1. No category

6
BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Fjalar 43,Bragevägen 4 A, Djursholm, Danderyds kommun
Lagfaren ägare
Gunnar Eliasson
Yvonne Gustafsson
Uppdragsgivare
Gunnar Eliasson
Närvarande vid
besiktningen
Gunnar Eliasson
Anders Tjärnvall, del av tiden
Besiktningsman
Mikael Sivertsson
Besiktningsdag
Tisdag 2013-05-07
Väderlek
Växlande ca 14° C
Byggnaden
1½-plans villa med souterrainvåning uppförd 1918.
Tillbyggnad från 2000.
Övriga byggnader
Carport / förråd
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund
Grundkonstruktion
Grundmurar
Bjälklag
Stomme
Fasad
Yttertak
Uppvärmning
Ventilation
Berg, morän (bedömt)
Grundsulor, krypgrund
Granit , betong, Leca
Trä
Tegel (bedömt), trä
Puts
Tegel, plåt
Vattenburen. Bergvärme
Självdrag
7
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna
handlingar
- Planritningar tillhandahölls.
Säljares
upplysningar,
uppgifterna har ej
kontrollerats
- Inga problem föreligger med elsystemet.
- Det finns troligen inga elledningar av äldre typ i byggnaden.
- Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar.
- Inga problem föreligger med värmesystemet.
- Bergvärme installerades år 2006.
- Det finns vattenburen golvvärme i matsal.
- Det finns elgolvvärme i duschrum och bastu i
souterrainvåningen samt i duschrum på våning 1 tr.
- Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i
byggnaden.
- Radonmätning är troligen ej utförd.
- Läckage har inträffat två gånger från avloppsstam vid västra
gaveln. Åtgärdade via försäkringsbolag.
- Dränering och fuktisolering av grundmurar är äldre respektive
från tillbyggnadsåret 2000.
- Fasad renoverades och yttertaket lades om år 1974 enligt
tidigare ägare.
- Fasad och fönster på ursprunglig byggnadsdel målades
år 2003.
8
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Det är ej lämpligt med fuktbindande rabatter eller växtlighet
intill husgrunden.
Hussockel
- Sockeln är till större del av granit.
- Inga speciella noteringar.
- Sockeln är delvis putsad.
- Tillbyggnadsdelens grundmursisolering sticker delvis upp ovan
mark vilket ej är enligt tillverkarens anvisningar.
Fasad
- Fasaden är putsad och har endast stickprovskontrollerats.
- Ursprunglig byggnadsdels putsfasad är enligt uppgift
renoverad år 1974.
- Ursprunglig byggnadsdels putsfasad är enligt uppgift målad
år 2003.
- Tillbyggnadsdelens putsfasad är enligt uppgift från år 2000.
- Putsfasaden är delvis något ”flammig”.
- Det noterades delvis kalk-/saltutfällning på fasad mot söder
nära takfot.
- En något större och några små sprickor noterades på fasad
mot söder.
- Litet lokalt putssläpp i slätputsparti på fasad mot söder.
Fönster
- Fönster har stickprovskontrollerats.
- Fönster är kopplade tvåglas.
- Lokalt föreligger en del målningsbehov.
- Två takfönster är utförda med tvåglas isolerglas.
9
Yttertak
- Yttertaket är utfört med enkupiga eller tvåkupiga tegelpannor
ovan underlagspapp och läkt.
- Yttertaket är enligt uppgift omlagt år 1974 med ny papp, läkt
och återanvändning av äldre tegelpannor respektive nya
tegelpannor.
- Yttertaket har stickprovskontrollerats.
- Normal teknisk livslängd för yttertak med detta utförande
uppskattas till 40 – 50 år.
- Det noterades glipor vid snednockar. Nockpannor ligger högt i
förhållande till anslutande takpannor.
- Takets plåtarbeten är äldre och delvis rostiga. En del
färgflagningar förekommer.
- Det noterades en del vittringsskador på de enkupiga
tegelpannorna.
- Ena takluckan är provisoriskt utförd med träfiberskiva och det
finns heller ingen plåt kring takluckan. Förhållandet innebär
risk för uppkomst av läckage. Åtgärdsbehov.
- Plåt bedöms saknas kring avloppsavluftningsrör på takfall mot
entrésida. Risk för uppkomst av läckage föreligger.
- Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak och
i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum.
- Med hänsyn till yttertakets ålder och noterade brister bör
omläggning av yttertaket med ny papp, läkt och takpannor
samt underhåll / utbyte av plåtarbeten utföras.
- Tillbyggnaden från år 2000 är utförd med falsad plåt.
- Inga speciella noteringar på synliga delar. Stora delar av den
falsade plåten är ej besiktningsbar på grund av trätrall.
Carport / förråd
- Besiktning av carport / förråd har ej utförts.
10
INVÄNDIGT
Krypgrund
- Grundläggningen av tillbyggnaden är till större del
utomhusventilerad krypgrund.
Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är
riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt–,
mögel- och rötskador).
Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex
misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen.
Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är
riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat
blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och
luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex
när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned.
Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av
året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån.
Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden
samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material
(trä m m).
Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en
krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av
grundmurar samt installation av avfuktare.
Förhållandet i krypgrunden upplevdes som torrt. Det finns
organiskt material (ved / byggrester) på marken i utrymmet.
Lokalt har bjälklagets undersida under matsal öppnats. Orsak
är ej känd. Det är en stor luftvolym i utrymmet vilket är positivt.
Souterrainvåning
Allmänt
- Byggnaden ursprungliga del är uppförd under en tidsperiod
när det normalt saknas kapillärbrytande material (t ex singel
eller makadam) under betonggolvet.
Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten
orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och
kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid
riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador.
Det är vanligt förekommande att inredning av källarutrymmen
och betonggolv på mark utförs på sådant sätt att man erhåller
problem med fukt.
11
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är
att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska
befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och
väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet
vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon,
Nivellgolv, klinker etc.
- Betonggolvet är till större del påbyggt med en ovanliggande
golvkonstruktion. Se riskanalys.
- Dränering och fuktisolering av ursprunglig byggnadsdels
grundmurar bedöms vara äldre. Normal livslängd för dränering
och fuktisolering av grundmurar är ca 20 – 40 år.
Omdränering och omisolering av ej åtgärdade grundmurar bör
kalkyleras på grund av ålder.
- Grundmur är i sovrum 2 påbyggd med en invändig
väggkonstruktion. Se riskanalys.
Sällskapsrum
- Inga speciella noteringar.
Wc-rum / pannrum
- Plastmatta på golv och målade väggar.
- Plastmatta på golv bedöms vara från 1970-talet. Mattan har
delvis släppt från underlaget nära golvbrunnen.
- Golvbrunnen är av gjutjärn. Rensplugg saknas i golvbrunnen.
- Förbättrad tätning bör utföras mellan tvättställsavlopp och
avloppsstos. Risk för avloppslukt.
- Bergvärmeanläggning (bergvärmepump och separat
varmvattenberedare) är enligt uppgift installerad år 2006.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Sovrum 1
- Lokal svikt / knarr i golv.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Entré / vindfång
- Klinker på golv.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
12
Sovrum 2
- Justeringsbehov av ett av fönstervreden.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Hall
- Inga speciella noteringar.
Trappförråd
- Utrymmet belamrat och ej besiktningsbart. Besiktning ingår i
köparens undersökningsplikt.
Duschrum
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 1997.
- Klinker / kakel på golv och kakel på väggar. Elgolvvärme i
utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att
det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom
väggplattor.
- Det noterades sprickor / skador i en del golvplattor.
- Det noterades klämring vilket är korrekt och förhöjningsring i
golvbrunnen. På grund av utförandet i golvbrunnen kan
kontroll av hur tätskiktet ansluter till golvbrunnen ej utföras.
- Det noterades en del sprickor och tätade skruvhål samt lokalt
skavanker i kakelplattor på väggar.
- Golvlutningen mot golvbrunnen bedöms vara fullgod i
duschplats. Utanför duschplatsen noterades varierande
golvlutningar.
- Justeringsbehov av tvättställsavloppet.
- Utrymmet uppfyller ej dagens krav på tätskikt och fuktspärrar.
Bastu
- Bastun är enligt uppgift renoverad / inredd år 1997.
- Klinker / kakel på golv. Elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att
det finns tätskikt under golvplattor.
- Det noterades sprickor i några golvplattor.
13
Förråd med
utvändig entré
- Utrymmet delvis belamrat och ej helt besiktningsbart. På
synlig del noterades inget avvikande.
Bottenvåning
Entré
- Klinkerplattor eller skifferplattor på golv.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Sällskapsrum /
arbetsrum
- Svikt och knarr noterades i golv.
- Spricka i fönsterruta.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Matsal
- Vattenburen golvvärme i utrymmet.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Vardagsrum
- En del svikt / knarr i golv.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Kök
- En del spår av fukt på golvsockel nedanför diskbänk.
- Normal teknisk livslängd bedöms vara uppnådd för delar av
den maskinella utrustningen.
Wc-rum
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 1997.
- Plastmatta på golv och målad väv på väggar.
- Frånluftsventil saknas, fönster finns.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
14
Tvättstuga
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 1997.
- Plastmatta på golv och målad väv på väggar.
- En del skavanker i golvmatta i anslutning till tröskel.
- ”Äldre” tvättmaskin. Normal teknisk livslängd är uppnådd.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Hall
- Sprickor i en fönsterruta.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Våning 1 tr
Sovrum 1
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 2
- Inga speciella noteringar.
Altan
- Inga speciella noteringar.
Allrum
- Sprickor i någon fönsterruta.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Hall
- Spricka i en av det ovala fönstrets fönsterrutor.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Sovrum 3
- Inga speciella noteringar.
15
Duschrum
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2003.
- Sjöstensplattor eller kakelplattor på golv och kakel på väggar.
Elgolvvärme i utrymmet.
- Med hänsyn till renoveringsåret bör man kunna förutsätta att
det finns tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom
väggplattor.
- Det noterades klämring i den moderna golvbrunnen vilket är
korrekt. På grund av putskant i golvbrunnen kan förekomst av
golvbrunnsmanschett ej fastställas.
- Golvlutningen mot golvbrunnen är ej fullgod. Lite vatten blir
stående på golv vid sidan av golvbrunnen.
- Tröskel är ej fuktsäkert ansluten till golvplattor.
- Frånluftsventilering sker via takfönstrets ventilationsläge.
Vind
- Vindsbjälklaget är isolerat torv och tilläggsisolerat med
mineralull.
- Det noterades en del missfärgningar samt lokalt spår av
takläckage vilket är vanligt förekommande för äldre
byggnader.
- Inga speciella noteringar i övrigt.
Övrigt
- Det noterades en del lutningar samt svikt och knarr i
golv / bjälklag vilket är normalt förekommande i äldre
byggnader.
- Enda sättet att fastställa rökgångarnas kondition är via
provtryckning.
16
RISKANALYS
- Invändig påbyggd grundmur i sovrum 2 i souterrainvåningen
är riskkonstruktion för mikrobiella skador (mögel, röta etc) när
organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig
miljö. Enda sättet att bedöma rådande förhållanden är genom
att göra konstruktionen inspekterbar.
- Påbyggda golvkonstruktioner ovan betonggolv i
souterrainvåningen är riskkonstruktioner för uppkomst av
fuktrelaterade skador om organiskt material är i kontakt med
fuktigt betonggolv / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma
förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara.
- Se under krypgrund ovan.
- Se under yttertak ovan.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- -----
Solna 2013-05-08
VärderingsHuset Småhus AB
Mikael Sivertsson