בינוי - Apm
1 מטרתו של מידע זה להסביר את תהליך החידוש העוסק בהריסה ובנייה חדשה קרי ,תהליך של "פינוי בינוי" או בינוי -פינוי. מסמך זה הנו בעל אופי כללי ואין בו משום עצה משפטית לאופן הפעולה הרצוי במקרה קונקרטי .אין לפעול על פי המידע המוצג ללא ייעוץ מקצועי ספציפי. תוכן עניינים הגורמים המשתתפים בהליך פינוי בינוי ע"מ 3 דברי הסבר ע"מ 4-5 פרק א' – התנהלות ע"מ 6 השלבים לפרויקט פינוי בינוי הפגישה הראשונה עם בעלי הדירות דוגמה להסכם שכ"ט – בינוי ותצהיר התנאים לאישור תכנית פינוי-בינוי מודלים מנחים לניהול תכנית הסדרים מנחים הכרזה על מתחם פינוי בינוי אחוז ההסכמה סוגיית הדייר הסרבן תקרת השווי – מיסוי תוספת מס' 3להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 11/2002 היטל השבחה זכות למגורים בבית אבות פטור מדמי היתר – החלטת ממ"י 1303ו998- דמי אחזקה ותשלומי ארנונה תקן מספר 21ומינוי שמאי הבדלים בין פינוי בינוי לתמ"א 2 תכנית הדיור הממשלתית – הבטחה לשינוי פני המדינה ע"מ ע"מ ע"מ ע"מ ע"מ ע"מ ע"מ ע"מ ע"מ ע"מ ע"מ ע"מ ע"מ ע"מ ע"מ ע"מ ע"מ ע"מ 7 8 9 10 11 12-13 14-15 16-17 18-23 24 25-27 28-29 30 31-33 34-35 36-37 38 39 פרק ב' – דגשים מתוך החוזה ע"מ 40 פרק ג' – מועד הדיווח ע"מ 52 רשימת מקורות ע"מ 55 דוגמאות חוזים ע"מ 56 מתוך העיתונות ע"מ 62 2 הג"א תורת המשחקים דברי הסבר הגדרת מתחם לפינוי בינוי היא למעשה הגדרה של סטטוס שטח קרקע שהוחלט לפנות את בעלי הדירות הקיימות במתחם ,להרוס את בתי המגורים ,ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים. פינוי בינוי הוכרז לראשונה כמדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון בשנת .1998 אחד היעדים העיקריים של תמ"א 35 /ברמה הארצית והמחוזית הינה תכנית להתחדשות עירונית. במסגרת זו ,יינתן דגש על הבסיס המעשי והרעיוני לפינוי בינוי, השחקנים במגרש הפינוי בינוי )דיירים ,יזם ,מתווך/חברות ניהול ,רשות מקומית/חברה כלכלית ,רשויות המס/לשכת רישום המקרקעין /מינהל מקרקעי ישראל(. 4 "צדק הוא מה שמתיר לי לעשות כל מה שאני רוצה .אי־צדק הוא מה שמונע בעדי מלעשות זאת" .סמואל באטלר 5 במסגרת מצגת זו ,יינתן דגש לפרקטיקה הנדרשת בכל הנוגע לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית במסגרת פרויקט פינוי בינוי .כמו כן ,במסגרת זו נעסוק בהרחבה, צעד אחר צעד ,בכל הקשור לניסוח הסכם פינוי בינוי תוך דגש על נושא הערבויות ,ליווי בנקאי ומועדים במטרה ליצור ארגז כלים ,כלי עבודה מעשיים לניתוח פרויקטים. נסקור את הסעיפים הרלוונטיים שיש להכניס בהסכם התחדשות עירונית ונראה את המשמעות של ליווי פרויקט במסגרת התחדשות עירונית ,תוך דגש על ההתנהלות אל מול הרשויות ומול הדיירים ועל המכשולים העומדים בפני פרויקט פינוי בינוי לרבות לעניין הדייר הסרבן. תינתן סקירה מקיפה של הסעיפים הרלוונטיים בהסכם המכר ומשמעותם ,מנגנוני התמורה והבטוחות הנדרשות לצורך ביצוע עסקה מסוג פינוי בינוי /בינוי פינוי. סקיצת שלבי התקדמות 6 השלבים לקידום פרויקט פינוי בינוי 7 7 כינוס כלל הדיירים ריכוז מידע תכנוני טופס מינוי נציגות שאלון סטאטוס בניין + הזמנה להציע הצעות הפגישה הראשונה עם בעלי הדירות !!! 8 חתימה על יפוי כוח והסכם שכ"ט בדיקה של מצב הזכויות /עיקולים /זכויות נוספות /חוזה חכירה והיוון זכויות/חריגות בנייה והיתרים. סקירה כללית של הפרויקט תוך הסבר על לוחות זמנים ומנגנוני תמורה ,ערבויות ,עסקת נטו ורוב מיוחס נדרש. הסכם שכר טרחה פינוי -בינוי ותצהיר הסכם בין הדיירים לעו"ד מטעמם ובין ב"כ היזם לבין היזם: Microsoft Word 97 - 2003 Document הסכם שכט -יזם 9 הסכם שכטנציגות דיירים התנאים לאישור התוכנית כתוכנית פינוי-בינוי: (1 (2 (3 מספר היחידות המתפנות במתחם פינוי בינוי לא יפחת מ 24 -יחידות .המתחם יכול לכלול מספר בניינים אשר בסך הכללי לא יפחתו מ 24 -יחידות מתפנות. המתחם בו מתוכנן פינוי בינוי מצוי בתחומה המוניציפאלי של עירייה ומועצה מקומית. לבקשה לביצוע עסקת פינוי בינוי יצורפו המסמכים הבאים: )(a )(b )(c 10 תכנון ראשוני לפינוי 24יחידות דיור ולבנייתן של 24 יחידות דיור לכל הפחות במקומם. מפה מאושרת על ידי מודד מוסמך ,המפרטת את תנאי השטח במועד הבקשה .על הבקשה לכלול פירוט חלקות והיחידות במקרקעין. אישור מהנדס העיר אשר בתחומה מצויים המקרקעין והסכמת העירייה לביצוע עסקת פינוי בינוי בהתאם לתכנון. מודליםמנחיםלניהולפרויקטפינויבינוי 11 11 הסדרים מנחים לעניין פינוי -בינוי ואזורי שיקום: 12 המסלול הישן -מתחם להתחדשות עירונית ,הכרזה לפי סעיף 49ל‘ לחוק מיסוי מקרקעין .מיועד להכרזה ע"י הממשלה. 49ל .מתחם להתחדשות עירונית -הוראות מיוחדות )א( בסעיף זה" ,מתחם להתחדשות עירונית" -מתחם שעליו הכריזה הממשלה כמתחם להתחדשות עירונית )פינוי ובינוי( לפני תחילתו של סעיף 33א לחוק התכנון והבניה באחת מהחלטות הממשלה שניתנו ביום כ"א בחשון התשס"א ) 19בנובמבר (2000או ביום ב' באב התשס"א ) 22ביולי (2001או ביום כ"ה בחשון התשס"ב ) 11בנובמבר ,(2001כנוסחן ביום הינתנן .24 הסדרים מנחים לעניין פינוי -בינוי ואזורי שיקום: המסלול התכנוני -הכרזה על מתחם פינוי בינוי לפי סעיף 33א לחוק התכנון ובניה תשכ"ה .1965 -מיועד לרשויות. "מתחם פינוי ובינוי" -מתחם לפינוי לשם בינוי או עיבוי הבניה שחל עליו צו הכרזה לפי הוראות סעיף 33א לחוק התכנון והבניה; 13 מסלול מיסוי -הכרזה על מתחם פינוי בינוי לפי פרק חמישי 4לחוק מיסוי מקרקעין ,סעיף 49כח -מסלול מיסוי" .מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי" -מתחם לפינוי לשם בינוי או עיבוי בניה שחל עליו צו הכרזה לפי הוראות סעיף 49כח. הכרזה לחוק 14 על מתחם פינוי ובינוי לפי התכנון ובניה תשכ"ה סעיף 33א' :1965 - הממשלה רשאית ,בהמלצת הועדה שמונתה לפי הוראות סעיף קטן )ג( ,להכריז בצו )להלן" :צו הכרזה"( ,על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי)......להלן" :מתחם פינוי ובינוי"(. הממשלה רשאית להסמיך את שר הבינוי והשיכון ,להרחיב, לצמצם או לשנות בצו ,על פי המלצת הוועדה שמונתה לפי הוראות סעיף קטן )ג( ,את גבולותיו של שטח שהממשלה הכריזה עליו בצו הכרזה ,כעל מתחם פינוי ובינוי. תוקפו של צו ההכרזה יהיה לתקופה שנקבעה בו אך לא יותר משש שנים מיום תחילתו וניתן להאריך בשש שנים נוספות. על הרשות המקומית להכין תכנית מפורטת לתוספת זכויות בניה ולאישורה הסטטוטורי במוסדות התכנון ,וכן להשלים את המרכיבים הציבוריים ,כגון תשתיות, מוסדות ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים )שצ"פ( .לאחר אישור התכנית ,קיום העסקאות הוא באחריות מלאה של בעלי הנכסים .על התושבים לבחור יזם המציע להם תמורה טובה ,ועל היזם לחתום על חוזה עם כל דייר ודייר .לאחריו ,הדיירים מפונים לדיור חלופי ,הורסים את המבנים הישנים ומקימים מבנים חדשים. סעיף 49כח' הכרזה על מתחם פינוי ובינוי - מסלול מיסוי : 15 בסעיף זה" ,הועדה" -המנהלים וכן הועדה שמינתה הממשלה לפי הוראות סעיף 33א)ג( לחוק התכנון והבניה. הועדה רשאית ,לבקשת יזם שהוגשה החל ביום כ"א בחשון התשס"ב ) 7בנובמבר ( 2001ועל פי כללים שקבע שר האוצר בתקנות ,בהתייעצות עם הועדה ,להמליץ לממשלה להכריז בצו על שטח שיש בו עשרים וארבע יחידות לפחות ,כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי, לצורך החלת פרק זה וסעיף 31א לחוק מס ערך מוסף. הכריזה הממשלה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי בצו כאמור בסעיף קטן )ב( ,תקבע בו את תקופת תוקפו, ובלבד שתקופה זו לא תחל לפני יום כ"א בחשון )התשס"ב ( 7בנובמבר ,2001ולא תעלה על שש שנים. אחוז ההסכמה הנדרש: פרויקט ההתחדשות העירונית מתבצע בבתים משותפים ,בכדי להתחיל במימוש עסקת הפינוי והבינוי דרושה הסכמת כל בעלי הדירות בבית משותף. על פי חוק פינוי ובינוי )פיצויים( ,התשס"ו ,2006-כאשר רוב מיוחס מבין בעלי דירות מסכים לעסקה ,אך בעל דירה באותו הבניין או באותו המקבץ מסרב סירוב לא סביר לעסקה ,רשאי הרוב המיוחס להגיש נגד "בעל הדירה המסרב" תביעת נזיקין. מקבץ = בית משותף או כמה בתים משותפים שיש לפנותם כדי להקים במקומם מבנה חדש לפי תכנית מפורטת. תכנית השלביות – הוצאה לפועל של מקבץ מתוך מתחם. 16 אחוז ההסכמה הנדרש)המשך(: 17 טבלת דייריםחישוב אחוז הסכמה 80%לפחות מן הדיירים במקבץ ,אשר 75%לפחות מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם. כמו כן צריכים להתקיים שני התנאים שלהלן) :תיקון 2011על מנת להקל את השגת הרוב 67%לפחות מדיירי כל אחד מן הבתים המשותפים הסכימו לעסקה. 67%לפחות לדירותיהם. צמוד בנוסף ,בבניין שבו שש דירות ומעלה ,ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר מ 30%-מהדירות בבניין כדירה אחת בלבד. מן הרכוש המשותף בכל בנין חוק פינוי ובינוי )פיצויים( תשס"ו2006 , וסוגיית הדייר הסרבן - מהות החוק -החוק מאפשר ל 80%ומעלה מבעלי הדירות שלפחות 75%מהרכוש המשותף צמוד אליהן ,להגיש תביעת פיצויים כנגד דיירים סרבנים. תנאים – מספר היחידות המתפנות במתחם פינוי בינוי לא יפחת מ 24 -יחידות .המתחם יכול לכלול מספר בניינים אשר בסך הכללי לא יפחתו מ 24 -יחידות מתפנות ,קיים רוב של 80%מדיירי הבניין שלפחות 75%מן הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם הסכים לחתום על עסקת פינוי בינוי עם יזם ו-סירובם של 20%הנותרים "בלתי סביר". תסמונת הדייר הסרבן -אחריות בנזיקין בשל סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי ובינוי .יתרונות /חסרונות 18 דייר סרבן -סירוב סביר ארבע נסיבות בהתקיימותן סירוב לעסקת פינוי-בינוי לא יהא סירוב בלתי סביר: עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית . לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש. לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי והבינוי . קיימות נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה המסרב שבשלהן ביצוע עסקת הפינוי והבינוי ,בתנאים שסוכמו עם שאר בעלי הדירות ,הוא בלתי סביר . אם בעל הדירה המסרב או בן משפחתו המתגורר עמו הוא אדם עם מוגבלות ,והמגורים החלופיים שהוצעו לו אינם כוללים התאמות. הפסיקה קובעת ,כי לא די בהעלאת טענה בדבר סירוב סביר ,אלא שעל הדייר ה"סרבן" להוכיח כי סירובו סביר. 19 דייר סרבן -סירוב שאינו סביר נסיבות בהתקיימותן סירוב לעסקת פינוי-בינוי יהא סירוב בלתי סביר: חוב הרובץ על דירה -בעל דירה שכפופה לחובות שונים ,צריך לעשות מאמץ לסלק חובותיו או להסדיר את ענייניו עם הנושה בכל דרך אחרת, באופן שלא יפריע לכל יתר הדיירים להוציא את הפרויקט אל הפועל -תא )חי'( 1763-06-12שלום מרין נ' עזבון המנוחה פוליקסניה שוורצברגר ע"ה )ניתן ביום .(20.2.2013 תנאי חוזה שאינם סבירים – בפס"ד עמינדב נ' קאזי מיום 3/6/2013הוכח ע"י התובעים כי דמי השכירות שישולמו בתקופת הפרויקט משקפים את דמי השכירות באזור ,וכן גובה הערבות הבנקאית עודכן כך ששוויו בסופו של דבר גבוה משווי הדירה הנוכחית .לפיכך פסק ביהמ"ש נגד הסרבנים. 20 מרין נ' שוורצברג עמינדב נ קאזי פיצוי בעלי הדירות המסכימים לעסקה בית המשפט רשאי לקבוע כי "בעל הדירה המסרב" אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה. יחד עם זאת רשאי ביהמ"ש לקבוע כי בעל הדירה המסרב יישא רק בחלק מנזקם של בעלי הדירות ,בשל שיקולים כגון :גובה הנזק שנגרם לבעלי הדירות ,כושר פירעונו של המסרב לשאת בנזק ונסיבות העסקה. ע.א 51373/01/11 .נבט נ' אנוך ואח' ת"א 173473/09לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ 67292/07נפטאג'י נ' מצלאוי חברה לבנין בע"מ 21 נבט נ' אנוך יצחקי נ' יהלי נפטאגי נ' מצלאוי הלכה למעשה שלחוק פינוי בינוי )פיצויים( ,תשס"ו ,2006-נקבע כי דייר "סרבן" אשר סירב סירוב בלתי סביר חויב בפיצוי כספי לטובת דייר - התובע ,וזאת בגין הכשלת הפרויקט. פיצוי פולשים המניע העיקרי לפלישה << קבלת פיצוי מטעם המדינה. קיים מחיר שוק ו"שווי שוק" לזכות פולש בקרקע. אין כל הגיון משפטי או מוסרי :זכותו של פולש בלתי חוקי בקרקע ציבורית ,לקבל פיצויי עתק על חשבון כלל משלמי המיסים ,וזאת ללא כל קריטריון סוציאלי. קהלני נ' חלמיש 22 ע"א 23379-11-09אלישע קהלני נ' חלמיש -חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב יפו בע"מ :הערעור נדחה .ביהמ"ש קבע כי המערערים לא הוכיחו זכות קניינית כלשהי במקרקעין ,לא הוצג חוזה או מסמך כלשהו המעגן את זכויותיהם .יש להוכיח כי תפיסת המקרקעין נעשתה בידיעה או בהסכמת הבעלים בע"פ או בכתב ,לרבות ביצוע תשלומים בקשר למקרקעין. רוב מיוחס -קביעת הכדאיות הכלכלית בטרם הגשת תביעת נזיקין לבימ"ש ,רשאי רוב מיוחס לעניין קביעת הכדאיות הכלכלית לפנות לשמאי פינוי-בינוי כדי שיקבע ,האם העסקה שהוצעה ,הינה עסקה כדאית. רוב מיוחס לעניין קביעת הכדאיות הכלכלית הוא 67% :לפחות מבעלי הדירות שבמקבץ ,אשר 67%לפחות מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם .כמו כן צריכים להתקיים התנאים האלה: 51%לפחות מדיירי כל אחד מן הבתים המשותפים הסכימו לעסקה. 51%לפחות מן הרכוש המשותף בכל בניין צמודים לדירותיהם. 23 הרוב המיוחס יפנה אל יו"ר הוועדה להתחדשות עירונית לצורך מינוי "שמאי פינוי-בינוי" אשר תפקידו להכריע בעניין הכדאיות .יו"ר הוועדה ימנה שמאי מתוך רשימת שמאים. "תקרת השווי" -מיסוי טבלת דיירים לעניין מיסוי סעיף 49כב).א() - (1המוכר ליזם את הזכויות שיש לו ביחידת מגורים במתחם )בפרק זה -יחידת המגורים הנמכרת( ,ולענין פינוי לשם בינוי – המוכר ליזם את כל הזכויות שיש לו ביחידת המגורים הנמכרת שתמורתה ניתנה רק זכות ביחידת מגורים חלופית אחת ותמורה כספית אחרת ,זכאי בשל המכירה לפטור ממס לפי חוק זה ,ובלבד ששווי הזכות ביחידת המגורים החלופית והתמורה הכספית הנוספת לא עלו על תקרת השווי; לענין זה" ,תקרת השווי" – אחד מאלה ,לפי הגבוה: ) 150%(1משווי יחידת המגורים הנמכרת ,בניכוי שווי של זכויות לבניה נוספת ביחידת המגורים הנמכרת, כמשמעותן בסעיף 49א)ב();(1 )(2שווי דירת מגורים ,כהגדרתה בסעיף )9ג( ,באותו מתחם ,ששטחה 120מ"ר; )(3שווי דירת מגורים ,כהגדרתה בסעיף )9ג( ,באותו מתחם ,ששטחה 150%משטחה של יחידת המגורים הנמכרת ,ולא יותר מ 200-מ"ר; והכל בתוספת תשלום בעבור דמי שכירות לתקופת בניית יחידת המגורים החלופית ,ולכיסוי הוצאות כרוכות כפי שקבע המנהל. ) (1יראו מוכר ובן זוגו ,למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד ,וילדיהם שטרם מלאו להם 18שנים - כמוכר אחד; ) (2יראו מכירה ליזם של זכות דיירות מוגנת ביחידת מגורים לפי חוק הגנת הדייר כמכירת זכות 24במקרקעין ,ויחולו עליה לענין זה הוראות חוק זה החלות על מכירת זכות במקרקעין בלבד. תוספת מס' 3להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' – 11/2002הסדרת הליך המיסוי במכירת זכויות שאינן במקרקעין במתחם פינוי ובינוי ושינוי ההוראה בדבר דחיית יום המכירה במסגרת התיקון בוצעו 2שינויים עיקריים: הסדרת ההליך המיסויי בחוק מיסוי מקרקעין במכירת יחידה ליזם בידי מחזיק במתחם פינוי בינוי ,שאינו מוכר זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק ,קרי – פולש ,דייר מוגן וכדומה. תיקון הוראות דחיית יום המכירה במכירת זכויות ליזם במתחמי פינוי בינוי. 25 תוספת - 3חוק מיסוי מקרקעין החלטה 6644/12 מוכר שהינו מחזיק – הסדרת הליך המיסוי בחוק מיסוי מקרקעין כפועל יוצא של התיקון ,כל המחזיקים ביחידות במתחם פינוי ובינוי ימוסו באופן זהה ,הן בהיבט הפרוצדוראלי )דיווח( והן בהיבט המהותי. 26 זכאות לפטור במכירת דירת מגורים לכשיגיע יום המכירה של ההסכם שנחתם מול היזם לפי סעיף 49כ לחוק ,ייחשב הדייר החדש )רוכש הדירה( כמוכר הזכויות ליזם )בד"כ נכנס בנעלי המוכר אף לעניין ההסכם עם היזם( ,על כל המשתמע מכך. 27 היטל השבחה 28 ועדת אייגס שמינתה הממשלה בשנת 1996ע"מ לקדם את נושא הפינוי בינוי ,קבעה כי במתחמים מוכרזים של פינוי בינוי יינתן פטור מתשלום היטל השבחה והיטלי פיתוח וכי במקומם יחויבו היזמים בחלק יחסי מהוצאות הפיתוח הכוללת במתחם ע"פ חלקם היחסי בזכויות ובהתבסס על אומדן עלויות פיתוח מלאות .נציג מרכז השלטון המקומי הסתייג מההמלצה הפוטרת במקרים המוגדרים בדו"ח את העסקאות לפינוי ובינוי מתשלום היטל השבחה. היטל השבחה -המשך בהתאם לסעיף ) 19ב( לתוספת השלישית לחוק התו"ב בהתייחס למתחמים מוכרזים לא תחול חובת תשלום היטל בשל השבחה שהיא אחת מאלה: השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו שהממשלה הכריזה עליו כעל שכונת שיקום ,כל עוד ההכרזה בתוקף. השבחה במקרקעין למגורים המצויים בישוב או בחלק ממנו ששר הבינוי והשיכון ושר הפנים הכריזו בצו ,בהסכמת הרשות המקומית הנוגעת בדבר ,כי לא תחול לגביהם חובת תשלום היטל השבחה. השבחה במקרקעין למגורים הנכללים באזור שיקום כמשמעותו בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום התשכ"ה .1965 - מתחם במסלול מיסוי שהמכפיל המוצע במ"ר לגביו קטן מהמכפלה – זכאי להמלצת הוועדה למתן הפטור. 29 כללים לפטור היטל השבחה מהיטל השבחה במתחם פינוי בינוי זכות למגורים בבית אבות סעיף 49יג -ניתנת אפשרות למכור ליזם את כל הזכויות ביחידת המגורים במתחם תמורת כסף בלבד ,ולקבל פטור ממס ובלבד שהמוכר רכש ,בכספי התמורה ,כולה או חלקה ,בתוך שנים עשר החודשים שלפני המכירה או שנים עשר החודשים שלאחריה ,זכות למגורים בבית אבות ,למגוריו או למגורי בן זוגו ,ובתנאי שמלאו לו 60 שנים או טרם מלאו לו 60שנים והוא נזקק לשירותי סיעוד. 30 פטור מדמי היתר – החלטת ממ"י )1303מחליפה את החלטה (1258 )(06/11/2013 "ובמטרה לקדם מיזמים להתחדשות עירונית של מבנים ותיקים ומיושנים ,לשם שיפור חזותן של הערים ומתן פתרונות ראויים להטבת תנאי המגורים של דייריהם" )מתוך לשון ההחלטה(. הוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי על אדמה שבניהול ממ"י ,יכולה לגרור אחריה חיוב בדמי היתר בסכומים גבוהים ביותר ,עובדה שיכולה להפוך במקרים מסוימים את הפרויקט לבלתי כלכלי. 31 בניסיון לעודד הוצאה לפועל של פרויקטים ,התקבלה ע"י ממ"י החלטה 998אשר בוטלה ע"י החלטה 1258 )ביום ,(07/01/2013ואח"כ ע"י החלטה ) 1303מיום .(6.11.2013 החלטת ממ"י - 1303המשך על פי החלטה ,1303אחד התנאים למתן פטור מדמי היתר הוא בניה של פי 2.5דירות לעומת הקיים. בהחלטה 1303התווספה הגדרת המונח – "מגרש השלמה". סעיף 8סומן כסעיף ) 7שנמחק( ותוקן כלהלן: "אישרה הנהלת הרשות לאחר שנועצה עם הוועדה להתחדשות עירונית ,כי תוכנית להתחדשות עירונית אינה בעלת כדאיות כלכלית כשלעצמה וכי קיים צורך בהוספת מגרש השלמה ,לשם הפיכתה לכלכלית ,רשאית ההנהלה לאשר הקצאת מגרש השלמה לתוכנית להתחדשות עירונית"... התווסף סעיף 8שתוכנו מתייחס לקביעת שוויו ומחירו של מגרש ההשלמה בהתאם למספר עקרונות המצויים בסעיף. 32 החלטה 1303 החלטת ממ"י - 1303המשך 33 אישור של משרד השיכון ע"י מועצת מינהל מקרקעי ישראל ,המטרה: זריקת מרץ למיזמי פינוי-בינוי באופן שהמדינה תאפשר שימוש במגרשים פנויים בבעלותה לבניית בניינים חדשים במקום ישנים ,ובסופו של דבר תקבל שטח אחר שפונה. פתרון למיזמי פינוי-בינוי התקועים בשל חוסר כדאיות כלכלית ,במתחמים שהוכרזו כמתאימים לפינוי-בינוי או כאלו שנמנעת לגביהם הכרזה שכזו מסיבה תכנונית .כלומר ,כאשר אין אפשרות לנצל את מלוא זכויות הבנייה שמעניקה או צריכה להעניק תכנית הפינוי-בינוי במתחם מסוים. לדוגמא ,כאשר במתחם מסוים קיימת תכנית ל 400 -יח"ד ,אולם ניתן לבנות אך ורק 320יח"ד -ימכרו לקבלן מתחם סמוך שהינו בבעלות המדינה ,המתחם יעבור לקבלן ללא מכרז על מנת שישלים את בניית 80 יח"ד. פטור מדמי היתר – החלטת ממ"י 998 תנאים נוספים לקבלת דמי היתר כפי שמופיעים בהחלטה 998הינם: תוספת בנייה לדירה לגביה קיים חוזה חכירה מהוון ,בבניין רווי קיים בקרקע עירונית. תוספת דירות בבניין רווי קיים בקרקע עירונית אשר כל יחידות הדיור בו מהוונות ,ובלבד שבנייתן תעשה עפ"י התכנית החדשה כהגדרתה לעיל ומכוחה. הריסת בניין קיים ובניית בניין אחר תחתיו ,בין אם מיקום המגרש זהה בין התכנית הקודמת לתכנית החדשה ובין אם השתנה. התמורה שתשולם למדינה בגין דירות שבבעלות ו/או בניהול המדינה או מי מטעמה ,תהא בערך זהה למפתח הפיצוי שיינתן לכלל הדיירים/חוכרים בבניין. בגין דירות הרשומות ע"ש המדינה ו/או המנוהלות על ידה או מטעמה ,יתיר המינהל ליזם לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה על החלקה שבבעלות המדינה ,לפיה ,במקרה שלא תמומש העסקה ,מכל סיבה שהיא ,תאשר המדינה העברת זכויות לצורכי מימוש ,זאת בתנאי שמקבל הזכויות יהא אזרח ישראלי ,כהגדרתו בחוק ,ובלבד שמקבל הזכויות ,יעמוד בכל התנאים ו/או ההתחייבויות של מעביר הזכויות. 34 מה יהיו דמי האחזקה בפרויקט החדש? 35 על אף קבלת שדרוג מקצה לקצה באיכות חייו של הדייר בדירה החדשה שתיבנה בבניין החדש ,עלות האחזקה המדויקת אינה ידועה עדיין ,יש לעשות מאמץ גדול ליצור איזון בין יצירת מתחם מגורים ראוי ואיכותי לבין עלויות אחזקה נמוכות. מאחר ומרבית הדיירים ובמיוחד המבוגרים שבהם שאינם מחזיקים את הדירה להשקעה לא מסוגלים לשלם וועד בית בבניין הישן. יש לדאוג כי אחד מהתנאים לכל חברה יזמית היא להקים קרן תחזוקה אליה יוזרמו כספים שיבטיחו תחזוקה מסודרת למשך מספר שנים. עלויות אחזקת הבניין החדש הכולל מעליות ,ניקיון ,גינון ולובי מפואר גבוהות מאחזקת הבניין הקיים כך שיש לקחת בחשבון שהתשלום החודשי לוועד הבית יהיה גבוה יותר .בבניין משותף תשלום וועד הבית נקבע אף הוא בהתאם לגודל הדירה. * עמוד 19בהסכם תשלומי ארנונה – פינוי בינוי הדירות החדשות שיקבלו הדיירים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי יצרו שיפור ושדרוג גדול בחיי הדיירים ,מאידך אחד החסרונות של בעלי הדירות הינו החובה בתשלום ארנונה גבוהה יותר מאשר הארנונה המשולמת בדירותיהן הישנות ,כאשר חלק מהדיירים ובמיוחד המבוגרים שבהם ,אינם יכולים לעמוד בתשלום זה. תשלומי ארנונה נקבעים בהתאם לגודל הדירה ע"י הרשות המקומית ,כך שתשלום הארנונה שנדרש הדייר לשלם בדירה החדשה יגדל בהתאם לתוספת הבניה לדירה החדשה. אפשרות להנחה בארנונה במשך ארבע שנים ובאופן מדורג לגבי הפרש השטח בין הדירה הישנה לדירה חדשה. הטבה נוספת שהוחלט עליה לבקשת המשרד ,היא בעניין הנחות בארנונה לתקופת ביניים לדיירים המפונים .הממשלה החליטה על תיקון תקנות ההסדרים במשק המדינה )הנחה מארנונה( ,לפיהן הרשות המקומית תוכל לקבוע הנחות בארונה על הפרש השטח בין הדירה החדשה לדירה הישנה ,לתקופה של 4שנים ,כאשר היקף ההנחה מצטמצם משנה לשנה. החלטה בנושא ארנונה 36 תקן מס' 21 37 מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים חשפה תקן הקובע כללי שמאות בפרויקטים של פינוי-בינוי ,המטרה: לתת בידי ועדות התכנון כלי אמיתי לבדיקה והערכת ההיתכנות הכלכלית ומניעת הבלבול הקיים. קביעה כי "רווח יזמי מקובל בשלב של הכנת התוכנית מוערך ב- 30%-25%מכלל העלויות הצפויות ,השמאי יודיע האם הרווח היזמי סביר וינמק את החלטתו. התייחסות לרווח היזמי הצפוי ליזם לאחר אישור התוכנית וציון כי רווח ראוי )ללא הוצאות מימון( יעמוד על .25%-20% התיקון החדש תקף רק מרגע אישורו ולכן ניתן יהיה ליישם אותו רק על תוכניות שעד כה טרם נידונו בוועדות התכנון .עוד נקודה חשובה היא ,שמדובר בתקנה שמאית שאיננה מחייבת ,אולם ועדות התכנון יקבלו הנחיה לפעול על פיה. תקן 21 מינוי שמאי מה תפקיד השמאי? מתי ניתן להגיש בקשה למינוי שמאי? כיצד מגישים בקשה למינוי שמאי? מהו התהליך לאחר מינוי השמאי? סמכותו של שמאי פינוי בינוי. שכרו של השמאי מינוי שמאי 38 בחירת מפקח בניה מטעם הדיירים וחתימה על הסכם התקשרות 39 על היזם לממן עבור הדיירים מפקח בניה מוסמך אשר תפקידו לוודא שהיזם מבצע את מלוא התחייבויותיו בהתאם להסכם. תפקיד המפקח בין היתר לדאוג לכך שהביצוע יהיה בהתאם להוראות התכנית שאושרה. פיקוח הבניה מתחיל עוד בשלבים הראשונים של הפרויקט ,בבחירת יועצים ומתכננים והתאמתם לצרכי בעלי הזכויות במתחם. שלב הביצוע -בחירת מפקח הינו שלב חשוב מבחינת הדיירים בעלי הזכויות במתחם ,זהו השלב השני למעשה ,לאחר שלב החתימה על חוזה מול יזם .שלב זה יכול להתקיים אך ורק לאחר ששלב התכנון הושלם. שלב זה כולל בניה בפועל )לעיתים גם פינוי והריסה( לפי התכנית החדשה ,ומבוצע ע"י יזמים פרטיים. הסכם למינוי מפקח הבדלים בין פינוי-בינוי לתמ"א 2 40 פינוי בינוי הוא הרבה יותר מסובך וארוך מתמ"א .38האישורים יכולים לקחת 3-5 שנים ומשך הבנייה ארוך יותר )תלוי בגודל הפרויקט לרוב שנתיים עד שלוש בנייה( בעוד שתמ"א 38היא תוכנית פשוטה יותר .הליך הוצאת היתר בתמ"א 38לוקח כשנה והבנייה כשנה נוספת. מתן ההיתר בתמ"א הוא בסמכות הועדה המקומית ,בפינוי בינוי צריך לייצור תב"ע חדשה ע"י הגשה לוועדה המחוזית. תמ"א 38הינו פרויקט המבוסס על תכנית שיכולה להיעשות ע"י יזם/קבלן עירוני לא גדול .בניין של 400מ"ר קומה 3 ,קומות עם תוספות בנייה ,מרפסות שמש ומעלית יכול להגיע לכ 5 -מליון ש"ח עד כ 7 -מליון ש"ח )תלוי במספר הקומות שמוסיפים(, בעוד שפרויקט פינוי בינוי קטן של 40יח"ד לפינוי ביחס של 160) 1:4יח"ד לבנייה( יעלה ליזם מאות מיליוני שקלים הכוללים :ערבויות ,שכירות ,מימון ,בנייה וכו'. פינוי בינוי היא תוכנית שמושכת הרבה אש .בד"כ בפרסום התוכנית על מתחם מסוים יש מתנגדים רבים עקב בעיות עתידיות של צפיפות ,תחבורה ,הצללה וכו'. תוכנית הדיור הממשלתית :הבטחה לשינוי פני המדינה ,וחשש משקיעה באבק הבנייה צעד קטן לשינוי גדול?! 41 תוכנית הדיור הלאומית מבקשת בין יתר הדברים לקדם תוכניות לפינוי בינוי והשכרה ארוכת טווח. בתוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה )תמ"א (38מסתמן כי יש בשורה אמיתית אשר תאיץ את יישומה. התוכנית קובעת כי בביצוע פרויקטים של שיקום שכונות ושיפוץ חזיתות הן על ידי החברות המשכנות )עמידר ,חלמיש ועוד( והן כאלה שנעשים בבתים פרטיים בתמיכת הרשויות ,תהיה חובה לחזק את המבנים .מהלך זה יסייע בחיזוק מבנים בפריפריה גם במקומות שבהם אין כדאיות כלכלית בפרויקט מסוג זה. הבשורה הגדולה בתוכנית הנוגעת לקידום מתחמי פינוי־בינוי מתייחסת בעיקר לדיירים סרבנים .התוכנית מציעה כי במקרה ש־80% מדיירי בניין חתמו על התוכנית ,ועדה מיוחדת תוכל לכפות את ביצוע הפרויקט על יתר 20%הדיירים שמסרבים לו .זאת בניגוד להליך המסורבל הקיים כיום. תכנית הדיור הממשלתית 42 מבוא -פרקטיקה כידוע ,ישנן דוגמאות רבות של סוגי חוזים להתחדשות עירונית .החוזים אשר נערכים בין יזמים לדיירים מביאים לידי ביטוי את "מפגש הרצונות" בין הצדדים. לחוזה פינוי בינוי /בינוי פינוי ישנם מספר מאפיינים ייחודיים לו. * עמוד 1בהסכם 43 חוק המקרקעין ,תשכ"ט)- (1969 44 סעיף 77א' לחוק המקרקעין )להלן" :בעל דירה"( -מי שעל פי הסכם בכתב זכאי להירשם כבעל דירה בבית או שהוא רשום או זכאי על פי הסכם בכתב להירשם כחוכר לדורות או כחוכר משנה לדורות ; כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לעניין פרק זה כבעל דירה ,כל עוד לא הוכיח שאינו כך ; לבעל הדירה במסגרת דירות בבעלות ממ"י אין כל זכויות בנייה מעבר לנפח הבנייה בהסכם חכירה ,והוא אינו יכול לתת ליזם זכויות שאינן שלו .בקרקעות אשר בבעלות המדינה קיימות שתי מערכות יחסים בעסקאות פינוי- בינוי ,ביחס למע"מ. סעיף ) 1סעיף ההגדרות( חוק פינוי ובינוי ) פיצויים ( התשס"ו - 2006 "עסקת פינוי ובינוי" -חוזים בין יזם לבין בעלי דירות בבניין לפינוי ובינוי אשר על פיהם מתחייבים בעלי הדירות בבניין למכור את זכויותיהם בו ,כולן או מקצתן ,לצורך הריסת הבניין והקמת בנין חדש תחתיו בהתאם לתכנית לפי חוק התכנון והבניה; חוק פינוי -בינוי ) פיצויים( 45 * עמודים 2-7בהסכם הגדרות וחזקות – סעיף הגדרות "יחידה" -יחידת מגורים או יחידה אחרת; "יחידת מגורים" -דירה או חלק מדירה המשמשת למגורים לרבות למגורי המחזיק בה ואשר שימשה למגורים כאמור במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות, סמוך לפני מתן צו ההכרזה על המתחם לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבניה או לפי סעיף 49כח ,לפי הענין; "יחידה אחרת" -מבנה או חלק ממבנה שאינו יחידת מגורים המשמש את בעל הזכויות בו ,לרבות כשהוא משמש את המחזיק בו ואשר שימש כאמור במשך תקופה של שנתיים רצופות לפחות ,סמוך לפני מתן צו ההכרזה על המתחם לפי סעיף 33א לחוק התכנון והבניה או לפי סעיף 49כח ,לפי העניין; העברת זכויות על שם הדייר לפני החתימה ו/או תוך מועד קבוע מראש. 46 בטוחות – לטובת הדיירים כנגד פינוי הדירה במסגרת פעולת הקלוזינג יקבלו הדיירים ערבות בנקאית או שוות ערך ,בשווי הדירה החדשה – ערבות חוק מכר לפי שווי דירה עתידית. ערבות אוטונומית לבנק -היזם ידרש להעמיד באמצעות הליווי ערבות בנקאית אוטונומית על גובה המשכנתא בתוספת סכום נוסף ועל ההפרש ערבות חוק מכר. ערבות אוטונומית לשכירות – דמי השכירות למשך תקופת הביצוע, מיום פינוי הדירה הנוכחית ועד מסירת דירת התמורה החדשה. הדייר :ערבות חוק מכר שווי דירה חדשה ,ערבות אוטונומית לבנק ,ערבות שכירות ,ערבות מיסים ,ערבות הובלה וערבות בדק. 47 היזם :הערת אזהרה * עמוד 6+31בהסכם הצעת חוקבטוחות לרוכשי דירות הגדרות וחזקות – סעיף הגדרות "יזם" -כל אחד מאלה: ) (1מי שלצורך פינוי מתחם לשם בינויו או לשם עיבוי הבניה בו רוכש יחידות באותו המתחם; ) (2מי שהגיש בקשה לפי סעיף 49כח להכריז על שטח כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי ,רוכש יחידות בשטח האמור ,לצורך פינוי המתחם לשם בינויו או לשם עיבוי הבניה בו; "המנהלים" -המנהל וכן המנהל כהגדרתו בחוק מס ערך מוסף; 48 בטוחות – לטובת היזם הצעת חוק הדייר הסרבן 2013 רישום הערת אזהרה לטובת היזם והסכם מחייב מול הדייר- יש ליצור מנגנון ברור בנוגע לעשיית דיספוזיציה בדירה בין מועד החתימה על הסכם פינוי בינוי ועד למסירת דירות התמורה החדשות. יש ליצור התחייבות בלתי מותנית בין היזם לדיירים לרבות לעניין מכירת דירות במהלך הפרויקט. בטוחה לקידום הפרויקט -רישום הערת אזהרה על כל זכויות הבעלים? התוצאה -בעיית דיספוזיציה בדירה בין החתימה עד לגמר הבניה. 49 חתימה על התחייבות בלתי חוזרת מצדם של הדיירים? התחייבותם של הדיירים הינה התחייבות בלתי חוזרת מרגע שההסכם חתום ע"י היזם והדיירים בהתאם לתנאים המתלים. יום המכירה יהא המוקדם מבין: .1 .2 .3 המועד בו התקיים התנאי. המועד בו מומשה האופציה. המועד בו החלה הבניה במתחם. האמור כפוף לכך -המכירה מותנית בתנאי מתלה ליזם או מתן אופציה ליזם .מדובר על מכירה של זכויות ביחידה או של זכות לרכישת זכות ביחידה או במתחם או בשטח שלגביו הוגשה בקשה .מתן הודעה למנהל. * עמוד 7בהסכם 50 מנגנון בחירת דירת התמורה והגדרת "כלל התמורות" 51 חובת גילוי ושקיפות סעיף 6לחוק פינוי בינוי פיצויים למען הגילוי והשקיפות וכדי למנוע אפשרות לניגוד עניינים ,מטיל החוק חובה מיוחדת על גורמים מסוימים לגלות לבעלי הדירות, מיד עם הפניה הראשונה אליהם באופן ברור ביותר ולפני חתימה על הסכם התקשרות וכן בנוסח הסכם ההתקשרות ,אם הוא אחד מאלה: מי שפועל מטעמו של יזם המעוניין בביצוע עסקת פינוי ובינוי. מי שמקבל או שעתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן. מי ששכרו תלוי בהתקיימותה של עסקת פינוי ובינוי. כמו כן ,למען השקיפות חייב בעל דירה לדווח לכל שאר בעלי הדירות על שינוי מהותי בתמורה שהוא צפוי לקבל. חשוב להבין את הסנקציה החמורה על הפרת הוראה זו והיא שלכל דייר תהיה בכל עילה לחזרתו של דייר מהסכמה שנתן לעסקת פינוי ובינוי ,אף אם חתם על הסכם התקשרות מחייב. 52 עמודים 7ו 21 -בהסכם חתימת הדיירים על הסכם זהה שקיפות בהליך הגדרת דירות התמורה. תביעות רשלנות !!! תחום המקרקעין כחלק ממנו תחום התחדשות עירונית ,הינו "שדה מוקשים" לעורכי דין ,פעם אחר פעם עו"ד נתבעים בגין רשלנות בתפקידם והפרת חובתם ,הן כעורכי דין והן כנאמנים. תביעת רשלנות -לבית המשפט המחוזי מרכז הוגשה תביעת רשלנות מקצועית ע"ס 7מיליון שקל על ידי בני משפחה נגד עו"ד מאור יהודה ,בטענה להתרשלותו החמורה במסגרת ייצוגם בעסקת מקרקעין. המשפחה טוענת בתביעתה כי עוה"ד שכאמור ייצג אותם מול הקבלן בכל הנוגע להסכם ,התרשל בין היתר כאשר לא טרח להבטיח את זכויותיהם במקרה של הרחבת הפרויקט ,גרם לאובדן הפיצוי בגין העיכוב במסירת הדירות וגרם להם לנזקים נוספים הנובעים מייעוץ וייצוג רשלני בסוגיית חבות המס וערבויות המכר הנדרשות. 53 * חתימה על הסכם שכ"ט הסכם שכט לדוגמה 54 חובת הודעה ודיווח – סעיף 49כא).א( 55 על אף הוראות סעיף 49כ יודיע היזם למנהל על כל הסכם למכירה כאמור באותו סעיף בתוך 30ימים מיום ההסכם ,על גבי טופס שקבע המנהל. )ב( לענין הצהרה ודיווח על מכירת זכות ביחידה ,יחולו הוראות חוק זה או פקודת מס הכנסה ,לפי הענין ,מיום המכירה כמשמעותו בסעיף 49כ. )ג( ) (1יזם רשאי לפנות למנהלים לפני יום המכירה כמשמעותו בסעיף 49כ בבקשה שיאשרו כי תנאי עסקה כפי שהוצגו למנהלים יזכו בהטבות הקבועות בפרק זה ,ובלבד שהיחידות שלגביהן נתבקש האישור הן חלק ממתחם או יהיו חלק ממתחם. ) (2המנהלים ישיבו בתוך 120ימים מהיום שהומצאו להם כל הפרטים והמסמכים הדרושים כפי שקבעו בכללים שפורסמו. 49כ .יום המכירה 56 על אף האמור בחוק זה ובחלקים ב' ו-ה' לפקודה לענין פינוי לשם בינוי ,במכירה ליזם של כל הזכויות ביחידה במתחם או בשטח שלגביו הוגשה בקשה לפי סעיף 49כח להכריז עליו כעל מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי ,המותנית בתנאי מתלה ,או שהיא מכירה שלזכות לרכישת זכות ביחידה כאמור )בפרק זה - האופציה( ,יום המכירה יהיה המוקדם מבין אלה ,לפי הענין ובלבד שנמסרה הודעה למנהל כאמור בסעיף 49כא: ) (1המועד שבו התקיים התנאי; )(2המועד שבו מומשה האופציה; בסעיף זה" ,מימוש האופציה" - המועד שבו מחזיק האופציה רכש את הזכויות ביחידה שלגביה ניתנה האופציה; ) (3המועד שבו התחיל היזם או מי מטעמו את הבניה במתחם. רשימת מקורות 57 חוק פינוי ובינוי )פיצויים( ,תשס"ו2006- חוק התכנון ובניה תשכ"ה.1965 - חוק המקרקעין ,תשכ"ט.1969- חוק מיסוי מקרקעין )שבח ורכישה( ,תשכ"ג1963- תקנות פינוי בינוי )פיצויים( )כללים לקביעת שכרו של שמאי פינוי בינוי( ,תשע"ב2011- ע"א 51373-01-11נבט נ' אנוך ואח' ת"א 29744-12-10רומי ואח' נ' אופנהיים ת"א 67292-07נפטאג`י נ' מצלאוי חברה לבנין בע"מ ת"א 173473-09לאה יצחקי ואח' נ' יהלי בנה לי בע"מ חוק מיסוי מקרקעין )שבח ורכישה( התשכ"ג .1963 - תקנות מיסוי מקרקעין )פינוי בינוי( תשס"ד .2004 - הוראת ביצוע מס הכנסה -פינוי בינוי. הוראת ביצוע מס הכנסה -פינוי בינוי )תוספת(. החלטת מינהל מקרקעי ישראל מס' .998 ה מ ד ר י ך ה מ ל א ל ע ו ל ם ה פ י נ ו י ב ינוי כל הזכויות ש מו רו ת © . אין לה עתיק ,לצל ם או ל ע שות בכתב שימוש פומ בי כ ל ש מאת עו"ד הו א ב ב ר מ ה צ ג ם ת ל לום ללא אישור 58 מסמך זה הנו בעל אופי כללי ואין בו משום עצה משפטית לאופן הפעולה הרצוי במקרה קונקרטי. אין לפעול על פי המידע המוצג ללא ייעוץ מקצועי ספציפי.
© Copyright 2024