KORJAUSHANKKEEN
LÄPIVIEMINEN
ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ
Isännöinti Ilkka Saarinen Oy, hallitusjäsenten koulutusilta
Suomalainen klubi, Tampere 30.1.2014
Mikko Tarri, A-Insinöörit Suunnittelu Oy
KORJAUSHANKKEEN
AVAINASIAT
ASUNTO-OSAKEYHTIÖSSÄ
Isännöinti Ilkka Saarinen Oy, hallitusjäsenten koulutusilta
Suomalainen klubi, Tampere 30.1.2014
Mikko Tarri, A-Insinöörit Suunnittelu Oy
Esityksen sisältö
1. Julkisivusaneerauksen päätöksenteon aikajana
2. Lähtötiedot ovat saneerauksen peruskivi
3. Hankesuunnittelulla selvitetään, mitä halutaan
4. 3D-suunnittelu ja visualisointi - esimerkkejä
3
Julkisivusaneeraus.
Päätöksenteon aikajana.
Julkisivusaneeraus.
Päätöksenteon aikajana.
Päätös julkisivukorjauksen periaateratkaisuista ja
suunnittelun
käynnistämisestä
Kuntotutkimusraportti
Päätös kuntotutkimuksesta
2014
tammi
helmi
maalis
huhti
touko
kesä
heinä
syys
loka
marras
joulu
Kuntotutkimuksen
esittely
taloyhtiölle
Kuntotutkimus
0 kk
elo
6 kk
12 kk
Julkisivusaneeraus.
Päätöksenteon aikajana.
Hankesuunnittelun
käynnistäminen, 1.
suunnittelukokous
tammi
Toteutussuunnitelmien ja kustannusarvion esittely
talolle
Luonnossuunnitelmien
esittely talolle
Suunnitelmien
hyväksyminen ja
päätös urakkalaskennasta
Urakkatarjoukset
2015
helmi
maalis
huhti
touko
kesä
heinä
elo
syys
Toteutussuunnittelu ja
urakka-asiakirjat
Hanke- ja
luonnossuunnittelu
12 kk
Yhtiökokous:
17 kk
loka
marras
joulu
Urakkalaskenta /
urakkakilpailu
24 kk
Julkisivusaneeraus.
Päätöksenteon aikajana.
Urakkaneuvottelut
Urakkasopimus
tammi
helmi
maalis
huhti
Päätös urakan
toteutuksesta ja
rahoituksesta
Lopullinen
urakoitsijavalinta
touko
kesä
heinä
elo
syys
loka
marras
joulu
Töiden aloitus / työmaa
Toteutus
Yhtiökokous:
24 kk
27 kk
35 kk
2016
Esiselvitysvaihe.
Kuntotutkimukset.
Miksi kuntotutkimus tehdään?
• Puutteellisten tietojen pohjalta tehtyjen korjausten
riskejä ovat mm. seuraavat:
• vaurion syy jää selvittämättä, jolloin korjataan oiretta eikä
syytä, ja vaurio uusiutuu
• rakenteen toimivuuden ja turvallisuuden kannalta tärkeitä
asioita, kuten rakenteen kiinnitystä, ei tarkasteta
• korjaus toteutetaan liian kevyenä, jolloin joudutaan
korjaamaan pian uudestaan
• korjataan liian raskaasti rakenteen kuntoon nähden,
jolloin maksetaan turhasta
• käytetään väärää korjaustapaa, jolloin korjauksen kestoikä
jää lyhyeksi.
9
Case: ”Kuntotutkimuksen
kilpailuttaminen ilman pelisääntöjä”
• Kuntotutkimus kilpailutetaan ”kuivaksi”
• Kuntotutkimusten tekijöiden ”on pakko” tarjota myös
sisällöllisesti minimoituja töitä.
• Seuraus 1: Tuloksena syntyy ylimalkaisia tai täysin
puutteellisia selvityksiä, jotka eivät anna riittävän tarkkaa
tietoa korjaustarpeesta.
• Seuraus 2: Korjaussuunnittelija havaitsee tilanteen, mutta ei
voi tai ei halua puuttua asiaan ja suunnittelee korjauksen siten,
että korjaustapa on ”varmalla puolella” – mikä tarkoittaa
yleensä selvästi todellista tarvetta kalliimpaa korjausta.
• Lopputulos: Korjaus onnistuu, eikä puutteellisesti
tehdystä kuntotutkimuksesta aiheudu sinällään mitään
negatiivista.
… MUTTA KUITENKIN…
10
Case: ”Kuntotutkimuksen
kilpailuttaminen ilman pelisääntöjä”
•
•
•
•
Kuntotutkimus
Korjaustapa 1: Kunnostus 50 €/m2
Korjaustapa 2: Korjaus 150 €/m2
Korjaustapa 3: Uusiminen 250 €/m2
= 10.000 €
= 100.000 €
= 300.000 €
= 500.000 €
• Jos kelvottoman kuntotutkimuksen seurauksena
tehdään todellista tarvetta raskaampi korjaus,
kuntotutkimuksessa saavutettu säästö
menetetään moninkertaisesti!
• Vastaavasti, jos päädytään liian kevyeen korjaukseen,
tappiot voivat olla vielä paljon suuremmat.
11
Milloin kuntotutkimus tehdään?
• Kuntotutkimuksia suositellaan tehtäväksi seuraavan
aikataulun mukaisesti:
• Ensimmäinen kuntotutkimus tehdään noin 15 vuotta
rakennuksen valmistumisen jälkeen
• Seuraavat kuntotutkimukset tehdään noin 10 vuoden
kuluttua edellisestä tutkimuksesta.
• Säännöllisten kuntotutkimusten antaman tiedon
avulla korjaus- ja huoltotoimenpiteet voidaan
ajoittaa parhaalla tavalla talouden ja käyttöiän
kannalta.
12
Kuka kuntotutkimuksia tekee?
• Kuntotutkimusten tekeminen on erikoistunutta
asiantuntijatyötä. Niitä tekevät kuntotutkimuksiin
erikoistuneet insinööritoimistot ja tutkimuslaitokset.
• Kuntotutkimuksen tekeminen edellyttää vanhojen
rakennetyyppien sekä rakennusmateriaalien ja niiden
vaurioitumisen tuntemista.
• Erilaisten korjaustapojen ja sekä käytännön kenttä- ja
laboratoriotutkimusmenetelmien hallitseminen on
keskeisen tärkeää kuntotutkimuksen luotettavuuden
kannalta!
13
Kuka kuntotutkimuksia tekee?
• Kuntotutkijan osaaminen on todennettavissa
helposti FISE-pätevyyden avulla: www.fise.fi
14
Mitä kuntotutkimus sisältää?
Kuntotutkimuksen vaiheet
1 kk
Tarjouspyyntö
?
Tarjous +
tehtäväluettelo
Kuntotutkimuksen
tilaus +
tilausvahvistus
Kuntotutkimustyön valmistelu ja resurssointi 1…2 kk
Tutkimussuunnitelman
laatiminen ja
esiselvitys
Kenttätutkimukset
Laboratorioanalyysit
Raportointi
Kuntotutkimuksen suorittaminen 2…3 kk
Kuntotutkimusprosessin kokonaiskesto enintään n. 6 kk
15
Tilaajan ohjeen saatavuus
• Kuntotutkimuksen Tilaajan
ohje on saatavissa ilmaiseksi:
www.betoniyhdistys.fi
• Linkki
”Julkaisut,
Käyttöselosteet”
• Linkki
”by 42 Tilaajan ohje”
17
Hankesuunnittelu.
Hankesuunnittelun tarkoitus
• Kiinteistön omistajan tulee määritellä korjaukselle
selkeät tavoitteet, jotka asetetaan ja tarkennetaan
hankesuunnittelun yhteydessä.
• Tavoitteet voivat olla
•
•
•
•
teknisiä (vaurioiden eteneminen, pitkä käyttöikä)
taloudellisia (investointikustannus, käyttökustannukset)
arvotekijöihin liittyviä (ulkonäkö, asumisviihtyvyys)
yhteiskunnan asettamiin vaatimuksiin liittyviä
(suojelumääräykset, soveltuvuus kaupunkikuvaan)
19
Hankesuunnittelun tarkoitus
• Lopullisen korjausmenetelmän päättää aina
kiinteistön omistaja.
• Korjausmenetelmää ei voi päättää kuntotutkija,
suunnittelija tai rakennuttajakonsultti eivätkä
mitkään muutkaan tahot.
• Ulkopuoliset tahot (esim. rakennusvalvonta,
museoviranomainen jne.) voivat antaa päätöksentekoa
rajaavia ohjeita tai määräyksiä.
• Mitä enemmän päätöksen tekijöitä on ja mitä
vähemmän päättäjät tuntevat kohteen tai
korjauksen erityisolosuhteita, sitä tarkemmin
päätöksentekoa on valmisteltava.
20
Hankesuunnittelun sisältö
• Hankesuunnitteluvaiheessa ei tehdä vielä lainkaan
varsinaisia toteutussuunnitelmia!!!
• = ”viivaakaan ei piirretä”
• Hankesuunnitteluvaiheessa käydään läpi
• rakennuksen ja rakenteiden kunnon mahdollistamat ja
edellyttämät vaihtoehtoiset korjaustavat
• niihin liittyvät kustannusarviot
• muut valintaan liittyvät tekniset tekijät, kuten esim.
käyttöikä, huollon tarve ja huoltoväli
• näiden ”funktiona” elinkaarikustannukset.
21
22
3D-mallintaminen.
3D-mallintaminen
3D-mallintaminen
3D-mallintaminen
3D-mallintaminen
3D-mallintaminen
3D-mallintaminen - linjasaneeraus
© A-Insinöörit Oy
Yhteenveto.
Kuntotutkimukset – TOP 3
1.
Lähtötietojen selvittämiseen
käytetyt resurssit ovat paras
sijoitus hankkeen tulevaisuuteen.
2.
Eri vauriomekanismien
esiintyminen kohteen rakenteissa on
aina selvitettävä rakenneosittain.
3.
Hyvin pienillä näyte- ja
analyysimäärillä tutkimuksen luotettavuus
heikkenee merkittävästi.
Korjaussuunnitelmat – TOP 3
1.
Hanke- ja luonnossuunnitteluvaiheessa
voidaan ja kannattaa tarkastella useita
teknisiä ja taloudellisia vaihtoehtoja.
2.
Suunnittelun eri vaiheissa kannattaa
järjestää erillisiä infotilaisuuksia (2-3 kpl)
taloyhtiölle suunnittelun tilanteesta ja sisällöstä.
3.
Yksikköhintaan sidotut työt pitää
määritellä huolella etukäteen - määrien
arviointi on haasteellista, mutta pelisäännöt pitää olla.
Onnistuneen saneerauksen TOP 3
1.
Tiedottaminen ja informointi
esiselvitysten tuloksista.
2.
Tiedottaminen ja informointi
hanke- ja toteutussuunnittelun
tilanteesta ja tuloksista.
3.
Tiedottaminen ja informointi
toteutusvaiheessa.
KIITOS!
Mikko Tarri, puh. 0207 911 859
… ja ne kaikki muutkin A-Insinöörit: 0207 911 777
Meiltä saat yksilöllisiä vastauksia
visaisiin pulmiisi. Lähes 400
A-Insinöörin ratkaiseva asiantuntemus
odottaa haasteitasi.
34