Takst-Gruppen AS
Welhavens vei 9
4319 Sandnes
Org. Nr. 998 610 931
DIN SAMARBEIDSPARTNER VED SKADE- OG VERDIVURDERING
[email protected]
www.takst-gruppen.no
Tlf. 971 86 249/934 81 353
VURDERING AV UTFØRT ARBEID
EIENDOMMEN
Sameiet Sandangersvingen 7
Sandangersvingen 7
4050 Sola
OPPDRAGSGIVER
Sola kommune
Avdeling arealbruk - byggesakseksjonen
23. april 2013
Vår referanse: «ID»
Deres referanse: «Skade_nummer»Eli M.Osaland
Takst-Gruppen AS
Innhold:
Side:
1.0
OPPDRAGET .................................................................................................................................... 3
2.0
DOKUMENTER ................................................................................................................................ 3
2.1
FRAMLAGTE DOKUMENTER ...................................................................................................... 3
3.0
KORT OM BYGGET ........................................................................................................................ 4
4.0
TETTHETSMÅLINGER................................................................................................................... 4
5.0
PÅVISTE FEIL OG MANGLER. ..................................................................................................... 4
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
7.0
VENTILASJON/SPRINKLER I SJAKTER I LEILIGHETER ........................................................... 4
BRANNTETTING I VEGGER/TAK I FELLESROM OG TEKNISK ROM ...................................... 5
REKKVERK, HÅNDLIST PÅ BEGGE SIDER I TRAPPER. ............................................................ 5
LUFTLEKKASJER RUNDT VINDUER .......................................................................................... 5
GLASSREKKVERK PÅ BALKONGER .......................................................................................... 5
RØMNING FRA LEILIGHETER ..................................................................................................... 6
FOTO ................................................................................................................................................. 7
Side 2 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
1.0
OPPDRAGET
Oppdraget er rekvirert av Eli Osaland Muis og gjelder vurdering av påviste feil og mangler
som er offentligrettslige og viser forskriftsmessige mangler (bygningsfysikk/RIB).
Til stede ved befaringen som fant sted den 22. april 2013 var eier av den enkelte leilighet.
Vaktmester Alf Enoksen viste rundt på fellesarealene og i tekniskrom. En av beboerne jobbet
i Firesafe AS, firmaet som har utført en del branntetting. Iflg. det han opplyste fikk ikke
firmaet tilgang til å gjøre arbeidet i leiligheten ferdig.
Følgende leiligheter er ikke kontrollert da det ikke var tilgang: Leilighet H0303 og H0502. Men
samme feil og mangler har gått igjen i alle leiligheter..
Opplysninger om eierforhold etc.:

Utbygger ................................................... Skadbergbakken Eiendomsutvikling AS

Tiltakshaver............................................... Solgt fiks ferdig av utbygger.
2.0
DOKUMENTER
2.1
FRAMLAGTE DOKUMENTER
Følgende dokumenter er framlagt:
1. Rapport fra Sandnes Boligbyggelag av 06.01.2012
2. Trykktesting av 2 leiligheter ved Rambøll 02.09.2011
3. Diverse info fra Sola kommune.
Vaktmester Alf Enoksen bekrefter at forhold som er beskrevet i rapport fra Sandnes
boligbyggelag av 06.01.2012 ikke er utført.
Side 3 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
3.0
KORT OM BYGGET
Sola kommune har gitt midlertidig brukstillatelse for alle 10 leiligheter i blokken. Etter at dette
ble gitt, har utbyggingsselskapet gått konkurs med den følge at alt arbeid ble stoppet. Kritiske
punkter som branntetting mellom etasjer og i lydvegger m.m. er ikke ferdigstilt.
Det har vært mange rapport som er blitt utført av forskjellige foretak. Denne rapporten gjelder
kun det som gjelder offentlige rettslige forhold. Forskriftsbrudd ihht. Til TEK 97 4. utgave
mars 2007 (TEK 2007)
4.0
TETTHETSMÅLINGER
Leilighet H0501 er trykktestet med et resultat på 4,0 luftvekslinger i timen ved 50 Pa
differansetrykk ute og inne.
Leilighet H0301 er trykktestet med et resultat på 3,8 luftvekslinger i timen ved 50 Pa
differansetrykk ute og inne.
Begge leilighetene tilfredsstiller ikke kravet som er på 1,5. Dvs. det er for store luftlekkasjer.
På side 9 i rapporten fra Rambøll er det beskrevet hvor disse luftlekkasjene er. I hovedsak er
det rundt tekniske installasjoner, rørgjennomganger m.m.
Leilighet H0401 ble også testet med tilnærmet samme resultat. Her ble ikke rapporten
generert.
Interne lekkasjer mellom leilighetene røper at branntettingen er mangelfullt utført. Enkelte
beboere klaget på trekk rundt i vinduer. Andre opplyste at de var fornøyd og brukte veldig
lite strøm til oppvarming og strøm. 90m² leilighet og kun en kostnad på ca. kr.540.- pr. mnd.
er veldig lite. Dette bekrefter at klimaskjermen kan være innenfor forskriftskravene.
Forskriftskrav: § 8-21 Energibruk, krav til energieffektivitet
5.0
PÅVISTE FEIL OG MANGLER.
5.1
VENTILASJON/SPRINKLER I SJAKTER I LEILIGHETER
I samtlige leiligheter var ikke branntetting mot leilighet over eller under og inn mot
felles sjakter tilfredsstillende utført. Hvor rør og kanaler bryter brannskille, skal det fuges og
tettes rundt med godkjent masse. Rør fra radiatorer går ned i dekke uten branntetting rundt.
Ved heissjakt er det betongvegg mellom leilighet og heis. I overgangen fra denne til trevegg,
er det ikke fuget med godkjent brannfugemasse i alle leiligheter.
Forskriftskrav: § 7-24 pkt. 3. Brannspredning og røykspredning i byggverk.
Side 4 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
5.2
BRANNTETTING I VEGGER/TAK I FELLESROM OG TEKNISK ROM
Her er det foretatt en del sikring og fuging av gjennomganger i brannskiller, betongvegger og
dekker. En del stål som bærer dekker er malt og beskyttet med brannmaling, andre er ikke
ferdigstilt. Flere sjakter, gjennomføringer for elektriske tilførsler er ikke sikret.
Dør fra garasje til teknisk rom er ikke ferdigstilt. Utforing mellom ståldør og betong er ikke
gipset, isolert og fuget. Se bilde nr. 50.
Brannspjeld på ventilasjonskanaler som går til barnehagen er ikke tilkoblet. Løse ledninger.
Se bilde nr.
Forskriftskrav: § 7-24 pkt. 3. Brannspredning og røykspredning i byggverk.
5.3
REKKVERK, HÅNDLIST PÅ BEGGE SIDER I TRAPPER.
På alle trapper i fellesarealer og innvendige trapper i leilighetene mangler det håndlist på den
ene siden av trappen. Hovedtrapp krever håndlist på begge sider i to høyder med godt grep.
Godt grep på en håndlist, er definert i veiledningen som 45 mm rundt tverrsnitt.
Forskriftskrav: § 10-5i Generelle krav i kommunikasjonsveier
5.4
LUFTLEKKASJER RUNDT VINDUER
Enkelte leietakere klaget på trekk rundt fra vinduer og dører. Her må lister tas av og det må
fuges for å få en tilfredsstillende løsning. Alternativ er på utsiden.
Forskriftskrav: §8-21 Krav til energieffektivitet.
5.5
GLASSREKKVERK PÅ BALKONGER
Enkelte stolper på rekkverk er ikke festet på en tilfredsstillende måte. Det virker som om de
ikke tilfredsstiller forskriftskravet.
Forskriftskrav: § 7-4 Sikkerhet i bruk. Krav til rekkverk er en linjelast på 1,5 kN/m.
(NS 3232 – 3491-1).
Side 5 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
5.6
RØMNING FRA LEILIGHETER
Det var stor bekymring for hvor og hvordan beboerne skulle komme seg ut fra leilighetene
dersom det er brann i trapperommet. Her er det tretrapper, rekkverk og parkett som kan
brenne. Brannvesenet har ikke tilkomst til balkonger fra stigebil. Fra alle balkonger er det
høyere enn 5 m.
Undertegnede har ikke vurdert eller kontrollert brannrapport for bygget, med tanke på
rømning. Dette bør vurderes opp mot forskriftskravene.
Forskriftskrav: § 7-27 Rømning av personer
Konklusjon
De fleste feil er gjengangere i hver leilighet. Det handler om branntetting rundt kanaler, rør i
himlinger, dekker og mot sjakter.
Når arbeidet med fuging og tetting, bør den som har prosjektert bygget for brann,
kontrollere alt at forholdene er i orden.
Side 6 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
7.0
FOTO
Foto nr. 1
Leilighet H0201. Synlige kanaler og ventilasjon. Sprinklerrøret og hode er farlig utsatt.
Foto nr. 2
Leilighet H0201
Side 7 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 3
Leilighet H0201. Ikke branntettet mot etasjen over.
Foto nr. 4
Leilighet H0201. Luke i tak på wc. Her er stoppekran til sprinkler anlegget.
Side 8 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 5
Leilighet H0201 Sprinkleranlegget er i sjakten bak wc-veggen.. Ikke branntettet mot
etasjen over.
Foto nr. 6
Leilighet H0201. Glass på rekkverk er ikke tilfredsstillende festet.
Side 9 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 7
Leilighet H0202. Ikke branntetting mot felles sjakt.
Foto nr. 8
Leilighet H0202. Ikke branntetting mot felles sjakt.
Side 10 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 9
Leilighet H0202. Ikke branntettet mot etasjen over.
Foto nr. 10
Leilighet H0202. Radiator
Side 11 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 11
Leilighet H0202. Rør til radiator. Ikke branntettet mot etasjen under.
Foto nr. 12
Leilighet H0203. Bod med synlig kanaler og ventilasjonsanlegg.
Side 12 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 13
Leilighet H0203. Ikke branntettet mot etasjen over.
Foto nr. 14
Leilighet H0203. Ikke branntetting mot felles sjakt.
Side 13 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 15
Leilighet H0203. Luke over dusj på bad.
Foto nr. 16
Leilighet H0203. Stoppekrane til sprinkler er over luke i tak på badet. Ikke branntettet
mot etasjen over og mot sjakt..
Side 14 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 17
Leilighet H0301. Synlig sprinkler rør og hode, kanaler og ventilasjonsalegg i bod.
Foto nr. 18
Leilighet H0301. Ikke branntetting mot sjakter og etasjen over.
Side 15 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 19
Leilighet H0301. Luke i himling i bad for tilkomst til stoppekrane for sprinkler.
Foto nr. 20
Leilighet H0301. Ingen branntetting i sjakt mot etasjen over.
Side 16 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 21
Leilighet H0301. Brannfuge mellom betongvegg og trevegg ved heis er ikke
tilfredsstillende.
Foto nr. 22
Leilighet H0301. Ikke fuget mot etasjen under.
Side 17 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 23
Leilighet H0302. Ikke branntetting mot sjakter og etasjen over.
Foto nr. 24
Leilighet H0302. Ikke branntetting mot sjakter og etasjen over.
Side 18 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 25
Leilighet H0302. Ikke branntetting mot sjakter og etasjen over.
Foto nr. 26
Leilighet H0302. Ikke fuget mot etasjen under.
Side 19 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 27
Leilighet H0401. Ikke branntetting mot sjakter og etasjen over.
Foto nr. 28
Leilighet H0401. Ikke branntetting mot sjakter og etasjen over.
Side 20 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 29
Leilighet H0401. Ikke branntetting mot sjakter og etasjen over.
Foto nr. 30
Leilighet H0401. Luke i tak på wc. Ikke branntetting mot sjakter og etasjen over.
Side 21 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 31
Leilighet H0401. Luke i tak på wc. Ikke branntetting mot sjakter og etasjen over.
Foto nr. 32
Leilighet H0401. Ikke fuget mellom betongvegg og trevgg ved heissjakt.
Side 22 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 33
Leilighet H0401. Ikke fuget mot etasjen under.
Foto nr. 34
Leilighet H0501. Mangler håndlist på ene siden av intern trapp.
Side 23 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 35
Leilighet H0503 Mangler håndlist på ene side av trapp.
Foto nr. 36
Leilighet H0503 Ikke branntetting mot sjakter og etasjen over.
Side 24 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 37
Leilighet H0503 Ikke branntetting mot sjakter og etasjen over.
Foto nr. 38
Leilighet H0503 Luke mot felles sjakt. Ikke brannluke.
Side 25 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 39
Leilighet H0503 Luke er tatt bort mot felles sjakt og luft inntak.
Foto nr. 40
Leilighet H0503 Ventilasjonsrør avkast? Ikke ferdigstilt. Ingen brannsikring på vegger og
mot bolig. Eier står i bod hvor luke er for tilkomst.
Side 26 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 41
Leilighet H0503 Ingen fuktsikring som hindrer at vann kommer inn i rister og ikke
kommer ned i bygget.
Foto nr. 42
Leilighet H0503. Ikke fuktsikret eller branntettet mot etasjen under i sjaktrom.
Side 27 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 43
Felles arealer. Kun håndlist på ene siden i felles trapperom.
Foto nr. 44
Felles arealer. Kun håndlist på ene siden i felles trapperom.
Side 28 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 45
Felles arealer kjeller. Noe brannmalt og tettet, andre plasser ikke.
Foto nr. 46
Felles arealer kjeller. Noe brannmalt og tettet, andre plasser ikke.
Side 29 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 47
Felles arealer kjeller, teknisk rom og ventilasjonsrom. Noe brannmalt og tettet, andre
plasser ikke.
Foto nr. 48
Felles arealer kjeller, teknisk rom og ventilasjonsrom. Noe brannmalt og tettet, andre
plasser ikke.
Side 30 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 49
Felles arealer kjeller. Ok.
Foto nr. 50
Dør til ventilasjonsrom fra garasje. Ikke ferdigstill og branntettet.
Side 31 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 51
Felles arealer kjeller, teknisk rom og ventilasjonsrom. Noe brannmalt og tettet, andre
plasser ikke.
Foto nr. 52
Det er ikke tilkomst for brannvesenet sin stigebil for å redde personer fra balkonger i
tilfelle brann i trapperom.
Side 32 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Foto nr. 53
Ventilasjonsrom kjeller. Her henger strømtilførsel til brannspjeld. Den er ikke tilkoblet.
Sandnes den 24. april 2013
Takst-Gruppen AS
Johannes Stensland
Tlf. 971 86 249.
Takst-Gruppen AS
DIN SAMARBEIDSPARTNER VED SKADE- OG VERDIVURDERING
Se gjerne vår hjemmeside www.takst-gruppen.no
Medlem av :
Sertifisert for : Naturskader, skadetaksering og skjønn på bygninger, verditaksering av
næringseiendommer
Side 33 av 33
"1348 Rapport.docx.docx"
Dato: 24. april 2013