‫חוות דעת של מומחה‬
‫שומת מקרקעין מקיפה – מרכז לוגיסטי‬
‫רחוב המעיין ‪ ,41-43‬מודיעין‬
‫עדינה גרינברג‬
‫דברת אולפינר‬
‫רונן כץ‬
‫מיקי הימלפרב‬
‫גיל בר לב‬
‫גל אלש‬
‫גנאדי רפופורט‬
‫ערן רזבסקי‬
‫יניר צוריאל‬
‫משה אשכנזי‬
‫ראובן דדשב‬
‫ניר אופיר‬
‫ברוך ליבוביץ‬
‫שחף באינר‬
‫אמיר טננבאום‬
‫וסילי טולקנץ‬
‫אריאל ניר‬
‫אורי לוי‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪6106.01.61‬‬
‫מספרנו‪7001 :‬‬
‫לכבוד‬
‫מגה אור החזקות בע"מ‬
‫חוות דעת של מומחה‬
‫שומת מקרקעין מקיפה – מרכז לוגיסטי‬
‫רחוב המעיין ‪ ,41-43‬מודיעין‬
‫לבקשת מר צחי נחמיאס‪ ,‬אשר התקבלה במשרדנו ביום ‪ ,25.8.2013‬מוגשת בזאת חוות דעת מקצועית‬
‫לאומדן שווי שוק לנכס‪ -‬מרכז לוגיסטי‪ ,‬לצורך פרסום דוחות כספיים והרחבת סדרה אג"ח ג' מגה אור‪0‬‬
‫אני מסכימה כי חוות דעתי תפורסם במסגרת פרסום הדוחות הכספיים של מגה אור החזקות בע"מ‬
‫ובמסגרת הרחבת סדרה אג"ח ג' מגה אור‪0‬‬
‫קבלתי כתב שיפוי ממגה אור החזקות בע"מ אשר נחתם ע"י מר צחי נחמיאס ומר איתמר רגב מיום‬
‫‪ 610501.61‬לפיו מתחייבת החברה לשפות את השמאים באם תוטל עליהם חבות כספית בקשר לשומה‬
‫כתוצאה מאי נכונות מסמכים או מידע שנמסר ע"י החברה או חברות אחרות מטעמה ו‪/‬או כתוצאה מאי‬
‫העברת מסמכים או מידע אחר הדרושים לצורך השומה (למעט מסמכים המצויים בידי רשויות ו‪/‬או בידי‬
‫הציבור)‪0‬‬
‫לא קיימות התניות לגבי שכר הטרחה בעבור חוות דעת זו‪ 0‬כמו כן‪ ,‬לא קיימת תלות ביני לבין מזמין‬
‫השומה‪0‬‬
‫שומה זו נערכה לפי תקן מס' ‪ 6.06‬של מועצת שמאי המקרקעין ולפי כללי השמאות הבינלאומיים (‪)IVS‬‬
‫מהדורה ‪ 1...‬ובמיוחד תקן ‪0)INTERNATIONAL VALUATION APPLICATION 1( IVA1‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 1‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫שם המומחה‪ :‬אולפינר דברת‬
‫כתובת משרד‪ :‬יגאל אלון ‪ ,65‬מגדל טויוטה‪ ,‬תל אביב‬
‫עיסוק‪:‬‬
‫שמאית מקרקעין מס' רישיון ‪ 289‬משנת ‪ .1992‬שותפה ומנהלת משרד שמאי‬
‫מקרקעין משנת ‪ .1994‬מוסמכת במינהל עסקים משנת ‪.2002‬‬
‫השכלה‪:‬‬
‫‪- 1.61‬‬
‫לימודי תואר ראשון במשפטים‪ ,‬הקריה האקדמית אונו‪0‬‬
‫‪ 1..1 - 1..6‬תואר שני במינהל עסקים‪ ,‬אוניברסיטת תל אביב‪ 0‬מצטיינת דקאן לשנת ‪01..1‬‬
‫‪ 1... - 6111‬קורס עדים מומחים במכון לעדים מומחים‪0‬‬
‫‪6111‬‬
‫תעודת שמאית מקרקעין מוסמכת מס' ‪0181‬‬
‫‪ 611. - 6188‬לימודי תעודה בשמאות מקרקעין וניהול נכסים‪ ,‬בהצטיינות‪ ,‬אוניברסיטת תל‪-‬אביב‪0‬‬
‫‪ 6188 - 6185‬תואר ראשון במדעי החברה‪ ,‬אוניברסיטת תל‪-‬אביב‪0‬‬
‫ניסיון מקצועי‪:‬‬
‫‪- 6111‬‬
‫שותפה במשרד שמאי המקרקעין גרינברג אולפינר ושות'‪ 0‬המשרד עוסק במגוון תחומי‬
‫שמאות המקרקעין והינו בין המשרדים הגדולים בארץ‪0‬‬
‫‪ 6111 - 611.‬משרד שמאים‪ 0‬עד תחילת ‪ 6111‬כמתמחה והחל מתאריך זה ועד אוגוסט ‪6111‬‬
‫כשמאית מקרקעין בכירה‪0‬‬
‫פעילויות נוספות‪:‬‬
‫‪- 6115‬‬
‫חברת מערכת הביטאון "מקרקעין וערכם"‪ ,‬ביטאון לשכת שמאי המקרקעין‪0‬‬
‫‪ 1..8 - 6111‬חברת בית הדין של לשכת שמאי המקרקעין‪0‬‬
‫‪- 1.66‬‬
‫חברת בית הדין של לשכת שמאי המקרקעין‪0‬‬
‫‪- 1...‬‬
‫חברה בועדות שונות של מועצת שמאי המקרקעין‪ -‬הועדה המייעצת לקביעת השמאים‬
‫המכריעים לפי תיקון ‪ 81‬לחוק התכנון והבניה עד מאי ‪ ;1..1‬ועדה מקצועית לניסוח‬
‫מחדש של כללי האתיקה של שמאי המקרקעין‪0‬‬
‫‪1..8‬‬
‫חברת ועדת המשנה של ועדת התקינה של מועצת השמאים לתקנים ‪,61 ,6.06 ,61‬‬
‫‪ 016‬בועדה המקצועית להכנת תקן ‪061‬‬
‫‪ 1.61 -1.66‬קורס עומק בבוררות ‪ ,‬מוסד יתרו‪0‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 3‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫וזאת השאלה‪:‬‬
‫אומדן שווי שוק לנכס‪0‬‬
‫הגדרת שווי שוק לפי התקן הבינלאומי ‪( IVS1‬בתרגום מקצועי)‪-‬‬
‫"הסכום בו ימכר הנכס ליום ההערכה בין קונה מרצון ממוכר ברצון‪ ,‬בעסקה רצונית‪ ,‬ללא אילוץ‪ ,‬אחרי‬
‫זמן סביר בשוק‪ ,‬כשהצדדים פועלים בידיעה‪ ,‬בשיקול דעת‪ ,‬בזהירות וללא כפיה"‪0‬‬
‫‪"The estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between‬‬
‫‪a willing buyer and willing seller in an arm's-length transaction after marketing wherein the‬‬
‫‪parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion".‬‬
‫נמסר לנו ע"י מגה אור החזקות‪ ,‬כי הנכס נשוא חוות הדעת יוגדר כנכס השקעה ( ‪investment‬‬
‫‪ ,)property‬עפ"י כללי החשבונאות הבינלאומיים (‪ ,)IFRS‬תקן בינלאומי ‪. IFRS13‬‬
‫התאריך הקובע לשומה‪.30.9.2013 -‬‬
‫מסמכים ומצגים שהתקבלו מחברת מגה אור החזקות‪ ,‬הרוכשת את הנכס (להלן‪" :‬מגה אור")‪:‬‬
‫‪‬‬
‫הסכם חכירה ואישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל‪0‬‬
‫‪‬‬
‫מסמכי רישוי‪0‬‬
‫‪‬‬
‫הסכמים משפטיים‪0‬‬
‫‪‬‬
‫מסמך גילוי‪01‬‬
‫וזאת חוות דעתי המקצועית‪:‬‬
‫‪.1‬‬
‫פרטי הנכס‬
‫גוש‪:‬‬
‫‪5811‬‬
‫חלקה‪:2‬‬
‫‪61‬‬
‫שטח קרקע רשום‪:‬‬
‫‪ 68,111‬מ"ר‬
‫שטח בנוי ברוטו‪:‬‬
‫כ‪ 61,11. -‬מ"ר‬
‫זכויות‪:‬‬
‫חכירה מהוונת ממנהל מקרקעי ישראל‬
‫‪3‬‬
‫‪ 1‬ראו פרק נפרד בשומה‪0‬‬
‫‪ 2‬מגרש ‪.5‬א' עפ"י תכנית מד‪016/‬‬
‫‪ 3‬עפ"י תכנית היתר בנייה‪0‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 2‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.2‬‬
‫תיאור הנכס והסביבה‬
‫ביקור בנכס נערך ע"י החתומה מטה‪ ,‬בתאריך ‪060101.61‬‬
‫‪2.1‬‬
‫תיאור הסביבה‬
‫הפארק הטכנולוגי של מודיעין‪ ,‬ממוקם בצפון‪-‬מערב העיר‪ ,‬בסמוך ליערות בן שמן‪0‬‬
‫הפארק משתרע על שטח של כ‪ 601 -‬מיליון מ"ר‪ ,‬כיום בשלבי פיתוח‪ ,‬תוכנן כפארק‬
‫תעשייה מודרני המשולב בייעור ושטחים ירוקים (עפ"י תכנית מד‪ ,)16 /‬אשר עם‬
‫השלמתו צפוי לספק תעסוקה לכ‪ 15,... -‬איש‪ 0‬הפעילות צפויה להתאפיין בתעשייה‬
‫משרדית‪ ,‬היי טק‪ ,‬לוגיסטיקה‪ ,‬ותעשייה יצרנית נקייה‪ ,‬לצד מוסדות חינוך ומרכז מסחרי‪0‬‬
‫בפארק מספר בניינים קיימים‪ ,‬כגון‪ :‬בית ליגד ‪ 6‬ו‪ ,1 -‬פרויקט "‪( "ATRIUM‬בנייני משרדים‬
‫ותעסוקה)‪ ,‬מרכז לוגיסטי של "אופיס דיפו"‪ ,‬מרכז לוגיסטי של "נובולוג"‪ ,‬מרכז לוגיסטי‬
‫של "קרביץ"‪ ,‬ומרכז לוגיסטי של "פליינג קרגו"‪ ,‬לצד מספר פרויקטים בשלבי הקמה‬
‫ומספר רב של מגרשים ריקים‪0‬‬
‫הנגישות התחבורתית טובה‪ ,‬בשל הקרבה לצירי תנועה מרכזיים‪ ,‬כגון‪ :‬כביש ‪,116‬‬
‫וכביש ‪0111‬‬
‫הפיתוח הסביבתי חלקי‪0‬‬
‫מפת הסביבה (מיקום הנכס מסומן באדום‪ ,‬להמחשה בלבד)‪:‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 4‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪2.2‬‬
‫תיאור החלקה‬
‫חלקה ‪ 61‬בגוש ‪ ,5811‬בשטח קרקע רשום של ‪ 68,111‬מ"ר‪ ,‬צורתה אי רגולרית‪ ,‬פני‬
‫הקרקע מישוריים‪0‬‬
‫תשריט החלקה מתוך הפורטל הגיאוגרפי הלאומי (התיחום באדום‪ ,‬להמחשה בלבד)‪:‬‬
‫גבולות‪:‬‬
‫מזרח ‪ -‬חזית לרחוב המעיין‪ ,‬מעברו שטח פנוי בייעוד לתעשייה‪0‬‬
‫צפון ‪-‬‬
‫צלע לקרקע ריקה המיועדת למעבר הולכי רגל‪ ,‬לאחריה מבנה תעשייה בן ‪1‬‬
‫קומות‪0‬‬
‫מערב ‪ -‬צלע למבנה תעשייה בשלבי הקמה מתקדמים‪0‬‬
‫דרום ‪-‬‬
‫צלע לקרקע ריקה המיועדת למעבר הולכי רגל‪ ,‬לאחריה מבנה תעשייה בשלבי‬
‫הקמה מתקדמים‪0‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 5‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪2.3‬‬
‫תיאור הבנוי‬
‫על החלקה בנוי מרכז לוגיסטי וניהולי בשטח כולל של כ‪ 61,11. -‬מ"ר‪ ,‬הכולל מרכז‬
‫לוגיסטי‪ ,‬מפעל ואגף משרדים‪ 0‬שטח החצר בהיקף המבנה סלול אספלט ומשמש לחניה‬
‫ולאחסנה פתוחה‪ 0‬החלקה מגודרת ובכניסה קיים ביתן שומר‪0‬‬
‫סטנדרט הבניה כולל‪ ,‬בין היתר‪ :‬שלד בטון מזוין‪ ,‬קירות חוץ מאלמנטים טרומיים בחיפוי‬
‫פח‪ /‬קירות מסך‪ ,‬גג פח מבודד ועוד‪0‬‬
‫שטחי הבנייה לפי היתרי בנייה (במ"ר)‪:‬‬
‫מפלס‬
‫שטח עיקרי‬
‫תעשייה‬
‫סה"כ‬
‫שטחי‬
‫שירות‬
‫סה"כ‬
‫הבניין‬
‫‪862.45‬‬
‫‪8,080.90‬‬
‫‪269.84‬‬
‫‪986.58‬‬
‫‪223.76‬‬
‫‪2,521.08‬‬
‫‪821.98‬‬
‫‪118.56‬‬
‫‪940.54‬‬
‫‪649.89‬‬
‫‪90.25‬‬
‫‪740.14‬‬
‫‪20.38‬‬
‫‪20.38‬‬
‫משרדים‬
‫אחסנה‬
‫קומת קרקע‬
‫‪184.60‬‬
‫‪7,033.85‬‬
‫‪7,218.45‬‬
‫קומה ‪1‬‬
‫‪287.99‬‬
‫‪428.75‬‬
‫‪716.74‬‬
‫קומה ‪2‬‬
‫‪870.16‬‬
‫‪415.84‬‬
‫קומה ‪3‬‬
‫‪706.08‬‬
‫‪115.90‬‬
‫קומה ‪4‬‬
‫‪649.89‬‬
‫‪2,297.32 1,011.32‬‬
‫קומה ‪5‬‬
‫סה"כ‬
‫‪13,289.62 1,585.24 11,704.38 1,011.32 7,994.34 2,698.72‬‬
‫תמונה אופיינית‪:‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 6‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫המבנה כולל‪:‬‬
‫‪‬‬
‫מרכז לוגיסטי בשטח של כ‪ 8,1.. -‬מ"ר‪ ,‬הממוקם בקומת הקרקע וקומות גלריה‪,‬‬
‫הכולל שטחי אחסנה בגובה של ‪ 61-68‬מטר לצד שטחי תפעול ושטחי פריקה‬
‫וטעינה‪ 0‬בחלק הצפוני קיימים ‪ 1‬מפלסי גלריה‪ ,‬הבנויים מקונסטרוקציית מתכת‪0‬‬
‫סטנדרט הגמר כולל‪ ,‬בין היתר‪ :‬רצפת בטון מוחלק‪ ,‬תאורה רבת עוצמה‪ ,‬מערכת‬
‫גילוי וכיבוי אש‪ ,‬רמפות לפריקה וטעינה עם תריסי גלילה‪ ,‬ועוד‪0‬‬
‫‪‬‬
‫מפעל בשטח של כ‪ 6,11. -‬מ"ר‪ ,‬הממוקם בחלק הצפון מזרחי של קומה ‪,1‬‬
‫הכולל שטחי ייצור‪ ,‬אחסנה‪ ,‬משרדים וחדר אוכל‪ 0‬הגישה למפעל אפשרית הן דרך‬
‫המרכז הלוגיסטי והן דרך לובי נפרד בקומת הקרקע‪0‬‬
‫סטנדרט הגמר כולל‪ ,‬בין היתר‪ :‬רצפת בטון מוחלק‪ ,‬תקרה חשופה‪ /‬אקוסטית‪,‬‬
‫תאורה ניאון‪ /‬רבת עוצמה‪ ,‬מערכת מיזוג אויר‪ ,‬מערכת גילוי וכיבוי אש‪ ,‬ועוד‪0‬‬
‫‪‬‬
‫אגף משרדים בן ‪ 1‬קומות‪ ,‬בשטח של כ‪ 1,1.. -‬מ"ר‪ ,‬הממוקם בחלק הדרומי‪,‬‬
‫הכולל לובי כניסה נפרד עם ‪ 1‬מעליות וגרם מדרגות‪ ,‬הקומות העליונות בחלוקה‬
‫לחדרי משרדים‪0‬‬
‫סטנדרט הגמר בשטחי המשרדים כולל בין היתר‪ :‬רצפת בטון מוחלק‪ /‬שטיחים‬
‫מקיר לקיר‪ ,‬תקרה אקוסטית‪ /‬גבס‪ ,‬חלוקה בקירות גבס‪ /‬זכוכית‪ ,‬מערכת מיזוג‬
‫אויר מרכזית‪ ,‬מערכת גילוי וכיבוי אש ועוד‪0‬‬
‫במועד הביקור‪ ,‬הקמת המרכז הלוגיסטי והמפעל הסתיימה‪ ,‬למעט השלמת חיפוי חוץ‬
‫דקורטיבי‪ 0‬השטחים מאוכלסים‪ 0‬הקמת אגף המשרדים נמצאת בשלבים מתקדמים‬
‫ובמקום מבוצעות עבודות גמר והתאמות סופיות‪0‬‬
‫תמונות אופייניות‪:‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 7‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪2.4‬‬
‫רישוי‬
‫‪‬‬
‫היתר בנייה מס' ‪ 1.61.11.‬מיום ‪ ,110.01.61‬להקמת מרכז לוגיסטי הכולל‬
‫משרדים‪ 0‬במסגרת ההיתר אושרו ההקלות הבאות‪ :‬שינוי בהוראות הפיתוח החלות‬
‫על המגרש‪ ,‬שינוי בגובה קיר תומך בגבול מגרש קדמי והקלות בקווי בניין‪0‬‬
‫‪‬‬
‫היתר בניה מס' ‪ 1.61.161‬מיום ‪ ,610101.61‬תכנית שינויים להיתר מס'‬
‫‪ ,1.61.11.‬עבור מרכז ניהול באזור אגף משרדים ובכניסה למתחם‪0‬‬
‫‪‬‬
‫היתר בניה מס' ‪ 1.61.116‬מיום ‪ ,110101.61‬לתכנית שינויים להיתר מס'‬
‫‪ ,1.61.161‬איכלוס מחסן‪ -‬שלב א'‪0‬‬
‫‪‬‬
‫טופס ‪ 1‬מיום ‪ ,6.0.01.61‬לפיו ניתן אישור להספקת שירותים ליחידת מרכז‬
‫לוגיסטי‪ ,‬אשר נבנה עפ"י היתר בניה מס' ‪ 1.61.11.‬מיום ‪ ,110.01.61‬היתר‬
‫בניה מס' ‪ 1.61.161‬מיום ‪ 610101.61‬והיתר בניה מס' ‪ 1.61.116‬מיום‬
‫‪0110101.61‬‬
‫‪.3‬‬
‫זכויות משפטיות‬
‫סקירה תמציתית של המצב המשפטי החל על המקרקעין נשוא השומה‪ ,‬אשר אינה מהווה תחליף‬
‫לעיון מקיף במסמכים המשפטיים‪0‬‬
‫‪3.1‬‬
‫נסח רישום מקרקעין‬
‫תמצית מידע מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום המקרקעין רחובות‪ ,‬אשר הופק‬
‫ביום ‪:6506.01.61‬‬
‫חלקה ‪ 61‬בגוש ‪ ,5811‬בשטח קרקע רשום של ‪ 68,111‬מ"ר‪0‬‬
‫בעלות‪ -‬רשות הפיתוח‪ ,‬בשלמות‪0‬‬
‫חכירות‪ -‬מגה אור החזקות בע"מ‪ ;6/1 -‬ארדן תעשיות חשמל (‪ )6111‬בע"מ‪06/1 -‬‬
‫לתקופה של ‪ 11‬שנים‪ 0‬תאריך סיום ‪060101.51‬‬
‫משכנתאות‪ -‬משכנתא מדרגה ראשונה‪ ,‬ללא הגבלת סכום‪ ,‬לטובת בנק לאומי לישראל‬
‫בע"מ‪ ,‬על כל החוכרים‪0‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 8‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪3.2‬‬
‫חוזה חכירה‬
‫תמצית חוזה חכירה מיום ‪ 6.0101.61‬בין רשות מקרקעי ישראל (להלן‪" :‬המחכירה")‬
‫לבין ניסקו חשמל ואלקטרוניקה בע"מ‪( 4‬להלן‪" :‬החוכר")‪:‬‬
‫המגרש – חלקה ‪ 61‬בגוש ‪( 5811‬מגרש ‪.5‬א' לפי תכנית מפורטת מס' מד‪ ,)16/‬בשטח‬
‫של ‪ 68,111‬מ"ר בערך‪ ,‬במודיעין‪0‬‬
‫תקופת החכירה ‪ 11 -‬שנים‪ ,‬החל מ‪ 10101.6.-‬ועד ‪060101.51‬‬
‫תקופת חכירה נוספת‪ 11 -‬שנים החל מתום תקופת החכירה‪0‬‬
‫מטרת החכירה – מבנה תעשייה‪0‬‬
‫ייעוד – מתחמי תעשייה סיווג ‪01‬‬
‫על המגרש ניצב מבנה אשר הוקם בתקופה שקדמה לתאריך כניסתו של חוזה זה‬
‫לתוקף‪ 0‬במידה ובניית המבנים לא הושלמה כדי אפשרות אכלוסם המלא‪ ,‬החוכר‬
‫מתחייב להשלים את בניית המבנים בתוך שנה מיום החתימה על החוזה‪0‬‬
‫במידה וישופרו תנאי התכנית לאחר הזכיה במכרז‪ ,‬לא ישלם היוזם סכומים נוספים‬
‫למנהל בגין תוספות אלו והיטל ההשבחה יחול במלואו על היוזם‪0‬‬
‫‪3.3‬‬
‫חוזה מכר‬
‫‪ ‬תמצית חוזה מכר מיום ‪ 50101.61‬שנחתם בין ניסקו חשמל ואלקטרוניקה בע"מ‬
‫(להלן‪" :‬המוכרת") לבין ארדן תעשיות חשמל (‪ )6111‬בע"מ (להלן‪" :‬ארדן") ולבין‬
‫מגה אור החזקות בע"מ (להלן‪" :‬מגה אור")‪:‬‬
‫‪ ‬הקרקע‪ -‬חלקה ‪ 61‬בגוש ‪ ,5811‬מגרש ‪.5‬א' עפ"י תוכנית מד‪ ,16 /‬באזור התעסוקה‬
‫מודיעין‪-‬מכבים‪-‬רעות‪0‬‬
‫המוכרת מתחייבת למכור ולהעביר לארדן ולמגה אור את מלוא זכויותיה בקרקע‪,‬‬
‫תמורת סך של ‪ ₪ 11,..6,681‬בתוספת מע"מ‪ 0‬ארדן רוכשת מחצית בלתי מסוימת‬
‫מהקרקע ומגה אור רוכשת מחצית בלתי מסוימת מהקרקע‪ 0‬יובהר כי ארדן לא‬
‫תערוב לחיובי מגה אור כלפי המוכרת ומגה אור לא תערוב לחיובי ארדן כלפי המוכר‪0‬‬
‫‪ ‬מיסים‪ -‬המוכרת תשלם מס שבח ו‪/‬או מס הכנסה ו‪/‬או מס רווחי הון בגין מכירת‬
‫הקרקע וכל מס‪ ,‬אגרה או היטל אשר דרישת התשלום בגינם התקבלה עד למועד‬
‫מסירת החזקה‪ 0‬הקונה תשלם מס רכישה‪ ,‬היטלי השבחה בגין תוכניות שאושרו‬
‫לפני ואחרי מועד חתימת החוזה וכל מס‪ ,‬אגרה או היטל אשר דרישת התשלום‬
‫בגינם התקבלה לאחר מועד מסירת החזקה‪0‬‬
‫‪ 4‬החוכר הקודם של הנכס‪ ,‬ראו סעיף ‪ 101‬להלן‪0‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 9‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪3.4‬‬
‫הסכם שכירות‬
‫תמצית הסכם מיום ‪ 50101.61‬שנחתם בין ניסקו חשמל ואלקטרוניקה בע"מ (להלן‪:‬‬
‫"השוכרת") לבין ארדן תעשיות חשמל (‪ )6111‬בע"מ (להלן‪" :‬ארדן") ולבין מגה אור‬
‫החזקות בע"מ (להלן‪" :‬מגה אור"‪ ,‬ארדן ומגה אור ביחד יקראו להלן "המשכיר") ‪:‬‬
‫המבנה‪ -‬מבנה בשטח בנוי של כ‪ 61,55. -‬מ"ר ‪ ,‬למעט גג המבנה‪ ,‬אשר ישמש כמרכז‬
‫ניהול‪ ,‬ייצור ולוגיסטיקה של השוכרת‪0‬‬
‫המשכיר מתחייב לסיים את תכנון המבנה ולהקים אותו כשכל מערכותיו פועלות וכשהן‬
‫במצב הראוי לשימוש למטרתן ע"י החברה‪0‬‬
‫כל הוצאות תכנון הפרויקט‪ ,‬לרבות הוצאות ששולמו ו‪ /‬או אושרו לתשלום ע"י השוכרת‬
‫לפני חתימת ההסכם‪ ,‬יחולו על המשכיר‪ 0‬המשכיר מתחייב כי תכנון הפרויקט והקמתו‬
‫יבוצעו בהתאם להסכם ותכניות הביצוע ויאושרו ע"י השוכרת‪0‬‬
‫לו"ז לביצוע הפרויקט‪ -‬קבלת היתר בניה בתוך ‪ 1.‬יום ממועד החתימה על ההסכם;‬
‫תחילת ביצוע עבודות בניה בפועל בתוך ‪ 1.‬יום ממועד קבלת היתר בניה; מסירת חזקה‬
‫במחסן כולל המשרדים התפעוליים בגרעינים‪ ,‬דרכי גישה טעינה ופריקה וחדר תקשורת‬
‫תהא עד ‪ ;60101.61‬מסירת יתרת המושכר כשהפרויקט מושלם וגמור עד ‪060.01.61‬‬
‫במידה ועד ליום ‪ 60801.61‬טרם בוצעה מסירת החזקה במחסן‪ ,‬רשאית השוכרת‬
‫לדחות את מסירת החזקה במושכר כולו עד ליום ‪060101.615‬‬
‫תקופת השכירות‪ -‬לאחר השלמת הפרויקט השוכרת תשכור את המבנה בשכירות בלתי‬
‫מוגנת‪ ,‬לתקופה של ‪ 6.‬שנים‪ 0‬לשוכרת תהא אופציה להאריך את תקופת השכירות ב‪-‬‬
‫‪ 1‬תקופות נוספות‪ -‬שתי תקופות נוספות ראשונות של ‪ 5‬שנים כ"א ותקופת שכירות‬
‫נוספת שלישית של ‪ 1‬שנים ו‪ 66 -‬חודשים‪0‬‬
‫דמי השכירות‪ -‬דמי השכירות החודשיים יהיו בסך השווה למכפלה של ‪ 6/61‬ב‪1% -‬‬
‫מסך עלות הקמת הפרויקט כהגדרתו להלן‪ ,‬בתוספת מע"מ‪ ,‬וישולמו ישירות‪ ,‬בחלקים‬
‫שווים‪ ,‬לכל אחד מיחידי המשכיר‪ 0‬דמי השכירות יחושבו במועד מסירת החזקה ויוצמדו‬
‫למדד המחירים לצרכן הידוע במועד מסירת החזקה‪ 0‬דמי השכירות לגבי כל תקופת‬
‫שכירות נוספת יעלו ב‪05% -‬‬
‫‪ 5‬מועדי המסירה עודכנו בסיכום פגישה המפורט בסעיף ‪ 101‬להלן‪0‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫עלות הקמת הפרויקט הינה העלות המצטברת של כלל הסעיפים שלהלן (הסכומים‬
‫הנקובים אינם כוללים מע"מ)‪:‬‬
‫‪ ‬רכישת המקרקעין תמורת סך של ‪0₪ 11,..6,681‬‬
‫‪ ‬פרק עבודות הבניה‪ -‬כל העבודות הדרושות להקמת הפרויקט בהתאם לתכניות‬
‫המכרז‪ ,‬אשר אינן מפורטות באחד מסעיפי המשנה להלן‪ ,‬אשר לצורך חישוב דמי‬
‫השכירות יעמדו על סך של ‪ 0₪ 11,...,...‬במידה והעלות תהיה נמוכה מסכום‬
‫זה‪ ,‬יופחתו דמי השכירות החודשיים בסך השווה למכפלה של ‪ 6/61‬ב‪ 105% -‬מסך‬
‫ההפרש‪ 0‬במידה והעלות תעלה על סכום זה לא יחול שינוי בדמי השכירות‪0‬‬
‫‪ ‬עלות בפועל של עבודות חפירה‪ ,‬חציבה ומצעים‪ ,‬בהתאם לחוזה שנחתם מול‬
‫חברת ס‪0‬ע אבו עשיבה עבודות עפר בע"מ‪ ,‬בחודש נובמבר ‪01.66‬‬
‫‪ ‬כלל המיסים האגרות וההיטלים‪ ,‬לרבות היטל השבחה‪0‬‬
‫‪ ‬עלות בפועל של תכנון הפרויקט והוצאות נלוות‪0‬‬
‫‪ ‬עלות בפועל של פרק החשמל‪ ,‬המיזוג והמעליות‪ ,‬בהתאם לתכניות של היועצים‬
‫המתאימים ושל יועצי הביטחון והתקשורת מטעם השוכרת‪0‬‬
‫‪ ‬עלות בפועל של פרק קירות תומכים וגדר היקפית ועבודות העפר בגינם‪0‬‬
‫‪ ‬עלות בפועל של המעטפת החיצונית ושל עבודות הגמר במבנה ההנהלה‪ ,‬לרבות‬
‫בניית משטח הדק במרפסת הצמודה למבנה ההנהלה‪0‬‬
‫‪ ‬עלות בפועל של סיכוך היחידות‪0‬‬
‫‪ ‬עלות ההוצאות הנוספות‪ ,‬כהגדרתן בהסכם‪0‬‬
‫‪ ‬הוצאות מימון שיחושבו לפי ריבית שנתית של ‪05%‬‬
‫חישוב דמי השכירות כמפורט לעיל הינו בתנאי שסך עלות הקמת הפרויקט בפועל לא‬
‫תעלה על ‪ 8.‬מיליון ‪ 0₪‬במקרה והעלות תעלה על סכום זה‪ ,‬תשלם השוכרת את‬
‫ההפרש לידי המשכיר בתשלום שוטף ‪ 1. +‬ממועד מסירת החזקה‪0‬‬
‫החל ממועד מסירת החזקה במחסן תשלם החברה דמי שכירות בשיעור יחסי בהתאם‬
‫לשטח שהשוכרת עושה בו שימוש בפועל ביחס למלוא שטח המושכר‪0‬‬
‫השוכרת תהא רשאית‪ ,‬לאחר מסירת החזקה‪ ,‬לבצע על חשבונה שינויים במושכר שאין‬
‫בהם כדי לשנות או להשפיע על ביסוס ו‪/‬או מעטפת המושכר ו‪/‬או קונסטרוקציית‬
‫המושכר ו‪/‬או שינויים שאינם מהווים שינוי בניצול זכויות הבניה לרבות בניית גלריות‪,‬‬
‫בהתאם לתנאים המפורטים בהסכם‪0‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 11‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫המשכיר יתקן במשך כל תקופת השכירות את כל הפגמים במושכר הנובעים מבניה‬
‫לקויה ו‪/‬או חומרי בניה פגומים ששימשו לבניה שבוצעה על ידו‪0‬‬
‫השוכרת מתחייבת להשתמש במושכר באופן נאות וסביר ותהיה אחראית לתחזוקת‬
‫ושלמות המושכר וכל הקשור בו‪ 0‬השוכרת אחראית לתקן על חשבונה במשך כל תקופת‬
‫השכירות כל נזק‪ ,‬קלקול או בלאי אשר נגרם כתוצאה מבלאי סביר או מתחזוקה לקויה‪0‬‬
‫השוכרת תהא אחראית על ניהול המבנה כולו והיא לא תידרש לשלם למשכירה דמי‬
‫ניהול ו‪/‬או תשלום עבור קרן פחת ו‪/‬או דמי אחזקה כלשהם‪0‬‬
‫‪3.5‬‬
‫הסכם שיתוף‬
‫תמצית הסכם שיתוף מיום ‪ 50101.61‬שנחתם בין ארדן תעשיות חשמל (‪ )6111‬בע"מ‬
‫(להלן‪" :‬ארדן") לבין מגה אור החזקות בע"מ (להלן‪" :‬מגה אור")‪:‬‬
‫הצדדים חתמו בד‪-‬בבד עם חתימת חוזה זה על חוזה מכר עם חברת ניסקו‪ ,‬לרכישה‬
‫בחלקים שווים של כל זכויותיה של ניסקו מכח חוזה פיתוח מהוון של חטיבת שטח של‬
‫כ‪ 68,111 -‬מ"ר‪ ,‬הידועה כגוש ‪ 5811‬חלקה ‪ ,61‬ומגה אור‪ ,‬ארדן וניסקו חתמו במקביל‬
‫על חוזה לתכנון והקמת פרויקט על המקרקעין‪ ,‬שבמסגרתו ישכירו מגה אור וארדן‬
‫במשותף לניסקו את המבנה שיוקם‪0‬‬
‫מטרת ההסכם הינה ליצור מסגרת של שיתוף פעולה‪ ,‬כללי פעולה וזכויות והתחייבויות‬
‫שונות‪ ,‬בקשר עם השותפות במקרקעין‪ ,‬הקמת הפרויקט עליהם והשכרת המבנה‬
‫לניסקו‪ 0‬הסכם זה ירשם ‪ ,‬במידת האפשר‪ ,‬בלשכת רישום המקרקעין ו‪/‬או מנהל מקרקעי‬
‫ישראל‪0‬‬
‫הצדדים יישאו בחלקים שווים בכל המיסים‪ ,‬ההיטלים והאגרות שיחולו בגין המקרקעין‪0‬‬
‫במידה ואחד הצדדים ירצה למכור את חלקו במקרקעין‪ ,‬הדבר יהיה כפוף לזכות סירוב‬
‫ראשונה של הצד השני ולזכות הצטרפות ("‪ 0)"Tag Along‬צד לא ישעבד ולא ימשכן‬
‫את חלקו במקרקעין אלא בהתאם להוראות הסכם זה או בהסכמת הצד השני‪0‬‬
‫בנוסף‪ ,‬ההסכם כולל הוראות לעניין ניהול ומימון הפרויקט‪0‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 13‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪3.6‬‬
‫סיכום פגישה‬
‫תמצית סיכום פגישה מיום ‪ 160801.61‬שנערכה בין הצדדים‪ ,‬בעניין קבלת חזקה ומועד‬
‫תשלום דמי שכירות‪:‬‬
‫על אף האמור בהסכם השכירות מיום ‪ ,50101.61‬מסירת החזקה במושכר תתבצע‬
‫בשלושה חלקים ומועדים שונים ובהתאם לכך ישולמו דמי השכירות כלהלן‪:‬‬
‫‪‬‬
‫מועד מסירת החזקה בשטח המרלו"ג הינו ‪ 60101.61‬והחל ממועד זה ישולמו‬
‫‪ 11%‬מדמי השכירות החודשיים‪0‬‬
‫‪‬‬
‫מועד מסירת החזקה בשטח המפעל הינו ‪ 180.01.61‬והחל ממועד זה ישולמו ‪8%‬‬
‫מדמי השכירות החודשיים‪0‬‬
‫‪‬‬
‫מועד מסירת החזקה בשטח המשרדים הינו ‪ 606.01.61‬והחל ממועד זה ישולמו‬
‫מלוא דמי השכירות החודשיים‪06‬‬
‫‪‬‬
‫מוסכם כי לצרכי הסכם השכירות מועד מסירת החזקה במושכר ייחשב כמועד‬
‫מסירת החזקה במרלו"ג‪0‬‬
‫מאחר והצדדים טרם יודעים מהי "עלות הקמת הפרויקט" כהגדרתה בהסכם השכירות‪,‬‬
‫מוסכם כי בשלב זה ישולמו דמי השכירות לפי עלות הקמת פרויקט מוערכת בסך של‬
‫‪ .1‬מיליון ‪ 0₪‬לאחר סיום תשלום מלוא הוצאות הפרויקט ע"י המשכירות‪ ,‬תקבע עלות‬
‫הקמת הפרויקט הסופית לפיה יש לשלם את דמי השכירות והצדדים יערכו התחשבנות‬
‫של דמי השכירות ששולמו עד לאותו מועד לפי העלות המוערכת‪ ,‬כך שישולמו לפי‬
‫העלות הסופית‪0‬‬
‫‪6‬‬
‫ממזמין חוות הדעת נמסר‪ ,‬כי הצדדים הסכימו לדחות את מועד מסירת החזקה בשטח המשרדים לתאריך ‪01.06.01.61‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 12‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.4‬‬
‫המצב התכנוני‬
‫מבוסס על מידע תכנוני מאתר האינטרנט של מינהל מקרקעי ישראל‪ ,‬על מידע מעירית מודיעין‪-‬‬
‫מכבים‪-‬רעות ועל מידע הקיים במשרדנו‪0‬‬
‫‪4.1‬‬
‫תכניות בניין עיר רלבנטיות בתוקף‬
‫מס' תכנית‬
‫י‪.‬פ‪ .‬תאריך מתן תוקף‬
‫מד‪2020/‬‬
‫‪4747‬‬
‫‪5.5.1999‬‬
‫תכנית מתאר מודיעין‬
‫מד‪21/‬‬
‫‪4775‬‬
‫‪29.6.1999‬‬
‫אזור תעסוקה‬
‫מד‪1/21/‬‬
‫‪4069‬‬
‫‪17.9.2001‬‬
‫שינויים בשלביות‬
‫‪3.3.2008‬‬
‫הוספת תכלית למרכז לוגיסטי‬
‫מד‪/‬מק‪5782 5/21/‬‬
‫‪4.2‬‬
‫מהות התכנית‬
‫ריכוז זכויות בניה‬
‫ייעוד‪ -‬מתחם תעשייה‪ -‬סיווג ‪ 01‬אזור התעשייה מודיעין מוגדר כאזור נקי מבחינה‬
‫סביבתית‪ 0‬ההגבלות הסביבתיות עבור סיווג ‪ 1‬הן המקלות ביותר‪0‬‬
‫תכליות ושימושים (רשימת שימושים זו הינה לצרכי המחשה והבהרה בלבד של מאפייני‬
‫המתחם) ‪ -‬במתחם זה יותרו עסקים משרדיים‪ ,‬כגון‪ :‬מרכזי ניהול‪ ,‬בתי תוכנה חממות‬
‫תעשיי תיות ללא פליטות‪ ,‬מכוני צילום והעתקות אור‪ ,‬מכללות מקצועיות‪ ,‬בתי דפוס‪,‬‬
‫מכוני גרפיקה‪ 0‬וכן ייצור והרכבה של ציוד רפואי‪ ,‬מכשירים אופטיים‪ ,‬כלי מוזיקה‪,‬‬
‫שעונים‪ ,‬צעצועים‪ ,‬משחקים וכלים חשמליים או אלקטרוניים‪ ,‬תעשית מזון ומזון תינוקות‪,‬‬
‫עיבוד קרטון גלי‪ ,‬תעשיית תרופות‪ ,‬תמרוקים‪ ,‬צבע לדפוס‪ ,‬סרטי צילום‪ ,‬עיבוד מוצרי‬
‫מתכת‪ ,‬תעשיית קופסאות פח וכלי חיתוך ועוד‪ 0‬השימושים יותרו בתנאי שיעמדו‬
‫בהוראות איכות הסביבה המפורטות בתכנית‪ 0‬לא יותרו שימושים למסחר‪0‬‬
‫זכויות בניה‪:‬‬
‫שטח עיקרי במ"ר‬
‫עילי‬
‫תת"ק‬
‫‪85%‬‬
‫‪5%‬‬
‫שטחי שירות במ"ר‬
‫תכסית‬
‫מרבית‬
‫גובה‬
‫מרבי‬
‫‪)2( 120% )1( 35%‬‬
‫‪45%‬‬
‫‪17‬מ'‬
‫עילי‬
‫תת"ק‬
‫(‪ )1‬מתוכם ‪ 1.%‬לצרכי חניה בלבד‪0‬‬
‫(‪ )3‬מתוכם ‪ 8.%‬לצרכי חניה בלבד‪ 0‬בסמכות הועדה המקומית לאשר תוספת מרתף לחניה‬
‫כשטח שירות לחניה בלבד‪ ,‬בתנאים‪0‬‬
‫קווי בניין‪ -‬קדמי‪ 6. -‬מ'‪ ,‬אחורי וצדדי‪ 65 -‬מ'‪0‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 14‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫התכנית קובעת מגבלות סביבתיות בהתאם לפרמטרים של פסולת מוצקה‪ ,‬פסולת‬
‫רעילה‪ ,‬דלקים‪ ,‬חומרים מסוכנים‪ ,‬שפכים‪ ,‬רעש ורעידות‪ ,‬זיהום אוויר וריחות‪ ,‬חזות ונוף‪,‬‬
‫חומרים רדיואקטיביים וגידול בקצב‪ /‬כמות ייצור מזהמים‪ ,‬כמפורט בגוף התכנית‪0‬‬
‫‪4.3‬‬
‫איכות סביבה‬
‫בחוות דעת זו לא הובא לידיעת החתומה מטה ולא הייתה לחתומה מטה סיבה לחשד‬
‫לקיומם של חומרים מסוכנים‪ ,‬כולל וללא הגבלה לאסבסט‪ ,PCB ,‬דליפות דלק או‬
‫כימיקלים שקשורים לחקלאות‪ ,‬שנמצאים או לא נמצאים בנכס‪ ,‬במהלך ביצוע ההערכה‪0‬‬
‫החתומה מטה אינה בקיאה בביצוע בדיקות לחומרים כאלה‪ 0‬נוכחות של חומרים כאלה‬
‫יכולה להשפיע על שווי הנכס‪ 0‬השווי בהערכה זו מבוסס על ההנחה כי אין חומרים‬
‫מסוכנים קיימים בנכס או בסביבתו שיכולים להשפיע על שווי הנכס‪ 0‬נושא החומרים‬
‫המסוכנים אינו תחת אחריותם של החתומה מטה‪ ,‬החתומה מטה אינה בעלת הידע‬
‫הדרוש לגילויים של חומרים מסוכנים ונושא זה לא נלקח בחשבון בתחשיב השומה‪0‬‬
‫‪.5‬‬
‫עקרונות השומה‬
‫גישות השומה המקובלות ביותר לאומדן שווי בנייני תעסוקה או משרדים הן גישת ההשוואה‬
‫וגישת היוון ההכנסות‪0‬‬
‫ההתאמות הנדרשות על מנת לעשות שימוש נכון בגישת העלות יוצרת מצב בו יכולה להיות‬
‫הטיה משמעותית של האומדן ולכן שימוש בגישה זו לא רצוי‪0‬‬
‫‪5.1‬‬
‫גישת ההשוואה‬
‫גישת ההשוואה הינה הגישה הטובה והעדיפה באומדן שווי נכסי מקרקעין‪0‬‬
‫על פי גישה זו מוערך שווי נכס בהתבסס על נתוני השוואה לנכסים דומים בסביבה‪ ,‬תוך‬
‫ביצוע התאמות נדרשות (מיקום‪ ,‬גודל‪ ,‬סטנדרט וכד')‪0‬‬
‫‪5.2‬‬
‫גישת היוון ההכנסות‬
‫בגישת היוון ההכנסות מובא לידי ביטוי שוויו של הנכס על פי תזרים המזומנים שהנכס‬
‫מניב לתקופת חייו הכלכליים‪ 0‬שיעור ההיוון לפיו יהוון תזרים המזומנים נקבע על פי סוג‬
‫הנכס‪ ,‬הפחת‪ ,‬גודל הנכס‪ ,‬מרכיב הניהול‪ ,‬רמת הסיכון ואי הוודאות באשר לקבלת‬
‫תזרים המזומנים הצפוי וכד'‪0‬‬
‫גישה זו מקובלת בהערכת נכסים מניבים‪0‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 15‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.6‬‬
‫עקרונות‪ ,‬גורמים ושיקולים בשומה‬
‫העיקרון המרכזי באומדן שווי נכסי מקרקעין הינו עיקרון השימוש היעיל והטוב ביותר בנכס‪ 0‬בחנו‬
‫את הנכס נשוא השומה עפ"י עיקרון זה והגענו לכלל דעה כי השימוש הנוכחי הוא השימוש היעיל‬
‫והטוב ביותר‪0‬‬
‫באומדן שווי בנייני תעסוקה‪/‬משרדים מובאים בחשבון גורמים ושיקולים כלליים כדלקמן‪:‬‬
‫מיקום‬
‫אחד מהגורמים‪/‬האלמנטים החשובים ביותר בהערכת שווי נכסים הוא המיקום‪ 0‬נגישות‬
‫תחבורתית וגישה נוחה לתחבורה ציבורית‪ ,‬בתוך שכונות מגורים‪ ,‬בסמוך‪/‬בתוך אזורי תעסוקה‪,‬‬
‫על צירי תנועה (כבישי עורק) ואחרים‪0‬‬
‫היצע וביקוש ושיעורי תפוסה‬
‫ישנה חשיבות רבה לעמוד על מאפייני השוק‪ ,‬האם שוק הנדל"ן נמצא בתהליך של ירידה‬
‫בביקושים או שמא השוק בעלייה‪0‬‬
‫באומדן שווי תוך שימוש בגישת היוון ההכנסות‪ ,‬הגורמים והשיקולים הרלוונטיים הם‪:‬‬
‫המושכר‬
‫במאפייני המושכר ניתן למנות את הגורמים הבאים כמשפיעים על גובה דמי השכירות‪ :‬השטח‬
‫המושכר‪ ,‬יחס ברוטו‪/‬נטו; מיקום יחסי ‪ -‬קומה (במיוחד כאשר מדובר בריבוי קומות); סטנדרט‬
‫הגמר והבנייה; מוניטין הנכס; הניהול‪0‬‬
‫דמי השכירות‬
‫לאור העובדה כי הנכס הינו נכס מניב‪ ,‬הערכתו נובעת מזרם התקבולים העתידי‪ 0‬אי לכך‪ ,‬יש‬
‫לבצע בדיקה מקיפה של רמת דמי השכירות‪ ,‬בעבר ובהווה‪ ,‬המלמדת האם דמי השכירות‬
‫הנובעים מהנכס ראויים‪ 0‬במידה ודמי השכירות גבוהים מאלו המקובלים בסביבה‪ ,‬וזאת ללא‬
‫סיבות מוצדקות‪ ,‬אזי קיימת אפשרות כי דמי השכירות בשנים הבאות יתכנסו לרמת דמי‬
‫השכירות המקובלת בסביבה‪ 0‬אפשרות זו יש לבטא בתזרים ההכנסות לשנים הבאות ובמידת‬
‫הצורך לבצע הפחתה בדמי השכירות‪0‬‬
‫מאידך‪ ,‬קיימת אפשרות שדמי השכירות הנוכחיים נמוכים‪ ,‬אזי ניתן להניח כי בעתיד יהיה ניתן‬
‫להשכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר‪ ,‬התואמים את השוק‪0‬‬
‫בהקשר זה‪ ,‬יש לציין את חשיבות מנגנון עדכון דמי השכירות‪0‬‬
‫זהות השוכרים והתמהיל‬
‫כאמור‪ ,‬מאחר ושווי הנכס נקבע בעיקר על בסיס תזרים ההכנסות המשולם ע"י השוכר‪ ,‬יש לבחון‬
‫בקפידה את חוסנם הפיננסי של השוכרים‪0‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 16‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫תקופת השכירות‬
‫שכירות ארוכת טווח מפחיתה את רמת אי הוודאות באשר ליכולתו של המשקיע להשכיר את‬
‫הנכס בשנים הקרובות‪ 0‬למשקיע מובטח‪ ,‬ברמת סבירות גבוהה‪ ,‬תזרים מזומנים קבוע לתקופה‬
‫ארוכה‪0‬‬
‫שיעור ההיוון‬
‫שיעור היוון משקף את התשואה הדרושה כדי להוות כוח משיכה להשקעת הון‪ 0‬מכאן‪ ,‬שבחירת‬
‫השיעור המתאים מהווה גורם מכריע‪0‬‬
‫שיעור ההיוון המקובל בשוק נקבע בנקודת זמן מסוימת‪ ,‬לסוג נכסים מסוים‪ ,‬ובהקשר של שיעור‬
‫הריבית במשק באותה עת‪0‬‬
‫את שיעור ההיוון ניתן ללמוד באופן אמפירי מנתוני שוק ידועים (שווי נכסים ודמי שכירות חופשיים‬
‫שלהם) וכן ניתן לאמוד אותו בכלים תיאורטיים‪0‬‬
‫מרכיבי שיעור ההיוון‬
‫ריבית בטוחה במשק‪ ,‬אי נזילות‪ ,‬עלויות עסקה‪ ,‬ניהול וגביה‪ ,‬פחת‪ ,‬אינפלציה ושינוי ריאלי‪ ,‬סיכון‬
‫ויזמות‪ ,‬מיסוי מקרקעין‪0‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 17‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.7‬‬
‫גורמים ושיקולים‬
‫באומדן השווי הבאנו בחשבון‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את הגורמים והשיקולים הבאים‪:‬‬
‫‪‬‬
‫מיקום הנכס באזור התעסוקה של מודיעין‪0‬‬
‫‪‬‬
‫שטחי הבנייה‪ ,‬סטנדרט הגמר‪ ,‬התפלגות ותמהיל השימושים‪0‬‬
‫‪‬‬
‫במועד הביקור‪ ,‬הקמת המרכז הלוגיסטי והמפעל הסתיימה והשטחים מאוכלסים‪ ,‬למעט‬
‫השלמת חיפוי חוץ דקורטיבי‪ 0‬הקמת אגף המשרדים נמצאת בשלבים מתקדמים ובמקום‬
‫מבוצעות עבודות גמר סופיות והתאמות‪0‬‬
‫יתרת העלויות לגמר יופחתו ע"י החברה באמצעות הפרשה בדוחות הכספיים ולכן לא‬
‫הופחתו משווי הנכס‪0‬‬
‫‪‬‬
‫קיימות יתרת זכויות בנייה לא מנוצלת בחלקה אשר הכדאיות הכלכלית לניצולה מוטלת‬
‫בספק ולפיכך לא הובאה בחשבון‪0‬‬
‫‪‬‬
‫חכירה מהוונת מרשות מקרקעי ישראל‪ 0‬בין בעלי הזכויות בנכס קיים הסכם שיתוף והמבנה‬
‫מושכר בשלמות לשוכר אחד לתקופה ארוכה‪ ,‬אי לכך לא הובאה בחשבון הפחתה למושע‪0‬‬
‫‪‬‬
‫לצורך בחינת שיעור ההיוון הראוי‪ ,‬בחנו עסקאות שבוצעו לבניינים בעלי מאפיינים דומים‬
‫ופורסמו ע"י החברות הציבוריות במשק בתקופה שמתחילת ‪ 1.66‬ועד היום‪:‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 110601.61‬דווחה חברת אפריקה נכסים על מכירת מלוא זכויותיה (‪)15%‬‬
‫ב"פארק עסקים רחובות"‪ ,‬הכולל אולמות בשימושים לתעשייה‪ ,‬מלאכה ומשרדי‬
‫תפעול‪ ,‬בשטח לשיווק של כ‪ 11,115-‬מ"ר‪ ,‬בתמורה לסך של כ‪ 0₪ 11,...,...-‬כ‪-‬‬
‫‪ 1.08%‬מהזכויות נרכשו ע"י אמות השקעות המחזיקה לאחר העסקה בכ‪1.08%-‬‬
‫מהזכויות‪ ,‬וכ‪ 101%-‬נרכשו ע"י צד ג'‪ 0‬מניתוח הנתונים עולה כי העסקה משקפת שיעור‬
‫היוון של כ‪ 101%-‬לנכס‪ 0‬העסקה משקפת את העובדה כי נמכרו חלק מהזכויות בנכס‬
‫וכי בעל הזכויות נותר במושע‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 610801.61‬דווחה חברת ארזים השקעות בע"מ על מכירת מלוא זכויותיה‬
‫במבנה תעשייה הידוע כ"בית ארזים" ברחוב אליהו איתן בראשון לציון‪ ,‬בשטח של כ‪-‬‬
‫‪ 5,...‬מ"ר‪ ,‬בתמורה לסך של ‪ 0₪ 18,11.,...‬הנכס מושכר למספר שוכרים‪ 0‬ממידע‬
‫משלים שאספנו‪ ,‬עולה כי העסקה משקפת שיעור היוון של כ‪ 808%-‬לנכס‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 50.01.61‬דווחה קבוצת שחר חדש על מכירת מלוא זכויותיה במבנה‬
‫לוגיסטי בדרך ניר גלים בעורף הנמל באשדוד‪ ,‬בשטח של כ‪ 1,151-‬מ"ר‪ ,‬המשמשים‬
‫בעיקר לאחסנה‪ ,‬בתמורה לסך של כ‪ 0₪ 11,...,...-‬הנכס מושכר בשלמות לשוכר‬
‫אחד‪ ,‬תמורת דמי שכירות שנתיים של כ‪ 0₪ 1,6..,...-‬מניתוח הנתונים עולה כי‬
‫העסקה משקפת שיעור היוון של כ‪ 8%-‬לנכס‪0‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 18‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 60501.61‬דיווחה חברת ישראלום על מכירת זכויותיה (‪ )5.%‬בבניינים ה'‪-‬‬
‫ו' בקרית המדע והטכנולוגיה בפתח תקוה‪ ,‬לחברה מקבוצת עזריאלי (המחזיקה ב‪-‬‬
‫‪ 5.%‬הנותרים של הנכס) בתמורה לסך של ‪ 0₪ 18,...,...‬מניתוח הנתונים עולה‬
‫כי העסקה בוצעה בשיעור היוון של כ‪ 06.015%-‬להבנתנו שיעור זה אינו משקף את‬
‫שיעור ההיוון הראוי לנכס והמכירה בוצעה על רקע מצבה הפיננסי של המוכרת‪0‬‬
‫החברה מדווחת כי מחיר המכירה נמוך בכ‪ 1-‬מיליון ‪ ₪‬מהשווי ההוגן של הנכס בספרי‬
‫החברה (השווי ההוגן משקף שיעור היוון של כ‪ 80.5% -‬לנכס)‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 10101.61‬דיווחה חברת ליגד על מכירת בית ליגד ‪ 6‬ברחוב השדרה‬
‫המרכזית ‪ ,65‬א‪0‬ת‪ 0‬מודיעין‪ ,‬הכולל שטחי תעסוקה‪ ,‬מסחר ואחסנה בשטח של כ‪-‬‬
‫‪ 1,...‬מ"ר‪ ,‬בתמורה לסך של כ‪ 0₪ 16,...,...-‬במסגרת העסקה ליגד התחייבה‬
‫לתשואה שנתית של כ‪ 10.% -‬עד לתאריך ‪( 610101.61‬כ‪ 101 -‬שנים)‪ 0‬עפ"י מידע‬
‫מהדוחות הכספיים של ליגד‪ ,‬דמי השכירות הממוצעים בנכס נכון ליום ‪1606101.66‬‬
‫בגבולות ‪ ₪ 11‬למ"ר לחודש‪ ,‬שיעור התפוסה כ‪ 01.% -‬מחיר העסקה משקף כ‪-‬‬
‫‪ ₪ 1,8..‬למ"ר בנוי‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 80101.61‬דיווחה חברת ליגד על מכירת בית ליגד ‪ 1‬ברחוב המעיין ‪ ,1‬א‪0‬ת‪0‬‬
‫מודיעין‪ ,‬הכולל שטחי תעסוקה‪ ,‬מסחר ואחסנה בשטח של כ‪ 1,1..-‬מ"ר‪ ,‬בתמורה‬
‫לסך של כ‪ 0₪ 11,...,...-‬במסגרת העסקה ליגד התחייבה לתשואה שנתית של כ‪-‬‬
‫‪ 105%‬לתקופה של ‪ 1‬שנים‪ 0‬עפ"י מידע מהדוחות הכספיים של ליגד‪ ,‬דמי השכירות‬
‫הממוצעים בנכס נכון ליום ‪ 1606101.66‬בגבולות ‪ ₪ 51‬למ"ר לחודש‪ ,‬שיעור התפוסה‬
‫כ‪ 01.% -‬מחיר העסקה משקף כ‪ ₪ 1,...-‬למ"ר בנוי‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 180.01.66‬דווחה חברת אמות על רכישת מחצית מזכויות החכירה מהוונות‬
‫במבנה לוגיסטיקה חדש ומודרני המשמש כמרלו"ג ברחוב השדרה המרכזית ‪6.‬‬
‫באזור התעשייה מודיעין (לרבות מערכות מתקדמות המחוברות למבנה)‪ ,‬הזכות‬
‫הנרכשת מהווה אגף נפרד בקומה התחתונה של המבנה‪ ,‬בשטח כולל של ‪61,...‬‬
‫מ"ר ואליה צמודים שטחי פריקה טעינה ואחסנה פתוחה‪ 0‬תמורת הזכויות שילמה‬
‫החברה ‪ 0₪ 11,...,...‬במקביל להסכם הרכישה נחתם הסכם שכירות ( ‪SALE‬‬
‫‪ )AND LEASE BACK‬לתקופה של ‪ 1.‬שנה אשר יניב לחברה הכנסה שנתית של‬
‫‪ ₪ .,...,...‬לשנה (דמי השכירות יתעדכנו כל ‪ 5‬שנים בשיעור ריאלי של ‪0)1%‬‬
‫העסקה משקפת שיעור היוון של כ‪ .051% -‬לנכס‪ 0‬מחיר העסקה משקף כ‪₪ .,65.-‬‬
‫למ"ר בנוי‪0‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 19‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫בתאריך ‪ ,10101.66‬דיווחה חברת אמות על רכישת הקומה העליונה של אותו מבנה‪,‬‬
‫בתמורה ל‪ 0₪ 1.,...,...-‬ההכנסות נטו הצפויות מהנכס הן בסך של ‪5,5..,...‬‬
‫‪ 0₪‬העסקה משקפת שיעור היוון של ‪0801%‬‬
‫‪-‬‬
‫בתאריך ‪ 110101.66‬דווחה חברת דורסל על רכישת זכויות החכירה המהוונות בבניין‬
‫משרדים ברחוב המלאכה ‪ 8‬באזור התעשייה הצפוני של לוד‪ ,‬בתמורה לסך כולל של‬
‫‪ 0₪ 66,...,...‬הנכס בשטח בנוי של ‪ 1,.81‬מ"ר וכולל חניון תת קרקעי בשטח של‬
‫כ‪ 185-‬מ"ר וחניון עילי‪ 0‬מחיר העסקה משקף כ‪ ₪ 1,5..-‬למ"ר בנוי‪ 0‬במקביל נחתם‬
‫הסכם שכירות עם המוכרת לתקופה של ‪ 5‬שנים‪ ,‬בדמי שכירות שנתיים של‬
‫‪ 0₪ 6,.8.,...‬העסקה משקפת שיעור היוון של ‪ 108%‬לנכס‪0‬‬
‫‪‬‬
‫נתוני השוואה מהסביבה הקרובה היכולים להוות אינדיקציה לדמי שכירות‪:‬‬
‫‪-‬‬
‫עפ"י שומת מקרקעין שצורפה לדו"ח תקופתי לשנת ‪ 1.61‬של חברת וילאר בע"מ‪,‬‬
‫מרכז ניהול ולוגיסטיקה הממוקם בקרן הרחובות השדרה המרכזית וצלע ההר באזור‬
‫התעסוקה במודיעין‪ ,‬בשטח בנוי של כ‪ 61,... -‬מ"ר (מתוכם מרכז לוגיסטי בשטח‬
‫של כ‪ 6.,... -‬מ"ר ומשרדים בשטח של כ‪ 1,... -‬מ"ר)‪ ,‬מושכר לאופיס דיפו תמורת‬
‫דמ"ש חודשיים של כ‪ ₪ 18 -‬למ"ר (נכון ל‪ 0)1606101.61 -‬ממידע משלים שאספנו‬
‫עולה‪ ,‬כי במהלך השנה השוכרת פינתה חלק מהשטחים במבנה והם הושכרו לצד ג'‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫עפ"י פרסומים בעיתונות באוקטובר ‪ ,1.61‬חברת לשם טכנולוגיות שכרה שטח של‬
‫כ‪ 6,15. -‬מ"ר ללוגיסטיקה‪ ,‬ברחוב השקד ‪ 1‬בפארק התעשיות חבל מודיעין‪ ,‬תמורת‬
‫דמי שכירות של כ‪ ₪ 11 -‬למ"ר לחודש‪0‬‬
‫‪-‬‬
‫בפרויקט "‪ ,"ATRIUM‬פרויקט משרדים ותעסוקה שהקמתו הסתיימה לאחרונה‪,‬‬
‫הממוקם בשדרה המרכזית ‪ 61‬באזור התעסוקה במודיעין‪ ,‬מוצעים להשכרה שטחי‬
‫משרדים בגדלים שונים תמורת דמי שכירות הנעים בין ‪ ₪ 5.-1.‬למ"ר לחודש‪0‬‬
‫השונות נובעת ממיקום ורמת הגמר של השטחים‪0‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 31‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.8‬‬
‫תחשיב השומה‬
‫אמדנו את שווי הנכס בגישת היוון הכנסות‪ ,‬בחלוקה ל‪ 1 -‬תקופות‪ 0‬האחת‪ ,‬עד לתום תקופת‬
‫השכירות הנוכחית בעוד כ‪ 6. -‬שנים‪ ,‬והשנייה מתאריך זה ואילך‪0‬‬
‫הערך הנוכחי של ההכנסות בתקופה הראשונה נקבע ע"י היוון ההכנסה בפועל (דמי השכירות‬
‫עפ"י חוזה) בשיעור היוון המבטא את הודאות הגבוהה יחסית בקבלת התקבולים‪0‬‬
‫מכיוון שאגף המשרדים צפוי להימסר ולהניב דמי שכירות בתוך שלושה שבועות מהמועד הקובע‪,‬‬
‫ההכנסות בגין שטח זה הובאו בחשבון ללא דחיה‪0‬‬
‫בתום תקופת השכירות הראשונה‪ ,‬הנחנו כי הנכס יושכר בדמי שכירות ראויים‪ ,‬התואמים את‬
‫דמי השכירות כיום (כ‪ ₪ 11 -‬למ"ר ממוצע לחודש)‪ 0‬דמי השכירות הראויים הוונו בשיעור היוון‬
‫ראוי עד לתום החיים הכלכליים של הנכס‪0‬‬
‫מכיוון שטרם בוצע סיכום של עלות ההקמה‪ ,‬דמי השכירות נגזרו מהעלות המוסכמת שנקבעה‬
‫בין הצדדים בסיכום פגישה מיום ‪0160801.61‬‬
‫משך (שנים)‬
‫שיעור היוון‬
‫ערך נוכחי‬
‫תקופה הכנסה שנתית‬
‫‪I‬‬
‫‪₪ 6,660,000‬‬
‫‪9.7‬‬
‫‪7.50%‬‬
‫‪₪ 44,700,000‬‬
‫‪II‬‬
‫‪₪ 6,660,000‬‬
‫עד תום החיים הכלכליים‬
‫‪7.75%‬‬
‫‪₪ 41,800,000‬‬
‫סה"כ במעוגל‬
‫‪₪ 86,500,000‬‬
‫שווי הנכס בגישת ההשוואה משקף כ‪ ₪ 1,5..-‬למ"ר ברוטו בממוצע‪0‬‬
‫בדיקת רגישות‬
‫ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון‪ 0‬השינוי הינו לשיעור ההיוון הבסיסי ובהתאם לכך שינוי בכל‬
‫השיעורים האחרים‪ ,‬בשיעור של ‪ 0.05%‬תוצאותיה‪:‬‬
‫‪₪ 86,500,000‬‬
‫אומדן שווי‬
‫‪8.0%‬‬
‫‪7.5%‬‬
‫‪7.0%‬‬
‫‪₪ 81,200,000‬‬
‫‪₪ 86,500,000‬‬
‫‪₪ 92,400,000‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 31‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.9‬‬
‫השומה‬
‫לאור האמור לעיל‪ ,‬אומדן שווי הנכס בשלמות‪ ,‬בשוק החופשי‪ ,‬בקריטריון של קונה מרצון ממוכר‬
‫ברצון‪ ,‬נקי מכל חוב‪ ,‬שיעבוד‪ ,‬משכנתא‪ ,‬עיקול וזכויות צד ג' בגבולות ‪.₪ 86,500,000‬‬
‫‪.10‬‬
‫כללי‬
‫‪‬‬
‫השווי לא כולל מע"מ‪0‬‬
‫‪‬‬
‫לא התייחסנו למיסוי שיחול‪ ,‬ככל שיחול‪ ,‬בעת מכירת הנכס‪0‬‬
‫‪‬‬
‫לא בצענו הערכות שווי קודמות לנכס‪0‬‬
‫בתאריך ‪ 180501.61‬נערכה שומה לנכס ע"י דרור פרסה‪ ,‬למועד קובע ‪ ,160101.61‬בה‬
‫נאמד שווי הנכס בשלבי הקמה בגבולות ‪0₪ 51,...,...‬‬
‫‪.11‬‬
‫מסמך גילוי‬
‫עפ"י תקן ‪ 6.06‬בקשנו ממגה אור מסמך גילוי הנוגע למספר נושאים‪0‬‬
‫בתאריך ‪ 1106.01.61‬התקבל במשרדנו מסמך הגילוי לנכס‪ ,‬נשוא שומה זו‪ ,‬מחברת מגה אור‬
‫החזקות‪ 0‬תמצית המסמך‪:‬‬
‫‪‬‬
‫לא קיימים בנכס דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר‪ ,‬תשל"ב‪061.1-‬‬
‫‪‬‬
‫לא קיימים בנכס מחזיקים ללא הסכם שכירות בתוקף‪ 0‬הנכס מושכר לחברת בת של‬
‫השותף‪ -‬ארדן תעשיות חשמל‪0‬‬
‫‪‬‬
‫לא קיים הסכם עם צד ג' לגבי הנכס הנדון ובכלל זה הסכם בנייה‪ ,‬הסכם או התחייבות‬
‫שניתנו לרשות המקומית וכיוצא באלה‪0‬‬
‫‪‬‬
‫לא נערכו שומות מקרקעין קודמות שבוצעו ע"י שמאים אחרים בנכס הנדון בטווח של‬
‫עד ‪ 1‬שנים‪ ,‬למעט הערכת שווי של דרור פרסה ליום ‪0160101.61‬‬
‫‪‬‬
‫לא קיימת חבות בפיצויים בגין פגיעה של הנכס במקרקעי צד שלישי‪0‬‬
‫‪‬‬
‫לא קיימת חבות מהותית אחרת הקשורה למקרקעין‪ ,‬שיש בה כדי להשפיע על שווי‬
‫הנכס ואינה מפורטת בסעיפים לעיל‪0‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 33‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬
‫‪.12‬‬
‫הצהרות‬
‫אני מצהירה‪ ,‬כי למיטב ידיעתי העובדות עליהן מבוססת חוות הדעת נכונות‪0‬‬
‫הניתוח והמסקנות מוגבלים להנחות ולתנאים המפורטים לעיל‪0‬‬
‫אני מצהירה כי המידע המשפטי המוצג במסמך זה הינו המידע המשפטי עליו מבוססת השומה‪0‬‬
‫אני מצהירה‪ ,‬כי אין לי כל עניין אישי בנכס נשוא השומה‪ ,‬בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה‪0‬‬
‫שכר הטרחה בעבור שומה זו אינו מותנה בתוצאות ההערכה ואין לו השפעה מהותית על‬
‫הכנסות משרדי‪0‬‬
‫הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין (אתיקה מקצועית)‪ ,‬התשכ"ו ‪ 6111‬ועפ"י התקנים‬
‫המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית‪0‬‬
‫אני מצהירה‪ ,‬כי אני בעלת הידע והניסיון המתאים לביצוע הערכה זו‪0‬‬
‫השומה בוצעה על ידי החתומה מטה ועוזרים מקצועיים המועסקים על ידה‪0‬‬
‫בכבוד רב‪,‬‬
‫‪f:\data\word\7000word\7001‬לוגו‪docx.‬‬
‫עמוד ‪ 32‬מתוך ‪32‬‬
‫טל‪ | 03-6259999 .‬פקס‪ | 03-6259988 .‬יגאל אלון ‪ ,65‬תל אביב‪-‬יפו ‪6744316‬‬
‫‪www.shamaot.com‬‬