‫משרד התיירות – המינהל לפיתוח השקעות ותשתיות‬ ‫מדיניות לעידוד הקמה של מתקני אכסון תיירותי‬ ‫ד"ר זאב רותם‬ ‫חברת רותם אסטרטגיה‬ ‫יוני ‪2010‬‬ ‫סודי – עסקי‬ ‫‪Ministry_Of_Tourism_PhaseIII_Convention_Presentation_2010_V5‬‬ ‫‪30.06.10‬‬ ‫תוכן המצגת‬ ‫ המטרות והתהליך‬ ‫ צד ה"ביקוש" ‪ -‬ניתוח תוספת החדרים הנדרשת‬ ‫ צד ה"היצע" ‪ -‬ניתוח הפערים בין תוספת החדרים הנדרשת למלאי הקיים‬ ‫ אמצעי העידוד הקיימים כיום בעולם ובישראל‬ ‫ היקף ותמהיל המענקים הנדרש להשגת יעדי המשרד‬ ‫ אשראי מוסדי כמקור למימון השקעות במלונות‬ ‫ סיכום‬ ‫‪2‬‬ ‫המטרות והתהליך‬ ‫‪3‬‬ ‫מטרת העבודה‬ ‫גיבוש מדיניות אמצעי עידוד לאיכסון תיירותי‪,‬‬ ‫לצורך הגדלת התיירות הנכנסת לישראל‬ ‫‪4‬‬ ‫מתודולוגיה‬ ‫יעדי‬ ‫משרד התיירות‬ ‫הפוטנציאל התיירותי‬ ‫האכסון המלונאי הרצוי‬ ‫הפערים בין תוספת‬ ‫החדרים הנדרשת‬ ‫למלאי הקיים‬ ‫ניתוח‬ ‫צד ה"ביקוש"‬ ‫ניתוח‬ ‫צד ה"היצע"‬ ‫תוספת החדרים‬ ‫ניתוח אמצעי‬ ‫העידוד הקיימים‬ ‫בעולם ובישראל‬ ‫שיעור המענק הנדרש ליזם‬ ‫תמהיל המענקים הנדרש‬ ‫השקעה ותקציב נדרשים‬ ‫ניתוח החלופות‬ ‫לאמצעי עידוד‬ ‫מלאי קיים‬ ‫מלאי תכנוני‬ ‫הבעיות המרכזיות‬ ‫לטיפול מנקודת‬ ‫מבטו של היזם‬ ‫תמהיל ותקציב‬ ‫מימון מוסדי‬ ‫מענקים‬ ‫כמקור למלונאות‬ ‫ניתוח האשראי המוסדי‬ ‫קרנות המנוף‬ ‫דרכים לקידום אשראי מוסדי‬ ‫מסמך מדיניות‬ ‫מסכם‬ ‫‪5‬‬ ‫התהליך שבוצע‬ ‫שלב א'‬ ‫שלב ב'‬ ‫שלב ג'‬ ‫‪11/2009-02/2010‬‬ ‫‪03-05/2010‬‬ ‫‪06/2010‬‬ ‫העבודה בוצעה על‪-‬ידי צוות של חברת הייעוץ רותם אסטרטגיה‬ ‫בהנחיה ובשיתוף צוות היגוי של משרד התיירות‪ ,‬שכלל את‪:‬‬ ‫• שי וינר ‪ -‬סמנכ"ל בכיר לפיתוח תשתיות והשקעות‬ ‫• חנה איפרגן ‪ -‬סגנית סמנכ"ל בכיר לפיתוח תשתיות והשקעות‬ ‫• סגן היועמ"ש – דודו קובסניאנו‬ ‫• בעלי תפקידים נוספים במינהל פיתוח תשתיות והשקעות‬ ‫‪6‬‬ ‫ראיונות‬ ‫חיצוניים )לפי שם פרטי(‬ ‫שמות ותפקידים‬ ‫יזמים‬ ‫ונציגיהם )‪(7‬‬ ‫ אורי בן חור‪ ,‬סמנכ"ל תפעול ופיתוח באזורים תיירות‬ ‫)רשת פתאל(‬ ‫ יעקב סודרי‪ ,‬מנכ"ל אפריקה ישראל מלונות‬ ‫ לסלי אדלר‪ ,‬מנכ"ל רשת מלונות אטלס‬ ‫ אלפרד אקירוב‪ ,‬בעלים אלרוב מלונות‬ ‫ מיקי פדרמן‪ ,‬בעלים רשת מלונות דן‬ ‫ הנרי טייג‪ ,‬בעלי קבוצת מלונות קלאסיק‬ ‫ רפי שדה‪ ,‬מנכ"ל רשת ישרוטל‬ ‫אנשי תיירות‬ ‫ אברהם לייבוביץ'‪ TCL ,‬ייזום וניהול פרויקטים תיירותיים‬ ‫ עמי אתגר‪ ,‬ראש התאחדות מארגני תיירות נכנסת‬ ‫)‪(11‬‬ ‫ אלי גונן‪ ,‬נשיא התאחדות בתי המלון‬ ‫ פנינה בן דוד‪ ,‬כלכלנית התאחדות בתי המלון‬ ‫ אלי זיו‪ ,‬מנהל התאחדות בתי המלון בתל אביב‬ ‫ רון יריב‪ ,‬מנכ"ל מלון קראון פלאזה ת"א‬ ‫ יוסי קליגר‪ ,‬יועץ להתאחדות בתי המלון‬ ‫ רפי שלף‪ ,‬נשיא סוכנות נסיעות אינטרנשיונאל‬ ‫ מיכאל חי‪ ,‬יועץ‪Vision Hospitality ,‬‬ ‫ שמוליק צוראל‪ ,‬מנכ"ל התאחדות המלונות‬ ‫ עופר פופס‪ ,‬יועץ כלכלי‬ ‫ עוז לוי‪ ,‬מנהל מחלקת ניהול סיכונים בחשכ"ל‬ ‫גורמי ממשלה‬ ‫ אופיר כהן‪ ,‬רשות המיסים‬ ‫אחרים )‪(2‬‬ ‫ יובל רז‪ ,‬משרד האוצר‪/‬חשכ"ל‬ ‫גורמים‬ ‫ גיא זוקין‪ ,‬שותף בקרן מנוף "אוריגו"‬ ‫ רן גרודצקי‪ ,‬שותף בקרן מנוף "בראשית"‬ ‫מוסדיים )‪(4‬‬ ‫ צבי פורמן‪ ,‬שותף בקרן מנוף "‪"KCPS‬‬ ‫ שלומי ברכה‪ ,‬סמנכ"ל השקעות בפסגות‬ ‫‪7‬‬ ‫מקורות המידע‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫תוכניות עבודה של משרד התיירות ‪2009-2010‬‬ ‫נתוני ופרסומי הלמ"ס‬ ‫סקר תיירות נכנסת ‪ , 06/2009 ,2008‬גיאוקרטוגרפיה‬ ‫"חקר שוק התיירות" ‪2006 EY‬‬ ‫מסמך "מדיניות למתקני אכסון תיירות תל אביב‪-‬יפו" )אהוד פסטרנק‪ ,‬חיק פרוייקטים(‬ ‫מסמך "הערכות ירושלים לצפי של ‪ 5M‬תיירים בישראל" ‪) 07/2008‬עמי אתגר‪ ,‬יוסי קליגר‪ ,‬לינור לנקין(‬ ‫דוח הוועדה הציבורית לבחינת טיב השירות והמוצר התיירותי בישראל ‪04/2008‬‬ ‫מסמך "ביטוח אירועים ביטחוניים בתיירות" ‪) 07/2009‬קסלמן וקסלמן עבור המכון הישראלי לתכנון כלכלי(‬ ‫נתונים מאתרי משרדי תיירות וארגונים רלבנטיים בינלאומיים במדינות‪ :‬טורקיה‪ ,‬יוון‪ ,‬ירדן‪ ,‬מצרים‪ ,‬קפריסין‪ ,‬הולנד‪,‬‬ ‫אירלנד‪ ,‬סינגפור‪ ,‬ספרד )ברצלונה(‬ ‫שיחות שבוצעו עם גורמים בחו"ל )משרדי תיירות‪ ,‬ארגוני עידוד השקעות(‬ ‫”‪UNCTAD ,"FDI in Tourism: The Development Dimension 2007‬‬ ‫פרסומי ‪UNWTO‬‬ ‫מחקרי ‪) HVS‬חברת ייעוץ בינלאומית בתחום המלונאות(‬ ‫”‪"The Travel & Tourism Competitiveness Report 2009‬‬ ‫נתוני בנק ישראל בנושא התפלגות האשראי בישראל ופרסומים גלויים בנושא קרנות המנוף‬ ‫דוגמאות של תוכניות השקעה של מלונות שהוכנו עבור מרכז ההשקעות‬ ‫מודלים "מייצגים" של הקמת מלונות שהוכנו ע"י יועץ כלכלי מתחום המלונאות‬ ‫‪8‬‬ ‫צד ה"ביקוש" ‪ -‬ניתוח תוספת החדרים הנדרשת‬ ‫‪9‬‬ ‫יעדי משרד התיירות‬ ‫גידול של שני מיליון תיירים עד ‪,2015‬‬ ‫לרמה של חמישה מיליון תיירים לשנה‬ ‫‪10‬‬ ‫ב‪ 2008-‬מספר המבקרים חזר לרמה של סוף שנות ה‪ :90 -‬כ‪ 3 -‬מיליון לשנה‬ ‫מיליוני‬ ‫מבקרים‬ ‫כניסות מבקרים לישראל ‪1997-2009‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪2.7‬‬ ‫‪3.0‬‬ ‫‪2.7‬‬ ‫‪2.3‬‬ ‫‪1.8‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪2.6‬‬ ‫‪2.2‬‬ ‫‪1.9‬‬ ‫‪1.5‬‬ ‫‪1.1‬‬ ‫‪0.9‬‬ ‫‪1.2‬‬ ‫‪2.3‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪0‬‬ ‫מקור‪ :‬הלמ"ס‬ ‫* הירידה בכניסות המבקרים בדצמבר ‪ 2008‬ובתחילת השנה הנוכחית נובעת ככל הנראה מהשלכות המשבר במערכת הפיננסית העולמית והפגיעה במצב‬ ‫הביטחוני עקב ירי טילים מרצועת עזה ובהמשך ממבצע "עופרת יצוקה" שחל במחצית הראשונה של חודש ינואר השנה‬ ‫‪11‬‬ ‫התפלגות המבקרים‬ ‫כניסת מבקרים לישראל ‪2008-2009‬‬ ‫‪3‬‬ ‫מיליוני‬ ‫מבקרים‬ ‫‪2‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪0‬‬ ‫מקור‪ :‬הלמ"ס‬ ‫‪12‬‬ ‫תיירות הפנים יציבה יחסית ומהווה "עוגן" לענף המלונאות בשנות המשבר‬ ‫מיליוני‬ ‫לינות‬ ‫לינות בישראל ‪2000-2009‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪11.4‬‬ ‫‪9.9‬‬ ‫‪12.1‬‬ ‫‪11.8‬‬ ‫‪12.5‬‬ ‫‪12.3‬‬ ‫‪12.2‬‬ ‫‪11.8‬‬ ‫‪10.2‬‬ ‫‪8.1‬‬ ‫‪8.4‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪11.3‬‬ ‫‪12.0‬‬ ‫‪9.7‬‬ ‫‪6.9‬‬ ‫‪6.8‬‬ ‫‪2006‬‬ ‫‪2005‬‬ ‫‪4.8‬‬ ‫‪3.3‬‬ ‫‪2.6‬‬ ‫‪2003‬‬ ‫‪2002‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪3.8‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪2009‬‬ ‫‪2008‬‬ ‫‪2007‬‬ ‫ישראלים‬ ‫מקור‪ :‬הלמ"ס‬ ‫‪2004‬‬ ‫‪2001‬‬ ‫‪2000‬‬ ‫תיירים‬ ‫‪13‬‬ ‫התיירות הנכנסת בישראל מתפלגת בין ארבעה סגמנטים מרכזיים‬ ‫התפלגות התיירות הנכנסת לפי מטרת ביקור ‪) 2008‬באדום ‪(2009‬‬ ‫‪ 11%‬עסקים‬ ‫)‪(2%‬‬ ‫‪ 11%‬חופשה‬ ‫‪ 1%‬כנסים‬ ‫)‪(13%‬‬ ‫‪ 17%‬תיור וטיול‬ ‫‪ 1%‬לימודים ומחקר‬ ‫)‪(31%‬‬ ‫)‪(26%‬‬ ‫‪ 33%‬צליינות "רגילה"‬ ‫‪ 2%‬צליינות אוונגליסטית‬ ‫)‪(28%‬‬ ‫מקור‪ :‬סקר תיירות נכנסת ‪ ,‬מתוך "התיירות לישראל – דו"ח סטטיסטי"‬ ‫‪14‬‬ ‫ירושלים ות"א הינם יעדי הלינה המרכזיים של התיירות הנכנסת‬ ‫באילת וים המלח התיירות הנכנסת מהווה שיעור קטן מתפוסת המלונות‬ ‫מיליוני‬ ‫לינות‬ ‫התפלגות לינות ביישובים נבחרים בישראל ‪2008‬‬ ‫באחוזים‪ :‬שיעור הלינות של התיירות הנכנסת מסך הלינות בעיר‬ ‫‪46%‬‬ ‫‪25%‬‬ ‫‪82%‬‬ ‫מקור‪ :‬למ"ס )נתונים מנוכי עונתיות(‬ ‫‪87%‬‬ ‫‪14%‬‬ ‫‪15‬‬ ‫פריסת האיכסון הנדרשת לפי סגמנטי התיירות הנכנסת ואזורי הביקוש‬ ‫סגמנטים ‪/‬‬ ‫רמת אכסון מתאימה‬ ‫אזורי ביקוש‬ ‫לסגמנט‬ ‫ירושלים‬ ‫ת"א‬ ‫כנרת והגליל‬ ‫ערי חוף‬ ‫‪ 80%‬בינונית – גבוהה‬ ‫חופשה ותיור‬ ‫‪ 20%‬עממית‬ ‫‪ 20%‬בינונית – גבוהה‬ ‫צליינות‬ ‫‪ 80%‬עממית‬ ‫בינונית – גבוהה‬ ‫עסקים‬ ‫אזור ביקוש‬ ‫מרכזי בסגמנט‬ ‫אזור ביקוש‬ ‫משני בסגמנט‬ ‫אזור ביקוש‬ ‫שולי בסגמנט‬ ‫רמת אכסון בינונית‪-‬גבוהה‪ A :‬או ‪ B‬גבוה‪ ,‬רמת אכסון נמוכה‪ C :‬או ‪ B‬נמוך‬ ‫‪16‬‬ ‫תהליך הניתוח הכמותי של תוספת החדרים הדרושה והתפלגותה‬ ‫‬ ‫ניתוח סך תוספת החדרים הדרושה ל‪ 2015-‬לפי סגמנטי ביקוש לשני תרחישים‬ ‫ תרחיש א'‪ :‬הגידול בתיירים יהיה זהה בהרכבו לתמהיל הסגמנטים הקיים‬ ‫ תרחיש ב'‪ :‬הגידול בתיירים יגיע בעיקר מהסגמנטים שבמיקוד ‪ -‬הצליינות וחופשה ותיור‬ ‫‬ ‫ניתוח התפלגות תוספת החדרים שחושבה לפי אזורי ביקוש ורמת האכסון‬ ‫‬ ‫ביצוע ניתוחי רגישות‬ ‫‬ ‫תיקוף מול הערכות שבוצעו בדוחות קודמים עבור ת"א וירושלים‬ ‫ ת"א‪ :‬מסמך מדיניות למתקני אכסון תיירות בתל אביב‪-‬יפו‬ ‫ ירושלים‪ :‬דוח הערכות ירושלים לפי של ‪ 5M‬תיירים‬ ‫‪17‬‬ ‫הנחות היסוד למודל הניתוח הכמותי של האכסון המלונאי הרצוי‬ ‫פרמטרים‪:‬‬ ‫תוספת מבקרים עד ‪2015‬‬ ‫‪ %‬תפוסה ממוצע במודל‬ ‫‪2,000,000‬‬ ‫‪65.0%‬‬ ‫מס' אנש ים‬ ‫כמות לינות‬ ‫מאפייני לינה של הסגמנטים ממוצעת למבקר לחדר בחדר‬ ‫‪2‬‬ ‫‪5‬‬ ‫חופשה ותיור‬ ‫‪2‬‬ ‫‪7‬‬ ‫צליינות‬ ‫‪1‬‬ ‫עסק ים )‪/‬לצורך תפק יד אחר( ‪2‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪2‬‬ ‫ביק ורי קרובים‬ ‫‬‫‬‫אחר‬ ‫סגמנט‬ ‫תמהיל רמת האכסון‬ ‫המתאימה לסגמנט‬ ‫בינונית‪-‬גבוהה‬ ‫‪80%‬‬ ‫חופשה ותיור‬ ‫‪25%‬‬ ‫צליינות‬ ‫עסק ים )‪/‬לצורך תפק יד אחר( ‪100%‬‬ ‫ביק ורי קרובים‬ ‫‪80%‬‬ ‫עממית‬ ‫‪20%‬‬ ‫‪75%‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫תמהיל אזורי הביק וש המתאימים לסגמנט‬ ‫ירושלים‬ ‫‪40%‬‬ ‫‪60%‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫‪30%‬‬ ‫ת"א‬ ‫‪35%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪70%‬‬ ‫‪30%‬‬ ‫כנרת והגליל‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪30%‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫ערי חוף‬ ‫‪15%‬‬ ‫‪5%‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫‪18‬‬ ‫סך תוספת החדרים הדרושה ל‪ 2015-‬לפי סגמנטי ביקוש‬ ‫ניתוח תוספת החדרים הדרושה לפי סגמנטי הביקוש בתרחיש א'‪:‬‬ ‫‪ %‬מהתיירות‬ ‫הנכנסת‬ ‫‪2015‬‬ ‫‪ %‬מהתיירות הנכנסת‬ ‫)הערכה(‬ ‫‪2008‬‬ ‫סגמנט‬ ‫‪24%‬‬ ‫‪24%‬‬ ‫חופשה ותיור‬ ‫‪30%‬‬ ‫‪30%‬‬ ‫צליינות‬ ‫‪17%‬‬ ‫עסק ים )‪/‬לצורך תפק יד אחר( ‪17%‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫ביק ורי ק רובים‬ ‫‪3%‬‬ ‫‪3%‬‬ ‫אחר‬ ‫‪13%‬‬ ‫‪13%‬‬ ‫מבקרי יום‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫סה"כ‬ ‫מס' מבק רים‬ ‫‪2008‬‬ ‫‪728,000‬‬ ‫‪910,000‬‬ ‫‪520,000‬‬ ‫‪338,000‬‬ ‫‪104,000‬‬ ‫‪400,000‬‬ ‫‪3,000,000‬‬ ‫מס' מבקרים‬ ‫‪2015‬‬ ‫)הערכה(‬ ‫‪1,213,333‬‬ ‫‪1,516,667‬‬ ‫‪866,667‬‬ ‫‪563,333‬‬ ‫‪173,333‬‬ ‫‪666,667‬‬ ‫‪5,000,000‬‬ ‫תוספת‬ ‫תוספת‬ ‫חדרים‬ ‫לינות‬ ‫תוספת‬ ‫דרושה‬ ‫שנתית‬ ‫מבקרים‬ ‫‪2015‬‬ ‫דרושה ‪ 2015‬דרושה ‪2015‬‬ ‫‪485,333‬‬ ‫‪5,114 2,426,667‬‬ ‫‪606,667‬‬ ‫‪8,950 4,246,667‬‬ ‫‪693,333‬‬ ‫‪346,667‬‬ ‫‪2,922‬‬ ‫‪450,667‬‬ ‫‪225,333‬‬ ‫‪950‬‬ ‫‬‫‪69,333‬‬ ‫‬‫‬‫‪266,667‬‬ ‫‬‫‪17,936‬‬ ‫‪7,817,333‬‬ ‫‪2,000,000‬‬ ‫ניתוח תוספת החדרים הדרושה לפי סגמנטי הביקוש בתרחיש ב'‪:‬‬ ‫‪ %‬מהתיירות‬ ‫הנכנסת‬ ‫‪2015‬‬ ‫‪ %‬מהתיירות‬ ‫)הערכה(‬ ‫הנכנסת ‪2008‬‬ ‫סגמנט‬ ‫‪27%‬‬ ‫‪24%‬‬ ‫חופשה ותיור‬ ‫‪33%‬‬ ‫‪30%‬‬ ‫צליינו ת‬ ‫‪14%‬‬ ‫עסקים )‪/‬לצורך תפקיד אחר( ‪17%‬‬ ‫‪9%‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫ביקו רי קרובים‬ ‫‪3%‬‬ ‫‪3%‬‬ ‫אחר‬ ‫‪15%‬‬ ‫‪13%‬‬ ‫מבק רי יום‬ ‫‪100%‬‬ ‫‪100%‬‬ ‫סה"כ‬ ‫תוספת‬ ‫תוספת‬ ‫חדרים‬ ‫לינו ת‬ ‫תוספת‬ ‫מס' מבק רים‬ ‫מס'‬ ‫מבק רים‬ ‫‪2015‬‬ ‫מבקרים‬ ‫דרושה‬ ‫שנתית‬ ‫‪2015‬‬ ‫)הערכה( דרושה ‪ 2015‬דרושה ‪2015‬‬ ‫‪2008‬‬ ‫‪2,992,889‬‬ ‫‪598,578‬‬ ‫‪1,326,578‬‬ ‫‪728,000‬‬ ‫‪6,307‬‬ ‫‪748,222‬‬ ‫‪1,658,222‬‬ ‫‪910,000‬‬ ‫‪11,038 5,237,556‬‬ ‫‪346,667‬‬ ‫‪173,333‬‬ ‫‪693,333‬‬ ‫‪520,000‬‬ ‫‪1,461‬‬ ‫‪225,333‬‬ ‫‪112,667‬‬ ‫‪450,667‬‬ ‫‪338,000‬‬ ‫‪475‬‬ ‫‬‫‪34,667‬‬ ‫‪138,667‬‬ ‫‪104,000‬‬ ‫‬‫‬‫‪328,889‬‬ ‫‪728,889‬‬ ‫‪400,000‬‬ ‫‬‫‪19,282 8,802,444‬‬ ‫‪2,000,000 5,000,000 3,000,000‬‬ ‫‪19‬‬ ‫תמהיל המבקרים הצפוי**‬ ‫תמהיל התיירות הנכנסת הצפוי ב‪2015 -‬‬ ‫מבקרי יום‬ ‫‪730,000‬‬ ‫‪15%‬‬ ‫אחר‬ ‫‪140,000‬‬ ‫‪3%‬‬ ‫ביקורי קרובים‬ ‫‪451,000‬‬ ‫‪9%‬‬ ‫חופשה ותיור‬ ‫‪1,326,000‬‬ ‫‪26%‬‬ ‫עסקים‬ ‫‪693,000‬‬ ‫‪14%‬‬ ‫צליינות‬ ‫‪1,660,000‬‬ ‫‪33%‬‬ ‫תמהיל התיירות הנכנסת ‪*2008‬‬ ‫מבקרי יום‬ ‫‪400,000‬‬ ‫‪ 14%‬אחר‬ ‫‪104,000‬‬ ‫‪4%‬‬ ‫ביקורי קרובים‬ ‫‪338,000‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫חופשה ותיור‬ ‫‪728,000‬‬ ‫‪24%‬‬ ‫עסקים‬ ‫‪520,000‬‬ ‫‪17%‬‬ ‫צליינות‬ ‫‪910,000‬‬ ‫‪30%‬‬ ‫סה"כ‪ 5 :‬מיליון מבקרים‬ ‫* מקור‪ :‬סקר תיירות נכנסת ‪ ,‬מתוך "התיירות לישראל – דו"ח סטטיסטי"‬ ‫סה"כ‪ 3 :‬מיליון מבקרים‬ ‫** לפי תרחיש ב'‬ ‫‪20‬‬ ‫תוספת החדרים הנדרשת בפריסה גיאוגרפית‬ ‫ירושלים‬ ‫ת"א‬ ‫כנרת והגליל‬ ‫ערי חוף‬ ‫סה"כ‬ ‫רמת אכסון‬ ‫בינונית‪-‬גבוהה‬ ‫‪4,000‬‬ ‫‪3,000‬‬ ‫‪1,400‬‬ ‫‪1,100‬‬ ‫‪9,500‬‬ ‫עממית‬ ‫‪5,500‬‬ ‫‪800‬‬ ‫‪2,600‬‬ ‫‪600‬‬ ‫‪9,500‬‬ ‫סה"כ‬ ‫‪9,500‬‬ ‫‪3,800‬‬ ‫‪4,000‬‬ ‫‪1,700‬‬ ‫‪19,000‬‬ ‫ערי חוף ‪, 1,700 ,‬‬ ‫‪9%‬‬ ‫כנרת והגליל ‪,‬‬ ‫‪21% , 4,000‬‬ ‫בינונית‪-‬גבוהה ‪,‬‬ ‫‪50% , 9,500‬‬ ‫ירושלים ‪, 9,500 ,‬‬ ‫‪50%‬‬ ‫עממית ‪, 9,500 ,‬‬ ‫‪50%‬‬ ‫ת"א ‪20% , 3,800 ,‬‬ ‫‪21‬‬ ‫צד ה"היצע"‬ ‫ניתוח הפערים בין תוספת החדרים הנדרשת למלאי הקיים‬ ‫‪22‬‬ ‫מקורות אפשריים ל"היצע מלונאי"‬ ‫‬ ‫קיימים ארבעה מקורות "היצע" מרכזיים להשלמת תוספת החדרים הדרושה‬ ‫ מיצוי המלאי הפעיל ע"י הגעה ל‪ 65% -‬תפוסה לפחות )רלבנטי לטווח הקצר‪ ,‬בעייתי בטווח הארוך(‬ ‫ השבה של מלאי קיים לא פעיל‬ ‫ הסבה של מבנים קיימים למלונות )המשמשים היום לשימושים אחרים(‬ ‫ הקמה על בסיס מלאי תכנוני תיירותי קיים‬ ‫‬ ‫במקביל נדרש לשמר את המלאי הקיים ורמתו‬ ‫‪23‬‬ ‫הגידול בהיצע החדרים במלונות נבלם בעשור האחרון‬ ‫התפתחות מס' חדרי אירוח במלונות תיירות בישראל ‪1960-2008‬‬ ‫באלפי‬ ‫חדרים‬ ‫‪44‬‬ ‫פעילים‬ ‫הלמ"ס‪ :‬למ"ס ‪ +‬מלונות ‪) 2007‬סטטיסטיקל(‬ ‫‪24‬‬ ‫כמות מלונות התיירות בישראל נשארה דומה בעשור האחרון‬ ‫מס' מלונות התיירות בישראל ‪1999-2008‬‬ ‫מקור‪ :‬הלמ"ס‬ ‫מס' מלונות‬ ‫‪25‬‬ ‫בפועל‪ ,‬עיקר פיתוח ההיצע בעשרים השנים האחרונות היה באילת וים המלח‬ ‫ולא באזורי הביקוש הנוכחיים של התיירות הנכנסת‬ ‫התפלגות מס' חדרי אירוח במלונות תיירות בישראל ביישובים נבחרים ‪1990,2008‬‬ ‫‪179%‬‬ ‫באלפי‬ ‫חדרים‬ ‫‪29%‬‬ ‫שיעור גידול‬ ‫במס' החדרים‬ ‫‪1990-2008‬‬ ‫‪25%‬‬ ‫‪26%‬‬ ‫‪67%‬‬ ‫‪159%‬‬ ‫‪7%‬‬ ‫הלמ"ס‪ :‬מלונות ‪) 2008‬סטטיסטיקל(‬ ‫‪26‬‬ ‫עלייה הדרגתית בשיעור התפוסה בחזרה לרמה של כ‪66%-‬‬ ‫כתוצאה מהתאוששות הענף בשנים האחרונות לצד ה"קיפאון" בכמות החדרים‬ ‫מס' חדרים במלונות התיירות בישראל ו‪ %-‬תפוסה ‪1999-2008‬‬ ‫‪70%‬‬ ‫‪48‬‬ ‫‪66%‬‬ ‫‪60%‬‬ ‫‪47‬‬ ‫‪47‬‬ ‫‪47‬‬ ‫‪46‬‬ ‫‪46‬‬ ‫‪47‬‬ ‫‪47‬‬ ‫‪46‬‬ ‫‪62%‬‬ ‫‪58%‬‬ ‫‪62%‬‬ ‫‪43‬‬ ‫‪60%‬‬ ‫‪57%‬‬ ‫‪51%‬‬ ‫‪50%‬‬ ‫‪50‬‬ ‫‪40‬‬ ‫‪35‬‬ ‫‪46%‬‬ ‫‪45%‬‬ ‫‪30‬‬ ‫‪44%‬‬ ‫‪40%‬‬ ‫‪45‬‬ ‫‪25‬‬ ‫‪30%‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪0%‬‬ ‫‪2008‬‬ ‫‪2007‬‬ ‫‪2006‬‬ ‫‪2005‬‬ ‫‪2004‬‬ ‫‪ %‬תפוסת חדרים‬ ‫‪2003‬‬ ‫‪2002‬‬ ‫‪2001‬‬ ‫‪2000‬‬ ‫‪1999‬‬ ‫מס' חדרים )באלפים(‬ ‫מקור‪ :‬הלמ"ס‬ ‫‪27‬‬ ‫התפוסה התיירותית בירושלים‪ ,‬ת"א וסביבתה הגיעה לשיעורים גבוהים בשנת ‪2008‬‬ ‫לעומת זאת‪ ,‬בפריפריה שיעור התפוסה היו נמוכים )וכללה בעיקר תיירות פנים(‬ ‫תפוסת החדרים במלונות בישראל ביישובים נבחרים ‪2008‬‬ ‫‪ %‬תפוסת חדרים‬ ‫‪+65%‬‬ ‫‪45-65%‬‬ ‫יעדי תיירות נכנסת‬ ‫תל אביב – ‪75%‬‬ ‫רמת גן – ‪70%‬‬ ‫ירושלים – ‪66%‬‬ ‫הרצליה – ‪69%‬‬ ‫בת ים – ‪66%‬‬ ‫נתניה – ‪62%‬‬ ‫יעדי תיירות "מעורבת"‬ ‫חיפה – ‪67%‬‬ ‫יעדי תיירות "פנים"‬ ‫ים המלח – ‪74%‬‬ ‫אילת – ‪68%‬‬ ‫טבריה – ‪60%‬‬ ‫צפת – ‪47%‬‬ ‫באר שבע – ‪46%‬‬ ‫ערד – ‪33%‬‬ ‫‪-45%‬‬ ‫אשקלון – ‪43%‬‬ ‫נהריה – ‪43%‬‬ ‫זכרון יעקב – ‪43%‬‬ ‫ב‪ 2008-‬מלאי החדרים הקיים באזורי הביקוש התיירותי היה קרוב למיצוי‪:‬‬ ‫ בת"א וסביבתה נוצר עודף ביקוש על ההיצע‬ ‫ בירושלים הביקוש וההיצע התאזנו‬ ‫ בטבריה היה עודף קטן של היצע בכ‪ 200-‬חדרים )‪ 5%‬מכ‪ 4,000-‬החדרים הקיימים בטבריה(‬ ‫מקור‪ :‬הלמ"ס‬ ‫‪28‬‬ ‫‪ 2,000‬מהחדרים הסגורים נמצאים באזורי הביקוש לתיירות נכנסת‬ ‫ומהווים פוטנציאל להשבה‬ ‫התפלגות מס' חדרים במלונות תיירות סגורים בישראל ‪ 2008‬לפי ערים‬ ‫מקור‪ :‬הלמ"ס‬ ‫מס'‬ ‫חדרים‬ ‫‪29‬‬ ‫קיים פוטנציאל להסבה של מבנים קיימים למלונות עבור כ‪ 2000 -‬חדרים‬ ‫‬ ‫להסבה יתרונות משמעותיים‪ ,‬הן מצד המדינה והן מצד היזם‬ ‫ תהליך ההסבה הנו מהיר יותר מהקמת מלון חדש‬ ‫ עלות השקעה נמוכה יותר )עלות הסבת חדר הנה כמחצית מעלות הקמה(‬ ‫‬ ‫התפלגות הפוטנציאל בין אזורי הביקוש‬ ‫ ‪ 1,000‬בירושלים‬ ‫ ‪ 500‬בתל אביב‬ ‫ ‪ 500‬בכנרת והגליל‬ ‫‬ ‫ההסבה רלבנטית לרוב למלונות ברמה העממית‬ ‫‬ ‫דוגמאות למבנים עם פוטנציאל הסבה‬ ‫ בית החולים האיטלקי בירושלים‬ ‫ לשכת הבריאות בירושלים‬ ‫ תחנת המשטרה ביפו‬ ‫‪30‬‬ ‫הערכת המלאי התכנוני הקיים‬ ‫ המלאי התכנוני כולל תוכניות בתוקף ובהליכים להקמה של מלונות‬ ‫ מקובל להתחשב במלאי התכנון "האפקטיבי" שהנו המלאי התכנוני המוכפל במקדמי מימוש משוערים‬ ‫ ביצענו‪:‬‬ ‫ הערכה של המלאי התכנוני "האפקטיבי" לטווח ארוך‬ ‫ בירושלים ע"פ דוח "הערכות ירושלים לצפי של ‪ 5‬מיליון תיירים בישראל" )‪(2008‬‬ ‫ בת"א מדוח ביניים של "מסמך מדיניות למתקני אחסון תיירות תל אביב‪-‬יפו" )‪(2008‬‬ ‫ תיקוף הנתונים בפגישות עם אגף התכנון במשרד )‪(02/2010‬‬ ‫ הערכת מלאי התכנוני "האפקטיבי" עד ‪2015‬‬ ‫ הערכות אגף התכנון במשרד )‪(02/2010‬‬ ‫ בהנחה שהתקיימו כל התנאים האופטימליים )מצב הענף‪ ,‬אמצעי עידוד‪ ,‬פתרון בעיות תכנוניות(‬ ‫‪31‬‬ ‫סיכום הפערים בין תוספת החדרים הדרושה למקורות ההיצע‬ ‫איזור ביקוש‬ ‫תוספת‬ ‫דרושה‬ ‫עד‬ ‫‪2015‬‬ ‫פער‬ ‫מקורות ההיצע‬ ‫מלאי לא‬ ‫מלאי חדרים‬ ‫מלאי חדרים‬ ‫מלאי תכנוני‬ ‫מלאי תכנוני‬ ‫ממוצה‬ ‫עם פוטנציאל*‬ ‫עם פוטנציאל*‬ ‫תיירותי* ל‪-‬‬ ‫תיירותי לטווח‬ ‫)‪ %‬תפוסה‬ ‫להשבה‬ ‫להסבה‬ ‫‪2015‬‬ ‫הארוך‬ ‫עד ‪2015‬‬ ‫טווח‬ ‫הארוך‬ ‫‪(2008‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪9,500‬‬ ‫אין )‪(66%‬‬ ‫‪600‬‬ ‫‪1,000‬‬ ‫‪4,700‬‬ ‫‪6,300‬‬ ‫‪3,200‬‬ ‫‪1,600‬‬ ‫ת"א‬ ‫‪3,800‬‬ ‫אין )‪(75%‬‬ ‫‪300‬‬ ‫‪500‬‬ ‫‪3,300‬‬ ‫‪4,200‬‬ ‫אין‬ ‫אין‬ ‫כנרת והגליל‬ ‫‪4,000‬‬ ‫‪(60%) 200‬‬ ‫‪300‬‬ ‫‪500‬‬ ‫ערי חוף‬ ‫‪1,700‬‬ ‫קיים מלאי תכנוני מספק‬ ‫אין‬ ‫‪700‬‬ ‫‪-‬‬ ‫)‪(65-70%‬‬ ‫* פוטנציאל "אפקטיבי" ל‪2015-‬‬ ‫‪32‬‬ ‫סיכום המשמעויות מניתוח הפערים בין תוספת החדרים הדרושה להיצע‬ ‫‬ ‫מקורות ההיצע )כולל המלאי התכנוני הקיים( בת"א‪ ,‬כנרת והגליל וערי החוף מספיקים עד ‪2015‬‬ ‫‬ ‫בירושלים קיים פער ויש צורך ל"הרחיב" את מקורות ההיצע באזור באמצעות הגדלת המלאי‬ ‫התכנוני התיירותי בכ‪ 3,200-‬חדרים‬ ‫‬ ‫בהתחשב במלאי התכנוני הקיים‪ ,‬צריך וניתן לבנות )להסב‪/‬להשיב( עד ‪ 2015‬כ‪ 16,000 -‬חדרים‪:‬‬ ‫ ‪ 6,000‬בירושלים‬ ‫ ‪ 3,800‬בתל‪-‬אביב‬ ‫ ‪ 4,000‬בכנרת והגליל‬ ‫ ‪ 1,700‬בערי החוף‬ ‫‪33‬‬ ‫אמצעי העידוד הקיימים כיום בעולם ובישראל‬ ‫‪34‬‬ ‫ענף התיירות תורם לתוצר המדינה ויוצר מקומות עבודה חדשים בישראל‬ ‫ תרומה לתוצר‪:‬‬ ‫ ישירה‪ 23 :‬מיליארד ‪ 1.8%) ₪‬מהתמ"ג(‬ ‫ כוללת‪ 41 :‬מיליארד ‪ 3.2%) ₪‬מהתמ"ג(‬ ‫ תרומה לתעסוקה‪:‬‬ ‫ סה"כ ‪ 160,000‬מועסקים כתוצאה מפעילות תיירותית )‪ 5.8%‬מכלל המועסקים(‬ ‫ ‪ 90,000‬ישירות בענף התיירות‬ ‫ ‪ 30,000‬במלונאות‬ ‫• תרומת הגידול בתוספת החדרים לתעסוקה במלונאות‬ ‫ תוספת מועסקים בתפעול המלונות‪ ,‬על כל ‪ 1,000‬חדרים‪:‬‬ ‫ רמה ‪810 :1‬‬ ‫ רמה ‪580 :2‬‬ ‫ רמה ‪450 :3‬‬ ‫מקור‪ :‬למ"ס‪ ,‬משרד התיירות – פורום מנהלי כספים ראשיים )ספט' ‪(2009‬‬ ‫‪35‬‬ ‫לענף התיירות תרומה משמעותית לתוצר במרבית מדינות ה‪OECD-‬‬ ‫שיעור התרומה של התיירות לתוצר במדינות ה‪OECD-‬‬ ‫‪%‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪10.710.5‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪8.2‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪6.6‬‬ ‫‪4.8‬‬ ‫‪2.9 2.9 2.9 2.9 2.9 2.8 2.7‬‬ ‫‪2.6 2.5‬‬ ‫‪2.3 2.3 2.3 2.1‬‬ ‫‪2 1.9‬‬ ‫‪3.2 3.2 3.2‬‬ ‫‪5.5 5.3‬‬ ‫‪5.1 5.1‬‬ ‫‪3.7 3.7 3.6‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪0‬‬ ‫נתונים חו"ל‪ ,OECD Tourism Trends and Policies 2010 :‬מבוסס על נתוני ‪2009‬‬ ‫נתונים ישראל‪ :‬משרד התיירות – פורום מנהלי כספים ראשיים )ספטמבר ‪ ,(2009‬מבוסס על נתוני ‪2008‬‬ ‫‪36‬‬ ‫וגם לתעסוקה‬ ‫שיעור התרומה של התיירות לתעסוקה במדינות ה‪OECD-‬‬ ‫‪%‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪12.7‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪9.2‬‬ ‫‪9.7‬‬ ‫‪9.7‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪3.7‬‬ ‫‪3.8‬‬ ‫‪3.9‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪4.4‬‬ ‫‪4.7‬‬ ‫‪4.7‬‬ ‫‪4.7‬‬ ‫‪4.8‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪5.3‬‬ ‫‪5.8‬‬ ‫‪6.2‬‬ ‫‪6.7‬‬ ‫‪6.9‬‬ ‫‪7.3‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪10‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪0‬‬ ‫נתונים חו"ל‪ ,OECD Tourism Trends and Policies 2010 :‬מבוסס על נתוני ‪2009‬‬ ‫נתונים ישראל‪ :‬משרד התיירות – פורום מנהלי כספים ראשיים )ספטמבר ‪ ,(2009‬מבוסס על נתוני ‪2008‬‬ ‫‪37‬‬ ‫לכן‪ ,‬השימוש באמצעי עידוד לענף התיירות מקובל בכל העולם‬ ‫ושכיח יותר מבכל ענפי המשק האחרים‬ ‫שכיחות השימוש באמצעי עידוד פיננסים בעולם לפי ענפים ‪2004‬‬ ‫)מניתוח ‪ 63‬מדינות חברות ב‪(WTO-‬‬ ‫מקור‪FDI in Tourism: The Development Dimension 2007 :‬‬ ‫כמות המדינות‬ ‫המשתמשות באמצעי‬ ‫עידוד בענף‬ ‫‪38‬‬ ‫אמצעי העידוד בעולם מתחלקים לארבע קבוצות עיקריות‬ ‫דוגמאות לכלים המרכזיים‬ ‫סוג‬ ‫מענקים כספיים להשקעות במלונות‬ ‫הלוואות מדינה להשקעות במלונות‬ ‫ערבויות מדינה להלוואות להשקעות במלונות‬ ‫פיננסיים‬ ‫הטבות מס להכנסות מפעילות מלונות‬ ‫הטבות מכס לייבוא ציוד קבוע לצורך השקעה במלון )כולל "אזורים חופשיים"(‬ ‫בניית "רשת ביטחון" )המדינה כמבטחת ממשברים בענף המלונאות(‬ ‫הקמת מלונות בבעלות המדינה‬ ‫תכנוניים עם‬ ‫היתר לשימושים מעורבים )מלונאות ‪ +‬מגורים ‪ /‬מסחר(‬ ‫"אפקט פיננסי"‬ ‫היתר ל‪) Leaseback-‬אכסון מלונאי מיוחד(‬ ‫ייעוד קרקעות לתיירות‬ ‫תכנוניים‬ ‫שיווק קרקעות מתוכננות‬ ‫תוספת זכויות בנייה על מנת לתמרץ הסבה של מבנים קיימים לשימוש מלונאי‬ ‫תהליכיים‬ ‫יצירת ‪ One Stop Shop‬לקיצור תהליכים‬ ‫‪39‬‬ ‫כל המדינות השכנות משתמשות באמצעי עידוד להקמת מלונות‬ ‫ לכל המדינות יש "סל" של אמצעים השונה בכל מדינה ומושפע מ‪:‬‬ ‫ מאפייני "ההיצע" ו"הביקוש" במדינה‬ ‫ רמת וסוג המשאבים הפנויים במדינה )כספיים‪ ,‬קרקע(‬ ‫ תעדוף מול שימושים אחרים בתיירות וענפים אחרים‬ ‫ אמצעי העידוד השכיח ביותר הנו הטבות מס בגלל שאין להם ביטוי "ישיר" בתקציב המדינה‬ ‫אמצעי‬ ‫סוג‬ ‫ירדן‬ ‫טורקיה‬ ‫יוון‬ ‫קפריסין‬ ‫מצריים‬ ‫מענק כספי‬ ‫הטבות מס‬ ‫פיננסי‬ ‫הלוואות‬ ‫הטבות מכס ו‪Free Zones-‬‬ ‫רשת ביטחון ‪ /‬ערבויות מדינה‬ ‫תכנוניים עם "אפקט פיננסי"‬ ‫תכנוני‬ ‫תהליכי‬ ‫‪JIB‬‬ ‫‪ISPAT‬‬ ‫מקור הנתונים‬ ‫‪JIB‬‬ ‫‪ISPAT‬‬ ‫‪Greece MOT‬‬ ‫‪CIPA, COT‬‬ ‫‪UNCTAD‬‬ ‫‪40‬‬ ‫אמצעי עידוד תכנוניים למלונות בירדן‬ ‫המחשה של שיווק מיזמים פוטנציאליים ע"י ‪Jordan Investment Map‬‬ ‫מקור מידע‪JIB :‬‬ ‫‪41‬‬ ‫המחשה לאמצעי עידוד תכנוניים למלונות בטורקיה‬ ‫דוגמא לשיווק קרקע ותב"ע בדרום אנטליה‬ SOURCE: REPUBLIC OF TURKEY MINISTRY OF CULTURE AND TOURISM: PUBLIC IMMOVABLE ALLOCATION, ANNOUNCEMENT AND SPECIFICATION, FOR TOURISM INVESTORS 42 ‫בפני היזם בישראל עומדים היום מספר קשיים‬ ‫‪ .1‬זמינות קרקע לבניית מלונות באזורי הביקוש‬ ‫‬ ‫מחסור בקרקע באזורים אטרקטיביים ליזמים‪ ,‬בעיקר בירושלים ות"א )לאורך החוף(‬ ‫‬ ‫תהליך ארוך לקבלת האישורים הנדרשים‬ ‫‬ ‫העדפה בייעוד והקצאת הקרקעות לשימושים המניבים הכנסות גבוהות יותר למדינה ‪ /‬לרשות המקומית‬ ‫‪ .2‬קשיים במימון‬ ‫‬ ‫אי מוכנות מצד הבנקים לממן השקעות במלונות‬ ‫‬ ‫או לחילופין‪ ,‬דרישה להון עצמי )בנוסף למענק( גבוה יותר לעומת שימושים אחרים )מגורים‪ ,‬נדל"ן מניב(‬ ‫‬ ‫בנוסף‪ ,‬הבנקים דורשים בטחונות מעבר לנכס בית המלון‬ ‫‬ ‫עלות קרקע גבוהה )שמאות הקרקע נעשית בדומה לקרקע המיועדת למגורים(‬ ‫‬ ‫תשואה אלטרנטיבית גבוהה ומיידית בהשקעה במגורים לעומת התשואה והחזר ארוך הטווח ממלונות‬ ‫‬ ‫חוסר עקביות במדיניות אמצעי העידוד )מענקים(‬ ‫‪ .3‬קושי בהחזר ההשקעה‬ ‫‬ ‫עלויות הפעלה גבוהות יחסית למדינות בסביבה הקרובה‬ ‫‬ ‫‬ ‫בעייתיות נמוכה יותר למלונות באזורים רווחיים )בעיקר תל אביב(‬ ‫בישראל קיים סיכון גיאו‪-‬פוליטי לצד הסיכון הכלכלי‬ ‫‬ ‫בעייתיות גבוהה יותר למלונות באזורים מוטי תיירות נכנסת )תל אביב‪ ,‬ירושלים(‬ ‫‪ .4‬תהליכים ארוכים ועבודה מול מספר רב של גורמים שאינם מתואמים ביניהם‬ ‫‪43‬‬ ‫התאמת אמצעי העידוד להשגת יעדי המשרד ולצרכי היזמים‬ ‫אמצעי העידוד התכנוניים אינם רלבנטיים ליצירת תוספת חדרים לפני ‪2015‬‬ ‫‬ ‫לטובת העתיד‪ ,‬חשוב לקדם את המהלכים הבאים‪:‬‬ ‫ אישור תמ"א ‪12‬‬ ‫ "חיזוק ההגנה" על קרקעות עם ייעוד תיירותי ע"י סעיפים מתאימים בחוק התכנון החדש‬ ‫ חיזוק יכולות האכיפה באמצעות קידום חוק שירותי תיירות‬ ‫‬ ‫יש לעשות כל מאמץ כדי להבטיח שקרקע המיועדת לתיירות אכן תשמש לקידום תיירות‬ ‫‬ ‫מומלץ לא להשתמש באמצעי של אכסון מלונאי מיוחד‪ ,‬בגלל הקושי ליישם אותו ולפקח עליו‬ ‫יש לקדם ולבצע בצורה אפקטיבית את מהלכי המשרד לקיצור תהליכים ולהקלה על היזמים‬ ‫ מנהלת השקעות בתיירות והמרכז לקידום מיזמים‬ ‫כדי להשיג את יעדי המשרד לשנת ‪ 2015‬יש לתת עדיפות לסיוע ליזמים להתמודד עם קשיי המימון‬ ‫על‪-‬ידי בניית תמהיל אמצעי עידוד פיננסיים אפקטיביים‪.‬‬ ‫הכלים המרכזיים והמיידיים הינם‪:‬‬ ‫ העמדת מענקים בהיקף המתאים‪ ,‬והקצאתם בהתאם ליעדי המשרד‬ ‫ עידוד השימוש באשראי מוסדי‪ ,‬כמקור משלים‪/‬תחליפי לאשראי הבנקאי‬ ‫עדיף למדינה להשתמש יותר בתקציב מאשר במשאבי קרקע הנמצאים במחסור בישראל‬ ‫‪44‬‬ ‫תמונת מצב וקשיים מרכזיים במרכיבי המימון‬ ‫פרויקט "טיפוסי" להקמת מלונות מתאפיין ב‪ 3-‬מרכיבי מימון*‪:‬‬ ‫הון עצמי‬ ‫‬ ‫לרוב כ‪ 30%-‬מסך ההשקעה‬ ‫מענק‬ ‫‬ ‫גובה המענק כיום ‪ 4%+) 20% :‬מנהלי( ומוגבל רק למיזמים באזור א'‬ ‫‬ ‫ל‪ 2009/2010-‬נקבעה תוכנית מענקים הכוללת הקמה‪/‬הרחבה‪/‬הסבה‪/‬השבה של מלונות‬ ‫‬ ‫התקציב השנתי )‪ ,₪ 400M :(2010‬מתוכם הוקצו לסבב הראשון ‪₪ 210M‬‬ ‫מימון "משלים"‬ ‫‬ ‫כיום המקור הבלעדי למימון ה"משלים" הינו המימון הבנקאי‬ ‫‬ ‫בשנים האחרונות הבנקים כמעט ואינם מוכנים לממן השקעות במלונות או לחילופין‪ ,‬דורשים‪:‬‬ ‫ הון עצמי גבוה יותר לעומת שימושים אחרים )מגורים‪ ,‬נדל"ן מניב(‬ ‫ בטחונות מעבר לנכס בית המלון‬ ‫‪45‬‬ ‫השאלות המרכזיות שנבחנו מול מרכיבי המימון‬ ‫אשראי מוסדי‬ ‫תמהיל המענקים הרצוי‬ ‫‪46‬‬ ‫ניתוח היקף ותמהיל המענקים הנדרש להשגת יעדי המשרד‬ ‫‪47‬‬ ‫היקף ותמהיל המענקים הנדרש‬ ‫‬ ‫חישבנו את שיעור המענק הרצוי כדי לגרום ליזם להגיע לנקודת איזון כלכלית בהשקעה במלון בהתאם‬ ‫לאזור ורמת המלון‬ ‫‬ ‫שיעור המענק הנדרש משתנה גם בתוך כל אזור ורמת אכסון‪ ,‬בהתאם לתנאים הסובייקטיביים של‬ ‫היזם )כגון‪ :‬תפישת הסיכון‪ ,‬הערכות התפוסה שלו‪ ,‬עלות ההון וכו'(‪ .‬לכן נוצרת מעין "מעטפת" של‬ ‫נקודות איזון בהתאם למאפייני היזמים‬ ‫‬ ‫עם זאת‪ ,‬לקחנו עבור כל אזור ורמת אכסון "מודל מייצג" ליזם הממוצע‪ ,‬תוך הכרה כי שיעור המענק‬ ‫שייקבע יתאים רק לחלק מהיזמים בהתאם לתנאים הסובייקטיביים שלהם‬ ‫‬ ‫בנינו את הנחות המודל על בסיס המידע הקיים במשרד ומתוך הראיונות שקיימנו עם יזמים‪ ,‬כך‬ ‫שלהערכתנו הוא מייצג מאפיינים מספיק רחבים של יזמים‬ ‫‬ ‫מתוך תוצאות המודלים גזרנו את רמת ההשקעה הכוללת הנדרשת‪ ,‬ואת היקף ותמהיל המענקים‬ ‫הנדרש למיצוי המלאי התכנוני הקיים‬ ‫‪48‬‬ ‫"מודלים מייצגים" להקמת בתי מלון‬ ‫‬ ‫‬ ‫‬ ‫נבנו שמונה "מודלים מייצגים" להקמת בתי מלון )לאזורי הביקוש ורמות האכסון השונים(‬ ‫‪ .1‬מלון ברמה גבוהה‪-‬בינונית בירושלים‬ ‫‪ .2‬מלון ברמה עממית בירושלים‬ ‫‪ .3‬מלון ברמה גבוהה‪-‬בינונית בת"א‬ ‫‪ .4‬מלון ברמה עממית בת"א‬ ‫‪ .5‬מלון ברמה גבוהה‪-‬בינונית בכנרת והגליל‬ ‫‪ .6‬מלון ברמה עממית בכנרת והגליל‬ ‫‪ .7‬מלון ברמה גבוהה‪-‬בינונית בערי חוף פריפריאליות )נתניה כמייצגת(‬ ‫‪ .8‬מלון ברמה עממית בערי חוף פריפריאליות )נתניה כמייצגת(‬ ‫כל מודל כולל‬ ‫ אומדן השקעה של עלות הקרקע ועלויות הבנייה‬ ‫ תוכנית מימון‪ ,‬לוח סילוקין להלוואה ותחשיבי פחת ומס‬ ‫ דו"ח רווח והפסד על בסיס חודשי לשנת תפעול טיפוסית‬ ‫ תזרים מזומנים‬ ‫לכל מודל בוצע ניתוח כדאיות המחשב את‪:‬‬ ‫ שיעור המענק אשר יביא ליחס הרצוי של רווח תפעולי מסך השקעה‪ ,‬כולל השלכות של רמת הסיכון‬ ‫ תחת ההנחות של שיעור הון עצמי של ‪ ,30%‬ושיעור תפוסה של ‪ 75%‬בתל אביב וירושלים ו‪ 70%-‬בכנרת‬ ‫והגליל וערי החוף הפריפריאליות‬ ‫ ניתוחי רגישות )יחס רצוי של רווח תפעולי להשקעה‪ ,‬שיעור תפוסה ממוצע(‬ ‫‪49‬‬ ‫היחס הרצוי של הרווח התפעולי מהשקעה ב"מודלים המייצגים"‬ ‫בעבודה זו נלקחה ההנחה שהיחס הרצוי של רווח תפעולי מההשקעה של "יזם ממוצע" הנו ‪11%‬‬ ‫עם זאת‪ ,‬היחס הרצוי גבוה יותר באזורים וברמות בהם רמת הסיכון הנתפשת גבוהה יותר‬ ‫יש מס' גורמים המרכזיים המבדילים בין תפיסת הסיכון של אזורים ורמות אכסון שונות‪:‬‬ ‫‬ ‫תמהיל הלינות‪ :‬יש השפעה גבוהה של אירוע בטחוני על הביקוש מתיירות נכנסת לעומת הביקוש מתיירות פנים‬ ‫‬ ‫רמת התחליפיות בין סוגי התיירות‪ :‬עד כמה התיירות הפנים מהווה תחליף לתיירות הנכנסת במקרה של משבר‬ ‫ביטחוני‬ ‫‬ ‫תמהיל התיירות הנכנסת‪ :‬סגמנט הצליינות מאופיין ברגישות גבוהה יותר מאשר הסגמנטים המרכזיים האחרים‬ ‫)תיירות יהודית‪ ,‬עסקים‪ ,‬קרובי משפחה( למצב הביטחוני בישראל‬ ‫רמת הסיכון הנתפשת בכל אזור ורמה וההשלכות על היחס הרצוי של הרווח התפעולי מההשקעה‪:‬‬ ‫אזור ביקוש‬ ‫רמת אכסון‬ ‫תמהיל הלינות‬ ‫ירושלים‬ ‫בינונית‪-‬‬ ‫גבוהה‬ ‫תל אביב‬ ‫עממית‬ ‫בינונית‪-‬‬ ‫גבוהה‬ ‫כנרת והגליל‬ ‫עממית‬ ‫בינונית‪-‬‬ ‫גבוהה‬ ‫עממית‬ ‫חוף‪-‬פריפריאלי‬ ‫בינונית‪-‬‬ ‫גבוהה‬ ‫עממית‬ ‫‪ 87%‬תיירים‬ ‫‪ 82%‬תיירים‬ ‫‪ 46%‬תיירים‬ ‫קרוב לתל אביב‬ ‫נמוכה‬ ‫נמוכה‬ ‫גבוהה‬ ‫נמוכה‬ ‫רמת התחליפיות‬ ‫תמהיל ת‪ .‬נכנסת‬ ‫מעורב‬ ‫מוטה‬ ‫צליינות‬ ‫יחס רצוי‬ ‫‪12%‬‬ ‫‪13%‬‬ ‫חופשה‪ ,‬תיור ועסקים‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫מעורב‬ ‫מוטה‬ ‫צליינות‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫חופשה‪ ,‬תיור ועסקים‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪50‬‬ ‫שיעור המענק הנדרש לפי "המודלים המייצגים" מול המענק הקיים‬ ‫שיעור מענק‬ ‫נדרש )‪(%‬‬ ‫ממצאים מרכזיים‪:‬‬ ‫ בירושלים גובה המענק הקיים נמוך מהנדרש‬ ‫ בת"א לא ניתן היום מענק‪ ,‬אך נדרש לתת )בשיעור נמוך יחסית(‬ ‫ בכנרת והגליל המענק הקיים מתאים לנדרש ברמה העממית אך נמוך מהנדרש לרמה הבינונית‪-‬גבוהה‬ ‫ בערי החוף המענק הקיים נמוך מהנדרש‬ ‫* גובה המענק הקיים בגרף לא כולל ‪ 4%‬מנהלי‬ ‫‪51‬‬ ‫ירושלים – רמה בינונית‪-‬גבוהה‬ ‫שיעור מענק‬ ‫נדרש‬ ‫‪ 65%‬תפוסה‬ ‫‪ 70%‬תפוסה‬ ‫‪ 75%‬תפוסה‬ ‫יחס רצוי של‬ ‫רווח תפעולי‬ ‫מההשקעה‬ ‫ תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס‬‫‪52‬‬ ‫ירושלים – רמה עממית‬ ‫שיעור מענק‬ ‫נדרש‬ ‫‪ 65%‬תפוסה‬ ‫‪ 70%‬תפוסה‬ ‫‪ 75%‬תפוסה‬ ‫יחס רצוי של‬ ‫רווח תפעולי‬ ‫מההשקעה‬ ‫ תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס‬‫‪53‬‬ ‫תל אביב – רמה בינונית‪-‬גבוהה‬ ‫שיעור מענק‬ ‫נדרש‬ ‫‪ 65%‬תפוסה‬ ‫‪ 70%‬תפוסה‬ ‫‪ 75%‬תפוסה‬ ‫יחס רצוי של‬ ‫רווח תפעולי‬ ‫מההשקעה‬ ‫ תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס‬‫‪54‬‬ ‫תל אביב – רמה עממית‬ ‫שיעור מענק‬ ‫נדרש‬ ‫‪ 65%‬תפוסה‬ ‫‪ 70%‬תפוסה‬ ‫‪ 75%‬תפוסה‬ ‫יחס רצוי של‬ ‫רווח תפעולי‬ ‫מההשקעה‬ ‫ תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס‬‫‪55‬‬ ‫כנרת והגליל – רמה גבוהה בינונית‬ ‫שיעור מענק‬ ‫נדרש‬ ‫‪ 65%‬תפוסה‬ ‫‪ 70%‬תפוסה‬ ‫‪ 75%‬תפוסה‬ ‫יחס רצוי של‬ ‫רווח תפעולי‬ ‫מההשקעה‬ ‫ תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס‬‫‪56‬‬ ‫כנרת והגליל – רמה עממית‬ ‫שיעור מענק‬ ‫נדרש‬ ‫‪ 65%‬תפוסה‬ ‫‪ 70%‬תפוסה‬ ‫‪ 75%‬תפוסה‬ ‫יחס רצוי של‬ ‫רווח תפעולי‬ ‫מההשקעה‬ ‫ תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס‬‫‪57‬‬ ‫ערי חוף – גבוהה‪-‬בינונית‬ ‫שיעור מענק‬ ‫נדרש‬ ‫‪ 65%‬תפוסה‬ ‫‪ 70%‬תפוסה‬ ‫‪ 75%‬תפוסה‬ ‫יחס רצוי של‬ ‫רווח תפעולי‬ ‫מההשקעה‬ ‫‪ -‬תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס‬ ‫* נתניה נלקחה כדוגמא מייצגת‬ ‫‪58‬‬ ‫ערי חוף – רמה עממית‬ ‫שיעור מענק‬ ‫נדרש‬ ‫‪ 65%‬תפוסה‬ ‫‪ 70%‬תפוסה‬ ‫‪ 75%‬תפוסה‬ ‫יחס רצוי של‬ ‫רווח תפעולי‬ ‫מההשקעה‬ ‫‪ -‬תוצאת המודל תחת הנחות הבסיס‬ ‫* נתניה נלקחה כדוגמא מייצגת‬ ‫‪59‬‬ ‫עבור ‪ 19‬אלף חדרים נדרשת השקעה של כ‪ ,₪ 10.2B-‬עבור ‪ 16‬אלף נדרשים כ‪₪ 8.4 B-‬‬ ‫האכסון המלו נאי הרצוי‬ ‫אזו ר ביקוש‬ ‫י רו שלי ם‬ ‫רמת אכסון‬ ‫בי נו ני ת‪-‬גבו הה‬ ‫עממי ת‬ ‫סובב כנרת‬ ‫סה"כ‬ ‫בי נו ני ת‪-‬גבו הה‬ ‫עממי ת‬ ‫תל אביב‬ ‫סה"כ‬ ‫בי נו ני ת‪-‬גבו הה‬ ‫עממי ת‬ ‫ערי חו ף‬ ‫סה"כ באזו רי‬ ‫הביקוש‬ ‫סה"כ‬ ‫בי נו ני ת‪-‬גבו הה‬ ‫עממי ת‬ ‫סה"כ‬ ‫בי נו ני ת‪-‬גבו הה‬ ‫עממי ת‬ ‫מקו ר הי צע‬ ‫הק מה עד ‪2015‬‬ ‫פער במלאי התכנו ני ‪2015‬‬ ‫הק מה עד ‪2015‬‬ ‫השבה ‪ /‬הסבה עד ‪2015‬‬ ‫פער במלאי התכנו ני ‪2015‬‬ ‫הק מה עד ‪2015‬‬ ‫הק מה עד ‪2015‬‬ ‫השבה ‪ /‬הסבה עד ‪2015‬‬ ‫הק מה עד ‪2015‬‬ ‫הק מה עד ‪2015‬‬ ‫השבה ‪ /‬הסבה עד ‪2015‬‬ ‫הק מה עד ‪2015‬‬ ‫הק מה עד ‪2015‬‬ ‫הק מה עד ‪2015‬‬ ‫מעבר למלאי תכנו ני ‪2015‬‬ ‫הק מה עד ‪2015‬‬ ‫השבה ‪ /‬הסבה עד ‪2015‬‬ ‫פער במלאי התכנו ני ‪2015‬‬ ‫סה"כ‬ ‫לבי צו ע עד ‪2015‬‬ ‫לצו רך הק מה לאחר ‪2015‬‬ ‫תו ספת חדרי ם‬ ‫דרוש ה עד‬ ‫‪2015‬‬ ‫‪2,000‬‬ ‫‪2,000‬‬ ‫‪2,700‬‬ ‫‪1,600‬‬ ‫‪1,200‬‬ ‫‪9,500‬‬ ‫‪1,400‬‬ ‫‪1,800‬‬ ‫‪800‬‬ ‫‪4,000‬‬ ‫‪3,000‬‬ ‫‪300‬‬ ‫‪500‬‬ ‫‪3,800‬‬ ‫‪1,100‬‬ ‫‪600‬‬ ‫‪1,700‬‬ ‫‪7,500‬‬ ‫‪2,000‬‬ ‫‪5,400‬‬ ‫‪2,900‬‬ ‫‪1,200‬‬ ‫‪19,000‬‬ ‫‪15,800‬‬ ‫‪3,200‬‬ ‫השק עה נדרש ת‬ ‫סך‬ ‫השק עה‬ ‫נדרש ת‬ ‫סכו ם השק עה‬ ‫עד ‪2015‬‬ ‫נדרש לחדר )‪M‬‬ ‫)‪(₪ M‬‬ ‫‪(₪‬‬ ‫‪1,400‬‬ ‫‪0.70‬‬ ‫‪1,400‬‬ ‫‪0.70‬‬ ‫‪1,026‬‬ ‫‪0.38‬‬ ‫‪304‬‬ ‫‪0.19‬‬ ‫‪456‬‬ ‫‪0.38‬‬ ‫‪4,586‬‬ ‫‪1,050‬‬ ‫‪0.75‬‬ ‫‪594‬‬ ‫‪0.33‬‬ ‫‪132‬‬ ‫‪0.17‬‬ ‫‪1,776‬‬ ‫‪2,640‬‬ ‫‪0.88‬‬ ‫‪116‬‬ ‫‪0.39‬‬ ‫‪96‬‬ ‫‪0.19‬‬ ‫‪2,852‬‬ ‫‪803‬‬ ‫‪0.73‬‬ ‫‪240‬‬ ‫‪0.40‬‬ ‫‪1,043‬‬ ‫‪5,893‬‬ ‫‪1,400‬‬ ‫‪1,976‬‬ ‫‪532‬‬ ‫‪456‬‬ ‫‪10,257‬‬ ‫‪8,401‬‬ ‫‪1,856‬‬ ‫‪60‬‬ ‫התפלגות ההשקעה הנדרשת עבור ‪ 19‬אלף חדרים‬ ‫לפי אזור ביקוש )‪ ,₪ M‬שנתי(‬ ‫לפי רמת אכסון )‪ ,₪ M‬שנתי(‬ ‫ערי חוף‬ ‫‪1,043‬‬ ‫‪10%‬‬ ‫ירושלים‬ ‫‪4,586‬‬ ‫‪45%‬‬ ‫עממית‬ ‫‪2,964‬‬ ‫‪30%‬‬ ‫תל אביב‬ ‫‪2,852‬‬ ‫‪28%‬‬ ‫סובב כנרת‬ ‫‪1,776‬‬ ‫‪17%‬‬ ‫בינונית‪-‬גבוהה‬ ‫‪7,293‬‬ ‫‪70%‬‬ ‫‪61‬‬ ‫תקציב המענקים הנדרש עד ‪ 2015‬עבור ‪ 19‬אלף חדרים‬ ‫סך תקציב המענקים הנדרש עד ‪ :2015‬כ‪ ,₪ 2.9B -‬מתוכו כ‪ 2.3 -‬מיליארד ‪ ₪‬לחדרים עד ‪2015‬‬ ‫האכסון המלונאי הרצוי‬ ‫אזור ביק וש‬ ‫ירושלים‬ ‫רמת אכסון‬ ‫בינונית‪-‬גבוהה‬ ‫עממית‬ ‫סובב כנרת‬ ‫סה"כ‬ ‫בינונית‪-‬גבוהה‬ ‫עממית‬ ‫תל אביב‬ ‫סה"כ‬ ‫בינונית‪-‬גבוהה‬ ‫עממית‬ ‫ערי חוף‬ ‫סה"כ באזורי‬ ‫הביק וש‬ ‫סה"כ‬ ‫בינונית‪-‬גבוהה‬ ‫עממית‬ ‫סה"כ‬ ‫בינונית‪-‬גבוהה‬ ‫עממית‬ ‫תוספת חדרים‬ ‫דרוש ה עד‬ ‫‪2015‬‬ ‫מק ור היצע‬ ‫‪2,000‬‬ ‫הקמה עד ‪2015‬‬ ‫פער במלאי התכנוני ‪2,000 2015‬‬ ‫‪2,700‬‬ ‫הקמה עד ‪2015‬‬ ‫‪1,600‬‬ ‫הש בה ‪ /‬הסבה עד ‪2015‬‬ ‫פער במלאי התכנוני ‪1,200 2015‬‬ ‫‪9,500‬‬ ‫‪1,400‬‬ ‫הקמה עד ‪2015‬‬ ‫‪1,800‬‬ ‫הקמה עד ‪2015‬‬ ‫‪800‬‬ ‫הש בה ‪ /‬הסבה עד ‪2015‬‬ ‫‪4,000‬‬ ‫‪3,000‬‬ ‫הקמה עד ‪2015‬‬ ‫‪300‬‬ ‫הקמה עד ‪2015‬‬ ‫‪500‬‬ ‫הש בה ‪ /‬הסבה עד ‪2015‬‬ ‫‪3,800‬‬ ‫‪1,100‬‬ ‫הקמה עד ‪2015‬‬ ‫‪600‬‬ ‫הקמה עד ‪2015‬‬ ‫‪1,700‬‬ ‫הקמה עד ‪2015‬‬ ‫מעבר למלאי תכנוני ‪2015‬‬ ‫הקמה עד ‪2015‬‬ ‫הש בה ‪ /‬הסבה עד ‪2015‬‬ ‫פער במלאי התכנוני ‪2015‬‬ ‫סה"כ‬ ‫לביצוע עד ‪2015‬‬ ‫לצורך הקמה לאחר ‪2015‬‬ ‫‪7,500‬‬ ‫‪2,000‬‬ ‫‪5,400‬‬ ‫‪2,900‬‬ ‫‪1,200‬‬ ‫‪19,000‬‬ ‫‪15,800‬‬ ‫‪3,200‬‬ ‫השק עה נדרש ת‬ ‫סך‬ ‫השק עה‬ ‫סכום השק עה‬ ‫נדרש ת‬ ‫עד ‪2015‬‬ ‫נדרש לחדר )‪M‬‬ ‫)‪(₪ M‬‬ ‫‪(₪‬‬ ‫‪1,400‬‬ ‫‪0.70‬‬ ‫‪1,400‬‬ ‫‪0.70‬‬ ‫‪1,026‬‬ ‫‪0.38‬‬ ‫‪304‬‬ ‫‪0.19‬‬ ‫‪456‬‬ ‫‪0.38‬‬ ‫‪4,586‬‬ ‫‪1,050‬‬ ‫‪0.75‬‬ ‫‪594‬‬ ‫‪0.33‬‬ ‫‪132‬‬ ‫‪0.17‬‬ ‫‪1,776‬‬ ‫‪2,640‬‬ ‫‪0.88‬‬ ‫‪116‬‬ ‫‪0.39‬‬ ‫‪96‬‬ ‫‪0.19‬‬ ‫‪2,852‬‬ ‫‪803‬‬ ‫‪0.73‬‬ ‫‪240‬‬ ‫‪0.40‬‬ ‫‪1,043‬‬ ‫‪5,893‬‬ ‫‪1,400‬‬ ‫‪1,976‬‬ ‫‪532‬‬ ‫‪456‬‬ ‫‪10,257‬‬ ‫‪8,401‬‬ ‫‪1,856‬‬ ‫משמעות תק ציבית‬ ‫ש יעור מענק‬ ‫נדרש )‪(%‬‬ ‫‪33%‬‬ ‫‪33%‬‬ ‫‪35%‬‬ ‫‪35%‬‬ ‫‪35%‬‬ ‫‪34%‬‬ ‫‪34%‬‬ ‫‪21%‬‬ ‫‪21%‬‬ ‫‪29%‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫‪15%‬‬ ‫‪15%‬‬ ‫‪20%‬‬ ‫‪32%‬‬ ‫‪30%‬‬ ‫‪32%‬‬ ‫סך תק ציב‬ ‫מענק ים נדרש‬ ‫לעמידה ביעדי‬ ‫המש רד )‪(₪ M‬‬ ‫‪462‬‬ ‫‪462‬‬ ‫‪359‬‬ ‫‪106‬‬ ‫‪160‬‬ ‫‪1,549‬‬ ‫‪357‬‬ ‫‪125‬‬ ‫‪28‬‬ ‫‪509‬‬ ‫‪528‬‬ ‫‪17‬‬ ‫‪14‬‬ ‫‪560‬‬ ‫‪257‬‬ ‫‪72‬‬ ‫‪329‬‬ ‫‪1,604‬‬ ‫‪462‬‬ ‫‪573‬‬ ‫‪149‬‬ ‫‪160‬‬ ‫‪2,947‬‬ ‫‪2,326‬‬ ‫‪622‬‬ ‫‪62‬‬ ‫הפריסה השנתית של תקציב המענקים הנדרשת להשגת יעדי המשרד‬ ‫הפריסה השנתית הנדרשת להשגת יעדי המשרד חושבה לפי‪:‬‬ ‫ סך תקציב המענקים הנדרש להשגת יעדי המשרד הנו כ‪ 2.9B-‬ש"ח‬ ‫ התקציב צריך להיות מוקצה‪ ,‬לכל המאוחר‪ ,‬עד ‪ 2013‬על מנת שתוספת החדרים תהיה רלבנטית עד ‪2015‬‬ ‫ ‪ ₪ 400M‬מתוכו מהווים את התקציב השנתי ל‪2010-‬‬ ‫ כ‪ ₪ 620M-‬מתוכו יוקצו לתקציבים השנתיים לאחר ‪ ,2013‬לצורך השקעות שיבוצעו לאחר מיצוי המלאי התכנוני‬ ‫ יתרת התקציב הנדרש חולקה באופן שווה על פני שלושת השנים בין ‪2011-2013‬‬ ‫‪622‬‬ ‫‪642‬‬ ‫‪642‬‬ ‫‪642‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪700‬‬ ‫‪600‬‬ ‫‪500‬‬ ‫‪400‬‬ ‫‪400‬‬ ‫‪300‬‬ ‫‪200‬‬ ‫‪100‬‬ ‫‪-‬‬ ‫השלמות לאחר‬ ‫‪2013‬‬ ‫)לצורך הגעה‬ ‫ליעדי המשרד*(‬ ‫‪2010‬‬ ‫* תקציב לטובת הקמת מלונות שאינם חלק מהמלאי התכנוני ל‪ ,2015-‬אך נדרשים לצורך הגעה ליעדי המשרד‬ ‫‪63‬‬ ‫עקרונות מדיניות המומלצים ליישום במדיניות המענקים‬ ‫ הגעה להסכמה ארוכת טווח בין משרד התיירות למשרד האוצר על תקציב מענקים‬ ‫ הגדרת מדיניות מענקים ברורה ותקשור שלה ליזמים‬ ‫ ביצוע "פעימות" תקופתיות של הגשת בקשות למענקים ואישורן‬ ‫ הקצאת המענקים בהתאם ליעדי המשרד )לפי אזורי ביקוש ורמות אכסון(‬ ‫ ביצוע מדידה‪ ,‬מעקב ובקרה על הקצאת המענקים וביצוע הפרויקטים בהתאם ליעדים‬ ‫‪64‬‬ ‫אשראי מוסדי כמקור למימון השקעות במלונות‬ ‫‪65‬‬ ‫בשנים האחרונות ה"מוסדיים" התפתחו כמקור מימון משמעותי לצד הבנקים‬ ‫‪₪B‬‬ ‫התפתחות האשראי בישראל לפי מקורות המימון ‪1999-2009‬‬ ‫מקור נתונים‪ :‬בנק ישראל ‪ -‬יתרות החוב של הלווים במשק )האשראי מנקודת ראות הלווים(‬ ‫‪66‬‬ ‫קיים פוטנציאל לשימוש במימון מוסדי כמקור משלים‪/‬תחליפי להקמת מלונות‬ ‫‬ ‫כיום מקור המימון המשלים הבלעדי להון העצמי ולמענק הינו המערכת הבנקאית‬ ‫‬ ‫במסגרת העבודה נבחנו קרנות המנוף ונמצא שהן כלי מתאים למימון מלונאי‪:‬‬ ‫ מצד המוסדיים ‪ -‬קיים מענה חלקי לרמת הסיכון בענף‪ ,‬בזכות מנגנון הבטחת התשואה של הקרן‬ ‫ מצד היזמים ‪ -‬הקרנות נותנות יתרונות של גמישות‪ ,‬דיסקרטיות‪ ,‬ומימון לטווחים ארוכים‬ ‫‬ ‫עם זאת‪ ,‬ההשקעה צריכה לעמוד ב‪ 2-‬תנאים מרכזיים‪:‬‬ ‫ עמידה במגבלות הרגולטוריות של הקרנות‬ ‫ כדאיות עסקית )כפי שנתפשת ע"י קרנות המנוף(‬ ‫‬ ‫הפוטנציאל לשימוש בכלי גבוה בעיקר במקרים של רשתות מלונות קיימות או חברות קיימות‬ ‫המעוניינות לפתח התחום המלונאות שלהם‪ ,‬ופחות של יזמים חדשים‪/‬קטנים‬ ‫‬ ‫מומלץ למשרד התיירות לפעול לקידום השימוש באשראי המוסדי‪ ,‬וקרנות המנוף בכלל זה‪ ,‬באמצעות‬ ‫‪ .1‬שיווק תחום המלונאות למקורות אשראי מוסדי לשיפור רמת ההכרות שלהם עם התחום‬ ‫‪ .2‬ייזום קשר בין יזמים לגורמים המוסדיים‬ ‫‪67‬‬ ‫סיכום‬ ‫‪68‬‬ ‫כווני ההתפתחות המתוכננים של התיירות והמלונאות בישראל‬ ‫ תעשיית התיירות צפויה לצמוח משמעותית בשנים הקרובות‬ ‫ מספר התיירים צפוי לצמוח מ‪ 3 -‬מליון לשנה כיום ל‪ 5 -‬מליון ב‪2015 -‬‬ ‫ עיקר הגידול יבוא מתיירות חופשה ותיור וצליינות‬ ‫ ההכנסות השנתיות הכוללות מהענף יגדלו מ‪ 40 -‬מיליארד ‪ ₪‬לשנה לכ‪ 60 -‬מיליארד ‪₪‬‬ ‫ מספר המועסקים הכולל יגדל מ‪ 160 -‬אלף לכ‪ 260 -‬אלף‪ ,‬מתוכם כ‪ 40 -‬אלף במלונאות‬ ‫ כדי לענות לביקוש התיירותי נדרש להגדיל את היצע חדרי המלון בכ‪ 19,000 -‬חדרים‬ ‫ כ‪ 50% -‬ברמה בינונית גבוהה וכ‪ 50% -‬ברמה עממית‬ ‫ כ‪ 50% -‬בירושלים‪ ,‬כ‪ 20% -‬בכנרת והגליל ות"א )כ"א( וכ‪ 10% -‬בערי החוף‬ ‫ המקורות הקיימים מאפשרים מימוש של כ‪ 16,000 -‬חדרים עד ‪ ,2015‬ע"י‬ ‫ מיצוי תפוסה בבתי מלון קיימים‬ ‫ השבה‪/‬הסבה של כ‪ 3000 -‬חדרים‬ ‫ בניה חדשה של כ‪ 13,000 -‬חדרים‪ ,‬ע"י מיצוי המלאי התכנוני הקיים‬ ‫‪69‬‬ ‫עקרונות למדיניות אמצעי עידוד‬ ‫ להשגת תוספת חדרים של ‪ 19,000‬עד ‪ 2015‬נדרשת השקעה של כ‪ 10.2 -‬מיליארד ‪₪‬‬ ‫ ההשקעה צריכה לבוא משלשה מקורות‪:‬‬ ‫ כ‪ 3.4 -‬מיליארד ‪ ₪‬מהון עצמי של יזמים‬ ‫ כ‪ 2.9 -‬מיליארד ‪ ₪‬ממענקים של המדינה‬ ‫ כ‪ 3.9 -‬מיליארד ‪ ₪‬ממקורות מימון משלימים )מימון בנקאי או מימון מוסדי(‬ ‫ כדי לעמוד ביעדים‪ ,‬מומלץ להעמיד תקציב מענקים שנתי של כ‪ 650 -‬מיליון ‪ ₪‬ב‪ 3 -‬השנים הקרובות‬ ‫ יש להקצות את המענקים בהתאם ליעדי המשרד – בצורה דיפרנציאלית ותוך מעקב ובקרה‬ ‫ יש לעודד השימוש במימון מוסדי כמקור משלים‪/‬תחליפי לאשראי בנקאי‪ .‬קיימת התאמה בין מאפייני‬ ‫התעשייה לצרכי המשקיעים המוסדיים ונכון לכוון אותם להשקעה גדולה יותר במלונאות‪ .‬לשם כך‪,‬‬ ‫משרד התיירות צריך לקחת תפקיד יותר אקטיבי בחיבור בין יזמים למימון המוסדי‪.‬‬ ‫ בראיה ארוכת טווח‪ ,‬המדינה חייבת לשמר מלאי קרקעות מספק ליעודים מלונאיים באיזורי הביקוש‬ ‫ולהגן עליו מפני הסבה לשמושים אחרים‪.‬‬ ‫‪70‬‬ ‫בהצלחה‬ ‫‪71‬‬ ‫נספח‪ :‬משמעויות השקעה בענף המלונאות עבור מקור המימון המשלים‬ ‫‬ ‫הנחות שנלקחו במודל‬ ‫המימון המשלים יכול להתבצע ע"י‬ ‫‬ ‫ הלוואה )חוב(‬ ‫‬ ‫ השקעת הון‬ ‫‬ ‫‬ ‫ תמהיל של שניהם‬ ‫‬ ‫תנאי הלוואה‬ ‫ שנתיים של החזר ריבית בלבד‬ ‫ ‪ 8‬שנים של החזר קרן וריבית‬ ‫שיעורי פחת )פחת מואץ לפי חוק לעידוד השקעות הון(‬ ‫ פיתוח ובנייה ‪8%‬‬ ‫ מערכות ‪16%‬‬ ‫ ריהוט וציוד ‪20%‬‬ ‫שיעור מס חברות‪25% :‬‬ ‫שיעור היוון‪8% :‬‬ ‫מתוך ניתוח כלכלי שבוצע באזורי הביקוש‪ ,‬תחת הנחה של מתן שיעור מענקים נדרש על ידי המדינה‪,‬‬ ‫עולה כי ההשקעה בפרויקט ממוצע תניב למממן‪:‬‬ ‫ ריבית של כ‪ 7%-‬על ההלוואה )חוב(‪ ,‬או‬ ‫ שיעור רווח תפעולי מההשקעה )בדומה ליזם( מפרוייקט ממוצע של‪:‬‬ ‫אזור ביקוש‬ ‫ירושלים‬ ‫תל אביב‬ ‫כנרת והגליל‬ ‫חוף‪-‬פריפריאלי‬ ‫רמת אכסון‬ ‫בינונית‪-‬‬ ‫גבוהה‬ ‫עממית‬ ‫בינונית‪-‬‬ ‫גבוהה‬ ‫עממית‬ ‫בינונית‪-‬‬ ‫גבוהה‬ ‫עממית‬ ‫בינונית‪-‬‬ ‫גבוהה‬ ‫עממית‬ ‫יחס רצוי‬ ‫‪12%‬‬ ‫‪13%‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪11%‬‬ ‫‪72‬‬