‫יואל‪ ,‬נפטא‬ ‫בני דקל‬ ‫‪03-5191137‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫תחילת סיקור‬ ‫שילוב של דיסקאונט ענק עם פוטנציאל קיים ועתידי‬ ‫חברת יואל הינה חברת אחזקות המשלבת יציבות עם אחזקה באיירפורט סיטי )‪ (59%‬ופוטנציאל‬ ‫עם אחזקה בנפטא )‪ .(65.1%‬בעבודה זו אנו מסקרים את יואל ונפטא כאשר הערכת איירפורט‬ ‫סיטי פורסמה היום בעבודה אחרת נפרדת‪.‬‬ ‫יואל ‪ -‬אנו ממליצים להשקיע בחברה מהסיבות הבאות‪:‬‬ ‫‪ .1‬דיסקאונט ענק‪ -‬החברה נסחרת כיום בפער של כ‪ 47% -‬על שווי אחזקותיה הסחירות‬ ‫ובפער של כ‪ 117% -‬על שווי נכסיה על פי הערכותינו‪.‬‬ ‫‪ .2‬החברה מאפשרת מצד אחד חשיפה לנדל"ן מניב המייצר תשואה של כ‪ 11% -‬על ההון‬ ‫העצמי ומצד שני חשיפה זולה לתחום השקעות הנפט והגז‪.‬‬ ‫‪ .3‬סיכון נמוך – לחברה בסולו חוב נטו של כ‪ 38 -‬מיליון ‪ ₪‬ונכסים סחירים בשווי ‪1.27‬‬ ‫מיליארד ‪.₪‬‬ ‫‪ .4‬הוצאות נמוכות מאוד – הוצאות הנהלה וכלליות מסתכמות בכ‪ 0.8 -‬מיליון ‪ ₪‬לשנה בלבד‪.‬‬ ‫נפטא ‪ -‬חברת נפטא הינה חברת אחזקות הפועלת בשלושה תחומי פעילות‪ :‬תחום הנפט והגז‬ ‫באמצעות אחזקותיה בחברות‪ :‬ישראמקו נגב ‪ ,(8.6%) 2‬ישראמקו אינק )‪ ,(52.7%‬חנ"ל‬ ‫שותפויות )‪ ,(35.5%‬נפטא חיפושים )‪ (51.7%‬ובתחום הנדל"ן המניב והמלונאות‪ .‬אנו ממליצים‬ ‫על החברה מהסיבות הבאות‪:‬‬ ‫‪ .1‬דיסקאונט ‪ -‬החברה נסחרת כיום בפער של כ‪ 52% -‬על שווי אחזקותיה הסחירות ובפער‬ ‫של כ‪ 60% -‬על שווי נכסיה על פי הערכותינו‪.‬‬ ‫‪ .2‬החברה מאפשרת חשיפה לפעילות הפקת נפט באמצעות ישראמקו אינק ולפעילות חיפושי גז‬ ‫באמצעות אחזקה ישירות ובשרשור בכ‪ 17.3% -‬בישראמקו נגב ‪.2‬‬ ‫‪ .3‬סיכון נמוך – בנוסף לנכסיה הסחירים בקופתה מזומן בסך של כ‪ 55 -‬מיליון ‪.₪‬‬ ‫‪ .4‬הוצאות נמוכות מאוד – הוצאות הנהלה וכלליות מסתכמות בכ‪ 1.7 -‬מיליון ‪ ₪‬לשנה בלבד‪,‬‬ ‫בעוד החברה מקבלת דמי ניהול בסך של כ‪ 3.3 -‬מיליון ‪ ₪‬בשנה‪.‬‬ ‫‪ .5‬שותפויות חנ"ל ונפטא חיפושים מהוות אלטרנטיבה לאחזקה ישירה בישראמקו נגב ‪ ,2‬לכן‬ ‫בחרנו במודל להתייחס לשווי השוק של ישראמקו ולא לשווי הכלכלי‪ .‬בנוסף‪ ,‬כשותפות נפט‬ ‫וגז ישראמקו נגב ‪ 2‬מחויבת לחלק את כל הרווחים שמקורם בעסקי נפט וגז‪ ,‬לכן‬ ‫לדעתנו‪ ,‬לא צריך להיות כל פער בין שווי שותפות חנ"ל ים המלך לשווי אחזקתה‬ ‫בשותפות ישראמקו נגב ‪.2‬‬ ‫‪03.07.2011‬‬ ‫שינוי המלצה‬ ‫‪+‬‬ ‫שינוי מחיר‬ ‫‪+‬‬ ‫שינוי תחזית‬ ‫‪+‬‬ ‫יואל‬ ‫מחיר יעד‬ ‫המלצה‬ ‫‪₪ 131‬‬ ‫קניה‬ ‫מחיר נוכחי‬ ‫‪₪ 60.3‬‬ ‫פער‬ ‫‪117%‬‬ ‫שווי שוק )מ' ‪(₪‬‬ ‫סחורה צפה‬ ‫מחזור ממוצע‬ ‫)מיליון ‪(₪‬‬ ‫נפטא‬ ‫מחיר יעד‬ ‫המלצה‬ ‫‪870‬‬ ‫‪48.6%‬‬ ‫‪2.4‬‬ ‫‪₪ 18.9‬‬ ‫קניה‬ ‫מחיר נוכחי‬ ‫‪₪ 11.8‬‬ ‫פער‬ ‫‪60%‬‬ ‫שווי שוק )מ' ‪(₪‬‬ ‫‪925‬‬ ‫סחורה צפה‬ ‫‪48.6%‬‬ ‫מחזור ממוצע‬ ‫)מיליון ‪(₪‬‬ ‫‪2.4‬‬ ‫ת"א ‪100‬‬ ‫לסיכום‬ ‫אנו ממליצים על חברת יואל אשר משלבת חשיפה לחברה איכותית עם דיסקאונט ענק פוטנציאל‬ ‫קיים בפעילות הנדל"ן ופוטנציאל עתידי בפעילות הנפט והגז‪ .‬אנו מעניקים למניית החברה‬ ‫המלצת קניה במחיר יעד של ‪ ,₪ 131‬כ‪ 117% -‬מעל למחיר המניה בשוק‪.‬‬ ‫אנו ממליצים על נפטא על פני אחזקה ישירה בישראמקו נגב ‪ 2‬לאור הפער הסחיר בין שווי‬ ‫השותפות לשווי נכסיה‪ .‬אנו ממליצים בקניה את מניית נפטא במחיר יעד של ‪ ,₪18.9‬כ‪60% -‬‬ ‫מעל מחיר המניה בשוק‪.‬‬ ‫יואל‬ ‫נפטא‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫בנק אגוד לישראל בע"מ‪ ,‬אחוזת בית ‪ 6‬ת"א‪ ,‬טל‪ ,03-5191239 -‬פקס ‪03-5191859‬‬ ‫‪1‬‬ ‫יואל ירושלים אויל אקספלוריישן‬ ‫החברה הינה חברת אחזקות אשר מחזיקה בחברות הבאות‪:‬‬ ‫‪ .1‬איירפורט סיטי )‪ - (59.02%‬פועלת בתחום הנדל"ן המניב ובאמצעות אחזקה בפארק איירפורט סיטי‬ ‫וחברת נצבא‪.‬‬ ‫‪ .2‬נפטא )‪ – (65.07%‬פועלת בתחום הנפט והגז באמצעות אחזקה בישראמקו אינק‪ ,‬ישראמקו נגב ‪2‬‬ ‫ומלונאות‪.‬‬ ‫להלן מבנה אחזקות הקבוצה‪:‬‬ ‫אנו מעריכים את חברת יואל במודל ‪ NAV‬בכ‪ 1,866 -‬מיליון ‪ ₪‬על פי הפירוט‪:‬‬ ‫שיעור‬ ‫קבוצת יואל‪NAV-‬‬ ‫אחזקה‬ ‫)אלפי ‪(₪‬‬ ‫‪59.0%‬‬ ‫איירפורט סיטי‬ ‫‪65.1%‬‬ ‫נפטא‬ ‫‪8.6%‬‬ ‫אקויטל‬ ‫קרקע‬ ‫תמלוגים מאבנר‬ ‫סה"כ שווי נכסים‬ ‫נכסים פיננסי נטו‬ ‫היוון הוצאות הנה"כ‬ ‫סה"כ שווי חברה‬ ‫מס' מניות‬ ‫שווי למניה‬ ‫מחיר המניה בשוק‬ ‫דיסקאונט‬ ‫שווי שוק‬ ‫אחזקה לאחר‬ ‫מס‬ ‫‪689,040‬‬ ‫‪576,449‬‬ ‫‪27,283‬‬ ‫‪15,648‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1,308,420‬‬ ‫‪-39,543‬‬ ‫‪-6,400‬‬ ‫‪1,262,477‬‬ ‫‪14,220‬‬ ‫‪88.8‬‬ ‫‪60.3‬‬ ‫‪47%‬‬ ‫אחוז מסך‬ ‫האחזקות‬ ‫‪52.7%‬‬ ‫‪44.1%‬‬ ‫‪2.1%‬‬ ‫‪1.2%‬‬ ‫שווי אחזקה‬ ‫על פי הערכת‬ ‫איגוד לאחר‬ ‫מס‬ ‫‪989,148‬‬ ‫‪880,452‬‬ ‫‪27,283‬‬ ‫‪15,648‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1,912,531‬‬ ‫‪-39,543‬‬ ‫‪-6,400‬‬ ‫‪1,866,588‬‬ ‫‪14,220‬‬ ‫‪131.3‬‬ ‫‪60.3‬‬ ‫‪118%‬‬ ‫אחוז מסך‬ ‫האחזקות‬ ‫‪51.7%‬‬ ‫‪46.0%‬‬ ‫‪1.4%‬‬ ‫‪0.8%‬‬ ‫הערות‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫שווי שוק‬ ‫ספרים‬ ‫*‬ ‫ספרים‬ ‫**‬ ‫*לחברה זכאות לקבלת תמלוגים משותפות אבנר בהיקף של כ‪ 0.5% -‬מכלל הכנסותיו‪ .‬לאור‬ ‫אחזקות אבנר בים תטיס תמלוגי החברה מסתכמים בכ‪ 3 -‬מיליון ‪ ₪‬בשנה‪ .‬עם תחילת ההפקה מתמר‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות ומיאון האחריות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫בנק אגוד לישראל בע"מ‪ ,‬אחוזת בית ‪ 6‬ת"א‪ ,‬טל‪ ,03-5191239 -‬פקס ‪03-5191859‬‬ ‫דש ברוקראז' בע"מ < מגדל דיסקונט‪ ,‬יהודה הלוי ‪ 23‬תל‪-‬אביב < טל‪ < 03-6840000 :‬פקס‪03- :‬‬ ‫‪2‬‬ ‫סך התמלוגים צפויים לעלות ולהגיע להערכתנו עד לכ‪ 8 -‬מיליון ‪ ₪‬בשנה‪ .‬מטעמי שמרנות בחרנו לא‬ ‫להעניק לזכאות זו כל ערך‪.‬‬ ‫** היוון הוצאות הנהלה וכלליות – היוון הוצאות בסך של כ‪ 0.8 -‬מיליון ‪ ₪‬בשנה‪ ,‬מכפיל ‪ 8‬ומגן‬ ‫מס‪.‬‬ ‫‪ .1‬איירפורט סיטי ‪ -‬פירוט הערכתנו לחברת איירפורט סיטי‪ ,‬ראה הערכתנו לחברה בעבודה‬ ‫שהופצה היום‪.‬‬ ‫‪ .2‬נפטא‪ -‬החברה פועלת בשלושה תחומי פעילות‪ :‬תחום הנפט והגז באמצעות אחזקותיה בחברות‪:‬‬ ‫ישראמקו נגב ‪ ,(8.6%) 2‬ישראמקו אינק )‪ ,(52.7%‬חנ"ל שותפויות )‪ ,(35.5%‬נפטא חיפושים‬ ‫)‪ (51.7%‬ובתחום הנדל"ן המניב והמלונאות‪.‬‬ ‫אנו מעריכים את נפטא במודל ‪ NAV‬בכ‪ 1,472 -‬מיליון ‪ ₪‬על פי הפירוט‪:‬‬ ‫שיעור‬ ‫נפטא‪) NAV-‬אלפי ‪ (₪‬אחזקה‬ ‫‪8.6%‬‬ ‫ישראמקו נגב ‪2‬‬ ‫‪52.7%‬‬ ‫ישראמקו אינק‬ ‫‪35.5%‬‬ ‫חנ"ל שותפויות‬ ‫‪51.7%‬‬ ‫נפטא חיפושים‬ ‫‪15.3%‬‬ ‫יואל‬ ‫נדל"ן מניב‬ ‫קרקעות‬ ‫מלונאות‬ ‫מאגר זהר‬ ‫סה"כ שווי נכסים‬ ‫נכסים פיננסי נטו‬ ‫היוון הוצאות הנה"כ‬ ‫סה"כ שווי חברה‬ ‫מס' מניות‬ ‫שווי למניה‬ ‫מחיר המניה בשוק‬ ‫דיסקאונט‬ ‫שווי שוק‬ ‫אחזקה לאחר‬ ‫מס‬ ‫‪405,112‬‬ ‫‪312,480‬‬ ‫‪159,308‬‬ ‫‪158,844‬‬ ‫‪134,577‬‬ ‫‪37,160‬‬ ‫‪71,228‬‬ ‫‪67,928‬‬ ‫‪6,000‬‬ ‫‪1,346,637‬‬ ‫‪55,000‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1,401,637‬‬ ‫‪77,855‬‬ ‫‪18.0‬‬ ‫‪11.9‬‬ ‫‪52%‬‬ ‫שווי אחזקה על‬ ‫אחוז מסך פי הערכת איגוד‬ ‫לאחר מס‬ ‫האחזקות‬ ‫‪405,112‬‬ ‫‪30.1%‬‬ ‫‪312,480‬‬ ‫‪23.2%‬‬ ‫‪191,515‬‬ ‫‪11.8%‬‬ ‫‪191,013‬‬ ‫‪11.8%‬‬ ‫‪134,577‬‬ ‫‪10.0%‬‬ ‫‪37,160‬‬ ‫‪2.8%‬‬ ‫‪71,228‬‬ ‫‪5.3%‬‬ ‫‪67,928‬‬ ‫‪5.0%‬‬ ‫‪6,000‬‬ ‫‪0.4%‬‬ ‫‪1,417,012‬‬ ‫‪55,000‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪1,472,012‬‬ ‫‪77,855‬‬ ‫‪18.9‬‬ ‫‪11.9‬‬ ‫‪60%‬‬ ‫אחוז מסך‬ ‫האחזקות‬ ‫‪28.6%‬‬ ‫‪22.1%‬‬ ‫‪13.5%‬‬ ‫‪13.5%‬‬ ‫‪9.5%‬‬ ‫‪2.6%‬‬ ‫‪5.0%‬‬ ‫‪4.8%‬‬ ‫‪0.4%‬‬ ‫הערות‬ ‫שווי שוק‬ ‫שווי שוק‬ ‫‪2.1‬‬ ‫‪2.2‬‬ ‫שווי שוק‬ ‫‪2.3‬‬ ‫‪2.4‬‬ ‫ספרים‬ ‫‪2.5‬‬ ‫ספרים‬ ‫‪2.6‬‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות ומיאון האחריות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫בנק אגוד לישראל בע"מ‪ ,‬אחוזת בית ‪ 6‬ת"א‪ ,‬טל‪ ,03-5191239 -‬פקס ‪03-5191859‬‬ ‫דש ברוקראז' בע"מ < מגדל דיסקונט‪ ,‬יהודה הלוי ‪ 23‬תל‪-‬אביב < טל‪ < 03-6840000 :‬פקס‪03- :‬‬ ‫‪3‬‬ ‫להלן פירוט הערות למודל‪:‬‬ ‫‪ .2.1‬חנ"ל ים המלח שותפויות – השותפות עוסקת בתחום חיפושי נפט וגז בישראל באמצעות אחזקה‬ ‫בשיעור של כ‪ 12.3% -‬בישראמקו נגב ‪ ,2‬באחזקה ב‪ 10% -‬ברישיון שמשון וזכות לקבל‬ ‫תמלוגי על בשיעור ‪ 5%‬משימשון‪.‬‬ ‫אנו מעריכים את חנ"ל ים המלך במודל ‪ NAV‬סחיר על פי הפירוט‪:‬‬ ‫אחוז מסך‬ ‫שווי שוק‬ ‫שיעור‬ ‫חנל שותפויות‪NAV-‬‬ ‫האחזקות‬ ‫אחזקה‬ ‫אחזקה‬ ‫)אלפי ‪(₪‬‬ ‫‪100.0%‬‬ ‫‪623,299‬‬ ‫‪12.3%‬‬ ‫ישראמקו נגב ‪2‬‬ ‫רישיון שמשון‬ ‫‪0.0%‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪10.0%‬‬ ‫תמלוג על בשיעור ‪5%‬‬ ‫ברישיון שמשון‬ ‫‪0.0%‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪623,299‬‬ ‫סה"כ שווי נכסים‬ ‫‪1,598‬‬ ‫נכסים פיננסי נטו‬ ‫‪-8,320‬‬ ‫היוון הוצאות הנה"כ‬ ‫‪616,577‬‬ ‫סה"כ שווי חברה‬ ‫‪31,543‬‬ ‫מס' מניות‬ ‫‪19.5‬‬ ‫שווי למניה‬ ‫‪16.3‬‬ ‫מחיר המניה בשוק‬ ‫‪20%‬‬ ‫דיסקאונט‬ ‫רישיון שמשון – נכס ימי כ‪ 92 -‬ק"מ מערבית חופי אשקלון‪ .‬על פי חוות דעת שהתקבלה ממעריך‬ ‫רזרבות אמריקאי הכמות הפוטנציאלית של הגז המצוי במבנה שמשון נע בין ‪,TCF3.34 – TCF1.5‬‬ ‫בהסתברות גיאולוגית מוערכת של כ‪ .20% -‬מכיוון שעדיין לא נמצא גז ו‪/‬או נפט ברישיון שמשון‪,‬‬ ‫מטעמי שמרנות הערכנו את האחזקה ב‪.0 -‬‬ ‫ישרמקו נגב ‪ – 2‬הינה שותפות המחזיקה בכ‪ 28.75% -‬מרישיונות תמר ודלית בהם נמצא גז בכמויות‬ ‫המוערכות בכ‪ ,TCF8.4 -‬בכ‪ 49.86% -‬ברישיון מד יבנה ובכ‪ 79% -‬ברישיון שמשון‪.‬‬ ‫האחזקה בשותפות חנ"ל ים המלח מהווה אלטרנטיבה לאחזקה ישירה בישראמקו נגב ‪ ,2‬לכן בחרנו‬ ‫במודל להתייחס לשווי השוק של ישראמקו ולא לשווי הכלכלי‪ .‬בנוסף‪ ,‬כשותפות נפט וגז ישראמקו‬ ‫נגב ‪ 2‬מחויבת לחלק את כל הרווחים שמקורם בעסקי נפט וגז‪ ,‬לכן לדעתנו‪ ,‬לא צריך להיות כל פער‬ ‫בין שווי שותפות חנ"ל ים המלך לשווי אחזקתה בשותפות ישראמקו נגב ‪.2‬‬ ‫‪ 2.2‬נפטא חיפושים‪ ,‬שותפות מוגבלת ‪ -‬השותפות עוסקת בתחום חיפושי נפט וגז בישראל באמצעות‬ ‫אחזקה בשיעור של כ‪ 12.3% -‬בישראמקו נגב ‪ ,2‬באחזקה ב‪ 10% -‬ברישיון שמשון‪ ,‬בכ‪-‬‬ ‫‪ 3.511%‬בחזקת מד יבנה שעל פי הערכות מצוי במבנה גז בהיקף של בין ‪-BCF22.8‬‬ ‫‪ BCF32.3‬וזכות לקבל תמלוגי על בשיעור ‪ 5%‬משימשון‪.‬‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות ומיאון האחריות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫בנק אגוד לישראל בע"מ‪ ,‬אחוזת בית ‪ 6‬ת"א‪ ,‬טל‪ ,03-5191239 -‬פקס ‪03-5191859‬‬ ‫דש ברוקראז' בע"מ < מגדל דיסקונט‪ ,‬יהודה הלוי ‪ 23‬תל‪-‬אביב < טל‪ < 03-6840000 :‬פקס‪03- :‬‬ ‫‪4‬‬ ‫אנו מעריכים את נפטא חיפושים שותפות מוגבלת במודל ‪ NAV‬על פי הפירוט‪:‬‬ ‫אחוז מסך‬ ‫שווי שוק‬ ‫שיעור‬ ‫נפטא חיפושים‪NAV-‬‬ ‫האחזקות‬ ‫אחזקה‬ ‫אחזקה‬ ‫)אלפי ‪(₪‬‬ ‫‪100.0%‬‬ ‫‪425,362‬‬ ‫‪8.4%‬‬ ‫ישראמקו נגב ‪2‬‬ ‫‪0.0%‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪3.51%‬‬ ‫חזקת מד יבנה‬ ‫רישיון שמשון‬ ‫‪0.0%‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪10.0%‬‬ ‫תמלוג על בשיעור ‪5%‬‬ ‫ברישיון שמשון‬ ‫‪0.0%‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪425,362‬‬ ‫סה"כ שווי נכסים‬ ‫‪5,472‬‬ ‫נכסים פיננסי נטו‬ ‫‪-8,960‬‬ ‫היוון הוצאות הנה"כ‬ ‫‪421,874‬‬ ‫סה"כ שווי חברה‬ ‫‪43,853‬‬ ‫מס' מניות‬ ‫‪9.6‬‬ ‫שווי למניה‬ ‫‪8.0‬‬ ‫מחיר המניה בשוק‬ ‫‪20%‬‬ ‫דיסקאונט‬ ‫האחזקה בשותפות נפטא חיפושים מהווה אלטרנטיבה לאחזקה ישירה בישראמקו נגב ‪ ,2‬לכן בחרנו‬ ‫במודל להתייחס לשווי השוק של ישראמקו ולא לשווי הכלכלי‪ .‬בנוסף‪ ,‬כשותפות נפט וגז ישראמקו‬ ‫נגב ‪ 2‬מחויבת לחלק את כל הרווחים שמקורם בעסקי נפט וגז‪ ,‬לכן לדעתנו‪ ,‬לא צריך להיות כל פער‬ ‫בין שווי שותפות נפטא חיפושים לשווי אחזקתה בשותפות ישראמקו נגב ‪.2‬‬ ‫‪ 2.3‬נדל"ן מניב – החברה מחזיקה בנכסי משרדים ותעשיה בישראל ומגורים בגרמניה‪ .‬להלן פירוט‬ ‫הכנסות והערכתנו לשווים‪:‬‬ ‫שיעור היוון‬ ‫פער‬ ‫שטח )א' מ"ר( שווי בספרים ‪ NOI 2010‬על פי איגוד שווי מוערך‬ ‫מיקום‬ ‫‪41‬‬ ‫‪14,171‬‬ ‫‪8.2%‬‬ ‫‪1,162‬‬ ‫‪14,130‬‬ ‫ישראל‪-‬משרדים ‪4,284‬‬ ‫‪4,614‬‬ ‫‪10,814‬‬ ‫‪8.6%‬‬ ‫‪930‬‬ ‫‪6,200‬‬ ‫‪4,254‬‬ ‫ישראל‪-‬תעשיה‬ ‫‪-11,744‬‬ ‫‪12,048‬‬ ‫‪8.0%‬‬ ‫‪964‬‬ ‫‪23,792‬‬ ‫גרמניה‪-‬מגורים ‪5,604‬‬ ‫‪-7,090‬‬ ‫‪37,032‬‬ ‫‪8.3%‬‬ ‫‪3,056‬‬ ‫‪44,122‬‬ ‫‪14,142‬‬ ‫סה"כ‬ ‫אנו מעריכים את שווי נכסי הנדל"ן של החברה בכ‪ 37 -‬מיליון ‪ ,₪‬כ‪ 7 -‬מיליון ‪ ₪‬פחות מערכם‬ ‫בספרים‪.‬‬ ‫‪ 2.4‬קרקעות – לחברה מספר קרקעות המיועדות לפיתוח‪ :‬בניין בן ‪ 4‬קומות בפראג‪ ,‬צ'כיה המיועד‬ ‫לפיתוח למלון‪ 4 .‬בניינים בברלין‪ ,‬גרמניה המיועדים להסבה למלונות‪ .‬שני מגרשים בבודפשט‬ ‫הונגריה המיועדים להקמת מלונות‪ .‬קרקע בישראל‪.‬‬ ‫‪ 2.5‬מאגר זהר – החברה מחזיקה בחזקת ערד )מאגר זהר( המצוי בסמוך לעיר ארד‪ .‬החזקה בשדה‬ ‫פוקעת בתאריך ‪ .16.10.11‬השדה הפיק גז בהיקף של ‪ 181-221‬מ"ק במהלך השלוש השנים‬ ‫האחרונות‪ .‬מכיוון שהחזקה במאגר פוקעת באוקטובר השנה‪ ,‬אנו מעריכים את שווי החזקה בכ‪-‬‬ ‫‪ 6‬מיליון ‪ .₪‬משקף מכירת גז בהיקף ‪ 158‬מ"ק במחיר ממוצע של ‪ ₪ 55‬לאלף רגל מעוקב‪ ,‬עד‬ ‫לתאריך פקיעת החזקה בספרים‪.‬‬ ‫‪ 2.6‬היוון הוצאות הנהלה וכלליות – לחברה הוצאות הנהלה וכלליות המסתכמות בסך ‪ 1.7‬מיליון ‪₪‬‬ ‫בשנה אך מקבלת דמי ניהול בסך של כ‪ 960 -‬אלף דולר בשנה‪ .‬מטעמי שמרנות לא הענקנו כל‬ ‫ערך לעודף דמי הניהול‪.‬‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות ומיאון האחריות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫בנק אגוד לישראל בע"מ‪ ,‬אחוזת בית ‪ 6‬ת"א‪ ,‬טל‪ ,03-5191239 -‬פקס ‪03-5191859‬‬ ‫דש ברוקראז' בע"מ < מגדל דיסקונט‪ ,‬יהודה הלוי ‪ 23‬תל‪-‬אביב < טל‪ < 03-6840000 :‬פקס‪03- :‬‬ ‫‪5‬‬ ‫ישראמקו אינק – החברה מחזיקה ומתפעלת כ‪ 589 -‬בארות נפט וגז מפיקות בארה"ב וכ‪450 -‬‬ ‫בארות שאינן מפיקות ומעניקה שירותי תפעול לקידוחי חיפוש נפט וגז בארה"ב‪ .‬בנוסף‪ ,‬לחברה זכות‬ ‫לקבלת תמלוג על מקידוח תמר בהיקף של כ‪ 5%-‬מהכנסות וזאת עד לכיסוי הוצאות פיתוח המאגר‪.‬‬ ‫לאחר מכן שיעור הזכות עולה ל‪.9% -‬‬ ‫מטעמי שמרנות בחרנו להעניק לחברה את שווי השוק‪.‬‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות ומיאון האחריות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫בנק אגוד לישראל בע"מ‪ ,‬אחוזת בית ‪ 6‬ת"א‪ ,‬טל‪ ,03-5191239 -‬פקס ‪03-5191859‬‬ ‫דש ברוקראז' בע"מ < מגדל דיסקונט‪ ,‬יהודה הלוי ‪ 23‬תל‪-‬אביב < טל‪ < 03-6840000 :‬פקס‪03- :‬‬ ‫‪6‬‬ ‫הערות אזהרה וגילוי נאות בקשר עם עבודת האנליזה‬ ‫‪.1‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫סולם המלצות‬ ‫‪ ‬קניה – המניה צפויה להניב תשואת יתר של ‪ 20%‬ומעלה ביחס למדד ת"א ‪ 100‬ב‪12 -‬‬ ‫החודשים הבאים‪.‬‬ ‫‪ ‬תשואת יתר – המניה צפויה להניב תשואת יתר של ‪ 10%-20%‬ביחס למדד ת"א ‪ 100‬ב‪-‬‬ ‫‪ 12‬החודשים הבאים‪.‬‬ ‫‪ ‬תשואת שוק – המניה צפויה להניב תשואה שתהיה בין תשואת יתר של ‪ 10%‬לתשואת‬ ‫חסר של ‪ 10%‬ביחס למדד ת"א ‪ 100‬ב‪ 12 -‬חדשים הבאים‪.‬‬ ‫‪ ‬תשואת חסר – המניה צפויה להניב תשואת חסר של ‪ 10% -20%‬ביחס למדד ת"א ‪ 100‬ב‪-‬‬ ‫‪ 12‬החדשים הבאים‪.‬‬ ‫‪ ‬מכירה – המניה צפויה להניב תשואת חסר של ‪ 20%‬ומעלה ביחס למדד ת"א ‪ 100‬ב‪12 -‬‬ ‫החודשים הבאים‪.‬‬ ‫גישת הערכת יואל וקביעת מחירי היעד בוצעה בגישת מודל שווי נכסי ‪ ,NAV‬תוך שילוב של‬ ‫בחינת מכפילי רווח ומכפילי הון והשוואה למניות אחרות בסקטור‪.‬‬ ‫סיכונים עיקריים העשויים להשפיע מהותית על מחיר היעד של יואל‪:‬‬ ‫‪ ‬האטה בפעילות המשק בישראל ובמדינות הפעילות‪.‬‬ ‫‪ ‬קשיי מימון ומחזור הלוואות‪.‬‬ ‫‪ ‬תנודות במדד המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫‪ ‬הרעה במצב הביטחוני‪ ,‬פוליטי וכלכלי בישראל ובמדינות בהן פועלת הקבוצה‪.‬‬ ‫‪ ‬עודפי היצע של מבנים בתחום פעילות הקבוצה‪.‬‬ ‫‪ ‬מחסור בעובדי בניה‪.‬‬ ‫‪ ‬אי יכולת אגד לשלם דמי שכירות‪.‬‬ ‫‪ ‬שינוי במחירי נפט וגז והביקוש להם‪.‬‬ ‫‪ ‬אי הצלחה במציאת נפט וגז‪.‬‬ ‫‪ ‬סיכוני תפעול בפעולות הקידוח‪.‬‬ ‫‪ ‬סיכוני פגיעה בסביבה‪.‬‬ ‫גרף מניית יואל ושינוי המלצות בשלוש השנים האחרונות‪ .‬מחירי היעד למניות מתייחסים‬ ‫לתקופה של ‪ 12‬חודשים מיום מתן ההמלצה‪.‬‬ ‫*הערה – גרף המניה מוצג כשהוא מותאם לחלוקת דיבידנד‪ ,‬בעוד שמחירי היעד אינן מתואמות‬ ‫רטרואקטיבית לתשלומי הדיבידנדים ומתייחסים למצב כפי שהוא בעת ההמלצה‪.‬‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות ומיאון האחריות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫בנק אגוד לישראל בע"מ‪ ,‬אחוזת בית ‪ 6‬ת"א‪ ,‬טל‪ ,03-5191239 -‬פקס ‪03-5191859‬‬ ‫דש ברוקראז' בע"מ < מגדל דיסקונט‪ ,‬יהודה הלוי ‪ 23‬תל‪-‬אביב < טל‪ < 03-6840000 :‬פקס‪03- :‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪ .5‬גישת הערכת נפטא וקביעת מחירי היעד בוצעה בגישת מודל שווי נכסי ‪ ,NAV‬תוך שילוב של‬ ‫בחינת מכפילי רווח ומכפילי הון והשוואה למניות אחרות בסקטור‪.‬‬ ‫‪ .6‬סיכונים עיקריים העשויים להשפיע מהותית על מחיר היעד של נפטא‪:‬‬ ‫‪ ‬האטה בפעילות המשק בישראל ובמדינות הפעילות‪.‬‬ ‫‪ ‬קשיי מימון ומחזור הלוואות‪.‬‬ ‫‪ ‬תנודות במדד המחירים לצרכן‪.‬‬ ‫‪ ‬הרעה במצב הביטחוני‪ ,‬פוליטי וכלכלי בישראל ובמדינות בהן פועלת הקבוצה‪.‬‬ ‫‪ ‬עודפי היצע של מבנים בתחום פעילות הקבוצה‪.‬‬ ‫‪ ‬שינוי במחירי נפט וגז והביקוש להם‪.‬‬ ‫‪ ‬אי הצלחה במציאת נפט וגז‪.‬‬ ‫‪ ‬סיכוני תפעול בפעולות הקידוח‪.‬‬ ‫‪ ‬סיכוני פגיעה בסביבה‪.‬‬ ‫‪ .7‬גרף מניית נפטא ושינוי המלצות בשלוש השנים האחרונות‪ .‬מחירי היעד למניות מתייחסים‬ ‫לתקופה של ‪ 12‬חודשים מיום מתן ההמלצה‪.‬‬ ‫*הערה – גרף המניה מוצג כשהוא מותאם לחלוקת דיבידנד‪ ,‬בעוד שמחירי היעד אינן מתואמות‬ ‫רטרואקטיבית לתשלומי הדיבידנדים ומתייחסים למצב כפי שהוא בעת‬ ‫פרטי מכין האנליזה‬ ‫בני דקל‪ ,‬ת‪.‬ז ‪.027127018‬‬ ‫מרחוב אחוזת בית ‪ ,6‬תל אביב‪.‬‬ ‫בעל רישיון משווק השקעות מספר ‪7314‬‬ ‫השכלה‪ -‬מוסמך )‪ (MBA‬במנהל עסקים‪ -‬מימון‪ ,‬אוניברסיטת בר אילן‪.‬‬ ‫ניסיון תעסוקתי ‪ -‬בין השנים ‪-2004‬ואילך ‪ -‬תפקידי מחקר‪ ,‬אנליזה וניהול השקעות‪ ,‬בין היתר‪,‬‬ ‫בחברות דש ברוקראג' בע"מ‪ ,‬כלל פיננסים בטוחה בע"מ‪ ,‬פועלים סהר בע"מ וקופ"ג עובדי תע"א‬ ‫בע"מ‪.‬‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות ומיאון האחריות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫בנק אגוד לישראל בע"מ‪ ,‬אחוזת בית ‪ 6‬ת"א‪ ,‬טל‪ ,03-5191239 -‬פקס ‪03-5191859‬‬ ‫דש ברוקראז' בע"מ < מגדל דיסקונט‪ ,‬יהודה הלוי ‪ 23‬תל‪-‬אביב < טל‪ < 03-6840000 :‬פקס‪03- :‬‬ ‫‪8‬‬ ‫פרטי התאגיד המורשה מטעמו פועל מכין האנליזה‬ ‫בנק איגוד בע"מ‪.‬‬ ‫רחוב אחוזת בית ‪ ,6‬תל אביב‪.‬‬ ‫טלפון‪ ;03-5191239 :‬פקס‪03-5191859 :‬‬ ‫גילוי נאות מטעם מכין האנליזה‬ ‫למכין האנליזה לא ידוע על ניגוד עניינים במועד פרסום האנליזה‪.‬‬ ‫גילוי נאות מטעם בנק איגוד בע"מ )להלן‪" :‬התאגיד המורשה"(‬ ‫ניתוח זה הוכן ע"י בנק אגוד לישראל בע"מ ללקוחותיו המוסדיים בכפוף להסתייגויות הבאות‪:‬‬ ‫הניתוח הינו רכושו הבלעדי של הבנק‪ .‬המידע ששימש את הבנק בהכנת ניתוח זה‪ ,‬הגם שהינו‬ ‫ממקורות שלפי ידיעת הבנק הינם מהימנים‪ ,‬אינו באחריותו‪ .‬אין לראות בניתוח זה משום המלצה‬ ‫לביצוע פעולות כלשהן בניירות ערך או כל מצג שניתן על מנת שגורמים מחוץ לבנק יסתמכו עליו‪.‬‬ ‫כל הסתמכות על ניתוח זה תעשה על אחריותו של המשקיע בלבד‪ .‬אין לעשות שימוש כלשהו‪ ,‬למסור‪,‬‬ ‫להעביר‪ ,‬להביא לידיעה‪ ,‬להעתיק‪ ,‬לצלם‪ ,‬לשכפל‪ ,‬לצטט‪ ,‬לפרסם‪ ,‬במישרין או בעקיפין‪ ,‬בכל אופן או‬ ‫שיטה בין בדפוס בצילום בהקלטה בהעתקה מכאנית או אלקטרונית בתמורה או שלא בתמורה‪ ,‬את‬ ‫ניתוח או חלקים ממנו‪ ,‬לרבות‪ ,‬ממצאים‪ ,‬מסקנות והערכות הכלולות בו‪ ,‬ללא קבלת אישור בכתב‬ ‫מהבנק‪.‬‬ ‫הבנק ו‪/‬או חברות בנות שלו ו‪/‬או חברות הקשורות אליו )להלן‪ :‬התאגידים( ו‪/‬או בעלי שליטה ו‪/‬או‬ ‫בעלי עניין במי מהם‪ ,‬עשויים להחזיק עבור עצמם ו‪/‬או עבור מי מלקוחות התאגידים הנ"ל מניות של‬ ‫מי מהחברות‪ ,‬ו‪/‬או עשויים להיות בעלי שליטה ו‪/‬או בעלי עניין במי מהחברות‪ .‬כמו כן עשויים מי‬ ‫מהנ"ל לפעול בניירות הערך של מי מהחברות על בסיס יומי או אחרת‪ ,‬לפעול מעת לעת במכירתן‬ ‫ו‪/‬או ברכישתן חרף האמור בדוח זה‪.‬‬ ‫עצמאות שיקול הדעת‬ ‫אני‪ ,‬בני דקל‪ ,‬בעל רישיון מספר ‪ ,7314‬מצהיר בזאת שהדעות המובעות בעבודת אנליזה זו משקפות‬ ‫נאמנה את דעותיי האישיות על ניירות הערך המסוקרים ועל התאגיד שהנפיק ניירות ערך אלה‪.‬‬ ‫‪03/07/2011‬‬ ‫תאריך פרסום האנליזה‬ ‫בני דקל‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות ומיאון האחריות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫בנק אגוד לישראל בע"מ‪ ,‬אחוזת בית ‪ 6‬ת"א‪ ,‬טל‪ ,03-5191239 -‬פקס ‪03-5191859‬‬ ‫דש ברוקראז' בע"מ < מגדל דיסקונט‪ ,‬יהודה הלוי ‪ 23‬תל‪-‬אביב < טל‪ < 03-6840000 :‬פקס‪03- :‬‬ ‫‪9‬‬ ‫פרטי אנשי קשר‪:‬‬ ‫קרן וברמן‪ ,‬ראש מגזר ברוקראג'‬ ‫‪03-5191138‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫בני דקל‪ ,‬אנליסט מסחר‬ ‫‪03-5191137‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫עמית סגל‪ ,‬סוחר מניות‬ ‫‪03-5191772‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫צחי נחום‪ ,‬סוחר מניות‬ ‫‪03-5191052‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫שרגא שטרן‪ ,‬ראש דסק למסחר אג"ח‬ ‫‪03-5191772‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫שירה שוהם‪ ,‬סוחרת אג"ח‬ ‫‪03-5191528‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫אייל סבג‪ ,‬ראש דסק ני"ע זרים‬ ‫‪03-5191105‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫יריב טורג'מן‪ ,‬סוחר ני"ע זרים‬ ‫‪03-5191681‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫אייל סבג‪ ,‬ראש דסק ני"ע זרים‬ ‫‪03-5191105‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫ליעד ברמן‪ ,‬סוחר ני"ע זרים‬ ‫‪03-5191681‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫עומר שור‪ ,‬ני"ע זרים‬ ‫‪03-5191396‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫אפרת ביטון‪ ,‬דסק השאלות‬ ‫‪03-5191237‬‬ ‫‪[email protected]‬‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫אנו מפנים את תשומת לב הקוראים לפסקת הגילוי הנאות ומיאון האחריות בסוף מסמך זה‪.‬‬ ‫בנק אגוד לישראל בע"מ‪ ,‬אחוזת בית ‪ 6‬ת"א‪ ,‬טל‪ ,03-5191239 -‬פקס ‪03-5191859‬‬ ‫דש ברוקראז' בע"מ < מגדל דיסקונט‪ ,‬יהודה הלוי ‪ 23‬תל‪-‬אביב < טל‪ < 03-6840000 :‬פקס‪03- :‬‬ ‫‪10‬‬