1. No category

Trondheim kommune
Saksframlegg
Detaljregulering av Drivhusvegen, offentlig ettersyn
Arkivsaksnr.: 13/44150 (243275/14)
Forslag til vedtak:
Bygningsrådet vedtar å legge forslag til detaljregulering av Drivhusvegen ut til offentlig ettersyn,
samtidig som det sendes på høring.
Før sluttbehandling, skal det gjøres følgende endringer av planforslaget:
 Bestemmelsen om at det tillates parkering i første etasje fjernes.
 Det skal tas inn en bestemmelse om at svalganger mot General Bangs veg ikke tillates.
 Det skal tas inn en bestemmelse om at forretningen skal ligge i byggegrensa mot General
Bangs veg.
 Det skal tas inn en bestemmelse som sikrer at det skal være dører og vinduer mot gata,
definert med areal eller andel av fasade og som sikrer at folie i butikkvinduer mot gata
unngås.
 f_FT utvides til minimum 3 meter inklusive skulder slik at den kan brøytes på vinteren.
 Det skal tas inn en bestemmelse som sikrer at alle boligene får minst et soverom mot stille
side.
Planforslaget er vist på kart i målestokk 1:1000, merket Øystein Thommesen AS, kart 1 er datert
05.08.14, sist endret 22.09.14, kart 2 er datert 22.09.14, og bestemmelser sist endret 22.09.14.
Vedtaket fattes i henhold til plan- og bygningsloven § 12-11.
SAKSFRAMSTILLING
Sammendrag
Hensikten med planen er omregulering av gjeldende reguleringsplan r0348f «General Bangs veg
56 og 58» fra boligformål til forretning og boligformål. I nordre del av planområdet er det foreslått
dagligvareforretning med 1300 m² BRA. I søndre del er det foreslått boligbebyggelse med ca. 53
boliger i blokker på 3 til 4 etasjer.
Planforslaget legges fram for bygningsrådet fordi det å vurdere at første etasje benyttes til
bilparkering ansees som et prinsipielt spørsmål. Rådmannen mener at første etasje heller burde
benyttes til boliger, og at parkering i første etasje gir triste, passive fasader både mot butikken og
mot det indre gårdsrommet. Å avvise parkering i første etasje i B/FO må i følge tiltakshaver
Norgesgruppen AS, anses som et nei til etablering av forretning.
Innledning
Komplett planforslag er innsendt 06.08.14 av Øystein Thommesen AS som forslagstiller, på vegne
av tiltakshaver Dalgård Eiendom AS.
Saksfremlegg - arkivsak 13/44150
243275/ 14
1
Trondheim kommune
Varsling av igangsatt regulering er utført i henholdt til plan- og bygningsloven § 12-8 med
kunngjøringsdato 07.03.14.
Planbeskrivelse
Saksutredningen bygger på forslagstillers beskrivelse av planforslaget, men det er gjort endringer
for å belyse planforslaget bedre.
Tidligere vedtak og planpremisser
Forholdet til overordnet plan
Planforslaget er i hovedsak i tråd med overordnede planer, bestemmelser og retningslinjer.
Planområdet er avmerket som nåværende boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel (KPA)
vedtatt 21.03.13. I henhold til bestemmelse § 15.4 i KPA kan det etableres nærbutikker med
dagligvareprofil med inntil 2000 m² BRA i eksisterende boligbebyggelse.
Gjeldende regulering
Gjeldende reguleringsplan er r0348f «General Bangs veg 56 og 58» vedtatt 25.03.10. Området er
regulert som boligbebyggelse med rekkehus og kjedede eneboliger i 2 etasjer. Planforslaget skal
erstatte denne planen helt.
Gjeldende plan fra 2010
Planforslaget
Tilgrensende planer
Tilgrensende områder er regulert som småhusbebyggelse og blokker i 2 etasjer.
Saksfremlegg - arkivsak 13/44150
243275/ 14
2
Trondheim kommune
Planområdet, eksisterende forhold
Planområdet ligger på Dalgård og omfatter eiendommene:
- 103/614 med hjemmelshaver PEAB Eiendomsutvikling AS
- 103/236 Gangveg i søndre del av planen: hjemmelshaver Dalgårdstunet sameie
- 103/1470 og 103/1610: veggrunn General Bangs veg, hjemmelshaver Trondheim kommune
Beliggenhet
Planområdet er totalt ca. 10 daa og ligger på Dalgård, ved rundkjøringa som knytter sammen
General Bangs veg, Gamle Oslovei og Odd Husbys veg.
Barn og unge, friluftsliv og naturverdier
Det er utført barnetråkk i området og ikke påvist treff innen planområdet. Dalgård skole med
nærmeste ballbinge er ca. 100 meter fra planområdet. Dalgård idrettsanlegg ligger ca. 300 meter
fra planområdet og Kyvannet, Bymarka og Myra ballplass ligger ca. 700 meter fra planområdet.
Det er ikke registrert spesielt verdifulle naturtyper i planområdet. Langs General Bangs veg er det
en rekke bjørketrær.
Stedets karakter
Planområdet er tilnærmet flatt, men skråner svakt fra General Bangs veg og sørover. Området har
en kort, bratt stigning helt i vest opp mot rundkjøringa, hvor General Bangs veg møter Gamle
Oslovei. På eiendommen lå tidligere et gartneri og en bensinstasjon som nå er revet. Tilliggende
områder er småhusbebyggelse i en og to etasjer, med unntak av en lavblokk i sør som er på to
etasjer. Lavblokken har flatt tak, mens størsteparten av nabobebyggelse har saltak/valm med
varierende takvinkler. Mot nord avgrenses planområdet av General Bangs veg, som til dels ligger
høyere enn reguleringsområdet.
Grunn- og arkeologiske forhold
Grunnforholdene er godt dokumentert gjennom flere rapporter. Grunnen er forurenset og det
foreligger tiltaksplan. I følge riksantikvarens database på nett, askeladden.no, er det ikke registrert
fredede kulturminner i planområdet. Det ligger ledninger for vann- og avløp inne på planområdet
langs General Bangs veg.
I og med at tomtene har vært brukt til henholdsvis bensinstasjon og gartneri er det stilt krav i
bestemmelsene om miljøundersøkelser for å avdekke eventuell forurenset grunn.
Det går en kommunal hovedvannledning langs General Bangs veg.
Trafikkforhold
General Bangs veg tangerer planområdet og har en ÅDT på 4000 kj.t./døgn (Statens vegvesens
Nasjonale vegdatabank, NVDB, 2011). Trafikksikkerhet og skjerming mot trafikkstøy er derfor
viktig å ivareta.
Veien er 6,5 meter bred med ensidig gang- og sykkelveg på nordsiden og har fartsgrense 40 km/t
og fartshumper.
Planområdet har i dag to kjøreadkomster fra General Bangs veg, mens gjeldende reguleringsplan
har én avkjøring. Buss og trikk passerer nært planområdet. Avstand til nærmeste bussholdeplass
er ca. 200 meter. Det er ikke trafikksikker tilgang til buss- og trikkeholdeplassen for fotgjengere
Saksfremlegg - arkivsak 13/44150
243275/ 14
3
Trondheim kommune
som kommer fra planområdet, ettersom det mangler gangfelt over General Bangs veg og fortau til
busstoppet.
Området er lett tilgjengelig med bil, men ligger i dag «isolert» til for fotgjengere. Det er ingen
fortau, interne gater, stier eller gangveger i dag som knytter planområdet sammen med
naboområdene.
Annen infrastruktur
Planområdet sokner til Dalgård barneskole, cirka 100 meter fra planområdet i luftlinje, og Ugla
ungdomsskole, cirka 300 meter fra planområdet. Skolevegen er i dag, på grunn av manglende
fortau og gangfelt, ikke sikker.
Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme.
Beskrivelse av planforslaget
Planlagt arealbruk
Planområdet er delt i to med forretningsformål i nord-øst og boligformål i sør-vest.
Planområdet er på ca. 10 daa. Av dette settes ca. 4,5 dekar av til boligformål, 0,8 dekar til
kombinert formål med hovedsakelig bolig og 3,1 dekar til forretningsformål. Resterende settes av
til kjøreveier, fortau og annen infrastruktur. I planen er det lagt opp til 53 boliger med
gjennomsnittstørrelse på 70 m² BRA. Dette gir en boligtetthet på 5,3 boliger per dekar for hele
planområdet og 11,7 boliger per dekar for boligdelen av tomta.
Forretningsdelen
Det er planlagt dagligvare innenfor FO med 1 etasje, grunnflate på 1300 m² og samlet BRA på
2025 m², inkludert overflateparkering.
Forretningen ligger på kote 156. Det
åpnes for en bebyggelse på sju meter
over bakken. Høyeste gesims er kote
163. Bygningen er orientert med
lengderetning langs General Bangs
veg, og har parkering og inngang mot
boligene. Forretningen skal henvende
seg mot gata og ha glassfasader mot
parkeringsplassen. Fasaden mot
General Bangs veg skal få god
utforming og høy standard på
materialbruk. Bygget skal være høyest
på hjørnet mot General Bangs veg og
adkomsten og trappe seg ned mot
nord og øst for å gi en skånsom
tilnærming til naboene. Varelevering
er lagt på nordøstsiden av bygget.
Saksfremlegg - arkivsak 13/44150
243275/ 14
4
Trondheim kommune
Boligdelen
Boligdelen, B1 og B2, inkludert kombinert formål B/FO fra 2. etasje inneholder 53 boliger i blokker
på 3 – 4 etasjer med parkeringskjeller. Samlet BRA for boligformål inkl. utendørs overdekket areal
er 4921 m².
Planforslaget legger til rette for
boliger i lavblokkbebyggelse rundt et
felles bilfritt og solrikt sørvest-vendt
tun, f_UT.
Hus A og B er orientert langs General
Bangs veg og fungerer som en buffer
for støy mellom vegen og utearealene.
Disse husene er foreslått med 3
etasjer og en inntrukket 4. etasje med
gesims på kote 169,7.
Hus D og E er orientert etter
tomtegrensen og nabobebyggelsen og
har 2 etasjer med inntrukket
3. etasje og gesims på kote 165,6.
Hovedinngangen til boligene i hus C er fra hagen. Parkering til forretning er plassert i 1. etasje på
hus C med inn- og utkjøring på byggets kortsider. Over dette er det foreslått 3 boligetasjer hvor
4. etasje er inntrukket mot øst med gesims på kote 168,7.
Bebyggelsen følger nedtrappingen i terrenget som gir en mer skånsom tilpasning til
nabobebyggelsen. All bebyggelse trapper seg ned mot eksisterende småhus på
naboeiendommene i sørøst.
Byggegrensene er satt romslig for å gi
fleksibilitet ved plassering av byggene.
Illustrasjonsplanen og solstudier viser
Hus C, D og E lagt inn mot
byggegrensen i sørøst for å synliggjøre
den plasseringen som gir dårligst
solforhold for naboene.
Minimumsavstand mellom
bebyggelsen på hver side av uterom er
ivaretatt med minimum 20 meter
mellom bygningskroppene, som er
over 1,5 ganger gjennomsnittshøyden
av byggene.
Saksfremlegg - arkivsak 13/44150
243275/ 14
5
Trondheim kommune
Uteareal
I KPA er kravet til uterom i ytre sone 50 m² per 100 m² BRA eller per boenhet og halvparten av
dette skal være fellesareal. Minimumskrav for uterom blir 2350 m² for området, med krav om
1175 m² fellesareal. Planforslaget viser et felles uterom på ca. 1720 m². I tillegg til dette arealet
kommer private terrasser og balkonger. De private uteplassene utgjør totalt 1111 m². Dette gir et
samlet uterom på ca. 2831 m² med gode støy- og solforhold, langt mer enn kravet i KPA.
Det foreslås at det opparbeides lekeplass i felles uteareal. Det er ikke tenkt etablert
kvartalslekeplass da det foreslås fortau og gangveg som gir avstand med trygg veg til store
ballplasser og offentlige lekeområder.
Naboer i sørvest har dårlige uterom. I gjeldende detaljregulering ble det innregulerten snarveg til
skolen over naboens grunn. Samtidig fikk naboområdet tilgang tilfelles lekeplass. Dette foreslås
videreført i ny plan mot forslagsstillers ønske.
Tilgjengelighet
Det skal legges opp til tilgjengelige boenheter der det er krav om dette i henhold til teknisk
forskrift, TEK10. Det er planlagt heis fra felles parkeringskjeller til alle etasjer i boligblokkene.
Felles trafikkløsninger
Adkomst, parkering og kjøreveg for kunder er plassert mellom forretningsdelen og boligdelen for å
minimere kjøreareal og benytte kun en avkjøring til hele området.
Varelevering er lagt på sør-øst siden av forretningen. Det er lagt til rette for minst mulig rygging og
manøvrering av store kjøretøy ved at de kan fortsette rundt forretningen og kjøre ut på General
Bangs veg på egen dedikert påkjøring. Denne må skiltes innkjøring forbudt og evt. ha bom.
Det er planlagt rampe til parkeringskjeller ved Hus B. For varelevering og uttrykningskjøretøy er
det planlagt kjøresterk vei til hovedinngangene men det vil i praksis blir begrenset trafikk på disse
vegene.
Det er stilt krav om etablering av fortau langs sørsiden av General Bangs veg og felles gang- og
sykkelveg gjennom området mot Dalgård skole. Denne er bevart og forbedret fra gjeldende
regulering. Gang- og sykkelveg gjennom planområdet blir en fin snarveg og sikrer boligene trygg
skoleveg og tilgang på store friområder og idrettsanlegg på Dalgård.
Parkering
Forretningsparkering
I KPA tillates det mellom 20 og 52 parkeringsplasser for forretning med BRA på 1300 m², og
parkering på terreng skal utgjøre maksimalt 20 % av tomtearealet.
Det er planlagt 29 parkeringsplasser på terreng og 22 plasser i parkeringshus som samlet utgjør
51 plasser. Plassene i parkeringshus i første etasje regnes ikke inn ved beregning av antall plasser
på terreng i forslagstillers regnskap. Det er fordi forslagstiller mener at disse plassene hverken
senker utnyttelsen av tomten, siden det er boliger over, eller øker areal med asfaltert flate i det fri.
Disse to punktene anser forslagstiller som hovedintensjonen bak bestemmelsen i KPA om
maksimalgrensen for overflateparkering. Parkeringsplassene på terreng utgjør da ca. 16 % av
tomtearealet til forretning som er 4615 m². Parkeringen er således etter forslagstillers beregning
under maksimumsgrensen for antall parkeringsplasser og antall plasser på terreng. Samlet sett
Saksfremlegg - arkivsak 13/44150
243275/ 14
6
Trondheim kommune
mener forslagstiller at reguleringsplanen gir lite overflateparkering når antall boliger og størrelse
på forretning tas i betraktning.
Det settes av tilpassede p-plasser for bevegelseshemmede rett utenfor inngangen.
Boligparkering, f_GA
Alle parkeringsplassene til boligdelen er plassert i parkeringskjeller i f_GA som er felles for alle
boligene innenfor planen. Det skal etableres minimum 1,2 plasser per boenhet. Det tillates boder
og tekniske rom i f_GA.
Sykkelparkering
Det settes av plasser på terreng utenfor inngangene både til bolig og forretning, i felles bod i
parkeringskjeller samt i private boder som til sammen dekker kravet i KPA.
Infrastruktur
Adkomst til offentlig veg
Det er planlagt en felles adkomst fra General Bangs veg. Avkjøringen er flyttet 6 meter sørvest i
forhold til avkjøring i gjeldende reguleringsplan. Ved avkjøringen har General Bangs veg
stigningsforhold på ca. 1:25 og tilstrekkelig siktforhold i krysset er ivaretatt. Avkjørselen er planlagt
med 8 meters bredde for å gi god trafikkflyt. I tillegg er det foreslått en egen påkjøring for
varetransport og renovasjonsbil for å begrense rygging og manøvrering innen planområdet. Det
bør hindres at denne påkjøringen benyttes av andre gjennom skilting og/eller bom.
Renovasjon
I henhold til kommunens retningslinjer er det planlagt felles nedgravd avfallsløsning i området
f_REA. Etter tømming kan lastebilen benytte samme trase og påkjøring til General Bangs veg som
varelevering til forretning. Største avstand fra boenhet til nedkast får beboere i hus A med ca.
80 meter.
Vann og avløp
Det er utarbeidet VA notat og ledningsplan av Vianova. Utbyggingen knyttes til offentlig
vannledning ved foreslått ny avkjøring langs General Bangs veg. Spillvann og overvann føres til
Bernt Lies veg. For overvann planlegges fordrøyningsmagasin som er plassert slik at alt overvannet
fordrøyes i samme magasin før det tilknyttes kommunal overvannsledning.
Fjernvarme
Planen ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme og byggene skal derfor tilknyttes
fjernvarme.
Planlagte offentlige anlegg
Langs sørsiden av General Bangs veg foreslås det regulert inn et sammenhengende fortau med ca.
2,5 meters bredde likt det som ligger inne i gjeldende regulering. I tillegg er det foreslått to
opphøyde gangfelt over General Bangs veg for å knytte planområdet til gang- og sykkelvegen som
ligger på nordsiden av General Bangs veg.
Planlagt gjennomføring
0-alternativet vil være å bygge etter gjeldende plan, med rekkehus og kjedede eneboliger.
Saksfremlegg - arkivsak 13/44150
243275/ 14
7
Trondheim kommune
Virkninger av planforslaget
Forslagstillers tekst er her er omskrevet av rådmannen for å få fram både de positive og negative
konsekvensene av planforslaget.
Omregulering fra bolig til forretning
Kommuneplanens arealdel åpner for etablering av forretning på inntil 2000 m² innenfor
nåværende boligbebyggelse. Med tre matforretninger i nærheten kan det stilles spørsmål ved
behovet for enda en forretning. Handelsanalyser viser handelslekkasje fra området, og en ny
nærbutikk vil dermed kunne begrense transport- og bilbehovet i tråd med Miljøpakkens mål om at
bilbruken ikke skal øke.
Virkninger for stedskarakter
Kommuneplanens arealdel legger opp til fortetting, og planforslaget er i tråd med kommunens
ønske om fortetting i eksisterende boligområder og i områder med god kollektivdekning. I
gjeldende reguleringsplan ligger det inne 3,6 boliger per dekar. Dersom hele planområdet legges
til grunn er boligtettheten nå 4,6 boliger per dekar.
Tomten ligger imidlertid ikke i et område markert som kollektivåre eller lokalsenter i arealdelen.
Det gjør at området i utgangspunktet ikke er utpekt som et område med så høy tetthet som ved
kollektivårer og i lokalsentra. Området ligger likevel langs en av hovedårene på Byåsen med god
kollektivdekning og kort veg til flere buss- og trikkeholdeplasser som sammen med ny nærbutikk
vil kunne tilsi en høy boligtetthet.
Planforslaget består av
blokkbebyggelse med tre etasjer og
en inntrukket fjerde etasje. Blokkene
er orientert etter eksisterende
bebyggelsesstruktur og langs General
Bangs veg for å definere gaterommet
og legge til rette for mest mulig godt
uterom. Blokkbebyggelsen avviker fra
nabobebyggelsen både i uttykk og
høyde, og er slik sett et brudd med
områdekarakteren som i hovedsak
består av småhusbebyggelse.
Lavblokkbebyggelse er tidligere
introdusert på nabotomta i sør med
fire boligblokker på to etasjer.
Byformmessige vurderinger bør legges til grunn for utnyttelse og bebyggelse i et prosjekt som
dette. En nøye avveining av både plassering av og høyde, bredde og lengde på ny bebyggelse
kreves for å få til et prosjekt som flettes inn i eksisterende småhusområde på en god måte.
Småhusområder tåler som regel variasjon i stilarter og arkitektonisk uttrykk, så lenge
bygningsvolumene har dimensjoner som passer inn. Selv om prosjektet har en inntrukket etasje,
mener rådmannen at prosjektet er i grenselandet av hva som er akseptabelt av kontrast i forhold
til områdekarakteren.
Saksfremlegg - arkivsak 13/44150
243275/ 14
8
Trondheim kommune
Det er lagt opp til utstrakt bruk av svalgangsløsninger. Det er en enkel og rimelige byggemetode.
Rådmannen mener at lange svalganger gir et uheldig arkitektonisk uttrykk og skaper dårligere
standard enn oppgangsløsninger. Svalganger brukt ut mot naboer eller offentlige rom skaper
dessuten en uheldig situasjon der det kan oppstå interessekonflikter med støy, innsyn m.v. Planen
har ikke sikret at svalganger ut mot offentlige rom unngås.
Forretningsarealet er i planforslaget tenkt realisert som et lavt bygg med stor grunnflate. Det er
ikke lagt opp til boliger i øvre etasjer, slik det gjøres mange andre steder i byen. Løsningen er
akseptabel fordi det gir mindre kontrast mot omgivelsene, selv om en løsning med boliger på
toppen ville være mer i tråd med kommunens fortettingsstrategi.
Henvendelse
Byformveilederen peker på at bebyggelsen skal henvende seg mot offentlig rom for å skape god
byutvikling.
Forslagstiller foreslår inngang til forretningsbebyggelsen på hjørnet mot General Bangs veg. Det
sikres i planens bestemmelser. Bestemmelsene sikrer imidlertid ikke at prosjektet blir gjennomført
med så stor grad av åpne fasader og god henvendelse som illustrasjonsmaterialet viser.
Generelt bør bebyggelsen ligge så nært vegen som mulig for å danne et mer urbant gaterom langs
denne hovedåra mellom Byåsveien og Gamle Oslovei. På grunn av en hovedvannledning som går
langs General Bangs veg kan ikke bebyggelsen legges nærmere vegen enn byggegrensene.
Forretningsbygget legger baksiden sin mot naboenes hager.
Bomiljø og sol/skygge
Bebyggelsen er illustrert slik at den ligger helt i byggegrensa mot naboene. I tillegg åpner
bestemmelsene for at balkonger, rømningstrapper osv kan ligge utenfor byggegrensen. Tekniske
rom på tak og heishus er ikke illustrert med maksimalt negativt omfang for naboene. I realiteten
vil derfor konsekvensene for naboene kunne bli større enn det som er vist.
Internt i området viser solstudien at felles uterom mellom byggene samt private uteplasser på
verandaer og terrasser har gode solforhold.
21.mars klokken 15.00
Saksfremlegg - arkivsak 13/44150
243275/ 14
22.juli klokken 18.00
9
Trondheim kommune
Hus C, D og E vil kaste skygge på nabotomtene på kveldstid, men har inntrukket toppetasje for å
minske slagskygge og høydevirkning. Bebyggelsen er trappet noe ned mot naboene, men gir
skygge på naboeiendommene og mye innsyn fra svalganger inn i nabohager. Klokken 18
midtsommers gir prosjektet en del skygge for naboene. Størst negativ konsekvens blir det for
naboene langs Bernt Lies veg som får deler av hagen sin skyggelagt på ettermiddag og kveld.
Støyforhold
Støyberegninger av Vianova er gjort med og uten skjermingstiltak langs General Bangs veg. Det er
gjort beregninger med både 1,5 m og 3,0 m høy skjerm. Støyberegningen viser at det kun er bygg
A som får noe effekt av støyskjerm, og der vil kun 1. etasje (med 1,5 meter høy skjerm) og 1. og 2.
etasje (med 3 meter høy skjerm) få tilfredsstillende støyverdier. Effekten av en skjerm langs
General Bangs veg er derfor ikke stor nok til å kunne forsvare kostnadene ved en støyskjerm, da
det uansett bør gjøres tiltak på fasade i etasjene over 1. etasje.
Rådmannen mener at støyskjerm er en uheldig fysisk løsning for å bøte på utfordringen knyttet til
støy langs trafikkerte veger, og bør unngås om mulig. Rundkjøringa ligger høyere enn boligene, og
forslagstiller ønsker en støyskjerm her, mest som et psykisk og visuelt skille. Som et kompromiss er
det satt en maks høyde som tilsvarer et gjerde (maks 1,2 meter), og kun langs rundkjøringa.
Bygg A, B og C har fasader som ligger i gul sone. Det bør i videre planfaser gjøres tiltak på
støyutsatte fasader. På private balkonger bør lokal skjerming vurderes der det er nødvendig.
Dette bør dokumenteres i videre prosjektering. Rådmannen mener at tett rekkverk og innglassing
for å skjerme mot støy ofte vil redusere bruksverdien av balkonger. Felles uterom mot stille side er
godt og mer enn stort nok, slik at balkongene ut mot vegen som ligger i gul sone ikke trengs å
støyskjermes for å oppfylle uteromskravene.
For bygg D og E har alle fasader tilfredsstillende støynivå.
Detaljutforming av boligene vil kunne ivareta tilfredsstillende støynivå i boligene som ligger delvis i
gul sone. Alle leilighetene skal ha fasade som vender mot felles tun og ha tilgang til felles uterom i
grønn støysone. Det er ikke sikret i bestemmelsene at alle boenhetene får minimum ett soverom
mot stille side, men forslagstiller er enig i at det kan tas inn før sluttbehandling.
Virkninger for trafikksikkerhet og skoleveg over planområdet
Det er utarbeidet trafikknotat av Vianova sist revidert 20.5.2014 som anbefaler valgte
trafikkløsning og konkluderer med at det blir tilstrekkelig sikkerhet for alle trafikkanter.
Forslagstiller mener at fotgjengertilgjengelighet blir akseptabel med de rekkefølgekravene som det
legges opp til. I den gjeldende reguleringsplanen ble det regulert inn et felles privat
fotgjengersmett med lav standard (ikke brøytbar) mot skolen som vil være skoleveg for både Ugla
og Dalgård skole. Denne er tatt med i det nye forslaget, men er oppgradert til en høyere status nå
som den også skal være fotgjengeratkomst til en forretning. Rådmannen mener at fortauet f_FT2
bør utvides til en minimumsbredde på 3 meter inklusive skulder slik at det kan brøytes på
vinteren.
Fortau i General Bangs veg reguleres inn langs hele feltet som i gjeldende plan. Rekkefølgekrav om
opparbeidelse av fortau fram til etablert fortau i Odd Husbys veg 8 og fram til Olaf Bulls veg bør er
Saksfremlegg - arkivsak 13/44150
243275/ 14
10
Trondheim kommune
lagt inn i planen for å knytte forretningen til boligområdene i feltene sørøst for General Bangs veg
og Odd Husbys veg.
Rådmannen mener at hovedavkjørselen er vist for bred, noe som gir unødig trafikkareal og en
mindre trafikksikker løsning. Det foreslås derfor at avkjørselen smalnes inn fra 8 meter til 6 meter
før sluttbehandling. Forslagstiller er uenig i denne vurderingen.
Foreslåtte plassering av renovasjonsanlegg minimerer behovet for rygging og manøvrering med
renovasjonsbiler.
Adkomst til planområdet for myke trafikanter anses som ivaretatt på en trafikksikker og
hensiktsmessig måte dersom planen sikrer de hensynene som er belyst. Området som i dag
mangler sikker adkomst for fotgjengere og syklister får i framtidig situasjon flere gode alternative
adkomstveger. Planen vil også gi trygge skoleveger, både fra og gjennom planområdet til Dalgård
skole i sør og Ugla ungdomsskole i nord.
Geoteknikk
Det foreligger geoteknisk vurdering utført av Rambøll datert 28.05.2014. Den konkluderer med at
det er utført tilstrekkelig grunnundersøkelser på det nåværende planstadiet og at hensynet til
kvikkleireskredfaren anses ivaretatt.
Forurenset grunn
Det foreligger tiltaksplan som tidligere er godkjent av kommunen. Denne anses fortsatt å være
tilstrekkelig.
Risiko- og sårbarhetsanalyse
Det er utarbeidet ROS-analyse og kartlagt følgende tema som er nærmere utredet: støy,
trafikksikkerhet, skoleveg over planområdet, geoteknikk og forurenset grunn.
Økonomiske konsekvenser for kommunen
Kommunen vil få driftsansvar for det nye fortauet langs General Bangs veg.
Innspill til planforslaget
Varsling av igangsatt regulering er utført i henhold til plan- og bygningsloven § 12-8 med
kunngjøringsdato 07.03.14. Det er foreløpig ikke avholdt informasjonsmøte for naboer. Dette vil
bli avholdt dersom det blir behov senere i planprosessen.
Fylkesmannen i Sør-Trøndelag datert 03.04.14
Det er viktig at det innarbeides minimumskrav til tettheten i bestemmelsene. Det forutsettes at
det legges opp til parkeringskjeller, både for boligdelen og for forretningsdelen. Dette for å spare
byggegrunn i et større perspektiv.
Området ligger nært inntil trafikkert veg. T-1442/2012, Retningslinjer for behandling av støy i
arealplanlegging, skal legges til grunn. Støyberegninger med støysonekart skal sendes til offentlig
ettersyn og høring. Eventuelle avbøtende tiltak skal innarbeides i plankart og bestemmelser.
Om området blir liggende innenfor gul eller rød støysone har kommuneplanen noen
forutsetninger som skal oppfylles for at dette skal tillates (se bestemmelser § 21.1 og 21.3). Disse
må innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Dagligvare, med på- og avlessing av varer og
Saksfremlegg - arkivsak 13/44150
243275/ 14
11
Trondheim kommune
kjøleanlegg kan generere støy kan forstyrre naboer.
Det skal avsettes tilstrekkelig, hensiktsmessige og trafikksikre lekeområder.
kommentar: Det er satt minimumskrav til antall boenheter i bestemmelsene, og det er lagt opp til
parkeringskjeller for boligdelen. Forretningen har parkering på grunnen, men parkeringsløsningen
er i henhold til intensjonen i KPA da antall parkeringsplasser er under maksimumsgrensen og
utnyttelsen i planområdet er høy. Alle boenheter som ligger i gul sone har tilgang til stille side med
egnet uterom. Det er også lagt inn bestemmelse om at støynivå utendørs skal følge anbefalte
støygrenser i T-1442/2012 samt at lydnivå innendørs skal tilfredsstille NS 8175 klasse C.
Prosjekteringen av dagligvare skal sikre gode støyforhold for naboene. Det er planlagt område for
småbarnslek i felles uterom i direkte tilknytning til boligområdet og med sikker adkomst fra
boligene. I tillegg sikrer planen trygg skoleveg og tilgang til store offentlige lekearealer rundt
Dalgård skole og idrettsanlegg.
Sør-Trøndelag fylkeskommune datert 18.03.14
Planforslaget synes ikke a komme i konflikt med allmenne friluftsinteresser. Det er ikke registrert
automatisk fredede kulturminner i området. Den generelle aktsomhetsplikten etter § 8 i
kulturminneloven sier at dersom man støter på noe spesielt i grunnen (mulig fredet kulturminne),
må en stanse arbeidet og varsle fylkeskommunen. § 1-1 i plan- og bygningsloven sier at barn og
unges interesser og prinsippene om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og det
enkelte byggetiltak.
kommentar: Innspillene er tatt til orientering.
Norges vassdrags- og energidirektorat datert 26.03.14
Planområdet ligger på tykke marine avsetninger og torv og myr. Det kan være ustabile masser eller
kvikkleire i grunnen. Planen må vise at områdestabiliteten og lokalstabilitet blir ivaretatt. Dersom
en kommer frem til at det ikke er tilfredsstillende sikkerhet i området må avbøtende tiltak
beskrives. Skredutsatte områder bør vises med hensynssone i planen og tilknyttes bestemmelser
som ivaretar at krav til sikkerhet gitt i PBL § 28-1og TEK 10 § 7-3 ivaretas.
Kommentar: Det er ikke påvist kvikkleire i grunnen og området er heller ikke skredutsatt. Områdeog lokalstabiliteten er dokumentert gjennom geoteknisk rapport.
Syklistenes landsforening datert 04.03.14
Ingen andre innspill på nåværende tidspunkt enn å legge til rette for gode
sykkelparkeringsløsninger både for boligene, ansatte ved butikken, og besøkende til butikken.
Kommunens parkeringsnorm bør oppfattes som minimumskrav, jamfør vedlagte innspill fra oss i
den sammenheng.
Snarveier for gående og syklende gjennom området vil bidra til flere besøkende til
dagligvareforretning.
Kommentar: Det legges til rette for god og lett tilgjengelig sykkelparkering både innendørs og
utendørs rett utenfor inngang til bolig og forretning i henhold til kravene i KPA. Det er planlagt
snarvei for gående og syklende gjennom området.
Merete Heide, e-post datert 10.03.14
Vi ser frem til at dette området skal bli regulert og opparbeidet. Det er også positivt for oss i
Saksfremlegg - arkivsak 13/44150
243275/ 14
12
Trondheim kommune
nærmiljøet med en dagligvarebutikk. For oss nærmeste beboere vil det likevel være hvordan
bygningsmassen plasseres på tomten, og høyden på denne, som vi vil være mest opptatt av. Vi er
naturlig nok spente på hva som tenkes i forhold til plassering og høyde både når det gjelder
nærhet til tomtegrenser, innsyn og potensielt skjerming av ettermiddagssol.
Kommentar: Bebyggelsen er avtrappet i høyde mot naboer og vil gi begrenset skyggevirkning.
Felles uteareal og flesteparten av de private uteplassene ligger mellom de nye blokkene noe som vil
begrense innsyn og støy for naboeiendommene. Naboer vil kunne nyte godt av snarveien som er
etablert over planområdet til dagligvareforretningen.
Rådmannens vurdering
Prosjektets utnyttelse og utforming er på grensen av hva som kan aksepteres som brudd med
eksisterende områdekarakter. Rådmannen er kritisk til at planforslaget ikke klart redegjør for alle
konsekvensene av planen bl.a. med hensyn på volumer over tak, utkraging ut over byggegrense
mot nabo og parkeringsutregning.
For å sikre at planen får en god planfaglig utforming, foreslår rådmannen følgende krav til
endringer før sluttbehandling:
 Bestemmelsen om at det tillates parkering i første etasje fjernes.
 Det skal tas inn en bestemmelse om at svalganger mot General Bangs veg ikke tillates.
 Det skal tas inn en bestemmelse om at forretningen skal ligge i byggegrensa mot General Bangs
veg.
 Det skal tas inn en bestemmelse som sikrer at det skal være dører og vinduer mot gata, definert
med areal eller andel av fasade, og som sikrer at folie i butikkvinduer mot gata unngås.
 f_FT2 utvides til minimum 3 meter inklusive skulder slik at den kan brøytes på vinteren.
 Det skal tas inn en bestemmelse som sikrer at alle boligene får minst et soverom mot stille side.
Rådmannen foreslår også at bestemmelsen fra gjeldende regulering om at lekeplassen skal være
felles for planområdet og Anders Wigens veg 22 – 28
Arealer på bakkeplan er en begrenset ressurs, og fortetting legger press på arealbruken. Det er
viktig at nok arealer prioriteres til møteplasser og uteoppholdsareal for folk og at parkeringsareal
minimeres slik uteromsnormen angir. Argumentasjon om at overflateparkering er nødvendig for
forretningsdriften står i kontrast til argumentasjon om å legge til rette for matvarebutikk for å gi
folk et tilbud nært der de bor, slik at man kan sykle og gå til butikken. Det vil i så fall være et tiltak
som er i direkte strid med målet i bymiljøavtalen om 0-vekst i biltrafikk selv om byen vokser.
§ 14.4 i kommuneplanens arealdel sier at ved utbygging til forretnings- og serviceformål med flere
enn 7 parkeringsplasser skal maksimalt 20 % av tomtearealet benyttes til parkering på terrengnivå.
Forslagstiller regner kun selve parkeringsplassene som ikke har tak over med til
forretningsparkeringen, og ikke plassene under tak eller manøvreringsarealet mellom
biloppstillingsplassene. Det er ikke i tråd med vanlig praksis for arealberegning.
Parkering i første etasje med boliger over gjør at adkomsten til feltet blir lite attraktiv. Boligene får
dårlig tilgang til bakkeplanet og fasadene mot forplassen til lokalbutikken blir passive. Forslagstiller
har vist hvordan parkeringsetasjen kan skjules bak klatreplanter, men dette er ikke sikret juridisk
og avbøter ikke de negative konsekvensene. Med parkering lagt under bakken vil førsteetasjen
heller kunne benyttes til boliger og bidra til å aktivisere bakkeplan på en bedre måte.
Saksfremlegg - arkivsak 13/44150
243275/ 14
13
Trondheim kommune
Rådmannen er kritisk til utregningsmåten for parkering som er skissert i planforslaget, og mener at
en aksept for parkering i første etasje som ikke skal regnes med til ”bakkeparkeringen” i § 14.4, vil
kunne uthule paragrafen og åpne for uheldige løsninger for mange forretningsbygg i framtiden.
Rådmannen mener utstrakt bruk av svalganger er en uheldig løsning, og ber om at det fram mot
sluttbehandling gjøres en vurdering av andre løsninger som gir bedre boligkvalitet, et bedre
arkitektonisk uttrykk og bedre henvendelse mot omgivelsene.
Rådmannen mener at lukkede butikkfasader eller bruk av folie i butikkvinduer mot gata bør
unngås, derfor foreslås det at minimum så mye vinduer som er illustrert, definert med areal eller
andel av fasade inngår i bestemmelsene. Rådmannen mener også at planen bør sikre at bygget
legges i byggegrensa mot General Bangs veg for å bidra til å styrke dannelsen av et gaterom.
Det er rikelig tilgjengelighet til felles uterom mot stille side, derfor åpner rådmannen for at
balkonger ut mot vegen ikke bør støyskjermes selv om de ligger i gul sone. Soverom mot stille side
må imidlertid sikres før sluttbehandling.
Rådmannens konklusjon
Rådmannen finner at med de foreslåtte endringene og utredningene som foreslås før
sluttbehandling, er planforslaget tilstrekkelig grunngitt og dokumentert, er utført i samsvar med
gjeldende lov- og forskriftsverk, sentrale planer og retningslinjer og kommunens overordnede
planer og mål for byutviklingen. Oppstart av planarbeidet er lovlig annonsert og berørte parter er
varslet på forskriftsmessig måte.
Rådmannen i Trondheim, 30.9.2014
Einar Aassved Hansen
kommunaldirektør
Hilde Bøkestad
byplansjef
Ragna Fagerli
saksbehandler
Elektronisk dokumentert godkjenning uten underskrift
Vedlegg:
Vedlegg 1:
Vedlegg 2:
Vedlegg 3:
Vedlegg 4:
Vedlegg 5:
Vedlegg 6:
Vedlegg 7:
Vedlegg 8:
Vedlegg 9:
Vedlegg 10:
Plankart 1 av 2
Plankart 2 av 2, under grunnen
Reguleringsbestemmelser
Illustrasjonsplan 1:1000
Snitt 1:500
Perspektiv
Trafikknotat, Vianova 20.5.2014
Støyvurdering med kart, Vianova 5.5.2014
Teknisk notat VA med ledningsplan, Vianova 28.5.2014
Geoteknisk notat, Rambøll 28.5.2014
Saksfremlegg - arkivsak 13/44150
243275/ 14
14