פרק ב - ההוצאה לאור של לשכת עורכי הדין
דיני קניין ספר קורס עו"ד עינת סולניק עורך הסדרה :עו"ד חיים רווה מהדורה עדכנית לקראת שנת הלימודים הקרובה הערות והארות יתקבלו בברכה בדוא"ל [email protected] - דיני קניין ספר קורס עו"ד עינת סולניק עורך הסדרה :עו"ד חיים רווה מהדורה עדכנית לקראת שנת הלימודים הקרובה הערות והארות יתקבלו בברכה בדוא"ל [email protected] - ההוצאה לאור של לשכת עורכי הדין "בית אופקים" -דרך מנחם בגין 28תל-אביב ,83172ת.ד15148 . טלפון ,37-8858383פקס 37-8853834 כל הזכויות שמורות © מהדורת 8314 אין להעתיק או להפיץ ספר זה או קטעים ממנו בשום צורה ובשום אמצעי אלקטרוני או מכני (לרבות צילום והקלטה) ,בלא אישור בכתב מההוצאה לאור של לשכת עורכי הדין. תוכן עניינים מבוא 5 ......................................................................................................................... זכות הקניין 5 ................................................................................................................................ הצידוקים לזכות הקניין 6 .............................................................................................................. מאפייניה של זכות הקניין 7 ........................................................................................................... סוגים של זכות הקניין (הזכויות הקנייניות) 8 .................................................................................. מושאיה של זכות הקניין 11 ........................................................................................................... זכות הקניין לעומת זכות אובליגטורית 11 ...................................................................................... ההגנה על זכות הקניין 11 .............................................................................................................. חוק המקרקעין ,התשכ"ט95 ..................................................................................... 9191- פרק א :פרשנות 15 ............................................................................................................................ זכויות במקרקעין 15 ..................................................................................................................... פרק ב :עסקאות ורישומן 18 .............................................................................................................. עסקה במקרקעין 18 ...................................................................................................................... דרישת הכתב 12 ............................................................................................................................ עסקאות נוגדות במקרקעין 11 ........................................................................................................ תקנת השוק במקרקעין 17 ............................................................................................................. עסקאות קומבינציה 18 ................................................................................................................. עסקאות בין קבלן לבין רוכשי דירות 12 .......................................................................................... פרק ג :בעלות והחזקה 21 .................................................................................................................. סימן א :תחום הבעלות 21 ............................................................................................................. עומק וגובה 21 .......................................................................................................................... מחוברים22 .............................................................................................................................. היקף עסקה במקרקעין 23 ......................................................................................................... הגבלת זכויות במקרקעין 25 ...................................................................................................... סימן ב :הגנת הבעלות וההחזקה 26 ............................................................................................... החזקה 26 ................................................................................................................................ מחזיק 26 ................................................................................................................................. הגנות על החזקה 28 .................................................................................................................. הפגיעה בבעלות ובהחזקה :דיני נטילה שלטונית 31 ......................................................................... הפקעה31 ................................................................................................................................. גריעה תכנונית 33 ...................................................................................................................... פרק ד :בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת 35 ........................................................................................... בעל המקרקעין הוא בעל הברירה 35 ............................................................................................... זכות מקים המחוברים לרכישת המקרקעין 36 ................................................................................ תשלום בעד שימוש 37 ................................................................................................................... פרק ה :שיתוף במקרקעין 32 .............................................................................................................. סימן א :יחסי השיתוף 32 .............................................................................................................. בעלות משותפת במקרקעין 32 .................................................................................................... הסכם שיתוף 52 ........................................................................................................................ כללי ברירת מחדל 51 ................................................................................................................ סימן ב :פירוק השיתוף 56 ............................................................................................................. סימן ג :בניה ונטיעה במקרקעין משותפים 61 ................................................................................. סימן ד :מחוברים שבמיצר 62 ........................................................................................................ שיתוף במקרקעין בין בני זוג 62 ...................................................................................................... פרק ו :בתים משותפים 67 ................................................................................................................. סימן א :הוראות כלליות 67 ........................................................................................................... סימן ב :דירות ורכוש משותף 62 .................................................................................................... סימן ג :ניהול הבית המשותף73 ..................................................................................................... תקנון הבית המשותף 73 ............................................................................................................ נציגות הבית המשותף 75 ........................................................................................................... האסיפה הכללית בבית המשותף 77 ............................................................................................ החלטות בעלי הדירות 77 ........................................................................................................... סימן ג' :1שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה 78 ..................................................................... שינויים בדירות בבית המשותף 72 .................................................................................................. סימן ד :יישוב סכסוכים בין בעלי הדירות 82 .................................................................................. פרק ו' :1בתים שאינם רשומים כבתים משותפים 81 ............................................................................ פרק ז :זכויות במקרקעי הזולת 85 ..................................................................................................... סימן א :שכירות 85 ....................................................................................................................... שכירות 85 ................................................................................................................................ שאילה 87 ................................................................................................................................. הדינים החלים על זכות השכירות וזכות השאילה 87 ................................................................... סימן ב :משכנתה 28 ...................................................................................................................... הדינים החלים על זכות המשכנתה 122 ....................................................................................... סימן ג :זיקת הנאה 111 ................................................................................................................ סימן ד :זכות קדימה 115 .............................................................................................................. פרק ח :מקרקעי ציבור ומקרקעי יעוד 112 .......................................................................................... פרק ט :המרשם 111 .......................................................................................................................... סימן א :הוראות כלליות 111 ......................................................................................................... סימן ב :הערות 115 ....................................................................................................................... הערת אזהרה 115 ..................................................................................................................... הערה על צורך בהסכמה 121 ...................................................................................................... הערה על הגבלת כשרות 121 ...................................................................................................... הערה לפי צו בית משפט 121 ...................................................................................................... הערות אחרות 121 .................................................................................................................... תוצאות רישום הערה121 .......................................................................................................... מחיקת הערה 121 ..................................................................................................................... סימן ג :רישום ראשון וחידוש רישום 122 ....................................................................................... סימן ד :רישום בתים משותפים 125 ............................................................................................... חוק המיטלטלין ,התשל"א931 .................................................................................. 9199- הגדרות 128 .................................................................................................................................. בעלות וזכויות אחרות 128 ............................................................................................................. מיטלטלין מופקרים 122 ................................................................................................................ מיטלטלין אבודים 132 .................................................................................................................. חיבור ,ערבוב ועיבוד 131 ............................................................................................................... הגנת הבעלות והחזקה 131 ............................................................................................................ הפגיעה בבעלות ובהחזקה :דיני נטילה שלטונית 135 ....................................................................... שיתוף במיטלטלין 135 .................................................................................................................. פירוק שיתוף במיטלטלין 132 ......................................................................................................... שיתוף מיטלטלין בין בני זוג 152 .................................................................................................... עכבון 152 ..................................................................................................................................... עסקאות נוגדות במיטלטלין 151 .................................................................................................... תקנת השוק במיטלטלין 151 .......................................................................................................... חוק המתנה ,התשכ"ח955 ........................................................................................ 9191- יסוד התמורה 155 ......................................................................................................................... עסקת מתנה 155 ........................................................................................................................... מושגי יסוד 951 .............................................................................................................. דיני קניין 5 ספר קורס מבוא עצם קיומם של משאבים ,נוסף על הצורך האנושי לשלוט בהם ולהגן עליהם מפני פגיעה ,מחייבים הסדרתה של מערכת כללים הנוגעת לזכויות ולחובות של בני אדם בהתייחס למשאבים .מערכת כללים זו היא מערכת דיני הקניין .בתוך מערכת זו ניתן למצוא סוגים שונים של כללים" :כללי הקצאה ראשונית" שעל פיהם מוקצות הזכויות במשאבים לבני האדם; "כללי מעבר" הקובעים כיצד ניתן לשנות מן ההקצאה הראשונית ולהעביר משאבים מאדם לזולתו; "כללי תחרות" שעניינם אינטרסים נוגדים של בני אדם באותו המשאב והקביעה מי מהם גובר; ו"כללי התערבות" המגדירים את התנאים שבהתקיימם ניתן לפגוע בזכויות הקניין ומסדירים את אופן הפגיעה בזכויות הקניין .מערכת זו זוכה להגנה חוקתית ,חוקית ומשפטית ,בהיותה מרכזית בחייהם של בני האדם. הערות מתודיות: ככלל ,ספר זה מסודר על-פי סדר הופעת הסעיפים בחיקוקים הנדונים בו. סיכומים של פסקי הדין הנזכרים בספר זה ושל פסקי דין נוספים ניתן למצוא ב"ספר הפסיקה". בטרם קריאת הספר ,מומלץ לעבור על מושגי היסוד בדיני קניין שבעמוד .951 זכות הקניין זכות הקניין היא אחת מזכויות היסוד במשפט הישראלי ,הנוגעת למשולש היחסים "בעל הזכות-משאב-צד שלישי" (י' ויסמן) .על-פי הגישה השלטת -היא הגישה הריאליסטית (הופלד) " -קניין" הוא מושג רחב וגמיש, הנבחן בהתאם להקשר הנורמטיבי בו הוא מצוי ,ועל כן טיבה של זכות הקניין משתנה בהתאם לנסיבות המקרה הנדון (קיימת גם גישה פורמליסטית (ו' בלקסטון) התומכת בפשטות ובוודאות ,שעל פיה "קניין" הוא מושג אחיד וקבוע בכל מופעיו בזירה המשפטית). ניתן להבחין בין שני סוגים של קניין -קניין פרטי וקניין ציבורי .הקניין הפרטי נוגע לזכותו של אדם פרטי (או של קבוצת בני אדם) לבצע פעולה זו או אחרת במשאב מסוים ,או להיות מוגן מפני ביצוע פעולה זו או אחרת של צד שלישי באותו משאב .דיני הקניין עוסקים בעיקרם בקניין הפרטי .הקניין הציבורי ,לעומת זאת ,נוגע למשאבים המצויים בבעלות משותפת של הציבור בכללותו ,ובדרך כלל מצויים תחת אחריות המדינה .לכל אדם החופש ליהנות ממשאבים אלה ולבצע בהם פעולות כאלה או אחרות ,בהתחשב באינטרסים הציבוריים הרחבים. ההערות שלי דיני קניין 9 ספר קורס בעלות משותפת בקניין ציבורי (ולעתים אף בקניין פרטי) עלולה ליצור בעיה המכונה "טרגדיית ההמונים" או "טרגדיית המאגר המשותף" (הרדין) -תופעה של ניצול יתר של המשאב ובמקביל השקעת חסר בו. תופעה זו מלווה בקשיי פיקוח ואכיפה וגורעת לא רק מהמשאבים הקיימים בדור הזה אלא גם מהבטחת האינטרסים של דורות העתיד במשאבים אלה .לדוגמה :כר מרעה פתוח יתמרץ רועים לשלוח אליו את עדריהם כדי שייהנו מהעשב אולם לא יתמרץ מי מהם להשקיע באותו כר מרעה באופן פרטי או להימנע מלנצלו יתר על המידה .כך ,עלול להיווצר מצב ש בו כר המרעה יתדלדל או יעלם ומי שיפסיד הם הרועים וצאצאיהם .אף על פי כן ,הקניין הציבורי הוא הפתרון הצודק או היעיל ביותר ביחס למשאבים מסוימים (ה' דמסץ) -משאבים חיוניים (אויר ואור שמש ,למשל) ,משאבים שיש מהם מספיק לכל (חופי ים או יערות, למשל) או משאבים שלא ניתן להפכם לקניין פרטי (אויר ואור שמש ,למשל) -והדרך למנוע מצב זה היא להבטיח את האינטרסים הציבוריים הרחבים באמצעות חקיקה. הצידוקים לזכות הקניין זכות הקניין נושאת בחובה ערכים שונים המצדיקים את קיומה ,כאשר מינונם וחשיבותם של ערכים אלה משתנה בהתאם להקשר בו נדונה הזכות (ח' דגן): א .ערך החירות .זכות הקניין עשויה להגשים את חירות האדם -החירות החיובית לעשות במשאבים השייכים לו כרצונו וכן החירות השלילית שלא להיות חשוף לפגיעה בקניין מצד צדדים שלישיים .כך, יכול האדם לפתח את עצמו ולממש את האוטונומיה הנתונה לו בצורה מיטבית. ב .ערך האישיות (מ' רדין) .זכות הקניין עשויה להגשים את אישיות האדם ,שכן קיימים סוגי קניין שהזיקה בינם לבין בעליהם איננה כלכלית גרידא אלא אף רגשית ,באופן המצדיק הגנה עליהם. לדוגמה :בית מגורים (להבדיל מבניין משרדים) ,תכשיט בעל ערך סנטימנטלי (להבדיל מערך כלכלי) או אף איברי גוף -כל אלה שייכים לאדם לא רק במובן הכלכלי אלא גם במובן האישי העמוק ביותר. ג .ערך העבודה (ג' לוק) .לאדם זכות טבעית על פרי עמלו ועל כן ניתן להצדיק את זכות הקניין במשאב בו אדם השקיע את עבודתו .זאת ,הן משום שהעבודה נטמעה במשאב והפכה לחלק ממנו והן משום שהעבודה היא פעילות מועילה שיש לעודד .ערך העבודה בא לביטוי ביתר שאת בהתייחס לקניין רוחני (כמפורט בעמוד - )11יצירות או המצאות של אדם ,שבמרכזן לא עומד המשאב אלא המחשבה והעשייה שהושקעו בו על-ידי היוצר או הממציא ( 5768623א.ש.י.ר) .לעניין זה יצוין ,כי בדומה לערכים האחרים ,ערך העבודה אינו מוחלט וקיימים מצבים שונים שבהם עבודתו של אדם אינה מצדיקה זכות קניין (לדוגמה: כאשר מדובר בעבודה בשכירות או כאשר אין זה צודק לאפשר רק למי שמסוגל לעבוד לזכות במשאב). ההערות שלי דיני קניין 9 ספר קורס ד .ערך הרווחה המצרפית (יעילות) .זכות הקניין עשויה להגשים את הרווחה המצרפית בחברה ,שכן היא מאפשרת לבני אדם להגדיל את כמות המשאבים העומדת לרשותם ,להשביח את חייהם ,לספק את רצונותיהם ולנצל את המשאבים באופן מיטבי בהתאם לאינטרסים שלהם. ה .ערך ההחזקה (התפיסה) (מ' דויטש) .ניתן להצדיק את זכות הקניין במשאב מעצם העובדה כי האדם מחזיק במשאב .ההחזקה במשאב מלמדת על זיקה בין האדם לבין המשאב ועל הסתמכותו עליו .עם זאת ,ערך זה אינו מוחלט וקיימים מצבים שונים שבהם החזקה של משאב אינה מצדיקה זכות קניין. מאפייניה של זכות הקניין מאפייניה השונים של זכות הקניין מופיעים בהתאם להקשר הנורמטיבי שבו היא מצויה ובהתחשב בנסיבותיו של המקרה הנדון ,היינו :אין חובה כי כל המאפיינים יופיעו בהתייחס לכל זכות קניין באשר היא (י' ויסמן 1852622 ,בן חמו): א .שליטה וניהול .בעל זכות הקניין יכול לשלוט במשאב ולנהלו ,באופן המקנה לו עוצמה כלכלית וחברתית .עם זאת ,אין מדובר בשליטה וניהול מוחלטים ובנסיבות מסוימות ניתן להפקיעם מידיו. ב .שימוש .בעל זכות הקניין יכול לעשות שימוש במשאב ,בין אם במישרין (שימוש בפועל) ובין אם בעקיפין (ליהנות מפירותיו). ג .עקיבה .בעל זכות הקניין יכול לעקוב אחר המשאב ולאכוף את זכותו גם כלפי צדדים שלישיים. ד .עבירות .בעל זכות הקניין יכול להעביר את המשאב לזולת ,באופן המאפשר שימוש מיטבי במשאב (שכן הוא מגיע למי שזקוק לו) .עם זאת ,קיימים סוגי משאבים שעבירותם היא בעייתית ,מוגבלת או אסורה מטעמים שונים (לדוגמה :איברי גוף או סמים) ,ובנוסף ,קיימים סוגי זכויות קניין שעבירותם היא בעייתית ,מוגבלת או אסורה (לדוגמה :זכות השכירות היא זכות קניין אולם ,ככלל ,השוכר אינו יכול להעבירה לאדם אחר בלא הסכמתו של בעל הנכס ,סעיף 11לחוק השכירות והשאילה ,התשל"א .)1271-לעניין זה יצוין ,כי לעתים המגבלה על עבירות המשאב נוגעת לציבור מסוים בלבד ומעוררת קושי הן בשל הפגיעה בשוויון והן בשל הדרתו של אותו ציבור מפעילות כלכלית וחברתית (לדוגמה :איסור למכור אדמות למי שאינו יהודי בישראל או איסור למכור שירותי פונדקאות למי שאינו נשוי 12522628 ,משפחה חדשה). ה .המירות .בעל זכות הקניין יכול להמיר את המשאב לכסף (למכור אותו) .עם זאת ,כאשר מדובר במשאבים שעבירותם בעייתית ,מוגבלת או אסורה ,הרי שגם המרתם לכסף (אומדנם) עשויה להיות בעייתית. ההערות שלי דיני קניין 1 ספר קורס ו .חיובים .בעל זכות הקניין יכול ליהנות מיתרונותיה של זכות זו אולם הוא איננו חף מאחריות .זכות הקניין גוררת אחריה גם חיובים שעל בעל הזכות לעמוד בהם .זאת ,לאור גישה של אחריות חברתית שעל פיה בעל הקניין חב לחברה על התעשרותו ואינו יכול לנהוג במשאב בעריצות מוחלטת ובלא כל התחשבות בחברה (ברק ב 2221626-הורוויץ 133622 ,עמותת שיח חדש). ז .כלפי כולי עלמא .בעל זכות הקניין נהנה מזכותו במשאב כלפי החברה כולה (להבדיל מזכות חוזית, למשל ,במסגרתה נהנה בעל הזכות כלפי הצד השני לחוזה בלבד) .עם זאת ,קיימים מצבים שבהם למרות שהזכות תקפה כלפי כולי עלמא היא תיסוג מפני זכותו של הזולת (תקנת השוק ,כמפורט בעמוד .)17 ח .פומביות .בעל זכות הקניין רשאי לממש את הזכות באופן פומבי -דבר המתבטא הן ביכולתו של בעל הזכות להחזיק במשאב והן ביכולתו לרשום את זכותו בפנקסים ציבוריים רשמיים. ט .שרירות בעלים (ו' בלקסטון) .בעל זכות הקניין נהנה מריבונות מרבית על המשאב (מאפיין זה הוא רחב ומכיל חלק מהמאפיינים האחרים דוגמת שליטה וניהול ,שימוש ,עקיבה ועבירות). י .מסוימות (מ' דויטש) .זכות הקניין נוגעת לרוב למשאב מסוים שניתן לזהותו ,ובעל הזכות יכול לבצע את פעולותיו באותו משאב בלבד. יא .ייחודיות ,עצמאות ומיידיות .בעל זכות הקניין יכול לרוב להשתמש במשאב באופן ייחודי (למנוע מהזולת להשתמש באותו משאב במקביל) וכן באופן עצמאי ומיידי (בלא לבקש רשות מאיש). יצוין ,כי רשימת המאפיינים של זכות הקניין איננה רשימה סגורה. סוגים של זכות הקניין (הזכויות הקנייניות) ניתן לסווג את זכות הקניין לכמה סוגים: א .זכות הבעלות .זוהי הזכות החזקה ביותר ,המאפשרת לבעליה ריבונות מרבית במשאב .בעל זכות הבעלות רשאי לעשות בנכס ככל העולה על רוחו -להחזיק בו ,לנהלו ,לעשות בו שימוש ,ליהנות מפירותיו ,להשמידו ,לשנותו ,להדיר אחרים ממנו וכדומה -והכל ,במסגרת המגבלות המוטלות על זכות זו מכוח חוק ,הסכם או חיוב. ההערות שלי דיני קניין 1 ספר קורס לעניין זה יצוין ,כי קיימות מספר דרכים להשיג בעלות בקניין: .1רכישת זכות בעלות דרך עסקת מכר רגילה .לעניין זה יצוין ,כי על דרך הכלל אדם רוכש בעלות בנכס מיטלטלין במועד בו הוא נמסר לידיו ,אלא אם הוסכם בין הצדדים אחרת התשכ"ח .)1268-בנכס מקרקעין ,מסירת ההחזקה אינה מספיקה ונדרש גם רישום לשם השלמת העסקה והעברת זכות הבעלות בנכס (ס' (7א) לחוק המקרקעין). (סעיף 22לחוק המכר, .1רכישת זכות בעלות מכוח מתנה (כמפורט בעמוד .)155 .2רכישת זכות בעלות מכוח ירושה. .3רכישת זכות בעלות דרך בניה ונטיעה במקרקעי הזולת (כמפורט בעמוד .)35 .5רכישת זכות בעלות דרך חיבור וערבוב או עיבוד של מיטלטלין (כמפורט בעמוד .)131 .6רכישת זכות בעלות דרך מציאת נכס שאבד לבעליו (כמפורט בעמוד .)132 .7רכישת זכות בעלות בנכס שהופקר על-ידי בעליו (כמפורט בעמוד .)122 .8רכישת נכס עזוב ,כאשר הכוונה היא לנכס חסר בעלים העומד בזיקה למדינת ישראל (מצוי בישראל או מצוי מחוץ לישראל כשבעליו הידוע הוא ישראלי) ,המנוהל על-ידי האפוטרופוס הכללי ועשוי לעבור בסופו של יום לבעלותה של המדינה (בהתאם להוראות חוק האפוטרופוס הכללי ,התשל"ח.)1278- .2רכישת נכס קניין מכוח דיני התחרות -עסקאות נוגדות או תקנת השוק .)151כאן ,ההכרעה נעשית על-פי מגוון שיקולים ובהם גם "סדר עדיפות קנייני" (זכות קניינית שנוצרה ראשונה תגבר בדרך כלל על זכות קניינית שנוצרה אחריה) ,מאזן הרשלנות בין הצדדים, מאזן המצוקה בין הצדדים ,עקרון תום הלב ,עלויות הת דיינות וכיוצא באלה. (כמפורט בעמודים ,17 ,151 ,11 ב .זכות בנכסי הזולת .מדובר בזכויות של אדם במשאב ,כשהוא אינו הבעלים שלו: .1שכירות ( 128651הקר) .הזכות להחזיק במשאב ולהשתמש בו שלא לצמיתות (כמפורט בעמודים .)122 ,85 ,16 .1משכון (במיטלטלין ובזכויות) או משכנתה (במקרקעין) .הזכות להיפרע ממשאב שניתן כערובה לחיוב שלא קוים (כמפורט בעמודים .)122 ,28 ,17לדוגמה :אדם חייב לחברו סכום כסף וממשכן לטובתו את רכבו כבטוחה לפירעון החוב .אם לא יפרע את החוב -יוכל בעל המשכון (הנושה) לפעול למימוש הנכס הממושכן (הרכב) ,בין היתר ,באמצעות פנייה להליכי הוצאה לפועל. ההערות שלי דיני קניין 91 ספר קורס .2זיקת הנאה .הזכות ליהנות ממקרקעין -להשתמש בהם שימוש מסוים או למנוע מאחר להשתמש בהם שימוש מסוים (כמפורט בעמודים .)111 ,17לדוגמה :כאשר אדם עושה שימוש בשביל המוביל מפתח ביתו ועובר דרך החלקה של שכנו ,הוא רוכש בנסיבות מסוימות זיקת הנאה למעבר חופשי בשביל זה. .3זכות קדימה .זכות ראשונים לקבל הצעה לרכישת זכויות במקרקעין (כמפורט בעמוד .)115אם בעל מקרקעין מעוניין למכור אותם ויש בהם לאדם אחר זכות קדימה ,הרי שעליו להציעם תחילה לבעל זכות הקדימה (לפני שהוא מציעם לכל רוכש אחר). .5עכבון .הזכות לעכב מיטלטלין כערובה לחיוב שלא נפרע (כמפורט בעמוד .)152לדוגמה :אדם מוסר לזולתו נכס כדי שיתקנו ,וחייב סכום כסף בתמורה לתיקון .ככל שלא ייפרע החוב ,יוכל הזולת לעכב את הנכס ולא להחזירו לחייב עד שהחייב ישלם את חובו. ג .זכות החזקה .החזקה במשאב -היינו :שליטה פיזית בו נוסף על כוונה להחזיק בו -נחשבת לזכות קניינית ( 52677מזרחי) .עם זאת ,קיימת עמדה שעל פיה החזקה היא זכות קניינית מוגבלת ,הרלוונטית אך לקניין מוחשי ,שכן היא תלויה בתפיסה הפיזית של המשאב (לעומת שאר הזכויות העומדות לאדם ברציפות בלא תלות בזיקה הפיזית) (י' ויסמן). ד .זכות אובליגטורית .זוהי זכות חוזית שיש לאדם מול אדם אחר (ולא מול משאב) ,המבטיחה כי האדם האחר יבצע פעולה או יי מנע מלבצע פעולה הנוגעת למשאב .זכות זו איננה נחשבת לזכות קניינית אלא לזכות חלשה ממנה ,שכן היא איננה יוצרת זיקה בין אדם למשאב כלפי כולי עלמא אלא רק זיקה בין אדם לזולתו .עם זאת ,בנסיבות מסוימות עשויה הזכות האובליגטורית ליצור זיקה "מעין קניינית" בין בעל הזכות לבין המשאב (כמפורט בעמוד .)11 בהקשר זה יצוין "עקרון הרשימה הסגורה" ("נומרוס קלאוזוס") ,שעל פיו רשימת זכויות הקניין שבחוק המקרקעין ( בעלות ,שכירות ,משכנתה ,זיקת הנאה וזכות קדימה) איננה פתוחה לתוספות והצדדים אינם יכולים ליצור זכות קניינית חדשה (דבר התורם לוודאות המשפטית בדיני הקניין ,מ' דויטש) .לדוגמה :החוק קובע כי זכות השכירות היא לתקופה מוגבלת ,ועל כן ,אם צדדים מעוניינים לייצר זכות שכירות לתקופה בלתי מוגבלת (ולכנותה בשם אחר) הנחת המוצא תהא כי הם אינם רשאים לעשות זאת .אמנם ,בית המשפט נזהר מליצור סוגים חדשים של זכויות קניין ,אולם בנסיבות מסוימות הכיר בזכויות מעין- קנייניות ( 182625אהרונוב). להרחבה על אודות הזכויות במקרקעין ,ראו עמודים 33ו15- ההערות שלי דיני קניין 99 ספר קורס מושאיה של זכות הקניין זכות הקניין ,על סוגיה השונים (כמפורט בעמוד ,)8חלה כלפי משאבים מסוגים שונים: א .קניין מוחשי .מקרקעין (הקרקע ומה שמחובר אליה חיבור קבע ,כמפורט בעמוד )22או מיטלטלין (כל נכס שאינו מקרקעין). ב .קניין לא מוחשי (ערטילאי) .משאב מופשט (לא ניתן לגעת בו) בעל ערך כלכלי .לדוגמה :מוניטין או נכס פיננסי (ניירות ערך וכדומה) ( 271682ליבוביץ). ג .קניין רוחני .משאב מופשט שבמרכזו נמצאת המחשבה והעשייה האנושית (יצירת האדם ולא תוצר הטבע) .כך למשל: .1זכות יוצרים .כאשר אדם יוצר יצירה יש לו זכות כי היא תיוחס לו (ולא לאחר) וכי לא יעשו ביצירתו שימוש שאינו מורשה .לדוגמה :סופר שכתב ספר יוכל ליהנות מזכויות יוצרים ,כך ששמו יתנוסס על גבי הספר ,לא יעשו בספר שינויים בניגוד לדעתו ,ולמשך זמן הקבוע בחוק לא יעשו בספר שימוש שאינו מורשה. .1סימן מסחר .סימן זיהוי מוכר של מוצרים ושירותים ,הזוכה להגנה במטרה לאפשר לבעליו בניית מוניטין ( 8382621אלוניאל). .2פטנט .כאשר אדם ממציא המצאה המועילה לחברה יש לו זכות ליהנות ממנה ומפירותיה ,הן בשל ההשקעה שהשקיע והן בשל הרצון לעודד המצאות מועילות. .3מידע .כאשר אדם מחזיק במידע בעל ערך כלכלי הוא עשוי לזכות להגנה מפני פגיעה במידע זה, ככל שיש בכך כדי להועיל לכלכלה ולחברה .לדוגמה :סוד מסחרי המצוי בידי חברה ומשמש אותה עשוי להיחשב לקניין מוגן. ד .קניין "חדש" (ברק ב5578621- מנור) .מדובר בהענקות שלטוניות מן המדינה לאזרחיה ,שיש להן ערך כלכלי .לדוגמה :רישיונות ,קצבאות ,תמריצים כלכליים וכדומה .עם זאת ,בית המשפט פועל בזהירות ובאופן מדוד בקובעו כי הענקה שלטונית היא זכות קניינית ,שכן למדינה סמכות רחבה ליתן לאזרחיה מתנים או לגרוע מהם אותם ( 3826623ד.ש.א). ההערות שלי דיני קניין 93 ספר קורס זכות הקניין לעומת זכות אובליגטורית זכות אובליגטורית היא זכות חוזית של אדם ,העומדת לו כלפי אדם אחר המחויב לבצע פעולה או להימנע מלבצע פעולה שיש בצידה ערך כלכלי מכוח חוזה או חיוב .במובן זה ,היא שונה מזכות הקניין ואף חלשה ממנה ,שכן היא איננה עומדת לאדם מול המשאב עצמו וכלפי כולי עלמא ,אלא רק מול הצד השני לחוזה או לחיוב וכלפיו בלבד .לדוגמה :קיימת הבחנה בין עסקת מכר מקרקעין שנרשמה במרשם ,היוצרת זכות קניינית של הרוכש במשאב עצמו ,לבין התחייבות לבצע עסקת מכר במקרקעין (שלא נרשמה במרשם), היוצרת אך זכות אובליגטורית שמשמעותה היא שהמוכר מחוי ב להשלים את העסקה עצמה עם הרוכש. או לדוגמה :הזכות להפצה בלעדית של סחורה ,על אף שהיא בעלת ערך כלכלי ,נחשבת לזכות חוזית בלבד שכן במרכזה מצויים היחסים בין הצדדים לחוזה ולא משאב של ממש ,ועל כן אין היא ראויה להגנה החזקה הניתנת לקניין ( 1852622בן חמו). עם זאת ,בנסיבות מסוימות עשויה הזכות האובליגטורית לכלול היבטים קנייניים ( 2228621גניס) ,ולהיחשב כזכות "מעין קניינית" ,המוקנית לבעליה מכוח דיני היושר ("זכות שביושר תוצרת הארץ") ,ואשר יוצרת זיקה לא רק בין בעל הזכות לבין הצד השני לחוזה אלא גם בין בעל הזכות לבין המשאב עצמו 1552622צימבלר) .זיקה זו עשויה להקנות לבעל הזכות הגנה מפני פגיעה בזכויותיו במשאב ,כאילו היה הבעלים ( 182625אהרונוב, שלו .לדוגמה :כאשר בני זוג הם בעלים משותפים של מקרקעין אולם המקרקעין רשומים רק על שם אחד מהם ,הרי שבן הזוג שאינו רשום אינו נחשב לבעל זכות קניין של ממש (שכן הרישום הוא שהופך את הבעלות במקרקעין למוחלטת ,כמפורט בעמוד ,)12אולם זכותו אינה נחשבת לזכות אובליגטורית בלבד אלא לזכות "מעין קניינית" ,העשויה לגבור על זכויות אובליגטוריות של צדדים שלישיים ביחס למקרקעין ( 182625אהרונוב). ההגנה על זכות הקניין זכות הקניין היא מרכזית ומשמעותית במשפט הישראלי ועל כן ניתנת לה הגנה רחבה ,אם כי לא מוחלטת. ההגנה על זכות הקניין משקפת מתח טבעי הקיים בתוך דיני הקניין בין ריבונות בעל הזכות הקניינית מחד גיסא ,לבין התחשבות בשיקולים חברתיים רחבים מאידך גיסא. ההערות שלי דיני קניין 93 ספר קורס א .הגנה במישור הציבורי -הגנה חוקתית. "אין פוגעים בקניינו של אדם" (סעיף 2לחוק יסוד :כבוד האדם וחירותו). "אין פוגעים בזכויות שלפי חוק יסוד זה אלא בחוק ההולם את ערכיה של מדינת ישראל ,שנועד לתכלית ראויה ,ובמידה שאינה עולה על הנדרש ,או לפי חוק כאמור מכוח הסמכה מפורשת בו" (סעיף 8לחוק יסוד :כבוד האדם וחירותו). "אין בחוק יסוד זה כדי לפגוע בתקפו של דין שהיה קיים ערב תחילתו של חוק היסוד" (סעיף 12לחוק יסוד :כבוד האדם וחירותו). הכלל: זכות הקניין נחשבת לזכות חוקתית ,וזאת לאור היכללותה בחוק-יסוד :כבוד האדם וחירותו -ומכאן, שבעל הזכות זוכה להגנה גם מפני פגיעה של רשויות המדינה בקניינו .ככלל ,הרשות המחוקקת אינה יכולה לחוקק חוקים הפוגעים בזכות לקניין והרשות המבצעת אינה יכולה לבצע פעולות הפוגעות בזכות זו בלא הרשאה שבחוק .לגבי חוקים שנחקקו טרם חקיקת חוק-יסוד :כבוד האדם וחירותו ,הרי שהם עומדים בתוקפם אך יפורשו ברוח חוק היסוד (סעיף 12לחוק-יסוד :כבוד האדם וחירותו 527625 ,גנימאת 112621 ,אקונס). החריגים: .1פסקת ההגבלה .ההגנה הניתנת לזכות הקניין איננה מוחלטת וניתן לפגוע בה אם מתקיימים תנאיה של פסקת ההגבלה (סעיף 8לחוק-יסוד :כבוד האדם וחירותו) :באמצעות חוק (או בחקיקת משנה מכוח הסמכה מפורשת בחוק) ,שנחקק בהתאם לערכי מדינת ישראל (יהודית ודמוקרטית) ,למען תכלית ראויה ותוך עמידה במבחני המידתיות (האם האמצעי הולם את התכלית? האם האמצעי הוא זה שמידת פגיעתו פחותה? האם הפגיעה איננה מוגזמת כשלעצמה?) ( 6811622בנק המזרחי) .דיני הנטילה השלטונית, המסדירים מצבים שבהם המדינה רשאית לפגוע בזכות הקניין של אדם פרטי (באמצעות הפקעה, למשל ,כמפורט בעמוד ,)31מפורשים על-ידי בית המשפט באופן העולה בקנה אחד עם פסקת ההגבלה. .1איזון מול זכויות ואינטרסים אחרים .ההגנה הניתנת לזכות הקניין עשויה לסגת מפני זכויות או אינטרסים אחרים העומדים מנגד .לדוגמה :בית המשפט יכול לאפשר פגיעה בזכות הקניין ככל שפגיעה זו תורמת לאינטרס ציבורי חיוני כדוגמת אינטרס ביטחוני ( 1661625המועצה האיזורית חוף עזה) או ככל שפגיעה זו חיונית להגשמת חופש העיסוק ( 1682622יבין פלסט). ההערות שלי דיני קניין 91 ספר קורס השיקולים הרלוונטי ים למידת ההגנה הניתנת לזכות הקניין: .1מה עוצמתה של הזכות? זכות קניינית חזקה יותר מאשר זכות "מעין קניינית" או אובליגטורית, זכות בעלות חזקה יותר מאשר זכויות בנכסי הזולת וכדומה. .1האם הקניין פרטי או ציבורי? קניין פרטי יזכה להגנה חזקה יותר מאשר קניין ציבורי (המצוי על-פי רוב באחריות המדינה). .2מהו מושא הקניין? זכות קניין במקרקעין עשויה לזכות להגנה חזקה יותר מאשר זכות קניין במיטלטלין .בנוסף ,זכות בקניין מוחשי זוכה לרוב להגנה חזקה יותר מאשר זכות בקניין רוחני (הקניין הרוחני מגלם בתוכו אינטרסים ציבוריים ועל כן ההתחשבות ברווחה המצרפית ובאחריות החברתית היא גבוהה יותר בהתייחס למושא קניין זה). .3האם הקניין ודאי או מוטל בספק? זכות קניין ודאית שידוע כי היא שייכת לבעליה תזכה להגנה חזקה יותר מאשר זכות שטיבה אינו ודאי .לדוגמה :זכות קניין שעומדת במחלוקת בפני בית המשפט או זכות חוזית המבטיחה זכות קניין ,תחשבנה לזכויות שטיבן הקנייני אינו ודאי. .5האם הקניין מוקנה או עתידי? זכות קניין הנתונה בידי בעליה תזכה להגנה חזקה יותר מאשר זכות קניין שתינתן לבעליה רק בעתיד לבוא. ב .הגנה במישור הפרטי .הזכות לקניין זוכה להגנה גם מפני פגיעה בידי גורמים פרטיים .זאת ,בשתי דרכים: .1חקיקה פרטנית המגנה מפני פגיעה במישור הפרטי .לדוגמה :חוק המקרקעין או חוק המיטלטלין המקנים לבעל הקניין הגנות מסוימות בנסיבות מסוימות. .1חלחול של הערכים החוקתיים מהמשפט הציבורי אל המשפט הפרטי ( 123621חברה קדישא) .לעניין זה יצוין ,כי החלחול יכול שיהא עקיף ,כאשר בית המשפט מפרש חקיקה קיימת לאור חוקי היסוד, ויכול שיהא ישיר ,כאשר בית המשפט יוצק אל תוך חקיקה קיימת את חוקי היסוד (לדוגמה: הכרה בעילת תביעה נזיקית בגין פגיעה בלתי חוקתית בקניין .בית המשפט עושה שימוש בעוולה הנזיקית של "הפרת חובה חקוקה" וקובע כי פגיעה בזכות חוקתית ,ובכללה פגיעה בזכות הקניין, מהווה הפרת חובה חקוקה ועל כן מהווה עילת תביעה במישור הפרטי). ההערות שלי דיני קניין 95 ספר קורס חוק המקרקעין ,התשכ"ט 9191 - בתוך דיני הקניין מוקנית חשיבות מיוחדת לזכויות במקרקעין .זאת ,משום שמקרקעין הם משאב מוגבל, משאב המנוהל על-פי רוב על-ידי המדינה ,משאב חיוני בחייהם של בני האדם ומשום היותם משאב יקר. ו אמנם ,העסקה החשובה ביותר שמרבית בני האדם עורכים משך ימי חייהם ,במיוחד במדינת ישראל ,היא עסקה במקרקעין .חוק המקרקעין נועד להסדיר את הסוגיות המהותיות ביחס למקרקעין ,על סוגיהם השונים ,על הזכויות השונות בהם ,על העסקאות השונות בהם ,על ההגנות השונות הניתנות בהתייחס אליהם ועל ההליכים הייחודיים הנדרשים לגביהם. פרק א :פרשנות " הגדרות :בחוק זה " -מקרקעין" -קרקע ,כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע ,זולת מחוברים הניתנים להפרדה ( " ..סעיף 1לחוק המקרקעין) . מקרקעין כוללים את הקרקע וכן כל דבר הבנוי ,נטוע או מחובר אליה חיבור של קבע ,למעט מחוברים הניתנים להפרדה (כמפורט בעמוד .)21 זכויות במקרקעין א .זכות הבעלות: "בעלות :הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין ,להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם " (סעיף 1לחוק המקרקעין) . זכות הבעלות היא המרכזית והחזקה שבזכויות הקניין והיא מאפשרת לבעליה (בין אם מדובר באדם פרטי ,בין אם מדובר בתאגיד ובין אם מדובר ברשות מדינתית) להחזיק במקרקעין ,להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה ,כל עוד אין בכך כדי לסתור הוראות דין או הסכם -וזאת ,לתקופה בלתי מוגבלת (אלא אם הזכות הועברה הלאה). ההערות שלי דיני קניין 99 ספר קורס ב .זכות השכירות: "שכירות :שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק ב מקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה ש מעלה מחמ ש שנים תיקר א "חכירה"; שכירות לתקופה ש מעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות" " (סעיף 2לחוק המקרקעין) . זכות השכירות מאפשרת לבעליה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם לתקופה מוגבלת .ככל שזכות זו עולה על תקופה בת חמש שנים היא קרויה "חכירה" ,וככל שהיא עולה על תקופה בת 15שנים היא קרויה "חכירה לדורות". זכות החכירה לדורות: "מק רק ע י יש ר אל ,והם המק רקע ים ב יש ר אל של המ ד י נה ,של ר ש ות ה פ ית ו ח או של הק ר ן הק ימת ל י ש ר אל ,ה ב על ות בהם ל א ת ו ע בר ,אם במ כ ר ו אם ב דרך א ח רת " (סעיף 1לחוק יסוד :מקרקעי ישראל) . מרבית המקרקעין בישראל שייכים למדינה ,וככלל ,חל עליה איסור להעביר את זכות הבעלות על המקרקעין הללו (למעט עסקאות במקרקעין שנקבעו מפורשות בחוק כמותרות) .כדי להתגבר על כך ולא פשר לאזרחי המדינה לרכוש שטחים בכל זאת ,התגבשה בישראל "זכות חכירה לדורות" המאפשרת שכירות במקרקעין לתקופה ארוכה במיוחד .ככל שהיא מתמשכת ,מצויה זכות זו בתווך שבין זכות הבעלות לזכות השכירות. לעניין זה יצוין ,כי הקצאתם של מקרקעי ישראל (מקרקעין של המדינה ,רשות הפיתוח או הקרן הקיימת לישראל) חייבת להיעשות בהתאם לערכי היסוד החוקתיים ,לעקרונות מנהליים ולשיקולי צדק ,כשבראשם עקרון השוויון .לדוגמה :המדינה אינה יכולה להפלות לרעה על בסיס דת או לאום בהקצאת מקרקעין לאזרחיה ( 6628625קעדאן) והיא אינה יכולה להקצות מקרקעין באופן הפוגע במגזרים מסוימים בניגוד לעקרונות הצדק החלוקתי ( 133622עמותת שיח חדש). ההערות שלי דיני קניין 99 ספר קורס ג .משכנתה: "משכנתה :משכנתה היא מישכון של מקרקעין " (סעיף 3לחוק המקרקעין) . בעל מקרקעין (חייב) זכאי למשכן נכס מקרקעין שלו לטובת אחר (נושה) כבטוחה לפירעון חוב. לדוגמה :כאשר אדם רוכש מקרקעין באמצעות הלוואה מהבנק הוא לרוב נדרש ליתן בטוחה כנגד החיוב על ההלוואה .במקרה כזה ,הוא יכול למשכן את המקרקעין לטובת הבנק ,ואם לא יוכל לפרוע את החיוב כנדרש -יהא הבנק זכאי לממש את המשכנתה. ד .זיקת הנאה: "זיק ת הנאה :זיקת הנאה היא שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם " (סעיף 5לחוק המקרקעין) . זיקת הנאה מאפשרת לבעליה להשתמש שימוש מסוים במקרקעי הזולת ,מבלי להחזיק בהם .לעניין זה ,מדובר בשימוש מסוים ומוגבל במקרקעין או בחלק מהם ,שעשוי להיות חיובי (זכות לבצע פעולה במקרקעין) או שלילי (זכות למנוע מהבעלים לעשות בהם שימוש מסוים) .זיקת הנאה אינה יכולה להקנות זכות לשימוש בלעדי במקרקעין (ככל שהשימוש הוא בלעדי מתקיים יסוד ההחזקה ועל כן אין מתקיימת זיקת הנאה 6168622 ,קיבוץ החותרים 722688 ,אסטרחאן) .לדוגמה :אם לא ניתן להגיע למקרקעין מבלי לעבור על דרך במקרקעין שכנים ,עשויה במקרים מסוימים להתקיים זיקת הנאה שתאפשר מעבר כגון זה (כמפורט בעמודים .)111 ,17 להרחבה על אודות הזכויות במקרקעין ,ראו עמודים 33ו15- ההערות שלי דיני קניין 91 ספר קורס פרק ב :עסקאות ורישומן עסקה במקרקעין "עסקה במקרקעין :עסקה במקרקעין היא הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה ,למעט הורשה על פי צוואה " (סעיף 6לחוק המקרקעין) . "גמר העסקה( :א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום ,ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום( .ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה" (סעיף 7לחוק המקרקעין) . טיב העסקה: עסקה במקרקעין היא: א .הקניית זכות לזולת. ב .זכות המנויה בחוק -בעלות ,שכירות ,משכנתה ,זיקת הנאה או זכות קדימה (כמפורט בעמוד .)15 ג .באופן רצוני. ד .במקרקעין רשומים (באחד מפנקסי המקרקעין 6512626 ,טקסטיל ריינס) .לעניין זה יצוין ,כי עסקה הנעשית במקרקעין שאינם רשומים כמוה כהתחייבות לעשות עסקה במקרקעין. ה .בתמורה או שלא בתמורה (במתנה). ההערות שלי דיני קניין 91 ספר קורס השלמת העסקה ברישום: השלמתה של עסקה במקרקעין נעשית על דרך של רישום (בפנקסי מרשם המקרקעין) ,אחרת אין מדובר אלא בהתחייבות לעשות עסקה .כלומר :עסקה במקרקעין כוללת שני שלבים: א" .התחייבות לעסקה במקרקעין" .שלב ראשון ש בו מוקנית זכות אובליגטורית בלבד באמצעות חוזה (העסקה נמצאת בתחום דיני החוזים) .יצוין ,כי גם התחייבות בלתי הדירה להקנות מקרקעין במסגרת עסקת מתנה (כמפורט בעמוד )155עשויה להיחשב כהתחייבות לעסקה במקרקעין. ב" .עסקה במקרקעין" .שלב שני שבו מוקנית זכות קניינית של ממש באמצעות רישומה בפנקסי רישום המקרקעין ,לאחר חתימה על שטר עסקה בפני עורך דין או בפני רשם (בהתאם לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) ,התשע"ב 558688 ,1211-רוזובסקי) (העסקה נמצאת בתחום דיני הקניין). הרישום בפנקסי מרשם המקרקעין הפתוחים לעין כל -ובהם בלבד ( 6512626טקסטיל ריינס) -מסייע לשמור על ודאות ועל פומביות ,שחשיבותן ביחס לזכויות במקרקעין היא מכרעת. חריגים: עסקאות אחדות במקרקעין אינן טעונות רישום -שכירות לתקופה שאינה עולה על 5שנים (כמפורט בעמוד ,)86 ובמקרקעין שהם דירה או בית עסק שחוק הגנת הדייר אינו חל עליהם -שכירות לתקופה שאינה עולה על 12שנים (סעיף 151לחוק הגנת הדייר ,התשל"ב ;)1271זיקת הנאה מכוח שנים לאחר שימוש של למעלה מ 22-שנים רצופות בזכות הראויה להיות זיקת הנאה (כמפורט בעמוד ;)112וזכות קדימה בין יורשים במשק חקלאי או בין בני זוג (כמפורט בעמודים .)116 ,115יצוין כי לפי סעיף 6לחוק המקרקעין ,הורשה אינה מהווה עסקה במקרקעין, ועל כן אף היא אינה טעונה רישום. ההערות שלי דיני קניין 31 ספר קורס דרישת הכתב "צורתה של התחייבות :התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכת ב" (סעיף 8לחוק המקרקעין) . הכלל: ככלל ,התחייבות לעשות עסקה במקרקעין (הקניית זכות המנויה בחוק) חייבת להיעשות בכתב .דרישת הכתב היא מהותית ,היינו :בלעדיה אין להתחייבות תוקף משפטי ,ולא רק ראייתית .על המסמך בכתב לקיים שני תנאים :עליו לבטא גמירת דעת של הצדדים ,כלומר להעיד על כוונת הצדדים להיקשר בעסקה; ועליו לעמוד בדרישת המסוימות ,כלומר לכלול את כל הפרטים המהותיים הרלוונטיים לעסקה ( 286622קלמר). כך מובטח ,כי עסקאות במקרקעין ,שהן על-פי רוב עסקאות בעלות חשיבות רבה ,לא תערכנה כלאחר יד. ריכוך דרישת הכתב: עם השנים חל פיחות במעמדה של דרישת הכתב לטובת החובה לנהוג בתום לב ,וזאת בשם שיקולי צדק ומוסר (ועל חשבון שיקולי יעילות ובהירות) .הפסיקה הכירה באפשרות למחול על דרישת הכתב במקרים שבהם "זעקת ההגינות" מחייבת ליתן לחוזה תוקף משפטי גם בהעדר כתב ( 286622קלמר 8123622 ,שם טוב) .כך, כאשר דרישת הכתב אינה מתמלאת בשל התנהגות חסרת תום לב ,לא יפגע הדבר בתוקף החוזה (ברק ב 572682-זוננשטיין 286622 ,קלמר 812682 ,שכון עובדים 836676 ,עטיה 8123622 ,שם טוב) .הקביעה נכונה במיוחד במקרים ש בהם הצדדים כבר החלו לקיים את חיובי החוזה ( 286622קלמר) ובמיוחד כאשר המחלוקת ביניהם אינה כספית גרידא (כאשר המחלוקת כספית בלבד אין צורך לאכוף את החוזה וניתן ליתן סעד של פיצויים ( 8133622עלריג)) .עם זאת ,הפיחות שחל בדרישת הכתב איננו מוחלט .דרישת הכתב המהותית עודנה בת תוקף והיא תימחל לטובת חובת תום הלב אך במקרים חריגים ( 1132622לוין 286622 ,קלמר). ההערות שלי דיני קניין 39 ספר קורס היקף דרישת הכתב: א .דרישת הכתב קמה לאור מהותו של החוזה ולא לפי כותרתו .לדוגמה :אם הצדדים ערכו עסקה במקרקעין אולם ניסחו אותה כעסקה מסוג אחר ,דרישת הכתב בעינה עומדת .ולהיפך -אם הצדדים ערכו עסקה שאינה במקרקעין המנוסחת כעסקה בזכות במקרקעין ,לא תעמוד דרישת הכתב. ב .דרישת הכתב חלה לגבי כל הפרטים המהותיים המגבשים את תנאי המסוימות בחוזה קפולסקי 151678 ,ברון) .ככלל ,הפרטים המהותיים הם עצם ההתחייבות החוזית ,זהות הצדדים ,תיאור (עציוני ב632672- הנכס וזיהויו ,מהות העסקה ,שווי הנכס ,מועדי התשלום ,הוצאות ומיסים שלו) .יצוין ,כי חתימת הצדדים איננה נחשבת פרט מהותי ( 621686בוטוקובסקי 1125622 ,הרבסט). (עציוני ב 632672-קפולסקי ,ג' ג .עם זאת ,כאשר חלק מן הפרטים המהותיים אינם כתובים בחוזה אלא במסמכים חיצוניים חיימי) או הוסכמו בין הצדדים בדרך אחרת הניכרת לעין (לדוגמה :בהתנהגות ( 286622קלמר) או בעל פה) - (7112628 אפשר כי יהא בכך די כדי לכפר על דרישת הכתב. ד .בנסיבות מסוימות ,בשל הריכוך שחל בדרישת הכתב ,גם כאשר החוזה חסר חלק מן הפרטים המהותיים הוא ייחשב לבעל תוקף ויושלם באמצעות מנגנוני השלמת פרטים ובהתאם לכללים הנוגעים להם שפותחו בחקיקה ובפסיקה ( 125675קאדרי 572682 ,זוננשטיין). ה .דרישת הכתב חלה על החוזה המכונן את העסקה ,אולם היא איננה חלה על חוזה שנועד לבטל את החוזה המכונן את העסקה (ג' שלו) .לדוגמה :עסקת מקרקעין חייבת להיות בכתב אך חוזה המבטל את עסקת המקרקעין איננו חייב להיות בכתב -זאת ,משום שעסקת המקרקעין נועדה להקנות לרוכש זכות קניינית (הוא הופך לבעלים של הנכס) ולא רק זכות אובליגטורית ,ואילו חוזה המבטל את העסקה נועד לבטל את זכותו החוזית של הקונה (וממילא גם את זכותו הקניינית). הפרת דרישת הכתב: ככלל ,כאשר דרישת הכתב איננה מתמלאת ,אין לעסקה תוקף והיא עשויה להיחשב לבטלה .זאת, בהתחשב בחובת תום הלב המוטלת על הצדדים ובמידת הסתמכותם על קיום החיובים שבחוזה. ההערות שלי דיני קניין ספר קורס 33 עסקאות נוגדות במקרקעין "עסקאות נוגדות :התחייב אדם לעשות עסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעסקה נוגדת ,זכותו של בעל העסקה הראשונה עדיפה ,אך אם השני פעל בתום -לב ובתמורה והעסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום -לב -זכותו עדיפה " (סעיף 2לחוק המקרקעין) . מצב של עסקאות נוגדות במקרקעין הוא מצב שבו בעל זכות במקרקעין מתחייב לבצע מספר עסקאות במקרקעין מול צדדים שונים ,שיש בהן כדי לסתור זו את זו ושלא ניתן לקיימן במקביל .לעניין זה ,הכוונה לעסקאות תקפות מבחינה משפטית (לפי דיני החוזים) ,המקיימות את התנאים שבחוק (כמפורט בעמוד .)18 יצוין כי אם הראשון בזמן השלים עסקה ברישום ,שאלת העסקאות הנוגדות אינה מתעוררת כלל והוא יזכה במקרקעין .זאת ,משום שבעת עריכת העסקה השנייה הנכס כבר עבר לידי הראשון בזמן. הכלל " -ראשון בזמן זוכה " : זכותו של בעל העסקה הראשונה גוברת ,גם אם העסקה לא הסתיימה ברישום כמתחייב (כמפורט בעמוד ,)12 ובנסיבות מסוימות ,אף אם האדם שהתחייב לעסקאות הנוגדות לא היה הבעלים הרשום של המקרקעין ( 2182625זריק 3826626 ,עזבון המנוח חמוד 11682 ,ורטהיימר) .זאת ועוד ,נקודת המוצא בפסיקה היא כי זכותו של בעל העסקה הראשונה גוברת על זכותו של בעל העסקה השנייה ,אף בלא רישומה של הערת אזהרה לטובתו .זאת, משום שזכותו החוזית של בעל העסקה הראשונה היא זכות "מעין קניינית" ,שהיא "זכות שביושר תוצרת הארץ" המגיעה לבעליה ,בין היתר ,מכוח היותו ראשון בזמן .פסק הדין המכונן בעניין זה (הלכת אהרונוב) קבע כי זכות חוזית ללא הערת אזהרה תגבר על עיקול מאוחר שהוטל על הנכס (כמפורט בעמוד ,11ברק ב 182625-אהרונוב). החריג ים " -שני בזמן זוכה " : זכותו של בעל העסקה השנייה גוברת בהתקיים אחד מהמצבים הבאים: א .אם השני בזמן השלים עסקה ברישום ,בתום לב ובתמורה (כלומר ,מילא אחר תנאי סעיף 1שלעיל). .1השני בזמן פעל בתום לב .המבחן הוא סובייקטיבי ,היינו :האם השני בזמן ידע בפועל על העסקה הראשונה בעת שביצע אותה ולא האם היה עליו לדעת עליה ויינברג 3826626 ,עזבון המנוח חמוד) .יחד עם זאת ,חל הכלל בדבר עצימת עיניים :מי שחשד כי הבעלות שייכת לאחר אך עצם את עיניו לחשד זה ונמנע מלבדוק אותו -לא ייחשב כתם לב ( 218682אגוזי שפע). ( 218682אגוזי שפע 126687 ,שוייגר2135622 , ההערות שלי דיני קניין 33 ספר קורס בנוסף ,קיים גם יסוד אובייקטיבי למבחן תום הלב -על השני בזמן להראות כי נקט אמצעים סבירים על מנת לוודא כי לא נערכה עסקה ראשונה בזמן ,לרבות בדיקה במרשם המקרקעין במטרה להבטיח כי המקרקעין אמנם פנויים לביצוע עסקה ( 126687שוייגר) ,אך דרישה זו אינה כוללת את החובה לבדוק פיזית את המקרקעין ( 218682אגוזי שפע) .ככל שבעל העסקה השנייה מגלה כי המקרקעין אינם פנויים לביצוע עסקה -לדוגמה :משום שהזכויות בהם אינן שייכות למוכר או משום שרשומות לגביהם הערות לטובת אחרים ,לרבות הערת אזהרה לטובת בעל העסקה הראשונה (כמפורט בעמוד - )115הרי שכל פעולה שלו בניגוד לכך תיחשב כנגועה בחוסר תום לב ( 831672נס 5125625 ,שחם). .1העסקה השנייה נעשתה בתמורה .על השני בזמן ליתן תמורה בעד העסקה (עסקת מתנה אינה ממלאת אחר דרישה זו) .לעניין זה ,קיימת גישה שעל פיה התמורה איננה חייבת לשקף את ערך המקרקעין לעומת גישה שעל פיה התמורה נדרשת להיות ריאלית ולשקף את ערכם ( 182625אהרונוב). .2העסקה השנייה הסתיימה ברישום .על השני בזמן לרשום את העסקה לטובתו במרשם המקרקעין ,כלומר -להשלים את השלב השני במסגרתו הופכת הזכות האובליגטורית לזכות קניינית (כמפורט בעמוד .)12לעניין זה ,מדובר ברישום מושלם -אין די באישור העסקה לרישום בלבד (השלב שבו עורך דין או רשם מאשר כי העסקה עומדת להירשם לעתיד לבוא) ישראלי) ואין די ברישום הערת אזהרה בלבד (כמפורט בעמוד 551686 ,115קניני). ( 1131621בנק אמריקאי .3הרישום נעשה בתום לב .על השני בזמן להראות כי ביצע את הרישום בתום לב ,היינו :כי שעה בה רשם את העסקה השנייה לא ידע בפועל על העסקה הראשונה ( 1131621בנק אמריקאי ישראלי 218623 ,מילר). ב .עדיפות לשני בזמן גם אם לא השלים עסקה ברישום ,בתום לב ובתמורה (כלומר ,גם אם לא מילא אחר תנאי סעיף 1שלעיל) ,מכוח עקרונות כלליים שעוצבו בפסיקה (עקרון תום הלב ושיקולי צדק). .1עדיפות לשני בזמן מכוח עקרון תום הלב (הלכת גנז) -על-פי הלכה זו ,בעל עסקה שנייה בזמן ,הנוהג בתום לב ,עשוי לגבור על בעל עסקה ראשונה בזמן ,ככל שהראשון לא רשם על העסקה הערת אזהרה תוך זמן סביר ,באופן שהפר את חובתו -שלו לנהוג בתום לב ( 1632627גנז) .שלילת עדיפותו של הראשון בזמן נובעת מכך שהיה בידיו למנוע "תאונה משפטית" עתידית על-ידי רישומה של הערת אזהרה. הראשון בזמן אף עשוי להיחשב כמי שהפר את חובת הזהירות כלפי השני בזמן ( 2135622ויינברג), והתרשלותו זו עשויה לפעול לטובתו של השני בזמן ,כל עוד הוא עצמו לא נהג ברשלנות ( 551686קנני). לעניין זה ,עדיפות הראשון בזמן לא תישלל במצבים שבהם היה מנוע מלרשום הערת אזהרה לטובתו (לדוגמה :מצב שבו הראשון בזמן רכש את המקרקעין ממוכר למרות שלא היו רשומים על שמו של אותו מוכר ,והבעלים הרשומים בפועל אינם מוכנים כי הראשון בזמן ירשום לטובתו הערת אזהרה ( 2182625זריק); או לדוגמה :מצב שבו הראשון בזמן התחייב בפני המוכר שלא לרשום הערת אזהרה); וכן לא תישלל עדיפותו כאשר התקיימו נסיבות מיוחדות המצדיקות ויתור על רישומה של הערת אזהרה. ההערות שלי דיני קניין 31 ספר קורס כמו כן ,קיימים שיקולים רלוונטיים שעשויים לסייע בהכרעה מי מהצדדים יזכה -מאזן רשלנות, היינו :פעולות הצדדים טרם התחרות והיכולת למנוע את הנזק ביעילות; מאזן מצוקה איכותי, היינו :סוג האינטרס שיש לצדדים בנכס (לדוגמה :בית מגורים יהא חשוב יותר למי שמתגורר בו מאשר לנושה); ומאזן מצוקה כמותי ,היינו :זהות הצדדים ופערי הכוח ביניהם (לדוגמה :אדם פרטי חלש בהרבה ממוסד מומחה דוגמת בנק) ( 182625אהרונוב 722627 ,בנק המזרחי 1137622 ,רשף). .1עדיפות לשני בזמן מכוח שיקולי צדק (אי אכיפת העסקה הראשונה מטעמי צדק) -לבית המשפט שיקול דעת ,מכוח דיני החוזים ,לקבוע שאין לאכוף את העסקה הראשונה -וזאת ,במסגרת סמכותו שלא לאכוף חוזה ככל שהדבר אינו צודק בנסיבות העניין (סעיף )3(2לחוק החוזים (תרופות) 1632627 ,גנז). לעניין זה ,בית המשפט יתחשב בנסיבות העסקה הראשונה בלבד ,ולא בשיקולים הנוגעים לנסיבות העסקה השנייה (דוגמת הסתמכותו או מצוקתו של השני בזמן 11682 ,ורטהיימר 218623 ,מילר 5125625 ,שחם). ככל שמנסיבות העסקה הראשונה עולה כי אין זה מוצדק לאכוף אותה ,תגבר זכותו של השני בזמן. לדוגמה :כאשר הראשון בזמן נמנע מלהשלים את רישום העסקה הראשונה במשך זמן רב או היה מעורב בהתנהגות בלתי הולמת שגרמה להטעיה של השני בזמן -ייתכן כי בית המשפט יכריע שלא לאכוף את העסקה הראשונה ( 822622רז חברה לבניין 1125622 ,הרבסט 38681 ,פומרנץ). חריגים נוספים לכלל "ראשון בזמן זוכה" (עדיפות לשני בזמן) : א .התחייבות למתנה .הכלל "ראשון בזמן זוכה" לא יחול כאשר העסקה הראשונה בזמן היא "התחייבות למתנה" (טרם הקניית המתנה ,כמפורט בעמוד )156שלא נרשמה בגינה הערת אזהרה ,ואילו העסקה השנייה היא של נושה בעל עיקול .זאת ,למעט נסיבות מסוימות שבהם יכול מקבל המתנה להוכיח כי העסקה עמו לא נערכה במטרה להבריח את הנכס ,כי הצדדים פעלו בתום לב וכי הסתמך על המתנה באופן ששינה את מצבו לרעה .כך ,ככל שהצטמצמה או התבטלה האפשרות של נותן המתנה לחזור בו מן המתנה ,תהא נטייה להעדיף את מקבל המתנה על פני בעל העיקול ,ולהיפך ( 11521625לאניאדו). ב .עסקה בלתי חוקית .כאשר העסקה הראשונה בזמן היא בלתי חוקית ,רשאי בית המשפט לקבוע ,מכוח דין החוזים הכללי ,כי היא עסקה בטלה ,והתוצאה תהיה עדיפות לבעל העסקה השנייה .יתרה מכך, בגדר השיקולים שישקול בית המשפט אם להשתמש בסמכותו להורות על אכיפתו של חוזה בטל ,ניתן להתחשב בעניין לגיטימי שיש למי שרכש את הנכס בהתקשרות מאוחרת ( 252672אלחנני). ג .עסקה שביצע שותף בחלקו .ככל ששותף ביצע במקרקעין עסקה שאינה נוגעת אך ורק לחלקו היחסי וככל שלא ניתנ ה לכך הרשאה מצד השותפים האחרים -תהא העסקה בטלה מעיקרה (נ' זלצמן). התוצאה בפועל תהיה עדיפות לבעל העסקה השנייה. ההערות שלי דיני קניין 35 ספר קורס עסקאות נוגדות במקרקעין הכוללות בן זוג שז כותו לא נרשמה: הכלל "ראשון בזמן זוכה" והחריגים לו חלים גם על עסקאות נוגדות בין בן זוג שזכותו במקרקעין לא נרשמה (הזכות נרשמה על שם בן הזוג השני בלבד) לבין נושה של בן הזוג שזכותו במקרקעין נרשמה (כמפורט בעמוד .)65 עסקאות נוגדות במקרקעין שאינן טעונות רישום: במצב שבו עסקאות נוגדות במקרקעין ,כולן או חלקן ,אינן טעונות רישום ,יחולו ,ככלל ,אותם הכללים החלים לגבי עסקאות נוגדות במקרקעין הטעונות רישום ,אלא שלצורך השלמת העסקה שאינה טעונה רישום יבוא תנאי ההחזקה במקום תנאי הרישום (כמפורט למשל בעמוד .)87כלומר :במקום רישום יידרש הראשון או השני בזמן ,לפי העניין ,להראות כי הוא מחזיק במקרקעין (ובכך למעשה השלים את העסקה). עקרון זה בא לידי מימוש בסעיף 82לחוק המקרקעין ,שלפיו אם אדם התחייב לשתי עסקאות של שכירות קצרה שלא נרשמה לתקופה של עד חמש שנים -זכותו של הראשון בזמן תגבר אלא אם השני בזמן רכש את הזכות בתום לב ,בתמורה וקיבל את החזקה במקרקעין לידיו לפני הראשון בזמן. עסקאות נוגדות במקרקעין שאינם רשומים: כעסקאות נוגדות במיטלטלין (כמפורט בעמוד .)151 ההערות שלי דיני קניין ספר קורס 39 סיכום עסקאות נוגדות במקרקעין עסקה ראשונה עסקה שניה מי גובר? עסקה במקרקעין (שהושלמה ברישום) התחייבות לעסקה במקרקעין (שלא הושלמה ברישום) ראשון גובר התחייבות לעסקה במקרקעין (שלא הושלמה ברישום) עסקה במקרקעין (שהושלמה ברישום), בתום לב ובתמורה שני גובר התחייבות לעסקה במקרקעין (שלא הושלמה ברישום) ,כאשר נרשמה הערת אזהרה התחייבות לעסקה במקרקעין (שלא הושלמה ברישום) ראשון גובר התחייבות לעסקה במקרקעין (שלא הושלמה ברישום) ,כאשר לא נרשמה הערת אזהרה תוך זמן סביר התחייבות לעסקה במקרקעין (שלא הושלמה ברישום) ראשון גובר ,אלא אם עדיפותו נשללה בשל אי-רישום הערת אזהרה (תום לב 6שיקולי צדק) התחייבות לעסקה במקרקעין (שלא הושלמה ברישום) נושה בעל עיקול ראשון גובר התחייבות למתנה (טרם הקנייתה, ככל שהיא ניתנת לחזרה) נושה בעל עיקול שני גובר הערות חשובות: א" .עסקה במקרקעין" (שנרשמה) מהווה זכות קניינית התקפה כלפי כולי עלמא ,בעוד שהתחייבות לעסקה במקרקעין מהווה זכות חוזית (אובליגטורית) הקושרת את הצדדים לעסקה. ב .בעסקאות שאינן טעונות רישום -תנאי ההחזקה מחליף את תנאי הרישום. ג .דינן של עסקאות במקרקעין שאינם רשומים כדין עסקאות נוגדות במיטלטלין -כמפורט בעמוד .151 ד .באשר לעסקאות נוגדות במקרקעין בין נושה לבין בן זוג שזכותו לא נרשמה -ראו בעמוד .65 ה .להרחבה על אודות תוצאות אי-רישום הערת אזהרה -ראו בעמוד .115 ההערות שלי דיני קניין ספר קורס 39 תקנת השוק במקרקעין "רכישה בתום לב :מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום ,יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון " (סעיף 12לחוק המקרקעין) . כאשר אדם רכש זכות במקרקעין מוסדרים ,בתום לב ובתמורה ,ועשה זאת בהסתמך על רישום במרשם המקרקעין -זכותו במקרקעין תגבר גם אם הרישום שעליו הסתמך לא היה נכון .יש בכך כדי להגביר את הוודאות והאמינות של מרשם המקרקעין. תנאיה של תקנת השוק: א .רכישת זכות במקרקעין .הכוונה לעסקה במקרקעין -הנוגעת לאחת מהזכויות המנויות בחוק (בעלות, שכירות ,משכנתה ,זיקת הנאה או זכות קדימה ,כמפורט בעמוד )15ושהושלמה באמצעות רישום בעמוד 1167625 ,12הרטפלד 182625 ,אהרונוב). (כמפורט ב .מקרקעין מוסדרים .הכוונה למקרקעין שעברו הליכי הסדר קרקעות ואשר רשומים בפנקס הזכויות (ש בו רשומים מקרקעין שעברו הליכי הסדר) .לעניין זה יצוין ,כי עסקה הנעשית במקרקעין שאינם רשומים במרשם כמוה כעסקה במיטלטלין. ג .בתום לב .תקנת השוק מגנה על מי שפעל בתום לב .המבחן לכך הוא סובייקטיבי ,היינו :האם האדם ידע בפועל שהזכות שייכת לזולת ,וזאת החל מהשלב שבו ערך את העסקה וכלה בשלב שבו ביצע את הרישום ( 3622622בעלי מקצוע נכסים) .בנוסף ,קיים גם יסוד אובייקטיבי -על האדם להראות כי נקט אמצעים סבירים לוודא שהזכות אינה שייכת לזולת (לדוגמה :בדק את מרשם המקרקעין) ( 831672נס 122687 ,חוות מקורה); וכמו כן ,חל הכלל בדבר עצימת עיניים :מי שחשד כי הבעלות שייכת לאחר אך עצם את עיניו אל מול חשד זה ונמנע מלבדוק אותו -לא ייחשב כתם לב ( 122687חוות מקורה). ד .בתמורה .תקנת השוק מגנה על מי שנתן תמורה בעד העסקה (עסקת מתנה אינה נחשבת) .לעניין זה, קיימת גישה שעל פיה התמורה איננה חייבת לשקף את ערך המקרקעין לעומת גישה שעל פיה התמורה נדרשת להיות ריאלית ולשקף את ערך המקרקעין ( 182625אהרונוב). ה .ובהסתמך בתום לב על הרישום .תקנת השוק מגנה על מי שבדק את מרשם המקרקעין בלבד (כל מסמך אחר אינו מקיים את התנאי) טרם ביצוע העסקה והסתמך עליו בתום לב (מבלי שידע כי הזכות במקרקעין שייכת לזולת) .זאת ,אף אם הרישום היה שגוי 53681לוי 522677 ,קורצפלד) .ואולם ,סעיף זה אינו מגן על מי שרכש מקרקעין מאדם אשר התחזה בתרמית להיות בעל הזכות בהם ,שכן ההסתמכות אז אינה על הרישום אלא על מצג השווא ( 1682622ס.מ יצירה). ( 1131621בנק אמריקאי ישראלי 1682622 ,ס.מ יצירה, ההערות שלי דיני קניין 31 ספר קורס תקנת השוק בעסקאות מקרקעין שאינן טעונות רישום: במצב שבו הזכויות הנדונות במקרקעין -של האדם הטוען להגנה של תקנת השוק או של הזולת בעל הזכות המקורית -אינן טעונות רישום (כמפורט למשל בעמוד ,)86ייתכן כי ניתן להחיל את תנאי תקנת השוק במיטלטלין (כמפורט בעמוד )151וייתכן כי תקנת השוק כלל אינה יכולה להתקיים. *לעניין תקנת שוק במיטלטלין (בזכויות) ראו בעמוד ;953ולעניין תקנת שוק לפי חוק המשכון ראו בעמוד .913 עסקאות קומבינציה עסקת קומבינציה נערכת בין בעלים של מקרקעין לבין קבלן -כאשר הקבלן רוכש את המקרקעין מהבעלים ובתמורה לכך מתחייב להקנות לו מספר דירות בבניין שהוא מתעתד להקים עליהם .את הדירות האחרות בבניין העתידי מוכר הקבלן לרוכשי דירות אחרים וכך מפיק רווח מן העסקה. העסקה נעשית עוד לפני שהבניין נבנה על-ידי הקבלן ועל כן הזכויות המוקנות מכוחה הן אובליגטוריות בלבד ,כאשר הזכויות הקנייניות מתגבשות רק עם רישום המקרקעין והדירות הבנויות על שם בעליהם החדשים .עם זאת ,בשל אופייה הייחודי ובעיקר בשל העובדה כי מועברת במסגרתה בעלות במקרקעין, נקבע כי עסקת קומבינציה היא "עסקה במקרקעין" (על כל הנובע מכך ,כמפורט בעמוד .)18 אזהרה לטובתם (כמפורט כדי להבטיח את זכויותיהם האובליגטוריות ,רושמים הקבלן ורוכשי הדירות הערות בעמוד - )115הקבלן לגבי זכותו העתידית לקבל את המקרקעין ואת הבניין תחת בעלותו ואילו רוכשי הדירות לגבי זכויותיהם העתידיות לקבל את הדירות תחת בעלותם .לשם כך ,נדרשת הסכמתו של בעל המקרקעין המקורי והוא יכול לקבוע תנאים לרישום ההערות הללו ( 152682בנק עצמאות) ,ובלבד שהתנאים יהיו מפורשים וחד משמעיים ( 617688אחים כדורי 572687 ,בורשטיין 532688 ,ג'י.אי.ג'י) .יצוין ,כי בנסיבות מסוימות ,ככל שיש לו אינטרס לגיטימי לעשות כן ,יכול גם הקבלן להתנות את רישומן של הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות (לדוגמה: לקבוע כי רישום ההערה ייעשה רק לאחר השלמת חלק מסוים בבנייה) ( 332685גד חברה לבניין). על אף שבין בעל המקרקעין המקורי ובין הרוכשים אין קשר חוזי ישיר ,נקבע כי הסכמתו של בעל המקרקעין לרישום הערות אזהרה לטובתם יוצרת קשר חוזי מחייב בינו לבין הרוכשים ( 2282621פרג' 812685 ,נחשון125682 , חובני) .לפיכך ,ככל שעסקת הקומבינציה נכשלת ,מחויב בעל המקרקעין כלפי רוכשי הדירות :הוא אינו יכול למחוק את הערות האזהרה ,אינו יכול לערוך במקרקעין עסקאות הנוגדות את תוכן ההערות ונדרש להגיע להסכמות באשר לעתיד המקרקעין ( 125682חובני 812685 ,נחשון 532688 ,ג'י.אי.ג'י 27686 ,לוי) .עם זאת ,מאחר שבעל המקרקעין רשאי להתנות מלכתחילה את הסכמתו לרישומן של הערות אזהרה ,ביכולתו למנוע מצב דברים כגון זה (לדוגמה :להסכים לרישום הערת אזהרה שתהיה בתוקף רק אם הקבלן ימלא את חלקו בעסקה). ההערות שלי דיני קניין 31 ספר קורס עסקאות בין קבלן לבין רוכשי דירות בין שלל העסקאות שניתן לבצע במקרקעין ,מיוחסת חשיבות מיוחדת לעסקאות שנערכות בין קבלן לבין רוכשי דירות ,הן בשל שכיחותן והן בשל פערי הכוחות והמידע שבדרך כלל מאפיינים עסקאות אלה. המחוקק הישראלי בחר להגן על רוכשי דירות באמצעות שני דברי חקיקה עיקריים: א .חוק המכר (דירות) ,התשל"ג .9193-חוק זה נועד להבטיח כי פערי כוחות בין צדדים לא יוביל לפערי מידע בהתייחס למכר דירה .בין הוראותיו של חוק זה ,שתחולתו החל משנת :1272 .1החוק חל על מי שמוכר דירה ,ככל שהוא בנה או יבנה את הדירה במטרה למכור אותה (בעצמו או על-ידי הזולת ,על שטח שלו או של הזולת) ,לרבות מי שרכש דירה מאדם כאמור במטרה למכור אותה (סעיף 1לחוק המכר דירות) .לעניין זה ,מכירה כוללת גם החכרה לדורות ,לרבות התחייבות למכירה ולהחכרה לדורות (סעיף 1לחוק המכר דירות). .1המוכר חייב לצרף לחוזה המכר מפרט של הדירה ושל הרכוש המשותף (לרבות רכוש משותף שהוצמד לדירות אחרות 752688 ,רובינשטיין) כמו גם הוראות תחזוקה ושימוש של הדירה והרכוש המשותף (סעיפים 1-1לחוק המכר דירות) .על המוכר לעשות זאת במעמד החוזה ולא יאוחר ממנו ועליו לוודא כי כל המסמכים שנמסרים לרוכש הדירה מנוסחים באופן בהיר וחד משמעי ,המדגיש את הסוגיות המהותיות ( 112682שמעונוף). .2אי -התאמה בין המפרט לבין מצב הדירה והרכוש המשותף בפועל תחשב כהפרה של החוזה מצדו של המוכר (סעיף 3לחוק המכר דירות) .עם זאת ,על הרוכש לאפשר למוכר לתקן את אי-ההתאמה תוך זמן סביר (סעיף 3ב לחוק המכר דירות). .3אם המוכר לא מסר מפרט כנדרש ,יראו בו כמי שהתחייב למסור את הדירה לקונה כשכל מה שהיה אמור להיות מפורט במפרט הוא באיכות גבוהה בהתחשב בנסיבות העניין (סעיף 5לחוק המכר דירות). .5אי-מסירת דירה במועד שנקבע על-ידי הצדדים תזכה את הרוכש בפיצוי ללא הוכחת נזק ,בהתאם לקבוע בחוק (הצדדים רשאים להתנות ביניהם כי הוראה זו לא תחול במקרה של איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר) (סעיף 5א לחוק המכר דירות). .6מוכר שמתכוון להחיל על בית משותף תקנון השונה מהתקנון המצוי יציין את השינויים הרלוונטיים למפרט הדירה והרכוש המשותף בתוך המפרט (סעיף 6לחוק המכר דירות). ההערות שלי דיני קניין 31 ספר קורס .7על המוכר לדאוג לרישום זכויות הנוגעות לבית משותף בפנקס הבתים המשותפים תוך המועדים הנקובים בחוק (סעיף 6ב לחוק המכר דירות). .8המוכר אינו יכול להתנות על הוראות החוק אלא אם ההתנאה היא לטובת הרוכש (סעיף 7א לחוק המכר). ב .חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ,התשל"ה .9191-חוק זה נועד להבטיח את כספיהם של רוכשי דירות .בין הוראותיו של חוק זה ,שתחולתו החל משנת :1273 .1החוק חל על מי שמוכר דירה ,ככל שהוא בנה או יבנה את הדירה במטרה למכור אותה (בעצמו או על-ידי הזולת ,על שטח שלו או של הזולת) ,לרבות מי שרכש דירה מאדם כאמור במטרה למכור אותה (סעיף 1לחוק המכר דירות) .לעניין זה ,מכירה כוללת גם החכרה לדורות ,לרבות התחייבות למכירה ולהחכרה לדורות (סעיף 1לחוק המכר דירות הבטחת השקעות). .1המוכר לא יקבל מהרוכש מלכתחילה סכום העולה על שבעה אחוזים ממחיר הדירה אלא אם מסר לו ערבות בנקאית להשבת הכספים במקרה שהעסקה לא תושלם; או אם ביטח עצמו באופן שיבטיח את השקעת הרוכש; או אם שעבד את הדירה או חלק יחסי מהמקרקעין לטובת הרוכש במשכנתה ראשונה; או אם רשם לגבי הדירה או לגבי חלק יחסי מהמקרקעין הערת אזהרה; או אם העביר את הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהמקרקעין על שם הרוכש לחוק המכר דירות הבטחת השקעות) .לעניין זה ,על הקבלן לבחור באילו מן הדרכים לפעול ( 332685גד חברה לבניין) .הוראת חוק זו אינה ניתנת להתנאה (סעיף 1לחוק המכר דירות הבטחת השקעות). (סעיף 1 .2המוכר מחויב להודיע לרוכש על זכויותיו לפי חוק זה (סעיף 1א 1לחוק המכר דירות הבטחת השקעות). .3בנק שמעניק לרוכש הלוואה לרכישת הדירה מחויב ליידע את הרוכש לגבי זכויותיו לפי חוק זה ולהעביר את ההלוואה רק לאחר שווידא כי המוכר נתן בטוחה או התחייבות בכתב למתן בטוחה על-פי הוראות החוק (סעיף 2ג לחוק המכר דירות הבטחת השקעות). .5הפרת הוראות החוק גוררת ענישה פלילית ועיצומים כספיים השקעות) ,וכן עשויה לזכות את הצד הנפגע בפיצויים. ההערות שלי (סעיפים 3 ,3ב לחוק המכר דירות הבטחת תוכן לא לצפייה תוכן לא לצפייה דיני קניין 951 ספר קורס מושגי יסוד הליכי הסדר .על-פי השיטה הישנה לרישום קרקעות לא נערך רישום מדויק של המקרקעין ולא נערכה מדידה של שטח המקרקעין וגבולותיהם .הרישום על-פי שיטה זו נעשה בפנקס השטרות .השיטה החדשה לרישום קרקעות כוללת הליכים של מיפוי הקרקעות ,מדידה מדויקת שלהן ,בירור תביעות לזכויות בהן וחלוקתן לגושים ולחלקות .הליכים אלה ,המתנהלים מכוח פקודת הסדר זכויות במקרקעין ,מכונים הליכי הס דר ,ובסופם מתבטלים הרישומים הישנים בפנקס השטרות והזכויות נרשמות בפנקס הזכויות. הערות במרשם .במרשם המקרקעין ניתן לרשום הערות שונות :הערת אזהרה ,הערה שלפיה עשיית עסקה באותם מקרקעין טעונה הסכמת צד שלישי ,הערה על הגבלת כשרות של בעל זכות במקרקעין ,הערה על-פי צו או החלטה של בית משפט או של רשות מוסמכת אחרת ,הערה על ייעודם של המקרקעין ,הערה על בטלות ייפוי כוח רגיל (לבקשת מייפה הכוח) ,הערה על אי התאמת בניין להיתר שנתן מוסד תכנון ,הערה על מקלט או מחסה ,הערה על נכסי הקדש ציבורי ,ועוד. הערת אזהרה .הערה לגבי התחייבות של בעל זכות במקרקעין (בעלות ,שכירות ,משכנתה ,זיקת הנאה וזכות קדימה) לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה (הערה שלילית) .ההערה נועדה להבטיח את זכויותיו האובליגטוריות של הרוכש עד לרישום הזכויות במרשם על שמו והפיכתן לזכויות קנייניות התקפות כלפי כולי עלמא .מטרה זו מושגת בכך שרישום של הערת אזהרה מונע רישומה של כל עסקה הסותרת את תוכן ההערה ,ופוגם בתום-ליבו של מי שעושה עסקה נוגדת מאוחרת .ההערה גם נועדה להגן על הרוכש מפני עיקול ,פשיטת רגל ,כינוס נכסים או צו פירוק שהוטלו על הנכס או על בעליו לאחר ביצוע העסקה .מקובל לראות בהערת אזהרה 'יצור כלאיים' המצוי בתווך שבין זכות אובליגטורית לזכות קניינית ,שכן מחד גיסא ,היא אך שלב ביניים בדרך לרישומה של עסקה ואינה מקנה לבעליה שליטה במקרקעין ,ומאידך גיסא ,היא תקפה כלפי כולי עלמא. זיקת הנאה .זכות לעשות שימוש במקרקעין ללא קבלת חזקה בהם (לדוגמה :הזכות לעבור בשביל גישה העובר בחלקה שכנה) .זיקת הנאה יכול שתהיה לטובת מקרקעין או לטובת אדם (לרבות קבוצה מסוימת או כלל הציבור) .הקניית זיקת הנאה בתמורה או שלא בתמורה מהווה "עסקה במקרקעין" הטעונה רישום. זכות במקרקעין .החוק מונה רשימה סגורה של זכויות במקרקעין המעניקות לבעליהן זכות קניינית כשהן רשומות על שמם בפנקס המקרקעין :בעלות ,שכירות ,משכנתה ,זיקת הנאה וזכות קדימה. זכות בעלות .בעלות היא הזכות החזקה ביותר במקרקעין והיא מקנה לבעליה זכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה (כפוף להגבלות על-פי דין או הסכם) .הקנייה של בעלות במקרקעין בתמורה או שלא בתמורה מהווה "עסקה במקרקעין" הטעונה רישום. ההערות שלי דיני קניין 991 ספר קורס זכות קדימה .זכות קדימה מקימה חובה של מוכר מקרקעין (בעלים או חוכר לדורות) להציעם תחילה לבעל הזכות ,הנהנה ממעין "זכות סירוב ראשונה" (רק לאחר שסירב לרכשם במחיר המוצע יוכל המוכר להציעם לאחר) .זכות קדימה יכול שתהא מכוח הדין (לדוגמה :בין בני זוג המתגוררים יחד בדירת מגורים) או מכוח הסכם .הקנייה של זכות קדימה בתמורה או שלא בתמורה מהווה "עסקה במקרקעין" הטעונה רישום. זכות שביושר .זוהי זכות "מעין קניינית" שאמנם אינה רשומה במרשם ,אך מקנה לבעליה זיקה ישירה כלפי הנכס עצמו ולא רק כלפי הצד השני לחוזה (מעבר לזכות אובליגטורית גרידא) .לדוגמה :התחייבות לעשות עסקה במקרקעין עשויה להקנות לבעליה (מי שההתחייבות ניתנה לטובתו) זכות להשלים את העסקה בדרך של רישומה במרשם והפיכתה מזכות אובליגטורית (זכות חוזית מול המתחייב) לזכות קניינית (כלפי כולי עלמא) -וזאת ,אף בלא רישומה של הערת אזהרה לטובתו ("זכות שביושר תוצרת הארץ"). זכות שכירות .שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות. הקנייה של שכירות בתמורה או שלא בתמורה מהווה "עסקה במקרקעין" הטעונה רישום .עם זאת, שכירות קצרה (שכירות בדירה או בבית עסקה לתקופה שאינה עולה על 12שנים ,ובכל מקרקעין אחרים - לתקופה שאינה עולה על 5שנים) אינה טעונה רישום (אף שהצדדים רשאים לרשמה בכל זאת). חידוש רישום .חידוש רישום של מקרקעין שרישומם נפגם (הושמד או טושטש). חכירה .שכירות לתקופה העולה על 5שנים. חכירה לדורות .שכירות לתקופה העולה על 15שנים .ככלל ,במקרקעי ישראל חל איסור על העברת בעלות ועל כן נוהג מינהל מקרקעי ישראל להחכיר את מקרקעיו בחכירה לדורות שאמורה להתחדש בתום תקופת החכירה .בשל משכה הארוך של חכירה לדורות ואופייה המתחדש דומה היא בטיבה לבעלות .בשנים האחרונות ,בעקבות רפורמה במינהל מקרקעי ישראל ,קיימת מגמה להעניק לחוכרים לדורות זכות בעלות של ממש במקרקעין (כך שהחוכר לדורות יירשם במרשם כבעלים). מיטלטלין .נכסים מוחשיים שאינם מקרקעין (חוק המיטלטלין חל גם על זכויות שהם נכסים בלתי מוחשיים). מקרקעין .קרקע ,לרבות כל הבנוי והנטוע עליה ו כן מה שמחובר אליה חיבור של קבע שאינו ניתן להפרדה. מקרקעין בלתי מוסדרים .מקרקעין שלא עברו הליכי הסדר ואשר רשומים ,על-פי רוב ,בפנקס השטרות או שאינם רשומים כלל. מקרקעין מוסדרים .מקרקעין שעברו הליכי הסדר ואשר רשומים בפנקס הזכויות. ההערות שלי דיני קניין 999 ספר קורס מקרקעי ציבור ומקרקעי יעוד" .מקרקעי ציבור" הם מקרקעין השייכים למדינה ,לרשות הפיתוח ,לקרן הקיימת לישראל ,לרשות מקומית או לתאגידים שהוקמו לפי חוק ,ובנוסף ,מקרקעין הנמצאים מתחת למימי החופים והאגמים של ישראל" .מקרקעי יעוד" הם מקרקעי ציבור (כלומר ,מקרקעין השייכים לאחד הגופים שלעיל) המיועדים לתועלת הציבור ,ובכלל זה שפת הים ,דרכים ,נמלי תעופה ועוד. מקרקעין רשומים .מקרקעין הרשומים בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") באחד מפנקסי הרישום המתנהלים על-פי דין (פנקס השטרות -שבו רשומים מקרקעין בלתי מסודרים; פנקס הזכויות -שבו רשומים מקרקעין מוסדרים; ופנקס הבתי המשותפים -שבו רשומים הבתים המשותפים) .מקרקעין לא רשומים הם מקרקעין שאינם רשומים ב"טאבו" (לדוגמה ,מקרקעין הרשומים בספרי מינהל מקרקעי ישראל) .דינם של מקרקעין לא רשומים כדין "מיטלטלין" ולא כדין "מקרקעין" (לדוגמה ,לעניין עסקאות נוגדות). מרשם המקרקעין .המקום בו נרשמות עסקאות ,פסקי דין והחלטות שניתנו על-ידי בית משפט או רשות מוסמכת וכן כל דבר הטעון רישום או ניתן לרישום על-פי דין .ברחבי הארץ הוקמו לשכות רישום ("טאבו") שבהן מתנהל הרישום .העיון במרשם (בפנקסי המקרקעין) פתוח לציבור וכל אדם רשאי לעיין בו כמו גם לקבל נסח רישום ("נסח טאבו") שהוא תמצית הרישום בפנקס (לאחר תשלום אגרה) .בראש המרשם עומד הממונה האחראי על ניהולו; המפקח על רישום המקרקעין מחזיק בידיו סמכויות מנהליות וכן סמכויות שיפוטיות (לדוגמה :הכרעה בסכסוך בבית משותף); הרשם אחראי על ניהול הפנקסים בלשכה .פנקסי המקרקעין המתנהלים במרשם המקרקעין הם פנקס הזכויות ,פנקס השטרות ופנקס הבתים המשותפים. משכנתה .משכנתה היא שעבוד של נכס מקרקעין כערובה לחיוב .במקרה של אי-פירעון החוב היא מזכה את בעליה להיפרע מהמקרקעין באמצעות מימוש המשכנתה (לדוגמה :באמצעות מכירת המקרקעין בהליכי הוצאה לפועל) .עסקת המשכנתה נערכת בין החייב-הממשכן (לדוגמה :בעל המקרקעין) לבין הנושה-בעל המשכנתה (לדוגמה :בנקים המתנים מתן הלוואה לרכישת מקרקעין ברישום משכנתה לטובתם) .ניתן לרשום משכנתה לגבי כל זכות הרשומה במרשם (בעלות ,שכירות רשומה ,זיקת הנאה וזכ ות קדימה) .הקניית משכנתה היא "עסקה במקרקעין" הטעונה רישום במרשם המקרקעין כתנאי לתוקפה .כמו כן ,כאשר מדובר במשכנתה על נכס של חברה יש לרשמה גם אצל רשם החברות. משכון .משכון הוא שעבוד של נכס כערובה לחיוב .במקרה של אי-פירעון החוב הוא מזכה את בעליו להיפרע מהנכס באמצעות מימוש המשכון .לעניין זה" ,נכס" עשוי להיות מוחשי (נכס מיטלטלין) או בלתי מוחשי (לרבות זכויות) .לדוגמה :כאשר מדובר בזכות חוזית בלבד במקרקעין (זכות שאינה רשומה בטאבו) ,ניתן לרשום משכון על הזכות בהיותה "נכס" שניתן למשכנו כשם שממשכנים מיטלטלין .משכון ניתן לרישום אצל רשם המשכונות ,ואם הוא מתייחס לנכס של חברה -אצל רשם החברות. משכון מוסווה .עסקה שכוונתה שעבוד נכס כערובה לחיוב שצורתה הפורמלית כפי שהוגדרה על-ידי הצדדים שונה ממהותה האמיתית ,בשל מניעים שונים ,כדוגמת רצון להתחמק מהצורך ברישום משכון. ההערות שלי דיני קניין 993 ספר קורס משכון מופקד .הנכס הממושכן מועבר פיזית לחזקת הנושה או לשומר מטעמו עד לפירעון החוב. עיקול .פעולה משפטית המופנית נגד בעלים של נכס או מחזיק בו ,אשר מונעת ממנו לעשות כל פעולה בנכס ,כך שבסופו של יום יוכל מבקש העיקול להיפרע מהנכס בשל חוב המגיע לו .עיקול על זכות במקרקעין נרשם בפנקסי המקרקעין לפי החלטת בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל. עכבון .זכות של נושה המחזיק במיטלטלין השייכים לחייב לעכבם אצלו עד לפירעון החוב על-ידי החייב. עסקה במקרקעין .העברה של זכות במקרקעין (בעלות ,שכירות ,משכנתה ,זיקת הנאה וזכות קדימה) בתמורה (מכר) או שלא בתמורה (מתנה) מהווה "עסקה במקרקעין" .ככלל ,עסקה במקרקעין טעונה רישום בפנקסים (למעט שכירות קצרת מועד). עסקאות נוגדות .עסקאות שיש בהן כדי לסתור זו את זו ושלא ניתן לקיימן במקביל .ההכרעה ידו של מי מבעלי ההתחייבות תהא על העליונה נעשית לפי כללי העדיפות שנקבעו בדין (לדוגמה :סעיף 2לחוק המקרקעין וסעיף 11לחוק המיטלטלין) ולפי שיקולי מדיניות שונים (לדוגמה :עקרון תום הלב). עסקת קומבינציה .עסקת חליפין שבמסגרתה מוכר בעל מקרקעין חלק מזכויותיו במקרקעין בתמורה לשירותי בנייה .בצורתה השכיחה מדובר בעסקה בין בעל הקרקע לבין קבלן שבמסגרתה מעביר בעל הקרקע לקבלן את הקרקע שבבעלותו ובתמורה מקבל חלק מיחידות הדיור שייבנו על הקרקע. עסקת קונסיגנציה( .מכונה גם "תנית שימור בעלות") .תניה בהסכם שבין סיטונאי (מי שמספק סחורה בהיקפים גדולים ללקוחות עסקיים) לבין קמעונאי (משווק הסחורה לצרכן הפרטי) ,לפיה הבעלות בנכס שסּופק תישמר בידי הסיטונאי עד למכירתו בידי הקמעונאי .לדוגמה :הסכם קונסיגנציה בקשר לאספקת צעצועים ,שלפיו כל עוד התמורה בעד הצעצועים שסופקו לא תשולם במלואה על-ידי הצרכנים ,תישאר הבעלות בהם בידי הספק .בעבר ראה בית המשפט בעסקה זו עסקת משכון מוסווה (הבעלות בנכס עוברת לידי הקמעונאי תוך כדי מישכון הנכס לטובת הספק) ,אך הלכה זו בוטלה ונקבע כי הבעלות בנכס תיוותר בידי הספק עד למכירתו בידי הקמעונאי אם אכן היתה זו כוונתם האמיתית של הצדדים. פנקס הזכויות .פנקס שרשומים בו מקרקעין שעברו הליכי הסדר. פנקס השטרות .פנקס שרשומים בו מקרקעין שטרם עברו הליכי הסדר. פנקס הבתים המשותפים .פנקס הכולל רישום של הבתים המשותפים .הרישום בפנקס זה נעשה לפי צו של המפקח על רישום המקרקעין ,לאחר שנוכח לדעת כי נתקיימו התנאים לרישומו של הבית כבית משותף .הרישום נעשה בהתאם לתשריטים הכוללים את תיאור הבתים והדירות שבהם. ההערות שלי דיני קניין 993 ספר קורס פעולה במקרקעין .במרשם המקרקעין ניתן לרשום פעולות משפטיות שונות שאינן בגדר עסקאות ,כגון ירושה ,הסכם שיתוף ,שכירות קצרה ,פעולת תכנון וכדומה. קניין .זכות הקניין כוללת מאפיינים שונים בהתאם להקשר הנדון .מקובל לחלק את ה"קניין" לקניין פיזי מקרקעין ומיטלטלין ,ולקניין רוחני -סודות מסחריים ,פטנטים ,מדגמים ,סימני מסחר וזכויות יוצרים.ראיה חותכת וראיה לכאורה .רישום בפנקסי המקרקעין מהווה ראיה חותכת לתוכנו ככל שמדובר במקרקעין מוסדרים (הרשומים בפנקס הזכויות) ,ומהווה ראיה לכאורה לתוכנו ככל שמדובר במקרקעין בלתי מוסדרים (הרשומים בפנקס השטרות) .מגמתו של המחוקק ,הבאה לביטוי בהוראה זו ,היא לקבוע את סופיות הרישום בכל הקשור לזכויות במקרקעין שעברו הליכי הסדר ונרשמו בפנקס הזכויות. רישום .רישום הנעשה בפנקסי המקרקעין. רישום ראשון .רישום של מקרקעין בלתי מוסדרים על שם הבעלים ,אשר מעודם לא נרשמו בפנקסי מקרקעין .רישום ראשון נערך בפנקס השטרות (שכן המקרקעין טרם עברו הליכי הסדר). שעבוד .באמצעות השעבוד מייחד החייב נכס שלו כבטוחה לטובת פירעון חוב ,כך שאם לא יפרע את מלוא החוב -יהא זכאי הנושה לפרוע את יתרת החוב מהנכס. שעבוד ספציפי (או קבוע) .שעבוד על נכס מסוים (לדוגמה :שעבוד על כלי רכב). שעבוד ספציפי לרכישת נכס (שסל"ן) .שעבוד זה נוצר כאשר ההלוואה שהגיעה מהנושה משמשת בפועל לרכישת הנכס ואילו השעבוד שנרשם על הנכס הנרכש משמש בטוחה להחזר ההלוואה .משכנתה נחשבת בדרך כלל לשסל"ן מאחר שההלוואה שלשמה נרשמה המשכנתה משמשת לרוב לרכישת הנכס נשוא המשכנתה. שעבוד צף .שעבוד החל על נכסי החברה או על מקצתם ומשתנה מעת לעת ,בכפוף לסמכות החברה ליצור שעבודים ספציפיים על נכסיה (לדוגמה :שעבוד על מלאי עסקי) .השעבוד הצף מרחף על נכסי החברה כפי שהם מעת לעת ,ובתנאים מסוימים -מתגבש והופך לשעבוד קבוע .שעבוד צף טעון רישום אצל רשם החברות. תיקון רישום שטח או גבולות .תיקון רישום של שטח המקרקעין או של גבולותיו הנעשה לגבי מקרקעין בלתי מוסדרים (מקרקעין מוסדרים עוברים הליכי מדידה ומיפוי מדויקים במסגרת הליכי ההסדר). תניה מגבילה בשעבוד צף .תניה הכלולה בשעבוד צף אשר לאחר רישומה אצל רשם החברות מונעת מהחברה לעשות עסקאות שלא במהלך העסקים הרגיל או בנכסים הנכללים בשעבוד הצף. תקנת שוק .כאשר רוכש נכס ממלא אחר תנאים מסוימים (המנויים בסעיף 12לחוק המקרקעין ככל שמדובר במקרקעין ,ובסעיף 23לחוק המכר ככל שמדובר במיטלטלין) -הוא רוכש בו קניין גמור ויקבלו כשהוא נקי מכל שעבוד ,עיקול או מכל חיוב אחר .כל זאת אף אם מוכר הנכס לא היה בעליו החוקיים. ההערות שלי דיני קניין תמציות פסיקה ("מיני-ראציו") הסיכומים המלאים מופיעים ב"ספר הפסיקה" ההוצאה לאור של לשכת עורכי הדין "בית אופקים" -דרך מנחם בגין 28תל-אביב ,83172ת.ד15148 . טלפון ,37-8858383פקס 37-8853834 תוכן עניינים אלפביתי תוכן עניינים אלפביתי .1 .0 .1 .4 .1 .6 .1 .8 .7 .12 .11 .10 .11 .14 .11 .16 .11 .18 .17 .02 .01 .00 .01 .04 .01 .06 .01 .08 .07 .12 .11 .10 .11 .14 .11 .16 .11 .18 .17 .42 .41 .40 .41 .44 ע"א 1116771אאורליה ליבוביץ נ' גדעון אוברזון -תעשיות אופנה (181 ............................................ )0222 רע"א 1276771אבו ג'ובה נ' פימן (181 ............................................................................................ )1777 ע"א 118781אגוזי שפע (בפירוק) נ' שיבר (181 ............................................................................... )1781 ע"א 111781אדמיר נ' קלו (181 ...................................................................................................... )1784 ע"א 4074771אובזילר נ' בנק דיסקונט בע"מ (181 .......................................................................... )0221 ע"א 1414771און נ' מפעלי בורסת היהלומים ( )7661בע"מ (181 ......................................................)1771 ע"א 1167724אורן נ' כהן (181 ....................................................................................................... )0226 ע"א 611788אחים כדורי נ' ולנסי (181 ........................................................................................... )1717 ע"א 07786אי.תי.סי נהיגה עצמית בע"מ נ' קרול (184 .................................................................... )1772 ע"א 11120721אילנה לאניאדו נ' הולנד ישראל בע"מ (184 .............................................................. )0228 ע"א 0114770איסכור שרותי פלדה בע"מ נ' שלמה נס ,מפרק אלקול (184 ....................................... )1787 ע"א 1117777אלוני נ' ארד (184 ..................................................................................................... )0224 ע"א 4188726אלוניאל בע"מ נ' כונס הנכסים עו"ד שי גרנות (184 ................................................... )0227 ע"א 8481720אלוניאל נ' מקדונלד (184 .......................................................................................... )0224 ע"א 117717אלחנני נ' רפאל (184 ...................................................................................................)1717 ע"א 0212774אלי גלבוע נ' בינוי ופיתוח א"י (רמת קדרון) בע"מ (184 .............................................. )0222 ע"א 71781אליאס נ' שיפר (184 .....................................................................................................)1781 ע"א 11710אליהו נ' גרודה (181 ..................................................................................................... )1711 רע"א 8171722אניטה שלם נ' טווינקו (181 .................................................................................... )0226 ע"א 122788אסטרחאן נ' בן חורין (181 .......................................................................................... )1771 ע"א 117721אקונס נ' מדינת ישראל (181 ....................................................................................... )0221 ע"א 1181777ארוך נ' פאריינטי (181 .............................................................................................. )0221 ע"א 420782אתגר בע"מ נ' מ.ב.א החזקות ונכסים (181 .................................................................. )1781 רע"א 0061771בא כוח היועץ המשפטי לממשלה נ' הרטפלד (181 ................................................... )1771 ע"א 067714בוקובזה נ' הממונה על המרשם (181 ........................................................................... )1714 בר"ע 118712בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית (181 ............................................................................)1711 ע"א 112781בורשטיין נ' זאב לב הר חברה לבניין והשקעות בע"מ (בפירוק) (186 .............................)1772 ע"א 886771בורשטיין נ' חודאד (186 ............................................................................................. )1778 ע"א 111787ביאליסטוצקי בע"מ נ' נייר גרף (תעשיות) בע"מ (בפרוק) (186 ..................................... )1771 ע"א 124710ביאלר נ' ביאלר (186 ...................................................................................................)1781 ע"א 17781ביבי נ' הורברט (186 .....................................................................................................)1781 רע"א 0112721בירס נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות (186 ......................................................... )0220 ע"א 176716בישור נ' טאובה (186 .................................................................................................. )1718 ע"א 0812777בן חמו נ' טנא נוגה בע"מ (186 ................................................................................... )0222 בג"צ 411781בן ישראל נ' המפכ"ל (181 ......................................................................................... )1780 ע"א 1220771בן צבי נ' סיטין (181 ................................................................................................. )1771 רע"א 678781בן צור נ' ששון (181 .................................................................................................. )1781 ע"א 171781בנדל נ' נאות אביב בע"מ (181 ..................................................................................... )1781 ע"א 187771בנק אוצר החייל נ' אהרונוב (181 ................................................................................. )1777 ע"א 061788בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' רוזובסקי (181 .............................................................. )1774 ע"א 118788איטונג בע"מ נ' לוי דוד ובניו בע"מ (181 ...................................................................... )1774 ע"א 6801771בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' מגדל כפר שיתופי (181 ............................................... )1771 ע"א 172771בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' גדי אברהם (188 ........................................................... )0224 ע"א 4421726בנק הפועלים בע"מ נ' זכריה (188 ............................................................................. )0228 761 תוכן עניינים אלפביתי .41 .46 .41 .48 .47 .12 .11 .10 .11 .14 .11 .16 .11 .18 .17 .62 .61 .60 .61 .64 .61 .66 .61 .68 .67 .12 .11 .10 .11 .14 .11 .16 .11 .18 .17 .82 .81 .80 .81 .84 .81 .86 .81 .88 .87 .72 761 ע"א 621711בנק לאומי לישראל בע"מ נ' בנק ארץ ישראל בריטניה בע"מ (188................................ )1710 ע"א 012787בנק עצמאות למשכנתאות ולפיתוח בע"מ נ' שפוך (188.................................................)1771 ע"א 146718בנק קופת עם נ' הנדלס (188........................................................................................)1782 ע"א 4627777בעלי מקצוע נכסים ( )7661בע"מ נ' סונדרס (188........................................................)0220 ע"א 421711בצלאל נ' סימנטוב (188...............................................................................................)1714 ד"נ 17782ברדיגו נ' ד.ג.ב 6 .טכסטיל בע"מ (188............................................................................ )1781 ע"א 126786גבעתי נ' רונן (188....................................................................................................... )1771 ע"א 1211771ג'ברין נ' ג'ברין (187.................................................................................................. )1771 ע"א 118718גוב ארי נ' כהן (187..................................................................................................... )1717 ע"א 017717גלבורט נ' הממונה על המרשם (187............................................................................. )1782 ע"א 1241776גלמן נ' הררי -רפול (187...........................................................................................)0222 ע"א 601711גן בועז נ' הרב אנגלנדר (187........................................................................................ )1711 ע"א 0641771גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ (187................................................................. )0221 רע"א 0182726גני דולניגר נ' חברת הנכסים של שופרסל (187......................................................... )0226 ע"א 110781גרייפין קורפוריישן נ' כור סחר בע"מ (187.................................................................. )1772 ע"א 407782גרפינקל נ' ארליך (172................................................................................................ )1781 ה"פ (מחוזי חיפה) 11721ד"ר לב אביבי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (172.........................................)0221 ע"א 171716דלרחים נ' מדינת ישראל (172..................................................................................... )1711 ע"א 1882728דנציגר נ' רביב (172...................................................................................................)0212 ע"א 06786דר נ' גדרון (172............................................................................................................ )1787 ע"א 124781דרזי נ' בונה (172........................................................................................................ )1787 ע"א 118782דרחי נ' כורש (172...................................................................................................... )1780 ע"א 826771הדרי נ' הדרי (דרחי) (172........................................................................................... )1774 ע"א 1146771הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אתא נ' הולצמן (172.......................................)0221 ע"א 1721776הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' הורוויץ (171................................................. )0220 ע"א 447781היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין (171.........................................................)1787 בג"צ 127712המוטראן הקופטי נ' שר המשטרה (171..................................................................... )1711 ע"א 1187724המשביר הישן נ' לוגיסטיקר (171..............................................................................)0221 ד"נ 11782הנדלס נ' בנק קופת עם (171.......................................................................................... )1782 ת"א(י-ם) 0114784הפטריארך הארמני נ' אפרהמיאן (171............................................................... )1786 ע"א 1011772הרבסט נ' חברת מ .אריאן (171................................................................................. )1770 ע"א 7041777ויינברג נ' אריאן (171................................................................................................ )1787 ע"א 418780וילנר נ' גולני (170....................................................................................................... )1788 ע"א 147711וינטר נ' זמורה (170.................................................................................................... )1714 ד"נ 01782ורטהיימר נ' הררי (170.................................................................................................. )1781 ע"א 812780זול בו בע"מ נ' זיידה (170............................................................................................)1787 ע"א 1641726זיאד נ' עלי בשיר (170............................................................................................... )0228 ע"א 871771זידאני נ' אבו אחמד (170............................................................................................. )1777 ע"א 170716זילנפרוינד נ' גרין (170................................................................................................ )1716 ע"א 1182721זריק נ' ג'רייס (170................................................................................................... )0221 ע"א 468721חברת יואב קיין נ' עזבון המנוחה קושניר (171..............................................................)0221 ע"א 021781חובני נ' דיקלה (171....................................................................................................)1781 ע"א 127781חוות מקורה נ' חסן (171..............................................................................................)1771 ע"א 117781חשאי נ' רונן (171....................................................................................................... )1771 ע"א 181724טוינה נ' לוי (171.........................................................................................................)0226 ע"א 8471726טורג'מן לחמן נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (171..................................................... )0228 תוכן עניינים אלפביתי .71 .70 .71 .74 .71 .76 .71 .78 .77 .122 .121 .120 .121 .124 .121 .126 .121 .128 .127 .112 .111 .110 .111 .114 .111 .116 .111 .118 .117 .102 .101 .100 .101 .104 .101 .106 .101 .108 .107 .112 .111 .110 .111 .114 .111 .116 בג"צ 12120721טל בניה והשקעות קרני שומרון נ' שר הביטחון (171 .............................................. )0228 ע"א 6107776טקסטיל ריינס נ' רייך (171 ...................................................................................... )1777 ע"א 0876772טרוצקי נ' דיין (171 .................................................................................................. )1770 ע"א 111722יהושע נ' בוכהולט (174 ...............................................................................................)0221 רע"א 1118778יוסף נ' עוקשי (174 ................................................................................................. )0221 ע"א 014780יוצר נ' יוצר (174 .........................................................................................................)1781 ע"א 1711771יעקובי נ' יעקובי (174 ............................................................................................... )1771 ע"א 6112776יקותיאלי נ' ניסילביץ' (174 ...................................................................................... )1778 ע"א 0108771כוכבי נ' ארנפלד (174 ................................................................................................)1777 דנ"א 0168771כנען נ' ממשלת ארצות הברית (174 .......................................................................... )0221 ע"א 1711721כספי נ' שלמה נס ,רואה חשבון (174 ......................................................................... )0220 ע"א 1116777לוי נ' חיג'אזי (171 .................................................................................................... )0221 ע"א 124782לוי נ' מנהל מחלקת עבודות ציבוריות (171 ................................................................... )1780 ע"א 171714לוי נ' סמואל (171 ....................................................................................................... )1711 ע"א 14780לוי נ' עזבון מחמוד (171 ................................................................................................ )1781 ע"א 11786לוי נ' שרמן (171 .......................................................................................................... )1772 רע"א 0801771לוסטיג נ' מייזלס (171 ............................................................................................ )1776 ע"א 611780לוקוב נ' מגדל (171 ..................................................................................................... )1781 רע"א 111787ליבוביץ נ' א .את י .אליהו בע"מ (171 ........................................................................ )1787 ע"א 827772לידאי נ' לידאי (171 ....................................................................................................)1770 ע"א 116780ליפקין נ' דור הזהב בע"מ (176 ....................................................................................)1781 רע"א 412787ליפשיץ נ' כוכב השומרון (176 ................................................................................... )1778 רע"א 1672722מ.ש קידוחי הצפון נ' ורד גוילי (176 ......................................................................... )0221 ע"א 11781מדינת ישראל נ' וייס (176 ............................................................................................ )1772 ע"א 0040770מדינת ישראל נ' בנק אמריקאי ישראלי בע"מ (176 .................................................... )1774 ע"א 170786מדינת ישראל נ' דובדבני את שני (176 .........................................................................)1787 ע"א 86787מדינת ישראל נ' בנק הפועלים בע"מ (176 ..................................................................... )1772 ע"פ 071711מדינת ישראל נ' טמייזה (176 ......................................................................................)1718 רע"א 4111722מדינת ישראל נ' בן שמחון (171 ............................................................................... )0221 ע"א 46714מורדוב נ' שכטמן (171 .................................................................................................. )1714 ע"א 12711מזרחי נ' אפללו (171 .....................................................................................................)1711 ע"א 108774מילר נ' יוסף (171 ....................................................................................................... )1776 ע"א 6422777מיראז' חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (171 ................................. )1787 בג"צ 1118720מנור נ' שר האוצר (171 ............................................................................................ )0224 ע"א(י-ם) 171711מנשה נ' לוי (171 .................................................................................................)1718 בש"א 11818721מעגלים לפיקוח ובקרה מיטב נ' און הנדסת מיזוג אויר (171 ...................................)0224 ע"א 687784מפעלים פטרוכימיים נ' הממונה על מרשם המקרקעין (178 ......................................... )1781 ע"א 411711מקבלי נכסים של אלקטרוג'ניקס בע"מ נ' אלסינט בע"מ (178 ..................................... )1714 ע"א 1618770משה אבו נ' רשות הפיתוח (178 ................................................................................ )1771 תמ"ש 11112728משפחה חדשה נ' מרכז רפואי רמב"ם (178 ...........................................................)0227 ע"א 811781נחשון נ' שי (178 ........................................................................................................ )1788 ע"א 840717נס נ' גולדה (178 .........................................................................................................)1780 ע"א 0172772נסים נ' עו"ד דניאלי (178 ......................................................................................... )1774 ע"א 018781נציגות הבית המשותף נ' מרכוס (178 .......................................................................... )1786 ע"א 78782נציגות הבית המשותף נ' קדמת לוד (177 ....................................................................... )1781 ע"א 661781נתן נ' גרינר (177 ........................................................................................................ )1772 766 תוכן עניינים אלפביתי .111 .118 .117 .142 .141 .140 .141 .144 .141 .146 .141 .148 .147 .112 .111 .110 .111 .114 .111 .116 .111 .118 .117 .162 .161 .160 .161 .164 .161 .166 .161 .168 .167 .112 .111 .110 .111 .114 .111 .116 .111 .118 .117 .182 .181 .180 711 ע"א 0682772ס.מ .יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' מוזאפאר (177.................................................. )1781 ע"א 1101726סגל נ' סגל פרזול בע"מ (177......................................................................................)0228 בג"צ 6111724סוכובולסקי נ' השר לבטחון פנים (177..................................................................... )0224 ע"א 17787סולל בונה נ' אחים גולדשטיין לשיכון ופיתוח בע"מ (בפירוק) (177................................. )1770 רע"א 7110726סטרולוביץ נ' לזרוביץ (177...................................................................................... )0228 ה"פ ת"א 111721סידי נ' שטמר כונס נכסים (177...........................................................................)0224 ע"א 617716סלי נ' עזבון שפר (177.................................................................................................)1718 דנ"א 7248728עו"ד יעקב גרינוולד נ' תשתית ציוד ובינוי בע"מ (022................................................ )0227 ע"א 0601720עו"ד סילביו נחום נ' דורנבאום (022........................................................................... )1777 ע"א 1161770עזבון המנוח מאיר גיטלר ז"ל נ' דבורה גיטלר (022..................................................... )1774 ע"א 4816726עזבון המנוח חמוד נ' כמאל חוסיין חרב (022...............................................................)0228 רע"א 61726עזבון המנוח דוד בר לבב נ' עצמון (022......................................................................... )1787 ע"א (י-ם) 1784עזריאל מושב עובדים נ' ללצ'וק (022....................................................................... )1784 בג"צ 044722עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות (022...................................................... )0220 רע"א 1271771פ.א ארבן נ' א.ג.ר שותפות לבנין ופיתוח (022........................................................... )1771 ע"א 48781פומרנץ נ' ק.ד.ש בנין והשקעות (021............................................................................. )1781 ע"א 161788פילובסקי נ' בלס (021................................................................................................. )1771 ע"א 111781פיליפ נ' רוזנברג (021.................................................................................................. )1781 ע"א 184710פרידמן נ' נחמני (021.................................................................................................. )1711 ע"א 1071774פרמינגר נ' מור (021.................................................................................................. )1771 ע"א 128710פרשקר נ' רוזנברג (021............................................................................................... )1714 רע"א 1110771צודלר נ' יוסף (021.................................................................................................. )1774 ע"א 1117777צימבלר נ' תורג'מן (021............................................................................................. )0221 ע"א 1411721קאופמן נ' כהן (021................................................................................................... )0212 ע"א 1011721קבוצת עונאללה לייזום והשקעות נ' ח'אזן (020.......................................................... )0221 ע"א 121781קו מוצרי דלק נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים (020...................................................... )1772 ע"א 011716קוטר נ' המועצה המקומית מגדל העמק (020............................................................... )1717 ע"א 411787קולומבו מאכל ומשתה בע"מ נ' בנק למסחר בע"מ (020................................................)1777 ע"א 614717קון נ' חסון (020.......................................................................................................... )1781 ע"א 8118776קוצר נ' ציתיאת (020.................................................................................................)1777 ע"א 177711קורצפלד נ' אדלר (020................................................................................................ )1717 ע"א 161711קיבוץ גליל ים נ' שעתל (020........................................................................................)1716 בג"צ 6068722קיבוץ החותרים אגודה שיתופית נ' מינהל מקרקעי ישראל (021................................ )0221 ע"א 110786קניני נ' נאסר (021...................................................................................................... )1787 בג"צ 6678771קעדאן נ' מינהל מקרקעי ישראל (021....................................................................... )0228 בג"צ 0172776קרסיק נ' מדינת ישראל ,מינהל מקרקעי ישראל (021............................................... )0221 ע"א 0811724רגיס בע"מ נ' רו"ח גבריאל טרבלסי (021................................................................... )0227 ע"א 180712רדומילסקי נ' פרידמן (021.......................................................................................... )1711 ע"א 106711רובינשטיין נ' אלקלעי (021......................................................................................... )1711 ע"א 112788רובינשטיין נ' אגמי (021............................................................................................. )1781 ע"א 117714רובינשטין נ' פיין (021................................................................................................ )1716 ע"א 116782רוזנשטין נ' סולומון (024.............................................................................................)1784 ע"א 116710רוזנשטרייך נ' חברה א"י לאוטומובילים בע"מ (024.....................................................)1711 ת"פ (ת"א) 711717רוטגר נ' מ"י (024............................................................................................. )1782 ע"א 181718רוטשילד נ' פרנק (024................................................................................................ )1717 ע"א 164717רומנו נ' שוחט (024..................................................................................................... )1780 תוכן עניינים אלפביתי .181 .184 .181 .186 .181 .188 .187 .172 .171 .170 .171 .174 .171 .176 .171 .178 .177 .022 .021 רע"א 6117771רוקר נ' סלומון (024 ................................................................................................ )1777 ע"א 1114726רושרוש נ' מנסור (024 .............................................................................................. )0227 ע"א 817772רז חברה לבניין בע"מ נ' אברהם אירנשטיין (024 ......................................................... )1771 רע"א 1211771רידלביץ נ' מודעי (021 ............................................................................................ )1778 ע"א 111780רייזמן נ' וושצ'ין (021 ................................................................................................. )1781 ע"א 172781רשות שדות התעופה נ' גרוס (021 ............................................................................... )1772 ה"פ (מחוזי י-ם) 0041721רשף נ' לוי (021 .......................................................................................)0224 ע"א 184711שגיב נ' וולובלסקי (021 .............................................................................................. )1711 ע"א 176781שוייגר נ' לוי (021 ....................................................................................................... )1770 ע"א 1180772שחם נ' רוטמן (021 ...................................................................................................)1770 ע"א 1021721שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום נ' נפ -גל בניין ופיתוח (021 .................................... )0228 ע"א 10782שחר נ' פרידמן (026 ..................................................................................................... )1784 ע"א 181711שטוקמן נ' ספיטאני (026 ........................................................................................... )1714 רע"א 8170722שטיינמץ נ' בנק משכן בנק הפועלים למשכנתאות (026 ............................................ )0221 ע"א 6470722שלדות מפעלי מתכת בע"מ נ' שחיבר (026 ................................................................. )0220 ד"נ 02711שמע נ' סדובסקי (026 ................................................................................................... )1714 ע"א 011782שמעונוף נ' ברוכים (026 ..............................................................................................)1781 ע"א 161768שפלן נ' קאופר (026 ....................................................................................................)1767 ע"א 0212726תשתית ציוד ובינוי בע"מ נ' עו"ד יעקב גרינוולד (026 ................................................. )0228 717 רשימת פסקי הדין לפי סדר מספרי ההליכים רשימת פסקי הדין לפי סדר מספרי ההליכים (בחתך לפי השנה שבה נפתח ההליך) 026 ....... 161761 171 ....... 127711 181 ....... 118711 021 ....... 180711 188 ....... 621717 187 ....... 601717 181 ......... 11717 021 ....... 184717 186 ....... 124717 021 ....... 128717 024 ....... 116717 026 ......... 02711 026 ....... 181711 188 ....... 421711 178 ....... 411711 170 ....... 147711 171 ......... 46717 181 ....... 067717 021 ....... 117717 171 ....... 171717 020 ....... 161711 171 ....... 171711 021 ....... 106711 020 ....... 011716 172 ....... 171716 170 ....... 170716 186 ....... 176716 177 ....... 617716 171 ......... 12711 021 ....... 184711 176 ....... 071711 020 ....... 177711 187 ....... 118711 188 ....... 146711 024 ....... 181711 187 ....... 017716 184 ....... 117716 024 ....... 164716 020 ....... 614716 178 ....... 840716 024 ....... 711716 171 ......... 11711 170 ..........01711 188 ..........17711 026 ..........10711 177 ..........78711 026 ........ 011711 171 ........ 124711 181 ........ 420711 172 ........ 407711 172 ........ 118711 024 ........ 116711 186 ..........17717 021 ..........48717 184 ..........71717 181 ........ 111717 181 ........ 411717 171 ..........14717 176 ........ 116717 174 ........ 014717 170 ........ 418717 021 ........ 111717 171 ........ 611717 170 ........ 812717 171 ........ 021711 178 ........ 018711 181 ........ 118711 181 ........ 171711 022 ........... 1717 178 ........ 687717 171 ...... 0114717 021 ........ 111711 171 ........ 447711 181 ........ 678711 021 ........ 172711 178 ........ 811711 172 ..........06716 184 ..........07716 171 ..........11716 021 ........ 110716 188 ........ 126716 176 ........ 170716 176 ..........11711 020 ........ 121711 171........ 127711 021........ 176711 187........ 110711 172........ 124711 171........ 117711 186........ 112711 177........ 661711 181........ 061711 181........ 118711 181........ 611711 181........ 122711 021........ 112711 021........ 161711 177.......... 17716 176.......... 86716 188........ 012716 186........ 111716 171........ 111716 176........ 412716 020........ 411716 171........ 827761 024........ 817761 021...... 1180761 171...... 1011761 178...... 0172761 177...... 0682761 171...... 0876761 174...... 1711767 187...... 1211767 178...... 1618767 176...... 0040767 184...... 0114767 022...... 1161767 172........ 826761 181...... 1220761 181...... 1414761 022...... 1271761 181...... 6801761 021...... 1110761 171........ 108767 184...... 0212767 021...... 1071767 181 ....... 187761 170 ....... 871761 181 ..... 0061761 171 ..... 0801761 021 ..... 6678761 021 ..... 0172766 171 ..... 1721766 187 ..... 1241766 174 ..... 6112766 171 ..... 6107766 020 ..... 8118766 188 ....... 172761 186 ....... 886761 021 ..... 1211761 181 ..... 1276761 181 ..... 1116761 174 ..... 0108761 174 ..... 0168761 187 ..... 0641761 181 ..... 4074761 172 ..... 1146761 024 ..... 6117761 174 ..... 1118761 171 ..... 1116766 021 ..... 1117766 186 ..... 0812766 188 ..... 4627766 171 ..... 6422766 184 ..... 1117766 181 ..... 1181766 171 ..... 7041766 022 ....... 044711 174 ....... 111711 176 ..... 1672711 171 ..... 4111711 021 ..... 6068711 026 ..... 6470711 181 ..... 8171711 026 ..... 8170711 172 ......... 11717 181 ....... 117717 177 ....... 111717 186 ...... 0112717 174 ...... 1711717 022 ...... 0601717 171 ...... 1118717 184 ...... 8481717 171 ........468711 020 ...... 1011711 021 ...... 0041711 171 .... 11818711 171 ........181717 181 ...... 1167717 021 ...... 0811717 171 ...... 1187717 177 ...... 6111717 170 ...... 1182711 021 ...... 1021711 184 .... 11120711 022 ......... 61716 024 ...... 1114716 177 ...... 1101716 026 ...... 0212716 187 ...... 0182716 188 ...... 4421716 184 ...... 4188716 022 ...... 4816716 170 ...... 1641716 171 ...... 8471716 177 ...... 7110716 021 ...... 1411711 171 .... 12120711 172 ...... 1882711 022 ...... 7248711 178 .... 11112711 711 תוכן עניינים נושאי תוכן עניינים נושאי לצורך בחינת התפתחות ההלכה ,מסודרים פסקי הדין לפי השנה שבה ניתן פסק הדין תכונות הזכות הקניינית .1 .0 .1 .4 .1 .6 .1 .8 ע"א 46714מורדוב נ' שכטמן (171...................................................................... )1714 ע"א 164717רומנו נ' שוחט (024........................................................................ )1780 ע"א 111780רייזמן נ' וושצ'ין (021..................................................................... )1781 ע"א 187771בנק אוצר החייל נ' אהרונוב (181..................................................... )1777 ע"א 0812777בן חמו נ' טנא נוגה בע"מ (186 .............................................. )0222 בג"צ 6068722קיבוץ החותרים אגודה שיתופית נ' מינהל מקרקעי ישראל (021... )0221 בג"צ 12120721טל בניה והשקעות קרני שומרון נ' שר הביטחון (171.................. )0228 תמ"ש 11112728משפחה חדשה נ' מרכז רפואי רמב"ם (178............................... )0227 זכות הקניין כזכות חוקתית .1 .0 .1 .4 .1 .6 .1 .8 ע"א 1414771און נ' מפעלי בורסת היהלומים ( )7661בע"מ (181.......................... )1771 ע"א 6801771בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' מגדל כפר שיתופי (181................... )1771 בג"צ 0172776קרסיק נ' מדינת ישראל ,מינהל מקרקעי ישראל (021...................)0221 ע"א 1146771הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אתא נ' הולצמן (172........... )0221 בג"צ 044722עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות (022......................... )0220 ע"א 1721776הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' הורוויץ (171 ................. )0220 בג"צ 1118720מנור נ' שר האוצר (171................................................................ )0224 בג"צ 6678771קעדאן נ' מינהל מקרקעי ישראל (021.......................................... )0228 בעלות .1 .0 .1 .4 .1 ע"א 180712רדומילסקי נ' פרידמן (021............................................................. )1711 ע"א 161788פילובסקי נ' בלס (021.................................................................... )1771 ע"א 1180772שחם נ' רוטמן (021....................................................................... )1770 רע"א 6117771רוקר נ' סלומון (024 ......................................................... )1777 ע"א 117721אקונס נ' מדינת ישראל (181........................................................... )0221 תחום הבעלות .1 .0 .1 .4 .1 .6 .1 ע"א 161768שפלן נ' קאופר (026........................................................................)1767 ע"א 180712רדומילסקי נ' פרידמן (021............................................................. )1711 ע"א 421711בצלאל נ' סימנטוב (188.................................................................. )1714 ע"פ 071711מדינת ישראל נ' טמייזה (176..........................................................)1718 ע"א 827772לידאי נ' לידאי (171........................................................................ )1770 ע"א 117721אקונס נ' מדינת ישראל (181........................................................... )0221 ע"א 1411721קאופמן נ' כהן (021...................................................................... )0212 החזקה .1 .0 .1 .4 .1 ע"א 171716דלרחים נ' מדינת ישראל (172.........................................................)1711 ע"פ 071711מדינת ישראל נ' טמייזה (176..........................................................)1718 ד"נ 11782הנדלס נ' בנק קופת עם (171.............................................................. )1782 ע"א 146718בנק קופת עם נ' הנדלס (188........................................................... )1782 ת"פ (ת"א) 711717רוטגר נ' מ"י (024................................................................. )1782 חכירה ,שכירות ,שאילה ורישיון .1ע"א 12711מזרחי נ' אפללו (171.........................................................................)1711 .0ע"א 124782לוי נ' מנהל מחלקת עבודות ציבוריות (171....................................... )1780 711 תוכן עניינים נושאי .1 .4 .1 .6 .1 .8 ע"א 611780לוקוב נ' מגדל (171......................................................................... )1781 ת"א(י-ם) 0114784הפטריארך הארמני נ' אפרהמיאן (171................................... )1786 ע"א 170786מדינת ישראל נ' דובדבני את שני (176.............................................)1787 ע"א 11781מדינת ישראל נ' וייס (176................................................................ )1772 רע"א 0801771לוסטיג נ' מייזלס (171................................................................ )1776 ע"א 1117777אלוני נ' ארד (184......................................................................... )0224 הגנה על ההחזקה .1 .0 .1 .4 .1 .6 .1 .8 .7 .12 בג"צ 127712המוטראן הקופטי נ' שר המשטרה (171......................................... )1711 ע"א 11710אליהו נ' גרודה (181......................................................................... )1711 ע"א 12711מזרחי נ' אפללו (171.........................................................................)1711 ע"א 011716קוטר נ' המועצה המקומית מגדל העמק (020................................... )1717 בג"צ 411781בן ישראל נ' המפכ"ל (181............................................................. )1780 ע"א 116782רוזנשטין נ' סולומון (024................................................................ )1784 רע"א 1118778יוסף נ' עוקשי (174..................................................................... )0221 רע"א 4111722מדינת ישראל נ' בן שמחון (171................................................... )0221 בג"צ 6111724סוכובולסקי נ' השר לבטחון פנים (177......................................... )0224 בג"צ 12120721טל בניה והשקעות קרני שומרון נ' שר הביטחון (171.................. )0228 זיקת הנאה .1 .0 .1 .4 .1 .6 .1 .8 ע"א 184710פרידמן נ' נחמני (021...................................................................... )1711 ת"א(י-ם) 0114784הפטריארך הארמני נ' אפרהמיאן (171................................... )1786 ע"א 171781בנדל נ' נאות אביב בע"מ (181......................................................... )1781 ע"א 121781קו מוצרי דלק נ' מנהל מס רכוש וקרן פיצויים (020.......................... )1772 ע"א 122788אסטרחאן נ' בן חורין (181.............................................................. )1771 בג"צ 6068722קיבוץ החותרים אגודה שיתופית נ' מינהל מקרקעי ישראל (021... )0221 ע"א 1167724אורן נ' כהן (181........................................................................... )0226 ע"א 181724טוינה נ' לוי (171............................................................................ )0226 נאמנות .1ע"א 1117777צימבלר נ' תורג'מן (021................................................................ )0221 סוגי נכסים מיוחדים :מוניטין וקניין רוחני .1רע"א 111787ליבוביץ נ' א .את י .אליהו בע"מ (171............................................ )1787 .0ע"א 661781נתן נ' גרינר (177............................................................................ )1772 .1ע"א 8481720אלוניאל נ' מקדונלד (184.............................................................. )0224 סוגי נכסים מיוחדים :קניין חדש .1בג"צ 1118720מנור נ' שר האוצר (171................................................................ )0224 עסקאות נוגדות במקרקעין .1 .0 .1 .4 .1 .6 .1 .8 716 בר"ע 118712בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית (181................................................ )1711 ע"א 117717אלחנני נ' רפאל (184....................................................................... )1717 ע"א 840717נס נ' גולדה (178............................................................................. )1780 ע"א 118781אגוזי שפע (בפירוק) נ' שיבר (181................................................... )1781 ד"נ 01782ורטהיימר נ' הררי (170..................................................................... )1781 ע"א 48781פומרנץ נ' ק.ד.ש בנין והשקעות (021................................................. )1781 ע"א 110786קניני נ' נאסר (021......................................................................... )1787 ע"א 7041777ויינברג נ' אריאן (171.................................................................... )1787 תוכן עניינים נושאי .7 .12 .11 .10 .11 .14 .11 .16 .11 .18 .17 .02 .01 .00 .01 .04 .01 .06 .01 .08 .07 .12 .11 .10 .11 .14 .11 ע"א 817772רז חברה לבניין בע"מ נ' אברהם אירנשטיין (024............................. )1771 ע"א 1180772שחם נ' רוטמן (021....................................................................... )1770 ע"א 1011772הרבסט נ' חברת מ .אריאן (171..................................................... )1770 ע"א 176781שוייגר נ' לוי (021........................................................................... )1770 ע"א 127781חוות מקורה נ' חסן (171................................................................. )1771 ע"א 1220771בן צבי נ' סיטין (181..................................................................... )1771 ע"א 108774מילר נ' יוסף (171........................................................................... )1776 ע"א 187771בנק אוצר החייל נ' אהרונוב (181..................................................... )1777 ע"א 0108771כוכבי נ' ארנפלד (174.................................................................... )1777 ע"א 6107776טקסטיל ריינס נ' רייך (171.......................................................... )1777 ע"א 0212774אלי גלבוע נ' בינוי ופיתוח א"י (רמת קדרון) בע"מ (184.................. )0222 ע"א 1116777לוי נ' חיג'אזי (171........................................................................ )0221 ע"א 1181777ארוך נ' פאריינטי (181.................................................................. )0221 ע"א 1711721כספי נ' שלמה נס ,רואה חשבון (174............................................. )0220 ע"א 1011721קבוצת עונאללה לייזום והשקעות נ' ח'אזן (020..............................)0221 ע"א 0641771גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ (187..................................... )0221 ה"פ (מחוזי י-ם) 0041721רשף נ' לוי (021........................................................... )0224 ה"פ ת"א 111721סידי נ' שטמר כונס נכסים (177.............................................. )0224 ע"א 1117777אלוני נ' ארד (184......................................................................... )0224 ע"א 172771בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' גדי אברהם (188............................... )0224 ע"א 468721חברת יואב קיין נ' עזבון המנוחה קושניר (171................................. )0221 ע"א 1182721זריק נ' ג'רייס (170...................................................................... )0221 ע"א 11120721אילנה לאניאדו נ' הולנד ישראל בע"מ (184.................................. )0228 ע"א 4816726עזבון המנוח חמוד נ' כמאל חוסיין חרב (022................................. )0228 ע"א 1021721שחם שיווק מערכות מיזוג וחימום נ' נפ-גל בניין ופיתוח (021.......... )0228 ע"א 1641726זיאד נ' עלי בשיר (170.................................................................. )0228 ע"א 8471726טורג'מן לחמן נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (171.........................)0228 עסקאות נוגדות במיטלטלין .1ע"א 181711שטוקמן נ' ספיטאני (026............................................................... )1714 .0רע"א 1276771אבו ג'ובה נ' פימן (181................................................................ )1777 הערת אזהרה .1 .0 .1 .4 .1 .6 .1 .8 .7 .12 .11 .10 .11 .14 ע"א 184711שגיב נ' וולובלסקי (021.................................................................. )1711 ע"א 611788אחים כדורי נ' ולנסי (181............................................................... )1717 ע"א 687784מפעלים פטרוכימיים נ' הממונה על מרשם המקרקעין (178............. )1781 ע"א 021781חובני נ' דיקלה (171....................................................................... )1781 ע"א 811781נחשון נ' שי (178............................................................................ )1788 ע"א 110786קניני נ' נאסר (021......................................................................... )1787 ע"א 11786לוי נ' שרמן (171.............................................................................. )1772 ע"א 112781בורשטיין נ' זאב לב הר חברה לבניין והשקעות בע"מ (בפירוק) (186... )1772 ע"א 817772רז חברה לבניין בע"מ נ' אברהם אירנשטיין (024............................. )1771 ע"א 1011772הרבסט נ' חברת מ .אריאן (171..................................................... )1770 ע"א 176781שוייגר נ' לוי (021........................................................................... )1770 ע"א 012787בנק עצמאות למשכנתאות ולפיתוח בע"מ נ' שפוך (188.................... )1771 ע"א 0172772נסים נ' עו"ד דניאלי (178............................................................. )1774 ע"א 061788בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' רוזובסקי (181.................................. )1774 711 תוכן עניינים נושאי .11 .16 .11 .18 .17 ע"א 118788איטונג בע"מ נ' לוי דוד ובניו בע"מ (181.......................................... )1774 ע"א 886771בורשטיין נ' חודאד (186................................................................. )1778 ע"א 1011721קבוצת עונאללה לייזום והשקעות נ' ח'אזן (020..............................)0221 ע"א 468721חברת יואב קיין נ' עזבון המנוחה קושניר (171................................. )0221 ע"א 1182721זריק נ' ג'רייס (170...................................................................... )0221 זכויות שביושר .1ע"א 187771בנק אוצר החייל נ' אהרונוב (181..................................................... )1777 .0ע"א 1117777צימבלר נ' תורג'מן (021................................................................ )0221 תקנת השוק במקרקעין .1 .0 .1 .4 .1 .6 .1 .8 .7 .12 .11 .10 ע"א 177711קורצפלד נ' אדלר (020.................................................................... )1717 ע"א 840717נס נ' גולדה (178 ................................................................. )1780 ע"א 0682772ס.מ .יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' מוזאפאר (177...................... )1781 ע"א 111781פיליפ נ' רוזנברג (021..................................................................... )1781 ע"א 14780לוי נ' עזבון מחמוד (171.................................................................... )1781 ע"א 124781דרזי נ' בונה (172............................................................................ )1787 ע"א 127781חוות מקורה נ' חסן (171................................................................. )1771 ע"א 0040770מדינת ישראל נ' בנק אמריקאי ישראלי בע"מ (176........................ )1774 רע"א 0061771בא כוח היועץ המשפטי לממשלה נ' הרטפלד (181....................... )1771 ע"א 4627777בעלי מקצוע נכסים ( )7661בע"מ נ' סונדרס (188........................... )0220 ע"א 1114726רושרוש נ' מנסור (024.................................................................. )0227 ע"א 1882728דנציגר נ' רביב (172...................................................................... )0212 מרשם המקרקעין .1ע"א 116780ליפקין נ' דור הזהב בע"מ (176........................................................ )1781 .0ע"א 6107776טקסטיל ריינס נ' רייך (171.......................................................... )1777 תקנת השוק במיטלטלין .1 .0 .1 .4 .1 .6 .1 עסקאות קומבינציה .1 .0 .1 .4 .1 .6 ע"א 116710רוזנשטרייך נ' חברה א"י לאוטומובילים בע"מ (024........................ )1711 ע"א 161711קיבוץ גליל ים נ' שעתל (020........................................................... )1716 ע"א 106711רובינשטיין נ' אלקלעי (021.............................................................)1711 ע"א 614717קון נ' חסון (020.............................................................................. )1781 ע"א 172781רשות שדות התעופה נ' גרוס (021................................................... )1772 רע"א 1276771אבו ג'ובה נ' פימן (181................................................................ )1777 דנ"א 0168771כנען נ' ממשלת ארצות הברית (174.............................................. )0221 ע"א 611788אחים כדורי נ' ולנסי (181............................................................... )1717 ע"א 021781חובני נ' דיקלה (171....................................................................... )1781 ע"א 811781נחשון נ' שי (178............................................................................ )1788 ע"א 11786לוי נ' שרמן (171.............................................................................. )1772 ע"א 112781בורשטיין נ' זאב לב הר חברה לבניין והשקעות בע"מ (בפירוק) (186... )1772 ע"א 012787בנק עצמאות למשכנתאות ולפיתוח בע"מ נ' שפוך (188.................... )1771 שיתוף במקרקעין -יחסי השיתוף .1ע"א 067714בוקובזה נ' הממונה על המרשם (181............................................... )1714 .0ע"א(י-ם) 171711מנשה נ' לוי 171................................................................ )1718( 17 .1ע"א 118782דרחי נ' כורש (172.......................................................................... )1780 711 תוכן עניינים נושאי .4 .1 .6 .1 .8 .7 שיתוף במקרקעין -פירוק השיתוף .1 .0 .1 .4 .1 .6 .1 .8 .7 ע"א 014780יוצר נ' יוצר (174............................................................................ )1781 ע"א 124710ביאלר נ' ביאלר (186...................................................................... )1781 ע"א 418780וילנר נ' גולני (170.......................................................................... )1788 ע"א 812780זול בו בע"מ נ' זיידה (170............................................................... )1787 ע"א 661781נתן נ' גרינר (177............................................................................ )1772 ע"א 871771זידאני נ' אבו אחמד (170................................................................ )1777 ע"א 601711גן בועז נ' הרב אנגלנדר (187............................................................ )1711 ע"א 319/74רובינשטין נ' פיין (021..................................................................... )1716 ע"א 170716זילנפרוינד נ' גרין (170................................................................... )1716 ע"א 181718רוטשילד נ' פרנק (024.................................................................... )1717 ע"א 111781אדמיר נ' קלו (181.......................................................................... )1784 ע"א 1071774פרמינגר נ' מור (021..................................................................... )1771 רע"א 1211771רידלביץ נ' מודעי (021................................................................ )1778 ע"א 8118776קוצר נ' ציתיאת (020.................................................................... )1777 רע"א 7110726סטרולוביץ נ' לזרוביץ (177......................................................... )0228 שיתוף במיטלטלין .1ע"א 617716סלי נ' עזבון שפר (177.................................................................... )1718 .0ד"נ 17782ברדיגו נ' ד.ג.ב 6 .טכסטיל בע"מ (188................................................ )1781 .1ע"א 126786גבעתי נ' רונן (188...........................................................................)1771 שיתוף בנכסים בין בני זוג .1 .0 .1 .4 .1 .6 .1 .8 .7 .12 ע"א 10782שחר נ' פרידמן (026......................................................................... )1784 ע"א 07786אי.תי.סי נהיגה עצמית בע"מ נ' קרול (184........................................ )1772 ע"א 661781נתן נ' גרינר (177............................................................................ )1772 ע"א 827772לידאי נ' לידאי (171........................................................................ )1770 ע"א 1161770עזבון המנוח מאיר גיטלר ז"ל נ' דבורה גיטלר (022........................ )1774 ע"א 826771הדרי נ' הדרי (דרחי) (172............................................................... )1774 ע"א 1220771בן צבי נ' סיטין (181..................................................................... )1771 ע"א 1711771יעקובי נ' יעקובי (174................................................................... )1771 רע"א 8171722אניטה שלם נ' טווינקו (181........................................................ )0226 ע"א 8471726טורג'מן לחמן נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (171.........................)0228 בתים משותפים .1 .0 .1 .4 .1 .6 .1 .8 .7 .12 .11 .10 ד"נ 02711שמע נ' סדובסקי (026....................................................................... )1714 ע"א 147711וינטר נ' זמורה (170........................................................................ )1714 ע"א 128710פרשקר נ' רוזנברג (021................................................................... )1714 ע"א 171714לוי נ' סמואל (171........................................................................... )1711 ע"א 118718גוב ארי נ' כהן (187......................................................................... )1717 ע"א 017717גלבורט נ' הממונה על המרשם (187................................................ )1782 ע"א 420782אתגר בע"מ נ' מ.ב.א החזקות ונכסים (181...................................... )1781 ע"א 78782נציגות הבית המשותף נ' קדמת לוד (177........................................... )1781 ע"א 17781ביבי נ' הורברט (186.........................................................................)1781 ע"א 011782שמעונוף נ' ברוכים (026..................................................................)1781 ע"א 407782גרפינקל נ' ארליך (172................................................................... )1781 ע"א 71781אליאס נ' שיפר (184.........................................................................)1781 716 תוכן עניינים נושאי .11 .14 .11 .16 .11 .18 .17 .02 .01 .00 .01 ע"א 018781נציגות הבית המשותף נ' מרכוס (178.............................................. )1786 ע"א 112788רובינשטיין נ' אגמי (021................................................................. )1781 רע"א 678781בן צור נ' ששון (181...................................................................... )1781 ע"א 06786דר נ' גדרון (172................................................................................ )1787 ע"א 117781חשאי נ' רונן (171........................................................................... )1771 ע"א 0876772טרוצקי נ' דיין (171...................................................................... )1770 רע"א 1110771צודלר נ' יוסף (021...................................................................... )1774 ע"א 1241776גלמן נ' הררי -רפול (187.............................................................. )0222 רע"א 0182726גני דולניגר נ' חברת הנכסים של שופרסל (187............................ )0226 ע"א 1882728דנציגר נ' רביב (172...................................................................... )0212 ע"א 1411721קאופמן נ' כהן (021...................................................................... )0212 הגנה על רוכשי דירות מקבלן .1ע"א 447781היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבניין (171............................ )1717 .0ע"א 011782שמעונוף נ' ברוכים (026..................................................................)1781 .1ע"א 112788רובינשטיין נ' אגמי (021................................................................. )1781 בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת .1 .0 .1 .4 .1 ע"א 176716בישור נ' טאובה (186...................................................................... )1718 ע"א (י-ם) 1784עזריאל מושב עובדים נ' ללצ'וק (022.......................................... )1784 ע"א 827772לידאי נ' לידאי (171........................................................................ )1770 ע"א 1618770משה אבו נ' רשות הפיתוח (178.................................................... )1771 ע"א 1211771ג'ברין נ' ג'ברין (187..................................................................... )1771 חיבור וערבוב מיטלטלין .1ע"א 172781רשות שדות התעופה נ' גרוס (021................................................... )1772 משכון ,שעבוד צף ומשכון נכסי חברה .1 .0 .1 .4 .1 .6 .1 .8 .7 .12 .11 .10 .11 .14 .11 .16 .11 .18 .17 .02 711 ע"א 621711בנק לאומי לישראל בע"מ נ' בנק ארץ ישראל בריטניה בע"מ (188...... )1710 ע"א 181711שטוקמן נ' ספיטאני (026............................................................... )1714 ע"א 411711מקבלי נכסים של אלקטרוג'ניקס בע"מ נ' אלסינט בע"מ (178............ )1714 ע"א 0114770איסכור שרותי פלדה בע"מ נ' שלמה נס ,מפרק אלקול (184........... )1787 ע"א 6422777מיראז' חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ (171....... )1787 רע"א 61726עזבון המנוח דוד בר לבב נ' עצמון (022............................................. )1787 ע"א 86787מדינת ישראל נ' בנק הפועלים בע"מ (176......................................... )1772 ע"א 111787ביאליסטוצקי בע"מ נ' נייר גרף (תעשיות) בע"מ (בפרוק) (186............ )1771 ע"א 061788בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' רוזובסקי (181.................................. )1774 רע"א 1276771אבו ג'ובה נ' פימן (181................................................................ )1777 ע"א 4074771אובזילר נ' בנק דיסקונט בע"מ (181.............................................. )0221 רע"א 8170722שטיינמץ נ' בנק משכן בנק הפועלים למשכנתאות (026................ )0221 רע"א 0112721בירס נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות (186............................. )0220 ע"א 111722יהושע נ' בוכהולט (174...................................................................)0221 ה"פ ת"א 111721סידי נ' שטמר כונס נכסים (177.............................................. )0224 ע"א 1101726סגל נ' סגל פרזול בע"מ (177......................................................... )0228 ע"א 0212726תשתית ציוד ובינוי בע"מ נ' עו"ד יעקב גרינוולד (026..................... )0228 ע"א 4421726בנק הפועלים בע"מ נ' זכריה (188................................................. )0228 דנ"א 7248728עו"ד יעקב גרינוולד נ' תשתית ציוד ובינוי בע"מ (022....................)0227 ע"א 0811724רגיס בע"מ נ' רו"ח גבריאל טרבלסי (021...................................... )0227 תוכן עניינים נושאי שעבוד ימי .1ע"א 110781גרייפין קורפוריישן נ' כור סחר בע"מ (187....................................... )1990 משכון מוסווה ועסקת קונסיגנציה .1 .0 .1 .4 .1 .6 .1 עיכבון .1 .0 .1 .4 .1 .6 .1 .8 ע"א 172781רשות שדות התעופה נ' גרוס (021................................................... )1772 ע"א 17787סולל בונה נ' אחים גולדשטיין לשיכון ופיתוח בע"מ (בפירוק) (177....... )1770 רע"א 1271771פ.א ארבן נ' א.ג.ר שותפות לבנין ופיתוח (022............................... )1771 רע"א 412787ליפשיץ נ' כוכב השומרון (176....................................................... )1778 ע"א 1116771אאורליה ליבוביץ נ' גדעון אוברזון -תעשיות אופנה (181................ )0222 ה"פ(מחוזי חיפה) 11721ד"ר לב אביבי נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (172............. )0221 ע"א 6470722שלדות מפעלי מתכת בע"מ נ' שחיבר (026..................................... )0220 ע"א 1187724המשביר הישן נ' לוגיסטיקר (171................................................. )0221 הפקעה .1 .0 .1 .4 .1 .6 ע"א 176781שוייגר נ' לוי (021........................................................................... )1770 ע"א 0108771כוכבי נ' ארנפלד (174.................................................................... )1777 ע"א 0601720עו"ד סילביו נחום נ' דורנבאום (022...............................................)1777 ע"א 411787קולומבו מאכל ומשתה בע"מ נ' בנק למסחר בע"מ (020................... )1777 ע"א 1711721כספי נ' שלמה נס ,רואה חשבון (174............................................. )0220 רע"א 1672722מ.ש קידוחי הצפון נ' ורד גוילי (176............................................. )0221 בש"א 11818721מעגלים לפיקוח ובקרה מיטב נ' און הנדסת מיזוג אויר (171...... )0224 ע"א 124782לוי נ' מנהל מחלקת עבודות ציבוריות (171....................................... )1780 ע"א 6801771בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' מגדל כפר שיתופי (181................... )1771 בג"צ 0172776קרסיק נ' מדינת ישראל ,מינהל מקרקעי ישראל (021...................)0221 ע"א 1146771הוועדה המקומית לתכנון ובנייה קריית אתא נ' הולצמן (172........... )0221 ע"א 1721776הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' הורוויץ (171..................... )0220 ע"א 117721אקונס נ' מדינת ישראל (181........................................................... )0221 נכסי נפקדים .1ע"א 14780לוי נ' עזבון מחמוד (171.................................................................... )1781 .0ע"א 127781חוות מקורה נ' חסן (171................................................................. )1771 .1ע"א 1114726רושרוש נ' מנסור (024.................................................................. )0227 ירושה .1 .0 .1 .4 .1 ע"א 617716סלי נ' עזבון שפר (177.................................................................... )1718 ד"נ 17782ברדיגו נ' ד.ג.ב 6 .טכסטיל בע"מ (188................................................ )1781 ע"א 161788פילובסקי נ' בלס (021.................................................................... )1771 ע"א 1180772שחם נ' רוטמן (021....................................................................... )1770 ע"א 1114726רושרוש נ' מנסור (024.................................................................. )0227 מחוברים שבמיצר .1ע"א 6112776יקותיאלי נ' ניסילביץ' (174.......................................................... )1778 717 ע"א 7116761אאורליה ליבוביץ נ' גדעון אוברזון -תעשיות אופנה ()7111 דיני קניין ע"א 7116761אאורליה ליבוביץ נ' גדעון אוברזון -תעשיות אופנה ()7111 .7 נושא :עיכבון זכות העיכבון מתייחסת לחוב בגין כל הסכומים שמגיעים לקבלן בעסקת קבלנות ,גם אם עוכבו בפועל נכסים המהווים חלק מהעסקה. רע"א 7166761אבו ג'ובה נ' פימן ()7666 .7 נושא :תקנת השוק במיטלטלין ,שעבוד על נכסי חברה ,עסקאות נוגדות במיטלטלין כאשר מוכר של נכס מבטל כדין את חוזה המכירה -זכותו בנכס עדיפה על פני צד שלישי שקנה את הנכס מהרוכש שלא בתנאי תקנת השוק או שלא בתום לב ובתמורה. ע"א 171711אגוזי שפע (בפירוק) נ' שיבר ()7611 .1 נושא :עסקאות נוגדות במקרקעין -תום לב -תמורה דרישת תום הלב אינה כוללת את החובה לבדוק פיזית את המקרקעין .דרישת התמורה אין משמעה תמורה ריאלית בערכם הכלכלי המלא של המקרקעין. .7 ע"א 711717אדמיר נ' קלו ()7617 נושא :שיתוף במקרקעין -פירוק שיתוף -סעיף 11לחוק הגנת הדייר שותף בדירה שיוזם פירוק שיתוף בדירה בחוסר תום לב -לא יוכל ליהנות מהגנת סעיף 11לחוק הגנת הדייר ולא יהפוך לדייר מוגן בדירה. ע"א 7767761אובזילר נ' בנק דיסקונט בע"מ ()7117 .1 נושא :משכון בשעבוד זכויות ,רשאי הנושה לעשות מימוש עצמי ולנהוג בזכויות אלה מנהג בעלים. .6 ע"א 1777761און נ' מפעלי בורסת היהלומים ( )7661בע"מ ()7661 נושא :זכות הקניין כזכות חוקתית -כפיפות זכות הקניין לעיקרון השוויון -זכות הקניין של גוף ציבורי עקרונות המשפט הציבורי ,ובכללם עקרון השוויון ,עשויים לחול גם על גופים פרטיים וביחס לקניין פרטי, אם מבחינה מהותית הגוף הוא גוף דו-מהותי שממלא תפקיד ציבורי חשוב ואם הקניין הוא מעין-ציבורי. .1 ע"א 7166717אורן נ' כהן ()7116 נושא :זיקת הנאה -זיקת הנאה מכוח שנים -שינוי או ביטול הזיקה בידי בית המשפט בית המשפט יבטל זיקת הנאה כאשר היא אינה משרתת את הצורך שלשמו הוענקה ולא תצמח תועלת למקרקעין הזכאים מהמשך קיומה. .1 ע"א 671711אחים כדורי נ' ולנסי ()7616 נושא :עסקת קומבינציה ,הערת אזהרה בעסקת קומבינציה כפוף רישום הערת אזהרה להסכמת הבעלים של הקרקע ,והוא רשאי להתנות מראש הסכמה זו בתנאים. 711 ע"א 76716אי.תי.סי נהיגה עצמית בע"מ נ' קרול ()7661 .6 דיני קניין ע"א 76716אי.תי.סי נהיגה עצמית בע"מ נ' קרול ()7661 נושא :שיתוף בנכסים בין בני זוג -הלכת השיתוף -תוקף כלפי צדדים שלישיים. צד שלישי תם לב רשאי להניח לגבי נכסים שאינם דירת מגורים כי בן הזוג הרשום קיבל את הסכמתו של בן זוגו לעשות את העסקה. .71 ע"א 77117711אילנה לאניאדו נ' הולנד ישראל בע"מ ()7111 נושא :עסקאות נוגדות במקרקעין -תחרות בין נושה מעקל לבין בעל הבטחה לקבל מתנה בתחרות בין מעקל לבין מקבל מתנה שלא נרשמה -זכותו של המעקל גוברת. ע"א 7117767איסכור שרותי פלדה בע"מ נ' שלמה נס ,מפרק אלקול ()7616 .77 נושא :משכון -שעבוד נכסי חברה שעבוד שנרשם באיחור הוא בר תוקף כלפי המפרק. .77 ע"א 1716766אלוני נ' ארד ()7117 נושא :עסקאות נוגדות במקרקעין -תחרות בין זכות בר-רשות לבין נושה מעקל ,רישיון זכותו של בעל רישיון בלתי הדיר גוברת ,מכוח זכויות שביושר ,על זכותו של מעקל מאוחר ,גם אם הזכות לרישיון לא נרשמה. .71 ע"א 7111716אלוניאל בע"מ נ' כונס הנכסים עו"ד שי גרנות ()7116 נושא :עיכבון זכות עיכבון מכוח שירות שגרם להשבחת הנכס עדיפה על שעבוד קודם ,עד לגובה השבחת הנכס. ע"א 1711717אלוניאל נ' מקדונלד ()7117 .77 נושא :סוגי הנכסים -קניין רוחני שמו של אדם ,קולו ודמותו -הם נכסיו ,ומי שעושה בהם שימוש מסחרי שלא בהסכמת האדם -עושה עושר ולא במשפט וחייב בפיצויים. .71 ע"א 116716אלחנני נ' רפאל ()7616 נושא :עסקאות נוגדות במקרקעין -שיקולי צדק לעניין סעיף 17לחוק החוזים בגדר שיקולי הצדק אם להורות על אכיפתו של חוזה בטל ,ניתן להתחשב בעניין לגיטימי שיש למי שרכש את הנכס בהתקשרות מאוחרת. .76 ע"א 7171767אלי גלבוע נ' בינוי ופיתוח א"י (רמת קדרון) בע"מ ()7111 נושא :עסקאות נוגדות במקרקעין -תחרות בין קונה לבין מעקל מכוח הלכת אהרונוב ניתן לשנות פסקי דין שניתנו לפניה והערעור עליהם תלוי ועומד. .71 ע"א 61717אליאס נ' שיפר ()7611 נושא :בתים משותפים -הסכמת בעלי הדירות לבנייה כדי לבנות תוספת לדירה בבית משותף יש לקבל את הסכמת כל הדיירים ,ודי בכך שאחד הדיירים מסרב כדי לחייב את הריסת הבנייה .אין כל חובה להסכים לבנייה כזו. 717 תוכן לא לצפייה
© Copyright 2024