‫"משפטון" ‪ - 17/15‬חובת הרישום של תוכנית פרצלציה מאושרת בלשכת רישום המקרקעין‬ ‫בהתאם לדין‪ ,‬מרגע שמאושרת תוכנית בניין עיר‪ ,‬היא הופכת לדין מחייב‪ .‬כאשר מדובר בתוכנית פרצלציה (איחוד‬ ‫וחלוקה) של קרקעות ‪ -‬מוסד התכנון זכאי‪ ,‬ואף חייב‪ ,‬לפעול לרישום התוכנית בלשכת רישום המקרקעין‪ ,‬וזאת על מנת‬ ‫שהמידע שנרשם בפנקסי לשכת רישום המקרקעין‪ ,‬שהינו פומבי ועומד לעיונו של כל אדם‪ ,‬ישקף נאמנה את המצב‬ ‫הקיים בשטח (לרבות עסקאות ופעולות משפטיות המבוצעות ביחס לנכסי מקרקעין) – וניתן יהיה להסתמך על תוכנו‪.‬‬ ‫חוק התכנון והבניה‪ ,‬תשכ"ה‪ 1965-‬קובע‪ ,‬בסעיף ‪ ,125‬לוח זמנים של שמונה חודשים ליו"ר הועדה המקומית כדי‬ ‫להגיש תוכנית פרצלציה מאושרת לרישום למנהל לשכת רישום המקרקעין והאחרון אמור לאשרה בתוך חודשיים‪.‬‬ ‫הרשויות רשאיות להוציא היתרי בנייה מכוח תוכנית פרצלציה מאושרת‪ .‬כאשר תוכנית הפרצלציה לא נרשמת בלשכת‬ ‫רישום המקרקעין ‪ ,‬יש בכך כדי להוות סיכון ואף פגיעה במרשם המקרקעין‪ .‬הפגיעה האמורה כוללת‪ ,‬בין היתר‪ ,‬מניעת‬ ‫האפשרות לרישום הבית המשותף ורישום שמו וזכויותיו של פלוני בלשכת רישום המקרקעין‪ .‬מדוע מדובר בסיכון?‬ ‫חוק המקרקעין‪ ,‬תשכ"ט‪ 1969-‬קובע‪ ,‬בסעיף ‪ ,7‬כי זכות הקניין במקרקעין מסתיימת רק בעת רישומה בלשכת רישום‬ ‫המקרקעין‪ ,‬וכל עוד היא לא נרשמה‪ ,‬זכות זו אינה זכות שלמה במקרקעין‪ .‬בית המשפט לעניינים מנהליים נדרש‬ ‫לאחרונה‪ ,‬בעת"מ (מרכז) ‪ 19490-07-13‬פרץ בוני הנגב (‪ )1993‬בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון זמורה ואח'‪ ,‬להורות‬ ‫לרשום תכנית פרצלציה שפורסמה לפני כעשר שנים וטרם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין‪.‬‬ ‫נסיבות המקרה‪:‬‬ ‫תוכנית בניין עיר זמ‪/‬מק‪ 3/4572/‬ותוכנית בניין עיר זמ‪/‬מק‪( 4/4572/‬להלן ביחד‪" :‬תוכניות הפרצלציה" או "התוכניות")‪,‬‬ ‫אושרו כדין וקיבלו תוקף לפני כ‪ 10-‬שנים‪ .‬בהסתמך על התוכניות הפרצלציה‪ ,‬רכשה חברת פרץ בוני הנגב (‪ )1993‬בע"מ‬ ‫(להלן‪" :‬חברת הבנייה") זכויות בחלקות ומגרשים שונים‪ .‬על בסיס התוכניות ניתנו לחברת הבנייה היתרי בנייה לבנייה‬ ‫של עשרה בניינים לבנייה רוויה‪ ,‬בהם כ‪ 130-‬יחידות דיור שנמכרו ל‪ 130-‬משפחות המתגוררות באותם עשרה בניינים‪ .‬דא‬ ‫עקא‪ ,‬כאשר חברת הבנייה ניסתה לרשום את הבתים כבתים משותפים‪ ,‬להשלמת זכויות רוכשי הדירות‪ ,‬היא נתקלה‬ ‫בסירובה של בעלת חלק מהזכויות במגרשים ‪ -‬החברה החקלאית "משק פטר בע"מ" (להלן‪" :‬משק פטר")‪ .‬בשנת ‪,2007‬‬ ‫הגישה משק פטר עתירה מנהלית ‪ 2984/07‬בבית המשפט המחוזי בת"א (להלן‪" :‬עתירת משק פטר") כנגד אישור‬ ‫התוכניות בטענה‪ ,‬כי יש לה זכויות בבאר מים הסמוכה לתחום התוכניות והתוכניות מבצעות שינויים בקביעת גבולות‬ ‫החלקה בהן נמצאת הבאר ואלו יפגעו בה (עתירה זו תלויה ועומדת בביהמ"ש המחוזי בת"א)‪ .‬משק פטר טענה במסגרת‬ ‫עתירתה‪ ,‬כי לאחרונה קיבלה אישור מרשות המים להתחיל בהליך הפקה וטיוב מי הבאר‪ ,‬ורישום התוכנית יגרום לה נזק‬ ‫בלתי הפיך באשר הוא ימנע ממנה לעשות שימוש בבאר לצורך הפקת מי שתייה כיוון שעל פי תקנות משרד הבריאות‪,‬‬ ‫מסביב לבאר שתייה חייב להיות רדיוס מגן‪ .‬העובדה שלטובת משק פטר נרשמה הערת אזהרה בדבר זכויותיה ל"שאיבת‬ ‫מים" הביאה לכך שרשם המקרקעין ברחובות נמנע מרישום התוכניות בלשכת הרישום‪ .‬על רקע עובדות אלה‪ ,‬חברת‬ ‫הבנייה הגישה לבית המשפט לעניינים מנהליים עתירה להורות על רישום תוכניות הפרצלציה בלשכת רישום המקרקעין‪.‬‬ ‫בית המשפט פסק‪:‬‬ ‫בית המשפט קיבל את עתירתה של חברת הבנייה וקבע‪ ,‬כי כל עוד לא יקבע אחרת במסגרת עתירת משק פטר‪ ,‬ברור‬ ‫שמעמדן של התוכניות הן דין לכל דבר‪ .‬עוד נקבע‪ ,‬כי בהתאם לדין‪ ,‬מוטלת על הרשויות החובה לרשום תוכנית‬ ‫פרצלציה בלשכת רישום המקרקעין‪ .‬ביהמ"ש‪ ,‬שמתח ביקורת על הרשויות שנמנעו מלרשום את תוכניות הפרצלציה‬ ‫קבע כי בהערת האזהרה הרשומה לטובת משק פטר אין בכדי למנוע את רישום התוכניות‪ .‬מכל מקום‪ ,‬מבדיקה עם‬ ‫משרד הבריאות נמצא כי למשק פטר אין כל היתר להפקת מי שתייה‪ ,‬אלא מי חקלאות בלבד‪ ,‬ולפיכך נדחתה טענת‬ ‫משק פטר לפיה הרישום יגרום לה נזק בלתי הפיך‪ .‬מטרת הרישום בלשכת רישום המקרקעין‪ ,‬היא להציג נכונה‪ ,‬כלפי‬ ‫כולי עלמא‪ ,‬את מצב הזכויות של הזכאים במקרקעין‪ ,‬ובפרט יש חשיבות של רישום זה‪ ,‬כדי לאשר שאותם הדיירים‬ ‫שרכשו את דירתם בבניינים המשותפים שנבנו על אותן החלקות‪ ,‬על פי היתרי בנייה שניתנו כדין לבוני הדירות‪ ,‬הם‬ ‫הבעלים של אותן הדירות‪ .‬הימנעות מהרישום לא רק שפוגעת במי שרכש זכויות במקרקעין‪ ,‬אלא היא פוגעת גם‬ ‫באמינותו של מוסד זה‪ ,‬שהינו מוסד ייחודי ומהותי‪ ,‬בקשר לחשיבות הרישום המתבצע בו‪.‬‬ ‫(עת"מ (מרכז) ‪ 19490-07-13‬פרץ בוני הנגב (‪ )1993‬בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון זמורה ואח')‬ ‫(עריכה‪ :‬המשפטן צח שחרור בהנחיית עו"ד נתי רוזנצוייג ‪)04.06.2015‬‬ ‫אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת‪ ,‬או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד‪ ,‬האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי‬ ‫בלבד ולא מחייב של הנושא‪ .‬בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין‪.‬‬