1. No category

ARBEIDSPROGRAM
OMRÅDEPLAN
DYNGELAND
Opus Bergen, mars 2014
1
BAKGRUNN OG FORMÅL ................................................................................. 3
1.1
Bakgrunn ...................................................................................................................................................... 3
1.2
Formål .......................................................................................................................................................... 4
2
DAGENS SITUASJON I PLANOMRÅDET ......................................................... 5
2.1
Lokalisering.................................................................................................................................................. 5
2.2
Tilliggende områder og strukturer ............................................................................................................ 6
2.3
Avgrensing.................................................................................................................................................... 7
2.4
Eiendomsforhold.......................................................................................................................................... 9
3
HOVEDRAMMER OG PREMISSER ................................................................. 10
3.1
Rammer ...................................................................................................................................................... 10
3.2
Kommuneplan............................................................................................................................................ 10
3.3
Krav til konsekvensutredning .................................................................................................................. 12
4
ORGANISERING, MEDVIRKNING OG INFORMASJON ................................. 13
5
DISPOSISJON FOR OMRÅDEPLAN ............................................................... 14
5.1
Formålet med områdeplanen.................................................................................................................... 14
5.2
Innhold i områdeplan ................................................................................................................................ 14
5.3 Særskilte utredningsbehov ........................................................................................................................ 14
5.3.1
Plangrep ............................................................................................................................................. 16
5.3.2
Vegnett og infrastruktur ..................................................................................................................... 18
5.3.3
Blågrønne strukturer .......................................................................................................................... 19
5.3.4
Allmennyttige formål ......................................................................................................................... 21
5.3.5
Kollektiv ............................................................................................................................................ 22
5.3.6
Kulturminner ...................................................................................................................................... 24
5.3.7
Landbruk ............................................................................................................................................ 25
5.4
Tilgjengelig kunnskap ............................................................................................................................... 25
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
2
1 Bakgrunn og formål
1.1
Bakgrunn
Dyngelandsområdet, med omtrent samme avgrensing som i gjeldende kommuneplan, har vært
på dagsorden som område for boligbygging i Bergen siden midt på 1970-tallet. I
kommuneplanens arealdel 1998-2007 (2015) var området første gang vist med arealbruk
boligformål, med ”stjerne” og bestemmelse om utnytting etter 2007. I kommuneplanens
arealdel, 2000-2011 (2019) var dette videreført, med begrensing om ikke å skulle bygges ut
før etter 2010.
Det var i begge tilfeller avklaring overfor landbruksinteressene som lå til grunn for den
tidsmessige begrensingen. I kommuneplan (2006-2017) ble tidsbegrensingen tatt bort, men
det ble fortsatt forutsatt at det skal tas hensyn til ”det bruket som er i drift.” Bruket er ikke
lengre i drift.
Boligformålet er videreført gjeldende kommuneplan (2010 – 2021).
På oppdrag fra Dyngeland Utvikling AS og Dyngelandsdalen AS utarbeides det nå
områdeplan for boligområdet, og Opus Bergen AS er engasjert som plankonsulent for
reguleringsplanen.
Arbeidsprogram
Formålet bolig er konsekvensutredet på overordnet nivå, i kommuneplanens arealdel. Det er
derfor ikke krav til konsekvensutredning av områdeplanen. Med bakgrunn i planens planlagte
omfang, er det likevel satt krav om at det utarbeides et arbeidsprogram for planarbeidet.
Formålet med arbeidsprogrammet er å beskrive formål, innhold og prosess for
områderegulering av Dyngeland. Arbeidsprogrammet fokuserer på hva en ønsker å oppnå i
det videre planarbeidet, hvilke rammebetingelser som ligger i overordnede rammer, og hva
som skal utredes og belyses i planprosessen.
Tidligere planprosess
Planarbeidet for området har pågått siden 2005, og det har blitt utarbeidet et omfattende
arbeid bestående av en rekke analyser, kartmaterialer, utredninger og rapporter. Utarbeidet
materiale, og erfaringene fra planprosessen så langt, har identifisert en rekke problemstillinger
som har endret forutsetningene i planarbeidet.
Det videre planarbeidet for områdeplanen vil bygge på eksisterende grunnlag. Under listes det
opp noen viktige milepæler i planhistorikken.
Juni 2008. Varsel om oppstart
2008-2011: Omfattende planarbeid, analyser og utredningsarbeid
Hordaland fylkeskommune gjør arkeologiske registreringer
Parallelt oppdrag, 3 arkitektmiljø deltar. Et konsept detaljeres
2013: Avklaringer angående «kjerneområde landbruk». Området kan tas i bruk som
utbyggingsområde. Enighet hos fylkesmann om at utnyttelsesgrad for området skal
økes.
3
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014





1.2
Formål
Formålet med reguleringsplanarbeidet er å legge til rette for konsentrert boligbebyggelse med
tilhørende infrastruktur og grønnstruktur. Gjennom planforslaget er det et mål å legge til rette
for gode kvaliteter i nærmiljøet knyttet til en landlig beliggenhet, nærhet til
Nesttunvassdraget, flotte turområder og mulighet for idrettsanlegg. Området har kvaliteter
som er godt egnet for barnefamilier.
I samsvar med kommuneplanens retningslinjer for området skal det sikres areal til
grønnkorridor som ivaretar sammenhengen med eksisterende og overordnet grønnstruktur.
Noen mål/kvaliteter/premisser fremstår som svært viktige i planarbeidet:






Tilrettelegging for god kollektivtransport.
Åsryggen beholdes som grøntdrag
Vassdrag holdes i størst mulig grad uten inngrep
Gode områder for barn til lek og idrett
God gang- sykkelatkomst til Nesttun, skoler og fritidstilbud.
Opprettholdelse og forsterking av gode forbindelser til sammenhengende grøntstruktur
og turområder
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
4
2 Dagens situasjon i planområdet
2.1
Lokalisering
Planområdet ligger på Dyngeland, i den nordøstlige delen av Fana bydel. Tilkomst til
planområdet er fra Hardangervegen i nord, eller via Midttun og Ulsmågveien i sør.
Dyngelandsåsen fremstår som et attraktiv bolig- og rekreasjonsområde med gode naturgitte
miljøkvaliteter. Området er i dag sparsommelig utbygd, og de fleste boligene ligger langs
Dyngelandsvegen i mindre boligfelt eller spredt.
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
5
2.2
Tilliggende områder og strukturer
Nordvest ligger bolig og næringsområdet på Midttun, med mange etablerte arbeidsplasser.
Barneskolen Ulsmåg skole er lokalisert ca 500 meter fra planområdet og har per i dag en
elevkapasitet på 400-500 elever. Den gamle skolen er revet, og det pågår bygging av ny skole
som er planlagt åpnet til skoleåret 2014/2015. Den nye skolen vil ha kapasitet til ca. 600
elever.
Vest for planområdet ligger Nesttun lokalsenter, som er under sterk vekst og ekspansjon.
Bydelssenteret vil betjene området med de fleste private og offentlige servicetilbud, i tillegg
til kollektivforbindelser med bybanen til Bergen sentrum, og Lagunen. Bybanens 3 byggetrinn
mellom Rådalen og Flesland, via Sandsli og Kokstad startet opp i august 2013. Det er i tillegg
etablert ”park and ride”-anlegg på Nesttun like ved bybaneterminalen som gjør det enkelt å
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
6
benytte kollektivtransporten som trafikkerer Nesttun. Rett syd for Nesttun ligger Skjoldskiftet
som sentralt knutepunkt til motorvegene mot Flesland og Os.
Langs Dyngelandsvegen ligger attraktive vann og turområder med gode forbindelser til
turområder vestover. Friluftsområdene er mye i bruk og det er opparbeidet turveier og
parkeringsplasser til bruk for turgåere.
2.3
Avgrensing
I tillegg til området vist som B24 i kommuneplanens arealdel, omfatter planområdet følgende
arealer:
 Tilkomstveg til planområdet fra Midtun (Ulsmågveien),
 Nødvendig areal for å etablere vegtilkomst inn i planområdet, samt at overganger mot
eksiterende reguleringsplaner og utført vegarbeid, ivaretas
 LNF-område i sørvest, hvor hensikten er at området skal reguleres til grønne formål
for å sikre arealet.
 Ulsmågvegen er inkludert i planområdet fra sørlige del av planområdet til
Hardangervegen på Midttun. Hensikten med dette er muligheter for utbedring av
vegen.
 Del av Grimevatnet i nordøst. Området er tatt med for å sikre strandsonevern gjennom
regulering.

Varselshistorikk
Planområdet ble først varslet 26.06.08. I forbindelse med at planen gikk fra å være en privat
til en offentlig plan, ble det 28.08.09 varslet et tilleggsområde i nord slik at hele B24 inngikk i
planområdet.
Det vil bli gjennomført en begrenset varsling på utvidet planområde våren 2014. Bakgrunnen
for dette er at det er gjort en god del veiarbeid i områdene mellom Midtun og Dyngeland
siden det først ble varslet oppstart, slik at en nå utvider planområdet i vegstrekningen mellom
for å tilpasse dette. Vegstrekningen utvides også for å gi muligheter til å utbedre strekningen i
forbindelse med områdeplanen.
Planområdet vises på figuren under.
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
7
Figur 1 Plangrense
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
8
2.4
Eiendomsforhold
Forslagstiller for planen er Dyngeland Utvikling
AS og Dyngelandsdalen AS.
Dyngelandsdalen AS eier en del grunn innenfor
planområdet, mens Dyngeland Utvikling AS
eier noe, og har avtaler på noen deler av
området.
I tillegg er det en del lokale grunneiere som det
ikke er inngått avtaler med.
Kartet til venstre viser eiendomsforholdene i
planområdet.
Dyngeland Utvikling AS
Dyngelandsdalen AS
Andre grunneiere
Figur 2 Eiendomsforhold
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
9
3 Hovedrammer og premisser
En områdereguleringsplan er en overordnet og grovmasket plan som i enkelte situasjoner kan
hjemle gjennomføring av nye tiltak direkte, mens det i andre situasjoner må utarbeides
detaljregulering før tiltak kan gjennomføres. Premissene for dette vil fremgå av
områdereguleringsplanen.
Denne planen skal vise plassering av ulike byggeformål, de viktigste grønne strukturene samt
overordnet vegnett. Første utbyggingstrinn av planen (søndre del) skal detaljeres som en del
av planen.
3.1
Rammer
Planarbeidet skal blant annet forholde seg til sentrale rammebetingelser:
• Relevante forskrifter og veiledere
• Nasjonal og fylkesregional arealpolitikk
• Kommunale planer og veiledere, herunder vil Kommuneplanens arealdel (2010 2021) med kart og bestemmelser legger de viktigste føringene for planarbeidet
• Teknisk forskrift til plan og bygningsloven (TEK10)
Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging
RPR for samordnet areal og transportplanlegging vektlegger at utbyggingsmønsteret og
transportsystemet bør samordnes for mest mulig effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og
for begrensning av transportbehovet.
I områder der tetthet kan gi grunnlag for kollektivbetjening, skal dette vektlegges.
Sykkel som transportform skal tillegges vekt der det ligger til rette for det.
Hensynet til gående og bevegelseshemmede skal tillegges vekt i planleggingen.
3.2
Kommuneplan
I forbindelse med at området er satt av til boligformål, er det i kommuneplanens arealdel gjort
en kortfattet konsekvensutredning av området:
Samordnet areal og
transportplanlegging
Grønnstruktur,
naturmiljø og
friluftsliv
Fremtidig arealbruk
og transportsystem
Ras, flom og vind
Støy og
Dyngelandsåsen ligger 3-5 km fra Nesttun, og har ikke tilfredsstillende
kollektivdekning
Selve åsen har verdi for friluftsliv, selv om de store turområdene ligger på
andre siden mot Myrdal og Totland. Åsen består av noe beite, med stort
innslag av løvskog, og er ikke registrert med spesiell verdi for biologisk
mangfald.
Området krever store investeringer i infrastruktur og vil blant annet kreve nye
bussruter
De bratteste skråningene ligger mot Hardangerveien, utenfor området satt av
som boligområde. Likeledes er dalbunnen, med potensiale for flom, ikke
inkludert i området.
Åsryggen med vegetasjon vil skjerme området for støy og luftforurensing fra
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
10
luftforurensing
Hardangerveien
Figur 3 Utsnitt fra Kommuneplanens arealdel 2010
Dyngelandsåsen ble tatt inn som nytt boligområde i kommuneplanen (2006-2017) med
følgende retningslinje; Nye boligområder (områder merket med B) skal planlegges og utvikles
med et variert boligtilbud, effektiv areal og energi utnyttelse og med høy standard på
grønn/blågrønn infrastruktur. Reguleringsplaner skal normalt omfatte hele planområdet. B
24 Dyngelandsåsen. Ved utbygging skal det tas hensyn til det gårdsbruket som er i drift.
Denne retningslinjen er videreført i gjeldende kommuneplan (2010-2021). Videre er det
knyttet rekkefølgekrav til B24; området skal ikke bebygges før det foreligger en vurdering av
hvordan områdene skal betjenes med kollektivtransport.
Det siste bruket innenfor planområdet, Engeseth gård, har nå avviklet sin drift. Det har vært
dialog med landbruksmyndighetene i kommunen og hos Fylkesmannen angående dette. I og
med at det ikke er gårdsbruk i drift i planområdet, er forutsetningene endret, og kravene fra
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
11
landbruksmyndighetene er nå at det i planarbeidet settes av gode areal til grønne formål og at
det planlegges for andre og nye måter å drive landbruk enn tradisjonelt dyrehold og gårdsdrift.
For områder satt av til boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel, gir bestemmelsene en
maksimal utnyttingsgrad på % -BRA = 60 %.
3.3
Krav til konsekvensutredning
Planområdet er satt av til boligformål i kommuneplanens arealdel, og er konsekvensutredet på
kommuneplannivå. Den summariske utredningen er gjengitt i programmet, punkt 3.2.
I 2006 ble det skissert etablering av 1000 nye boligenheter på Dyngeland. Det er nå forutsatt
at utnyttelsen økes, og det er her snakk om minimum en dobling av boligenheter til 2000. Det
er gjort en vurdering av om tiltaket i henhold til forskrift for konsekvensutredninger.
Konklusjonen er at det ikke er krav om konsekvensutredning for områdeplanen.
Hovedargumentene i KU-vurderingen er at
 Forslag til områderegulering innebærer ikke utlegging av nye områder til
utbyggingsformål
 Det foreslås ikke vesentlige endringer av vedtatt kommuneplan.
 Formålsendring fra LNF til boligformål er konsekvensutredet på overordnet plannivå.
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
12
4 Organisering, medvirkning og informasjon
I henhold til plan og bygningsloven (§ 12-8) er det varslet oppstart av planarbeidet på vanlig
måte.
Som en del av planarbeidet i tidsperioden fra 2008 til 2012, er det gjennomført en rekke møter
med ulike offentlige etater, samt informasjonsmøter med velforeningen i området. Herunder
ble gjennomført møte med en opprettet en tverrfaglig gruppe bestående av representanter fra
helsevernetaten, grønn etat, byrådsavdeling for barnehage og skole, vann og avløpsetaten, etat
for byggesak og private planer, etat for plan og geodata, fylkesmannens landbruksavdeling og
fylkesmannens miljøavdeling.
Høsten 2009 ble det gjennomført en barnetråkkregistrering i samarbeid med Ulsmåg skole
som registrerer lokal bruk av nærområdet. Elever fra skolen deltok aktivt i registreringen av
de områdene de brukte i nærområdet.
Etter bystyrets behandling vil berørte parter på nytt bli tilskrevet med informasjon om vedtak
og klageadgang.
Fremdriftsplan
Behandling av program
Ansvar
Bergen kommune
Frist
april 2014
Politisk vedtak arbeidsprogram
Bergen kommune
2 kvartal 2014
Forslag til hovedkonsept for
reguleringsplan/ skisse til plan
Utarbeiding av forslag til reguleringsplan
med tilhørende dokumenter
Kvalitetssikring/justering av
reguleringsplan med tilhørende
dokumenter.
Dyngeland Utvikling
3 kvartal 2014
Dyngeland Utvikling
4 kvartal 2014
Bergen kommune
Dyngeland Utvikling
1 kvartal 2015
Vedtak om utlegging til offentlig ettersyn
Bergen kommune
2 kvartal 2015
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
13
5 Disposisjon for områdeplan
5.1
Formålet med områdeplanen
Formålet med reguleringsplanarbeidet er å legge til rette for konsentrert boligbebyggelse med
tilhørende infrastruktur og grønnstruktur. Gjennom planforslaget er det et mål å legge til rette
for gode kvaliteter i nærmiljøet knyttet til en landlig beliggenhet, nærhet til Nestunvassdraget,
flotte turområder og mulighet for nærmiljøanlegg. Området har kvaliteter som er godt egnet
for barnefamilier.
I samsvar med kommuneplanens retningslinjer for området skal det sikres areal til
grønnkorridor som ivaretar sammenhengen med eksisterende og overordnet grønnstruktur.
5.2
Innhold i områdeplan
Områdeplanen skal utredes i henhold til plan og bygningsloven § 12-2, etter mal fra Bergen
kommunes veileder for planforslag.
I mal for planbeskrivelse inngår blant annet en redegjørelse av dagens situasjon. Det
redegjøres for situasjonen i planområdet før en eventuell realisering av planforslaget, i forhold
til følgende tema:
•
Beliggenhet og avgrensning av planområdet, tilstøtende arealers bruk og status, og
eksisterende bebyggelse i og rundt planområdet.
•
Topografi og landskapstrekk, solforhold, vegetasjon, dyreliv og andre naturforhold,
grønne interesser og kulturminneverdier, vei og trafikkforhold og støy.
Hvert enkelt tema beskrives og kartlegges på tilstrekkelig vis og illustreres med kart,
modeller, foto om nødvendig.
I tillegg til planbeskrivelse, vil områdeplanen omfatte reguleringsbestemmelser, plankart, og
nødvendig illustrasjonsmateriale.
5.3
Særskilte utredningsbehov
Områdeplanen er omfattende og vil kreve at noen tema utredes noe mer enn det som er vanlig
for en reguleringsplan. Det planlegges et stort antall boliger i et område som i dag er i liten
grad utbygd. I dette kapittelet omtales det utvidete utredningsbehovet for områdeplanen.
Tema
Vegetasjon, dyreliv
naturforhold
og
andre
Utredningsbehov
Deler av området er kartlagt i forhold til biologisk mangfold.
Det området som tidligere var omtalt som "kjerneområde
landbruk" er ikke utredet i forhold til biologisk mangfold.
Befaring og analyse må utarbeides i henhold til
dokumentasjonskravene i Naturmangfoldsloven.
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
14
Grønne interesser og barn og
unges bruk
Det er utarbeidet en barnetråkkregistrering i samarbeid med
Ulsmåg skole. Denne benyttes som bakgrunnsinformasjon
Kulturminneverdier
Det har vært en lang prosess mot kulturminnmyndighetene i
det tidligere planarbeidet. Dialogen fortsetter i det videre
planarbeidet videre. Se punkt 5.3.5 for detaljert beskrivelse.
Eksisterende vegnett for billister, kollektiv og myke trafikanter
skal beskrives og analyseres ved hjelp av kart, informasjon
fra Statens vegvesen.
Vei og trafikkforhold
Behov for oppgraderinger av adkomst fra Nesttun/Midtun må
belyses.
Offentlig
kommunikasjon/kollektivdekning
Eksisterende situasjon beskrives. Se punkt 5.3.4 for detaljert
beskrivelse.
Vann og avløp
Det er mangelfull kapasitet i området for vann og avløp. Det
er tidligere utarbeides en omfattende analyse av Cowi for
hvordan VA system kan løses for ny bebyggelse i området.
Det må utarbeides VA rammeplan parallelt med planforslaget
som viser hvordan området kan løses. Det skal være et
spesielt fokus på overvannshåndtering
Tett dialog med kommunens VA-avdeling er en forutsetning.
Energi
Privat og offentlig servicetilbud
ROS
Se også punkt 5.3.2.
Behov og forslag til løsninger må utredes i planarbeidet.
Utbygging av egen energisentral vil forutsette at det bygges
tett langs vegtrase.
Eksisterende situasjon beskrives. Se punkt 5.3.3 for utredning
i forhold til ny bebyggelse i området
Det skal utarbeides en ROS-analyse som del av planforslaget
jf. pbl. § 4-3. Analysen utarbeides etter Bergen kommunes
sist vedtatte akseptkriterier og metode, Direktoratet for
samfunnssikkerhet og beredskaps veileder for
«Samfunnssikkerhet i arealplanlegging – kartlegging av risiko
og sårbarhet».
Det må hentes inn eksterne rapporter og analyser der dette er
nødvendig. Spesielt viktige tema her er ras, lokalklima
(inversjon) og flom.
Nesttunvassdraget er flomutsatt. Det må utredes og belyses
hvordan området kan bebygges uten at flomrisiko for området
økes. Fokus på naturlig fordrøyning.
I det videre omtales noen tema som er spesielt viktige å vurdere i forbindelse med
områdeplanen.
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
15
5.3.1 Plangrep
Området som er satt av til bolig i kommuneplanens arealdel, B24, er i underkant av 1000 daa.
I tillegg til nye ubebygde områder, omfatter B24 også den eksisterende spredte
boligbebyggelsen langs Dyngelandsvegen.
Planprosessen for planområdet har foregått i mange år (jf punkt 1.1) og det har derfor blitt
utarbeidet mange ulike grep for området. I 2010 ble det avholdt parallelle oppdrag med 3
ulike arkitektmiljø. Ulike plangrep ble i dette testet ut. Et dansk firma ble valgt, og utarbeidet
et detaljert grep for planområdet. Grepet tok utgangspunkt i tunbebyggelse. En forutsetning
for utbygging av området var den gang et større kjerneområde for landbruk som ikke skulle
bygges ut. Grepet viste seg å ikke være gjennomførbart med bakgrunn i terrengmessige
utfordringer.
Forutsetningene i prosjektet er nå at området bygges ut med minimum 2000 boliger, noe som
åpner for å utnytte området på en bedre måte enn i de tidligere grepene som har blitt gjort.
Området kan gis en bedre sammenheng, og områder uten de store terrengmessige utfordringer
er nå tilgjengelig og gir muligheter for bedre vegtrase og tettere utbyggingsstruktur.
I kommuneplanens arealdel er utnyttelsesgraden for områder satt av til boligbygging % BRA= 60 %. I prinsippskissen er det vist en hovedvegtrase med utbyggingsfelt tett inntil
traseen. De arealene som er vist til utbyggingsfelt utgjør i overkant av 520 daa.
I et tenkt regnestykke der en utnytter 520 daa med 60 % vil en kunne bygge 3120 boliger med
en størrelse på 100m². Planarbeidet må utrede tålegrensen for dette planområdet, og dette
avhenger av mange ulike faktorer. De vesentlige vil være:
1. Veg/kollektiv: hovedvegtrase som gir gode kollektivmuligheter, tilkomstveger til
boligområdene i henhold til vegnormalen.
2. ROS og utredninger: Rosanalysen og andre utredninger som skal utarbeides vil
avdekke hvilke områder innenfor planområdet som kan bebygges og utstrekningen av
disse.
3. Utearealer: Kommuneplanens bestemmelser for private og felles utearealer legges til
grunn i planarbeidet.
4. Universell utforming: Grad av universell utforming skal utredes.
5. Parkering: Kommuneplanens bestemmelser for parkeringsdekning legges til grunn.
Det må legges opp til høy grad av parkering under terreng for leilighetsbebyggelse.
Andre viktige tema som skal utredes og tas stilling til i planarbeidet er kulturminner,
naturgrunnlag, tilkomstveger og mer.
Prinsippskissen viser en hovedvegtrase, som er et utgangspunkt for videre planlegging.
Traseen er lagt hensiktsmessig i terrenget, for å unngå for mye skjæringer og fyllinger, og
samtidig løse ut de beste utbyggingsområdene. Prinsippene for utbyggingen er å samle
utbyggingsområdene i felt langs en hovedvegtrase, og slik beholde større grønne områder i
planområdet.
Boligområdene skal utbygges med varierende bygningsstruktur. Det vil si tett/lav bebyggelse,
men det bør også der terrenget tilsier det vurderes byggehøyder utover 4 etasjer. Arealene
langs Dyngelandsvegen, i eksisterende eneboligbebyggelse har potensiale for fortetting.
16
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
17
Byggetrinn
Planområdet skal bygges ut fra sør. En utbygging av denne planlagte størrelsen må bygges ut
trinnvis. Det planlegges derfor at første utbyggingstrinn som detaljplan parallelt med
områdeplanen, i praksis at sørlig del av områdeplanen detaljeres. Byggetakten for
planområdet vil påvirke mange faktorer i utviklingen av området, som foreksempel utbygging
av infrastruktur og behov for skole og barnehager. Det påregnes derfor at det vil settes ulike
rekkefølgekrav tilknyttet ulike byggetrinn i forhold til disse faktorer.
5.3.2 Vegnett og infrastruktur
Dyngelandsdalen per i dag tilkomst fra nord via Hardangervegen- RV 580 og
Dyngelandsvegen, og fra sør via Ulsmågvegen- FV 185 og Totlandsvegen- FV 183.
FV 185. Ulsmågvegen er allerede sterkt belastet med trafikk. Både Ulsmågvegen og
Dyngelandsvegen er smale, uoversiktlige og med mange avkjørsler. Vegene i og rundt
planområdet er lite tilrettelagt for myke trafikkanter.
Hovedadkomst til planområdet skal være via Midtun og Ulsmågveien, og denne
veistrekningen inngår derfor i planområdet. Vegstrekningen har et behov for oppgradering.
I og med at veien er fylkesvei vil det opprettes dialog med Statens vegvesen tidlig i
planprosessen for å avklare hvordan planarbeidet skal forholde seg til denne vegstrekningen
og hvilke utbedringsbehov som er til stede.
Oppgraderingsbehovene må ses i sammenheng med utbygging av planområdet og andre
utbyggingsområder i nærheten. Viktig i denne sammenheng vil være utbyggingstakt, og
utbyggingstrinn og oppgraderingskrav må gjøres forholdsmessig etter behov. Det bør tidlig
tas initiativ til utarbeiding av utbyggingsavtale for å ivareta infrastrukturtiltakene som er
nødvendige.
I forbindelse med utbygging av Ulsmåg skole er det gjort utbedringer av vegnettet rundt
skolen.
Vegtrase i planområdet
Som skissert i figuren under 5.3.1 planlegges det en hovedvegtrase som skal betjene hele
planområdet. For en hensiktsmessig utnyttelse av området kan boligområder utvikles på
begge sider av vegtraseen, med mindre adkomstveger inn i boligområdene. Hovedsykkelveg
kan følge hovedtraseen, i tillegg til at gangveger og snarveger etableres i boligområdene.
Traseen fungerer som kollektivåre inn i boligområdet, og ved trinnvis utbygging må det
etableres gode snumuligheter for buss for hvert trinn. Eksisterende boliger/boligområder kan
der det er mulig kobles på hovedvegtraseen med tversgående veger.
VA
Vannet i området leveres fra Sædalen vannbehandlingsanlegg. Det er ikke etablert kommunalt
VA-nett innenfor planområdet, og utbygging i området forutsetter dermed etablering av nye
hovedledningsanlegg inn i reguleringsområdet. For å sikre tilstrekkelig vanntrykk må det
etableres høydebasseng med kjørbar adkomst. På grunn av at Nesttunvassdraget er flomutsatt
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
18
skal det være et spesielt fokus på overvann. Det tillates ikke økt overflateavrenning og økt
vannføring i vassdraget som følge av utbygging.
Det er tidligere utarbeidet en plan for opparbeiding av nytt vann og avløpssystem for området,
inkludert høydebasseng. VA-planen var utarbeidet for et tidligere grep og må dermed endres.
Tett dialog med VA etaten er en forutsetning i det videre arbeidet.
5.3.3 Blågrønne strukturer
Dyngelandsområdet omfattes av et mangfold av blågrønne strukturer i form av eksempelvis
vassdrag, turområder og kulturlandskap. Ambisjonene for planarbeidet er å bruke disse
strukturene som positive element i planleggingen av boligområdene.
1. Grønnstruktur i kommuneplanen: I kommuneplanens arealdel er et større grønt
område langs den sørvestlige delen av Dyngelandsområdet vist som grønnstruktur. I
dette området har det vært stølsdrift fra gammelt av og det er rester etter flere
stølsbygninger i området, samt en del stier. Dette området er i dag i bruk til blant annet
orientering.
2. Vann: Områdets topografi med langstrakt ås med helning øst-vest, gir mange
parallelle vannveier i østgående retning, mot Grimevatnet og Dyngelandsvatnet.
Planområdet grenser til Dyngelandsvatnet og omfatter en mindre del av Grimavatnet.
Vannveiene i planområdet er del av Nesttunvassdraget, som er kommunens nest
største. Hovedårene i vassdraget er Sandalselva, Midtunelva og Storelva, som samles i
området Midtun-Nesttunvatnet før utløpet til sjø ved Hop. Grimevatnet, Myrdalsvatnet
og Dyngelandsvatnet er tre av de større vannene i vassdraget. Nesttunvassdraget er
flomutsatt og i nedbørsrike perioder kan det oppstå problemer i Nesttunområdet.
3. Turområdene øst for planområdet: Øst for Dyngelandsvegen er det store områder
som er i bruk til tur og rekreasjon. Det er turveier inn til Langavatnet og til
Totlandfjellet.
Ved sørenden av Grimevatnet ligger "Dyngelandsbadet" som er i bruk som badeplass.
Området er også i bruk til felles samlinger som St Hansfeiringer.
Viktige premisser i planarbeidet er å knytte grøntområdene sammen gjennom boligområdene.
Det er viktig å skape gode tverrforbindelser som knytter kommende boligområder sammen
med turområdene i øst på en god måte. Tverrforbindelser mot grøntområder skal vises på
illustrasjonsmateriale.
Vannveger skal benyttes som en ressurs og i størst mulig grad holdes uten inngrep.
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
19
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
20
5.3.4 Allmennyttige formål
Etablering av 2000 boliger forutsetter at det også etableres ulike allmennyttige formål.
Barnehage: Det skal settes av areal til minimum to barnehager i området. Den generelle
regelen for området må være at området skal være selvforsynt med barnehage, men at dette
må ses i sammenheng med behovet i området/bydelen og i forhold til utbyggingstakten for
området. Med bakgrunn i at områdets historie med landbruk skal fremheves og eventuelt
videreføres på nye måter, kan det være naturlig å se på mulighetene for å etablere en
gårdsbarnehage eller andre typer barnehage som kan forvalte jorden.
Skole: I 2008 hadde plankonsulent møte med oppvekstetaten i Bergen kommune, og det ble
da konkludert med at det var behov for en to-parallellers skole i planområdet. Det var også
sagt at de første byggetrinnene antakeligvis kunne serves fra Ulsmåg skole. Ny Ulsmåg skole
er nå under bygging, og skal stå ferdig til skoleåret 2013/2014. Den nye skolen har kapasitet
til 600 elever, mot tidligere 400-450.
Det er ikke sannsynlig at det vil være behov for etablering av skole som del av det første
byggetrinnet. En dialog med oppvekstetaten må opprettes for å avklare fremtidig skolebehov i
området fremover.
Lek/idrett/rekreasjon: Det vil være behov for ulike typer rekreasjonsområder for ulike typer
aldersgrupper. Nærlekeplasser skal etableres i boligområdene, og det kan tilrettelegges for
større lekeområder i naturområder der terrenget kan benyttes som en ressurs.
Det må også etableres balløkke/ballbinge/nærmiljøanlegg på egnet sted.
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
21
5.3.5 Kollektiv
I gjeldende kommuneplan ble det knyttet rekkefølgekrav til B24, 19 boligbebyggelse;
området skal ikke bebygges før det foreligger en vurdering av hvordan områdene ska betjenes
med kollektivtransport.
Dagens situasjon for kollektiv er vist på kartet under:
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
22
Avstand til bybanestopp på Nesttun fra søre del av planområdet er ca 2 km. Kollektivtilbudet i
dag baserer seg derfor i dag på buss.
De bussrutene som går i området i dag er rutene 70 (Nesttun - Øvsttun -Nesttun) og
71(Totland - Dyngeland - Nesttun).
For å benytte rute 70 er Ulsmåg skole nærmeste holdeplass. Frekvensen på denne ruten er
gjennomsnittelig hver halvtime, noe oftere i rushperioden og noe sjeldnere på kvelden etter
klokken 19.30.
Rute 71 går fra Riple til Nesttun. Ruten går i snitt en gang i timen på hverdager mellom 06.40
og 21.15, med litt hyppigere frekvens på ettermiddagen. Denne ruten kjører Dyngelandsveien
frem til Dyngeland snuplass og tilbake.
Med bakgrunn i rekkefølgekravet i gjeldende kommuneplan er det opprettet en dialog med
Skyss og det er gjennomført et møte med forslagstiller, konsulent og tre representanter fra
Skyss. Prinsippløsningen som er valgt for planområdet med en hovedvegtrase gjennom
området med tett bebyggelse langs traseen er helt ideelt kollektivmessig. Denne type
utbygging fanger opp flest mulig innbyggere slik at gode kollektivreisevaner forankres i
området helt fra starten.
For Skyss er agendaen at flest mulig skal reise kollektivt og de har to hovedregler for at det
skal være mulig å oppnå dette:
1. Gode veger
2. Gode snumuligheter
En stor utfordring for Skyss i slike store utbyggingsområder er den trinnvise utbyggingen som
kan gjøre det vanskelig å etablere de gode reisevanene fra begynnelsen av. Dette er noe en
må ta i betraktning når området planlegges. Hovedveg må for eksempel i de ulike
byggeetappene utformes med gode snumulighet slik at kollektivrutene raskt kan etableres i
nye områdene. Fra et planleggers perspektiv vil gode kollektivmuligheter være et stort pluss
for området og en vil derfor jobbe i dialog med Skyss i planprosessen for å finne gode
løsninger. I tillegg til at det planlegges gang og sykkelveger langs hovedvegtraseen, skal det
tilrettelegges for gode tversgående forbindelser gjennom området.
I henhold til rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal og transportplanlegging skal de
områdene det er en tetthet som kan gi grunnlag for kollektivbetjening, så bør en tilrettelegge
for dette. Grepet som planlegges på Dyngeland gir muligheter for gode kollektivløsninger for
nye boligområder, i tillegg til at det gir muligheter for å forbedre kollektivtilbudet for
eksisterende boligområder.
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
23
5.3.6 Kulturminner
I forbindelse med utarbeiding av områdeplan på Dyngeland er det foretatt arkeologiske
registreringer i planområdet.
Det ble påvist funn i området rundt den gamle
gårdsbebyggelsen. Det ble påvist fossile dyrkingslag, ovnsanlegg og veganlegg. Dette er
automatisk fredete kulturminner. Lokaliseringen er vist på illustrasjonen under.
Dyngelanddalen har frem til nylig vært preget av tradisjonell jordbruksdrift. Per i dag er det
ingen aktive bruk på Dyngeland. Det har vært lite innslag av nybygging i området, foruten
enkeltstående bolighus.
Kulturminnene som er påvist i planområdet er i hovedsak knyttet til eldre gårdsdrift og består
av kulturlandskap med tilhørende steingarder, diverse bygninger og støler.
Planlagt ny vegføring vil komme nært opp de påviste lokalitetene. Forslagstiller har derfor
opprettet dialog med Hordaland fylkeskommune som har forvaltningsansvaret for
kulturminnene. En tett dialog er forutsatt i det videre planarbeidet.
24
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
5.3.7 Landbruk
Dyngeland har lange jordbrukstradisjoner og kulturminnene i planområdet er i stor grad
knyttet til jordbruk. Det er i dag lite aktiv gårdsdrift i planområdet i dag, og siste store bruket i
området Engeseth gård, avviklet driften i 2010. Området er likevel sterkt preget av den
jordbrukdrift som har preget området. Kulturlandskapet i området er fortsatt holdt i hevd, men
preges mer og mer av gjengroing. Området vil miste sin funksjon som kulturlandskap dersom
det gror ytterligere igjen.
Det er i dag rester etter stølsdrift i de høyeste liggende områdene i Dyngelandsåsen. Området
preges fortsatt i stor grad av kulturlandskapet til tross for at det er lite gårdsdrift i området i
dag. En del av utmarken slås i dag, men dersom dette opphører vil landskapet endres vesentlig
I planleggingen av området er landbrukstradisjonene noe som kan gi kvaliteter til de nye
boligområdene. En skal i planarbeidet se på hvordan disse kvalitetene kan tas med videre, på
nye måter. Det vil derfor være naturlig å se på andre måter å videreføre landbruk i området.
Ulike typer for landbruk kan være:
•
•
•
•
5.4
Gårdsbarnehage eller naturbarnehage med landbruk/hagetema
Kolonihager
Parsellhager
Ivareta kulturlandskapet
Tilgjengelig kunnskap
Siden planarbeidet ble startet opp i 2005 har det blitt utarbeidet en rekke analyser,
kartmateriale, utredninger og rapporter. Tabellen under gir en samlet oversikt over det
utarbeidede materialet, samt lister opp andre relevante kilder til kunnskap om området.
Rapporter og utredninger i forbindelse med planarbeidet på Dyngeland
Eksisterende kunnskap
Tema
Forstudie Dyngeland, november 2008
Områdeanalyse Dyngeland, april 2010.
Vurdering av inversjonsforhold og dominerende
vindretning for Dyngelandsåsen i Bergen, 13.5.09
(Meteorologisk institutt).
Kulturminneregistreing, Hordaland Fylkeskommune
Kulturminnedokumentasjon Dyngeland, september 2009
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Befolkning, skole, service
Kulturminner
Grøntregistrering/analyse
Trafikk mv.
Sol/skyggeanalyser
Eksposisjonsanalyser
Høydelagsanalyser
Helningsanalyser
Egnethet for utbygging
Rapport utarbeidet på oppdrag for DYU
av Meteorologisk institutt
Kulturminner, automatisk fredete
Beskrivelse av nyere tids kulturminner i
25
planområdet, Opus Bergen AS
Barnetråkkregistrering, november 2009
Idékonkurranse, parallelle oppdrag, nov. 08 – feb. 09.
-SLA Arkitekter, avlevert forslag 01.11.11
Dyngelandsåsen boligområde. Forprosjekt for vei og VA,
august 2011.
Prosjektering av VA system for boligområdet, basert på
SLA sitt plangrep, august 2011 (Cowi)
Naturfaglig beskrivelse av planområdet, januar 2012
Rapport utarbeidet i samarbeid med
Ulsmåg skole. Rapport og
kartregistrering
Innspill til utvikling av boligområdet
Vei og VA
VA løsninger basert på plangrep
Biologisk mangfold, Opus Bergen AS
Andre relevante rapporter og utredninger
Eksisterende kunnskap
Tema
Teknisk Infrastruktur
Rapport: Dyngelandsåsen boligområde. Alternative
hovedatkomster. 4.6.08 (Kompetansesenter for
arealplanlegging og samferdsel)
Rapport: Miljørapport ringvei øst, 14.12.91 (Bergen
kommune).
•
Adkomstløsninger
Vann
Rapport: Nordåsvannet vannområde. Tiltaksanalyse, 2008
(Bergen kommune).
Natur
Rapport: Resultater fra NOFs landsdekkende kartlegging
av hubro i 2010, 2011. (Norsk Ornitologisk Forening).
Rapport: Kartlegging av fuglelivet i Dyngelandsdalen,
Bergen kommune, 29.11.11. (Norsk Ornitologisk Forening,
Bergen Lokallag).
Rapport: Byøkrapport 01/ 11 Urban dyrking: Tanker og
ideer om dyrking i byen, 2011 (Senter for byøkologi)
Program for områdeplan Dyngeland
Mars 2014
•
•
•
•
•
Landskap
Natur
Kultur
Friluftsliv
Landbruk
Vannforvaltning, vassdrag
Fugleliv
Urban dyrking, parsellhager
26