INFORMERER - Svensson Nøkleby
EUROJURIS INFORMERER Tema Næringsjuss Nr. 4/2011 - 17. årgang Eurojuris Informerer Eurojuris Norge AS er en sammenslutning av 12 norske advokatkontorer. Kontorenes hovedfokus er leveranse av advokattjenester av høy kvalitet. Gjennom tilslutning til det internasjonale nettverket i Eurojuris International sikres de norske kontorene tilgang til det største advokatnettverket i Europa samt til advokater i utvalgte byer og regioner i resten av verden. Innhold Forord 4-5 Av Ingebjørg Harto, avdelingsdirektør NHO Tyveri av kjennetegn er for enkelt 6-7 Av Anna E. Nordbø, advokat i NHO Aksjerett for ”dummies” 8-12 Av advokat Erik Mauritzen Gjennom utgivelsene av Eurojuris Informerer ønsker vi å gi våre kunder og forbindelser innsikt i relevante og praktiske temaer på ulike rettsområder. Eurojuris Norge AS og våre kontorer innledet nylig et forpliktende samarbeid med Næringslivets Hovedorganisasjon (NHO) og organisasjonens medlemsbedrifter. Gjennom avtalen gis NHOs medlemmer prioritert og rabattert tilgang til juridiske tjenester av høy kvalitet. Vi er takknemlige for at NHO har valgt oss som sin samarbeidspartner, og vil gjøre vårt ytterste for at NHOs medlemmer skal motta verdiskapende bidrag fra våre dyktige advokater. Eurojuris Informerer omhandler denne gangen emner av særlig interesse for bedrifter, både av ulik størrelse og innenfor ulike bransjer. Mange av advokatene i Eurojuris arbeider med problemstillinger og utfordringer som NHOs medlemsbedrifter møter i hverdagen. Gjennom dette arbeidet høstes erfaringer som deles i nettverket og som benyttes til å ytterligere øke kvaliteten på våre tjenester. Tekstene i dette heftet er skrevet av advokater med særlig kompetanse på sine områder, og fremstillingene gir en dypere innføring i noen få relevante temaer. Revisjonsfritaket: Revisjon eller ikke? 13-15 Av advokat Espen Egseth Formuesbeskatning av nærings- og boligeiendom 16-23 Av advokat Roald Lund Eriksen Konkurs – hva med skyldnerens leieforhold til fast eiendom 24-25 Av advokat Per Karsten Wahl Eiendomsskatt – den rettferdige skatt? 26-35 Av advokat Johan Henrik Frøstrup Bivirkninger ved kjøp fra insolvent virksomhet 36-39 Av advokat Thorvald Ornell Myhre Vi håper tekstene skaper forståelse og kommer til nytte. Ved spørsmål til artiklene eller annet, kan advokatene i Eurojuris kontaktes for ytterligere og utdypende informasjon. God lesing! Bjarte Røyrvik Styreleder i Eurojuris Norge AS Eurojuris Norge AS, Nedre Storgate 15/17, 3015 Drammen Postadresse: Postboks 294 Bragernes, 3001 Drammen E-post: [email protected]. Telefon: 32 25 55 00. Faks: 32 25 55 01 Besøk vår hjemmeside www.eurojuris.no Utgivelsesdato: Desember 2011 2 Eurojuris Informerer Innhold 3 Forord NHO er Norges største organisasjon for næringslivet, og organiserer 20.000 bedrifter med nesten 550.000 ansatte. NHO og våre landsforeninger tilbyr alle medlemsbedrifter gratis arbeidsrettslig bistand, men har ikke et tilsvarende tilbud på de andre rettsområdene hvor bedriftene også har behov for advokatbistand. NHO har valgt Eurojuris som sin samarbeidspartner for å gi medlemmene et fordelaktig advokattilbud også på disse rettsområdene. En gratis første times konsultasjon og deretter 15% rabatt på de vanlige timeprisene, samt trygghet for rask oppfølgning av klienten, er en god medlemsfordel som vi allerede har sett at medlemmene setter pris på, og vet å benytte seg av. At Eurojuris har kontorer over hele landet der bedriftene er, og at advokatene snakker samme språk som de små og mellomstore bedriftene – som det er flest av - har vært avgjørende for NHOs valg, i tillegg til den økonomiske siden av avtalen. Et temahefte som primært retter seg mot små og mellomstore bedrifter, er til god nytte, også for våre medlemmer! Ingebjørg Har to, avdelingsdirektør NHO Kontaktinformasjon for NHO-medlemmer : Telefon: 800 32 500 E-post: [email protected] Web: 4 NHO www.eurojuris.no/nho www.nho.no/medlem NHO 5 Tyveri av kjennetegn er for enkelt Av Anna E. Nordbø, advokat i NHO [email protected] Anna Elisabeth Nordbø arbeider som advokat i NHOs næringsjuridiske avdeling, med immaterialrett/IPR som et hovedansvarsområde. Nordbø sitter blant annet i Domeneklagenemnda, som behandler klager over registreringer av .no-domenenavn. Som advokat i NHO arbeider hun blant annet for å bedre rammebetingelsene for bedrifter gjennom regelverkspåvirkning. Det navnet eller de navn en bedrift velger for sin virksomhet og sine produkter er et svært viktig markedsføringsmiddel. Særlig gjelder dette der det er mange om beinet og der produktene i seg selv er temmelig like. For å gjøre markedsføringen særlig kraftfull ønsker ofte bedriftene å bruke samme navn både som foretaksnavn, varemerke og domenenavn. Når navn skal registreres er utgangspunktet at først til mølla får navnet, noe som kan gi uheldige utslag. Flere bedrifter har opplevd at de ikke får 6 Tyveri av kjennetegn er for enkelt registrert sitt foretaksnavn som domenenavn, selv om domenenavnet var ledig da foretaksnavnet ble registret. Domenenavnsregelverket er slik at du må ha et organisasjonsnummer for å kunne søke om .no-domenenavn. Særlig gründere er da utsatt. Større virksomheter vil gjerne kunne søke domenenavn gjennom en tidligere registrert virksomhet. Det finnes aktører som ligger på lur og snapper opp nyregistrerte foretaksnavn som domenenavn. Forretningskonseptet er så å selge domenenavnet til bedriften som eier foretaksnavnet. Det er godt mulig at en klagerunde kan resultere i at bedriften, som først registrerte navnet som foretaksnavn, også ender opp med domenenavnet. Men da må bedriften først gå gjennom en klagesak i Domeneklagenemnda og eventuelt en rettssak. Om det er vilje til det, kan man med enkle grep oppnå mye. Det kan for eksempel innføres en samordnet søknads- og/eller registreringsprosedyre for varemerker, foretaksnavn og .no-domenenavn. Det burde være relativt enkelt å utforme et felles registreringsskjema hvor søkeren krysser av for om det er ønskelig å registrere navnet som varemerke, foretaksnavn og/eller domenenavn. Alternativt kan det være ulike registrerings- skjemaer, som i dag, men med mulighet for å krysse av for at søkeren samtidig ønsker å foreta en form for reservasjon av navnet som annen type kjennetegn. Forutsetningen må være at man søker de ulike kjennetegn reservert for seg, så sant de er ledige. Det kan tenkes at et navn er ledig som varemerke og foretaksnavn, men ikke som .no-domenenavn. Det er nemlig bare plass for ett unikt domenenavn, mens det kan eksistere flere parallelle identiske varemerker og foretaksnavn. Også klagebehandling bør harmoniseres. I dag er det slik at det er ulike klageorgan for ulike typer kjennetegnskonflikter. Det bør være ett klageorgan, for å sikre konsistent praksis. NHO har flere ganger kommet med en oppfordring om å harmonisere hele kjennetegnsretten, inklusive regelverket for .no-domenenavn. Man kan enkelt gjøre forbedringer som betyr veldig mye for norske bedrifters hverdag. Inntil videre bør de som ønsker å beskytte samme navn som foretaksnavn, varemerke og/eller .no-domenenavn være påpasselig med å levere søknadene så samtidig som mulig. Fortrinnsvis bør domenenavnet søkes gjennom allerede eksisterende virksomhet, det vil si at man benytter seg av tidligere tildelt organisasjonsnummer. Senere kan eventuelt domenenavnet overføres til den nyregistrerte virksomheten. NHO har flere ganger kommet med en oppfordring om å harmonisere hele kjennetegnsretten, inklusive regelverket for .no-domenenavn. Man kan enkelt gjøre forbedringer som betyr veldig mye for norske bedrifters hverdag. Tyveri av kjennetegn er for enkelt 7 Aksjerett for ”dummies” Av advokat (H) Erik Mauritzen [email protected] Erik Mauritzen er par tner i ProJure Advokatfirma DA, Stavanger. Han jobber hovedsakelig med selskapsrett, reorganisering og salg av virksomheter, samarbeidsavtaler, bank og finans. Han har en rekke styrever v innen handel, eiendom, og investering. Han var tidligere leder av Den norske Advokatforenings utvalg i selskapsrett, og er medlem av Eurojuris Norge AS’s og Eurojuris Internationals spesialistgrupper i selskapsrett. Innledning De fleste har hatt befatning med aksjer, om ikke annet så har alle hørt om aksjer eller aksjeselskaper. I omtaler av aksjer og aksjeselskaper legges ofte til grunn at man har gode kunnskaper om hva aksjer og aksjeselskaper er. Dette er ikke alltid tilfellet. I denne artikkelen vi jeg derfor gi en kort introduksjon om utvalgte emner. Hva er et aksjeselskap? Et aksjeselskap (AS) er et selskap hvor ingen har et personlig ansvar for selskapets forpliktelser. Det må stiftes av minst en person (eller annet selskap). Stifterne skyter inn et bestemt angitt beløp, som blir selskapets aksjekapital. Stiftelsen skjer på konstituerende generalforsamling, hvor også vedtektene blir fastsatt, og styret og revisor blir valgt. Når aksjekapitalen har blitt innbetalt, og selskapet registrert i Foretaksregisteret, er det ingen forpliktelser for aksjonærene til å skyte inn mer midler, uansett hvor galt det måtte gå med aksjeselskapets drift. Når aksjeselskapet stiftes, får stifteren utstedt et aksjeeierbevis, som bekreftelse på at vedkommende er aksjonær. Aksjeeierbeviset gir i seg selv ingen rettigheter, slik som tidligere, det er registreringen i aksjeeierboken som er avgjørende. Derfor må alle overdragelses meldes til selskapet. 8 Aksjerett for ”dummies” Aksjeselskaper benyttes både for store og små selskaper. Hvor det er mange aksjonærer, benyttes ofte en spesialvariant, allmennaksjeselskap (ASA). Alle børsnoter te selskaper er ASA-er. I det følgende vil jeg konsentrere meg om AS-er. Et aksjeselskap (AS) er et selskap hvor ingen har et personlig ansvar for selskapets forpliktelser. Det må stiftes av minst en person (eller annet aksjeselskap). Stifterne skyter inn et bestemt angitt beløp, som blir selskapets aksjekapital. Vedtekter Alle aksjeselskaper må ha vedtekter. Vedtektene er, sammen med aksjeloven, selskapets lover. Ved stiftelsen er det stor frihet til å fastsette innholdet av vedtektene. I og med at aksjeloven har reguler t det aller meste om forholdet mellom aksjonærer og mellom aksjonærer og selskapet, vil normalt omfanget av vedtektene være begrenset. Når vedtektene først er fastsatt kreves 2/3 fler tall fra de fremmøtte aksjonærer for at endringer kan skje. Om ikke annet er bestemt, er alle aksjer likestilt, det vil si at det ikke er adgang til forskjellsbehandling. Ofte, særlig i forbindelse med gjennomføring av generasjonsskifter, vil senior betinge seg særlige rettigheter til sine aksjer. Disse særretter fastsettes i vedtektene. Da vil en få ulike aksjeklasser, for eksempel A- og B- aksjer. Hvordan forvaltes et aksjeselskap? Det høyeste organ er generalforsamlingen, som har den overordnede myndighet. Dette gjelder endringer av vedtekter, valg, godkjennelse av regnskap og utdeling av utbytte. Hver aksje gir en stemme, dersom det ikke er ulike aksjeklasser. Vedtektsendringer, krever 2/3 av stemmene på generalforsamlingen, ellers skjer avgjørelser med simpelt fler tall (mer enn 50% av de fremmøtte stemmer). Generalforsamlingen kan kun avholdes etter skriftlig innkalling til aksjonærene. Det som skal behandles på generalforsamlingen, skal angis i innkallingen. Alle aksjonærer har rett til å kreve saker tatt opp på generalforsamlingen, krav må i tilfelle være fremsatt i så god tid at saken kan tas med i innkallingen. Det er ikke anledning til å ”kuppe” ved å fremme nye benkeforslag i møtet. Styret velges av generalforsamlingen. Dersom aksjekapitalen er mindre en 3.000.000, er det ikke nødvendig med mer enn et styremedlem (enestyre). Er aksjekapitalen høyere, skal styret bestå av minst 3 medlemmer. Det er ikke noe vilkår at styremedlemmet er aksjonær. Styret har ansvaret for forsvarlig organisering av virksomheten, herunder budsjetter og regnskap. Videre er det styret som ansetter daglig leder. Daglig leder kreves ikke, dersom aksjekapitalen er mindre enn kr 3.000.000,-. Siden styret har ansvar for forsvarlig organisering, har styret også ansvar i forhold til blant annet kreditorene. Om styret i et selskap med minimum aksjekapital, investerer i svær t spekulative forhold og finansierer med stor t lån, kan styremedlemmene bli personlig ansvarlig for tap som oppstår for andre om det går galt og gjelden ikke innfris. Personlig ansvar forutsetter uaktsomhet. Burde styret forstått at investeringen innebar en betydelig risiko for at det kunne gå galt, foreligger uaktsomhet. Styremedlemmet vil ikke alltid bli vurder t ut fra hva en faktisk forsto, men hva en burde vite som en kyndig person i bransjen. Sagt på en annen måte: Den som kjører bil, vil bli bedømt som om han hadde ser tifikat, uansett om han aldri har tatt i en tenningsnøkkel tidligere, det er ingen unnskyldning at han ikke forsto noe som helst. Den som ikke leser styredokumentene blir bedømt som om han fulgte godt med. Det er heller ingen unnskyldning at det ikke avholdes styremøter. Utbytte De fleste håper at investering i aksjer skal gi grunnlag for økt velstand og en avkastning høyere enn bankrente, i form av utdeling av utbytte. Utdeling av utbytte krever blant Aksjerett for ”dummies” 9 annet positivt driftsresultat. Utdeling besluttes av generalforsamlingen i forbindelse med behandling av regnskapet. Det er styret som har rett til å foreslå at det utdeles utbytte. Styret har ikke plikt til å foreslå at det utdeles utbytte, selv om det er positivt resultat. Styret kan for eksempel ha planer om store anskaffelser som krever kapital. Da kan det være mest forsvarlig å beholde pengene i selskapet, og legge til grunn at dette gir meravkastning over tid. Aksjekapital, egenkapital og selskapets verdi Aksjekapital er det som er innbetalt som aksjekapital ved stiftelsen, eller ved senere kapitalutvidelser. Innbetaling kan skje i kontanter eller ved overføring av gjenstander som kan føres i balansen (”tingsinnskudd”) Dette er en del av selskapets ”bundne egenkapital”. Egenkapital er den regnskapsmessige differansen mellom selskapets bokfør te eiendeler og gjeld. Egenkapital er derfor summen av bundet egenkapital og opptjent egenkapital. Opptjent egenkapital er den del av tidligere års overskudd som ikke er utdelt som utbytte, fratrukket tidligere års underskudd. Når en skal vurdere hva aksjen er verdt, er egenkapitalens størrelse av større betydning enn aksjekapitalen. Det er heller ikke alltid at egenkapitalen forteller hva aksjene virkelig er verdt. Dersom selskapet har en eiendom som har steget i verdi, må merverdien på eiendommen tas med i vurderingen av selskapets virkelige verdi, fordi markedsverdien vises ikke i regnskapet. Dersom selskapet ikke fikk solgt alle moteklærne i sesongen, vet vi at disse er tilnærmet verdiløse. Mindreverdien må trekkes fra egenkapitalen. Forventning om hva selskapet vil tjene i fremtiden vil til syvende og sist være avgjørende. Da benyttes begrepene ”P/E” (price earning), eller ”yield” (avkastning). Begrepene uttrykker investors vurdering av risiko (bransje eller produkt) og avkastningskrav på investeringen, målt mot alternativ investering, for eksempel bankinnskudd uten risiko. Høy risiko gir lav verdi. Kapitalutvidelse (”Emisjon”). Det kan være behov for mer kapital til selskapet. Selskapet har hatt en dårlig utvikling, eller være så vellykket at veksten krever mer penger, som ikke kan finansieres med banklån. Da gjennomføres kapitalutvidelse. Det betyr at aksjonærene, eller nye aksjonærer, skyter inn ny kapital, mot å få utstedt nye aksjer. Dette omtales ofte som emisjon. Kapitalutvidelse krever 2/3 flertall på generalforsamlingen, dette innebærer nemlig vedtektsendring. Hvor meget som skal betales for hver aksje, avhenger av selskapets verdi. Dersom aksjenes pålydende er kr 1,-, men hver aksje har en verdi på 10 kroner, blir tegnings kursen kr 10,-. Differansen, kr 9,-, er overkurs, som blir selskapets overkursfond, og en del av den bundne egenkapital. Som hovedregel har eksisterende aksjonærer for trinnsrett ved kapitalforhøyelse, men dette kan fravikes ved 2/3 fler tall på generalforsamlingen. Kapitalnedsettelse Det er normalt to grunner til at aksjekapitalen eller overkursfondet nedsettes. Den ene er at selskapet har så mye likvider at det ikke er nødvendig for driften. Da kan midler utbetales til aksjonærene. Kapitalnedsettelse krever 2/3 fler tall. Når denne er besluttet, og kreditorfristen er utløpt etter to måneder fra kunngjøring fra Foretaksregisteret, utbetales beløpet til aksjonærene. Den annen grunn er når selskapet går dårlig, og egenkapitalen er brukt opp. Det er behov for ny aksjekapital, men ingen vil betale inn så lenge den eksisterende aksjekapital, helt eller delvis, går til dekning av tap, i kombinasjon med at det skjer en kapitalforhøyelse. Salg av aksjer Om det ikke er fastsatt annet i vedtektene, gjelder forkjøpsrett ved salg av aksjer, og styret skal godkjenne salget. Om noen ønsker å selge aksjer, kan de øvrige aksjonærer kreve å over ta disse. Derfor skal salg av aksjer meldes til selskapet, som så informerer de øvrige. Om forkjøpsretten gjøres gjeldende, vil normalt prisen på aksjene bli den samme som er tilbudt selger, er det uenighet om pris og vilkår, kan det kreves at prisen blir fastsatt ved rettslig skjønn. Forholdet mellom selskapet og aksjonærer, gransking De aller fleste aksjeselskaper er eiet av noen få personer, og det er nær interesse mellom selskapet og aksjonærene. Det kan være fristende for aksjonær å blande egen økonomi med selskapets økonomi, ved bruk av firmaets eiendeler til privat formål. Slik sammenblanding er ikke lovlig. All bruk av midler i selskapet, skal skje på forretningsmessige vilkår. Å låne fra selskapet forutsetter at det er fri egenkapital, og Styret velges av generalforsamlingen. Dersom aksjekapitalen er mindre en kr 3.000.000,-, er det ikke nødvendig med mer enn et styremedlem (enestyre). Er aksjekapitalen høyere, skal styret bestå av minst 3 medlemmer. Det er ikke noe vilkår at styremedlemmet er aksjonær. det er verdiløse aksjer i selskapet. Da nedskrives 10 Aksjerett for ”dummies” at det stilles sikkerhet for lånet. Aksjerett for ”dummies” 11 Revisjonsfritaket: Revisjon eller ikke? Av advokat Espen Egseth [email protected] Espen Egseth er par tner/advokat i Advokatfirmaet NORDIA DA i Oslo. Hans hovedarbeidsoppgaver er selskapsrett, immaterialrett, restrukturering/insolvens og internasjonale forhold. andre aksjonærer kan oppleve at en aksjonær tar seg til rette på bekostning av de øvrige. Dersom aksjonærer som samlet eier mer enn 10% av aksjene, krever dette i generalforsamling, skal det gjennomføres gransking av bestemte forhold. Gransker oppnevnes av retten, denne foretar undersøkelser som er nødvendig for å kunne konkludere, og gir sin rapport til retten og aksjonærene. Gransker har tilgang til all informasjon i selskapet som kreves for oppdraget, og kan derfor finne ut om det er grunnlag for kritikk. Oppdages kritikkverdige forhold, må selskapet selv, eller enkeltaksjonærer følge opp dette med søksmål mot den som har misbrukt selskapets midler. På samme måte kan aksjonærer kreve at det gjennomføres gransking for å få klarlagt særlige forhold vedrørende for eksempel investeringer som er foretatt. Oppløsning Selskapet kan oppløses med beslutning fra 2/3 av aksjonærene. Da skal det velges avviklingsstyre, som skal selge unna alle eiendeler, dekke gjelden og eventuelt dele ut det resterende av midler til aksjonærene. De nye reglene om revisjon av regnskaper gjør det mulig for mindre aksjeselskaper å velge bort revisjonen. Her finner du når, hvordan og hvilke forhold du bør vurdere når revisjonen velges bort. Bakgrunnen for de nye reglene er et ønske om forenkling av arbeidslivet. Det er også et ønske å tilpasse norske regler til allerede vedtatte endringer i de øvrige skandinaviske land og EU-land. Dessuten er det et ønske å legge til rette for en selskapsform som kan konkurrere med NUF-selskapene. Når kan du velge bort revisjon? Det kan være fristende for aksjonær å blande egen økonomi med selskapets økonomi, ved bruk av firmaets eiendeler til privat formål. Slik sammenblanding er ikke lovlig. 12 Aksjerett for ”dummies” De nye reglene gjelder fra 1. mai 2011. Fra denne dato kan revisjon velges bort. Revisjonsfritaket gjelder aksjeselskaper med årlige driftsinntekter mindre enn NOK 5 000 000, årlig balansesum mindre enn NOK 20 000 000 og som gjennomsnittlig ikke har mer enn 10 ansatte. Morselskaper og selskaper som er pliktig til å utarbeide konsernregnskap kan ikke velge bort revisjon. I et konsern kan altså datterselskapene velge bort revisjon, dersom selskapet for øvrig er under terskelverdiene. Morselskapet derimot må uansett utarbeide reviderte regnskaper. Heller ikke kan selskaper underlagt tilsyn av Finanstilsynet velge bort revisjon. Dette gjelder bl.a. de som driver virksomhet innen eiendomsmekling, inkasso, regnskap og revisjon. Det er viktig å være klar over at aksjeselskaper fortsatt må ha revisorbekreftelse for bl.a. åpningsbalanse, tingsinnskudd, innbetalt aksjekapital, gjeldskonvertering, kapitalnedsettelser, fisjon/fusjon, nærståendeavtaler og oppløsning/avvikling av aksjeselskapet. Hvordan velge bort revisjon og hvilke frister som gjelder Eksisterende selskaper må på generalforsamlingen gi styret fullmakt til fravalget. Vedtaket skjer med flertall som for vedtektsendringer (dvs. med minst 2/3 flertall). Deretter må styret fatte selve beslutningen om fravalget. Styrets vedtak må straks meldes til Foretaksregisteret. I meldingen må det vedlegges protokoll fra generalforsamlingen (hvor fullmakten gis) og fra styremøtet (hvor fravalget vedtas). Revisjonsfritaket: Revisjon eller ikke? 13 Nystiftede selskaper, stiftet fra og med den 1. mai 2011, kan i stiftelsesprotokollen gi fullmakt til styret til å velge bort revisjon. Merk at for å få registrert selskapet i Foretaksregisteret må selskapet fremdeles fremlegge revisorbekreftelse på gyldig åpningsbalanse og for innbetalt aksjekapital, selv om det er besluttet at selskapets regnskaper ikke skal revideres. Det antas at denne tungvinte løsningen vil bli forenklet samtidig som kravet til aksjekapital reduseres. For selskaper som i dag har revisor, er det nok mest praktisk å foreta fravalget før årsregnskapet behandles på den årlige ordinære generalforsamlingen. Fravalget kan imidlertid også gjennomføres etter dette. Beslutning om fravalg av revisjon får først virkning når beslutningen er registrert i Foretaksregisteret. Det har vært noe usikkerhet knyttet til når fravalget senest kan skje, for å få virkning for inneværende år. For øyeblikket ser det ut til at denne fristen settes til samme frist som Foretaksregisteret setter for innsendelse av endringsmeldinger (og som Foretaksregisteret garanterer vil bli registrert før den 31.12 samme år). For 2011 er denne fristen satt til mottatt melding senest innen den 30. november for papirmeldinger (til Foretaksregisteret) og 10. desember for elektroniske meldinger (til Altinn).Vær oppmerksom på at denne fristen kan variere fra år til år. Dette gjelder bl.a. dersom selskapet i nær fremtid planlegger tingsinnskudd, fusjon/fisjon eller kapitalnedsettelser.Videre dersom selskapet i nær fremtid vil bli morselskap eller kommer over de fastsatte terskelverdiene. For selskap som er pliktig til å utarbeide konsernregnskap, og som har datterselskap(er) som kan velge bort revisjon, bør det også foretas en vurdering om det lønner seg å velge bort revisjonen. Forhold du bør vurdere når revisjon velges bort Tilbakekall og opphør For selskaper som bruker penger på revisjon kan det selvsagt være penger å spare ved å velge bort revisjonen. For mange kan dette innebære en kjærkommen besparelse. Før beslutningen tas bør du imidlertid vurdere om selskapet i nær fremtid uansett vil trenge revisjon av regnskapene eller revisorbekreftelser. Er svaret ”ja” bør du foreta en vurdering om det vil lønne seg å velge bort revisjonen nå, eller om det vil lønne seg å vente. 14 Revisjonsfritaket: Revisjon eller ikke? Det kan også være tilfeller hvor revisjon ikke er lovpålagt men der dette kreves av f.eks. leverandør, av kjøper ved kjøp av selskapet aksjer, långiver eller ifm. deltakelse i offentlige anbud. Husk også å sjekke oppsigelsestiden i oppdragsavtalen. Er oppsigelsestiden f.eks. 6 måneder er det lite å vinne på å si opp avtalen sent på året. Alternativer til full revisjon Noen selskaper faller kanskje mellom to stoler. Selskapet trenger ikke en full revisjon, mens et fravalg av revisjon heller ikke er gunstig. Dette kan f.eks. gjelde for dem som trenger hjelp til selvangivelsespapirer, eller som har regnskaper hvor bare deler er vanskelig og/eller er spesielt viktige. For disse selskapene kan det være et alternativ med forenklet revisjonskontroll eller revisjon av deler av regnskapet. Dette kan sikre den nødvendige kvalitet og sikkerhet til en lavere kostnad enn full revisjon. Selskapet kan selv tilbakekalle fravalget. Dette kan gjennomføres av generalforsamlingen med mer enn 1/3 av stemmene (tilsvarende som for å hindre vedtektsendring). Selskapets årsregnskap for påfølgende regnskapsår skal da revideres. Styret kan også selv tilbakekalle sin beslutning. Kommer selskapet over terskelverdiene skal selskapets årsregnskap for påfølgende regnskapsår revideres. Beslutning om fravalg av revisjon får først virkning når beslutningen er registrert i Foretaksregisteret. Revisjonsfritaket: Revisjon eller ikke? 15 Formuesbeskatning av nærings- og boligeiendom Av advokat Roald Lund Eriksen [email protected] Advokat Roald Lund Eriksen er par tner i Advokatfirmaet Eurojuris Haugesund AS. Han jobber hovedsakelig med saker innen alminnelig forretningsjuss, omstrukturering av virksomhet, ar v og generasjonsskifte, skatt og avgift, samt bobestyrelse i så vel konkurs- som dødsbo. Han er også statsautoriser t revisor. Innledning Hovedregelen i skatteloven er at skattepliktig formue fastsettes til omsetningsverdien pr. 1. januar i ligningsåret, jfr. skatteloven (skl) § 4-1 (1). For fast eiendom har imidlertid ligningsverdien ved verdsettelse av boliger, herunder fritidsboliger, kunne settes lavere enn omsetningsverdien. Nyere boliger har gjerne fått fastsatt ligningsverdi til ca. 30 % av det eieren har betalt for bygning og tomt. For eldre boliger har ligningsverdien vært satt vesentlig lavere enn dette. Det har vært anslått at ca. 5 % av eneboligene har hatt en ligningsverdi under 5 % av omsetningsverdien regnet i 2007-tall. Også for næringseiendom har ligningsverdien tradisjonelt vært satt svært mye lavere enn omsetningsverdien. Myndighetene har søkt å øke ligningsverdien ved årlig justering med prosentvise påslag. Samtidig har det vært en betydelig prisstigning på fast eiendom, noe som har medført at ligningsverdi på eiendom fortsatt har vært lavt vurdert i forhold til omsetningsverdi. Fra og med 2009 vedtok myndighetene en omlegging av formuesverdifastsettelsen for næringseiendom som leies ut. Fra og med 2010 ble det videre vedtatt nye regler for formuesverdsettelse av ikke-utleid næringseiendom. Videre ble det for boligeiendommer fra og med 2010 vedtatt nye regler for fastsettelse av ligningsverdi. Hensikten med disse endringer har vært at ligningsverdien på de nevnte eiendommer i større grad skal gjenspeile markedsverdier. For verdsettelse av fritidseiendommer, våningshus og bolig i utlandet er det ikke foretatt noen endring av reglene. Justering av verdien av disse eiendommer vil skje som tidligere. Det følger nå av skl § 4-10 (4) at ”Verdien av næringseiendom kan fastsettes på grunnlag av en beregnet utleieverdi.Verdsetting etter første punktum kan foretas ved bruk av differensierte kvadratmetersatser.” Av skl § 4-10 (5) følger videre at ”Departementet kan gi forskrift til utfylling og gjennomføring av denne paragraf.” Med hjemmel i denne bestemmelse er det i Forskrift av 19.11.1999 nr. 1158 Forskrift til utfylling og gjennomføring m.v. av skatteloven (FSFIN) gitt nærmere regler om verdsettelse av utleid næringseiendom, jfr. §§ 4-10-2 til 4-10-9. Bestemmelsene om verdsettelse som opprinnelig ble vedtatt i 2009 har gjennomgått en endring i 2010. I det følgende omtales de nå gjeldende bestemmelser. Begrepet næringseiendom Begrepet næringseiendom er nærmere definert i FSFIN § 4-10-2 som (1) ”Næringseiendom etter skatteloven § 4-10 omfatter alle typer næringseiendom, herunder tomter og næringseiendom i utlandet.” (2)”Fritidsbolig som leies ut i eierens næringsvirksomhet anses som utleid næringseiendom etter skatteloven § 4-10.” I det følgende gis en kort gjennomgang av de nye verdsettelsesregler for næringseiendom og boligeiendommer gjeldende fra og med 2010. Følgende eiendom anses positivt ikke som næringseiendom etter denne bestemmelse: Næringseiendom a) bolig som verdsettes etter skatteloven § 4-10 annet ledd Fra og med inntektsåret 2009 ble det vedtatt økt formuesfastsettelse på næringseiendom som leies ut. Med virkning fra og med inntektsåret 2010 ble det videre vedtatt nye regler også for formuesfastsettelse av ikke-utleid næringseiendom. b) andel i boligselskap som verdsettes etter skatteloven § 4-10 annet ledd c) jordbrukseiendom og skog som verdsettes etter skatteloven § 4-11 Verdsettingsmetoder for næringseiendom Når det gjelder verdsettingsmetoder for næringseiendom er følgende fastsatt: Næringseiendom verdsettes etter reglene om utleid næringseiendom dersom den utleide delen av eiendommen, herunder en forholdsmessig andel av fellesområder, overstiger 50 % av eiendommens samlede areal. Det ses bort fra grunnareal (tomt) der bygningen utgjør eiendommens hovedfunksjon. Næringseiendom hvor utleid del ikke overstiger 50 % av samlet areal, verdsettes etter reglene for ikkeutleid næringseiendom. Næringseiendom som i sin helhet eies av aksjeselskap eller allmennaksjeselskap som er fritatt fra oppgaveplikt etter FSFIN 4-12-5 første ledd annet og tredje punktum, verdsettes ikke etter reglene om utleid eller ikke-utleid næringseiendom. Skattyter kan velge om bruksareal (BRA) eller bruttoareal (BTA) skal legges til grunn ved verdsetting av næringseiendom. Formuesverdi av næringseiendom under oppførelse settes til en forholdsmessig andel av anslått formuesverdi av ferdigstilt ikke-utleid næringseiendom. d) kraftanlegg som verdsettes etter skatteloven §18-5. 16 Formuesbeskatning av nærings- og boligeiendom Formuesbeskatning av nærings- og boligeiendom 17 Brutto utleieinntekter utgjør kr 1 000.000. Fradrag for eierkostnader på 10 % utgjør kr 100.000. Grunnlaget utgjør da kr 900.000 som skal divideres med kalkulasjonsfaktor 0,085. Utleieverdien er da kr 900.000 : 0,085 = kr. 10.588.235. Dvs. at formuesverdien utgjør: kr. 10.588.235 x 40 % = kr. 4.235.294. Utleid næringseiendom Formuesverdien av utleid næringseiendom skal settes til 40 % av beregnet utleieverdi. Som en sikkerhetsventil er det fastsatt at formuesfastsettelsen for næringseiendom uansett ikke skal overstige 60 % av eiendommens omsetningsverdi. Etter krav fra skattyter skal formuesverdien da settes ned til 60 % av eiendommens omsetningsverdi. Hovedregelen er at utleieverdien for en næringseiendom utgjør gjennomsnittet av samlet brutto utleieinntekt for inntektsåret og de to foregående inntektsårene fratrukket eierkostnader, dividert med en kalkulasjonsfaktor som beregnes årlig av Skattedirektoratet og kunngjøres i januar i året etter inntektsåret. Grunnlaget for fastsettelse av kalkulasjonsfaktoren er et årsgjennomsnitt av renter på statsobligasjoner med 10 års løpetid i inntektsåret, pluss et tillegg på 5 prosentpoeng.Til orientering ble kalkulasjonsfaktoren for inntektsåret 2010 fastsatt til 0,085. Fradraget for eierkostnader er et standardfradrag og beregnes som 10 % av gjennomsnittet av samlet bruttoinntekt for inntektsåret og de to foregående inntektsårene. Eksempel på beregning av formuesverdi basert på kalkulasjonsfaktor 0,085: 18 Formuesbeskatning av nærings- og boligeiendom Dersom næringseiendommen har vært utleid i mindre enn tre år beregnes utleieverdien som inntektsårets brutto utleieinntekt fratrukket eierkostnader, dividert med forannevnte kalkulasjonsfaktor. Eierkostnader fastsettes til 10 % av inntektsårets brutto utleieinntekt. For næringseiendom som kun har vært utleid i deler av inntektsåret eller ved utleie av kun deler av eiendommen, må det foretas en omregning av den årlige utleieinntekt før utleieverdien kan beregnes. For næringseiendom som kun har vært utleid i deler av inntektsåret skal samlet utleieinntekt i året dividert på antall måneder utleie, multiplisert med 12, legges til grunn ved beregning av utleieverdien Samme beregning benyttes ved inntektsbortfall i en del av inntektsåret. Beregning av utleieverdien skjer for øvrig som foran nevnt. Utleie i deler av måneder avrundes opp til nærmeste hele måned. Ved inntektsbortfall et helt inntektsår skal siste innrapporterte utleieverdi legges til grunn, forutsatt at eiendommen ikke blir benyttet av eieren i inntektsåret. For næringseiendom som ikke er mulig å leie ut i deler av året (sesongavhengig utleie), skal inntektsårets brutto utleieinntekt legges til grunn ved beregning av utleieverdien. Ved delutleie av næringseiendom, hvor utleien er så omfattende at eiendommen faller inn under reglene for utleid næringseiendom, skal inntektsårets utleieinntekt divideres på utleid del av eiendommen, og deretter multipliseres med eiendommens samlede areal. Der fellesområder inngår i avtalt leie skal forholdsmessig andel av fellesområdene medregnes som utleid del av eiendommen. Der bygningene utgjør eiendommens hovedfunksjon skal det ses bort fra grunnareal (tomt). Eiendommens utleieverdi beregnes for øvrig i henhold til hovedregelen. inntektsåret, skal matrikkelenhet som leies ut verdsettes på grunnlag av utleieinntekt fra og med tidspunktet for registrering i matrikkelen. Månedsleie for ny matrikkelenhet må omberegnes til årsleie. Ved ny bruk av eiendommen, eierskifte m.v. er det fastsatt følgende: For næringseiendom som ikke er utleid skal formuesverdsettelsen f.o.m. 2010 fastsettes på grunnlag av en beregnet utleieverdi. Grunnlaget for den beregnede utleieverdien skal være produktet av eiendommens areal og en beregnet kvadratmeterleie multiplisert med faktoren 0,9. Den beregnede utleieverdi fremkommer ved at grunnlaget divideres med en kalkulasjonsfaktor på samme måte som for utleid næringseiendom. Se over. (1) Ved overgang fra utleid næringseiendom til fritidseiendom skal formuesverdien i overgangsåret bygge på beregnet utleieverdi fastsatt ved ligningen for foregående inntektsår. (2) Ved overdragelse av utleid næringseiendom skal verdsettelsen i ervervsåret bygge på overtakende eiers utleieinntekt. Månedsleien hos den nye eier omberegnes til årsleie. Dette gjelder de tilfeller hvor eiendommen anses som utleid næringseiendom også for den nye eier. (3) Blir eiendommen delt eller seksjonert i Ved redusert utleieinntekt som følge av utleie til nærstående, til selskap i samme konsern eller i andre tilfeller hvor leie ikke er avtalt på armlengdes vilkår, vil ligningsmyndighetene kunne fastsette grunnlaget for formuesverdsettingen ved skjønn. Ikke-utleid næringseiendom i Norge Den beregnede kvadratmetersats skal utarbeides av myndighetene med utgangspunkt i selskapenes innrapportering av leieinntekter for utleid næringseiendom. Satsene skal differensieres i ulike kategorier etter geografi og bygningstype. Faller en eiendom inn under flere eiendomskategorier, f.eks. butikk og Formuesbeskatning av nærings- og boligeiendom 19 lagerlokale, skal en benytte kvadratmetersats for den kategori som eiendommen hovedsakelig brukes til. Formuesverdien for ikke-utleide næringseiendommer skal settes til 40 % av beregnet utleieverdi. Som for utleid næringseiendom skal heller ikke formuesverdi for ikke-utleid næringseiendom overstige 60 % av eiendommens omsetningsverdi. Etter krav fra skattyter skal formuesverdien da settes ned til 60 % av eiendommens omsetningsverdi. Disse regler omfatter alle typer ikke-utleid næringseiendom, herunder kontorlokaler, fabrikker, tomter, parkeringshus, butikker, verksteder m.v. Jord- og skogbrukseiendommer formuesverdsettes etter særlige regler og omfattes ikke av de nye regler for verdsetting av ikke-utleid næringseiendom. Det samme gjelder for kraftanlegg. Hver matrikkelenhet skal vurderes under ett i forhold til om eiendommen faller inn under de nye regler. Dette innebærer at denne metode i utgangspunktet skal anvendes ved formuesverdsettingen hvis hoveddelen av eiendommen benyttes som ikkeutleid næringseiendom. Motsatt skal eiendommen f.eks. verdsettes etter reglene om bolig hvis boligen utgjør hoveddelen beregnet etter leieverdi. Eiendommens reelle status ved utgangen av inntektsåret vil være avgjørende for bruk av verdsettingsmetode.Ved endring av status fra å være utleid til ikke-utleid næringseiendom skal eiendommen formuesverdsettes etter metoden for ikke-utleid næringseiendom. Næringseiendom som ved bruksendring eller realisasjon før årets utgang går over til å være boligeiendom, skal verdsettes etter reglene for boligeiendommer. For eiendommer som i inntektsåret går over fra å være næringseiendom til fritidseiendom, vil det være unntak fra reglene om at eiendommens status ved årets utgang skal være avgjørende. For slike eiendommer gjelder at ligningsverdien i overgangsåret skal bygge på formuesgrunnlaget for eiendommen fastsatt for foregående inntektsår. I overgangsåret skal imidlertid formuesverdien på fritidseiendom justeres ned fra 40 % til maksimalt 30 % av beregningsgrunnlaget. Regelen om nedsettelse til maksimalt 30 % av markedsverdien etter krav fra skattyter vil gjelde også i disse tilfellene. Ikke-utleid næringseiendom i utlandet Ved overgang fra utleie av boligeiendom i virksomhet til bruk som egen bolig eller fritidsbolig, skal formuesverdien i overgangsåret bygge på beregnet utleieverdi fastsatt ved ligning for foregående inntektsår. Verdien skal imidlertid fastsettes til 30 % av beregnet utleieverdi. Boligeiendom Som en sikkerhetsventil gjelder for primærboliger at skattyter kan kreve beregnet formuesverdi nedsatt dersom den overstiger 30 % av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi. 20 Formuesbeskatning av nærings- og boligeiendom For ikke-utleid næringseiendom i utlandet gjelder at forholdet mellom ligningsverdi og salgsverdi i den kommune i Norge hvor eieren er bosatt/ hjemmehørende, er veiledende for verdsettingen. Ved første gangs taksering skal ligningsverdien verken overstige 60 % av eiendommens kostpris (for nybygg inkludert grunn) eller 60 % av eiendommens markedsverdi. Omsetning påvirker normalt ikke eiendommens fastsatte formuesverdi. For boligeiendom skal ligningsverdien f.o.m. 2010 settes til produktet av boligens areal og en kvadratmetersats. Kvadratmetersatsen skal settes til en prosentandel av beregnet omsetningsverdi pr. kvadratmeter, hvor det skal tas hensyn til boligtype (enebolig, småhus eller leilighet), byggeår, areal og geografisk beliggenhet. Kvadratmetersatsen fastsettes årlig av Skattedirektoratet basert på prisstatistikk for omsatte boliger utarbeidet av Statistisk sentralbyrå. Ved verdifastsettelsen skilles det mellom primærbolig (bolig hvor eieren bor) og sekundærbolig (dvs. andre boliger som ikke defineres som fritidsbolig eller næringseiendom). Unntaksvis kan en bolig anses som primærbolig selv om eieren ikke har sitt hjem der ved årets utgang. Dette gjelder dersom – eieren kan sannsynliggjøre/dokumentere at han/hun ikke kan bruke boligen som sitt hjem pga. forhold som vedkommende ikke har rådighet over, f.eks. pga. alder, helsemessige grunner, beordring mv., og – boligen ikke for noen del har vært utleid i det aktuelle tidsrommet. Med utleie menes i denne sammenheng også tilfeller hvor eieren lar andre, herunder også nære slektninger, benytte boligen vederlagsfritt når disse helt eller delvis dekker driftsutgifter For primærboliger settes kvadratmetersatsen til 25 % av beregnet kvadratmeterpris. For sekundærboliger settes kvadratmetersatsen til 40 % av beregnet kvadratmeterpris. Som en sikkerhetsventil gjelder for primærboliger at skattyter kan kreve beregnet formuesverdi nedsatt dersom den overstiger 30 % av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi. For sekundærbolig er sikkerhetsventilen tilsvarende 60 % av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi. Dokumentasjon av markedsverdi Formuesbeskatning av nærings- og boligeiendom 21 kan skje med takst, verdivurdering eller ved observerbar markedsverdi, dvs. ved oppnådd salgssum for den aktuelle eiendom eller en helt lik eiendom i samme område. De nye reglene om formuesverdsetting skal i utgangspunktet gjelde for alle typer boligeiendommer. Hva eiendommen faktisk brukes til, skal ikke være avgjørende for om det er en boligeiendom. Dette medfører at både egen helårsbolig, pendlerbolig og utleiebolig er omfattet av begrepet boligeiendom. Bolig på festet grunn er også omfattet. Reglene gjelder også når utleie til boligformål inngår i en virksomhet eller er en virksomhet i seg selv. Har en eiendom areal til bruk for både bolig- og næringsformål må det vurderes om eiendommen skal formuesverdsettes som boligeiendom eller næringseiendom. Utgjør boligarealet mer enn halvparten av eiendommens areal verdsettes eiendommen etter reglene for boligeiendom. Fritidseiendommer, våningshus på gårdsbruk og boliger i utlandet omfattes ikke av de nye reglene om verdsetting av boligeiendom. For slike eiendommer er det ikke foreslått noen endret verdsettingsmetode. Skillet mellom boligeiendom og fritidseiendom skal bygge på særtrekk ved eiendommen. Det er ikke avgjørende hvordan eiendommen faktisk brukes. Som fritidseiendom regnes typiske hytter, sommerhus og leilighetskompleks bygget utelukkende for fritidsformål. I utgangspunktet vil det fremgå av matrikkelen hva som er fritidsbygg. Hvis eiendommen fremstår som en fritidseiendom, vil den bli regnet som dette, selv om den faktisk benyttes som helårsbolig. Tilsvarende vil en bolig som fremstår som helårsbolig være omfattet av verdsettelsesreglene for bolig, selv om den benyttes som fritidseiendom. Selveierleiligheter og bolig i seksjonerte bygg vil bli verdsatt etter reglene for boligeiendom. De nye reglene om formuesverdsetting skal i utgangspunktet gjelde for alle typer boligeiendommer. Hva eiendommen faktisk brukes til, skal ikke være avgjørende for om det er en boligeiendom. 22 Formuesbeskatning av nærings- og boligeiendom For boenhet i boligselskap som lignes etter skl. § 7-3 (borettslag og boligaksjeselskap) vil verdsetting av boenhet tilsvarende skje etter de forannevnte regler. Som et ledd i å fastsette de nye ligningsverdier for boliger, vil boligeierne i løpet av 2010 ha måtte innrapportere boligens areal, byggeår og eventuelt boligtype til Skatteetaten. For boenhet i boligselskaper vil det være selskapet som står for innrapporteringen. Fritidseiendom De nevnte sjablonregler under foregående punkt gjelder ikke for fritidsboliger. Likningsverdi for fritidseiendom vil bli fastsatt som tidligere. For 2010 ble ligningsverdien for fritidsboliger oppjustert med 10 %. For 2011 skal det ikke skje noen oppjustering. For 2012 er det foreslått en oppjustering med 10 %. Bolig og fritidseiendom i utlandet Ligningsverdi for fast eiendom i utlandet skal fastsettes etter norske regler. Bolig- og fritidseiendommer i utlandet formuesverdsettes etter de regler som gjelder for fritidseiendommer i Norge, For fritidsboliger i utlandet ble det ikke foretatt noen prosentvis justering for inntektsåret 2010. For inntektsåret 2012 er det foreslått en oppjustering med 10 % på fast eiendom i utlandet. Ved verdsettelsen skal det ikke skilles på om en bolig er en primær- eller sekundærbolig. For boliger som ikke tidligere har fått fastsatt en ligningsverdi etter norske regler settes ligningsverdien til maksimalt 30 % av markedsverdi. Eventuell formuesverdi fastsatt av utenlandske skattemyndigheter skal ikke legges til grunn. Våningshus på gårdsbruk Våningshus på gårdsbruk formueslignes ikke særskilt, men inngår i den samlede ligningsverdi på gårdsbruket. Formuesbeskatning av nærings- og boligeiendom 23 Konkurs – hva med skyldnerens leieforhold til fast eiendom? Av advokat Per Karsten Wahl [email protected] Advokat Per Karsten Wahl er par tner i Advokatfirmaet Svensson Nøkleby i Drammen, som er Buskeruds ledende advokatvirksomhet med p.t. 28 jurister. Advokat Wahl arbeider særlig med kontrakts- og insolvensrett, samt med ar v og generasjonsskifte. Dekningslovens hovedregel er at konkursboet har rett til å tre inn i de kontrakter skyldneren har sluttet, jf. Dekningslovens §7-3, første ledd. Regelen gir konkursboet en valgrett. Konkursboet kan således nøye seg med å tre inn i de avtaler som ansees gunstige. Konkursboets inntreden i et kontraktsforhold vil normalt skje uttrykkelig. Boet kan imidler tid bli bundet ved sin opptreden, for eksempel ved å motta ytelser eller unnlatelse av å ta stilling til en henvendelse fra debitors avtalemotpart. Boligleie Dekningsloven har ingen særbestemmelser om konkursboets rett eller plikt til å tre inn i debitors leieavtaler til bolig. Disse avtalene følger derfor dekningslovens hovedbestemmelser, og konkursboet vil selvsagt regelmessig ikke tre inn. Konkursen får ingen direkte konsekvenser for leieforholdet, og verken skyldneren eller utleieren kan anse leieforholdet opphørt som følge av konkursen. Leie av nærligslokaler For næringslokaler er situasjonen annerledes. Mellom skyldneren og utleieren er fortsatt ikke konkursåpningen noen opphørsgrunn. For konkursboet er det imidlertid andre regler for skyldnerens næringslokaler. Etter dekningslovens §7-10 er regelen at konkursboet trer inn uten særskilt vedtakelse (”automatisk inntreden”). Etter loven er det vilkår at avtalen er inngått i forbindelse med skyldnerens ervervsvirksomhet og at bruken er tiltrådt før boåpningen. Konkursboet er imidlertid gitt en vid og ekstraordinær adgang til å komme seg fri fra slike leieforhold. Vilkårene er at konkursboet senest fire uker etter åpningen av bobehandlingen erklærer at det ikke vil tre inn og tilbakeleverer lokalene til utleieren. Dersom konkursboet gjør dette innen fristen, har konkursboet aldri vært bundet av leiekontrakten, men må betale husleie og avtalte tilleggsytelser for 24 Konkurs – hva med skyldnerens leieforhold til fast eiendom perioden fra åpningen av bobehandligen frem til utleieren har mottatt erklæringen om ikke å tre inn (eller frem til lokalene leveres tilbake). For denne perioden er konkursboet forpliktet til å dekke utleiers krav på husleie m.v. som en massefordring. At et krav er en massefordring innebærer at den skal dekkes foran annen gjeld som skyldneren har pådratt seg - herunder lønnskrav, skattekrav og andre prioriterte krav. Det er derfor vanlig at konkursboet tidlig i bobehandlingen tar stilling til bruken av skyldnerens næringslokaler. Utleier av næringslokaler har i tiden frem til konkursboet har tatt sin avgjørelse en gunstig situasjon, utleierens øvrige krav - så som tidligere påløpt leie, erstatning for avbrutt leiekontrakt o.a. - er imidlertid prioriterte krav. Kravet om tilbakelevering av næringslokaler Et tilbakevendende spørsmål i denne typen saker er kravene til boets tilbakelevering. Etter husleieloven og de fleste leie- kontrakter skal tilbakelevering skje i ryddet og rengjort stand. En slik plikt gjelder imidlertid ikke for konkursboet. I dekningsloven § 7-10 annet ledd er det bestemt at lokalene ikke kan anses stilt til radighet for utleieren før eiendeler som omfattes av konkursbeslaget er fjernet eller abandonert. Abandon næring er uttrykket konkursloven bruker for konkursboets oppgivelse av konkursbeslaget. Normalt vil konkursboet bestemme at skyldneren får tilbake rådigheten over de aktuelle gjenstandene, eller at abandoneringen skjer til en panthaver. Abandonering av en eiendel krever en formalisert beslutning fra konkursboet. Denne beslutningen - oftest i brevs form - bør utleier kreve å få innsyn i. Dekningsloven §7-10 forstås også slik at konkursboet ikke har plikt til å rydde eller vaske, og at gjenværende eiendeler tilhørende skyldneren eller andre ikke er hinder for at konkursboet kan fri seg fra kontraktsforholdet og plikten til å betale massekravsleie. Konkursen får ingen direkte konsekvenser for boligleieforhold. For næringslokaler er situasjonen annerledes. Konkurs – hva med skyldnerens leieforhold til fast eiendom 25 Eiendomsskatt – den rettferdige skatt? Av advokat Johan Henrik Frøstrup [email protected] Advokat Johan Henrik Frøstrup er par tner i advokatfirmaet Frøstrup Løitegaard DA i Porsgrunn. Han har hatt møterett for Høyesterett siden 1994. Han har vær t sensor ved juridisk embetseksamen, kommisjonær for Regjeringsadvokaten, advokat for Spesialenheten for politisaker og leder av klagenemnda for behandling i utlandet. Han arbeider vesentlig med forretningsjuss og for valtningsrett. Han har i en årrekke bistått flere kommuner og industribedrifter i eiendomsskattespørsmål. 1. Innledning Eiendomsskatt er stadig et aktuelt tema. Senest ved kommunevalget i høst. Daværende sentralbanksjef Svein Gjedrem uttalte våren 2009 at flere kommuner burde utskrive eiendomsskatt. Dette utspill ble møtt med store protester, bl.a. fra Oslo, som ikke har utskrevet eiendomsskatt og som har et politisk flertall hvor det ikke er ønskelig med eiendomsskatt. Likevel er det et faktum at mange kommuner i Norge har hatt eiendomsskatt i over 100 år, og eiendomsskatten er en nødvendig økonomisk forutsetning for at kommunene skal klare sin anstrengte økonomi. Eiendomsskatten regnes blant mange som en rettferdig skatt, i den utstrekning noen skatt i det hele tatt kan sies å være rettferdig. Begrunnelsen er at den rammer nokså riktig i forhold til hvilken skatteevne personer har. Har man god økonomi og råd til å erverve store, flotte eiendommer og store, flotte hytter, har man normalt også anledning til å betale en viss eiendomsskatt for disse. I tillegg er eiendomsskatten stedbunden, den lar seg ikke manipulere med av kapitaltransaksjoner over landegrensene, snurrige selskapsrettsdannelser og annen skatteplanlegging. 26 Eiendomsskatt – den rettferdige skatt Den er også en viktig del av det kommunale selvstyre. Men eiendomsskatterett er blitt et komplisert rettsfelt, og de fleste kommuner må ha hjelp fra advokater med særlig kompetanse i eiendomsskatterett. Selv har jeg vært rådgiver for en del kommuner i eiendomsskatt, først og fremst industrikommunene Porsgrunn, Bamble Sarpsborg og Rana. Jeg har også bistått bedrifter i eiendomsskattespørsmål. Jeg har prosedert flere eiendomsskattesaker for domstolene og har ervervet en viss kompetanse på rettsfeltet. Denne artikkelen er ment å gi et lite oversiktsbilde over hva eiendomsskatt er og hvilke sentrale problemstillinger bedrifter og kommuner møter i sin hverdag med eiendomsskatt. 2. Historikk Eiendomsskatten skriver seg opprinnelig tilbake til den gamle matrikkelskatten fra 1800-tallet. I 1911 kom eiendomsskatten inn i byskatteloven og landsskatteloven. Nåværende eiendomsskattelov er fra 1975, men en del sentrale bestemmelser er ikke trådt i kraft slik at vi fortsatt må tilbake til byskatteloven fra 1911 for å finne de rettslige prinsipper for eiendomsskattetakseringen. Opprinnelig ble eiendomsskatten begrunnet i kommunenes behov for å få dekket kostnadene til utarbeidelse av den infrastruktur som var nødvendig for å ha en eiendomsmasse i typisk tettbebygde strøk. Men etter hvert som kommunene har innført egne skatte- og avgiftsordninger for slike kostnader (vannavgift, kloakkavgift, nettleie for strøm etc.), har den opprinnelige begrunnelsen for eiendomsskatt bortfalt. I dag er det helt åpent at den eneste begrunnelsen eiendomsskatten har er kommunenes behov for penger i kommunekassen (fiskale hensyn). 3. Rettskildebildet Eiendomsskatt er som all annen skatt en betalingsplikt myndighetene pålegger en borger. Slike plikter kan ikke pålegges uten klar hjemmel i lov. Vi sier gjerne at skatteretten befinner seg i legalitetsprinsippets kjerneområde. Til tross for dette er mange av de sentrale rettsprinsipper i eiendomsskatteretten utviklet gjennom høyesterettspraksis. Man kan derfor i dag ikke få god innsikt i eiendomsskatteretten uten å studere og være kjent med rettspraksis. Denne rettspraksis er omfattende. Enkelte relevante dommer er mer enn 100 år gamle. Men de fleste dommer som i dag er av interesse er avsagt de siste 20-30 år. Det er et tankekors at man på et rettsfelt som krever klar hjemmel i lov likevel fortsatt må benytte rettspraksis som den viktigste rettskilde. Høyesterett har selv ved flere anledninger påpekt det uhensiktsmessige i at lovgiver ikke har gitt klarere regler om takseringsprinsippene i eiendomsskatteretten. En del høyesterettsdommer er dessuten uklare og har skapt kilde til nye konflikter og rettsprosesser. Men gradvis utkrystalliseres et regelverk som lar seg håndtere brukbart av de kommuner som har besluttet å utskrive eiendomsskatt. Det er vanlig at kommunene utarbeider egne vedtekter som detaljregulerer utskriving av eiendomsskatt i den enkelte kommune. Eiendomsskatten er stedbunden, den lar seg ikke manipulere med av kapitaltransaksjoner over landegrensene, snurrige selskapsrettsdannelser og annen skatteplanlegging. Eiendomsskatt – den rettferdige skatt 27 Finansdepartementet har utarbeidet forslag til standardvedtekter, men kommunene står fritt til å endre disse.. fastsettes til ”det beløp, som eiendommen … antages at kunde avhændes for under sedvanlige omsætningsforhold ved frit salg”. Det er likevel et godt råd å ikke lage for spesielle vedtekter, de kan igjen bli kilde til ny fortolkingsstrid. Eiendomsskattetakseringen skal altså ikke, på samme måte som formuesskattetakseringen, settes til maks 30 % av omsetningsverdi eller på annen måte reduseres. 4. Enkelte sentrale eiendomsskatterettslige problemstillinger a. Hovedprinsippet ved eiendomsskattetaksering Hovedprinsippet for eiendomsskattetaksering finnes i byskatteloven fra 1911 § 5. Det fremgår der at eiendomsskattegrunnlaget skal baseres på en taksering og taksten skal På den annen side skal takseringen ikke overstige omsetningsverdien og takseringspraksis er gjennomgående forsiktig. Normalt kan imidlertid slike takseringer benyttes ved beregning av arveavgift fordi de nettopp tar sikte på å fastsette eiendommens omsetningsverdi ved fritt salg. “...dersom man spør skatteyterne direkte om de mener taksten virkelig er høyere enn det man tror man kan få hvis man skulle selge eiendommen helt åpent, vil de fleste måtte svare benektende.” 28 Eiendomsskatt – den rettferdige skatt Eiendommene skal takseres hvert 10. år, og ved den siste taksering i mange kommuner har mange skatteytere reagert på grunn av en kraftig økt takst. Dette er imidlertid et speilbilde av prisutviklingen på fast eiendom i Norge, og dersom man spør skatteyterne direkte om de mener taksten virkelig er høyere enn det man tror man kan få hvis man skulle selge eiendommen helt åpent, vil de fleste måtte svare benektende. Taksering foregår hvert 10. år, og i forbindelse med takseringen er det klageadgang til overskattetakstnemnda. Både vedtakene i skattetakstnemnda og overskattetakstnemnda må begrunnes på samme måte som de fleste andre forvaltningsvedtak. Det er imidlertid forskjellig krav til begrunnelse, avhengig av hvor omfattende takseringen er. Begrunnelsen for vanlig boligtaksering kan være nokså kort og sjablongmessig. Begrunnelsen ved kompliserte industritakseringer må være grundigere, gjerne kalt «skreddersøm». I overskattetakstnemnda er det viktig at begrunnelsen er tilstrekkelig til at domstolene kan vurdere om overskattetakstnemnda har foretatt korrekt rettsanvendelse. Se Harboe: Eiendomsskatt kommentarutgave, 2. utgave 2004 side 135. Etter eiendomsskattelovens § 22 (som ikke er trådt i kraft, men som gir en veiledning på hva som kreves) skal det gis ”ei stutt grunngjeving for avgjerda”. Harboe skriver om dette: ”Det må likevel kreves at vedtaket er begrunnet på en slik måte at det direkte eller indirekte fremgår hvilke faktiske forhold som er lagt til grunn og hvilke rettsregler resultatet bygger på. Det kan ikke kreves at det i klagenemndens kjennelse uttrykkelig foretas en vurdering av de enkelte punkter i en klage. Særlig når avgjørelsen beror på en mer skjønnsmessig vurdering, vil en relativt summarisk begrunnelse være tilstrekkelig.” Dersom overskattetakstnemndas vedtak dreier seg om klage over takseringsprinsipper, klage over takseringer av større industrieiendommer eller klage over andre spørsmål som gjelder tolking av de rettsregler som kan utledes av rettspraksis, bør overskattetakstnemndene innhente juridisk bistand før vedtakene fattes. b. ”Hytteskatten” Før 2005 kunne kommunene bare skrive ut eiendomsskatt i de områdene av kommunen som ”heilt eller delvis er utbygde på byvis”. Dette skapte en omfattende rettspraksis rundt spørsmålet om hva som skulle til for at en kommune var utbygd på byvis. De sentrale dommer var her Eiendomsskatt – den rettferdige skatt 29 “... takstene på hytteeiendommene ofte er høyere enn takstene på eiendommer som er beregnet for fastboende. Dette kan til og med gjelde hus som er tilnærmet identiske, men hvor det ene huset er godkjent til fritidsbruk mens det andre har boplikt ...” Rt-1974-723 (Kragerødommen), Rt-1985-1339 (Fanadommen), Rt-1994-1267 (Evjedommen) og Rt-2000-670 (Kvastebyen i Sarpsborg). Etter at kommunene ved en lovendring i 2006 (lov av 16. juni 2006 nr. 25) ble endret kan kommunestyret nå skrive ut eiendomsskatt på alle faste eiendommer i hele kommunen. Begrunnelsen for utvidelsen var at man derved kunne redusere avgrensingsproblemene ved utskriving av eiendomsskatt. I tillegg ble det større likhet i skatteleggingen innenfor kommunen. Tidligere var det nokså tilfeldig om en eiendom lå innenfor et område som kunne sies å være utbygd på byvis. Det som særlig har vært problemstillingen ved hytteskatten er at takstene på hytteeiendommene ofte er høyere enn takstene på eiendommer som er beregnet for fastboende. Dette kan til og med gjelde hus som er tilnærmet identiske, men hvor det ene huset er godkjent til fritidsbruk mens det andre har boplikt. Begrunnelsen for forskjellen er at en hytteeiendom har en langt høyere omsetningsverdi ved fritt salg enn en eiendom med boplikt. Den forskjellsbehandling man her ser er etter mitt skjønn et klassisk eksempel på en saklig forskjellsbehandling som er fullt lovlig og ikke en usaklig eller vilkårlig forskjellsbehandling som er ulovlig etter alminnelige skatterettslige og forvaltningsrettslige prinsipper. Utvidelsen har derfor ofte blitt kalt ”hytteskatten”. Forskjellsbehandlingen støter likevel an mot andre eiendomsskatterettslige grunnprinsipper som at eiendomsskatten skal være en objektskatt uavhengig av den enkelte eiers interesse i eiendommen. Dette ble fastslått tydelig i Statnettdommen, Rt-1999-192, se særlig side 201, hvor Høyesterett skrev følgende i første avsnitt annen setning: Det har vært en del protester mot dette, bl.a. i Kragerøskjærgården og i en del hytteområder på fjellet. ”Den omsetningsverdien som byskatteloven § 5 første ledd viser til, er således ikke den pris en kan oppnå i markedet for eiendom på det aktu- Resultatet av utvidelsen er at kommunene nå får hjemmel til å skattlegge store hytteområder som tidligere var unntatt fra eiendomsskattlegging fordi områdene ikke kunne sies å være utbygde på byvis. 30 Eiendomsskatt – den rettferdige skatt elle tidsrom, men en tenkt pris som fremkommer når en ser bort fra særlige forhold knyttet til den enkelte eiers utnytting av eiendommen.” Men her tenker man mer på eiers subjektive bruk, ikke myndighetenes regulering av bruken. Dette argument har tidligere blitt benyttet som argument for at eiendomsskatten ikke skal reduseres med prisdempende faktorer som konsesjonsplikt med betingelser kan medføre. Se for eksempel Sisodommen, Rt-1991-98, se særlig side 101 siste hovedavsnitt. Høyesterett skrev her: ”Heller ikke kan jeg gi den ankende part medhold i anførselen om at salgsverdien, og dermed eiendomsskattetaksten, må fastsettes ut fra en kjøper, for å få konsesjon på ervervet, ville måtte akseptere langsiktige og tyngende forpliktelser til å levere rimelig kraft til Salten verk. Av flere grunner kan anførselen ikke føre frem. Allerede de hypotetiske problemstillinger man her kommer inn på, taler etter min mening på avgjørende måte for at spørsmålet om hva konsesjonsvilkår ville gå ut på ikke kan trekkes inn i salgsverdivurderingen.” Jeg kan likevel ikke se at dette argumentet helt ”treffer” hytteeiernes protester mot at deres eiendomsskattetakst er høyere enn skatten for de fastboende. Lovgivers pålagte og påbudte bruksbegrensninger gir en selvsagt føring for hva eiendommen kan omsettes for ved fritt salg. Inntil eventuelt Høyesterett skulle ha uttalt noe annet, er det min vurdering at kommunenes forskjellsbehandling av fritidseiendommer og eiendommer med boplikt er saklig begrunnet og derfor lovlig og forsvarlig. c. Fritak for stiftelser ol. Etter eiendomsskattelovens § 7 kan kommunestyret frita stiftelser eller institusjoner som «tek sikte på å gagna ein kommune, eit fylke eller staten» fra eiendomsskatt. Bestemmelsen gjelder typisk for skoler og sykehus. Finansdepartementet har også lagt til grunn at bestemmelsen kan gi hjemmel for å frita bedrifter for yrkesvalghemmede uten erverv til formål for eiendomsskatt. Men hva skal til før en stiftelse «tek sikte på å gagna ein kommune, eit fylke eller staten»? Her har det kommet søknader fra hytteforeninger og fagforeninger om fritak fra eiendomsskatt for hyttefelt eid av slike foreninger eller stiftelser. Normalt må stiftelsen eller foreningen ha Eiendomsskatt – den rettferdige skatt 31 direkte samfunnsnyttig formål før det kan være aktuelt å gi fritak for eiendomsskatt. En indirekte samfunnsnytte, f.eks. at det vil være i samfunnets interesse at industriarbeidere kan feriere rimelig, er ikke nok. Andre kommuner har prosentfradrag hvor man beslutter for eksempel i vedtektene at eiendommen bare skal beskattes ut fra en viss prosent av eiendomsskattetakstgrunnlaget. Prosentfradraget varierer gjerne fra 25 til 40 % . Det er også viktig å være klar over at bestemmelsen i eiendomsskattelovens § 7 er en «kan»regel. Selv om loven åpner opp for at et kommunestyre kan frita en eiendom for eiendomsskatt, ligger det innenfor det kommunale selvstyre og kommunestyrets frie skjønn hvorvidt fritak skal gis. Forutsetningen er kun at like tilfeller behandles likt innenfor den enkelte kommune. Bruk av bunnfradrag har en noe sterkere fordelingsprofil enn prosentfradrag. Mange kommuner benytter en kombinasjon av bunnfradrag og prosentfradrag. d. Skattesatsen Etter eiendomsskattelovens § 11 kan eiendomsskatten fastsettes til mellom 2 og 7 promille av eiendommens verdi. Det ligger innenfor det kommunale selvstyre å fastsette skatten innenfor disse lovbestemte rammer. De fleste kommuner velger 7 promille, men har i stedet nokså romslige reduksjonsfaktorer og bunnfradrag. Prosentfradraget anses som en del av takstgrunnlaget og kan ikke justeres i tiden mellom de alminnelige takseringer. Bunnfradraget regnes derimot som en del av det årlige skattevedtak og kan justeres i tiden mellom de alminnelige takseringer. Maksimal skattesats for gårdsbruk og skogbruk er imidlertid kun 4 promille. Skattesatsen kan ikke være høyere enn 2 promille første år og kan deretter økes med 2 promille hvert år inntil maksimal skattesats 7 promille (eiendomsskattelovens § 13). e. Bunnfradrag og/eller prosentfradrag De aller fleste kommuner har bunnfradrag, prosentfradrag eller en kombinasjon av disse. Et bunnfradrag består i at alle eiendommer under en viss sum ikke skal eiendomsskattelegges og at eiendommer over denne sum fratrekkes bunnfradraget før man fastsetter skattegrunnlaget som promillesatsen beregnes ut fra. 32 Eiendomsskatt – den rettferdige skatt f. ”Verk og bruk” Alminnelige industrieiendommer er i eiendomsskatteloven karakterisert som ”verk og bruk”, jf. eiendomsskattelovens § 3. Tidligere kunne eiendomsskatt på verk og bruk kun skrives ut i utbygde områder. Ved lovendringen i 1996 fikk kommunene også kompetanse til å utskrive eiendomsskatt for verk og bruk utenfor utbygde områder. Det ble derfor en omfattende rettspraksis rundt hva som kunne karakteriseres som ”verk og bruk”. I dag har disse definisjonsspørsmålene mindre betydning fordi kommunen har full kompetanse til å utskrive eiendomsskatt over hele kommunen. Spørsmålet har vært en gjenganger i rettspraksis helt siden 1890 med den foreløpige avslutningen i Rt-2006-813, hvor et kabelnett ble karakterisert som verk og bruk og Rt-2006-1615, hvor en stedbunden del av et trådløst nett (DSLAN-boks) også ble regnet som en del av eiendomsskattetakstgrunnlaget idet denne var installert i Telenors telesentraler. Høyesterett kom til at boksen inngikk i eiendomsskattenettet på linje med andre komponenter i dette anlegget og derfor var gjenstand for eiendomsskatt. bygningen dens karakter” var en del av eiendomsskattegrunnlaget. I Rt-1919-562 kom Høyesterett til at møllemaskiner var en ”integrerende del av dette anlæg”. I Rt-1924-922 – Nydalen Compagni – uttalte Høyesterett at ”der maa i ald fald opstilles den yderligere betingelse, at anlægget og bedriften er saa nøie forbundne med hindandne, at det i praktisk eller forretningsmessig seet ikke kan skildes fra hinanden.” g. Skillet mellom ”verk og bruk” og løsøre Et sentralt spørsmål i rettspraksis har vært å trekke grensene mellom hva som regnes som løsøre og således ikke skal eiendomsskattetakseres og hva som regnes som en del av ”verk og bruk”. Spørsmålet er i utgangspunktet regulert i eiendomsskattelovens § 4 annet ledd siste setning, hvor det heter følgende: I Rt-1933-1182, Emil Mostu dommen, kom Høyesterett til at boktrykkerimaskiner ikke var en del av det ”faste anlæg”. ”Arbeidsmaskinar og tilhøyrsle og ting som kan setjast i klasse med slikt, skal derimot ikkje reknast med utan tingen er ein part av sjølve føretaket.” I Rt-1934-465 – Rjukanfoss I – uttalte Høyesterett ”en fraskillelse av arbeidsmaskinene eller grupper av dem vilde medføre uforholdsmessige økonomiske ofre for den gjenværende bedrift sett fra et forretningsmessig synspunkt”. Disse maskinene ble da tatt med i eiendomsskattetakstgrunnlaget. Spørsmålet blir igjen hvilket løsøre som kan regnes som en del av virksomheten og hva som er et reelt løsøre. Her har vi også rettspraksis tilbake fra 1890 og helt frem til 2006. I Rt-1890-685, som gjaldt taksering av Union fabrikker i Skien, kom Høyesterett til at ”det maskineri i bygningen, uten hvilket Eiendommen ikke vilde kunde benyttes efter sin Bestemmelse, og som giver I Rt-1999-369 – isolerglassdommen – kom Høyesterett til at små maskiner med begrenset vekt på opptil 1.500 kg som – til tross for at de var boltet fast i gulvet – ikke krevde noen spesialfundamentering og som forholdsvis enkelt kunne skiftes ut uten verdireduksjoner, ikke var noen ”part av sjølve føretaket”. Det vil si at disse Eiendomsskatt – den rettferdige skatt 33 maskiner ikke var regnet som en del av den faste eiendom som er gjenstand for eiendomsskatt. Dommen ble avsagt under dissens 4-1. En dommer mente at også disse maskiner var en del av eiendommen. Rt-2002-94 – Nessetdommen. Her kom Høyesterett til at telenettet måtte sies å være et ”verk og bruk” ved eiendomsskattelovens § 4 annet ledd sin forstand. Det var dissens 3-2. Rt-2006-813 – Også et kabelfjernsynsanlegg ble regnet for å være ”verk og bruk”. Rt-2006-1615 (som er nevnt over). Her kom Høyesterett til at en elektronisk innretning – en DSLAN-boks – som ble eid av et bredbåndselskap og som var installert i en av Telenors telesentraler inngikk i nettet på linje med andre komponenter og derfor var gjenstand for eiendomsskatt. h. Om verdsettelsesprinsippene for verk og bruk En gjenganger i rettspraksis har vært hvilke prinsipper som skal benyttes ved fastsettelse av omsetningsverdien for industrianlegg som utgjør en typisk del av verker og bruk. Kommunene har gjerne anført at slike industribedrifter må baseres på substansverdien, dvs. en beregning av kostpris med fradrag for slit, elde og utidsmessighet. Skatteyterne har derimot ofte anført at eiendommen må takseres etter rentabilitetsberegninger, beregningsmåter som ofte gir en langt lavere verdi, særlig for gamle og nedslitte industrianlegg med begrenset lønnsomhet. Høyesterett har utviklet prinsippene siden Rt-1912-501, hvor Høyesterett kom til at substansverdien skulle benyttes og ikke den økonomiske verdi den enkelte eier hadde i eiendommen. 34 Eiendomsskatt – den rettferdige skatt Siden har takseringsprinsippene vært en gjenganger i rettspraksis og Høyesterett har noen ganger uttrykt seg så unyansert at nye tvister har oppstått. Den foreløpige siste avgjørelsen i dette spørsmål er LKAB-dommen, Rt-2007-149. Saken gjaldt verdsettelsesprinsippene ved fastsettelse av eiendomsskatt for LKABs utskipningsanlegg i Narvik. Etter å ha gjennomgått tidligere rettspraksis oppsummerte Høyesterett sine vurderinger i note 50, hvor det heter følgende: ”Samlet sett oppfatter jeg høyesterettspraksis slik at unntaksregelen som åpner for å bruke avkastningsverdien, både inneholder en bevisregel og en materiellregel: For at avkastningsverdien skal kunne komme i betraktning, må verdien kunne beregnes med en rimelig grad av sikkerhet. Dessuten må det være en klar forskjell mellom substansverdien og avkastningsverdien før avkastningsverdien skal legges til grunn. Hvor mye lavere avkastningsverdien må være, er imidlertid vanskelig å angi mer eksakt utover det som følger av Hydro-dommen, nemlig at det må være temmelig åpenbart at det i takstperioden ikke kan regnes med lønnsom drift. Det er etter mitt syn ikke grunnlag for LKABs anførsel om at lagmannretten har anvendt en for streng unntaksregel.” Høyesterett slår her fast at unntaksregelen som åpner for å fravike bruk av substansverdien både inneholder en bevisregel og en materiell regel. Bevisregelen er at for å kunne anvende avkastningsverdi må denne kunne beregnes med en rimelig grad av sikkerhet. Den materielle regel er at ”det må være temmelig åpenbart at det i takstperioden ikke kan regnes med lønnsom drift”. Men hva som er ”temmelig åpenbart” og hva som er ”lønnsom drift” er fortsatt ikke helt klart. Så siste ord er antakelig fortsatt ikke sagt om disse spørsmål. i. Tomtespørsmål knyttet til verk og bruk Dersom kommunen har taksering av verk og bruk utenfor områder som generelt er pålagt eiendomsskatt, skal grunnverdien ikke medtas i takseringen. Men disse tilfellene blir etter hvert færre. Tomtene er alltid en del av eiendommen innenfor områder som generelt har pålagt eiendomsskatt. Spørsmål som har dukket opp i rettspraksis er likevel hvem som skal hefte for eiendomsskatt for eiendommen i de tilfeller hvor det er festetomter. Hovedregelen er at det er grunneieren som hefter for eiendomsskatten, ikke festeren. Se Rt-2002-1411. Finansdepartementet har kommet til at tomtefestekontrakter som varer lenger enn 99 år eller hvor festeren har en ensidig rett til å forlenge avtalen uten tidsbegrensning, i slike tilfeller må festeren også anses som eier av tomten i forhold til eiendomsskattekravet (utvalg 1992 side 692). Til tross for disse problemer har eiendomsskatten en god legislativ begrunnelse og i de kommuner hvor eiendomsskatt har vært innført over lang tid har også befolkningen i stor utstrekning godtatt skatten og begrunnelsen for dette. De fleste ønsker tross alt at sin egen kommune skal ha økonomi til å klare seg. Når det gjelder hytteskatten, vil denne også kunne hjelpe distriktskommuner til en bedret økonomi, ikke minst fordi man nettopp på grunn av hyttene får økede utgifter til infrastruktur, helse, tilsyn, vei osv. Men eiendomsskatten vil kunne være en stor belasting for industribedrifter. Mange bedrifter vil kunne ha fordeler av å rådføre seg med kompetente advokater i eiendomsskatt dersom skatten fremstår som uriktig. Ikke sjelden finnes det feil ved det faktiske grunnlaget for takseringen av verk og bruk, og av og til dukker det også opp feil ved rettsanvendelsen. 5. Avslutning Eiendomsskatteretten er full av små og store rettsspørsmål. De fleste er løst gjennom fast praksis i kommunene, uttalelser fra Finansdepartementet eller ved avgjørelser i Høyesterett. Men fortsatt oppstår det stadig nye spørsmål som kan skape hodebry for både skatteyter og kommunene. Eiendomsskatt – den rettferdige skatt 35 Bivirkninger ved kjøp fra insolvent virksomhet Av advokat Thor vald Ornell Myhre thor [email protected] Thor vald Ornell Myhre er par tner i Advokatfirma Stiegler ANS i Bergen. Han har praksis som politi- og dommerfullmektig og fra finansvirksomhet. Egen advokatvirksomhet siden 1990 og fikk Møterett for Høysterett i 1999. Arbeidsområdene er særlig konkurs- og dødsbobestyrelse, men har også mange oppdrag relater t til ar v, eiendoms- og forretningsjuridiske spørsmål. 1. Innledning Kjøp fra insolvent virksomhet kan være forlokkende. Selskapet er i akutt pengenød, og ”gribbene” har fått øye på åtselet. Jeg vil omtale en del typiske problemer ved slike kjøp, som advarende pekefinger til de som vil søke å utnytte en annens vanskelige økonomiske situasjon, og som en liten starthjelp til seriøse interessenter som ønsker å unngå vanskeligheter. 2. ”Rene” utkjøp av aktiva 2.1 Mangler og forskuddsbetalinger Kjøper man fra insolvent virksomhet, kan man ikke forvente at et reklamasjonskrav har noen 36 Bivirkninger ved kjøp fra insolvent virksomhet større verdi. Det kan derfor være vel verd å foreta grundige undersøkelser dersom det gjelder beløp av betydning. Tilsvarende bør også enhver form for forskuddsbetaling unngås. Kjøper bør videre undersøke heftelser i de ulike registre, i hovedsak Brønnøysundsregistrene for løsøre, dessuten Skipsregisteret for båter over 7 m, og Statens kartverk for fast eiendom. Det hjelper lite at selgeren bedyrer at han vil innfri heftelsene etter å ha mottatt kjøpesummen, dersom han likevel ikke gjør det og panthaver står på sitt. Konkursen i Lunde-gruppen er et eksempel på det: Her er det flere båtkjøpere som har kjøpt og betalt sin båt i uvitenhet om at den var registrert og pantsatt i Skipsregisteret. Resultatet er at de nå må velge mellom å kjøpe og betale en gang til eller levere båten til boet uten vederlag. 2.2 Kjøp etter konkursåpning – utenom bostyrer En henvendelse til Brønnøysundsregisteret eller oppslag på registerets hjemmesider vil kunne gi gode indikasjoner på om selgeren er seriøs eller ikke. I verste fall er selgeren allerede konkurs. Da gjelder konkurslovens § 100: Skyldneren er uberettiget til å forføye over boets eiendeler og evt. transaksjoner som finner sted etter konkurstidspunktet er ikke bindende for konkursboet. Det betyr i praksis at kjøpt gjenstand må tilbakeleveres uten at kjøpesummen refunderes. Lov om godtroerverv av løsøre (nr. 37/1978) kommer her den godtroende kjøper til unnsetning, forutsatt at han kjøpte gjenstanden i aktsom god tro m.h.t. selgers konkurs. Kjøper må forberede seg på kryssforhør fra bobestyrers side dersom kjøpesummen ikke er ubetydelig. Er det ytterligere omstendigheter som tilsier at kjøper burde undersøkt nærmere, for eksempel betaling med kontanter, lav kjøpesum etter forholdene, utleggspant eller kjente inkassosaker på selger, kan kjøper få problemer med å begrunne sin aktsomt gode tro på tilfredsstillende måte. innen 3 mndr. etter kjøpet (den ordinære omstøtelsesfrist), kan det bli aktuelt med omstøtelse i ulike varianter av gavetilfellene. Typisk: salg med betydelig rabatt til nærstående, ledelsen selger til seg selv med en passende startkapital for etablering av nytt selskap. Da er det klart at kjøperen må påregne en faktura fra bobestyreren for gaveelementet. 2.3 Konkurs inntreffer etter kjøpet 2.3.1 Omstøtelse Om selgeren er i et stadium av betalingsvansker, kan kjøper oppleve mer eller mindre velfortjente ubehageligheter ved en senere konkurs, særlig der selgeren på en eller annen måte samarbeider med kjøper for å oppnå økonomisk gevinst. Der konkurs er åpnet hos selger, og konkursbegjæring er mottatt av retten Omstøtelse kan også skje der kjøper opptrer illojalt til skade for kreditorfellesskapet, jfr. dekningslovens § 5-9. Slik omstøtelse kan foregå for disposisjoner som fant sted inntil 10 år før konkursen (fristdagen), og går lengre enn de vanlige objektive omstøtelsesregler idet kjøperen ikke bare må fralegge seg berikelsen, men må erstatte hele det tap boet er påført som følge av disposisjonen. Konkursen i Lunde-gruppen er et eksempel på det: Her er det flere båtkjøpere som har kjøpt og betalt sin båt i uvitenhet om at den var registrert og pantsatt i Skipsregisteret. Resultatet er at de nå må velge mellom å kjøpe og betale en gang til eller levere båten til boet uten vederlag. Bivirkninger ved kjøp fra insolvent virksomhet 37 dagen før konkursen. I motsatt fall behøver ikke konkursboet respektere rettigheten. Tilsvarende gjelder båter/skip registrert i Skipsregisteret. Ved løsørekjøp gir overlevering trygghet for kjøper som har betalt. Imidlertid kan kjøper være beskyttet som eier selv om gjenstanden fortsatt befinner seg hos selger dersom gjenstanden er individualisert (utskilt, merket med kjøpers navn el.l.). Ved uoppfylte eller delvis oppfylte kontrakter, har konkursboet rett, men ikke plikt til å tre inn i avtalen etter dekningslovens §7-3. Kjøper kan kreve at boet tar stilling til spørsmålet uten ugrunnet opphold. 3. Kjøp av virksomheten, helt eller delvis – lønnskrav Slike klart kritikkverdige transaksjoner vil foruten i ”samarbeidstilfellene” som oftest forekomme der kjøper har hatt forretningsforbindelse med selger tidligere, gjerne der kjøper har et tilgodehavende hos selger. Transaksjonene særpreges da av større kompleksitet og mindre gjennomtrengelighet for etterfølgende kontroll. Tilbakekjøp (vareretur med kreditnota) vil regelmessig bli behandlet som ekstraordinær betaling av gjeld og er omstøtelig etter dekningslovens § 5-5. Tilsvarende gjelder kjøp for å komme i motregningsposisjon (kjøper har et tilgodehavende mot selger før kjøpet, og betaler ved motregning), jfr. dekningslovens § 5-6. REMA 1000 fikk i 2008 smake regelens rekkevidde: selskapet overtok franchisetakers varebeholdning og driftsløsøre og motregnet kjøpesummen i sitt tilgodehavende hos franchisetaker. Høyesterett kom til at dette måtte anses som betaling 38 Bivirkninger ved kjøp fra insolvent virksomhet av gjeld og at betalingen ikke var ordinær. Disposisjonen ble omstøtt. I kjøpstilfellene vil nok kjøper gjennomgående ha en følelse av enten å ha rent mel i posen og gå klar, eller ikke ha det, og derfor måtte ta regningen. Utløpt omstøtelsesfrist vil likevel komme kjøper til gode, uansett intensjon med handelen. 2.3.2 Eierforhold til kjøpte gjenstander mv. Vanskeligheter kan her oppstå dersom oppfyllelse ikke har skjedd fullt ut når konkurs inntreffer. Når er eiendomsretten gått over til kjøper og kjøpsgjenstanden derfor unntatt fra konkursbeslaget? Ved kjøp av fast eiendom, fastslår tinglysningslovens § 23 at rettsstiftelsen (skjøte, kjøpekontrakt mv.) må være tinglyst senest Avtalebestemmelser som går ut på at kjøper ikke skal ha ansvar for lønn/feriepenger som er opptjent, men ikke utbetalt fra tidligere arbeidsgiver, viker tilbake for regelen om solidaransvar. De ansatte kan m.a.o. fortsett velge å kreve lønn fra ny eller gammel arbeidsgiver, eller begge. I praksis betyr dette at NAV lønnsgaranti, som forvalter lønnsgarantimidlene, ikke dekker forfalte lønnsytelser under selgers konkurs når kjøper fortsatt er oppegående (ikke konkurs). Arbeidstakeren kan holde seg til annen solidarskyldner, nemlig kjøperen. Slik loven er utformet, blir man også bundet av øvrige bestemmelser av arbeidsavtalen, med mindre disse reforhandles i forbindelse med overtakelsen. Kostnadene kan bli vesentlig høyere enn opprinnelig avtalt beløp der man i tillegg til å overta gjenstander, også overtar ansatte fra tidligere arbeidsgiver, slik at man står overfor en virksomhetsoverdragelse. Arbeidsmiljølovens § 16-1 fastslår at reglene gjelder Skal kjøper kunne unngå uventet ekstrabelastning av lønnsutgifter, bør det være tatt inn i avtalen at lønns- og feriepengeansvaret utgjør en del av oppgjøret for de eiendeler som er overtatt. Da må ansvarets omfang klarlegges på forhånd, eller et passende beløp holdes tilbake inntil beløpet er fastslått. ”ved overdragelse av en virksomhet eller del av virksomhet til en annen arbeidsgiver. Med overdragelse menes overføring av en selvstendig enhet som beholder sin identitet etter overføringen.” Etter arbeidsmiljølovens § 16-1, 2.ledd er salg fra konkursbo unntatt fra reglene om solidaransvar. Det kan derfor lønne seg å vente med kjøpet til konkursen er et faktum. I disse tilfelle har kjøper og selger solidaransvar for opptjent lønn og feriepenger etter lovens § 16-2, 1.ledd: ”Tidligere arbeidsgivers rettigheter og plikter som følger av arbeidsavtale eller arbeidsforhold som foreligger på det tidspunkt overdragelsen finner sted, overføres til den nye arbeidsgiver. Krav etter første punktum kan fortsatt gjøres gjeldende overfor den tidligere arbeidsgiver.” 4. Avsluttende bemerkninger Her, og kanskje særlig her, vil man tjene på å gjøre litt ”research” før man går inn på viktige avtaler. Ellers kan det som opprinnelig fortonte seg som en gullkantet avtale bli en heller skral investering. Bobestyreren har et stort arsenal av sanksjoner – flere enn de som er nevnt ovenfor - mot aktører som på upassende måte vil tilegne seg en rask gevinst. Bivirkninger ved kjøp fra insolvent virksomhet 39 Deltakende firmaer Advokatfirmaet Holm og Benson ANS Sjøgaten 27 Postboks 223, 8001 Bodø Telefon 75 52 05 58 Faks 75 52 38 20 E-post: [email protected] Advokatfirmaet Tollefsen Parkveien 5 Postboks 25 6851 Sogndal Telefon 57 62 88 50 Faks 57 62 88 51 E-post [email protected] Advokatfirma Stiegler ANS Chr. Michelsensgate 2a Postboks 1124 Sentrum, 5809 Bergen Telefon 55 21 54 00 Faks 55 21 54 25 E-post: [email protected] ADNOR Advokat Dronningens gate 9 Postboks 281 Sentrum, 7402 Trondheim Telefon 73 99 09 00 Faks 73 99 09 01 E-post: [email protected] Advokatfirmaet Eurojuris Haugesund AS Haraldsgata 90 Postboks 548, 5501 Haugesund Telefon 52 70 10 30 Faks 52 70 10 31 E-post: [email protected] Advokatfirmaet Larhammer & Aarseth ANS Torget 2 Postboks 248, 6401 Molde Telefon 71 19 16 00 Faks 71 19 16 01 E-post: [email protected] ProJure Advokatfirma DA N. Holmegt. 30 Postboks 127, 4001 Stavanger Telefon 51 85 84 00 Faks 51 85 84 01 E-post: [email protected] Advokatfirmaet Alver AS Kirkegata 62 Postboks 10, 2601 Lillehammer Telefon 61 26 87 00 Faks 61 26 87 01 E-post: [email protected] Advokatfirmaet Nordia DA Olav V’s gate 6 Postboks 1807 Vika 0123 Oslo Telefon 23 10 30 00 Faks 23 10 30 01 E-post [email protected] Svensson Nøkleby Advokatfirma ANS Nedre Storgate 15/17 Postboks 294 Bragernes 3001 Drammen Telefon 32 25 55 00 Faks 32 25 55 01 E-post: [email protected] Advokatfirmaet Frøstrup Løitegaard DA Storgata 136 Pb 73 3901 Porsgrunn Telefon 35931900 Faks 3593 19 01 Epost: [email protected] Returadresse: Eurojuris Norge AS Postboks 294, 3001 Drammen Foto: Dreamstime - Produksjon: www.tvers.no Advokatfirmaet Eurojuris Harstad AS Håkonsgt. 4 Postboks 866, 9488 Harstad Telefon 77 00 21 00 Faks 77 00 21 11 E-post: [email protected]
© Copyright 2024