Elinkaarihallinta on arkipäivää Isännöintikeskuksessa
Pirkan Isännöintikeskus_10 6.10.2010 09:50 Sivu 1 Elinkaarihallinta on arkipäivää Isännöintikeskuksessa Pirkan Isännöintikeskus_10 2 6.10.2010 09:50 Sivu 2 Pirkan Isännöintikeskus Oy:n ja Isännöintikeskus Tampere Oy:n asiakaslehti • 2010 Pirkan Isännöintikeskus_10 6.10.2010 09:50 Sivu 3 Pirkan Isännöintikeskus Oy:n ja Isännöintikeskus Tampere Oy:n asiakaslehti • 2010 Uusi laki toi uusia palveluja Olemme nyt muutaman kuukauden ajan eläneet uuden asunto-osakeyhtiölain alaisuudessa. Heinäkuun 1. päivänä voimaan tulleen lakimuutoksen tarkoituksena on lisätä asunto-osakeyhtiömuotoisen asumisen turvallisuutta ja tehokkuutta sekä kannustaa myös osakkaita pitämään huolta huoneistoistaan. Lisäksi tavoitteena on selventää yhtiön ja osakkeenomistajan välisen vastuun rajoja kunnossapitovastuun, osakkeenomistajan muutostöiden sekä niihin liittyvän päätöksenteon osalta. Osakkaiden tiedonsaantiin on tullut parannuksia, jotka helpottavat korjausten ja uudistusten oikeaa ajoitusta sekä mahdollisuuksia ennakoida asumiskustannusten kehitystä. Yhtiökokouksen pitää vuosittain käsitellä seuraavien viiden vuoden aikana odotettavissa olevaa kunnossapitotarvetta. Yhtiökokoukseen osallistumista on helpotettu ja kokousasiakirjojen saatavuutta parannettu. Myös vastikkeina kerättyjen varojen käyttöä ja lainahallinnan reaaliaikaisuutta koskevia tilinpäätösvaatimuksia on selvennetty osakkaiden oikeusturvan parantamiseksi. Yhtiökokous on pidettävä vuosittain kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Säännös on pakottava eli yhtiöjärjestyksessä ei voida määrätä kuutta kuukautta lyhyemmästä ajasta. Nämä kaikki ovat hyviä uudistuksia. Ilmoitusvelvollisuus laajeni Osakkaan oikeus tehdä muutoksia omissa tiloissaan on ennallaan. Ilmoitusvelvollisuutta on kuitenkin laajennettu niin, että osakkaan on ilmoitettava kaikista sellaisista muutostöistä, jotka voivat vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkaan hallinnassa olevien tilojen käyttämiseen työn aikana. Ilmoituksessa on oltava tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakas voi arvioida hyvän rakennustavan noudattamista sekä muutostyöstä mahdollisesti aiheutuvaa vahinkoa tai haittaa. Isännöintikeskus on koko lain valmistelun ajan tehnyt toimia, jotka ovat helpottaneet taloyhtiöiden ja niiden hallinnon siirtymistä uuden lain mukaisiin velvoitteisiin. Asiakasyhtiöissämme on tehty kuntoarviot, joiden pohjalta yhtiöiden hallitukset voivat laatia lain vaatiman lähivuosien korjaussuunnitelman. Kuntoarvion pohjalta isännöintitodistuksiin on lisätty myös kuntotodistus. Elinkaariajattelu on Isännöintikeskuksessa arkipäivää ja tarkasteluperspektiivimme on lain vaatimustakin pitkäjänteisempi, käytännössä kymmenen vuotta. Seuraavaksi otamme tarkasteluun kiinteistöjen energiatavoitteet ja keinot tehokkaan energiankäytön järjestämiseen. Isännöitsijäntodistuksen osaksi on liitetty niin ikään lain vaatima energiatodistus, joka pohjautuu sähköisen huoltokirjan avulla kerättäviin reaaliaikaisiin kulutustietoihin. Osakkaan muutostöitä varten olemme laatineet valmiin ilmoituslomakepohjan, joka löytyy myös kotisivuiltamme. Olemme myös jakaneet osakkaille tietoa lain mukaisesta kunnossapito- ja muutostyöprosessin hallinnasta. Yhtiön ylläpidettävä muutostyörekisteriä Laissa velvoitetaan asunto-osakeyhtiöt pitämään muutostyörekisteriä huoneistoissa tehtävistä remonteista. Muutostyö- ja kunnossapitoilmoitusten vastaanottaminen, käsittely, tarkastaminen, rekisterin ylläpitäminen ja tietojen siirtäminen isännöitsijäntodistuksiin tuo isännöintiyrityksille lisää työtä. Isännöintikeskuksessa muutokset käytäntöihin on kuitenkin huomioitu voimassa olevan isännöintisopimuksen tehtäväluettelossa. Tästä syystä sopimusmuutoksiin ei ole tarvetta. Isännöintikeskus ei myöskään lähde tekemään isoja korotuksia palvelujen hintoihin. Muutostöiden valvonnasta ja muista erillistöistä on laadittu erillistyöhinnasto, joka toimii tarvittaessa laskutuksen perustana tapauskohtaisesti. Isännöintikeskus on vastannut haasteeseen panostamalla voimakkaasti mm. tekniikkaosaston palveluiden kehittämiseen. Pystymme tarjoamaan asiakkaillemme kattavat palvelut kiinteistön hallintaan. Lakimuutos merkitsee ei-ammattimaisen isännöinnin häviämistä vähitellen vaatimusten kiristyessä. Yhä harvempi ei-ammattilainen haluaa ottaa tiukentuvaa vastuuta itselleen. Mahdollisesti se lisää myös isännöintityön arvostusta. Osaavan, ammattitaitoisen ja palveluvalikoimaltaan kattavan isännöintiyhteisön valinta on jatkossakin taloyhtiöiden hallitusten tärkein päätös. Mikko Niskanen Toimitusjohtaja Pirkan Isännöintikeskus Oy Risto Jaakkola Toimitusjohtaja Isännöintikeskus Tampere Oy 3 Pirkan Isännöintikeskus_10 4 6.10.2010 09:50 Sivu 4 Pirkan Isännöintikeskus Oy:n ja Isännöintikeskus Tampere Oy:n asiakaslehti • 2010 Isännöinti on pitkäjänteistä ja riippumatonta osakkaiden yhteisen edun valvontaa Aktiivinen isännöinti varautuu tulevaan S U O M A L A I N E N asunto-osakeyhtiöjärjestelmä on maailmanlaajuisestikin katsottuna harvinaisuus. Itänaapurissamme kerrostalokodit ovat kiinteistöosuuksia, eikä yhteisalueista huolehdi kukaan. – Tämä hallintomalli näkyy suoraan ympäristössä ja sitä kautta asumisviihtyisyydessä. Länsinaapurissamme asunnot ovat enemmistöltään suurten säätiöiden omistuksessa. Vuokralla asuminen ja osaomistus ovat vallitsevia kodin hankintamuotoja, Mikko Niskanen toteaa. – Tällä hallintomallilla hukkuvat yksittäisen asukkaan toiveet. Vain meillä Suomessa on vallitsevana kerrostalokotien osakeomistus ja sen mukanaan tuoma osakkaan oikeus vaikuttaa ja päättää omaisuutensa arvon säilyttävistä toimenpiteistä. Pitkäjänteisyys unohtunut Suomalaisissa asuntoyhtiöissä on aiemmin valitettavan usein unohdettu pitkäjännitteisyyden merkitys omaisuuden arvon säilyttämisessä. – Aktiivinen omaisuudesta huolehtiminen on jäänyt harvojen hallituk- Asunto-osake on monelle suomalaiselle perheen suurin yksittäinen omaisuuserä. Sen lisäksi se on koti – paikka, jossa koetaan elämän ilot ja murheet. Ei ole samantekevää, miten tästä omaisuudesta pidetään huolta. sen jäsenten harteille, jos heidänkään. Isännöitsijäksi on valittu ”kirjanpitokamreeeri” tai yhtiö, jonka motiivi on ollut ”kilpailla sillä, kuka halvimmalla jättää työt tekemättä”, Niskanen sanoo. Hyvänä isännöintitapana on pidetty sitä, että isännöitsijä tekee sen ja vain sen, minkä hallitus erikseen käskee. – Omaisuuden hoito on keskittynyt tiliotteen muokkaamiseen Excelillä vuosittaiseksi tuloslaskelmaksi, jota kukaan ei lue, ellei hoitovastiketta esitetä korotettavaksi. Tase ja yhtiön kiinteistön kunnon seuranta on jäänyt kuolleeksi kirjaimeksi samalla, kun kiinteistö rappeu- tuu. Kokonaisuutta tarkastelemalla palvelu ei sitten enää ollutkaan halpaa. Isännöintiä ei voi harrastaa Isännöinti – laajemmin kokonaisvaltainen kiinteistöhallinto – ei ole, eikä saa olla ammattitaidottomien harraste. Isännöinti ei myöskään ole tai voi olla kouluttautumattomien tai muulle alalle kouluttautuneiden sivutehtävä. – Laadukas kiinteistön arvon säilyttävä isännöinti ei edes ole mahdollista yhden henkilön toimesta. Nykyaikainen kiinteistöhallinto on lain- säädännön, taloushallinnon, rakentamisen, korjausrakentamisen, asiakaspalvelun ja tietojärjestelmäosaamisen sekä laadukkaitten ajantasaisten työkalujen yhteistulos, Risto Jaakkola huomauttaa. Isännöitsijäksi ei tulla siten, että joku nimeää sinut isännöitsijäksi, vaan sopivaan – esimerkiksi tradenomin tai insinöörin – pohjakoulutukseen yhdistetyllä kiinteistöhallinnon erityiskysymysten opiskelulla ja jatkuvalla muutoksiin kouluttautumisella. Isännöintikeskuksen asiakkaita palvelee ammattilaisten yhdistelmä. Tiimissä jokainen on erikoistunut omien työtehtäviensä erityskysymyksiin. Esimerkiksi nimetyt isännöitsijät ovat erikoistuneet asunto-osakeyhtiön hallintoon ja lainsäädäntöön sekä taloussuunnitteluun. Kiinteistösihteerit keskittyvät asiakaspalveluun ja käyttövuoroihin sekä niiden korvaushallinnon hoitoon. Tekniset isännöitsijät tuntevat rakennusinsinööreinä mm. betonitekniikan, kosteuden hallinnan rakenteissa, korjausmenetelmät ja rakennuttamisen erityskysymykset. Kirjanpitäjien erikois- Vuonna 2009 asunto-osakeyhtiöt laittoivat paikkoja kuntoon Korjausten arvo yli miljardi euroa Vuonna 2009 asunto-osakeyhtiöiden rakennuksia korjattiin noin 1,05 miljardilla eurolla. Asunto-osakeyhtiöiden korjaukset nousivat noin kahdeksan prosenttia edellisestä vuodesta. Tiedot käyvät ilmi Tilastokeskuksen asuntoyhteisöjen korjausrakentamisen tilastosta. Asunto-osakeyhtiöt ja aravalainoitetut asuntoyhteisöt korjasivat rakennuksiaan vuonna 2009 kaikkiaan 1,4 miljardilla eurolla, mikä on 6,2 % enem- män kuin vuonna 2008. Noin kolmannes kaikista asunto-osakeyhtiöiden korjauskustannuksista kohdistui rakennusten ulkopuolisten rakenteiden korjauksiin, kuten ulkoseinien, kattorakenteiden, ikkunoiden, ulko-ovien ja parvekkeiden korjauksiin. Runsas neljännes korjauksista kohdistui LVI-järjestelmien korjauksiin. Rakennusten sisärakenteiden korjauskustannukset olivat noin 10 prosenttia kaikista asunto-osakeyhtiöiden Pirkan Isännöintikeskus_10 6.10.2010 09:50 Sivu 5 Pirkan Isännöintikeskus Oy:n ja Isännöintikeskus Tampere Oy:n asiakaslehti • 2010 asukkaan kannalta kohtuuttomat samanaikaisesti hoidettaviksi. Laki vahvistaa pitkäjänteisyyttä Isännöintikeskus tarjoaa kattavat palvelut taloyhtiön hoidon ja hallinnon eri sektoreilta. alaa ovat maksuliikenteeseen ja kirjanpitolainsäädännön mukaiseen taloushallintoon liittyvät asiat tilinpäätöksineen ja ALV-erityiskysymyksineen. Osakkaiden asialla Suomalaisomisteisena, riippumattomana ammattitoimistona Isännöintikeskuksessa ymmärretään kotimaisen kiinteistöhallintomallimme erilaisuus ja sen erityistarpeet. – Tiedostamme yksittäisen osakkeenomistajan omaisuuden, kodin, erityisyyden. Isännöintikeskus on koko olemassaolonsa ajan pitänyt toi- korjauksista. Loput korjauskustannukset kohdistuivat ulkoalueiden, rakennusten pohjarakenteiden, huoneistojen, sähköjärjestelmien ja muihin korjaustoimenpiteisiin. Lähde: Tilastokeskus mintansa johtotähtenä asunto-osakkeen arvon säilyttämistä. Kyseessä on usein osakkaiden suurin omaisuus, mutta ennen kaikkea myös koti. Sitä ei saa unohtaa, Risto Jaakkola sanoo. Toimintamalliaan Isännöintikeskus on toteuttanut kartoittamalla, seuraamalla, esittelemällä, ehdottamalla ja etukäteen järjestämällä asiakasyhtiöidensä kiinteistökorjaukset – jo ennen kuin korjaamisen tarve on kasautunut ja kustannukset rikkoutumien aiheuttaman kiireen takia ovat kasvaneet. Näin toimien on vältetty päällekkäiset korjaukset, joiden kustannukset olisivat voineet olla Lainsäätäjäkin on herännyt korjaamaan alussa mainittuja epäkohtia ja uusi asunto-osakeyhtiölaki on nyt vahvistanut tämän pitkäjänteiseen osakkaiden omaisuudesta huolehtimisen olevan ainoa oikea tapa. Muut tavat ovat lainvastaisia ja aiheuttavat pitkään jatkuessaan hallinnolle korvausvelvollisuuden muiden osakkaiden omaisuuden tärvelemisestä. – Taloyhtiöille on siis säädetty kiinteistökorjausten etukäteissuunnittelun pakko, jonka seurauksena seuraavassa varsinaisessa yhtiökokouksessa tulisi käsitellä puolueettomien rakennusalan ammattilaisten laatiman pitkän tähtäimen korjaussuunnitelman, PTS:n. Sitä noudattamalla osakkaiden – ja heidän kotiensa – arvo saadaan säilymään myös tulevaisuudessa. Asunto-osakeyhtiölain muutokset on siis toteutettu ennen lain voimaantuloa valmiiksi ja on aika katsoa eteenpäin, Risto Jaakkola sanoo. Seuraavana tarkasteluun energia-asiat – Me Isännöintikeskuksessa katsomme tulevaisuuteen asiakkaidemme puolesta. Seuraavat vuodet tulevat olemaan verotus- ja lainsäädäntömuutoksista johtuen energiakustannusten ja energioiden säästön vuosia, Jaakkola toteaa. – Kotona selviämisen mahdollistavien ratkaisujen käyttöönottoon valmistautuminen on jo alkanut ja niistä keskustellaan lisää tulevaisuudessa, Mikko Niskanen ja Risto Jaakkola kertovat. 5 Tässä lehdessä lisäksi mm. sivut 6–7 Isännöitsijän “tavallinen” työpäivä voi saada yllättäen aivan uuden sisällön. Näin kävi isännöitsijä Timo Parviaiselle, kun Commercen talossa syttyi toukokuussa tulipalo. sivut 10–11 As Oy Ilkanrinteessä alkoi uusi tekemisen meininki, kun Isännöintikeskus tarttui ohjaksiin. Tarja Pukuri kertoo asumisviihtyvyyden parantuneen selvästi, kun putket, katto ja lämmitys on laitettu kunteoon. Pirkan Isännöintikeskus_10 6 6.10.2010 09:50 Sivu 6 Pirkan Isännöintikeskus Oy:n ja Isännöintikeskus Tampere Oy:n asiakaslehti • 2010 Töihin lähtiessään ei aina tiedä, mitä päivä tuo tullessaan. Ei tiennyt isännöitsijä Timo Parviainenkaan helatorstain jälkeisenä aamuna 14.5., kun starttasi autonsa kohti Isännöintikeskuksen toimistoa. Matkalla puhelin soi ja viesti oli tyly: yksi kaupungin kauneimmista arvokiinteistöistä – Commercen talo – oli tulessa. P U H E L U N jälkeen Parviainen suuntasi suoraan Keskustorin kulmalle. – Puhelun perusteella luulin ensin, että kyse on Kauppa-Tammerin talosta. Perille päästyäni ryhdyin heti toimiin. Soitin toimistolle ja komensin sieltä väkeä tuomaan yleisavaimet paikalle, ettei palokunnan tarvitse rikkoa ovia sammutustöissä, Timo kertoo. Kyseinen aamu ei hevin unohdu myöskään hallituksen puheenjohtaja Timo Kokemäen mielestä. – Olin ehtinyt jo lähteä, kun sain tiedon tapahtuneesta. Tunnelmat olivat pelonsekaiset. Vaarana oli, että koko talo voi palaa. Vielä puolen päivän aikaan palomestari ei ollut varma, saadaanko talo pelastetuksi. Tuuli oli meille onneksi suotuisa ja esti palon leviämisen laajemmalle. Onni onnettomuudessa oli, että toinen puoli rakennuksesta säästyi lähes kokonaan palovahingoilta. – Olimme vähän aikaisemmin keskustelleet Parviaisen Timon kanssa siitä, että isot remontit talossa alkoivat olla ohitse ja saisimme hetken hengähtää, Kokemäki toteaa. Talon ullakolle oli juuri syyskuun lopussa valmistunut uusia miljoonaasuntoja. Vasta yksi asunnoista oli ehditty myydä. Viallinen rasvakeitin sytyttäjänä Commercen talossa syttyi kaksi paloa lähes yhtäaikaa ennen aamuseitsemää. Palo leimahti ensin McDonald´sravintolan rasvakeittimessä, josta se levisi nopeasti hormia pitkin yläkerroksiin. Siellä se eteni edelleen ilmastointikonehuoneen kautta ullakkotiloihin. Hampurilaisravintolan henkilökunta yritti sammuttaa tulta keittiötiloista, mutta joutui perääntymään. Pirkan Isännöintikeskus_10 6.10.2010 09:50 Sivu 7 Pirkan Isännöintikeskus Oy:n ja Isännöintikeskus Tampere Oy:n asiakaslehti • 2010 7 Commercen talon tulipalosta miljoonavahingot Isännöitsijän ”tavallinen” työpäivä Sammutustöitä vaikeuttivat ensimmäisen ja toisen kerroksen välisessä paksussa välipohjassa kyteneet palopesäkkeet. – Palovartiointi jatkui koko viikonlopun. Vielä lauantaina välipohjasta löytyi uusia palopesäkkeitä, isännöitsijä Timo Parviainen kertoo. Palopaikalle saavuttuaan Parviainen ryhtyi heti toimiin. Ravintola Astorin kabinettiin perustettiin komentopaikka ja yhteyksiä alettiin ottaa niin vahinkosaneeraajiin, vakuutusyhtiöön kuin osakkaisiin. – Vahinkosaneeraajat aloittivat työnsä heti, kun saivat luvan mennä taloon sisään. Paikalla oli välittömästi kahden suurimman yhtiön henkilöstöä noin 35 saneeraajan joukolla. Sammuttajat joutuivat purkamaan vesikaton lisäksi vasta saneerattujen ullakkohuoneistojen kattoja. Sitä kautta päästiin sammuttamaan yläkerran ontelotiloja. Sammutusvedestä suurimmat vahingot Perjantai-iltana noin kello 17 aikaan taloyhtiön edustajat ja B-rapun asukkaat pääsivät tutkimaan vahinkoja. Arapun asunnot olivat tuhoutuneet lähes täysin, B-rapun sekä piharakennuksen C- ja D-portaiden huoneistoissa vahingot jäivät vähäisemmiksi. – Suurimmat vahingot tulivat sammutusvedestä. Talo on valmistunut 1899 ja sen yläpohjarakenteissa on käytetty eristeenä olkia. Lisäksi paloja lämpöeristeenä oli sen ajan rakennustavan mukaisesti tiiliä, hiekkaa ja rakennusjätteitä. Kastuneita olkia ei pysty millään kuivaamaan, joten kaikki on purettava pois. – Ongelmaksi tuli nopeasti myös home. Ei kestänyt varmaan vuorokauttakaan, kun ensimmäiset merkit homeesta tulivat näkyviin. Luonto on ihmeellinen, sillä oljissa oli sata vuotta vanhoja homeitiöitä, jotka vettä lia yhtiövastiketta, vaikka eivät voi asua vahingoittuneissa huoneistoissaan. Vesivahinkojen laajuuden vuoksi arvokiinteistön saneeraus on ollut odotettua työläämpi prosessi. – Kyllä vuosi 2011 on varmaan aika lopussa, kun nämä vahingot on saatu korjatuiksi, Parviainen arvioi. ”Ei tällaiseen voi valmistautua” Isännöitsijä Timo Parviainen (vas.) ja hallituksen puheenjohtaja Timo Kokemäki joutuivat kovaan testiin Commercen palon seurauksena. saatuaan lähtivät heti kasvuun. Lämmin kesäilma edesauttoi prosessia, Parviainen kertoo. Purkutöiden edetessä uusia ongelmia on tullut koko ajan vastaan. Vielä neljä kuukautta palon jälkeenkin purkusaneeraus on täydessä käynnissä. Kiinteistö on edelleen mm. ilman vesikattoa. Tiedotus toimi kiitettävästi Kriisiorganisaatiossa Timo Parviaisella oli koko ajan apunaan hallituksen puheenjohtajan lisäksi yhtiön suojelupäällikkö Jaakko Solja. Myös palotarkastaja oli toiminnan ytimessä alusta lähtien. Asukkaisiin ryhdyttiin ottamaan yhteyttä välittömästi komentopaikan pystytyksen jälkeen. – Kaikilla oli ymmärrettävästi kova hätä. Isännöitsijä piti heti lauantaina asukkaille tiedotustilaisuuden, jossa annettiin toimintaohjeita. Paikalla oli myös vakuutusyhtiön vahinkotarkastaja. Se oli todella tärkeä ti- laisuus, jossa asukkaat pääsivät purkamaan pahaa oloaan ja saivat toimintaohjeita, Timo Kokemäki sanoo. Myöhemmin pidettiin vielä uusi tiedotustilaisuus, jossa asukkaille annettiin ohjeita mm. vakuutusasioiden hoitamisesta. Tietoa jaettiin myös kriisiavusta, johon osa asukkaista on joutunut turvautumaan. Vakuutusteknisesti palo on hankala asia. Taloyhtiön kiinteistövakuutus oli kunnossa ja se oli hiljattain päivitetty ajan tasalle ullakkohuoneistojen käyttötarkoituksen muutoksen osalta. – Kiinteistövakuutus ei kuitenkaan korvaa irtaimiston vahinkoja. Vaikka asukkailla pääsääntöisesti oli kotivakuutukset kunnossa, on niissä yhtiöistä riippuen aika paljon rajoitteita. Liikehuoneistojen osalta esiin nousi kysymys siitä, onko yrityksillä keskeytysvakuutuksia, Timo Parviainen kertoo. – Yllättävä asia monille oli esimerkiksi se, että A-portaan asukkaat joutuvat maksamaan koko ajan normaa- Isännöitsijä Timo Parviaisella on pitkä kokemus alalta. Commercen palo jättää muisteltavaa eläkepäivillekin. – On tämä varmasti mieleenpainuvin projektini. Vaikeita ja hankalia on ollut muitakin, mutta ei tällaiseen voi kukaan etukäteen valmistautua. Valmis yhteistyöverkosto on ollut taloyhtiölle kullanarvoinen. – Olisi projekti voinut olla vielä hankalampikin. Nyt meillä oli kuitenkin valmis yhteistyöverkosto heti paketissa. Suunnittelijat, rakennuttajakonsultti ja urakoitsija ovat samoja, jotka ovat olleet toteuttamassa aiempia saneerauksia. Meillä oli heistä entuudestaan hyviä kokemuksia ja pääsimme liikkeelle nopeasti. Tiedot olivat valmiina huonekorttitasolle asti, Timo Kokemäki sanoo. Kokemäki antaa isännöitsijä Timo Parviaiselle tunnustusta hänen toiminnastaan heti palon alkuhetkistä lähtien. – Timo on hoitanut asioita ehdottoman rautaisesti ja ammattitaitoisesti alkuminuuteista lähtien. Viimeksi ammattitaitoisen isännöinnin merkitys tuli esiin viime työmaakokouksessa. Purkajat olivat löytäneet uusia viitteitä kosteudesta, joten Timo kutsui asiantuntijan paikalle. Löysimme kosteutta vielä noin 400 neliön alueelta. Asiantuntijalausunnon jälkeen vakuutusyhtiönkin oli helppo tehdä päätös purkutöiden laajentamisesta, Kokemäki kertoo. Pirkan Isännöintikeskus_10 8 6.10.2010 09:50 Sivu 8 Pirkan Isännöintikeskus Oy:n ja Isännöintikeskus Tampere Oy:n asiakaslehti • 2010 Tekniikkayksikkö taloyhtiöiden tukena kiinteistön korjaustoiminnassa Elinkaarihallinta ei jää lain vaatimusten tasolle Heinäkuun alussa voimaan tullut uusi asunto-osakeyhtiölaki edellyttää taloyhtiöiden hallituksien selvittävän yhtiökokouksissa yhtiön merkittävät korjaushankkeet seuraavan viiden vuoden ajalta. Isännöintikeskuksessa tarkastelukulmaksi on valittu kymmenvuotiskausi. Yhtiön tekniikkayksikkö on isännöitsijöiden ja taloyhtiön apuna antamassa mm. tutkimusten perusteella lausuntoja kiinteistöjen teknisestä kunnosta ja valvomassa töiden toteuttamista. I S Ä N N Ö I N T I K E S K U K S E N tekniikkayksikkö perustettiin alkuvuodesta 2009. Tällä hetkellä yksikkö työllistää kolme teknisen isännöinnin ja rakennustekniikan ammattilaista. – Teknisen osaamisen vahvistaminen oli meille itsestäänselvyys. Kiinteistöissä tekniikan määrä on kasvanut selkeästi ja uusi laki on tuonut uusia vaatimuksia isännöintiin, toimitusjohtaja Mikko Niskanen toteaa. Teknisen isännöinnin palveluita ovat muun muassa lämpökamerakuvaukset, lämpötilamittaukset sekä kosteusmittaukset ja -lausunnot. Tekniikkayksikkö huolehtii myös lain vaatimien energiatodistusten laatimisesta. Saneeraushankkeissa yksiköstä löytyy taloyhtiöiden palvelukseen asiantuntemusta rakennuttamisesta ja valvonnasta sekä projektien johtamisesta. – Asiakaskunnassa on selvästi tarvetta tällaisille palveluille, eikä se tarve ainakaan lähivuosine vähene, Niskanen sanoo. Asiakkaalle edullisempi ratkaisu Pääpaino tekniikkayksikön toiminnas- sa on korjaushankkeiden läpiviennissä. Isännöitsijät käynnistävät tarveselvityksen kuntoarvioineen, ja sen perusteella yhtiössä määritellään korjaustarve sekä alustava kustannusarvio. Kun hankesuunnittelupäätös on tehty, laaditaan hankeselvitys ja sen pohjalta hankeohjelma. Investointipäätöksen teon jälkeen tekniikkayksikkö astuu korjaushankkeessa vahvemmin kuvaan mukaan ja auttaa suunniteltujen asioiden eteenpäin viennissä. Yksikkö osallistuu mm. rakennussuunnittelun organisointiin ja ohjaukseen sekä tarjouspyyntöasiakirjojen ja rakentamispäätöksen jälkeisten urakkasopimusten laadintaan. Korjaushankkeen edetessä varsinaiseen rakennusvaiheeseen taloyhtiö tarvitsee oman edunvalvojansa. Tällöin se voi turvautua ulkopuoliseen konsulttiin tai Isännöintikeskuksen tekniikkayksikköön. – Olemme vakuuttuneita siitä, että oma yksikkö pystyy tarjoamaan palvelut kustannustehokkaammin kuin ulkopuolelta ostetut alihankintapalvelut. Taloyhtiölle etu tulee suoraan taloudellisena hyötynä. Myös töiden organisointi ja tiedonkulku on helpommin hoidettavissa omien yksiköi- den välillä, Mikko Niskanen sanoo. Muutoksista tiedotettu osakkaille Asunto-osakeyhtiölain muutos viimeistään tarkoittaa tilinpäätösisännöinnin vaihtumista kiinteistön elinkaarihallintaan. – Laki vaatii kiinteistön kunnossapidon tarkastelua vähintään viiden vuoden perspektiivillä, Me olemme Isännöintikeskuksessa valinneet ajanjaksoksi kymmenen vuotta. Elinkaaritarkastelu on toiminnan punaisena lankana, Mikko Niskanen sanoo. Isännöintikeskus on tiedottanut aktiivisesti osakkaille lakimuutoksen vaikutuksista. Käytäntöihin tehdyt muutokset on huomioitu voimassa olevien isännöintisopimusten tehtäväluettelossa, joten sopimusmuutoksiin ei ole tarvetta. – Yksi merkittävistä lakimuutoksista on vaatimus osakkaiden tekemien kunnossapito- ja muutostöiden dokumentoinnista. Lisäksi muutostöiden tarkastajalle on asetettu ammattimaisuusvelvoite. – Isännöintikeskuksen tekniikkayksikön rakennusinsinöörit ovat hankkineet asianmukaisen koulutuksen. He tekevät tarkastukset erillisveloitettavina töinä. Yhtiön muutostöissä kustannuksista vastaa yhtiö ja osakkaan muutostöissä työn tilaava osakas. – Muutostöitä on aina täytettävä muutostyölomake, joka käsitellään viivytyksettä. Töitä ei saa aloittaa ennen ilmoituksen käsittelyä. Tekninen isännöitsijämme ottaa yhteyttä työtä suorittavaan tahoon ja määrittää työn kannalta tarpeellisen valvonnan tason ja laajuuden sekä sopii muista remontin käytännön järjestelyistä, Mikko Niskanen opastaa. Valvonnasta laaditaan aina raportti, joka liitetään muutostyörekisterin osaksi. Useat 1960-luvulla valmistuneet kiinteistöt ovat pikku hiljaa isojen ja kalliiden remonttien edessä. Osakkaiden kukkarolla käynti ei ole ainoa tapa rahoittaa remontit. Joissain tapauksissa kyseeseen voi tulla myös lisärakennusoikeuden myynti. Tähän ratkaisuun on päätymässä tamperelainen Asunto Oy Hämeenpuisto 39. A S U N T O Oy Hämeenpuisto 39 on valmistunut vuonna 1962. Yhtiössä on kaksi porraskäytävää, yhteensä noin 50 huoneistoa. Kiinteistö on pysynyt huolellisen hoidon ansiosta hyvässä kunnossa, eikä isoihin remontteihin juuri ole ollut tarvetta. Yksi isoimmista remonteista on tähän mennessä ollut ikkunasaneeraus parikymmentä vuotta sitten. Hyväkuntoistenkin rakenteiden elinkaari lähestyy ajan myötä päätepistettään. Putkiremontin suunnittelu yhtiössä aloitettiin viitisen vuotta sitten. Sen jälkeen tehty kuntoarvio antoi putkistolle elinaikaa kymmeneksi vuodeksi. – Koko ajan olemme tehneet hiljaista suunnittelua hankkeen osalta, hallituksen puheenjohtaja Ilpo Niemi kertoo. Liikesiipeen lisäkerroksia Yhtiön tontilla on asuintalon lisäksi erillinen liikesiipi. Isännöitsijän ja hallituksen keskusteluissa syntyi ajatus sen korottamisesta ja uusien asuntojen rakentamisesta tontille. Lisäksi asuintalon ullakkokerrosta on tar- Pirkan Isännöintikeskus_10 6.10.2010 09:50 Sivu 9 Pirkan Isännöintikeskus Oy:n ja Isännöintikeskus Tampere Oy:n asiakaslehti • 2010 9 As Oy Hämeenpuisto 39 rahoittaa saneerauksen rakennusoikeuden myynnillä Ammattimainen hallinto selvittää vaihtoehdot koitus hieman korottaa ja rakentaa sinne neljä uutta asuntoa. Rakennusoikeuden myyntitulot yhtiö voisi käyttää putkisto- ja samaan yhteyteen suunnitellun julkisivusaneerauksen rahoittamiseen. – Olemme keskustelleet rakennusoikeusasian valmiiksi kaupungin kanssa. Sen pohjalta on pidetty tarjouskilpailu ja urakoitsijakin on aika pitkälle valittu. Vielä käydään viimeisiä, tarkentavia neuvotteluja yhtiökokouksen valtuutuksella, Ilpo Niemi sanoo. Vaikka ajatus lisärakentamisesta on erinomainen, ei toteutus aina mene kuin saduissa. Yllättävät mutkat matkassa ovat hidastaneet hankkeen etenemistä. – Yksi iso ongelma on tullut autopaikoista. Uudet asunnot lisäävät paikkatarvetta ja lisäpaikkoja pitää rakentaa nykyisen autotallin katolle. Vanhan tallin rakenteiden kestävyys on kuitenkin ensin varmistettava ja mahdollisesti tästä tulee lisäkustannuksia. Töiden porrastus yksi vaihtoehto Puheenjohtaja Ilpo Niemi on edusta- nut yhtiössä sitä näkökantaa, että vanhan saneeraus ja uuden rakentaminen toteutetaan samalla kertaa. Näin remontin aiheuttama riesa kestäisi vain noin 1,5 vuotta. – Yhtenä vaihtoehtona on, että ensin tehdään putki- ja julkisivusaneeraus sekä ullakkohuoneistojen rakentaminen. Liikesiiven korotus alkaisi vasta sen jälkeen. Tällaisia näkemyksiä on noussut esiin osakkaiden keskuudessa. Siinä tapauksessa olisimme remontin keskellä ainakin vuoden kauemmin. – Jos liikkeelle lähdetään saneerauksella, yhtiön on myös otettava ainakin joksikin aikaa ensin lainaa sen rahoittamiseksi. Joka tapauksessa putkistosaneeraus on ensimmäinen vaihe, josta lähdetään liikkeelle, Niemi pohdiskelee. Yhtiön hallitus on laskeskellut, että täysimääräisesti ei saneerauskustannuksia pystytä kattamaan rakennusoikeuden myynnillä. – Huomattava osa kuitenkin. Osakkaat hyötyvät tästä ratkaisumallista merkittävästi, Niemi vakuuttaa. Hyvään kiinteistönpitoon kuuluu, että eri ratkaisuvaihtoehtoja etsitään tehokkaasti. Se on kaikkien yhtiötä – Lisärakentamista on suunniteltu mm. nykyisen rakennuksen ullakolle, jossa nyt on pyykin kuivaustiloja, hallituksen puheenjohtaja Ilpo Niemi kertoo. omistavien ja siellä asuvien etu. Kysyntää varmasti riittää Saneerauksesta on tehty hankesuunnitelma. – Sen tekijä sanoi heti, että rakennusoikeus on niin hyvällä paikalla kaupungin keskustassa, että kiinnostusta varmasti riittää, Ilpo Laine toteaa. Tarjouskilpailussa loppusuoralla oli kolme urakoitsijaa. Ajatuksena on, että taloyhtiö ei itse ryhdy rakentamaan lisätiloja, vaan muuttaa rakennusoikeuden rahaksi. – Lisärakentaminen ei oikein kuu- lu asunto-osakeyhtiön toimenkuvaan. Ajatuksena on myös, että uudesta rakennuksesta tehdään juridisesti oma yhtiö. Näin vastikkeiden, käyttökorvausten ja muiden kulujen jyvittämisestä ei tule ongelmaa. Putkistosaneeraus oli tarkoitus saada käyntiin jo loppusyksystä. – Selvitettävien asioiden vuoksi aloitus hieman viivästyy. Toivottavasti työt käynnistyvät kuitenkin alkuvuodesta. Vitkuttelu ei enää kannata, vaikka merkittäviä vuotovahinkoja meillä ei ole vielä ollut kuin yksi. Siinäkin vuoto itsessään oli pieni, mutta se havaittiin vasta, kun vettä oli päässyt välipohjaan jo pidemmän aikaa, Ilpo Niemi sanoo. Pirkan Isännöintikeskus_10 10 6.10.2010 09:50 Sivu 10 Pirkan Isännöintikeskus Oy:n ja Isännöintikeskus Tampere Oy:n asiakaslehti • 2010 Vuonna 1961 valmistunut As Oy Ilkanrinne on läpikäynyt kymmenen vuoden aikana ison kehitysprojektin. Hallituksen puheenjohtajana koko projektin ajan toiminut Tarja Pukuri kiittää Isännöintikeskusta ammattimaisesta, napakasta ja ripeästä otteesta. Asukkaiden on ollut helpompi hyväksyä isot hankkeet, kun he ovat voineet luottaa isännöitsijään. Tarja Pukuri on tyytyväinen talon alakertaan rakennettuihin uuteen saunaan, pukuhuoneeseen, talopesulaan sekä kuivaushuoneeseen. Lisäksi asukkaat saivat mieleisensä kylpyhuoneet, sillä jokaisen yksilölliset toiveet otettiin huomioon. Kymmenen vuotta kestänyt kehitysprojekti paransi As Oy Ilkanrinteen asumismukavuutta Vaikeuksien kautta voittoon TA R J A P U K U R I istuu kotonaan Nokian Ilkantien varressa ja katselee ikkunoistaan Keskusurheilupuistoon avautuvaa vehreää maisemaa. Ulkona puhaltavat koleat syystuulet, mutta asunnossa on mukavan lämmin. Toista oli kymmenen vuotta sitten, kun talossa veti ja asukkaat palelivat. Lämmitysjärjestelmän lisäksi katto kaipasi korjaamista, putket olivat tulleet tiensä päähän ja tontin vuokraaikakin läheni loppuaan. – Meillä vaihtui isännöitsijä kym- menen vuotta sitten ja se oli selkeästi vireyden alku. Mikko Niskanen halusi katsoa taloyhtiön asiat kuntoon ja kyllä Mikon aikana onkin tapahtunut paljon, Pukuri kiittelee. Ensin korjattiin katto, jossa oli rikkinäisiä tiiliä ja muitakin vaurioita. Työ tehtiin ketjutettuna urakkana yhdessä neljän naapuriyhtiön kanssa. Taloyhtiöiden kaikki kuusi taloa kuuluivat samaan lämpöyhtiöön, joten yhteistyö sujui luontevasti. – Meillä oli yhteinen lämmitysjär- jestelmä eli isosta kattilasta lämmitettiin kaikkia näitä taloja. Vanhat putket falskasivat ja talvella niiden kohdalla kulki vihreä nurmimatto lumihangen halki. Isännöintikeskus kannusti taloyhtiöitä vaihtamaan koko lämmitysjärjestelmän. – Isännöitsijästä oli iso apu, koska hän on alan ammattilainen. Hän kertoo asiat niin vakuuttavasti ja napakasti, että hänen sanaansa voi luottaa eikä siinä ole miettimisen varaa. Olenkin ollut oikein tyytyväinen Mikkoon ja muihin Isännöintikeskuksen ammattilaisiin, Tarja Pukuri sanoo. Kotona ei enää palella Taloyhtiöt päättivät asiantuntijoita kuultuaan purkaa yhteisen aluelämpöyhtiön lämmöntoimituksen ja liittyä kaukolämpöverkkoon. – Päätimme, että jokaiselle taloyhtiölle tulee oma moderni lämpökeskus yhtiön omiin tiloihin. Se oli järke- ”Ammattitaitovaatimukset tuovat haasteita isännöintitoimistoille” Alan toimintaympäristö muutoksen virrassa Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuo entistä selkeämmin esiin isännöinnin ja taloyhtiön hallinnon vastuut. – Isännöintitoimistoille lakimuutos on iso haaste. Niiden on kyettävä kehittämään palvelujaan ja toimintatapojaan niin, että asiakas saa palvelun yhdeltä luukulta, toteaa lakimuutosta valmistelleeseen työryhmään kuulunut asianajaja ja Suomen Kiinteistöliiton liittohallituksen jäsen Timo A. Järvinen. T I M O A . J Ä R V I N E N odottaa mielenkiinnolla, mihin suuntaan isännöintiala jatkossa kehittyy. – Nähtäväksi jää, seuraako uudesta laista lisää fuusioita vai pystyvätkö isännöintitoimistot vastaamaan haasteeseen ja kehittämään uusia toimintatapoja. Ala ei ole tunnettu siitä, että se kovin etupainotteisesti olisi pyrkinyt kehittämään prosessejaan ja alaa yleisesti kehittäviä toimintatapoja. Poikkeuksiakin on, kuten Isännöintikeskus, joka on jo usean vuoden ajan tehnyt valmisteluja uuden lain vaatimuksiin nojautuen. – Isännöintitoimistojen on pystyttävä tarjoamaan asiakkailleen myös tekniset asiantuntijapalvelut. Asiakas haluaa saada kaikki palvelut yhdeltä luukulta. Tämä osaltaan karsii ei-ammattimaista toimintaa. Ruutuvihkomeininki ei vain enää riitä, Järvinen sanoo. – Selviytyminen isännöinnin järjestämisestä ilman, että tekninen tarkastelu tuotetaan itse, on aika haasteellista. Insinööri- ja konsulttitoimis- Pirkan Isännöintikeskus_10 6.10.2010 09:50 Sivu 11 Pirkan Isännöintikeskus Oy:n ja Isännöintikeskus Tampere Oy:n asiakaslehti • 2010 vä teko, sillä nyt jokainen talo voi säätää lämpöä omien tarpeidensa mukaan. Kun yksi talo on rinteessä korkealla, niin siellä on ihan erilainen lämmöntarve kuin meillä täällä matalalla suon laidassa, Pukuri sanoo. – Aikaisemmin yhdessä talossa paleltiin ja toisessa hikoiltiin. Nyt jokainen voi itse säätää lämmitystänsä. Meillä oli ennen viileää, mutta nyt on sopivan lämmin. Asumisviihtyvyys on selvästi parantunut. Myös aluelämpöyhtiön yhteinen vedentoimitus purettiin ja järjestettiin yhtiökohtainen mitattava vedentoimitus. Vuokratontti ostettiin omaksi Ennen putkistosaneerausta tehtiin vielä tonttikauppa. Taloyhtiöt sijaitsivat yksityisen omistamilla vuokratonteilla ja vuokra-aika oli päättymässä 2020-luvun alussa. – Isännöitsijä selvitti juristien kanssa riskejä. Pahimmassa tapauksessa omistaja olisi myynyt tontit ulkopuoliselle henkilölle ja hän olisi päättänyt jonkin muun tyyppisestä rakentamisesta. On olemassa ennakkotapauksia rivitaloista, jotka on purettu, Tarja Pukuri kertoo. Taloyhtiöt halusivat ostaa tonttinsa jo aikaisemmin, mutta omistaja ei ollut halukas myymään. – Asia aktivoitui Isännöintikeskuksen ansiosta. Mikko sen neuvottelun käytännössä teki ja mukana oli myös juristeja sekä yhden taloyhtiön puheenjohtaja. He saivat neuvoteltua sekä meitä että myyjää tyydyttävän hinnan, Pukuri sanoo. tojen hinnoittelu on karkaamassa käsistä, eikä se ole maksumiehiksi joutuvien taloyhtiöiden etu. – Isännöintitoimistojen on huolehdittava myös yhteistyökumppanien hinnoittelusta asiakkaan eli viime kädessä osakkaan puolesta, Järvinen sanoo. Palveluita myös suoraan osakkaalle Tähän asti isännöintitoimistojen sopimusasiakkaina ovat olleet pääsääntöisesti taloyhtiöt. Jatkossa palveluita kohdistetaan entistä selvemmin myös suoraan osakkaille mm. huoneistojen muutostöiden osalta. Asukkaiden yhteinen, uusi saunatila saa Tarja Pukurilta kiitosta. Asukkaille tontin osto oli vaikea paikka. – Moni ei ymmärtänyt, että me olemme vuokratontilla, vaikka siitä joka yhtiökokouksessa keskusteltiin. Osa ihmisistä alkoi hermostua, sillä he maksoivat yhtiövastikkeessaan jo kattoremontin ja lämpökeskuksen lainaosuutta ja taas oli tulossa uusi laina. Siinä vaadittiin paljon keskustelua ja ihmisten rauhoittamista. Viemäririkko vauhditti töitä Seuraavaksi olikin aika laatia peruskuntoarvio ja kuntotodistus sekä tehdä putkiston kuntotutkimus. Sen perusteella yhtiössä päätettiin toteuttaa perusteellinen LVIS-saneeraus. – Puhuimme jo vuosia etukäteen – Menestyvän toimiston on laajennettava palvelutarjontaansa. Uskon, että jollain aikavälillä isännöintitoimistot tarjoavat ammattitaitoaan suoraan osakkaille teknisten palveluiden lisäksi aina perunkirjojen laatimisesta alkaen, Timo A. Järvinen ennustaa. Vaikka Järvinen pitää lain valmistelutyöhön osallistumisensa vuoksi itseään hieman jäävinä arvioimaan uutta lakia, suostuu hän tekemään muutaman arvion. – Jälkeenpäin ajatellen laki on laadittu aika ison toimijan näkökulmasta. Sen prosessit on rakennettu niin, että pienet yhtiöt voivat olla ongelmissa. Herää mm. kysymys, tarvitseeko kolmen asunnon rivitaloyhtiö niin putkiremontin tulosta ja pehmitimme asiaa. Mutta kyllähän yksi jos toinenkin asukas kertoi kaikenlaisia kauhukuvia putkiremonteista. Hallituksen puheenjohtajalta ja isännöitsijältä vaadittiin kovaa työtä, että asukkaat vakuuttuivat putkistosaneerauksen tarpeellisuudesta. – Samaan aikaan sekä kaukolämmön että sähkön hintaan tuli kovat korotukset. Kyllä siinä puheenjohtajana kantoi paljon asioita. Onneksi minä tunnen talon asukkaat ja olen töissä oppinut kuuntelemaan ihmisiä vaikeissakin asioissa. En ota henkilökohtaisesti heidän murheitaan, vaan pysyn napakasti asian takana. Tarja Pukuri kutsui asukkaita kotiinsa epävirallisiin kokouksiin. – Meillä oli myös paljon virallisia tiedotustilaisuuksia ja yhtiökokouk- laajan isännöitsijäntodistuksen, mitä laki vaatii. – Perustaltaan laki on kuitenkin hyvä. Yhtiön hoidon laiminlyönti käy entistä vaikeammaksi ja monet periaatteet toiminnassa saatiin yhdenmukaistettua. Laki on edeltäjäänsä selvästi konkreettisempi ja haluaa tähdätä tulevaisuuteen. Lain vaatimaa suunnitelmallisuutta ei pysty tuottamaan kuin asiansa osaava isännöintitoimisto, joten oto-isännöitsijöiltä tie on nousemassa väistämättä pystyyn, Järvinen arvioi. Timo A. Järvinen uskoo isännöinnin arvostuksen kasvavan lakiuudistuksen myötä. 11 sia, joissa oli mukana isännöitsijä sekä rakentamisen ammattilaisia. Pikkuhiljaa meni läpi se viesti, että remontti on nyt tehtävä. Remontin piti alkaa viime vuoden loka-marraskuun taitteessa, mutta pääviemäri hajosi elokuun alussa. – Isännöintikeskus lähti heti selvittämään tilannetta ja kävi ilmi, että viemärin korjaaminen ei voi odottaa putkiremonttiin asti. Jo seuraavana päivänä pihassa oli vessat ja suihkut, ja sitä seuraavana päivänä rakennusmiehet ryhtyivät purkamaan vanhaa viemäriä. – Tässä näkyi isännöintitoimiston ripeys: kun on hätä, niin silloin toimitaan. Pistetään pikahallitus pystyyn, päätetään asiat ja ymmärretään, ettei silloin ole varaa neuvotella ja järjestää tarjouskilpailuja. Onneksi meillä oli hankesuunnitelma valmiina. Yksi vesijohtoputkikin ehti hajota ennen putkiremontin alkua. – Ihmiset olivat tyrmistyneitä putkien huonosta kunnosta. Sen jälkeen kenelläkään ei ollut enää mitään putkiremonttia vastaan. Se sujuikin monen asukkaan mielestä helpommin kuin he olivat etukäteen pelänneet. Asukkaat ovat tyytyväisiä lopputulokseen. Työ on tehty hyvin ja kustannukset ovat arvioitua pienemmät. – Pääsimme vaikeuksien kautta voittoon. Seuraavaksi meillä on edessä ikkuna- ja parvekeremontit. Ulkovaippakin pitää tarkistaa, sillä lämpöenergiaa valuu liikaa ulos. – Ensin kuitenkin huokaistaan ja annetaan ihmisten rauhoittua ja nauttia kaikesta, mitä talossa on saatu aikaan. Se on vaatinut jokaiselta asukkaalta ponnistuksia ja yhteishenkeä. Pirkan Isännöintikeskus_10 12 6.10.2010 09:50 Sivu 12 Pirkan Isännöintikeskus Oy:n ja Isännöintikeskus Tampere Oy:n asiakaslehti • 2010 Rahoitu. Asia hoituu. Osuuspankin asiakkaana olet etuoikeutetussa asemassa. Olipa rahantarpeesi sitten mikä tahansa, meillä rahoitus onnistuu kätevämmin kuin ehkä uskoisitkaan. Katso lisää osoitteesta op.fi /rahaa Etua elämään. OP-Pohjolasta. Nokian konttori, Härkitie 16 Ajanvaraukset puh. 010 254 6011 Teemme ammattitaidolla mm: x Vesi-, viemäri– ja lämpösaneeraukset x Kaukolämmön lämmönsiirtimien asennukset x Patteriventtiilien vaihdot x Huollot ja korjaukset x Timanttiporaukset ja –sahaukset Teemme joustavasti niin pienet kuin suuretkin kohteet. Ota yhteyttä niin kerromme lisää! Sileesuonkatu 4 33330 Tampere www.putkityokv.com [email protected] Puhelin: 020 766 9920 Urakointi: 020 766 9921 Huolto: 0400-732 152 Faksi: 020 766 9926 Taloyhtiölaina vai henkilökohtainen laina? >KVYcR^SXY^^KWKcR^SVKSXKUYRNS]^__UKSUUSSXY]KUUKS]SSX ]KWKVVK^K`KVVKTYVVYSX`K]^SUO]KK^^KKTYSNOXUSXUYRNKVVKXY_]^K UYR^__^^YWKXUY\UOKU]S>sVVSXROXUSVUYR^KSXOXZO\_]UY\TK_] VKSXKTYVVK`YS^WKU]KKcR^SVKSXKY]__NOXZYS]`YSYVVKZK\OWZS `KSR^YOR^Y=YS^KZ`WWZWWK¬ZO"¬TK`K\KK KSUKUO]U_]^OV__X Teemme sen mahdolliseksi Pirkkalaistori 1 Nokia puh 0200 3000 nordea.fi Nordea Pankki Suomi Oyj Putkistosaneerauksien ammattilainen Pirkan Isännöintikeskus_10 6.10.2010 09:50 Sivu 13 Pirkan Isännöintikeskus Oy:n ja Isännöintikeskus Tampere Oy:n asiakaslehti • 2010 13 Hallinnon vastuuvakuutusturva päivitettiin ajan tasalle Isännöintikeskus edelläkävijänä Uusi asunto-osakeyhtiölaki luo entistä selvemmät suuntaviivat taloyhtiöiden hallitustyöskentelylle. Laki korostaa hallituksen ja isännöitsijän vastuuta kiinteistön pitkäjänteisestä kunnossapidosta ja hoidosta. ISÄNNÖINTIKESKUS lähti ajoissa valmistautumaan uuden lain tuloon. Yksi valmisteluun otetuista asioista oli hallinnon vastuuvakuutusturva. Yhdessä vakuutusmeklari Colemont Finland Oy:n kanssa tutkittiin kaikkien Isännöintikeskuksen isännöimien yhtiöiden vakuutusturvat ja niiden riittävyys myös lakimuutoksen jälkeen. – 99,9 prosenttia taloyhtiöistä on vakuutettu kiinteistön täysarvovakuutuksella. Vastuuriskit kattavat tuottamuksellisen vahingon eli huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä johtuvat vahingot. Kiinteistönomistajan eli taloyhtiön osalta vakuutusmäärät ovat keskimäärin puoli miljoonaa euroa ja turva koskee henkilö- ja esinevahinkoja, riskipäällikkö I l k k a H e i k k i l ä kertoo. Hallinnon eli taloyhtiön hallituksen varsinaisten ja varajäsenien osalta vakuutusmäärät ovat vuosikausia olleet keskimäärin 35.000 euroa. Vakuutuksesta korvataan taloudelliset vahingot omistajalle tai sivulliselle. – Vakuutusmäärä on ollut pääosin sama jostain 1980-luvulta asti. Euroon siirryttäessä markkamääräiset korvaussummat vain muutettiin euroiksi. – Uuden lain voimaantulon jälkeen on odotettavissa, että joissain riitatapauksissa haetaan käräjäoikeudelta päätöstä siitä, onko hallitus aiheuttanut toiminnallaan tai laiminlyönnillään vahingon. 35.000 euroa menee tällaisessa tapauksessa helposti jo oikeudenkäyntikuluihin, Heikkilä huo- mauttaa. Kiinteistön täysarvovakuutukseen kuuluu yleensä oikeusturvavakuutus, joka kattaa asianajo- ja oikeudenkäyntikulut riita- ja rikosasioissa. Vakuutusturva koskee kuitenkin vain taloyhtiöitä, ei sen hallintoa. Korvaussumma moninkertaiseksi Näihin tosiseikkoihin liittyen vakuutusyhtiöiltä lähdettiin hakemaan korotusta vakuutusmääriin. Uusien ehtojen mukaan korvaussumman yläraja on Isännöintikeskuksen kohteissa nyt 200.000 euroa. Korotuksesta tehdään erillinen, selkeä maininta vakuutuskirjaan. – Vakuutusturvan muutoshakemukset ovat aiemmin edellyttäneen kolmen edellisen tilikauden tilinpäätöstietoja ja yleensä päätös on ollut niistä riippumatta kielteinen. Nyt olemme neuvotelleet yhtiöiden kanssa turvaan korotuksen, joka voidaan myöntää ilman erillistä selvitystä yhtiön taloudellisesta tilanteesta, Ilkka Heikkilä kertoo. Korotuksen keskimääräinen kustannus taloyhtiöille on 0,015-0,03 euroa rakennuskuutiolta. – Kuutioperuste on selkeä ja tasapuolinen. Aktiaa lukuun ottamatta kaikki vakuutusyhtiöt lähtivät uudistukseen mukaan. Isot vakuutuksenantajat olivat jo käynnistäneet valmistelut tuotteidensa muokkaamiseksi tähän suuntaan, joten ajatus sai heti positiivisen vastaanoton. Riskipäällikkö Ilkka Heikkilä lähti yhdessä Isännöintikeskuksen johdon kanssa päivittämään hallitusjäsenten vakuutusturvaa ajan tasalle. – Joillakin pienemmillä yhtiöillä oli vaikeuksia järjestelmiensä sopeuttamisessa, mutta nämäkin asiat saatiin hoidetuksi. Isännöintikeskuksen hoitamien yhtiöiden vakuutuskannat jakautuvat monen eri yhtiön välille, joten neuvotteluja käytiin useita, Heikkilä sanoo. Kiinteistövakuutukset ovat ehdoiltaan varsin samankaltaisia eri yhtiöissä. Riskejä katsotaan kuitenkin eri tavalla, joten hinnoittelukin vaihtelee sen mukaisesti. Turvallisuutta hallitusjäsenille Isännöintikeskus on vakuutusmäärän korotusasiassa selkeä edelläkävijä. Se lähti jo hyvissä ajoin valmistelemaan vakuutusturvan päivitystä. – Korotus tuo hallitusjäsenille lisää turvaa. Ainakin itse arvostaisin sitä suuresti, jos olisin mukana taloyhtiön hallitustyöskentelyssä, Ilkka Heikkilä sanoo. – Isännöintikeskus on ollut tässä asiassa aloitteellinen ja aktiivinen. Heidän esityksestään asiaa lähdettiin viemään eteenpäin. Pirkanmaalla korvausasia on noussut julkisessa keskustelussakin hyvin vahvasti esiin ja konkreettisia toimia on alettu tehdä myös muissa isännöintiyhtiöissä, Ilkka Heikkilä kertoo. Hallinnon vastuuvakuutuksen korotus myönnetään pääsääntöisesti vain ammatti-isännöitsijöiden hoitamille yhtiöille. Pirkan Isännöintikeskus_10 14 6.10.2010 09:50 Sivu 14 Pirkan Isännöintikeskus Oy:n ja Isännöintikeskus Tampere Oy:n asiakaslehti • 2010 Uusi koti hyvän olon Härmälänrannassa www.skanska.fi/harmalanranta Härmälänranta on eri-ikäiset asukkaat huomioiva viihtyisä alue. Luonnonkaunis Härmälänsaari ja rannan puistoalueet tarjoavat ulkoilureittejä niin lenkkeilijälle kuin koiran kanssa ulkoilijalle. Veneilijöitä palvelee pienvenesatama rannassa. Hyvät liikenneyhteydet ja palveluiden läheisyys sekä helpottavat arkea että antavat samalla mahdollisuuden ekotehokkaampaan asumiseen. Kiinnostuitko? Lisätietoja saat asuntomyynnistämme, Verstaankatu 1, Tampere, p. 0800 150 051 (maksuton), ma-pe klo 8.30-16.30 As. Oy Tampereen Härmälänrannan Vanaja, Lentovarikonkatu 4 Rakenteilla. Vaihtoehtoja kaksioista kattoterassillisiin 4 huoneen koteihin. Miksi maksaisit vuokraa vieraalle, kun voit yhtä hyvin maksaa kotia itsellesi? Hinnat alkaen mh. 32 820 € vh. 109 400 €, vuokratontin arv. lunastusos. 14 168,78 €. Arv. valm. 12/2011. www.skanska.fi/vanaja As. Oy Tampereen Härmälänrannan Humu, Vihurinkatu 17 Ennakkomarkkinoinnissa järvenrantakoteja kaksioista 4 huoneen asuntoihin. Kellarikerroksessa jokaisella kodilla oma monitoimitila, joka sopii yhtä hyvin varastoksi kuin askartelu- ja harrastustilaksi. Hinnat alkaen mh. 37 440 € vh. 124 800 €, vuokratontin arv. lunastusos. 31 849 €. Arv. valm. loppuvuosi 2011. www.skanska.fi/humu Valinnainen vuokratontti. As. Oy Tampereen Härmälänrannan Vanaja ja As. Oy Tampereen Härmälänrannan Humu rakennetaan vuokratontille, josta voit halutessasi maksaa taloyhtiölle huoneistokohtaisen lunastusosuuden ja näin vapautua tontin vuokran maksuvelvollisuudesta. Jos taas et tahdo sijoittaa pääomaasi tonttiin, voit maksaa osuutesi tontinvuokrasta kuukausittaisena vastikkeena. Huomaa, että tontin lunastusosuus ei sisälly asunnon velattomaan hintaan. Lunastusosuuden suuruus määräytyy lunastusajankohdan mukaan. Lisätietoja: www.skanska.fi/kodit Pirkan Isännöintikeskus_10 6.10.2010 09:50 Sivu 15 Pirkan Isännöintikeskus Oy:n ja Isännöintikeskus Tampere Oy:n asiakaslehti • 2010 Isännöintikeskus Tampere Oy:n henkilökunta [email protected] • p. 0207 209 410 Risto Jaakkola Mikko Niskanen Timo Parviainen Seppo Finnilä Juha Moberg Pauli Walden vastaava isännöitsijä, LKV, JET, ISA toimitusjohtaja Puh. 0207 209 411 hallituksen puheenjohtaja AIT, ISA, KIJO, JET Puh. 0207 209 423 isännöitsijä, ISA Puh. 0207 209 453 isännöitsijä, ITS Puh. 0207 209 416 isännöitsijä, IAT Puh. 0207 209 417 isännöitsijä Puh. 0207 209 455 Anssi Seppä Mikko Isoniemi avustava isännöitsijä Sari Ranta Sari Rautalin isännöitsijä, ITS Puh. 0207 209 415 Päivi Hakala toimistopäällikkö, KiSi kiinteistösihteeriharjoittelija Pirkan Isännöintikeskus Oy:n henkilökunta Mikko Niskanen vastaava isännöitsijä, toimitusjohtaja AIT, ISA, KIJO, JET Puh. 0207 209 423 Kati Niskanen toimistopäällikkö, kiinteistösihteeri, KPT2 Markku Niskanen isännöitsijä hallituksen pj Puh. 0207 209 431 Pauliina Körkkö Kiinteistösihteeri Pirkka-Matti Pennanen isännöitsijä, AIT, ISA Puh. 0207 209 424 15 kiinteistösihteeri [email protected] • p. 0207 209 420 Tero Jarmas Timo Jantunen Jaana Piispanen Sisko Teelmäki isännöitsijä Puh. 0207 209 425 isännöitsijä Puh. 0207 209 427 Päivi Koskinen isännöitsijä, ITS-TEK Puh. 0207 209 429 Tiina Arvio kiinteistösihteeri Kirjanpitoyksikkö Kati Niskanen toimistopäällikkö, kiinteistösihteeri, KPT2 Niina Lehtola kirjanpitäjä, KPT1 Anne Komppa kirjanpitäjä, KPT2, VVT kirjanpitäjä kirjanpitäjä KPT2, ITS Minttu Ketonen laskut sähköpostiosoitteemme ovat muotoa: etunimi.sukunimi Tekninen yksikkö Panu Rasimus yksikön päällikkö, ITS-TEK, RI @isannointikeskus.fi Juha-Pekka Mäkinen projektipäällikkö, PKL Jari Rantanen tekninen isännöitsijä Pirkan Isännöintikeskus_10 6.10.2010 09:50 Sivu 16 Pirkan Isännöintikeskus Oy:n ja Isännöintikeskus Tampere Oy:n asiakaslehti • 2010 Luotettavaa Putki- ja Remonttipalvelua Pirkanmaalla Meiltä saat kaikki rakentamiseen tai remontointiin liittyvät palvelut saman katon alta ammattitaidolla. Tilatessasi rakennus tai putkityöhön liittyvää palvelua saat myös työnosuudesta kotitalousvähennyksen. Noudatamme palvelussamme seuraavaa ohjetta “Tämän päivän töillä ostetaan huomisen työt “ * Vuotopäivystys 24 H/ VRK * Kaiken kattavat rakennus/korjauspalvelut *Kaikki putki-ja sähkötöihin liittyvät palvelut * Huoneistosaneeraukset “myös avaimet käteen” * Kylpy- ja pesuhuoneremontit * Vesivahinkojen purku, kuivaus ja jälleenrakennus Tiedustelut/Tilaukset Puh:n:o 03 3750 700 www.pproy.fi 16
© Copyright 2024