‫משפטון ‪ - 02/15‬מיהו "מחזיק בנכס" לצורך חיוב בארנונה‬ ‫רשויות מקומיות‪ ,‬כגון‪ :‬עיריות‪ ,‬מועצות מקומיות וכיו"ב מוסמכות לפי חוק להטיל על תושביהן תשלומי חובה שונים‪,‬‬ ‫המשמשים אותן כמקור הכנסות במימון פעולותיהן לטובת ציבור התושבים‪ .‬אחד מבין תשלומי חובה אלה הוא תשלום‬ ‫הארנונה‪ .‬ארנונה מוטלת על נכסים הנמצאים בתחומיה של הרשות המקומית וגובהה נקבע לפי מספר גורמים‪,‬‬ ‫הכוללים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬את שטח הנכס עליו היא מוטלת‪ ,‬סוג השימוש בו (כגון‪ :‬מגורים‪ ,‬מסחר‪ ,‬תעשייה וכיו"ב) ומיקומו‬ ‫של הנכס (שכונת מגורים‪ ,‬אזור תעשייה וכיו"ב)‪ .‬ההצדקה העומדת בבסיס הסמכות להטלת הארנונה היא חלוקתית‪,‬‬ ‫ונובעת מההנאה והתועלת שמפיקים התושבים בכלל‪ ,‬ובעלי נכסים עליהם מוטלת חובת תשלום הארנונה בפרט‪,‬‬ ‫מהשירותים המוניציפאליים אותם הם מקבלים מהרשות המקומית‪.‬‬ ‫לאחרונה נדרש בית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה בעמ"נ ‪ 57263-11-13‬רפאל טורמן נ' עיריית חיפה ואח'‪ ,‬לשאלה‬ ‫מיהו "מחזיק בנכס" עליו מוטלת חובת תשלום הארנונה?‬ ‫נסיבות המקרה‪:‬‬ ‫המערער‪ ,‬מר רפאל טורמן‪ ,‬הינו הבעלים והמחזיק של דירת מגורים בבית משותף (להלן‪" :‬הנכס")‪ ,‬הנמצא בתחומיה של‬ ‫עיריית חיפה‪ ,‬היא המשיבה ‪( 1‬להלן‪" :‬העירייה")‪ .‬לאורך השנים חויב הנכס בתשלום ארנונה בגין ‪ 61‬מ"ר לפי סיווג של‬ ‫בניין רגיל‪ .‬המערער הגיש לעירייה בקשה לתוספת בנייה לדירה‪ ,‬ובהסתמך על ממצאי מדידה שערכה העירייה בתוכנית‬ ‫הבנייה‪ ,‬עודכנה הארנונה והמערער חויב בתשלום ארנונה בגין ‪ 74‬מ"ר לפי סיווג של בניין רגיל (הדירה בנוסף לתוספת‬ ‫המבוקשת) וכן בגין ‪ 35‬מ"ר נוספים בגין מרפסת לא מקורה (להלן‪" :‬המרפסת")‪ .‬המערער הגיש ערר לוועדת הערר שליד‬ ‫העירייה‪ ,‬המשיבה ‪( 2‬להלן‪" :‬ועדת הערר")‪ ,‬לעניין חיובו בארנונה בגין המרפסת‪ ,‬בטענה שהמרפסת אינה בבעלותו‪ ,‬אלא‬ ‫היא חלק מהרכוש המשותף של הבית ועל כן לא ניתן לחייבו בתשלום ארנונה בגינה‪ .‬לאחר שועדת הערר דחתה את‬ ‫הערר‪ ,‬ערער המערער לבית המשפט לעניינים מנהליים בחיפה‪.‬‬ ‫בית המשפט פסק‪:‬‬ ‫לפי סעיף ‪(8‬א) לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב)‪ ,‬התשנ"ג‪( 1992-‬להלן‪" :‬חוק‬ ‫ההסדרים") מוטלת החובה בתשלום ארנונה על "המחזיק בנכס"‪ .‬חוק ההסדרים מפנה להגדרת המונח "מחזיק"‬ ‫לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן‪" :‬פקודת העיריות")‪ .‬בית המשפט קבע כי "מחזיק"‪ ,‬כאמור בפקודת העיריות‪,‬‬ ‫אינו מוגבל לבעלים של הנכס‪ ,‬אלא לכל מי שמחזיק בפועל בנכס‪ .‬קביעה שאדם מחזיק בנכס‪ ,‬ועל כן חייב בתשלום‬ ‫ארנונה‪ ,‬אינה מובילה לקביעה כי אותו אדם מחזיק בזכות קניינית בנכס‪ ,‬ומכאן שלא קיים קשר הכרחי בין הזכות‬ ‫הקניינית לבין חובת תשלום הארנונה‪ .‬השאלה‪ ,‬אם כן‪ ,‬היא עובדתית‪ ,‬מי מחזיק בפועל בנכס‪.‬‬ ‫בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון‪ ,‬פורש המונח "מחזיק"‪ ,‬כאמור בפקודת העיריות‪ ,‬כבעל הזיקה הקרובה ביותר‬ ‫לנכס‪" .‬ההחזקה" לצורך חיוב בארנונה מתאפיינת ביכולת שליטה בפועל של אדם בנכס‪ ,‬היכולת לנצל את הנכס‬ ‫לצרכים שונים ובהתאם לכך גם להפיק "הנאה" מהשירותים המוענקים על ידי הרשות המקומית לנכס‪.‬‬ ‫בנסיבות המקרה‪ ,‬קבע בית המשפט לעניינים מנהליים כי גם אם למערער אין זכות קניינית בלעדית במרפסת‪ ,‬וכפי שהוא‬ ‫טוען מדובר בחלק מהרכוש המשותף שהזכויות הקנייניות בו מוקנות לכל הדיירים במשותף‪ ,‬עדיין אין בכך כדי לקבוע‬ ‫כי המערער אינו "המחזיק בנכס" לצורך חיובו בתשלום ארנונה‪ .‬בית המשפט קיבל את קביעותיה העובדתיות של ועדת‬ ‫הערר‪ ,‬כי למערער גישה נוחה ושימוש במרפסת בעוד לכל הדיירים האחרים אין גישה למרפסת‪ ,‬אלא אם הם מטפסים‬ ‫בסולם או קופצים מגג סמוך‪ .‬בכך‪ ,‬יצאה המרפסת מגדר רכוש משותף לצורכי ארנונה‪ ,‬והיא חייבת בתשלום ארנונה על‬ ‫ידי מי שמחזיק בה בפועל‪ ,‬שהוא המערער‪.‬‬ ‫(עמ"נ (מינהליים חי') ‪ 57263-11-13‬רפאל טורמן נ' עיריית חיפה ואח')‬ ‫(עריכה‪ :‬המשפטן דורון שגיא בהנחיית עו"ד נתי רוזנצוייג ‪)08.01.2015‬‬ ‫אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת‪ ,‬או תחליף לייעוץ משפטי אצל עו"ד‪ ,‬האמור לעיל אינו אלא תיאור כללי‬ ‫בלבד ולא מחייב של הנושא‪ .‬בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך דין‪.‬‬