה והשתנות הדרגתית של המרקם החברתי שהיה קיים באזור .אף על פי כן ,הנראות הגבוהה של השימור מקשה על החסרונות של התהליך להביא לעצירתו. מטרת העבודה הייתה לבחון את הקשר בין שימור היסטורי לבין תהליכים המאפיינים ג'נטריפיקציה ,ובעיקרם יישוב מחדש של שכונות מגורים ע"י אוכלוסיה ממעמד גבוה יותר, במקרה של העיר הלבנה תל אביב .העיר הלבנה תל אביב הוכרזה על ידי אונסק"ו בשנת 2003 כאתר מורשת תרבות עולמית ומאופיינת בריכוז גבוה של מבנים בסגנון הבינלאומי בארכיטקטורה .בעיר הלבנה כ 4,000 -מבנים בסגנון הבינלאומי ,כ 1,000 -מהם הוכרזו לשימור. השערות המחקר היו כי שיעור ההגירה לאזורים עם ריכוז גבוה של מבנים לשימור יהיה גבוה יותר מאשר לאזורים עם ריכוז נמוך של מבנים לשימור .כמו כן שיערנו כי במהלך השנים יתחולל שינוי חיובי ברמה הסוציו-אקונומית של האוכלוסייה והוא יהיה גדול יותר באזורים עם ריכוז גבוה של מבנים לשימור מאשר באזורים עם ריכוז נמוך .לצורך בחינת הקשרים הנ"ל השתמשנו במבחן Spearmanובמתאם .Pearson בדיקת מגמות ההגירה העלתה כי באזור הצפון הישן של תל-אביב ,בו אחוז המבנים לשימור הוא נמוך ביותר ) ,(3%מגמת ההגירה לא השתנתה במהלך השנים .2002-2010לעומת זאת ,באזור מרכז העיר וחלקה המערבי של לב העיר שם אחוז המבנים לשימור הוא יחסית גבוה ),(20%-26% מגמת ההגירה הייתה חיובית במהלך שנים אלו .לבסוף כאשר מביטים באזור המע"ר של תל- אביב שבו אחוז גבוה מאוד של מבנים לשימור ) (46%מגמת ההגירה בשנים 2002-2010הייתה חיובית ביותר ,מעל כל אזור אחר .בנוסף לכך ,נמצא קשר חיובי בין אחוז המבנים לשימור לבין כמות האוכלוסייה שהיגרה לכל אזור .הראנו שככל שאחוז המבנים לשימור היה גבוה יותר באזור מסוים כך גם השינוי בכמות האוכלוסייה באותו אזור היה גבוה יותר בין השנים .2002-2010 יש לציין כי הגורמים המשפיעים על הגירה הם רבים ולא רק אחוז המבנים לשימור .בין גורמי ההשפעה נמצאים סביבה ידידותית ,גיוון תרבותי ,בטחון אישי ,איכות וסגנון חיים ,צפיפות המגורים ,היצע של פארקים וכדומה .הראנו ממצאים מהסקר החברתי של עיריית תל אביב אשר מציגים הסבר נוסף לכך שההגירה ללב העיר תל אביב גבוהה יותר מאשר לצפון הישן של העיר - אחוז הבעלות על מוצרי בני-קיימה כגון מחשב או בעלות על מעל מכונית אחת גבוה יותר בלב העיר .הסבר זה מקשה על הסקת המסקנה כי אחוז המבנים לשימור הוא זה שגורם לאוכלוסייה להגר לאותם אזורים .מצד שני הסקר החברתי מעלה נתון אשר לא עולה בקנה אחד עם מגמות ההגירה והוא צפיפות המגורים .סביר היה להניח שהאוכלוסייה מהגרת לאזורים צפופים פחות בעיר אך הנתונים מראים ההיפך .באזור לב העיר-המע"ר צפיפות המגורים עלתה בין השנים 1995 עד 2008בלא פחות מ 39%כאשר באזור הצפון הישן של העיר הצפיפות עלתה ב 9%בלבד .למרות מציאות זו ההגירה למע"ר הצפוף של תל-אביב הייתה גבוהה בהרבה וכך ניתן לחזק את המסקנה המתבקשת שהמבנים לשימור הם אלו שהשפיעו על בחירות ההגירה של האוכלוסייה. 21 הקשר בין אחוז המבנים לשימור לבין העלייה במעמד הסוציו-אקונומי נבדק גם כן אך לא התקבל מובהק או עקבי .יכולות להיות לכך מספר סיבות אפשריות המפורטות בפרט הדיון. לסיכום ,בדקנו האם וכיצד ייעוד מבנים לשימור משפיע על החלטות ההגירה של האוכלוסייה במקרה של העיר הלבנה תל אביב וכיצד הוא משפיע על העלייה ברמה הסוציו-אקונומית של האוכלוסייה .הראנו כי קיימים משתנים רבים המשפיעים על ה"ניידות" של האוכלוסייה מלבד הערך החברתי והתרבותי שמקבלת השכונה כאשר מייעדים את מבניה לשימור .אפשר לומר כי קיים קשר כלשהו בין ייעוד מבנים לשימור לבין הגירה אך יש לבצע עבודה מעמיקה יותר באמצעות רגרסיה ליניארית שתכלול את השפעתם של מירב הגורמים האפשריים על מנת לאמוד את הקשר במדויק. 22 ביבליוגרפיה 15B מאמרים U 1. Atkinson R. (2003) "Misunderstood Savior or Vengeful Wrecker? The Many Meanings and Problems of Gentrification" Urban Studies, Vol. 40(12), pp. 2343– U U 2350. 2. Berry, B. J. L. (1980): " Inner city futures: an American dilemma revisited". Transactions of the Institute of British Geographers, N.S. 5(1), pp. 1 – 28. U U 3. Bourne, L. S. (1993a): "The myth reality of gentrification: a commentary on emerging urban forms". Urban studies 30 (1), pp. 183 – 189. U U 4. Bourne, L. S. (1993b): "The demise of gentrification? A commentary and prospective view". Urban Geography 14 (1), pp. 95 – 107. U U 5. Bourne, L. S. (1993c): "Close together and worlds apart: an analysis of changes in the ecology of income in Canadian cities". Urban studies 30 (8), pp. 1293 – 1317. U 6. Listokin D., Listokin B., Lahr M. U (1998) "The contributions of historic preservation to housing and economic development ", Housing Policy Debate, U Vol.9(3), pp. 431-478. U 7. London B., Lee B. A., Lipton, S. G. (1986) "The Determinants of Gentrification in the United States: A City-Level Analysis", Urban Affairs Review,. Vol. 21, pp. 369U U 387. 8. Randall J., Kitchen P., Williams A., " Mobility, Perceptions of Quality of Life and Neighborhood Stability in Saskatoon". Springer Science+Business Media B.V., U 2007. 23 U 9. Sayer, A. (1982): "Explanation in economic geography: abstraction versus generalization". Progress in Human Geography 6 (1), pp. 68 – 88. U U 10. Sykora L. (1996) "Economic and Social Restructuring and Gentrification in Prague", Acta Facultatis Rerum Naturalium Universitatis Comenianae Nr. 37. U U . קרסלרוהה," "מבנים היסטוריים ושיקומם בגרמניה המערבית,(1984) . ברונהיים ו.11 U U .3-5 עמוד,3 מול יג' גליון- עת,"? איך לשמור, "מה לשמור,(1988) . קרויאנקר ד.12 U U תזות לתואר מגיסטר U 13. Lawrence C. (2010) "New Neighbors In Old Neighborhoods: Explaining the Role of Heritage Conservation in Socio Cultural Sustainability and Gentrification" (Master's Thesis). University of Pennsylvania, Philadelphia, PA., pp 18-19. U U תכניות: חקר אירוע, "שימור עירוני כחלק מפיתוח והתחדשות תל אביב,(1998) . עשות מ.14 . הטכניון, תזה לתואר מגיסטר,"שדרות רוטשילד U U תזות לתואר דוקטור U - "העדפות בחירת המיקום ואופי המגורים של עובדי ידע במטרופולין תל,(2012) . בנדיט א.15 . הטכניון, תזה לתואר דוקטור,"אביב U U העיר הלבנה תל: "כלכלת שימור מבנים בעלי ערך תרבותי היסטורי,(2011) . סלינג'ר א.16 . הטכניון, תזה לתואר דוקטור,"אביב U U אתרי אינטרנט U (1.12.2012 )תאריך כניסה, www.shimur.co.il , אתר המועצה לשימור אתרים.17 U U 18. Amanda Briney " ,The Controversal Topic of Gentrification and Its Impact on the Urban Core", geography.about.com, 6.2.2009. (26.1.2012 )תאריך כניסה U U ספרים U 19. Hubert M. Blalock, Jr, "Social statistics" (second edition), McGraw-Hill Series in Sociology, University of Washington, 1981, p 434. U U 24 נספחים 16B נספח א' -ריכוז הנתונים שנאספו במחקר )(1 U U איזור סטטיסטי 1995 איזור סטטיסטי 2008 איזור בדיקה )מרכז/צפון( סה"כ מבנים מספר מבנים רגילים מספר מבנים לשימור אחוז מבנים לשימור 315 316 317 321 322 323 324 325 326 337 338 343 345 346 347 512 513 514 515 516 517 544 553 543+545 315 316 317 321 322 323 324 325 326 336 337 343 345 346 347 512 513 514 515 516 517 544 554 543 צפון ישן צפון ישן צפון ישן צפון ישן צפון ישן צפון ישן צפון ישן צפון ישן צפון ישן מרכז מרכז מרכז מרכז מרכז מרכז לב העיר -מערב לב העיר -מערב לב העיר -מערב לב העיר -מרכז לב העיר -מרכז לב העיר -מרכז לב העיר -מע"ר לב העיר -מע"ר לב העיר -מע"ר 217 144 140 136 101 186 119 210 169 112 113 131 127 124 171 127 136 162 214 206 201 93 68 98 217 142 133 132 101 185 119 193 159 93 75 87 106 73 145 109 85 147 182 155 124 47 34 60 0 2 7 4 0 1 0 17 10 19 38 44 21 51 26 18 51 15 32 51 77 46 34 38 0.000 0.014 0.050 0.029 0.000 0.005 0.000 0.081 0.059 0.170 0.336 0.336 0.165 0.411 0.152 0.142 0.375 0.093 0.150 0.248 0.383 0.495 0.500 0.388 . 25 נספח ב' -ריכוז הנתונים שנאספו במחקר )(2 U U איזור סטטיסטי 2008 - 1995 מספר שכירים 315 316 317 321 322 323 324 325 326 336 337 343 345 346 347 512 513 514 515 516 517 544 554 543 1,979 699 747 572 373 1,510 947 1,317 964 717 806 753 637 950 1,059 698 642 934 903 1,192 1,111 718 398 283 - 1995 - 1995 - 1995 - 1995 - 1995 - 1995 אחוז מספר אחוז מספר אחוז מספר שכירים שכירים שכירים שכירים שכירים שכירים בעשירונים בעשירונים בעשירונים בעשירונים בעשירונים בעשירונים 7-10 7-10 4-6 4-6 1-3 1-3 453 165 181 124 55 362 204 259 141 214 202 236 159 257 222 206 180 304 200 260 273 169 94 81 526.65 237.06 168.04 180.21 104.22 422.94 233.13 359.51 355.76 207.28 236.20 228.22 165.72 272.79 298.58 183.62 198.94 259.81 312.45 343.28 404.40 255.50 109.18 81.11 0.23 0.24 0.24 0.22 0.15 0.24 0.21 0.20 0.15 0.30 0.25 0.31 0.25 0.27 0.21 0.29 0.28 0.32 0.22 0.22 0.25 0.23 0.24 0.29 26 0.27 0.34 0.23 0.32 0.28 0.28 0.25 0.27 0.37 0.29 0.29 0.30 0.26 0.29 0.28 0.26 0.31 0.28 0.35 0.29 0.36 0.36 0.27 0.29 1,000 297 398 268 214 725 511 698 467 296 368 288 312 420 538 309 263 371 391 589 433 293 195 122 0.50 0.42 0.53 0.47 0.57 0.48 0.54 0.53 0.48 0.41 0.46 0.38 0.49 0.44 0.51 0.44 0.41 0.40 0.43 0.49 0.39 0.41 0.49 0.43 נספח ג' -ריכוז הנתונים שנאספו במחקר )(3 U U איזור סטטיסטי 2008 - 2008 מספר שכירים - 2008 - 2008 - 2008 - 2008 - 2008 - 2008 אחוז מספר אחוז מספר אחוז מספר שכירים שכירים שכירים שכירים שכירים שכירים בעשירונים בעשירונים בעשירונים בעשירונים בעשירונים בעשירונים 7-10 7-10 4-6 4-6 1-3 1-3 315 316 317 321 322 323 324 325 326 336 337 343 345 346 347 512 513 514 515 516 517 544 554 2,631 777 1,199 1,037 664 2,321 1,494 2,511 1,379 1,111 1,200 1,437 782 1,472 1,539 1,279 1,090 1,362 2,037 2,136 1,416 902 549 629 174 399 260 147 455 408 693 476 382 392 457 242 467 417 366 403 366 505 669 375 241 135 0.24 0.22 0.33 0.25 0.22 0.20 0.27 0.28 0.35 0.34 0.33 0.32 0.31 0.32 0.27 0.29 0.37 0.27 0.25 0.31 0.27 0.27 0.25 597.18 209.01 289.07 303.84 193.28 515.33 310.80 715.57 351.60 295.56 308.28 422.51 203.33 371.04 343.16 340.24 332.52 380.04 586.68 510.50 430.46 210.10 108.15 0.23 0.27 0.24 0.29 0.29 0.22 0.21 0.29 0.26 0.27 0.26 0.29 0.26 0.25 0.22 0.27 0.31 0.28 0.29 0.24 0.30 0.23 0.20 1,405 394 511 473 324 1,351 776 1,102 552 433 499 558 337 635 779 573 354 616 945 957 610 451 306 0.53 0.51 0.43 0.46 0.49 0.58 0.52 0.44 0.40 0.39 0.42 0.39 0.43 0.43 0.51 0.45 0.33 0.45 0.46 0.45 0.43 0.50 0.56 543 829 265 0.32 265.31 0.32 298 0.36 27 נספח ד' -ריכוז הנתונים שנאספו במחקר )(4 U U איזור סטטיסטי 2008 אחוז השכירים בשנת 2008יחסית לשנת 1995בעשירונים 1-3 אחוז השכירים בשנת 2008יחסית לשנת 1995בעשירונים 4-6 אחוז השכירים בשנת 2008יחסית לשנת 1995 בעשירונים 7-10 315 316 317 321 322 323 324 325 326 336 337 343 345 346 347 512 513 514 515 516 517 544 554 1.04 0.95 1.38 1.16 1.49 0.82 1.27 1.40 2.36 1.15 1.31 1.01 1.24 1.17 1.29 0.97 1.32 0.83 1.12 1.44 1.08 1.14 1.04 0.85 0.79 1.07 0.93 1.04 0.79 0.85 1.04 0.69 0.92 0.88 0.97 1.00 0.88 0.79 1.01 0.98 1.00 0.83 0.83 0.84 0.65 0.72 1.06 1.19 0.80 0.97 0.85 1.21 0.96 0.83 0.82 0.94 0.91 1.01 0.88 0.98 1.00 1.01 0.79 1.14 1.07 0.91 1.11 1.22 1.14 543 1.12 1.12 0.84 28 נספח ה' -מפתח השינויים באזורים הסטטיסטיים U U איזור סטטיסטי 1995 איזור סטטיסטי 2008 איזור בדיקה )מרכז/צפון( 315 316 317 321 322 323 324 325 326 337 338 343 345 346 347 512 513 514 515 516 517 544 553 543+545 315 316 317 321 322 323 324 325 326 336 337 343 345 346 347 512 513 514 515 516 517 544 554 543 צפון ישן צפון ישן צפון ישן צפון ישן צפון ישן צפון ישן צפון ישן צפון ישן צפון ישן מרכז מרכז מרכז מרכז מרכז מרכז לב העיר -מערב לב העיר -מערב לב העיר -מערב לב העיר -מרכז לב העיר -מרכז לב העיר -מרכז לב העיר -מע"ר לב העיר -מע"ר לב העיר -מע"ר 29 נספח ו' ) – (1מפת האזורים הסטטיסטיים במפקד 1995 U U 30 נספח ז' ) – (2מפת האזורים הסטטיסטיים במפקד 2008 U U 31 נספח ח' – מספר מהגרים בכל א"ס בין השנים 2002-2010 U U א "ס 2008 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 315 323 316 347 324 322 343 337 514 346 321 325 513 345 515 326 336 317 543 516 517 512 554 544 -29 34 22 -39 0 4 -3 24 -38 -18 17 -43 14 44 -23 -14 2 70 0 -43 54 44 44 12 30 24 39 25 -81 21 -25 40 -20 81 20 17 19 17 -30 -36 55 99 0 -12 134 85 95 66 -6 64 93 56 -15 54 -3 50 15 160 85 133 83 34 64 16 125 157 53 236 298 155 176 209 9 82 143 148 24 94 21 47 37 194 136 179 172 123 117 155 219 241 105 367 346 244 233 315 -29 51 106 57 17 119 42 35 88 236 121 250 213 137 131 199 239 236 164 400 344 295 300 340 -43 57 94 133 43 172 37 92 121 190 177 274 249 178 186 207 261 251 245 440 373 301 348 386 -196 53 42 116 62 82 75 65 87 125 204 210 204 220 149 174 246 255 266 396 348 312 369 438 -298 79 27 6 71 -14 83 84 175 121 232 240 227 201 153 167 303 285 289 331 346 353 376 405 -374 -29 -3 2 4 14 83 101 127 158 170 185 203 207 218 238 271 287 300 328 335 339 348 398 32 נספח ה' – הסקר החברתי של עיריית ת"א – 2011צפיפות המגורים. U U 33 נספח ו' – הסקר החברתי של עיריית ת"א – 2011בעלות על מוצרים בני-קיימה. U U 17B 34
© Copyright 2024