‫חוות דעת של מומחה‬ ‫שומת מקרקעין מקיפה‪ -‬בית "אמפא"‬ ‫בניין מסחר ותעסוקה‬ ‫רחוב ספיר ‪ ,1-5‬אזור תעשיה הרצליה פיתוח‬ ‫עדינה גרינברג‬ ‫דברת אולפינר‬ ‫רונן כץ‬ ‫מיקי הימלפרב‬ ‫גיל בר לב‬ ‫גל אלש‬ ‫גנאדי רפופורט‬ ‫ערן רזבסקי‬ ‫יניר צוריאל‬ ‫משה אשכנזי‬ ‫ראובן דדשב‬ ‫ניר אופיר‬ ‫ברוך ליבוביץ‬ ‫שחף באינר‬ ‫אמיר טננבאום‬ ‫וסילי טולקנץ‬ ‫אריאל ניר‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪6106.01.61‬‬ ‫מספרנו ‪6311-.4 :‬‬ ‫לכבוד‬ ‫חב' ויתניה בע"מ‬ ‫חוות דעת של מומחה‬ ‫שומת מקרקעין מקיפה‪ -‬בית "אמפא"‬ ‫בניין מסחר ותעסוקה‬ ‫רחוב ספיר ‪ ,1-5‬אזור תעשיה הרצליה פיתוח‬ ‫לבקשת מר בוריס ברקאי‪ ,‬סמנכ"ל הכספים של חברת ויתניה בע"מ (להלן "החברה")‪ ,‬מיום‬ ‫‪ ,660301.61‬מוגשת בזאת חוות דעת מקצועית לאומדן שווי זכויות החברה בנכס‪0‬‬ ‫אנו מסכימים כי חוות דעתנו תפורסם במסגרת פרסום הדוחות הכספיים של החברה‪0‬‬ ‫בעבר בצענו עבור החברה מס' שומות‪ 0‬הכנסות מעבודות אלה אינן מהותיות למשרדנו ואין בהן כדי‬ ‫להשפיע על השומה‪0‬‬ ‫קבלנו כתב שיפוי מחברת ויתניה בע"מ מיום ‪ 306601.66‬לפיו מתחייבת החברה לשפות את השמאים‬ ‫באם תוטל עליהם חבות כספית בקשר לשומה כתוצאה מאי נכונות מסמכים או מידע שנמסר ע"י‬ ‫החברה או חברות אחרות מטעמה ו‪/‬או כתוצאה מאי העברת מסמכים או מידע אחר הדרושים לצורך‬ ‫השומה‪0‬‬ ‫שומה זו נערכה לפי תקן מס' ‪ 6.06‬של מועצת שמאי המקרקעין ולפי כללי השמאות הבינלאומיים‬ ‫(‪ )IVS‬מהדורה ‪ 1...‬ובמיוחד תקן ‪0)INTERNATIONAL VALUATION APPLICATION 1( IVA1‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫שם המומחה‪:‬‬ ‫עדינה גרינברג‬ ‫כתובת ‪:‬‬ ‫יגאל אלון ‪ ,65‬מגדל טויוטה‪ ,‬תל אביב‪.‬‬ ‫עיסוק‪:‬‬ ‫שמאית מקרקעין מוסמכת מס' ‪ ,237‬משנת ‪.1990‬‬ ‫השכלה‪:‬‬ ‫‪6396-639.‬‬ ‫אוניברסיטת תל אביב‪ -‬לימודי שמאות מקרקעין וניהול נכסים‪0‬‬ ‫‪63.3 – 63.6‬‬ ‫טכניון‪ -‬לימודי הנדסה אזרחית במסגרת העתודה האקדמית‪0‬‬ ‫‪1..6‬‬ ‫קורס גישור של המרכז הישראלי למשא ומתן וגישור (‪0)ICNM‬‬ ‫ניסיון מקצועי‪:‬‬ ‫החל מאוקטובר ‪ 6334‬שותפה במשרד שמאי המקרקעין גרינברג אולפינר ושות'‪0‬‬ ‫‪6334-639.‬‬ ‫שמאית מקרקעין בכירה במשרד שמאים‪0‬‬ ‫‪639.-6391‬‬ ‫מהנדסת בנין במשרד משה אקשטיין‪0‬‬ ‫‪6391-63.3‬‬ ‫מהנדסת בנין בצבא הגנה לישראל‪0‬‬ ‫שם המומחה‪:‬‬ ‫רונן כץ‬ ‫כתובת‪:‬‬ ‫רח' יגאל אלון ‪ ,65‬מגדל טויוטה‪ ,‬תל‪-‬אביב‪.‬‬ ‫עיסוק‪:‬‬ ‫שמאי מקרקעין מוסמך מס' ‪ ,616‬משנת ‪.1997‬‬ ‫השכלה‪:‬‬ ‫‪6336 - 6331‬‬ ‫לימודי תעודה בשמאות מקרקעין וניהול נכסים‪ ,‬אוניברסיטת תל‪-‬אביב‪0‬‬ ‫‪6331 -633.‬‬ ‫לימודי תואר ראשון‪ ,‬כלכלה חקלאית ומינהל‪ ,‬בפקולטה לחקלאות של‬ ‫האוניברסיטה העברית ירושלים‪0‬‬ ‫ניסיון מקצועי‪:‬‬ ‫‪-1..6‬‬ ‫שותף במשרד גרינברג אולפינר ושות'‪0‬‬ ‫‪6336-1..6‬‬ ‫משרד גרינברג אולפינר ושות'‪ 0‬עד ‪ 633.‬כמתמחה והחל מתאריך זה כשמאי‬ ‫מקרקעין‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫וזאת השאלה‪:‬‬ ‫אומדן שווי שוק לזכויות החברה בנכס‪0‬‬ ‫הגדרת שווי שוק לפי התקן הבינלאומי ‪( IVS1‬בתרגום מקצועי)‪-‬‬ ‫"הסכום בו יימכר הנכס ליום ההערכה בין קונה מרצון ממוכר ברצון‪ ,‬בעסקה רצונית‪ ,‬ללא אילוץ‪ ,‬אחרי‬ ‫זמן סביר בשוק‪ ,‬כשהצדדים פועלים בידיעה‪ ,‬בשיקול דעת‪ ,‬בזהירות וללא כפיה"‪0‬‬ ‫‪"The estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation‬‬ ‫‪between a willing buyer and willing seller in an arm's – length transaction after marketing‬‬ ‫‪wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion".‬‬ ‫נמסר לנו ע"י החברה בעלת הנכס‪ ,‬כי הנכס נשוא חוות הדעת מוגדר כנכס השקעה ( ‪investment‬‬ ‫‪ ,)property‬עפ"י כללי החשבונאות הבינלאומיים (‪ ,)IFRS‬תקן בינלאומי ‪.IFRS13‬‬ ‫התאריך הקובע לשומה – ‪.30.9.2013‬‬ ‫מסמכים ומצגים שהתקבלו מהחברה‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫דו"ח נתונים לדמי השכירות לתאריך ‪01.0301.61‬‬ ‫‪‬‬ ‫דו"ח הכנסות והוצאות החניון‪ ,‬לרבות ההכנסות נטו למועד הקובע‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫מידע לגבי חברת הניהול‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫חוזי השכירות‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫מידע לגבי סטטוס קבלת טופס ‪ 4‬לקומות הנוספות‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫מידע‪ ,‬סמך חתום ע"י כל שותפים לגבי חלוקת ההכנסות בין הצדדים‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫מסמך גילוי‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪.1‬‬ ‫פרטי הנכס‬ ‫‪141.‬‬ ‫גוש‪:‬‬ ‫חלקות‪:‬‬ ‫שטח קרקע רשום במ"ר‪:‬‬ ‫‪61‬‬ ‫‪6.‬‬ ‫‪69‬‬ ‫‪11‬‬ ‫‪4,491‬‬ ‫‪1,436‬‬ ‫‪4,.61‬‬ ‫‪.16‬‬ ‫מס' מגרש‪:1‬‬ ‫‪6‬‬ ‫שטח קרקע‪:‬‬ ‫‪ 66,391‬מ"ר‬ ‫שטח קרקע לחישוב זכויות‪:‬‬ ‫‪ 61,61.‬מ"ר‬ ‫שטח נשוא‬ ‫‪ 16,964‬מ"ר‬ ‫חוו"ד‪2‬‬ ‫זכויות‪:‬‬ ‫‪.2‬‬ ‫בעלות פרטית במושאע‬ ‫תאור הנכס והסביבה‬ ‫ביקור בנכס נערך ע"י רונן כץ‪ ,‬בתאריך ‪0906.01.61‬‬ ‫‪2.1‬‬ ‫תאור הסביבה‬ ‫אזור התעשייה הרצליה‪ ,‬בסמוך ממערב לכביש מס' ‪ 1‬ולמחלף הסירה‪ 0‬בשנות ה‪-‬‬ ‫‪ 3.‬החלה באזור תנופת פיתוח ובנייה מאסיבית אשר נמשכה עד לעצירת הבנייה‬ ‫בשל מגבלות תחבורתיות (למעט פרויקטים בודדים)‪0‬‬ ‫בסביבה נמצאים "בית מרכזים ‪" ,"1..6‬הרצליה ‪ -‬ביזנס פארק"‪ ,‬מתחם גב‪-‬ים‬ ‫צפון‪ ,‬לצד בניינים הבנויים בבנייה ותיקה כגון "בית מרכזים"‪" ,‬בית קורקס"‪" ,‬בית‬ ‫סמרה" ואחרים‪ 0‬בחלקו הדרומי של אזור התעשייה‪ ,‬ברחוב שנקר וסביבתו‬ ‫מרוכזים מבנים חדשים ושימושי מסחר ובילוי‪ ,‬במיוחד מסעדות ובתי קפה‪0‬‬ ‫רח' אבא אבן מהווה את ציר הכניסה הראשי למתחם אזור התעשייה ממחלף‬ ‫הסירה‪ ,‬ומוביל אל המרינה של הרצליה‪0‬‬ ‫רחוב משכית‪ ,‬ציר תנועה מרכזי באזור התעשייה‪ ,‬המקשר בין הרחובות אבא אבן‬ ‫מדרום ומדינת היהודים מצפון‪0‬‬ ‫ממול לחלקה נשוא חוות דעת‪ ,‬ברחוב משכית ‪ ,16-16‬הוקם "בית משכיות"‪ -‬בניין‬ ‫משרדים בן ‪ 4‬קומות‪ ,‬מעל קומת קרקע מסחרית‪ 0‬שטחי המסחר אוכלסו בשלהי‬ ‫שנת ‪ 01.6.‬שטחי המשרדים מתאכלסים בימים אלו‪0‬‬ ‫‪ 1‬עפ"י היתר בניה‪0‬‬ ‫‪ 2‬שטח לשיווק עילי‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫בצומת רחוב משכית ורחוב מדינת היהודים נמצא בשלבי הקמה על ידי חב' "גב‬ ‫ים" (מתחם מפעלי חמצן ואורגון)‪ ,‬בניין משרדים בן ‪ 66‬קומות מעל קומת מסחר‬ ‫ובסמוך לו נמצא בשלבי הקמה (על ידי מזמין חוות הדעת) פרוייקט לתעשייה‬ ‫עתירת ידע ומסחר‪ 0‬אזור התעשייה מאופיין בתנועה ערה של כלי רכב ואנשים‬ ‫במרבית שעות היממה‪ 0‬הפיתוח הסביבתי מלא‪0‬‬ ‫תשריט הסביבה‪:‬‬ ‫תצלום אויר‪:‬‬ ‫רחוב ספיר‬ ‫כביש מס' ‪2‬‬ ‫רחוב משכית‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪2.2‬‬ ‫תאור החלקות והמגרש‬ ‫חלקות ‪ 69 ,6. ,61 ,11‬בשטח רשום כולל של ‪ 61,4.9‬מ"ר‪0‬‬ ‫לפי תב"ע אוחדו שטחי החלקות למגרש בניה מס' ‪ 6‬בשטח קרקע של ‪66,391 -‬‬ ‫מ" ר‪( 3‬יתר השטחים הופקעו לצרכי ציבור)‪ 0‬צורתו רגולרית דמוית מלבן‪ ,‬פני‬ ‫הקרקע משופעים מדרום לצפון וממערב למזרח‪0‬‬ ‫גבולות‪:‬‬ ‫מערב‪-‬‬ ‫חזית באורך של כ‪ 63. -‬מטרים הפונה לרחוב ספיר ומעברו בניין מסחר‬ ‫ותעסוקה ו"בית משכית"‪0‬‬ ‫צפון ‪-‬‬ ‫חזית באורך של כ‪ .6 -‬מטרים הפונה לרחוב ברקת‪ 0‬רחוב חד סטרי‬ ‫פנימי‪ 0‬מעבר לרחוב ממוקמים מבנה משרדים ותיק בן ‪ 6‬קומות ומבנה‬ ‫תעשייה ותיק בן ‪ 1‬קומות‪0‬‬ ‫מזרח‪-‬‬ ‫שטח ציבורי פתוח ומעברו דרך פנימית וכביש ארצי מספר ‪ 1‬הידוע‬ ‫כ"כביש החוף"‪0‬‬ ‫דרום ‪-‬‬ ‫מגרש ריק‪ ,‬המיועד לחניון ציבורי ומעברו "בית קורקס" מבנה תעשייה בן‬ ‫‪ 4‬קומות‪0‬‬ ‫תשריט המגרש (התיחום להמחשה בלבד)‪:‬‬ ‫‪ 3‬מספר המגרש ושטחו מתוך היתר בניה אשר נמצא בתיק הבניין‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪2.3‬‬ ‫תאור הבנוי‬ ‫‪2.3.1‬‬ ‫כללי‬ ‫על המגרש בנוי קומפלקס תעסוקה‪/‬משרדים בן ‪ 4-.‬קומות‪ ,‬מעל קומת‬ ‫קרקע מסחרית ו‪ 1 -‬קומות מרתף‪ ,‬בחלוקה ל‪ 1 -‬אגפים‪0‬‬ ‫אגף א' (מזרחי)‪ -‬כולל את בניינים ‪ 1,6,.‬הבנויים בקיר משותף‪0‬‬ ‫אגף ב' (מערבי)‪ -‬כולל את בניין ‪ 6‬הבנוי בנפרד‪0‬‬ ‫בין האגפים חצר פנימית מרוצפת‪0‬‬ ‫האגפים מחוברים ביניהם בקומות המרתף הבנויות במלוא תכסית‬ ‫המגרש וכן בגשר המחבר בין קומות הכניסה (הפודיום) בחלק הצפוני של‬ ‫המגרש‪0‬‬ ‫כל אחד מהבניינים מתפקד כמבנה עצמאי בעל כניסה נפרדת ממפלס‬ ‫קומת הפודיום (מעל קומות הקרקע והיציע) אשר הגישה אליה באמצעות‬ ‫גרמי מדרגות חיצוניים העולים ממפלס קומת הקרקע או באמצעות‬ ‫מעליות ישירות מקומות המרתף‪0‬‬ ‫קומת הקרקע‪ ,‬במפלס הרחוב‪ ,‬מופרדת מהבניינים וכוללת שטחי מסחר‬ ‫ומשרדים הפונים לחצר הפנימית‪ 0‬בקומת הקרקע בבניין ‪( 6‬באגף‬ ‫המערבי) קיימים שטחי מסחר נוספים להם חזית לרחוב ספיר‪0‬‬ ‫בנוסף‪ ,‬קיימת מעלית חיצונית הפונה לחצר הפנימית אשר מחברת את‬ ‫קומות המרתף לקומת הקרקע וקומת הכניסה לבניינים‪0‬‬ ‫נשוא השומה מהווה את חלק החברה בבניינים ‪( 6,1,6‬כתובת עירונית‬ ‫רח' ספיר ‪( 0)6,1,6‬בניין ‪ ,.‬נמכר בשנת ‪ 6331‬לחברת ישפאר‪-‬סוני וכיום‬ ‫בבעלות חברת ריט ‪ 0)6‬השטח לשווק הכולל בבניינים ‪16,964 – 6 ,1 ,6‬‬ ‫מ"ר‪ ,‬בתוספת מקומות חניה ואחסנה‪0‬‬ ‫בניין ‪:1‬‬ ‫קומת הקרקע‪ -‬מרבית שטח הקומה משמש את רשת "הולמס פלייס"‬ ‫וחולק בהתאם לצרכיה‪ 0‬החלוקה כוללת שטחי מסחר‪ ,‬אולמות חוגים‪,‬‬ ‫מלתחות ובריכת שחייה (בקומת מרתף עליון)‪ 0‬קיימת גלריה על מרבית‬ ‫שטח הקומה וכן מעבר פנימי לקומת הכניסה (פודיום) המושכרת אף היא‬ ‫לרשת‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫בנוסף בקומת הקרקע‪ ,‬בחזית לרחוב ספיר‪ ,‬שטח מסחרי המושכר לחנות‬ ‫לסיגרים ושטח המושכר לסוכנות למכירת והשכרת כלי רכב‪0‬‬ ‫קומת כניסה ‪ 1 +‬קומות טיפוסיות ‪ +‬קומת גג חלקית ‪ ,‬גרעין הכולל ‪1‬‬ ‫חדרי מדרגות‪ ,‬ח"ש‪ ,‬ממ"ק ו‪ 4 -‬מעליות‪0‬‬ ‫כל הקומות מחולקות לשטחי משרדים‪/‬תעשיות עתירות ידע‪0‬‬ ‫בניינים ‪5 ,3‬‬ ‫קומת הקרקע‪ -‬בגובה פנימי של כ‪ 6 -‬מ'‪ ,‬בחלוקה לשטחי מסחר ושטחי‬ ‫משרדים‪ 0‬קיימת גלריה בחלק משטח הקומה‪0‬‬ ‫קומת כניסה ‪ 1 +‬קומות טיפוסיות‪ -‬בחלוקה לשטחי משרדים‪/‬תעשיות‬ ‫עתירות ידע וגרעין הכולל חדר מדרגות‪ ,‬ח"ש‪ ,‬ממ"ק‪ 1 ,‬מעליות‪0‬‬ ‫בקומות הכניסה (פודיום)‪ ,‬מבואת כניסה עם עמדת שומר‪0‬‬ ‫מעליות הנוסעים הפנימיות מחברות מהחניון ועד לקומה האחרונה‬ ‫בבניין‪0‬‬ ‫תמונה אופיינית‪:‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪2.3.2‬‬ ‫התפלגות שטחי הבניה בקומפלקס בשלמות (כולל מבנן ‪)7‬‬ ‫טבלת שטחי הבניה מתוך היתר הבניה‪:‬‬ ‫קומה‬ ‫שטח עיקרי שטח שירות סה"כ ברוטו‬ ‫במ"ר‬ ‫במ"ר‬ ‫במ"ר‬ ‫מרתף ‪3‬‬ ‫‪11,121‬‬ ‫‪11,121‬‬ ‫מרתף ‪2‬‬ ‫‪11,081‬‬ ‫‪11,081‬‬ ‫מרתף ‪1‬‬ ‫‪10,310‬‬ ‫‪10,310‬‬ ‫‪32,512‬‬ ‫סה"כ במרתפים‬ ‫קרקע‬ ‫‪3,142‬‬ ‫‪1,910‬‬ ‫‪5,052‬‬ ‫גלריה‬ ‫‪802‬‬ ‫‪103‬‬ ‫‪906‬‬ ‫פודיום‬ ‫‪2,680‬‬ ‫‪1,451‬‬ ‫‪4,131‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪3,380‬‬ ‫‪1,114‬‬ ‫‪4,494‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3,351‬‬ ‫‪1,114‬‬ ‫‪4,465‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪3,351‬‬ ‫‪1,114‬‬ ‫‪4,465‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪1,088‬‬ ‫‪242‬‬ ‫‪1,330‬‬ ‫‪5‬‬ ‫‪1,088‬‬ ‫‪242‬‬ ‫‪1,330‬‬ ‫‪6‬‬ ‫‪1,088‬‬ ‫‪242‬‬ ‫‪1,330‬‬ ‫‪7‬‬ ‫‪669‬‬ ‫‪366‬‬ ‫‪1,035‬‬ ‫סה"כ עילי‬ ‫‪20,639‬‬ ‫‪7,899‬‬ ‫‪28,538‬‬ ‫סה"כ בקומפלקס בשלמות‬ ‫‪61,050‬‬ ‫בניין מס' ‪ .‬הינו בבעלות חברת ריט ‪ 6‬ואינו מהווה חלק מחוות דעת זו‪0‬‬ ‫‪2.3.3‬‬ ‫סטנדרט הבניה‪ ,‬סטנדרט הגמר ופיתוח החצר‬ ‫סטנדרט הבניה בכל הקומפלקס כולל שלד בטון מזוין‪ ,‬גג שטוח‪ ,‬רצפת‬ ‫בטון מוחלק‪ 0‬בקומת הקרקע חיפוי אבן נסורה‪0‬‬ ‫באגף המזרחי (מבננים ‪ 1‬ו‪ )6 -‬חיפוי לוחות אלומיניום‪/‬נירוסטה וחלונות‬ ‫זכוכית‪ 0‬באגף המערבי מסגרות ברזל בשילוב קירות מסך‪0‬‬ ‫בחצר הפנימית בין המבנים‪ -‬רחבה פתוחה מרוצפת אבן‪ ,‬עצי נוי‪ ,‬בין‬ ‫המבנים בקומת הפודיום ממוקמת רחבה מרוצפת (הגשר) אבן ועליה‬ ‫במת עץ מקורה עם ספסלים וצמחי נוי‪0‬‬ ‫סטנדרט הגמר בשטחי המשרדים כולל בין היתר‪ ,‬חלוקה פנימית בקירות‬ ‫גבס‪ ,‬רצפת פרקט ‪ /‬שטיחים מקיר לקיר ‪ /‬ציפוי אפוקסי צבעוני‪ ,‬תקרה‬ ‫מונמכת‪ ,‬תאורה דקורטיבית‪ ,‬מערכת מיזוג אוויר מרכזית וכו'‪0‬‬ ‫בשטחי הלובי הקומתי‪ -‬ריצוף שיש‪ ,‬תאורה שקועה ותקרה אקוסטית‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫תמונות מייצגות‪:‬‬ ‫הולמס פלייס‬ ‫משרדים‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪2.3.4‬‬ ‫מרתפים‬ ‫שטחי המרתפים כוללים חניון ובו ‪ 961‬מקומות חניה (לפי היתר הבניה)‬ ‫לצד שטחי אחסנה ושטחי שרות‪ 0‬החניון משמש גם כחניון פתוח לציבור‪0‬‬ ‫הכניסה לכלי רכב הינה מרחוב ספיר והיציאה מרחוב ברקת‪0‬‬ ‫‪2.3.5‬‬ ‫רישוי‬ ‫סיכום המידע מתוך תיק הבניין‪:‬‬ ‫מס'‬ ‫תאריך‬ ‫מהות‬ ‫‪34‬‬ ‫‪10406339‬‬ ‫היתר לבניית ‪ 1‬מרתפים למבנה תעשייה בעתיד‪0‬‬ ‫‪114‬‬ ‫‪106606339‬‬ ‫היתר לבנית בניין בן ‪ 6‬קומות תעשיה מעל ‪1‬‬ ‫קומות מרתפים מאושרים‪0‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪1.0606333‬‬ ‫היתר לתוספת ל‪ 1-‬מרתפים קיימים למבנה‬ ‫תעשייה בעתיד המשמשים לחניה ואחסנה‪,‬‬ ‫אישור מיוחד של הועדה להקמת המרתפים‬ ‫בהיקף כל המגרש (מתחת לכיכרות)‪ 0‬הכרת כל‬ ‫שטחי הבניה בסה"כ כתוספת לאחוזי בנייה‬ ‫המותרים‪0‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪160606333‬‬ ‫טופס ‪ 4‬לפי היתרים ‪ 16‬ו‪ 034 -‬מרתפים בלבד‪0‬‬ ‫‪641‬‬ ‫‪6.0601..6‬‬ ‫היתר להקמת מבנה בן ‪ 6‬קומות מעל ‪ 1‬מרתפים‬ ‫שהוגשו בנפרד‪ 0‬הכרת שטחי שירות כתוספת‬ ‫לשטח עיקרי המותר בהתאם לתכנית המתאר‪,‬‬ ‫כמו כן ניתנה הקלה בקווי בניין בקומות‪0‬‬ ‫‪1..6.6..‬‬ ‫‪190901..1‬‬ ‫היתר לתוספת בניה ליציע (קומת גלריה) בחלק‬ ‫מקומת הקרקע‪ ,‬במבנה תעשייה קיים במפלס‬ ‫‪ +1016‬מ'‪0‬‬ ‫‪1..6..11‬‬ ‫‪190901..1‬‬ ‫היתר לשימוש חורג לתק' של ‪ 6.‬שנים ו‪/‬עד‬ ‫אישור תכנית הר‪ 63../‬לפי המוקדם‪ ,‬מתעשיה‬ ‫למכון כושר בשטח של ‪ 1,441096‬מ"ר‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪1..6.6.4‬‬ ‫‪190901..1‬‬ ‫היתר לשימוש חורג לתק' של ‪ 6.‬שנים ו‪/‬עד‬ ‫אישור תכנית הר‪ 63../‬לפי המוקדם‪ ,‬מתעשיה‬ ‫לבית קפה מסעדה בשטח של ‪ 16109‬מ"ר‪0‬‬ ‫‪6333.141‬‬ ‫‪606601..1‬‬ ‫תעודת גמר וטופס ‪ 4‬לבניין שנבנה לפי היתר‬ ‫מס' ‪ 0641‬לתעשיה עתירת ידע (מגדל)‪0‬‬ ‫‪6339..6.‬‬ ‫‪10601..1‬‬ ‫תעודת גמר לבניין שנבנה לפי היתר מס' ‪114‬‬ ‫(בניין)‪0‬‬ ‫‪1..1.134‬‬ ‫‪60301..4‬‬ ‫היתר לתכנית שינויים בתוספת שטח לבניין קיים‬ ‫בעל היתר מספר ‪ : 1..6.6..‬סגירת פתח‬ ‫ברצפה במפלסים ‪ +.0..‬ו‪0+6016 -‬‬ ‫‪1....114‬‬ ‫‪1106601...‬‬ ‫היתר לתוספת ‪ 4‬קומות תעשייה מעל בנין קיים‬ ‫בן ‪ 6‬קומות ו‪ 1 -‬קומות מרתף ומערכות טכניות‬ ‫על הגג העליון‪ 0‬סה"כ תוספת השטח המבוקשת‬ ‫בהיתר – ‪ 4,96906.‬מ"ר‪0‬‬ ‫‪1.6..611‬‬ ‫‪40401.66‬‬ ‫תכנית שינויים להיתר בנייה מס' ‪01....114‬‬ ‫עדכון עיצוב חזית מערבית ושינויים פנימיים‬ ‫בקומה העליונה ‪ +‬תוספת שטח‬ ‫עדכון מצב לקבלת טופס ‪ 4‬לתוספת הקומות‪:‬‬ ‫כפי שנמסר‪ ,‬מהנדס הפרויקט הגיש את תוכניות המדידה אחרונות‬ ‫לעירייה‪ ,‬וממתנים לקבלת טופס ‪ – 4‬עוד נמסר כי מדובר בהליך‬ ‫פרוצדורלי בלבד‪0‬‬ ‫‪2.4‬‬ ‫ניהול‬ ‫הנכס (חניון ‪ +‬שטחים עיליים)‪ ,‬מנוהל ע"י חב' בית אמפא הרצליה בע"מ‪ 0‬נמסר לנו‬ ‫כי החברה גובה דמי ניהול של ‪/₪ 6904‬מ"ר לחודש‪ 0‬לחברת הניהול עודף שנתי‬ ‫בסך של כ‪0₪ 64.,... -‬‬ ‫חלק ויתניה בהכנסות חברת הניהול הינו ‪( 1.06%‬משוקלל לשטח העילי ושטח‬ ‫המרתפים)‪ 0‬הכנסות אלה לא הובאו בחשבון באומדן השווי‪0‬‬ ‫בהתאם לנתוני החברה‪ ,‬משולמים לחברת‬ ‫‪SGS‬‬ ‫כ‪ 106%-‬מהתקבולים השנתיים‬ ‫בגין ניהול השכירויות של הנכס‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪.3‬‬ ‫נתוני תכנון‬ ‫‪3.1‬‬ ‫תוכנית הר ‪/253‬א'‬ ‫פורסמה למתן תוקף בי‪0‬פ‪ 961 0‬מיום ‪090106316‬‬ ‫זכויות והוראות הבנייה‪:‬‬ ‫‪o‬‬ ‫ייעוד‪:‬‬ ‫אזור תעשייה‪0‬‬ ‫‪o‬‬ ‫זכויות הבנייה‪:‬‬ ‫‪ 4.%‬לקומה‪ ,‬גובה בניין ‪ 64‬מ'‪0‬‬ ‫‪o‬‬ ‫בנייני עזר‪:‬‬ ‫‪06.%‬‬ ‫‪o‬‬ ‫מרתף תת קרקעי‪:‬‬ ‫‪ 16%‬מתכסית ק"ק לשימושי חניה‪ ,‬אחסנה‪ ,‬מקלט‬ ‫ומתקנים טכניים‪0‬‬ ‫‪3.2‬‬ ‫תוכנית ‪/2000‬מ' ‪ -‬מרתפים‬ ‫פורסמה למתן תוקף בי‪0‬פ‪ 19.. 0‬מיום ‪01606.0633.‬‬ ‫עפ"י התוכנית ניתן להקים ‪ 1‬מרתפים עפ"י הפירוט כדלקמן‪:‬‬ ‫מרתף תחתון‪ 6..% :‬היקף המגרש בייעוד לחניה‪0‬‬ ‫מרתף עליון‪ :‬בשטח קומת הקרקע שמעליו‪ 6.% ,‬משטחו ביעוד למתקנים‬ ‫הנדסיים ו‪ 6.% -‬למחסנים אשר יוצמדו לקומות‪0‬‬ ‫בבניינים המשמשים ביעוד לתעשיה‪ ,‬מסחר‪ ,‬מלאכה‪ ,‬משרדים ובתי מלון תינתן‬ ‫האפשרות להקים קומות מרתף נוספות ובלבד שישמשו לחניה בלבד‪0‬‬ ‫‪3.3‬‬ ‫תוכנית מתאר הר‪" 1900/‬אזור התעשייה הרצליה"‬ ‫פורסמה למתן תוקף בי‪0‬פ ‪ 6111‬מיום ‪040301..1‬‬ ‫מטרת התוכנית הנה פיתוח מוגבר של אזור התעשייה ומתן פתרונות לדרכי‬ ‫הגישה‪0‬‬ ‫עפ"י נספח הפקעות ורישום המצורף לתכנית הופקעו השטחים הבאים (במ"ר)‪:‬‬ ‫מס' חלקה‬ ‫‪61‬‬ ‫‪6.‬‬ ‫‪69‬‬ ‫‪11‬‬ ‫שטח חלקה‬ ‫‪4,491‬‬ ‫במ"ר‬ ‫רשום‬ ‫‪1,436‬‬ ‫‪4,.61‬‬ ‫‪.16‬‬ ‫‪61,4.9‬‬ ‫שטח‬ ‫‪3,727‬‬ ‫לתעשייה‬ ‫‪5,876‬‬ ‫במ"ר‬ ‫‪2,421‬‬ ‫‪0‬‬ ‫‪412,024‬‬ ‫שטח לדרך‬ ‫‪.61‬‬ ‫במ"ר‬ ‫‪166‬‬ ‫‪661‬‬ ‫‪6,991‬‬ ‫שטח לחניה‬ ‫במ"ר‬ ‫‪6,.9.‬‬ ‫‪.16‬‬ ‫‪1,6.6‬‬ ‫‪ 4‬כאמור‪ ,‬השטח של המגרש (לאחר מדידה) – ‪ 11,986‬מ"ר‪.‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫השטחים לצורכי ציבור‪ ,‬יופקעו וירשמו ע"ש עיריית הרצליה ללא תמורה‪0‬‬ ‫ייעוד החלקות‪-‬‬ ‫אזור תעשייה‪0‬‬ ‫שימושים מותרים‪-‬‬ ‫תעשיות ומלאכות שאין בהן מטרדים סביבתיים‪ ,‬משרדים‬ ‫הקשורים למתן שירותים למפעלים ולחברות אשר יפעלו‬ ‫באזור‪ ,‬מסחר (חנויות קמעונאיות‪ ,‬אולמות תצוגה‬ ‫הקשורים בפעילות התעשייתית במגרש‪ ,‬בתי אוכל‬ ‫ומשקה‪ ,‬שירותי דואר ובנק‪ ,‬או כל שימוש מסחרי אחר‬ ‫באישור מיוחד של הועדה המקומית)‪ ,‬בתי ספר‬ ‫מקצועיים‪ ,‬מעונות יום ופעוטוני יום לילדי העובדים‪0‬‬ ‫חישוב שטח הבנייה‪ -‬חישוב שטח הבניה המותר יהיה מתחום המגרש לאחר‬ ‫הפרשה לצורכי ציבור‪ 0‬במגרשים בהם הופרש לצרכי‬ ‫ציבור יותר מ‪ 4.% -‬משטח החלקה המקורית‪ ,‬יחושב‬ ‫שטח הבניה המותר מ‪ 1.% -‬מהחלקה המקורית‪0‬‬ ‫זכויות בניה‪-‬‬ ‫גודל‬ ‫המגרש‬ ‫עד ‪ 6‬דונם‬ ‫‪ 6. - 6‬דונם‬ ‫‪6.‬‬ ‫מעל‬ ‫דונם‬ ‫שטחי שירות‪-‬‬ ‫אחוזי בנייה‬ ‫עיקריים‬ ‫תעשיה‬ ‫מסחר‬ ‫‪64.%‬‬ ‫‪1.%‬‬ ‫‪61.%‬‬ ‫‪1.%‬‬ ‫‪69.%‬‬ ‫‪1.%‬‬ ‫גובה הבניינים‬ ‫‪ 6‬קומות‪ 16 ,‬מ'‬ ‫‪ 6‬קומות‪ 16 ,‬מ'‬ ‫‪ 6‬קומות‪ 16 ,‬מ'‬ ‫במפלס הקומה הקובעת ומעליה‪ 16% -‬משטח הבנייה‬ ‫למטרות עיקריות ועוד ‪ 6.%‬באישור הוועדה‪ 0‬מתחת‬ ‫למפלס הכניסה הקובעת‪ -‬עד ‪ 6..%‬משטח המגרש‬ ‫מוכפל במספר קומות המרתף שיבנו‪ 0‬עד ‪ 6.%‬משטח‬ ‫קומת מרתף עליונה יכול לשמש לצורכי אחסנה‪ ,‬חדרי‬ ‫מכונות חדרי טרנספורמציה וכיוב'‪0‬‬ ‫תכסית‪-‬‬ ‫‪ 6.%‬משטח המגרש‪0‬‬ ‫גובה הבניינים‪-‬‬ ‫‪ 6‬קומות‪ 16 ,‬מ' לא כולל מתקנים וחדרי מכונות‪ ,‬שטחי‬ ‫המסחר ימוקמו בשתי הקומות הראשונות מעל פני‬ ‫הקרקע‪ 0‬במגרשים שגודלם ‪ 6.‬דונם ויותר‪ ,‬יהיה בסמכות‬ ‫הוועדה המקומית לאשר בחלק מהמגרש בניין שגובהו לא‬ ‫יעלה על ‪ 66‬קומות‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫לחזיתות לרחוב משכית וספיר – ‪ 6‬מ'‪0‬‬ ‫קווי בניין‪-‬‬ ‫לחזית לכיוון מזרח – ‪ 1‬מ'‪0‬‬ ‫לצד צפון – ‪ 4‬מ'‪0‬‬ ‫החניות יהיו בתחומי המגרש‪ ,‬תקן החניה הנדרש יהיה‪:‬‬ ‫חניות‪-‬‬ ‫תעשייה ומשרדים‪ -‬מקום חניה לכל ‪ 1.‬מ"ר‪0‬‬ ‫מסחר‪-‬מקום חניה לכל ‪ 1.‬מ"ר‪0‬‬ ‫שלבי ביצוע‪-5‬‬ ‫בשלב ביניים תותר בניה של עד ‪ 616,...‬מ"ר שטחים‬ ‫עיקריים‪ 0‬לא ניתן יהיה להוסיף מעבר לסה"כ השטחים‬ ‫כאמור‪ ,‬לפני חיבור בפועל של נתיבי איילון עם שדרות‬ ‫שבעת הכוכבים והשלמת פרויקטים תחבורתיים‪0‬‬ ‫היתרי בנייה מעל לשטח של ‪ 616,...‬מ"ר יינתנו לאחר‬ ‫אישור משרד התחבורה ומע"צ למחלף הרב מכר‪0‬‬ ‫היתרי בנייה מעל לשטח של ‪ 6.6,...‬מ"ר מצטברים‪,‬‬ ‫יינתנו בתחילת ביצוע בפועל של מחלף הרב מכר‪0‬‬ ‫לבניה ל‪ 116,... -‬מ"ר ינתנו היתרים לאחר השלמת‬ ‫ביצוע מחלף הרב מכר וחיבורו בפועל עם תכנית‬ ‫הר‪063../‬‬ ‫‪3.4‬‬ ‫תוכנית מס' הר‪1/ 1900/‬‬ ‫פורסמה למתן תוקף בי‪0‬פ ‪ 6911‬מיום ‪0140.01..9‬‬ ‫התוכנית מהווה שינוי לתוכנית מתאר מקומית מס' הר‪" 63../‬אזור התעשייה‬ ‫הרצלייה"‪0‬‬ ‫לרשימת התכליות המפורטות בסעיף ‪ 61‬לתקנון תוכנית ‪ 63..‬באזורי תעשיה‬ ‫ותעשיה מיוחד יתווסף שימוש נוסף‪ -‬בתי מלון‪0‬‬ ‫בתחום בתי המלון יותרו שטחי מסחר נוספים מעבר לקבוע בהוראות תוכנית‬ ‫הר‪063../‬‬ ‫בתחום בתי המלון לא תותר הקמת והפעלת אולמות שמחה‪0‬‬ ‫‪ 5‬כיום מאושרת בניה עד לשלב של ‪ 6.6,...‬מ"ר‪ 0‬כפי שנמסר בוועדה הוצאו היתרי בניה לכ‪ 616,... -‬מ"ר‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪3.5‬‬ ‫שחזור חלקות‬ ‫בהתאם למסמך אשר הוכן ע"י השמאי שאול אשרת‪ 6‬מתאריך ‪1.06601..1‬‬ ‫אשר הופנה לאדריכל עיריית הרצליה‪ ,‬לאחר ביצוע שחזור שטח חלקות‬ ‫מקוריות לחלקות ‪ 6. ,61 ,11‬ו‪ ,69 -‬שטח נטו לחישוב זכויות בניה לאחר ניכוי‬ ‫‪ 4.%‬הינו – ‪ 61,61.‬מ"ר‪0‬‬ ‫שטח זה מופיע גם בתכנית בקשה להיתר בניה מאושרת‪ ,‬אשר הוגשה‬ ‫לתוספת השטחים במגדל כשטח לחישוב זכויות הנ"ל‪0‬‬ ‫‪3.6‬‬ ‫סיכום זכויות בניה‬ ‫שטח לחישוב זכויות‬ ‫‪ 61,61.‬מ"ר‬ ‫שטח עיקרי מותר לפי ‪1..%‬‬ ‫‪ 1.,.64‬מ"ר‬ ‫שירות לפי ‪ 46%‬משטח עיקרי‬ ‫‪ 61,6.4‬מ"ר‬ ‫סה"כ מותר‬ ‫‪ 13,119‬מ"ר‬ ‫סה"כ עילי ברוטו מנוצל‬ ‫‪ 19,619‬מ"ר‬ ‫יתרת שטח ברוטו עילי לא מנוצל‬ ‫‪7‬‬ ‫‪ 10,690‬מ"ר‬ ‫‪ 6‬סגן מהנדס העיר ומנהל אגף התכנון בעירייה בזמנו‪0‬‬ ‫‪ 7‬מובא לצורך התחשיב בלבד‪ 0‬קביעה מדויקת לגבי יתרת זכויות בניה תבוצע רק בהגשת בקשה להיתר בניה‬ ‫וע"י הרשות המוסמכת‪ 0‬נמסר כי כיום לא ניתן לנצל לאור מגבלה לגובה הבנינים במגרש‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪.4‬‬ ‫זכויות משפטיות‬ ‫במסמך זה סקירה תמציתית של המצב המשפטי החל על המקרקעין נשוא השומה ואינו‬ ‫מהווה תחליף לעיון מקיף במסמכים המשפטיים‪0‬‬ ‫‪4.1‬‬ ‫נסח רישום מקרקעין‬ ‫תמצית מידע מפנקס הזכויות אשר הופק באמצעות אתר האינטרנט של משרד‬ ‫המשפטים מיום ‪06606.01.61‬‬ ‫חלקה‬ ‫‪11‬‬ ‫‪61‬‬ ‫‪6.‬‬ ‫‪69‬‬ ‫שטח‬ ‫החלקה‬ ‫‪.16‬‬ ‫מ"ר‬ ‫‪4,491‬‬ ‫מ"ר‬ ‫‪1,436‬‬ ‫מ"ר‬ ‫‪4,.61‬‬ ‫מ"ר‬ ‫בעלים‬ ‫הערות‬ ‫בית אמפא‬ ‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת ויתניה בע"מ‪0‬‬ ‫הרצליה‬ ‫בע"מ‬ ‫גוש ‪141.‬‬ ‫חלקה ‪ 1.‬א'‬ ‫בע"מ‬ ‫בית אמפא‬ ‫הרצליה‬ ‫בע"מ‬ ‫בית אמפא‬ ‫הרצליה‬ ‫בע"מ‬ ‫‪ ‬הערה על הפקעה לפי ס' ‪ 6‬ו‪ .-‬מתאריך‬ ‫‪010906391‬‬ ‫‪ ‬הערה על הפקעה לפי ס' ‪ 63‬מתאריך ‪01.0606391‬‬ ‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת ויתניה בע"מ‪0‬‬ ‫‪ ‬הערה על הפקעה לפי ס' ‪ 6‬ו‪ .-‬מתאריך‬ ‫‪010906391‬‬ ‫‪ ‬הערה על הפקעה לפי ס' ‪ 63‬מתאריך ‪01.0606391‬‬ ‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת ישפאר חברה‬ ‫אלקטרונית למסחר בע"מ‪0‬‬ ‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת ויתניה בע"מ‪0‬‬ ‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת הבנק הבין‬ ‫לאומי לישראל בע"מ על החלק של ישפאר חברה‬ ‫אלקטרונית למסחר בע"מ‪0‬‬ ‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת הבנק‬ ‫הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ על החלק של‬ ‫ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ‪0‬‬ ‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת ריט ‪ 6‬בע"מ‬ ‫‪08‬‬ ‫‪ ‬הערה על הפקעה לפי ס' ‪ 6‬ו‪ .-‬מתאריך‬ ‫‪010906391‬‬ ‫‪ ‬הערה על הפקעה לפי ס' ‪ 63‬מתאריך ‪01.0606391‬‬ ‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת ישפאר חברה‬ ‫אלקטרונית למסחר בע"מ‪0‬‬ ‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת ויתניה בע"מ‪0‬‬ ‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת הבנק הבין‬ ‫לאומי לישראל בע"מ על החלק של ישפאר חברה‬ ‫אלקטרונית למסחר‪0‬‬ ‫‪ ‬הערת אזהרה לפי סעיף ‪ 611‬לטובת ריט ‪ 6‬בע"מ‬ ‫‪0‬‬ ‫‪ 8‬בגין רכישת מבנן ‪ 7‬של ישפאר‪ -‬סוני (ראו הסבר בהמשך)‪.‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫משכנתאות‪( -‬רשומות בכל החלקות)‬ ‫‪-‬‬ ‫משכנתא לטובת הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ‪ ,‬על כל הבעלים‪0‬‬ ‫‪-‬‬ ‫משכנתא לטובת בנק דיסקונט לישראל בע"מ‪ ,‬ללא הגבלה בסכום‪ ,‬על כל‬ ‫הבעלים‪0‬‬ ‫‪4.2‬‬ ‫הסכם קומבינציה‬ ‫תמצית הסכם קומבינציה מתאריך ‪ 140606336‬אשר נחתם בין חברת גוש‬ ‫‪ 141.‬חלקה ‪ 16‬בע"מ וחברת גוש ‪ 141.‬חלקה ‪1.‬א' בע"מ (הבעלים) לבין‬ ‫ויתניה בע"מ (היזם)‪:‬‬ ‫‪-‬‬ ‫חלק היזם‪ 64% -‬מכל השטחים הבנויים ו‪ 1.016% -‬במרתף העליון‪0‬‬ ‫‪-‬‬ ‫חלק הבעלים‪ 41% -‬מכלל השטחים בבנין ו‪ 110.6% -‬במרתף העליון‪0‬‬ ‫‪-‬‬ ‫היזם יפעל לאישור תב"ע חדשה שתאפשר לבנות ‪ 1..% - 69.%‬שטח‬ ‫עיקרי‪0‬‬ ‫‪-‬‬ ‫לאחר סיום הבניה יחזיקו הצדדים את הפרויקט בבעלות משותפת למשך ‪.‬‬ ‫שנים לפחות‪ 0‬במקרה שבתום התקופה הנ"ל יבקש מי מהצדדים לפרק את‬ ‫השיתוף תערך חלוקה של שטחי הפרויקט בהתאם להוראות ההסכם‬ ‫והמבנה ירשם כבית משותף בהתאם להוראות חוק המקרקעין‪0‬‬ ‫שטחי הגגות יוצאו מהרכוש המשותף וייחודו לבעלים וליזם בהתאם לחלקם‬ ‫היחסי במקרקעין‪0‬‬ ‫במשך כל תקופת השיתוף ינהלו הצדדים את שטחי הפרויקט במשותף‪0‬‬ ‫‪-‬‬ ‫היטל השבחה בגין אחוזי בניה של עד ‪ 1..%‬ישולמו על ידי הבעלים והיטל‬ ‫ההשבחה בגין המרתף העליון ישולם על ידי היזם‪0‬‬ ‫‪-‬‬ ‫סעיף ‪ 1.01‬קובע‪ -‬במקרה וחצי שנה לאחר קבלת טופס ‪ 4‬לפרויקט יהיה‬ ‫שווי מכירה של מ"ר משרדים ממוצע ברוטו באזור נמוך מאשר ‪ $1,...‬אזי‬ ‫ישתנה יחס השותפות ל‪ 66% -‬ליזם ו‪ 46% -‬לבעלים‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪4.3‬‬ ‫סיכום דברים לגבי עדכון יחס הקומבינציה‬ ‫תמצית סיכום דברים‪ ,‬אשר נחתם בין הצדדים בתאריך ‪:60.01..1‬‬ ‫‪-‬‬ ‫בהמשך לאמור בסעיף ‪ 1.01‬לחוזה המקורי‪ ,‬יחס השותפות המקורי –‬ ‫‪ 4606%‬לבעלים ו‪ 6406% -‬ליזם מכלל השטחים למעט מרתף עליון‪0‬‬ ‫‪-‬‬ ‫יחס השותפות החדש שאינו כולל את בניית המגדל ואת המרתפים הינו‬ ‫‪ 110.6%‬לבעלים ו‪ 11036% -‬ליזם וזאת בהסתמך על כך כי השטחים‬ ‫העיקריים לרישוי של ישפאר הינם ‪ 4,393‬מ"ר וסך כל השטחים העיקריים‬ ‫לרישוי בפרויקט הינם ‪ 61,.11‬מ"ר‪ ,‬לפיכך אם יחול שינוי בשטחים לרישוי‬ ‫של חברת ישפאר‪ ,‬אזי יחס השותפות החדש ישתנה בהתאם‪0‬‬ ‫‪-‬‬ ‫עם השלמת עבודות בניית המגדל‪ ,‬יחס השותפות החדש ביתר הפרויקט‬ ‫למעט במרתפים יקבע בהתאם לנוסחא הבאה‪:‬‬ ‫סך כל השטחים העיקריים בפרויקט יוכפל בחלק הבעלים ביחס השותפות‬ ‫המקורי המעודכן‪ 0‬התוצאה של האמור לעיל‪ ,‬תחולק בהפרש שבין כל‬ ‫השטחים העיקריים לרישוי בפרויקט לבין השטח העיקרי לרישוי של בנין‬ ‫ישפאר וזה יהיה יחס השותפות החדש והסופי‪09‬‬ ‫‪-‬‬ ‫יחס השותפות במרתפים כולם‪ ,‬כולל במרתף העליון‪ ,‬נקבע להיות ‪43%‬‬ ‫לבעלים ו‪ 66% -‬ליזם‪0‬‬ ‫‪4.4‬‬ ‫תוספת לסיכום דברים‬ ‫תמצית התוספת אשר נחתמה בין הצדדים בתאריך ‪:1.0601..9‬‬ ‫‪-‬‬ ‫ההוצאות הקשורות להתאמות ועבודות הגמר אשר יסכימו הצדדים לבצע‬ ‫עבור שוכרים אך ורק בשטחים שיבנו במסגרת היתר ‪1....114‬‬ ‫(לתוספת ‪ 4‬קומות במגדל)‪ ,‬יתחלקו בין הצדדים ביחס של ‪ 6.%‬לבעלים ו‪-‬‬ ‫‪ 6.%‬ליזם‪0‬‬ ‫‪-‬‬ ‫מוסכם כי אם ניתן יהיה לבנות שטחים נוספים שלא על המבנה המערבי‬ ‫ואשר ינבעו מתב"ע חדשה שאינה בתוקף במועד חתימת תוספת זו אזי‬ ‫לגביהם בלבד לא יחולו הוראות החוזה‪0‬‬ ‫‪ 9‬כפי שנמסר ע"י מר עמוס שמיע‪ ,‬קיימת הסכמה בע"פ בין הצדדים לא לשנות את יחס השותפות בשטחים‬ ‫הקיימים בפרויקט‪ 0‬לגבי תוספת השטחים במגדל יחול יחס השותפות המקורי קרי‪ 4606% -‬לבעלים ו‪6406% -‬‬ ‫ליזם‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪4.5‬‬ ‫אישור חלוקת ההכנסות בנכס‬ ‫במסמך מיום ‪ ,1106601.66‬מאשרים חב' ויתניה בע"מ‪ ,‬בית אמפא הרצליה‬ ‫בע"מ וחב' גוש ‪ 141.‬חלקה ‪1.‬א' בע"מ‪ ,‬כי החל מיום ‪ ,60601.66‬חלוקת‬ ‫ההכנסות משכר דירה בבניין "בית אמפא"‪ ,‬הינה כדלקמן‪:10‬‬ ‫‪4.6‬‬ ‫שטחים על‬ ‫קרקעיים‬ ‫שטחי‬ ‫מרתפים‬ ‫ויתניה בע"מ‬ ‫‪39.20%‬‬ ‫‪51.00%‬‬ ‫בית אמפא הרצליה בע"מ‬ ‫‪44.19%‬‬ ‫‪35.61%‬‬ ‫גוש ‪ 6420‬חלקה ‪ 30‬א' בע"מ‬ ‫‪16.61%‬‬ ‫‪13.39%‬‬ ‫הסכם מכר ישפאר‬ ‫תמצית הסכם מכר מתאריך ‪ 190106331‬אשר נחתם בין ויתניה בע"מ (המוכר)‬ ‫לבין ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ (הקונה)‪:‬‬ ‫‪-‬‬ ‫הממכר‪ :‬הינו בנין עצמאי בן אגף אחד או שניים‪,‬‬ ‫ובו יהיו ‪ 4‬קומות‬ ‫טיפוסיות (כל אחת בשטח שנע בין ‪ 6,...‬מ"ר לבין ‪ 6,4..‬מ"ר)‪ ,‬שטח‬ ‫מסחרי של ‪ 6,...‬מ"ר עד ‪ 6,4..‬מ"ר בקומת קרקע גבוהה וכן מבואה‬ ‫עצמאית‪ ,‬מרתף אחסנה גבוה (‪ 4‬מטר נטו) בשטח בין ‪ 6,...‬מ"ר לבין‬ ‫‪ 1,6..‬מ"ר ו‪ 6. -‬מקומות חניה בגודל תיקני במפלס החניה העליון‬ ‫ומרוכזים מתחת לממכר‪0‬‬ ‫‪-‬‬ ‫לרוכש אין כל זכות בזכויות הבניה הנוספות במקרקעין עד ‪ 01..%‬במידה‬ ‫ובעתיד תאושר תכנית המקנה זכויות בניה הגבוהות מ‪ ,1..% -‬הרוכש‬ ‫יהיה זכאי לחלק יחסי מאותו חלק באחוזי הבניה העולה על ‪01..%‬‬ ‫‪-‬‬ ‫בעת רישום בית משותף יוצאו מכלל הרכוש המשותף כל גגות הפרויקט‪,‬‬ ‫השטחים הפתוחים וזכויות הבניה הנותרות או העתידיות ויוצמדו ליתרת‬ ‫הפרויקט‪0‬‬ ‫בתאריך ‪ 610101...‬דיווחה חברת ריט ‪ 6‬על רכישת הנכס תמורת ‪ 9306‬מיליון‬ ‫‪ 0₪‬לפי הדווח הנכס מושכר ל‪ 6 -‬שוכרים לתקופות שונות‪ 0‬שיעור התשואה‪-‬‬ ‫‪ ,.09%‬הכנסות שנתיות – ‪ .‬מיליון ‪ 0₪‬בתאריך ‪ 60401..9‬דווחה החברה על‬ ‫השלמת הרכישה‪( 0‬בגין עסקה זו נרשמה הערת אזהרה על חלקה ‪0)6.‬‬ ‫‪ 10‬כפי שנמסר לא חל שינוי במסמך זה נכון למועד חוות דעת זו‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪4.7‬‬ ‫הסכמי שכירות‬ ‫‪4.7.1‬‬ ‫בסיס המידע‬ ‫המידע לגבי דמי השכירות התקבל ממערכת הגביה של החברה לגבי‬ ‫כל שוכר ושוכר‪ 0‬השטח לשיווק הינו כ‪ 11,6.3 -‬מ"ר‪ 0‬הנכס מושכר ל‪-‬‬ ‫‪ 11‬שוכרים בשימושים למסחר‪ ,‬משרדים‪ ,‬אחסנה וחניה‪ 0‬החוזים‬ ‫נבדקו על ידנו ונמצאו תואמים את המידע שהתקבל מהחברה‪ 0‬נכון‬ ‫למועד הקובע שיעור התפוסה בנכס הינו כ‪039% -‬‬ ‫שטח פנוי‪ 614 -‬מ"ר משרדים בקומה ‪ 4‬וכ‪ 134 -‬מ"ר שטחי מחסנים‬ ‫בקומות המרתף‪0‬‬ ‫‪4.7.2‬‬ ‫תקופת השכירות‬ ‫בנכס קיים שוכר מהותי‪ ,‬רשת "הולמס פלייס"‪ ,‬השוכרת שטח כולל‬ ‫של כ‪ 1,6.. -‬מ"ר ‪ .6 +‬מקומות חניה‪ ,‬בתוקף עד סוף שנת ‪01.1.‬‬ ‫ראה פרק נפרד להלן‪0‬‬ ‫יתר תקופות השכירות נעות בין שנה לתשע שנים‪0‬‬ ‫‪4.7.3‬‬ ‫דמי השכירות‬ ‫מסחר‪ -‬שטחי המסחר בקומת הקרקע מושכרים ברובם לרשת‬ ‫"הולמס פלייס" המשלמת דמי שכירות ממוצעים של כ‪ ₪ .. -‬למ"ר‬ ‫לחודש‪ ,‬ובהסכם לתקופה ארוכה‪0‬‬ ‫שטחי המסחר האחרים‪ ,‬מושכרים בדמ"ש חודשיים בטווח של ‪₪ 69‬‬ ‫למ"ר לחודש ועד ל‪ ₪ 6.. -‬למ"ר לחודש‪0‬‬ ‫משרדים‪ -‬מהנתונים עולה כי דמי השכירות לשטחי המשרדים נעים‬ ‫בטווח שבין ‪ ₪ 63‬למ"ר לחודש ל‪ ₪ .1 -‬למ"ר לחודש‪ 0‬דמי השכירות‬ ‫הממוצעים למ"ר משרדים עומדים על כ‪ ₪ 1. -‬למ"ר לחודש‪0‬‬ ‫חניה‪ -‬מקומות חניה מושכרים בתמורה לדמ"ש חודשיים הנעים בין‬ ‫‪ 116‬ל‪ ₪1.. -‬למקום חנייה לחודש (מושפע ממס' מקומות החניה‪,‬‬ ‫מועד תחילת השכירות‪ ,‬שטח עילי מושכר וכו')‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 21‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫קיימים כ‪ 661 -‬מקומות חניה המשמשים לחניון ציבורי אשר ההכנסות‬ ‫השנתיות‪ 11‬ממנו הן כ‪( ₪ 3..,... -‬בהתאם לנתוני החברה מס'‬ ‫מקומות החניה לחניון ציבורי הינו כ‪ 0666 -‬ההפרש נובע מכך‬ ‫שהחניה כמעט בכל שטח הינה על בסיס מקום פנוי וכן מציפוף‬ ‫מקומות החניה וחניה במעברים)‪0‬‬ ‫שטחי אחסנה‪ -‬מהנתונים עולה כי דמי השכירות הממוצעים לשטחי‬ ‫אחסנה בגבולות ‪ ₪ 41‬למ"ר לחודש‪ 0‬מתוך סך שטחי האחסנה‬ ‫דלעיל‪ ,‬כ‪ 196 -‬מ"ר (בחלוקה ל‪ 1.. -‬מ"ר שטח מושכר ו‪ 96 -‬מ"ר‬ ‫שטח פנוי) הוסבו מתוך שטחי חניה‪ 0‬הסבה זו מותרת לפי התב"ע‪0‬‬ ‫הובא בחשבון כי החברה תבצע הסבה זו במסגרת היתר "מצב קיים"‪0‬‬ ‫‪4.7.4‬‬ ‫תחזית לשנה הבאה‬ ‫הסכם שכירות לשטח לשיווק של כ‪ .69 -‬מ"ר‪ ,‬מסתיים בחודש‬ ‫אוקטובר ‪ 01.61‬בהתאם לנתוני החברה‪ ,‬השוכר ייפנה את השטח‬ ‫הנ"ל בסיום תקופת השכירות‪ 0‬קיימים הסכמי שכירות שמסתמיים‬ ‫במהלך השנה הקרובה‪ 0‬ככל הידוע כיום הסכמי השכירות יוארכו‬ ‫בהתאם לאופציות המוקנות בהסכמים‪0‬‬ ‫‪4.7.5‬‬ ‫הסכם שכירות – "הולמס פלייס"‬ ‫לאור העובדה כי הולמס פלייס הינה שוכרת מהותית בנכס‪ ,‬מובא‬ ‫תמצית חוזה השכירות‪:‬‬ ‫תמצית חוזה שכירות מיום ‪ 6106606333‬בין חב' גוש ‪ 141.‬חלקה‬ ‫‪ 16‬בע"מ וחב' גוש ‪ 141.‬חלקה ‪ 1.‬א' בע"מ (שניהם יחד יקראו‬ ‫להלן‪" :‬הבעלים")‪ ,‬ובין ויתניה בע"מ (כל הנ"ל ייקראו ה"משכיר")‪ ,‬לבין‬ ‫רשת הולמס פלייס אינטרנשיונל (להלן‪" :‬השוכר")‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫המושכר הינו שטח של ‪ 1,1..‬מ"ר ברוטו בקומת הפודיום‬ ‫ובקומת הקרקע של הבניין ובכלל זאת גלריה בקומת הקרקע של‬ ‫הבניין כמסומן בצבע צהוב בתכנית הראשית‪ ,‬שטח של ‪ 11.‬מ"ר‬ ‫ברוטו בקומת המרתף העליון אשר יתמצו בשטח תחום של ‪1..‬‬ ‫‪ 11‬הכנסות החניון הציבורי בהערכה בלבד‪ ,‬בהתאם לנתונים שנמסרו לידנו ע"י החברה‪ 0‬נתון זה נבדק על ידנו‬ ‫בהשוואה לחניונים בפרויקטים דומים ונמצא סביר‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 22‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫מ"ר‪ ,‬אשר יסומן בצבע צהוב בתכנית הראשית‪ ,‬ושטח אשר ייועד‬ ‫לחנייה של השוכר בלבד‪ ,‬בשטח ברוטו של ‪ 1,...‬מ"ר‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫מטרת השכירות הינה הפעלת מרכז כושר ובריאות ושירותים‬ ‫נלווים‪ ,‬לרבות מסעדה‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫תק' השכירות הינה ל‪ 1. -‬שנה‪ ,‬החל ממועד המסירה‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫דמי השכירות החל מתחילת שנת השכירות ה‪ 66-‬ועד לסיום‬ ‫שנת השכירות ה‪ ,1.-‬בגין כל אחד מחודשי שנת השכירות‬ ‫‪ ,₪ 146,616‬צמוד למדד‪0‬‬ ‫עפ"י תוספת לחוזה מיום ‪ ,1.06601...‬שוכרת הולמס פלייס‬ ‫אינטרנשיונל בע"מ‪ ,‬שטח נוסף של כ‪ 61. -‬מ"ר בקומת פודיום של‬ ‫הבניין‪ 0‬כאשר לדמי השכירות יתווסף סך של ‪ ,₪ 3,..6‬אשר יהיה‬ ‫צמוד למדד הידוע ביום חתימת חוזה השכירות‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 24‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪.5‬‬ ‫גישות השומה‬ ‫גישות השומה המקובלות ביותר לאומדן שווי בניני תעסוקה‪/‬משרדים הן גישת ההשוואה‬ ‫וגישת הוון ההכנסות‪0‬‬ ‫ההתאמות הנדרשות על מנת לעשות שימוש נכון בגישת העלות יוצרות מצב בו יכולה‬ ‫להיות הטיה משמעותית של האומדן ולכן שימוש בגישה זו לא רצוי‪0‬‬ ‫‪5.1‬‬ ‫גישת ההשוואה‬ ‫גישת ההשוואה הנה הגישה הטובה והעדיפה באומדן שווי נכסי מקרקעין‪0‬‬ ‫על פי גישה זו מוערך שווי נכס בהתבסס על נתוני השוואה לנכסים דומים‬ ‫בסביבה‪ ,‬תוך ביצוע התאמות נדרשות (מיקום‪ ,‬גודל‪ ,‬סטנדרט וכד')‪0‬‬ ‫‪5.2‬‬ ‫גישת היוון ההכנסות‬ ‫בגישת היוון ההכנסות מובא לידי ביטוי שוויו של הנכס על פי תזרים המזומנים‬ ‫שהנכס מניב לתקופת חייו הכלכליים‪ 0‬שיעור ההיוון לפיו יהוון תזרים המזומנים‬ ‫נקבע על פי סוג הנכס‪ ,‬הפחת‪ ,‬גודל הנכס‪ ,‬מרכיב הניהול‪ ,‬רמת הסיכון ואי‬ ‫הוודאות באשר לקבלת תזרים המזומנים הצפוי וכד'‪0‬‬ ‫גישה זו מקובלת בהערכת נכסים מניבים‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 23‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪.6‬‬ ‫עקרונות‪ ,‬גורמים ושיקולים בשומה‬ ‫העיקרון המרכזי באומדן שווי נכסי מקרקעין הינו עקרון השימוש היעיל והטוב ביותר‬ ‫בנכס‪ 0‬בחנו את הנכס נשוא השומה עפ"י עקרון זה והגענו לכלל דעה כי השימוש הנוכחי‬ ‫הוא השימוש היעיל והטוב ביותר‪0‬‬ ‫באומדן שווי בניני תעסוקה‪/‬משרדים מובאים בחשבון גורמים ושיקולים כלליים כדלקמן‪:‬‬ ‫מיקום‬ ‫אחד מהגורמים‪/‬האלמנטים החשובים ביותר בהערכת שווי נכסים הוא המיקום‪ 0‬נגישות‬ ‫תחבורתית וגישה נוחה לתחבורה ציבורית‪ ,‬בתוך שכונות מגורים‪ ,‬בסמוך‪/‬בתוך אזורי‬ ‫תעסוקה ‪ ,‬על צירי תנועה (כבישי עורק) ואחרים‪0‬‬ ‫היצע וביקוש ושיעורי תפוסה‬ ‫ישנה חשיבות רבה לעמוד על מאפייני השוק‪ ,‬האם שוק הנדל"ן נמצא בתהליך של ירידה‬ ‫בביקושים או שמא השוק בעלייה‪0‬‬ ‫באומדן שווי תוך שימוש בגישת הוון ההכנסות‪ ,‬הגורמים והשיקולים הרלוונטיים הם‪:‬‬ ‫המושכר‬ ‫במאפייני המושכר ניתן למנות את הגורמים הבאים כמשפיעים על גובה דמי השכירות‪:‬‬ ‫השטח המושכר; יחס ברוטו‪/‬נטו; מיקום יחסי ‪ -‬קומה (במיוחד כאשר מדובר בריבוי‬ ‫קומות); סטנדרט הגמר והבנייה; מוניטין הנכס; הניהול‪0‬‬ ‫דמי השכירות‬ ‫הערכת נכסים מניבים נובעת מזרם התקבולים העתידי‪ 0‬אי לכך‪ ,‬יש לבצע בדיקה מקיפה‬ ‫של רמת דמי השכירות‪ ,‬בעבר ובהווה‪ ,‬המלמדת האם דמי השכירות הנובעים מהנכס‬ ‫ראויים‪ 0‬במידה ודמי השכירות גבוהים מאלו המקובלים בסביבה‪ ,‬וזאת ללא סיבות‬ ‫מוצדקות‪ ,‬אזי קיימת אפשרות כי דמי השכירות בשנים הבאות יתכנסו לרמת דמי‬ ‫השכירות המקובלת בסביבה‪ 0‬אפשרות זו יש לבטא בתזרים ההכנסות לשנים הבאות‬ ‫ובמידת הצורך לבצע הפחתה בדמי השכירות‪0‬‬ ‫מאידך‪ ,‬קיימת אפשרות שדמי השכירות הנוכחיים נמוכים‪ ,‬אזי ניתן להניח כי בעתיד יהיה‬ ‫ניתן להשכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר‪ ,‬התואמים את השוק‪0‬‬ ‫בהקשר זה‪ ,‬יש לציין את חשיבות מנגנון עדכון דמי השכירות‪0‬‬ ‫זהות השוכרים והתמהיל‬ ‫כאמור‪ ,‬מאחר ושווי הנכס נקבע בעיקר על בסיס תזרים ההכנסות המשולם ע"י השוכר‪ ,‬יש‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 25‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫לבחון בקפידה את חוסנם הפיננסי של השוכרים‪0‬‬ ‫תקופת השכירות‬ ‫שכירות ארוכת טווח מפחיתה את רמת אי הוודאות באשר ליכולתו של המשקיע להשכיר‬ ‫את הנכס בשנים הקרובות‪ 0‬למשקיע מובטח‪ ,‬ברמת סבירות גבוהה‪ ,‬תזרים מזומנים קבוע‬ ‫לתקופה ארוכה‪0‬‬ ‫שיעור ההיוון‬ ‫שיעור היוון משקף את התשואה הדרושה כדי להוות כוח משיכה להשקעת הון‪ 0‬מכאן‪,‬‬ ‫שבחירת השיעור המתאים מהווה גורם מכריע‪0‬‬ ‫שיעור ההיוון המקובל בשוק נקבע בנקודת זמן מסוימת‪ ,‬לסוג נכסים מסוים‪ ,‬ובהקשר של‬ ‫שיעור הריבית במשק באותה עת‪0‬‬ ‫את שיעור ההיוון ניתן ללמוד באופן אמפירי מנתוני שוק ידועים (שווי נכסים ודמי שכירות‬ ‫חופשיים שלהם) וכן ניתן לאמוד אותו בכלים תיאורטיים‪0‬‬ ‫מרכיבי שיעור ההיוון‬ ‫ריבית בטוחה במשק‪ ,‬אי נזילות‪ ,‬עלויות עסקה‪ ,‬ניהול וגביה‪ ,‬פחת‪ ,‬אינפלציה ושינוי ריאלי‪,‬‬ ‫סיכון ויזמות‪ ,‬מיסוי מקרקעין‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 26‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪.7‬‬ ‫גורמים ושיקולים בנכס נשוא השומה‬ ‫באומדן שווי הנכס נשוא חוות הדעת‪ ,‬הובאו בחשבון‪ ,‬בין היתר‪ ,‬הגורמים והשיקולים‬ ‫הבאים‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫מיקום הפרויקט‪ ,‬באזה"ת הרצליה‪ ,‬בסמיכות לעורקי תחבורה מרכזיים‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫שטח קרקע ‪ 66,391‬מ"ר‪ ,‬שטח הקרקע לחישוב זכויות ‪ 61,61.‬מ"ר‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫כפי שנמסר השטח לשיווק של הנכס הינו ‪ 16,964‬מ"ר עילי ‪ 6,166 ,‬מ"ר במרתף עליון‬ ‫וכ‪ 9.. -‬מקומות חניה‪ 0‬חוות הדעת נערכה בהתבסס על השטח לשיווק אשר נבדק‬ ‫ונמצא תואם את השטחים הבנויים בניכוי החלק שנמכר לישפאר‪ /‬ריט ‪06‬‬ ‫‪‬‬ ‫סטנדרט הגמר‪ ,‬התפלגות ותמהיל השימושים והשוכרים‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫מצבו הפיזי של הבניין טוב מאוד‪ 0‬רמת התחזוקה גבוהה וסטנדרט הבנייה והגמר גבוהים‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫חלקה היחסי של חברת ויתניה בע"מ בשטחים הבנויים הינו‪ 66% :‬משטחי המרתפים‪ ,‬ו‪-‬‬ ‫‪ 1301%‬בשטחים העיליים‪ 0‬עפ"י מסמך חתום כאמור לעיל‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫בעלות פרטית במושע‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫קיימת יתרת זכויות בניה במגרש‪ 0‬במועד הכנת חוות דעת קיים חוסר וודאות לגבי‬ ‫אפשרות ניצול הזכויות לאור מגבלות שונות החלות על הקרקע‪ 0‬לשם הזהירות לא‬ ‫הבאנו בחשבון את יתרת הזכויות באומדן השווי‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 27‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪.8‬‬ ‫נתוני השוואה‬ ‫‪8.1‬‬ ‫שיעור ההיוון לשטחי המשרדים‬ ‫הנתונים מבוססים על עסקאות שבוצעו ופורסמו ע"י החברות הציבוריות במשק‬ ‫במהלך השנה האחרונה‪:‬‬ ‫‪o‬‬ ‫בתאריך ‪ 10.01.61‬פרסם השמאי הממשלתי הראשי סקירה לשיעורי‬ ‫התשואה למחצית השניה של ‪ ,1.61‬על פיה שיעור התשואה (שיעור היוון‬ ‫כולל) הממוצע לנכסי משרדים הינו ‪( 901%‬עליה ביחס לחציון הקודם)‪ ,‬לאור‬ ‫תחזיות בקרב פעילים כי בטווח הבינוני צפוי עודף היצע בענף המשרדים‪,‬‬ ‫בעיקר באזור הביקוש‪0‬‬ ‫בהתאם לממצאי הסקירה‪ ,‬קיים קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס‬ ‫למרכז הארץ או מרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו‪ 0‬בנכסים במיקום‬ ‫מרכזי‪ ,‬נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור‬ ‫תשואה גבוה‪ 0‬הקשר נובע‪ ,‬ככל הנראה‪ ,‬ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה‬ ‫(לגבי מרכיבים כגון‪ :‬איתנות פיננסית של השוכרים‪ ,‬יחס אי תפוסה‪ ,‬סיכונים‬ ‫לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו')‪0‬‬ ‫הפערים‪ ,‬בין נכס במיקום מרכזי מאוד לבין נכס דומה במיקום‬ ‫בינוני‪/‬פריפריאלי‪ ,‬יכולים להגיע עד כדי ‪ 6%‬ויותר‪0‬‬ ‫‪o‬‬ ‫על פי פרסום בעיתונות מתאריך ‪ 6.0301.61‬ומידע משלים שאספנו‪ ,‬נמכר‬ ‫בניין בית המשפט השלום בכפר סבא (רחוב הטחנה)‪ ,‬הכולל שטח בנוי של‬ ‫‪ 6,.6.‬מ"ר‪ ,‬מרתף וחניון‪ ,‬תמורת ‪ 0₪ 16,...,...‬הבניין מושכר בשלמות‬ ‫למינהל הדיור הממשלתי בדמי שכירות שנתיים של כ‪0₪ 6,1..,... -‬‬ ‫קיימת הכנסה נוספת מהשכרת ‪ 11‬מקומות חניה וכן הכנסה מרווחי ניהול‪0‬‬ ‫העסקה משקפת תשואה בשיעור של כ‪09% -‬‬ ‫‪o‬‬ ‫בתאריך ‪ 6.0101.61‬דיווחה סלע קפיטל‪ ,‬על עסקה לרכישת ‪ 1‬קומות‬ ‫משרדים ( קומות ‪ )6.-69‬ב"מגדל פלטינום" ברחוב הארבעה בתל אביב‪0‬‬ ‫העסקה כוללת רכישה של ‪ 6,16.‬מ"ר שטחי משרדים‪ 16 ,‬מקומות חניה‬ ‫ושטחי אחסנה‪ ,‬בתמורה ל‪ 0₪ 16,6..,...-‬הנכס מושכר בתפוסה מלאה‪,‬‬ ‫תמורת דמי שכירות שנתיים של כ‪ 0₪ 1,44.,...-‬העסקה משקפת שווי‬ ‫מ"ר משרדים של כ‪ ₪ 61,6..-‬במקדם היוון של ‪0.0.6%‬‬ ‫‪o‬‬ ‫עפ"י פרסומים בעיתונות מינואר ‪ 1.61‬ומידע משלים שאספנו‪ ,‬הפניקס‬ ‫רכשה את "בית יבולים" באזור התעשייה ברעננה‪ ,‬בשטח של כ‪11,... -‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 28‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫מ"ר‪ ,‬תמורת ‪ 0₪ 69.,...,...‬כמחצית מהבניין מושכרת לחברת ריטליקס‬ ‫והיתר לשוכרים שונים‪ 0‬הנכס נמכר לפי תשואה שנתית של ‪0.06%‬‬ ‫‪o‬‬ ‫בתאריך ‪ 6306601.61‬דיווחה חברת אשדר על מכירת זכויותיה (‪)46%‬‬ ‫במבנה אשדר ‪ ,1...‬תל אביב הכולל ‪ 69,.19‬מ"ר משרדים ומסחר ו‪141-‬‬ ‫מקומות חניה‪ ,‬בתמורה ל‪ 0₪ 94,66.,...-‬חלקה של אשדר בדמי‬ ‫השכירות הינו כ‪ 1,166-‬א' ‪ 0₪‬העסקה משקפת שיעור היוון של ‪0.03%‬‬ ‫‪o‬‬ ‫בתאריך ‪ 306.01.61‬רכשה חברה פרטית את מלוא הזכויות בבניין משרדים‬ ‫המכונה "בית הקרן" בבאר שבע תמורת כ‪ 0₪ 69,1..,...-‬הבניין מושכר‬ ‫בשלמות לשימושי מסחר ומשרדים‪ 0‬שיעור התשואה בעסקה כפי שחושב על‬ ‫ידנו ‪0903% -‬‬ ‫‪o‬‬ ‫בתאריך ‪ 610301.61‬מכרה צרפתי את זכויותיה ב‪ 1 -‬קומות משרדים (כ‪-‬‬ ‫‪ 6,6..‬מ"ר) ו‪ 66-‬מקומות חניה‪ ,‬המושכרים למדינת ישראל לתקופה של‬ ‫‪ 66‬שנים החל מ‪ ,3/1.6.-‬ברחוב רוטשילד ‪ 13‬פינת בר שאול בבת ים (גוש‬ ‫‪ .64.‬חלק ‪ ,)614‬תמורת ‪ ,₪ 1.,461,.16‬בתוספת מע"מ‪0‬‬ ‫‪o‬‬ ‫עפ"י מידע מהדוחות הכספיים של החברה ל‪ ,1606101.66 -‬דמי השכירות‬ ‫המשולמים בגין הנכס הינם ‪ 0₪ 6,116,...‬עפ"י ניתוח שבצענו עולה כי‬ ‫שיעור ההיוון בעסקה ‪ 0.% -‬שווי מ"ר משרדים כ‪ ₪ 66,...-‬ושווי מקום‬ ‫חניה כ‪0₪ .1,...-‬‬ ‫‪o‬‬ ‫עפ"י דוח תקופתי לרבעון ‪ 1‬שנת ‪ 1.61‬של חברת אשטרום‪ ,‬בתאריך‬ ‫‪ 60901.61‬החברה מכרה את זכויותיה בפארק תעשייתי במגדל העמק‪,‬‬ ‫תמורת ‪ 0₪ 16,6..,...‬עפ"י הדוחות הכספיים של החברה לנכס‪ ,‬היא‬ ‫החזיקה בכ‪ .,.1.-‬מ"ר המושכרים בשיעור תפוסה של ‪ ,9.%‬תמורת דמי‬ ‫שכירות ממוצעים של כ‪ ₪ 69-‬למ"ר לחודש‪ 0‬שיעור ההיוון בעסקה כ‪0906%-‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 29‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪8.2‬‬ ‫שטחי המסחר‬ ‫בחודש פברואר ‪ 1.61‬נמכר שטח מסחרי של ‪ 11.‬מ"ר‪ ,‬בבניין הנמצא‬ ‫‪o‬‬ ‫בשלבי הקמה ברחוב משכית ‪ ,61-64‬לפי ‪ ₪ 11,...‬למ"ר‪0‬‬ ‫במהלך השנה האחרונה‪ ,‬הושכרו כ‪ 1.. -‬מ"ר שטחי מסחר ב"הרצליה‬ ‫‪o‬‬ ‫ביזנס פארק"‪ ,‬בפינת הרחובות המשכית ומדינת היהודים‪ ,‬בדמי שכירות‬ ‫ממוצעים של כ‪ ₪ 616 -‬למ"ר לחודש‪0‬‬ ‫‪8.3‬‬ ‫שטחי משרדים וחניות‬ ‫בחודש פברואר ‪ 1.61‬נמכרו חלקים בבניין הנמצא בשלבי הקמה ברחוב‬ ‫‪o‬‬ ‫משכית ‪ 61-64‬כדלקמן‪ :‬כ‪ 1,... -‬מ"ר משרדים ברמת מעטפת בקומות‬ ‫לפי ‪ ₪ 6.,16.‬למ"ר‪ ,‬כ‪ 13. -‬מ"ר שטחי אחסנה לפי כ‪ ₪ 1,3.. -‬למ"ר‬ ‫וכ‪ 61. -‬מקומות חנייה לפי ‪ ₪ .6,...‬בממוצע למקום חניה‪0‬‬ ‫בתאריך ‪ 40.01.61‬נמכרו בבניין‬ ‫‪o‬‬ ‫‪D‬‬ ‫בפרויקט מגדלי אקרשטיין‪ ,‬קומות ‪,4 ,1‬‬ ‫‪ ,6‬בגמר מלא‪ ,‬בשטח ברוטו לשיווק של ‪ 1,69.‬מ"ר‪ ,‬וכן ‪ .1‬מקומות חניה‬ ‫תמורת ‪ 0₪ 61,166,...‬העסקה משקפת מחיר של ‪ ₪ 61,...‬למ"ר‬ ‫משרדים וכ‪ ₪ 96,... -‬למקום חניה‪0‬‬ ‫בחודש ינואר ‪ 1.66‬רכשה חב' כלל ביטוח משרדים בשטח של ‪ 6,.61‬מ"ר‪,‬‬ ‫‪o‬‬ ‫ברמת מעטפת‪ ,‬בקומה ‪ 4‬בבית משכיות בתמורה ל‪ ,₪ 66,131,... -‬קרי‬ ‫‪ ₪ 66,11.‬למ"ר‪0‬‬ ‫במגדלי אקרשטיין ברחוב המנופים ‪ ,66‬הושכרו בשנת ‪ – 1.61‬שטח של‬ ‫‪o‬‬ ‫‪ 4..‬מ"ר בבניין‬ ‫בבניין‬ ‫‪A‬‬ ‫‪B‬‬ ‫בדמ"ש של ‪ ₪ 91‬למ"ר לחודש‪ ,‬שטח של ‪ 1,161‬מ"ר‬ ‫בדמ"ש של ‪ ₪ 91‬למ"ר לחודש‪ ,‬שטח של ‪ 116‬מ"ר בבניין‬ ‫‪A‬‬ ‫בדמ"ש של ‪ ₪ 96‬למ"ר לחודש‪0‬‬ ‫ב"בית משכיות" ברחוב משכית ‪ 16‬בהרצליה בוצעו העסקאות הבאות‪:‬‬ ‫‪o‬‬ ‫‪‬‬ ‫בחודש אוגוסט ‪ ,1.61‬רכשה כלל ביטוח מקומות חניה במחיר של‬ ‫‪ ₪ ..,...‬למקום חניה‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫בחודש יוני ‪ 1.61‬הושכרו משרדים בשטח של ‪ 1,66.‬מ"ר‪ ,‬ברמת‬ ‫מעטפת‪ ,‬בקומות ‪ 1‬ו‪ 1 -‬בדמי שכירות של ‪ ₪ 11‬למ"ר לחודש‪16 ,‬‬ ‫מקומות חניה תמורת ‪ ₪ 6.6‬למקום חניה לחודש‪ 14 ,‬מקומות חניה‬ ‫במכפילים בדמי שכירות של ‪ ₪ 4.6‬למקום חניה לחודש‪ ,‬שטחי אחסנה‬ ‫בדמי שכירות של ‪ ₪ 1.‬למ"ר לחודש‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫בחודש יוני ‪ 1.61‬הושכרו ‪ 1.‬מקומות חניה במכפילי חניה ו‪ 1. -‬מקומות‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 41‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫חניה רגילים‪ 0‬דמי השכירות למקום חניה במכפיל חניה הינם ‪₪ 4..‬‬ ‫לחודש ולמקום חניה רגיל הינם ‪ ₪ 431‬לחודש‪ 0‬משקף שווי של ‪ 6.‬א' ‪₪‬‬ ‫למקום חניה במכפיל חניה ושווי של כ‪ .. -‬א' ‪ ₪‬למקום חניה רגיל‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫בחודש מאי ‪ 1.61‬נחתם הסכם שכירות להשכרת משרדים בשטח של‬ ‫‪ 316‬מ"ר‪ ,‬ברמת מעטפת‪ ,‬בדמי שכירות של ‪ ₪ 1106‬למ"ר לחודש‪,‬‬ ‫ומקומות חניה תמורת ‪ ₪ 4..‬למקום חניה לחודש‪0‬‬ ‫‪o‬‬ ‫במתחם הרצליה "ביזנס סנטר" הושכרו במהלך השנה אחרונה כ‪1,1.. -‬‬ ‫מ"ר בדמי שכירות של כ‪ ₪ 1.-3. -‬למ"ר לחודש ובממוצע לפי כ‪₪ .6 -‬‬ ‫למ"ר לחודש‪0‬‬ ‫‪o‬‬ ‫בבית אופק ברחוב המנופים ‪ ,9‬מושכרים כ‪ 4,11. -‬מ"ר שטחי משרדים ו‪-‬‬ ‫‪ 6.4‬מקומות חניה למספר שוכרים‪ ,‬תמורת דמי שכירות ממוצעים של ‪96‬‬ ‫‪ ₪‬למ"ר לחודש (מגלם את מקומות החניה)‪0‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 41‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪.9‬‬ ‫תחשיב השומה‬ ‫אמדנו את שווי הנכס בגישת היוון ההכנסות‪ 0‬שיעור ההיוון לשטחי המשרדים והחניון נקבע‬ ‫לפי שיעורי הוון התואמים שטחי משרדים ותעסוקה‪ 0‬שיעור ההיוון‬ ‫הבסיסי לשטחים‬ ‫המושכרים‪ 09% -‬את דמי השכירות החזויים מהשטחים הפנויים ומהשטחים המתפנים‪ ,‬היוונו‬ ‫בשיעור היוון גבוה יותר בכ‪ .06%-‬משיעור ההיוון הבסיסי‪ ,‬משקף בין היתר את הדחייה עד‬ ‫להשכרת הנכס ואיכלוסו‪0‬‬ ‫כ‪ .9% -‬משטחי המסחר מושכרים לרשת "הולמס פלייס" עד שנת ‪ ,1.1.‬אי לכך‪ ,‬רמת‬ ‫הסיכון לקבלת דמי שכירות נמוכה יחסית‪0‬‬ ‫כאמור‪ ,‬קיים‪ ,‬שטח משרדים פנוי של ‪ 614‬מ"ר בקומה ‪04‬‬ ‫במסגרת השטחים הפנויים והמתפנים כללנו את השטח שאמור להתפנות בסוף חודש‬ ‫אוקטובר ‪ ,1.64‬כ‪ .69 -‬מ"ר משרדים בקומה ‪04‬‬ ‫לא הובאו בחשבון הפחתה למושאע ולגודל לאור העובדה כי ניהול הנכס ע"י חברת ניהול‬ ‫אחת מהווה יתרון לבעלים (גמישות בהשכרת שטחים‪ ,‬חסכון בעלויות) וכן לאור העובדה כי‬ ‫ניתן לבצע חלוקה בעין של הנכס‪0‬‬ ‫חלק ויתניה בהכנסות ‪ 1301%‬לשטח עילי ו‪ 66% -‬לשטח המרתפים‪0‬‬ ‫הפחתנו את התשלום לחברת ‪ S.G.S‬כ‪ 106%-‬מהתקבולים השנתיים בגין ניהול השכירויות‬ ‫של הנכס‪0‬‬ ‫שטח כולל‬ ‫לשווק‬ ‫במ"ר‪/‬כמות‬ ‫מקומות חניה‬ ‫‪20,972‬‬ ‫חלק‬ ‫ויתניה‬ ‫חלק ויתניה‬ ‫בשטחים במ"ר‬ ‫ובמקומות החניה‬ ‫דמי שכירות‬ ‫שנתיים‬ ‫שיעור הוון‬ ‫שווי‬ ‫‪39.2%‬‬ ‫‪8,221‬‬ ‫‪₪ 6,750,000‬‬ ‫‪8.00%‬‬ ‫‪₪ 84,375,000‬‬ ‫‪882‬‬ ‫‪39.2%‬‬ ‫‪346‬‬ ‫‪₪ 270,000‬‬ ‫‪8.50%‬‬ ‫‪₪ 3,176,000‬‬ ‫אחסנה‬ ‫‪961‬‬ ‫‪51.0%‬‬ ‫‪490‬‬ ‫‪₪ 270,000‬‬ ‫‪8.50%‬‬ ‫‪₪ 3,176,000‬‬ ‫אחסנה פנויה (מחושב לפי ‪ ₪ 40‬למ"ר לחודש)‬ ‫‪294‬‬ ‫‪51.0%‬‬ ‫‪150‬‬ ‫‪₪ 70,000‬‬ ‫‪9.00%‬‬ ‫‪₪ 778,000‬‬ ‫חניה‬ ‫‪800‬‬ ‫‪51.0%‬‬ ‫‪408‬‬ ‫‪₪ 2,410,000‬‬ ‫‪8.50%‬‬ ‫‪₪ 28,353,000‬‬ ‫סעיף‬ ‫שטח שיווק מושכר‬ ‫שטח שיווק פנוי ומתפנה (מחושב לפי ‪ ₪ 65‬למ"ר לחודש)‬ ‫‪₪ 119,858,000‬‬ ‫סה"כ שווי חלק ויתניה בשטח הבנוי‪ ,‬במעוגל‬ ‫‪-₪ 244,000‬‬ ‫הפחתת תשלום לחברת ‪S.G.S‬‬ ‫‪8.0%‬‬ ‫סה"כ שווי חלק ויתניה בניכוי תשלום ל‪ ,S.G.S -‬במעוגל‬ ‫‪₪ 116,800,000‬‬ ‫אומדן שווי למ"ר מושכר בגבולות ‪ ₪ 6.,1..‬ולמקום חניה בגבולות ‪0₪ ..,...‬‬ ‫בדיקת רגישות‬ ‫ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון הבסיסי והתאמה לשיעורים האחרים‪ 0‬ממצאיה‪:‬‬ ‫‪₪ 116,800,000‬‬ ‫שווי חלק החברה בנכס‬ ‫‪7.50%‬‬ ‫‪8.00%‬‬ ‫‪8.50%‬‬ ‫‪₪ 124,400,000‬‬ ‫‪₪ 116,800,000‬‬ ‫‪₪ 110,100,000‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 42‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪-₪ 3,050,000‬‬ ‫‪.10‬‬ ‫השומה‬ ‫לאור האמור לעיל‪ ,‬אומדן שווי חלק חברת ויתניה בע"מ בנכס בשוק החופשי‪ ,‬בקריטריון של‬ ‫קונה מרצון ממוכר מרצון‪ ,‬נקי מכל חוב‪ ,‬שיעבוד‪ ,‬משכנתא‪ ,‬עיקול וזכויות צד ג'‪ ,‬בגבולות‬ ‫‪.₪ 116,800,000‬‬ ‫‪.11‬‬ ‫‪.12‬‬ ‫כללי‬ ‫‪‬‬ ‫השווי לא כולל מע"מ‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫לא התייחסנו למיסוי שיחול‪ ,‬ככל שיחול‪ ,‬בעת מכירת הנכס‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫שומות עבר שבוצעו בנכס‪ ,‬ב‪ 1 -‬שנים האחרונות‪0‬‬ ‫מועד קובע‬ ‫שם השמאי‬ ‫שווי נכס‬ ‫‪31.12.2010‬‬ ‫יצחק זרניצקי‬ ‫‪₪ 105,000,000‬‬ ‫‪19.7.2011‬‬ ‫גרינברג עדינה‬ ‫‪₪ 108,600,000‬‬ ‫‪15.9.2011‬‬ ‫גרינברג עדינה‬ ‫‪₪ 108,600,000‬‬ ‫‪30.9.2012‬‬ ‫גרינברג עדינה‬ ‫‪₪ 112,340,000‬‬ ‫מסמך גילוי‬ ‫עפ"י תקן ‪ 6.06‬בקשנו מהחברה מסמך גילוי הנוגע למספר נושאים‪0‬‬ ‫בתאריך ‪ 1606.01.61‬התקבל במשרדנו מסמך הגילוי לנכס‪ ,‬נשוא שומה זו‪ ,‬מחברת ויתניה‬ ‫בע"מ‪ ,‬תמצית המסמך‪:‬‬ ‫‪‬‬ ‫לא קיימים בנכס דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר‪ ,‬תשל"ב‪063.1-‬‬ ‫‪‬‬ ‫לא קיימים בנכס מחזיקים שהם בעלי עניין בתאגיד‪ ,‬כגון‪ :‬חב' בת‪ ,12‬חב' קשורות‪ 13‬וכד'‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫לא קיים הסכם עם צד ג' לגבי הנכס הנדון ובכלל זה הסכם בנייה‪ ,‬הסכם או התחייבות‬ ‫שניתנו לרשות מקומית וכיוצא באלה אם יש להם השפעה על שווי הנכס‪ ,‬למעט הסכם עם‬ ‫חברת אס‪ 0‬גי‪ 0‬אס לעניין הניהול‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫נערכה שומת מקרקעין של השמאי מר יצחק זרניצקי לתאריך ‪01606101.6.‬‬ ‫‪‬‬ ‫לא קיימת חבות בפיצויים בגין פגיעה של הנכס במקרקעי צד שלישי‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫לא קיימת חבות אחרת הקשורה למקרקעין‪0‬‬ ‫‪ 12‬חברה אשר מחזיקה ב‪ 6.% -‬ויותר מהון המניות המונפק שלה או מזכויות ההצבעה בה‪0‬‬ ‫‪ 13‬חברה אשר בבעלות או בשליטה בעקיפין של בעלי הנכס‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 44‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬ ‫‪.13‬‬ ‫הצהרות‬ ‫‪‬‬ ‫אנו מצהירים כי למיטב ידיעתנו העובדות עליהן מבוססת חוות הדעת נכונות‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫הניתוח והמסקנות מוגבלים להנחות ולתנאים המפורטים לעיל‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫אנו מצהירים כי המידע המשפטי המוצג במסמך זה הינו המידע המשפטי עליו מבוססת‬ ‫השומה‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫אנו מצהירים כי אין לנו כל עניין אישי בנכס נשוא השומה‪ ,‬בבעלי הזכויות בו או במזמין‬ ‫השומה‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫שכר הטרחה בעבור שומה זו אינו מותנה בתוצאות ההערכה ואין לו השפעה מהותית על‬ ‫הכנסות משרדנו‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית)‪ ,‬התשכ"ו ‪ 6311‬ועפ"י‬ ‫התקנים המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫אנו מצהירים כי אנו בעלי הידע המתאים לביצוע הערכה זו‪0‬‬ ‫‪‬‬ ‫השומה בוצעה על ידי החתומים מטה‪ ,‬ללא סיוע‪0‬‬ ‫בכבוד רב‪,‬‬ ‫‪f:\data\word\5000word\5936-04‬לוגו‪docx.‬‬ ‫עמוד ‪ 43‬מתוך ‪43‬‬ ‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬ ‫‪www.shamaot.com‬‬