‫חוות דעת של מומחה‬
‫שומת מקרקעין מקיפה ‪ -‬מרכז קניות "‪ ONE‬מודיעין"‬
‫שד' המלאכות ‪ ,121‬מודיעין‬
‫עדינה גרינברג‬
‫דברת אולפינר‬
‫רונן כץ‬
‫מיקי הימלפרב‬
‫גיל בר לב‬
‫גל אלש‬
‫גנאדי רפופורט‬
‫משה אשכנזי‬
‫ראובן דדשב‬
‫ערן רזבסקי‬
‫ניר אופיר‬
‫איריס אינהורן‬
‫יחזקאל (זיקו) ברמן‬
‫ברוך ליבוביץ‬
‫שחף באינר‬
‫אריאל ניר‬
‫אמיר טננבאום‬
‫וסילי טולקנץ‬
‫רועי קלמר‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫תאריך‪25.2.5.21 :‬‬
‫מספרנו‪6933 :‬‬
‫לכבוד‬
‫מגה אור החזקות בע"מ‬
‫ריט ‪ 2‬בע"מ‬
‫חוות דעת של מומחה‬
‫שומת מקרקעין מקיפה ‪ -‬מרכז קניות "‪ ONE‬מודיעין"‬
‫שד' המלאכות ‪ ,121‬מודיעין‬
‫לבקשת מר צחי נחמיאס ומר שמואל סייד‪ ,‬אשר התקבלה במשרדנו ביום ‪ ,24.4.2013‬מוגשת בזאת‬
‫חוות דעת מקצועית לאומדן שווי מרכז הקניות (‪ ,)Power Center‬הידוע בשם "‪ ONE‬מודיעין"‪ ,‬לצורך‬
‫פרסום דוחות כספיים והרחבת סדרה אג"ח ג' מגה אור‪.‬‬
‫אני מסכימה כי חוות דעתי תפורסם במסגרת פרסום הדוחות הכספיים של מגה אור החזקות בע"מ‬
‫וריט ‪ 2‬בע"מ ובמסגרת הרחבת סדרה אג"ח ג' מגה אור‪.‬‬
‫קבלתי כתב שיפוי מריט ‪ 2‬בע"מ אשר נחתם ע"י מר שמואל סייד ומר דרור גד מיום ‪ 55.2.5.25‬לפיו‬
‫מתחייבת החברה לשפות את השמאים באם תוטל עליהם חבות כספית בקשר לשומה כתוצאה מאי‬
‫נכונות מסמכים או מידע שנמסר ע"י החברה או חברות אחרות מטעמה ו‪/‬או כתוצאה מאי העברת‬
‫מסמכים או מידע אחר הדרושים לצורך השומה (למעט מסמכים המצויים בידי רשויות ו‪/‬או בידי‬
‫הציבור)‪.‬‬
‫קבלתי כתב שיפוי ממגה אור החזקות בע"מ אשר נחתם ע"י מר צחי נחמיאס ומר איתמר רגב מיום‬
‫‪ 25.2.5.21‬לפיו מתחייבת החברה לשפות את השמאים באם תוטל עליהם חבות כספית בקשר‬
‫לשומה כתוצאה מאי נכונות מסמכים או מידע שנמסר ע"י החברה או חברות אחרות מטעמה ו‪/‬או‬
‫כתוצאה מאי העברת מסמכים או מידע אחר הדרושים לצורך השומה (למעט מסמכים המצויים בידי‬
‫רשויות ו‪/‬או בידי הציבור)‪.‬‬
‫לא קיימות התניות לגבי שכר הטרחה בעבור חוות דעת זו‪ .‬כמו כן‪ ,‬לא קיימת תלות ביני לבין מזמין‬
‫השומה‪.‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫שומה זו נערכה לפי תקן מס' ‪ 2..2‬של מועצת שמאי המקרקעין ולפי כללי השמאות הבינלאומיים‬
‫(‪ )IVS‬מהדורה ‪ 5...‬ובמיוחד תקן ‪.)INTERNATIONAL VALUATION APPLICATION 1( IVA1‬‬
‫שם המומחה‪ :‬אולפינר דברת‬
‫כתובת משרד‪ :‬יגאל אלון ‪ ,65‬מגדל טויוטה‪ ,‬תל אביב‬
‫עיסוק‪:‬‬
‫שמאית מקרקעין מס' רישיון ‪ 289‬משנת ‪ .1992‬שותפה ומנהלת משרד שמאי‬
‫מקרקעין משנת ‪ .1994‬מוסמכת במינהל עסקים משנת ‪.2002‬‬
‫השכלה‪:‬‬
‫‪- 5.25‬‬
‫לימודי תואר ראשון במשפטים‪ ,‬הקריה האקדמית אונו‪.‬‬
‫‪ 5..5 - 5..2‬תואר שני במינהל עסקים‪ ,‬אוניברסיטת תל אביב‪ .‬מצטיינת דקאן לשנת ‪.5..5‬‬
‫‪ 5... - 2111‬קורס עדים מומחים במכון לעדים מומחים‪.‬‬
‫תעודת שמאית מקרקעין מוסמכת מס' ‪.581‬‬
‫‪2115‬‬
‫‪ 211. - 2188‬לימודי תעודה בשמאות מקרקעין וניהול נכסים‪ ,‬בהצטיינות‪ ,‬אוניברסיטת תל‪-‬אביב‪.‬‬
‫‪ 2188 - 2182‬תואר ראשון במדעי החברה‪ ,‬אוניברסיטת תל‪-‬אביב‪.‬‬
‫ניסיון מקצועי‪:‬‬
‫‪- 2112‬‬
‫שותפה במשרד שמאי המקרקעין גרינברג אולפינר ושות'‪ .‬המשרד עוסק במגוון‬
‫תחומי שמאות המקרקעין והינו בין המשרדים הגדולים בארץ‪.‬‬
‫‪ 2112 - 211.‬משרד שמאים‪ .‬עד תחילת ‪ 2115‬כמתמחה והחל מתאריך זה ועד אוגוסט ‪2112‬‬
‫כשמאית מקרקעין בכירה‪.‬‬
‫וזאת השאלה‪:‬‬
‫אומדן שווי שוק לנכס‪.‬‬
‫הגדרת שווי שוק לפי התקן הבינלאומי ‪( IVS1‬בתרגום מקצועי)‪-‬‬
‫"הסכום בו ימכר הנכס ליום ההערכה בין קונה מרצון ממוכר ברצון‪ ,‬בעסקה רצונית‪ ,‬ללא אילוץ‪ ,‬אחרי‬
‫זמן סביר בשוק‪ ,‬כשהצדדים פועלים בידיעה‪ ,‬בשיקול דעת‪ ,‬בזהירות וללא כפיה"‪.‬‬
‫‪"The estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation‬‬
‫‪between a willing buyer and willing seller in an arm's-length transaction after marketing‬‬
‫‪wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion".‬‬
‫נמסר לנו ע"י מגה אור החזקות‪ ,‬כי הנכס נשוא חוות הדעת יוגדר כנכס השקעה ( ‪investment‬‬
‫‪ ,)property‬עפ"י כללי החשבונאות הבינלאומיים (‪ ,)IFRS‬תקן בינלאומי ‪.IAS 2.‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫התאריך הקובע לשומה‪.5.5.2013 -‬‬
‫מסמכים ומצגים שהתקבלו מחברת מגה אור החזקות‪ ,‬הרוכשת את הנכס (להלן‪" :‬מגה אור")‪:‬‬
‫‪‬‬
‫נסחי רישום מקרקעין והסכם חכירה‪.‬‬
‫‪‬‬
‫מסמכי רישוי‪.‬‬
‫‪‬‬
‫פירוט שוכרים נכון לאפריל ‪ ,5.21‬הסכמי שכירות וחשבוניות‪.‬‬
‫‪‬‬
‫דו"ח לפעילות הניהול במרכז‪.‬‬
‫‪‬‬
‫מסמך גילוי‪.1‬‬
‫וזאת חוות דעתי המקצועית‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫פרטי הנכס‬
‫גוש‪:‬‬
‫‪2812‬‬
‫חלקות‪:2‬‬
‫‪55‬‬
‫‪51‬‬
‫שטח קרקע רשום‪:‬‬
‫‪ .,812‬מ"ר‬
‫‪ 8,128‬מ"ר‬
‫שטח בנוי ברוטו‪:‬‬
‫כ‪ 28,222 -‬מ"ר‬
‫זכויות‪:‬‬
‫חכירה מהוונת ממנהל מקרקעי ישראל‬
‫‪3‬‬
‫‪ 1‬ראו פרק נפרד בשומה‪.‬‬
‫‪ 2‬מגרשים ‪ 252‬ו‪ ,258 -‬עפ"י תכנית מד‪.5.//‬‬
‫‪ 3‬עפ"י תכנית היתר בנייה מס' ‪.5..1.221‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.2‬‬
‫תיאור הנכס והסביבה‬
‫ביקור בנכס נערך ע"י החתומה מטה‪ ,‬בתאריך ‪.2.2.5.21‬‬
‫‪2.1‬‬
‫תיאור הסביבה‬
‫אזור המלאכה והשירותים של מודיעין (מרכז עינב)‪ ,‬הממוקם בדרום‪-‬מערב העיר‪ ,‬על‬
‫תוואי דרך ‪ ,212‬כביש רוחב המחבר בין מודיעין ממזרח לראשון לציון ממערב‪.‬‬
‫האזור נמצא בשלבי פיתוח ומאופיין בשימושי מסחר‪ ,‬תעשייה ומלאכה‪ ,‬בבניינים‬
‫בבניה חדשה‪ .‬באזור קיימים מספר פרויקטים בשלבי הקמה ומספר רב של מגרשים‬
‫ריקים‪.‬‬
‫הנגישות התחבורתית טובה‪ ,‬בשל הקרבה לתחנת רכבת "פאתי מודיעין"‪ ,‬ולצירי‬
‫תנועה מרכזיים‪ ,‬כגון‪ :‬כביש ‪ ,212‬כביש ‪ 2‬וכביש ‪.8‬‬
‫שדרות המלאכות הינו ציר ראשי החוצה את מרכז עינב ממזרח למערב‪ ,‬ומהווה את‬
‫כביש הגישה הראשי אליו‪.‬‬
‫הפיתוח הסביבתי מלא‪.‬‬
‫מפת הסביבה (מיקום הנכס מסומן באדום‪ ,‬להמחשה בלבד)‪:‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪2.2‬‬
‫הסביבה העסקית‬
‫אזור המלאכה והשירותים (מרכז עינב) נועד לשמש תעשייה זעירה‪ ,‬מחסנים‪ ,‬מוסכים‬
‫ומרכזי מסחר בעלי אופי חוץ שכונתי כדוגמת פאואר סנטרים‪ .‬בספטמבר ‪ 5..2‬נפתח‬
‫באזור המרכז המסחרי הגדול הראשון בעיר ‪" -‬ישפרו סנטר"‪ ,‬בשטח לשיווק של כ‪-‬‬
‫‪ 52,8..‬מ"ר‪ ,‬הממוקם משני צידי שדרות המלאכות‪.‬‬
‫בהמשך נפתחו באזור מרכזים נוספים כגון‪ :‬מרכז מגה אור בשדרות המלאכות בשטח‬
‫לשווק של כ‪ 2,8.. -‬מ"ר‪ ,‬המרכז המסחרי של רמי לוי ברחוב החרוט‪ ,‬בשטח של כ‪-‬‬
‫‪ 2.,...‬מ"ר‪ ,‬מרכז ‪ ,ONE‬נשוא חוות הדעת ועוד‪.‬‬
‫בפינת שדרות המלאכות ורחוב החרוט נמצא בשלבי הקמה ראשוניים מרכז מסחרי‬
‫נוסף של חברת יוחננוף‪.‬‬
‫כמו כן‪ ,‬במרכז העסקים של מודיעין‪ ,‬במרכז העיר‪ ,‬ממוקם קניון מודיעין של חברת‬
‫עזריאלי‪ ,‬בשטח לשיווק של כ‪ 58,5.. -‬מ"ר‪.‬‬
‫ישפרו סנטר‬
‫נשוא השומה‬
‫מגה אור‬
‫ישפרו סנטר‬
‫יוחננוף‬
‫ישפרו סנטר‬
‫מרכז‬
‫מסחרי‬
‫רמי לוי‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪2.3‬‬
‫תיאור החלקות‬
‫חלקות ‪ 55‬ו‪ 51 -‬בגוש ‪ ,2812‬בשטח קרקע רשום של ‪ .,812‬מ"ר ו‪ 8,128 -‬מ"ר‪,‬‬
‫בהתאמה‪ ,‬יוצרות חטיבת קרקע רציפה דמוית מלבן שפינותיו מעוגלות‪ ,‬פני הקרקע‬
‫בשיפוע יורד מצפון לדרום‪.‬‬
‫על החלקות בנוי מרכז מסחרי מסוג "פאואר סנטר"‪ ,‬הידוע כ‪ ONE" -‬מודיעין"‪.‬‬
‫תשריט החלקות מתוך הפורטל הגיאוגרפי הלאומי (התיחום באדום‪ ,‬להמחשה‬
‫בלבד)‪:‬‬
‫גבולות‪:‬‬
‫צפון ‪ -‬חזית לשד' המלאכות‪ ,‬מעברו מרכז מסחרי "ישפרו סנטר"‪.‬‬
‫מזרח ‪ -‬חזית לרחוב הנפח‪ ,‬מעברו שטח פנוי בייעוד לאזור משרדים‪.‬‬
‫דרום ‪ -‬חזית לרחוב הקדר‪ ,‬מעברו שטח פנוי בייעוד לאזור תעשייה‪.‬‬
‫מערב ‪ -‬חזית לרחוב האופה‪ ,‬מעברו מרכז מסחרי "ישפרו סנטר"‪.‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫תצ"א מתוך הפורטל הגיאוגרפי הלאומי (התיחום באדום‪ ,‬להמחשה בלבד)‪:‬‬
‫‪2.4‬‬
‫תיאור הבנוי‬
‫מרכז הקניות "‪ ONE‬מודיעין" הינו מרכז מסחרי מסוג "‪ "Power Center‬הכולל ‪ 1‬מבנים‪,‬‬
‫בשטח בנוי כולל של כ‪ 28,222 -‬מ"ר (עפ"י תכנית היתר הבניה)‪ ,‬הבנויים סביב רחבת‬
‫חניה סלולה‪ .‬מבנים ‪ 2‬ו‪ 5-‬הינם דו קומתיים ומבנה ‪ 1‬חד קומתי‪.‬‬
‫מרכז הקניות נפתח לקהל הרחב בשנת ‪.5...‬‬
‫למרכז הקניות כניסה ראשית מצדו הצפוני (במפלס קומת הקרקע) משדרות‬
‫המלאכות‪ ,‬כניסה נוספת מצדו הדרומי (למפלס הקומה התחתונה) מרחוב הקדר‬
‫וכניסות לפריקה וטעינה ממזרח וממערב מהרחובות הנפח והאופה‪.‬‬
‫תמהיל השימושים כולל חנויות גדולות כדוגמת הום סנטר‪ ,‬ביתילי‪ ,‬מגה ספורט‪ ,‬יינות‬
‫ביתן‪ ,‬טויס אר אס וכד'‪ ,‬לצד בתי קפה ומסעדות‪.‬‬
‫במרכז קיימים כ‪ 112 -‬מקומות חניה‪ ,‬מתוכם כ‪ 282 -‬מוסדרים ברחבת החניה‬
‫במפלס העליון וכ‪ 22. -‬בחניון המקורה במפלס התחתון‪.‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫תמונות אופייניות‪:‬‬
‫תיאור המבנים‪:‬‬
‫תשריט העמדת המבנים במתחם‪:‬‬
‫שדרות המלאכות‬
‫‪3‬‬
‫‪1‬‬
‫‪2‬‬
‫מבנים ‪ :1-2‬המבנים בנויים בצורת האות 'ר' ומהווים את הצלעות הדרומית‬
‫והמערבית של המרכז‪.‬‬
‫מפלס תחתון‪ :‬המבנה הטופוגרפי של החלקה מאפשר גישה ישירה לשטחי המסחר‬
‫במפלס זה מעורף המבנה‪ .‬המפלס מחולק לחניון מקורה הממוקם במרכז‪ ,‬ויחידות‬
‫מסחריות בגדלים שונים הממוקמות בחלק המזרחי ובחלק המערבי של המפלס‪.‬‬
‫מפלס עליון‪ :‬בחזית לרחבת החניה‪ ,‬בחלוקה ליחידות מסחריות בגדלים שונים‪.‬‬
‫בין המבנים ממוקמות ‪ 5‬מעליות‪ ,‬גרם מדרגות ודרגנועים לעגלות‪ ,‬המחברים בין‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫המפלסים‪ .‬במועד הביקור הדרגנועים לא פעלו והכניסה לעגלות נחסמה‪.‬‬
‫מבנה ‪ :3‬ממוקם בפינה הצפון‪-‬מזרחית של המרכז‪ .‬המבנה חד קומתי‪ ,‬מחולק ל‪5 -‬‬
‫יחידות מסחריות המאוכלסות ע"י בית קפה ומסעדה‪.‬‬
‫סטנדרט הבנייה והגמר כולל בין היתר‪:‬‬
‫‪‬‬
‫שלד בטון מזוין‪ ,‬קירות חוץ מאלמנטים טרומיים בחיפוי אבן נסורה‪ ,‬גג פח‬
‫אלומיניום מבודד הבנוי על קונסטרוקציית פלדה‪ .‬בשטחי המעברים‪ ,‬ריצוף באבן‬
‫משתלבת וארקדה מפח הבנויה על קונסטרוקציית מתכת‪.‬‬
‫‪‬‬
‫בשטחי החנויות רמת גמר מלאה הכוללת ריצוף שיש‪/‬קרמיקה‪ /‬פרקט‪/‬עץ‪ ,‬תקרה‬
‫אקוסטית‪/‬‬
‫חשופה‪ ,‬תאורה תלויה‪/‬‬
‫פלורסנטית‪ ,‬ויטרינת זכוכית‪ ,‬טיח‬
‫פנים‪/‬צבע‪/‬חיפוי קירות דקורטיבי‪ ,‬מערכת מיזוג אוויר מרכזית ועוד‪.‬‬
‫תמונות אופייניות‪:‬‬
‫‪2.5‬‬
‫רישוי‬
‫מעיון בתיק הבניין בעירייה‪ ,‬נמצאו המסמכים הרלבנטיים הבאים‪:‬‬
‫‪‬‬
‫היתר בנייה מס' ‪ 5..8..28‬מיום ‪ ,5...5..8‬לביצוע עבודות עפר ויסודות‬
‫במגרשים ‪( 258 -252‬אזור המלאכה)‪.‬‬
‫‪‬‬
‫היתר בנייה מס' ‪ 5..8..22‬מיום ‪ ,5...5..8‬לבניית מבנה רב תכליתי‬
‫במגרשים ‪( 258 -252‬אזור המלאכה)‪.‬‬
‫‪‬‬
‫היתר בניה מס' ‪ 5..8.221‬מיום ‪ ,58.5.5...‬לתכנית שינויים בבניין רב‬
‫תכליתי במגרש ‪252‬א' (‪.)252-258‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪‬‬
‫טופס ‪ 2‬מיום ‪ ,55.2.5...‬לפיו ניתן אישור להספקת שירותים עבור המפלס‬
‫התחתון בלבד (מבנה טיב טעם‪ +‬חניון)‪ ,‬עפ"י היתר בניה מס' ‪ 5..8..22‬מיום‬
‫‪ 5...5..8‬והיתר בניה מס' ‪ 5..8.221‬מיום ‪.58.5.5...‬‬
‫‪‬‬
‫טופס ‪ 2‬מיום ‪ ,2...5...‬לפיו ניתן אישור להספקת שירותים עבור מפלס עליון‬
‫למעטפת בלבד (לא כולל חנויות)‪ ,‬עפ"י היתר בניה מס' ‪ 5..8..22‬מיום‬
‫‪ 5...5..8‬והיתר בניה מס' ‪ 5..8.221‬מיום ‪.58.5.5...‬‬
‫‪‬‬
‫טופס ‪ 2‬מיום ‪ ,12...5...‬לפיו ניתן אישור להספקת שירותים עבור המפלס‬
‫העליון‪ ,‬למעט החנויות מיס לגוט‪ ,‬ספגטים‪ ,‬קפה ג'ו ומסעדת פינתי‪ ,‬עפ"י היתר‬
‫בניה מס' ‪ 5..8..22‬מיום ‪ 5...5..8‬והיתר בניה מס' ‪ 5..8.221‬מיום‬
‫‪.58.5.5...‬‬
‫‪‬‬
‫טופס ‪ 2‬מיום ‪ ,1.2..5...‬לפיו ניתן אישור להספקת שירותים למסעדת פינתי‬
‫בלבד‪ ,‬עפ"י היתר בניה מס' ‪ 5..8..22‬מיום ‪ 5...5..8‬והיתר בניה מס'‬
‫‪ 5..8.221‬מיום ‪.58.5.5...‬‬
‫‪‬‬
‫טופס ‪ 2‬מיום ‪ ,8.2.5..8‬לפיו ניתן אישור להספקת שירותים לקפה ג'ו בלבד‪,‬‬
‫עפ"י היתר בניה מס' ‪ 5..8..22‬מיום ‪ 5...5..8‬והיתר בניה מס' ‪5..8.221‬‬
‫מיום ‪.58.5.5...‬‬
‫‪‬‬
‫היתר בניה מס' ‪ 5..8..28‬מיום ‪ ,52.2.5..8‬לתכנית שינויים‪ -‬קירוי בניין ‪,C‬‬
‫תוספת גגונים וארכדות ותוספת גלריות במגרש ‪ 252‬א'‪.‬‬
‫‪‬‬
‫טופס ‪ 2‬מיום ‪ ,28.2.5..8‬לפיו ניתן אישור להספקת שירותים עבור הגלידרייה‬
‫וצומת ספרים בלבד‪ ,‬עפ"י היתר בניה מס' ‪ 5..8..22‬מיום ‪ ,5...5..8‬היתר‬
‫בניה מס' ‪ 5..8.221‬מיום ‪ ,58.5.5...‬היתר בניה מס' ‪ 5..8..28‬מיום‬
‫‪ 22.2.5..8‬והיתר בניה מס' ‪.45..8..88‬‬
‫‪‬‬
‫היתר בניה מס' ‪ 5.....22‬מיום ‪ ,52.1.5..8‬לפיצול היתר שהוצא מיום‬
‫‪ 5...5..8‬במגרש ‪ 252‬א' (קומת כניסה תחתונה)‪.‬‬
‫‪‬‬
‫היתר בניה מס' ‪ 5....221‬מיום ‪ ,52.1.5..8‬לפיצול היתר שהוצא מיום‬
‫‪( 5...5..8‬קומה עליונה)‪ .‬תכנית שינויים‪ -‬שינויים פנימיים ותוספת גלריות‬
‫בחנויות במגרש ‪252‬א'‪.‬‬
‫‪ 4‬ככל הנראה טעות סופר‪ ,‬היתר מס' ‪ 5..8..28‬ניתן ביום ‪ ,52.2.5..8‬והיתר מס' ‪ 5..8..88‬לא נמצא בתיק הבניין‬
‫בעירייה‪.‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪‬‬
‫היתר בניה מס' ‪ 5..8.518‬מיום ‪ ,28.22.5..8‬לתכנית שינויים במגרש ‪252‬א'‪:‬‬
‫הקטנת המחסן בחנויות צומת ספרים ובסט ביי‪.‬‬
‫‪‬‬
‫היתר בניה מס' ‪ 5..1.221‬מיום ‪ ,22.8.5..1‬לתוספת גלריה ותוספת דלת‬
‫בבניין ‪ ,C‬חלוקה פנימית בחנות בקומה התחתונה‪ -‬ללא תוספת שטחים ותוספת‬
‫דחסנית קרטונים בחניון תחתון‪.‬‬
‫שטחי הבנייה לפי תכנית היתר בנייה מס' ‪:5..1.221‬‬
‫מפלס‬
‫שטח‬
‫עיקרי‬
‫(מ"ר)‬
‫שטח שירות (מ"ר)‬
‫מעברי גגונים‬
‫ק‪.‬‬
‫מבואות‬
‫מערכות‬
‫אחסנה מעלית‬
‫מקלט‬
‫ח‪.‬מדרגות עמודים מילוט וארקדות‬
‫טכניות‬
‫תחתון ‪517.7 91.3 3,780.6‬‬
‫גלריה‬
‫‪-3.55‬‬
‫עליון‬
‫גלריה‬
‫‪+3.06‬‬
‫גלריה‬
‫‪+2.90‬‬
‫סה"כ‬
‫‪318.4 5,546.0‬‬
‫‪12.9‬‬
‫סה"כ‬
‫‪10,266.9 6,486.3‬‬
‫‪99.4‬‬
‫‪149.2 5,756.4‬‬
‫‪102.7‬‬
‫‪99.4‬‬
‫‪738.6‬‬
‫‪28.8‬‬
‫‪29‬‬
‫‪146.6‬‬
‫‪146.6‬‬
‫‪249.3‬‬
‫‪26.7‬‬
‫‪26.7‬‬
‫‪26.7‬‬
‫‪12.9 911.9 617.1 240.5 9,639.7‬‬
‫‪28.8‬‬
‫‪18,514.6 8,874.9 1,170.3 347.4 5,546.0‬‬
‫במפלס העליון‪.‬‬
‫טופס ‪ 2‬מיום ‪ ,2..8.5..1‬לפיו ניתן אישור להספקת שירותים למסעדת "אש"‪,‬‬
‫עפ"י היתר בניה מס' ‪ 5..1.221‬מיום ‪.22.8.5..1‬‬
‫‪2.6‬‬
‫‪99.4‬‬
‫‪7,872.3 2,115.9 1,170.3‬‬
‫בנוסף קיימים ‪ 122.5‬מ"ר משטחים לא מקורים (פרגולה‪ ,‬גגונים וקולונדה)‬
‫‪‬‬
‫סה"כ‬
‫שטח‬
‫(מ"ר)‬
‫ניהול הנכס‬
‫הנכס מנוהל ע"י בעלת הנכס‪ -‬חברת מבני תעשיה‪ ,‬הגובה מהשוכרים דמי ניהול‬
‫בנוסף לדמי השכירות‪.‬‬
‫דמי הניהול הנגבים מהשוכרים‪ ,‬הינם כ‪ ₪ 11-‬למ"ר לשיווק לחודש‪ .‬דמי ניהול אלה‬
‫תואמים את המקובל במרכזים מסחריים דומים‪.‬‬
‫נמסר ממגה אור כי פעילות הניהול מאוזנת‪.‬‬
‫לגבי שוכר אחד בקומת המסחר התחתונה (כ‪ 5.. -‬מ"ר) דמי הניהול נכללים בדמי‬
‫השכירות‪ .‬לאור העובדה כי חברת הניהול מאוזנת וכי הסכום זניח‪ -‬לא הפרדנו אותו‪.‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.3‬‬
‫זכויות משפטיות‬
‫‪3.1‬‬
‫נסחי רישום מקרקעין‬
‫תמצית מידע מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום המקרקעין רחובות‪ ,‬אשר הופק‬
‫באמצעות אתר האינטרנט של משרד המשפטים ביום ‪:22.2.5.21‬‬
‫חלקה ‪ 55‬וחלקה ‪ 51‬בגוש ‪ ,2812‬בשטח קרקע רשום של ‪ .,812‬מ"ר ו‪8,128 -‬‬
‫מ"ר‪ ,‬בהתאמה‪.‬‬
‫בעלות‪ -‬רשות הפיתוח‪ ,‬בשלמות‪.‬‬
‫חכירה‪ -‬חברת מבני תעשיה בע"מ‪ ,‬בשלמות‪ ,‬על כל הבעלים‪ .‬חכירה לתקופה של ‪21‬‬
‫שנים‪ ,‬תאריך סיום‪.5.8.5.22 :‬‬
‫משכנתא‪ -‬משכנתא מדרגה ראשונה‪ ,‬ללא הגבלת סכום‪ ,‬לטובת בנק הפועלים בע"מ‪,‬‬
‫על כל החוכרים‪.‬‬
‫הערות‪ -‬הערה בדבר אתר עתיקות‪ ,‬י‪.‬פ‪ 25.2 .‬מיום ‪ ,1...5..1‬עמ' ‪.12.. -1582‬‬
‫‪3.2‬‬
‫חוזה חכירה‬
‫תמצית חוזה חכירה מיום ‪ ,2..1.5...‬בין מינהל מקרקעי ישראל (להלן‪" :‬המחכיר")‬
‫לבין חב' מבני תעשיה בע"מ (להלן‪" :‬החוכר")‪:‬‬
‫המוחכר – חלקות ‪ 55‬ו‪ 51 -‬בגוש ‪( 2812‬מגרשים ‪ 252‬ו‪ 258 -‬לפי תכנית מפורטת‬
‫מס' מד‪ ,)5./‬בשטח של ‪ 28,52.‬מ"ר בערך‪ ,‬במודיעין‪.‬‬
‫תקופת החכירה ‪ 21 -‬שנים‪ ,‬החל מ‪ 1.8.5..2-‬וכלה ב‪.5.8.5.22-‬‬
‫תקופת חכירה נוספת ‪ 21 -‬שנים החל מתום תקופת החכירה‪.‬‬
‫מטרת החכירה – מבנים רב תכליתיים‪.‬‬
‫ייעוד – תעשייה ומלאכה‪.‬‬
‫קיבולת הבנייה – ‪ 21,2..‬מ"ר מבונים‪.‬‬
‫במידה וישופרו תנאי התכנית לאחר הזכיה במכרז‪ ,‬לא ישלם הזוכה סכומים נוספים‬
‫למנהל בגין תוספות אלו והיטל ההשבחה יחול במלואו על הזוכה‪ .‬הטיפול בהליך‬
‫איחוד המגרשים‪ ,‬במידה ויידרש‪ ,‬הינו באחריות ועל חשבונו של היזם‪.‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪3.3‬‬
‫הסכמי שכירות‬
‫‪3.3.1‬‬
‫בסיס המידע‬
‫הנכס מושכר ל‪ 28-‬שוכרים שונים‪ .‬המידע לגבי דמי השכירות התקבל‬
‫ממגה אור לגבי כל שוכר ושוכר‪ .‬כל החוזים נבדקו על ידנו ונמצאו תואמים‬
‫את המידע שהתקבל‪.‬‬
‫‪3.3.2‬‬
‫תקופת השכירות‬
‫השטח לשיווק בנכס הינו כ‪ 22,.21-‬מ"ר‪ .‬התפוסה בנכס למועד הקובע‬
‫הינה ‪( 11%‬השטח הפנוי‪ -‬מחסן)‪ .‬השטחים מושכרים לתקופות שונות‪,‬‬
‫יתרת תקופות השכירות נעה בין פחות משנה ל‪ 8-‬שנים‪ .‬כמו כן‪ ,‬למרבית‬
‫השוכרים מוקנות אופציות לתקופות שונות‪ ,‬הנעות בין ‪ 1‬ל‪ 25-‬שנים‪.‬‬
‫‪3.3.3‬‬
‫דמי השכירות‬
‫מהנתונים עולה כי דמי השכירות נעים בטווח גדול שבין ‪ ₪ 25‬ל‪₪ 2..-‬‬
‫למ"ר לחודש (שטח של כ‪ 1. -‬מ"ר מושכר כמחסן תמורת ‪ ₪ 5.‬למ"ר‬
‫לחודש)‪ .‬מניתוח הפער עולה כי השוני נובע‪ ,‬בין היתר‪ ,‬מהבדלי מיקום‬
‫החנויות‪ ,‬גודל החנות‪ ,‬סוג הפעילות ומועד תחילת השכירות‪.‬‬
‫מניתוח הנתונים עולה כי דמי השכירות הממוצעים במתחם הינם כ‪₪ 88-‬‬
‫למ"ר לחודש‪.‬‬
‫קיימים ‪ 5‬שוכרים מהותיים השוכרים יחד ‪ 8,525‬מ"ר (המהווים כ‪2.%-‬‬
‫מסך השטחים לשיווק)‪.‬‬
‫חברת טיב טעם השוכרת ‪ 1,282‬מ"ר (המהווים כ‪ 12%-‬מסך השטחים‬
‫לשיווק) תמורת דמי שכירות חודשיים ממוצעים של כ‪ ₪ .2-‬למ"ר‪ ,‬בחוזה‬
‫עד ליום ‪ 12.1.5.2.‬והום סנטר השוכרת ‪ 5,.8.‬מ"ר (המהווים כ‪52%-‬‬
‫מסך השטחים לשיווק) תמורת דמי שכירות של כ‪ ₪ 28-‬למ"ר לחודש‪,‬‬
‫בחוזה עד ליום ‪.12...5.2.‬‬
‫טיב טעם משכירה את השטח בשכירות משנה לרשת יינות ביתן (מחסני‬
‫כמעט חינם) ולפאב‪ /‬בית קפה‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬קיימת הכנסה מפדיון בסך של כ‪ ₪ 2.,...-‬לשנה‪.‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫תחזית לשנה הבאה ‪2013‬‬
‫‪3.3.4‬‬
‫בגין שטח של כ‪ 125-‬מ"ר (כ‪ 1% -‬מהשטחים לשיווק) המושכר ל‪5 -‬‬
‫שוכרים‪ ,‬תקופת השכירות הנוכחית צפויה להסתיים במהלך ‪.5.21‬‬
‫לשוכרים בשטחים אלו קיימות אופציה להארכת תקופת השכירות‪.‬‬
‫בהתאם למידע שנמסר ממגה אור‪ ,‬אחד השוכרים צפוי לממש את‬
‫האופציה ולהמשיך ולגבי השני טרם ידוע‪.‬‬
‫שטח של כ‪ 82 -‬מ"ר במפלס התחתון פנוי ומתנהל משא ומתן להשכרתו‪.‬‬
‫‪.4‬‬
‫המצב התכנוני‬
‫המידע התכנוני מבוסס על מידע הקיים במשרדנו‪ ,‬על מידע תכנוני מאתר האינטרנט של‬
‫מינהל מקרקעי ישראל ועל מידע תכנוני שנמסר לנו מעירית מודיעין‪-‬מכבים‪-‬רעות‪.‬‬
‫‪4.1‬‬
‫תכניות בניין עיר רלבנטיות בתוקף‬
‫מס' תכנית‬
‫מד‪2020/‬‬
‫‪4.2‬‬
‫מהות התכנית‬
‫תכנית מתאר מודיעין‬
‫י‪.‬פ‪ .‬יום מתן תוקף‬
‫‪5.5.1999‬‬
‫‪4747‬‬
‫מד‪20/‬‬
‫‪4913‬‬
‫‪24.8.2000‬‬
‫אזור שירותים‪ ,‬מלאכה ותעשיה זעירה‬
‫מד‪/‬מק‪1/20/‬‬
‫‪5501‬‬
‫‪28.2.2006‬‬
‫שינוי הוראות בינוי ועיצוב אדריכליים‬
‫מד‪35/‬‬
‫‪24.10.2007 5728‬‬
‫סוככים זמניים בבתי אוכל‬
‫מד‪/‬מק‪2/20/‬‬
‫‪31.10.2007 5732‬‬
‫הגדלת תכסית במגרשים ‪126 -125‬‬
‫ריכוז זכויות בניה‬
‫ייעוד‪ -‬מבנים רב תכליתיים עם חזית מסחרית‪.‬‬
‫תכליות ושימושים‪ -‬במפלס קומת רחוב המלאכות מותרת חזית מסחרית לחנויות‬
‫למסחר סיטונאי וקמעונאי‪ ,‬לאולמות תצוגה‪ ,‬לבעלי מלאכה כגון נגרים‪ ,‬דקורטורים‪,‬‬
‫יצרני שילוט וכיוב' וכן שירותי דלפק ומזנונים‪ .‬לאורך החזית המסחרית מחויבת בניית‬
‫ארקדה‪.‬‬
‫בשטח המבנה שאינו מיועד לחזית מסחרית מותרים בתי מלאכה מכל הסוגים‪,‬‬
‫מחסנים ומשרדים‪ .‬בקומות א' ו‪ -‬ב'‪ ,‬מעל לקומת הרחוב‪ ,‬מותרים בתי מלאכה מכל‬
‫הסוגים‪ ,‬מחסנים ומשרדים‪ .‬לא יותרו אולמות שמחה בקומת הקרקע‪.‬‬
‫שטח מגרש מינימלי ‪ 1.2 -‬דונם (מותרת סטייה עד ‪.)2%‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫זכויות בניה‪:‬‬
‫שטח עיקרי במ"ר‬
‫עילי‬
‫תת"ק‬
‫‪)1( 95%‬‬
‫‪25%‬‬
‫שטחי שירות במ"ר תכסית‬
‫מרבית‬
‫תת"ק‬
‫עילי‬
‫‪)3( 90% )2( 30%‬‬
‫‪50%‬‬
‫מס'‬
‫קומות‬
‫גובה‬
‫מרבי‬
‫‪5‬‬
‫‪ 13.5‬מ'‬
‫(‪ )1‬כולל ‪ 8%‬עבור יציע‪.‬‬
‫(‪ )6‬שטח הארקדה כלול בשטחי השירות‪.‬‬
‫(‪ )3‬מתוכם ‪ 82%‬לחניה בלבד‪.‬‬
‫מרתפים‪ 5 -‬קומות מרתפים בגובה מרבי של ‪ 1.2‬מ'‪ ,‬לחניה ולשימושים נלווים לה‪,‬‬
‫יתרת שטח המרתפים אשר גובהם יעלה על ‪ 5.2‬מ'‪ ,‬תשמש כשטח אחסון ותחושב‬
‫כשטח עיקרי‪ .‬הועדה המקומית תהיה רשאית להתיר תוספת קומות תת קרקעיות‬
‫כשטח שירות למטרות חניה בלבד והשימושים הנלווים לחניה בלבד לפי התקן‬
‫שבתכנית המתאר מד‪.5.5./‬‬
‫קווי בניין‪ -‬קדמי‪ . -‬מ'‪ ,‬אחורי‪ 1 -‬מ'‪ ,‬צדדי‪ 1 -‬מ'‪.‬‬
‫ארקדה‪ -‬תחויב בניית ארקדה בקו בניין ‪ .‬מ'‪ ,‬בעומק של לפחות ‪ 2‬מ'‪ .‬עם השלמת‬
‫זכויות הבניה של הקומה מעל‪ -‬רצפת הקומה תהווה קירוי לארקדה‪.‬‬
‫‪4.3‬‬
‫יתרת זכויות בניה‬
‫מפלס‬
‫עפ"י תב"ע בנוי עפ"י היתר‬
‫במ"ר‬
‫בתוקף במ"ר‬
‫יתרת זכויות‬
‫בניה במ"ר‬
‫שטח עיקרי מעל מפלס הכניסה‬
‫‪15,437.5‬‬
‫‪5,859.1‬‬
‫‪9,578.4‬‬
‫שטח עיקרי מתחת למפלס הכניסה‬
‫‪4,062.5‬‬
‫‪3,780.6‬‬
‫‪281.9‬‬
‫עפ"י תכנית היתר מס' ‪ ,5..1.221‬יתרת התכסית הפנויה לניצול בנשוא השומה‬
‫הינה כ‪ 21. -‬מ"ר בלבד‪.‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.5‬‬
‫עקרונות השומה‬
‫גישות השומה המקובלות ביותר לאומדן שווי קניונים‪/‬מרכזים מסחריים הן גישת ההשוואה‬
‫וגישת הוון ההכנסות‪.‬‬
‫ההתאמות הנדרשות על מנת לעשות שימוש נכון בגישת העלות יוצרת מצב בו יכולה להיות‬
‫הטיה משמעותית של האומדן ולכן שימוש בגישה זו לא רצוי‪.‬‬
‫‪5.1‬‬
‫גישת ההשוואה‬
‫גישת ההשוואה הנה הגישה הטובה והעדיפה באומדן שווי נכסי מקרקעין‪.‬‬
‫על פי גישה זו מוערך שווי נכס בהתבסס על נתוני השוואה לנכסים דומים בסביבה‪,‬‬
‫תוך ביצוע התאמות נדרשות (מיקום‪ ,‬גודל‪ ,‬סטנדרט וכד')‪.‬‬
‫עם זאת‪ ,‬מרכזים מסחריים הינם נכסים ייחודים‪ .‬קיימות עסקאות רכישה של‬
‫קניונים‪/‬מרכזים מסחריים אולם לאור מורכבות הנכס וההתאמות הרבות הנדרשות‪,‬‬
‫שימוש בגישה זו יכול לגרום לעוות בתוצאות‪.‬‬
‫‪5.2‬‬
‫גישת היוון ההכנסות‬
‫בגישת היוון ההכנסות מובא לידי ביטוי שוויו של הנכס על פי תזרים המזומנים שהנכס‬
‫מניב לתקופת חייו הכלכליים‪ .‬שיעור ההיוון לפיו יהוון תזרים המזומנים נקבע על פי‬
‫סוג הנכס‪ ,‬רמת הסיכון ואי הוודאות באשר לקבלת תזרים המזומנים הצפוי‪ ,‬גודל‬
‫הנכס וכד'‪.‬‬
‫גישה זו מקובלת בהערכת נכסים מניבים‪.‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.6‬‬
‫עקרונות‪ ,‬גורמים ושיקולים בשומה‬
‫העיקרון המרכזי באומדן שווי נכסי מקרקעין הינו עיקרון השימוש היעיל והטוב ביותר בנכס‪.‬‬
‫בחנו את הנכס נשוא השומה עפ"י עיקרון זה והגענו לכלל דעה כי השימוש הנוכחי הוא‬
‫השימוש היעיל והטוב ביותר‪.‬‬
‫באומדן שווי קניונים ומרכזים מסחריים‪ 5‬מובאים בחשבון גורמים ושיקולים כלליים כדלקמן‪:‬‬
‫מיקום‬
‫אחד מהגורמים‪ /‬האלמנטים החשובים ביותר בהערכת שווי נכסים מסחריים הוא המיקום‪.‬‬
‫נגישות תחבורתית וגישה נוחה לתחבורה ציבורית‪ ,‬בתוך שכונות מגורים‪ ,‬בסמוך‪ /‬בתוך אזורי‬
‫תעסוקה‪ ,‬על צירי תנועה (כבישי עורק) ואחרים‪.‬‬
‫היצע וביקוש ושיעורי תפוסה‬
‫ישנה חשיבות רבה לע מוד על מאפייני השוק‪ ,‬האם שוק הנדל"ן נמצא בתהליך של ירידה‬
‫בביקושים או שמא השוק בעלייה‪.‬‬
‫באומדן שווי תוך שימוש בגישת היוון ההכנסות‪ ,‬הגורמים והשיקולים הרלוונטיים הם‪:‬‬
‫המושכר‬
‫במאפייני המושכר ניתן למנות את הגורמים הבאים כמשפיעים על גובה דמי השכירות‪ :‬השטח‬
‫המושכר; יחס ברוטו‪ /‬נטו; מיקום יחסי ‪ -‬קומה (במיוחד כאשר מדובר בריבוי קומות); סטנדרט‬
‫הגמר והבנייה; מוניטין הנכס; הניהול‪.‬‬
‫דמי השכירות‬
‫לאור העובדה כי קניונים‪ /‬מרכזים מסחריים הם נכסים מניבים‪ ,‬הערכתם נובעת מזרם‬
‫התקבולים העתידי‪ .‬אי לכך‪ ,‬יש לבצע בדיקה מקיפה של רמת דמי השכירות‪ ,‬בעבר ובהווה‪,‬‬
‫המלמדת האם דמי השכירות הנובעים מהנכס ראויים‪ .‬במידה ודמי השכירות גבוהים מאלו‬
‫המקובלים בסביבה‪ ,‬וזאת ללא סיבות מוצדקות‪ ,‬אזי קיימת אפשרות כי דמי השכירות בשנים‬
‫הבאות יתכנסו לרמת דמי השכירות המקובלת בסביבה‪ .‬אפשרות זו יש לבטא בתזרים‬
‫ההכנסות לשנים הבאות ובמידת הצורך לבצע הפחתה בדמי השכירות‪.‬‬
‫מאידך‪ ,‬קיימת אפשרות שדמי השכירות הנוכחיים נמוכים‪ ,‬אזי ניתן להניח כי בעתיד יהיה ניתן‬
‫להשכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר‪ ,‬התואמים את השוק‪.‬‬
‫בהקשר זה‪ ,‬יש לציין את חשיבות מנגנון עדכון דמי השכירות‪.‬‬
‫‪5‬‬
‫בפרק זה מרכז מסחרי‪ ,‬לרבות קניון‪ ,‬פאואר סנטר‪.‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫זהות השוכרים והתמהיל‬
‫כאמור‪ ,‬מאחר ושווי הנכס נקבע בעיקר על בסיס תזרים ההכנסות המשולם ע"י השוכר‪ ,‬יש‬
‫לבחון בקפידה את חוסנם הפיננסי של השוכרים‪.‬‬
‫ניתן להפריד את תמהיל החנויות ‪ /‬המרכזים המסחריים למספר קטגוריות כגון‪:‬‬
‫גודל החנויות וסוג הפעילות; חנויות רשת לעומת חנויות מקומיות‪ ,‬חנות בודדת‪.‬‬
‫תקופת השכירות‬
‫שכירות ארוכת טווח מפחיתה את רמת אי הוודאות באשר ליכולתו של המשקיע להשכיר את‬
‫הנכס בשנים הקרובות‪ .‬למשקיע מובטח‪ ,‬ברמת סבירות גבוהה‪ ,‬תזרים מזומנים קבוע‬
‫לתקופה ארוכה‪ .‬במרבית המרכזים המסחריים תקופת השכירות נעה בסביבות של ‪ 2‬שנים‬
‫עם אופציות לשוכר וזאת במיוחד לאור ההשקעה הרבה שמשקיעים השוכרים בחנות‪.‬‬
‫שיעור ההיוון‬
‫שיעור היוון משקף את התשואה הדרושה כדי להוות כוח משיכה להשקעת הון‪ .‬מכאן‪,‬‬
‫שבחירת השיעור המתאים מהווה גורם מכריע‪.‬‬
‫שיעור ההיוון המקובל בשוק נקבע בנקודת זמן מסוימת‪ ,‬לסוג נכסים מסוים‪ ,‬ובהקשר של‬
‫שיעור הריבית במשק באותה עת‪.‬‬
‫את שיעור ההיוון ניתן ללמוד באופן אמפירי מנתוני שוק ידועים (שווי נכסים ודמי שכירות‬
‫חופשיים שלהם) וכן ניתן לאמוד אותו בכלים תיאורטיים‪.‬‬
‫מרכיבי שיעור ההיוון‬
‫ריבית בטוחה במשק‪ ,‬אי נזילות‪ ,‬עלויות עסקה‪ ,‬ניהול וגבייה‪ ,‬פחת‪ ,‬אינפלציה ושינוי ריאלי‪,‬‬
‫סיכון ויזמות‪ ,‬מיסוי מקרקעין‪.‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.7‬‬
‫גורמים ושיקולים‬
‫באומדן השווי הבאנו בחשבון‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את הגורמים והשיקולים הבאים‪:‬‬
‫‪‬‬
‫מיקום הנכס באזור המלאכה והשירותים של מודיעין (מרכז עינב)‪.‬‬
‫‪‬‬
‫שטחי הבנייה‪ ,‬סטנדרט הגמר‪ ,‬התפלגות ותמהיל השימושים והשוכרים‪.‬‬
‫‪‬‬
‫זכויות הבנייה עפ"י תב"ע בתוקף‪ .‬בנכס קיימת יתרת זכויות בנייה בהיקף ניכר‪ .‬הבניה‬
‫הקיימת מנצלת את מרבית התכסית המותרת ולהבנתנו‪ ,‬בשלב זה‪ -‬אין כדאיות כלכלית‬
‫בניצול הזכויות בקומות העליונות‪.‬‬
‫אי לכך‪ ,‬באומדן השווי הובאו בחשבון זכויות הניתנות לניצול בקומת הקרקע בלבד‪ -‬יתרת‬
‫התכסית הפנויה והשטח שבו ממוקמים הדרגנועים הניתן להסבה לשטח עיקרי‪.‬‬
‫לאור הטופוגרפיה של החלקה‪ ,‬ייתכן וניתן יהיה להסב חלק משטח החניון המקורה‬
‫לשטח עיקרי‪ ,‬בכפוף לשמירה על תקן החניה הנדרש ואישור הועדה המקומית‪ .‬לאור אי‬
‫הודאות כי הדבר יאושר‪ ,‬שטחים אלו לא הובאו בחשבון בעת חישוב יתרת הזכויות‬
‫הזמינה‪.‬‬
‫‪‬‬
‫זכויות‪ -‬חכירה מהוונת ממינהל מקרקעי ישראל‪ .‬תקופת החכירה המהוונת לנכס‬
‫מסתיימת בשנת ‪ ,5.22‬קרי בעוד כ‪ 22 -‬שנים‪ .‬ערך נוכחי של אומדן דמי ההיוון לתקופה‬
‫נוספת‪ ,‬הנגזר משווי הקרקע ללא פיתוח‪ ,‬הינו זניח ולכן לא הובא בחשבון‪.‬‬
‫‪‬‬
‫הנכס מנוהל ע"י בעלת הנכס‪ ,‬הגובה מהשוכרים דמי ניהול בנוסף לדמי השכירות‪ .‬דמי‬
‫הניהול תואמים את המקובל במרכזים מסחריים דומים‪ .‬ממגה אור נמסר כי פעילות‬
‫הניהול מאוזנת‪.‬‬
‫‪.8‬‬
‫נתוני השוואה‬
‫מגמת הריכוז בשוק המרכזים המסחריים הגדולים והקניונים נמשכה גם בשנת ‪ ,5.25‬במיוחד‬
‫לאור עסקת בריטיש ישראל‪ -‬מליסרון (אשר בוצעה עפ"י הפרסומים לפי שיעור הוון ממוצע‬
‫הנמוך מ‪ )..2% -‬והקמה של קניונים נוספים ע"י קבוצת עזריאלי‪.‬‬
‫רוב חברות הנדל"ן המניב המרכזיות הן חברות ותיקות‪ ,‬בעלות נכסים בהיקף גדול ובשיעורי‬
‫תפוסה גבוהים ועם ניהול איכותי‪ .‬לצידן פעילות בשוק גם חברות הביטוח‪ ,‬בעיקר כלל‪ ,‬מגדל‬
‫והראל וקרנות השקעה כגון ריט ‪ ,2‬סלע קפיטל ואחרות‪.‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫בשנת ‪ 5.25‬ובתחילת ‪ 5.21‬בוצעו עסקאות מועטות‪ ,‬רובן במרכזים מסחריים קטנים ו‪/‬או‬
‫שאינם במרכז הארץ‪ .‬נתוני השוואה לצורך קביעת שיעור ההיוון למסחר ומשרדים המבוססים‬
‫על עסקאות שבוצעו ופורסמו ע"י החברות הציבוריות במשק בשנה האחרונה‪:‬‬
‫‪8.1‬‬
‫נתוני השוואה לצורך קביעת שיעור ההיוון‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 58.1.5.21‬דווחה הראל על רכישת זכויות אזורים בקניון עיר ימים‪,‬‬
‫נתניה (לא כולל זכויות בניה לדיור מוגן) תמורת ‪ .₪ 11.,...,...‬לפי שומת‬
‫הנכס האחרונה שפורסמה והשלמת מידע שביצענו עולה כי דמי השכירות‬
‫הכוללים בגבולות ‪ ₪ 8.,...,...‬לשנה‪ .‬לאחר הפחתת יתרת הזכויות למסחר‬
‫ומשרדים שנרכשו והפחתת גרעון חברת ניהול קיים‪ ,‬שיעור ההיוון המחושב עומד‬
‫על כ‪...82% -‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 21.5.5.21‬דווחה חברת מליסרון על מכירת קניון רננים ברעננה וקניון‬
‫סביונים ביהוד לקבוצת משקיעים מתחום הביטוח והפנסיה‪ ,‬תמורת ‪ 2..5‬מ' ‪.₪‬‬
‫מניתוח העסקה עולה כי קניון רננים נמכר לפי שיעור היוון כולל של ‪( ..1%‬לאחר‬
‫הפחתת שווי יתרת זכויות הבנייה בנכס) וקניון סביונים לפי שיעור היוון כולל של‬
‫‪ .8.2%‬יתכן כי מחיר העסקה מבטא את העובדה כי לאור דרישת הממונה על‬
‫ההגבלים העסקיים החברה נאלצה למכור נכסים אלה בתוך זמן שנקצב מראש‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 2.2.5.21‬דיווחה קרן ההשקעות ריט‪ 2‬על רכישת מלוא הזכויות במרכז‬
‫מסחרי "לב תלפיות" בירושלים‪ ,‬תמורת ‪ .₪ 21.,...,...‬המרכז בשטח‬
‫לשיווק של כ‪ 22,...-‬מ"ר מושכר בתפוסה מלאה‪ .‬לאור איסוף מידע שבצענו‪,‬‬
‫ניתוח העסקה מצביע על שיעור היוון של כ‪.8.2%-‬‬
‫‪-‬‬
‫עפ"י סקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים למחצית הראשונה של שנת ‪,5.25‬‬
‫שפורסמה ע"י השמאי הממשלתי הראשי בתאריך ‪ ,22.25.5.25‬שיעור‬
‫התשואה (שיעור ההיוון הכולל) הממוצע למחצית הראשונה של שנת ‪5.25‬‬
‫בנכסים מסחריים הינו ‪( 8.1%‬ללא שינוי ביחס למחצית השנייה של ‪.)5.22‬‬
‫בהתאם לממצאי הסקירה‪ ,‬קיים קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז‬
‫הארץ או מרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו‪ .‬בנכסים במיקום מרכזי (מע"ר‬
‫של ערי גוש דן)‪ ,‬נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה‬
‫שיעור תשואה גבוה‪ .‬הפערים בין נכס במיקום מרכזי מאוד לבין נכס דומה‬
‫במיקום בינוני‪/‬פריפריאלי ‪ ,‬יכולים להגיע עד כדי ‪ 2%‬ויותר‪.‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 61‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 22.22.5.25‬פרסמה חברת נצב"א החזקות הודעה לפיה החברה‬
‫תרכוש משותפתה ביג מרכזים מסחריים את זכויותיה (מחצית) במרכז המסחרי‬
‫ביג פולג בנתניה תמורת ‪ ,₪ 528,.82,...‬בגין הזכויות בחברת הניהול ישולם‬
‫סך של ‪ ₪ 25,.12,...‬וכן יתרת זכויות בנייה למשרדים בתמורה נוספת של כ‪-‬‬
‫‪ .₪ 2,1..,...‬מניתוח העסקה עולה כי שיעור ההיוון לשטחים המסחריים‬
‫בעסקה כ‪....%-‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 21.8.5.25‬פרסמה חברת ישראלום הודעה לפיה נמכרו מלוא הזכויות‬
‫במתחם "איקאה" בנתניה‪ ,‬תמורת ‪ .₪ 581,...,...‬המבנה בשטח ברוטו של‬
‫‪ 52,221‬מ"ר‪ ,‬מושכר במלואו לתקופה ארוכה לצורך הפעלת חנות "איקאה"‪,‬‬
‫וכולל זכויות בנייה בלתי מנוצלות‪ .‬לאור איסוף מידע שבצענו‪ ,‬ולאחר הפחתת‬
‫שווי יתרת זכויות הבנייה‪ ,‬ניתוח העסקה מצביע על שיעור היוון של כ‪...1%-‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 28.8.5.25‬רכשה אמות מצד ג' ‪ 2.%‬מהזכויות במרכז המסחרי‬
‫"מרכז הקריה" באשדוד (לאחר הרכישה אמות מחזיקה במלוא הזכויות)‪,‬‬
‫בתמורה לסך של ‪ .₪ 88,2..,...‬הנכס הינו מרכז מסחרי פתוח הכולל כ‪-‬‬
‫‪ 25,...‬מ"ר שטחי מסחר ומשרדים‪ ,‬חניון תת קרקעי ועילי הכולל כ‪1..-‬‬
‫מקומות חניה וכן קיימות זכויות בנייה לא מנוצלות‪ ,‬ה‪ NOI-‬הצפוי ‪.₪ 2,8..,...‬‬
‫לאור איסוף מידע שבצענו‪ ,‬ולאחר הפחתת שווי יתרת זכויות הבנייה‪ ,‬ניתוח‬
‫העסקה מצביע של שיעור היוון של כ‪.1%-‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 2.8.5.25‬פורסם בעיתונות כי הפניקס רכשה את "מתחם מגה" באזור‬
‫התעשיה רמת החייל בתל אביב‪ ,‬תמורת סך של ‪ .₪ 252,...,...‬על‬
‫המתחם‪ ,‬בשטח קרקע של ‪ 25.2‬דונם‪ ,‬בנוי מבנה בשטח של ‪ 2,2..‬מ"ר‬
‫המושכר לחברת מגה‪ .‬בכוונת המוכרים לבנות שטח נוסף של ‪ 2,...‬מ"ר‬
‫שיושכרו לגורמים נוספים‪ .‬סך דמי השכירות אחרי השלמת הבנייה צפויים להיות‬
‫‪ ₪ 1,...,...‬לשנה‪ .‬מניתוח שערכנו תוך השלמת מידע רלוונטי עולה כי שיעור‬
‫ההיוון לנכס המניב חושב לפי ‪ ..52%‬לתקופה של כ‪ 2.-‬שנים (יתרת תקופת‬
‫השכירות)‪ .‬לנכס פוטנציאל להשלמת זכויות בנייה ולהכנת תכנית לתוספת זכויות‬
‫בנייה כפי שבוצע במתחמי קרקע גדולים בסביבה הקרובה‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫עפ"י דוח תקופתי לרבעון ‪ 5‬שנת ‪ 5.25‬של חברת אשטרום‪ ,‬בתאריך ‪2.8.5.25‬‬
‫החברה מכרה את זכויותיה (‪ )2.%‬במרכז מסחרי וולפסון בתל אביב‪ ,‬תמורת‬
‫‪ .₪ 2.,...,...‬המרכז בן ‪ 1‬קומות בשטח של כ‪ 8,8..-‬מ"ר ו‪ 28.-‬מקומות‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 61‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫חניה‪ .‬מניתוח העסקה באמצעות השלמת מידע מהדוחות הכספיים של החברה‬
‫לנכס‪ ,‬עולה כי שיעור ההיוון בעסקה כ‪.2..2%-‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 52...5.25‬דווחה חברת עזריאלי על חתימת הסכם מכר מותלה‬
‫לרכישת מלוא הזכויות של חברת משהר מרכזי קניות בילוי ופנאי בע"מ‪ ,‬במרכז‬
‫המסחרי הפתוח הידוע בשם "‪ "Plaza One‬בבאר שבע‪ .‬הנכס מושכר לכ‪..-‬‬
‫שוכרים (שיעור התפוסה הנוכחי ‪ ,)18%‬בדמי שכירות ממוצעים של כ‪₪ 18-‬‬
‫למ"ר לחודש‪ .‬שיעור ההיוון בעסקה‪ .8%-‬העסקה לא אושרה ע"י הממונה על‬
‫ההגבלים העסקיים‪ .‬ממידע שאספנו עולה כי החברה הגישה ערעור על החלטת‬
‫הממונה לבית הדין להגבלים עסקיים‪.‬‬
‫‪8.2‬‬
‫נתוני השוואה לשטחי מסחר בסביבה‬
‫‪-‬‬
‫עפ"י שומת מקרקעין שצורפה לדו"ח תקופתי לשנת ‪ 5.25‬של חברת ישפרו‬
‫בע"מ‪ ,‬במרכז ישפרו א'‪ ,‬הממוקם בסמוך לנשוא השומה‪ ,‬דמי השכירות‬
‫הממוצעים‪ ,‬נכון ליוני ‪ ,5.25‬הינם‪:‬‬
‫‪‬‬
‫בחנויות בשטח של עד ‪ 52.‬מ"ר‪ ,‬כ‪ ₪ 2.2-‬למ"ר לחודש‪.‬‬
‫‪‬‬
‫בחנויות בשטח של בין ‪ 522‬מ"ר ל‪ 2.. -‬מ"ר‪ ,‬כ‪ ₪ 88-‬למ"ר לחודש‪.‬‬
‫‪‬‬
‫בחנויות בשטח של בין ‪ 2.2‬מ"ר ל‪ 2,... -‬מ"ר‪ ,‬כ‪ ₪ 12-‬למ"ר לחודש‪.‬‬
‫‪‬‬
‫בחנויות בשטח של מעל ל‪ 2,... -‬מ"ר‪ ,‬כ‪ ₪ 2.-‬למ"ר לחודש‪.‬‬
‫‪‬‬
‫בתחילת ‪ 5.25‬הושכרו ‪ 5‬חנויות בשטח של ‪ 2.1‬מ"ר ו‪ 182 -‬מ"ר‪ ,‬תמורת‬
‫דמי שכירות של כ‪ ₪ 82 -‬למ"ר לחודש‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫ב"ביג בית שמש"‪ ,‬מושכרת חנות בשטח של כ‪ 2,5.. -‬מ"ר תמורת דמי שכירות‬
‫של כ‪ ₪ 22 -‬למ"ר לחודש‪ ,‬חנויות בשטח קטן יותר מושכרות תמורת דמי‬
‫שכירות ממוצעים של כ‪ ₪ .2 -‬למ"ר לחודש‪.‬‬
‫‪8.3‬‬
‫נתוני השוואה למגרשים בסביבה‬
‫עפ"י דיווחים במערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים‪ ,‬בסביבת הנכס בוצעו העסקאות‬
‫הבאות (המקדמים שהובאו בעת חישוב שטח אקו'‪ :‬שטח מסחרי בק‪.‬ק‪ ,2 -.‬שטח‬
‫מסחרי במפלס אחר‪:)..8 -‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 58.2..5.22‬נמכרה חלקה ‪ 2‬בגוש ‪( 281.‬מתחם יוחנונוף)‪ ,‬בשטח‬
‫רשום של ‪ 2.,222‬מ"ר‪ ,‬תמורת סך של ‪ .₪ 22,881,881‬החלקה בייעוד לאזור‬
‫מסחרי עם זכויות בניה של ‪ 82%‬משטח המגרש (עיקרי ‪ +‬שירות) ובנוסף שטח‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 66‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫ייעודי לחניה‪ .‬החלקה שווקה במכרז מס' מר‪ 558/5.22/‬של מנהל מקרקעי‬
‫ישראל בתאריך ‪ .58.2..5.22‬סכום הזכייה הינו ‪ ₪ 25,...,...‬בתוספת‬
‫‪ ₪ 2,.51,228‬הוצאות פיתוח (הסכומים במכרז לא כוללים מע"מ)‪.‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 22.5.5.22‬נמכרה חלקה ‪ 21‬בגוש ‪ ,2815‬בשטח רשום של ‪1,812‬‬
‫מ"ר‪ ,‬תמורת סך של ‪ .₪ 1,2..,...‬החלקה בייעוד למבנה רב תכליתי עם חזית‬
‫מסחרית בדומה לנשוא השומה‪ .‬העסקה משקפת שווי של כ‪ ₪ 2,5.. -‬למ"ר‬
‫מבונה אקו'‪.‬‬
‫‪.9‬‬
‫תחשיב השומה‬
‫אמדנו את שווי הנכס בגישת היוון ההכנסות‪ .‬שיעור ההיוון לנכס נקבע בהתבסס על נתוני‬
‫ההשוואה תוך ביצוע התאמות‪ .‬יתרת זכויות הבניה נאמדה בגישת ההשוואה‪.‬‬
‫‪9.1‬‬
‫שווי המרכז המסחרי‬
‫ההכנסות מחנויות בשטח של עד ‪ 2..‬מ"ר הוונו בשיעור היוון בסיסי של ‪ ,8%‬הכנסות‬
‫מחנויות בשטח של מעל ל‪ 2.. -‬מ"ר‪ ,‬המושכרות לרשתות יציבות בחוזים לתקופה‬
‫ארוכה ובדמי שכירות נמוכים‪ ,‬הוונו בשיעור היוון מופחת (‪.)-..52%‬‬
‫דמי השכירות הראויים לשטח הפנוי‪ ,‬כ‪ ₪ 2.-‬למ"ר לחודש‪ ,‬הוונו בשיעור היוון הגבוה‬
‫ב‪ ..2%-‬המבטא סיכון ואי ודאות‪.‬‬
‫ההכנסה מפדיון הוונה בשיעור היוון מתאים‪ ,‬המשקף סיכון ואי ודאות‪.‬‬
‫סעיף‬
‫שטח לשיווק‬
‫במ"ר‬
‫דמ"ש שנתיים שיעור היוון‬
‫שווי במעוגל‬
‫שוכרים בשטח של‬
‫מעל ‪ 500‬מ"ר‬
‫‪8,495‬‬
‫‪₪ 6,345,684‬‬
‫‪7.75%‬‬
‫‪₪ 81,880,000‬‬
‫שוכרים בשטח של‬
‫עד ‪ 500‬מ"ר‬
‫‪2,503‬‬
‫‪₪ 2,606,496‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪₪ 32,580,000‬‬
‫‪61‬‬
‫‪₪ 29,280‬‬
‫‪8.50%‬‬
‫‪₪ 340,000‬‬
‫‪₪ 40,000‬‬
‫‪12.00%‬‬
‫‪₪ 330,000‬‬
‫שטח פנוי‬
‫הכנסות מפדיון‬
‫סה"כ‬
‫‪11,059‬‬
‫‪₪ 9,021,460‬‬
‫‪₪ 115,130,000‬‬
‫שווי הנכס בגישת ההשוואה משקף כ‪ ₪ 2.,2..-‬למ"ר ברוטו בממוצע‪.‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 63‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫שווי יתרת זכויות הבניה‬
‫‪9.2‬‬
‫כאמור‪ ,‬באומדן שווי יתרת זכויות הבניה הובא בחשבון השטח הזמין בקומת הקרקע‬
‫בלבד‪.‬‬
‫אומדן השווי נקבע בהתבסס על נתוני ההשוואה המפורטים לעיל‪ ,‬תוך מתן‬
‫ההתאמות הנדרשות‪.‬‬
‫‪9.3‬‬
‫שטח במ"ר‬
‫שווי למ"ר מבונה‬
‫סה"כ שווי‬
‫‪330‬‬
‫‪₪ 2,500‬‬
‫‪₪ 830,000‬‬
‫סיכום‬
‫‪₪ 115,130,000‬‬
‫שווי המרכז המסחרי‬
‫שווי יתרת זכויות הבניה‬
‫סה"כ שווי‪ ,‬במעוגל‬
‫‪₪ 830,000‬‬
‫‪₪ 116,000,000‬‬
‫בדיקת רגישות‬
‫ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון‪ .‬השינוי הינו לשיעור ההיוון הבסיסי ובהתאם‬
‫לכך שינוי בכל השיעורים האחרים‪ ,‬בשיעור של ‪ ...2%‬תוצאותיה‪:‬‬
‫‪₪ 116,000,000‬‬
‫אומדן שווי‬
‫‪.10‬‬
‫‪7.50%‬‬
‫‪8.00%‬‬
‫‪8.50%‬‬
‫‪₪ 109,100,000 ₪ 116,000,000 ₪ 123,800,000‬‬
‫השומה‬
‫לאור האמור לעיל‪ ,‬אומדן שווי הנכס‪ ,‬בשוק החופשי‪ ,‬בקריטריון של קונה מרצון ממוכר ברצון‪,‬‬
‫נקי מכל חוב‪ ,‬שיעבוד‪ ,‬משכנתא‪ ,‬עיקול וזכויות צד ג' בגבולות ‪.₪116,000,000‬‬
‫‪.11‬‬
‫כללי‬
‫‪‬‬
‫השווי לא כולל מע"מ‪.‬‬
‫‪‬‬
‫לא התייחסנו למיסוי שיחול‪ ,‬ככל שיחול‪ ,‬בעת מכירת הנכס‪.‬‬
‫‪‬‬
‫לא בצענו הערכות שווי קודמות לנכס‪.‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 64‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.12‬‬
‫מסמך גילוי‬
‫עפ"י תקן ‪ 2..2‬בקשנו ממגה אור מסמך גילוי הנוגע למספר נושאים‪.‬‬
‫בתאריך ‪ 25.2.5.21‬התקבל במשרדנו מסמך הגילוי לנכס‪ ,‬נשוא שומה זו‪ ,‬ליום ‪,2.2.5.21‬‬
‫מחברת מגה אור החזקות‪ .‬תמצית המסמך‪:‬‬
‫‪‬‬
‫לא קיימים בנכס דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר‪ ,‬תשל"ב‪.21.5-‬‬
‫‪‬‬
‫לא קיימים בנכס מחזיקים ללא הסכם שכירות בתוקף‪ ,‬ו‪/‬או מחזיקים שהם בעלי עניין‬
‫בתאגיד‪ ,‬כגון‪ :‬חברת בת‪ ,6‬חברות קשורות‪ 7‬וכד'‪.‬‬
‫‪‬‬
‫ככל הידוע לחברת מגה אור החזקות‪ ,‬לא קיים הסכם עם צד ג' לגבי הנכס הנדון‬
‫ובכלל זה הסכם בנייה‪ ,‬הסכם או התחייבות שניתנו לרשות המקומית וכיוצא באלה‪.‬‬
‫‪‬‬
‫לא הועברו אלינו שומות מקרקעין קודמות שבוצעו ע"י שמאים אחרים בנכס הנדון‬
‫בטווח של עד ‪ 1‬שנים‪.‬‬
‫‪‬‬
‫ככל הידוע לחברת מגה אור החזקות‪ ,‬לא קיימת חבות בפיצויים בגין פגיעה של הנכס‬
‫במקרקעי צד שלישי‪.‬‬
‫‪‬‬
‫ככל הידוע לחברת מגה אור החזקות‪ ,‬לא קיימת חבות מהותית אחרת הקשורה‬
‫למקרקעין‪ ,‬שיש בה כדי להשפיע על שווי הנכס ואינה מפורטת בסעיפים לעיל‪.‬‬
‫‪ 6‬חברה אשר חברה אחרת מחזיקה ב‪ 2.%-‬ויותר מהון המניות המונפק שלה או מזכויות ההצבעה שבה‪.‬‬
‫‪ 7‬חברה אשר בבעלות או בשליטה בעקיפין של בעל הנכס‪.‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 65‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.13‬‬
‫הצהרות‬
‫אני מצהירה‪ ,‬כי למיטב ידיעתי העובדות עליהן מבוססת חוות הדעת נכונות‪.‬‬
‫הניתוח והמסקנות מוגבלים להנחות ולתנאים המפורטים לעיל‪.‬‬
‫אני מצהירה כי המידע המשפטי המוצג במסמך זה הינו המידע המשפטי עליו מבוססת‬
‫השומה‪.‬‬
‫אני מצהירה‪ ,‬כי אין לי כל עניין אישי בנכס נשוא השומה‪ ,‬בבעלי הזכויות בו או במזמין‬
‫השומה‪.‬‬
‫שכר הטרחה בעבור שומה זו אינו מותנה בתוצאות ההערכה ואין לו השפעה מהותית על‬
‫הכנסות משרדי‪.‬‬
‫הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית)‪ ,‬התשכ"ו ‪ 2188‬ועפ"י התקנים‬
‫המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית‪.‬‬
‫אני מצהירה‪ ,‬כי אני בעלת הידע והניסיון המתאים לביצוע הערכה זו‪.‬‬
‫השומה בוצעה על ידי החתומה מטה ועוזרים מקצועיים המועסקים על ידה‪.‬‬
‫בכבוד רב‪,‬‬
‫‪f:\data\word\6000word\6933‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 62‬מתוך ‪62‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬