Muistio Tuomo Järvinen 1 (9) 12.2.2013 Äänekosken kaupunki Havusalmen ranta-asemakaavan muutos Viranomaisneuvottelu MRL 77§, MRA 35§ Aika 12.2.2013 klo 8.30 Paikka Keski-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksessa (ELY) Lutakonaukio 7 (Innova 2) 40101 Jyväskylä Läsnä Ritva Schiestl Ari Hell Johanna Viljanen Päivi Andersson Olli Kinnunen Tapani Lohtaja Terttu Lohtaja Tuomo Järvinen ELY, Ympäristölakimies ELY, Ylitarkastaja ELY, Biologi Keski-Suomen museo Äänekoski, Kaavoituspäällikkö maanomistaja maanomistaja FCG KOKOUKSEN AVAUS JA JÄRJESTÄYTYMINEN Puheenjohtaja toimi Ritva Schiestl ja sihteerinä Tuomo Järvinen. KAAVAHANKKEEN TAUSTA, LÄHTÖKOHDAT JA TAVOITTEET Tapani Lohtaja esitteli suunnittelukohteen historiaa, nykytilaa ja kaavamuutoksen tavoitteita. Maanomistaja on ostanut alueen 2009. Tavoitteena muuttaa kaavassa matkailuun varattu 500 kem²:n rakennusoikeus kesämökeiksi. Olli Kinnunen kertoi voimassa olevan ranta-asemakaavan (1995) vaiheista. Maatilan edellisillä omistajilla oli tavoitteena maatilamatkailutoiminnan harjoittaminen. Vanhassa navetassa on vuoden verran pidetty ravintolaa. RM – alueelle ei ole rakennettu. Konsultti esitteli suunnittelukohdetta kartoilla. Todettiin, että uusi rantayleiskaava on hyväksytty 14.12.2012 ja se on saanut lainvoiman tammikuussa 2013. Mitoitus Suunnittelualue sijoittuu yleiskaavassa alueelle, jolle on annettu mitoitusluvuksi 6 rantarakennuspaikkaa / muunnettu rantakilometri. Konsultin suorittaman tarkistuslaskennan perusteella kantatilan kaikki rantarakentamisoikeus on käytetty.   Voimassa olevan asemakaavan mitoitus: 6,25 mökkiä / rantaviivakilometri Käytetyksi rakennusoikeudeksi lasketaan rakennuslain voimaantulon 1.7.1959 jälkeen tilasta erotetut rantarakentamispaikat, tilan rantaalueelle myönnetyt rakennusluvat sekä tilaan kuuluvat rannalla sijaitsevat loma-asunnot ja ympärivuotiset asunnot. FCG Suunnittelu ja tekniikka Oy Puistokatu 2 A, PL 383, 40101 Jyväskylä Puh. 010 4090, fax 010 409 6501, www.fcg.fi Y-tunnus 2474031-0 Kotipaikka Helsinki FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY 12.2.2013     Muistio Äänekosken kaupunki Havusalmen rantaasemakaavan muutos 2 (9) yleiskaavassa emätilalle (voimassa oleva + uusi ehdotus, mitoitus: 6 rakennuspaikkaa/ kilometri) osoitettu 24 RA-paikkaa, 3 A-paikkaa ja 1 RM-alue (johon kaavamuutos halutaan) Emätilan (RN:o 5:104) rantaviivan pituus: 4 km Emätilan mitoitus: 7 rakennuspaikkaa/rantaviivakilometri Havurannalla (suunnittelualue) on rantaviivaa noin 410 m. Olli Kinnunen totesi, että yleiskaava ja ranta-asemakaava sallivat 500 kem²:n rakennusoikeuden RM – alueelle. Maisemallisesti ei ole eroa sillä, toteutuuko rakennusoikeus lomarakennuksina vai yksittäisinä rakennuspaikkoina, jos niille esim. kaavamääräyksin annetaan yhtenäiset rakennustapaohjeet. Kinnunen sallisi alueen lohkomisen myös yksittäisiksi rakennuspaikoiksi näillä ehdoilla. Ritva Schiestl sanoi, että yleiskaava ohjaa ranta-asemakaavan muutoksen laadintaa. RM – alueille annetaan yleensä rakennusoikeutta RA – alueita enemmän syystä että siten tuetaan kys. elinkeinotoimintaa eli matkailupalvelua. Jos tarkoituksena ei enää ole harjoittaa maatilamatkailua, tulee huomioida maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Emätiloille tulee myöntää rakennusoikeutta tasapuolisesti. Yleiskaavan mitoituslukua on noudatettava. Rakennuspaikkojen määrää ei kuitenkaan tarvitse lähteä rantaasemakaavalla vähentämään vaan kohtuullista on, että maatilalla säilyy yksi rantarakennuspaikka ja RM – alueella yksi rantarakennuspaikka. Jos alueen mitoitus yleiskaavassa on 6 ja se on jo käyttänyt 7, ei alueelle missään tapauksessa voi osoittaa enää uusia rantarakennuspaikkoja. Mikäli alueella harjoitetaan maatilamatkailua, niin silloin alueelle voidaan pääsääntöisesti osoittaa tavanomaista rantarakentamista enemmän rakennusoikeutta. Konsultti kysyi, voidaanko alueelle perustaa kiinteistöosakeyhtiö, joka käyttäisi rakennusoikeuden mutta joka kokonaisuutena vastaisi vain yhtä rantarakennuspaikkaa. Schiestl vastasi, että sellaisia ei yleensä ole rantaasemakaavoissa, mutta että tämä olisi mahdollista. Kinnunen täydensi, että kiinteistöosakeyhtiö voisi vuokrata tai myydä rakennuksia lomakäyttöön. AM – ja RM – alueiden välinen rajaus Kinnunen kiinnitti huomioita, että kaavassa voisi tarkistaa AM – ja RM – välistä rajausta. Raja on nykyisellään varsin lähellä tilan navettarakennusta. Tapani Lohtaja kertoi, että tilalla tarjotaan nykyään vanhuksille hoitopalveluita ns. perhekotipalveluna. Navetasta osa on sauna- ja loput varastokäytössä. Kinnunen korosti, että ranta-asemakaavassa kannattaa varmistaa oikea käyttötarkoitusmerkintä maatilalle. Lohtaja arvioi, että perhekotitoiminta saattaa laajentua jatkossa. Schiestlin mielestä uudenlainen yritystoiminta on tarkoituksenmukaista huomioida kaavaa muutettaessa. Terttu Lohtaja täsmensi, ettei ole yrittäjä vaan tekee töitä toimeksiantosopimuksella Äänekoskelle, Viitasaarelle ja Saarijärvelle. Kinnusen mielestä kannattaa joka tapauksessa varautua toiminnan mahdolliseen laajentumiseen tulevaisuudessa. Havusalmi viranomaisneuvottelu 12.2.2013 MUISTIO.docx FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY 12.2.2013 Muistio Äänekosken kaupunki Havusalmen rantaasemakaavan muutos 3 (9) RM – alueen luontoarvot Konsultti esitteli maanomistajan lähettämiä kuvia RM – alueelta. Johanna Viljanen totesi, että ympäristöhallinnon tietojen mukaan RM – alue on inventoinneissa tullut esille perinnebiotooppeja sisältävänä kohteena nimellä ”Havusalmen laitumet”. Kyseessä on n. hehtaarin suuruinen alue, joka on luokiteltu entiseksi pelloksi (0,1 ha) ja niityksi (0,9 ha). 1990 – luvulla tehdyn inventoinnin perusteella kohde on arvotettu luokkaan b-/e, mikä tarkoittaa että kohteella on ”paikallisia arvoja tai ei arvoja lainkaan”. Valokuvien perusteella todettiin, että kohteessa ei perinnebiotooppiarvoja juurikaan enää ole jäljellä. Havusalmi viranomaisneuvottelu 12.2.2013 MUISTIO.docx FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY 12.2.2013 Muistio Äänekosken kaupunki Havusalmen rantaasemakaavan muutos 4 (9) Lohkominen Suunnittelukohteen tila on lohkottu jostain syystä ranta-asemakaavasta poikkeavasti. Kuva 1: Ote voimassa olevasta ranta-asemakaavasta jonka päällä ajantasainen raja-aineisto. Suunnittelualue on tummennettu. Ritva Schiestl totesi, että MRL 74.2 §:n mukaisesti ranta-asemakaavan tulee muodostaa tarkoituksenmukainen kokonaisuus. Rakennuslupia ei voida myöntää, jos ranta-asemakaavaan jää taustamaastoon irtonainen RM – alue tai jos rannassa oleva RA – rakennuspaikka jää kahtia lohkotuksi kuten tilanne on nyt. Tapani Lohtaja kertoi vuonna 2009 tehdystä maakaupasta. Kaupan kohteena piti olla RM – alue tiehen asti. Lohkottava alue on kiinteistötoimituksessa kuitenkin oikaistu kulkemaan maastossa sijaitsevaa sähkölinjaa pitkin, jolloin linjan ja tien välinen alueen osa on jäänyt edelleen myyjän puolelle. Schiestl piti tapahtunutta aika erikoisena. Tapani Lohtaja kertoi kysyneensä lohkomistoimituksessa maanmittausinsinööriltä, leikkaantuuko RM – alue. Maanmittausinsinööri oli Lohtajan mukaan vastannut hänelle, ”ettei se vaikuta siihen mitenkään”. Kinnunen varmisti, että maakauppa oli siis ollut tarkoitus tehdä tiehen asti ja sen mukaan alueesta oli maksettu. Lohkomistoimituksessa kuitenkin poikettiin kauppakirjan karttaliittees- Havusalmi viranomaisneuvottelu 12.2.2013 MUISTIO.docx FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY 12.2.2013 Muistio Äänekosken kaupunki Havusalmen rantaasemakaavan muutos 5 (9) tä. Sekä Kinnunen että Schiestl totesivat, ettei näin voi menetellä: lohkomista ei voi suorittaa siten, että se vaikeuttaa kaavan toteuttamista. Schiestlin mukaan kiinteistönmuodostuksessa pitää noudattaa voimassa olevaa asemakaavaa, varsinkin kun kiinteistön kauppakin oli tehty. Lohtajat eivät ole riitauttaneet kauppaa. Schiestlin mielestä lohkomistoimitus tulisi oikaista. Maanmittausinsinöörinä oli toiminut Paula Salminen, maanomistajan tulee ottaa häneen nyt yhteyttä. Asemakaava-alueelle lohkottaessa tulisi olla tarvittaessa yhteydessä kuntaan, lohkomista ei saa suorittaa asemakaavan vastaisesti. Jotta rakennuspaikalle voi rakentaa, pitää koko rakennuspaikka olla hallinnassa. Kaavassa rakennuspaikkana on RM – aluerajaus. Kumpikaan RM – alueen maanomistajista ei nyt voi rakentaa koska kumpikaan ei hallitse kaavan mukaista rakennuspaikkaa kokonaisena. Kaavan myöntämän rakennusoikeuden jakautumista ei voida päätellä nykytilanteessa. Maanomistaja sanoi olevansa maanmittausinsinööriin yhteydessä. Sen jälkeen maanmittausinsinöörin tulisi olla yhteydessä edelleen Olli Kinnuseen. Maanomistajien tulisi päästä sopimukseen keskenään ja tulisi suorittaa uusi lohkomistoimitus. Ari Hell kysyi, oliko kyseessä määrala ja sille haettu lainhuuto. Tapani Lohtaja vahvisti asian olevan näin. Kinnunen kysyi, oliko kauppakirjassa määritelty, oliko kartta ensisijainen kriteeri lohkomisessa vai pinta-ala vai miten? Tapani Lohtajalla oli kauppakirja mukana. Schiestl luki asiakirjasta, että ”määräalaa lohkottaessa on maastoon tapahtunut merkintä ensisijainen ja karttaliite toissijainen tieto”. Tapani Lohtaja oletti saaneensa kaupassa 500 kem²:n rakennusoikeuden, mutta todettiin, että näin ei ole. Olli Kinnunen totesi yhtenä vaihtoehtona, että naapuri (Immo Kinnunen) suostuu alueensa mukaanottoon ranta-asemakaavan muutokseen ja RM – alue hänen mailtaan kumotaan. Tapani Lohtaja yritti soittaa Immo Kinnuselle, mutta häntä ei tavoitettu. Ari Hell totesi, että Immo Kinnusen kanssa tulee päästä sopimukseen ennen kuin kaavaprosessia kannattaa jatkaa. Vaihtoehdot ovat: 1) Tilan ulkopuolisen RM – alueen osan ottaminen ranta-asemakaavan muutokseen mukaan ja kumoaminen (muuttaminen M – alueeksi) 2) Lohkomistoimituksen korjaaminen siten, että koko vo. rantaasemakaavan RM – alue saadaan Lohtajien omistukseen. Olli Kinnunen toi esille, että ranta-asemakaavassa suunnittelualueen pohjoispuolella n. kilometrin etäisyydellä kolmesta rakennuspaikasta keskimmäinen pitäisi päästä liittämään kahtena puolikkaana viereisiin rakennuspaikkoihin. Tämä muutos voitaisiin toteuttaa Havusalmen rantaasemakaavan muutoksen yhteydessä ja tämä muutos voisi edesauttaa naapurin mukaantuloa ranta-asemakaavan muutokseen. Olli Kinnunen lupasi olla tarvittaessa välimiehenä. Havusalmi viranomaisneuvottelu 12.2.2013 MUISTIO.docx FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY 12.2.2013 Muistio Äänekosken kaupunki Havusalmen rantaasemakaavan muutos 6 (9) Tila 7:50 Suunnittelualueen eteläpuolisella tilalla 5:70 on Kinnusen mukaan vanha kohde, joka on aikoinaan rakennettu hyvin pienelle alalle. Suunnittelukohteena olevan tilan entinen omistaja on myynyt tilalle lisämaata ja lisämaa lienee lohkottu kauppakirjan perusteella nykyisen mukaisesti. Tilalla 5:70 ei ole nyt rakennusluvan myöntämiseen oikeuttavaa kaavaa. Ranta-asemakaava tulisi ulottaa koskemaan myös tilaa 5:70. Mikäli asianosaiset sopivat keskenään, on myös mahdollista laajentaa tilaa Lohtajan alueelle. Yhteenveto Schiestl kertasi vielä kerran ranta-asemakaavan reunaehdoiksi sen, että RM – alue on kokonaisuutena saatava kaavaan mukaan tavalla tai toisella. Samassa yhteydessä myös tilan 5:70 tilanne kannattaa korjata tässä yhteydessä ottamalla se kaavaan mukaan. Kinnunen totesi, että mahdolliset maanvaihdot tilan 7:50 ja Lohtajien kesken ovat heidän keskenään ratkaistavissa. AM – alueen ja RM – alueen välistä rajaa olisi hyvä tarkastella, ainakin navetan etäisyyttä alueiden väliseen rajaan. Samoin maatilan käyttötarkoitusmerkintää kannattaa harkita perhekotitoiminta huomioiden. Navetan käyttötarkoituksen voi määritellä myös tarkemmin. Havusalmi viranomaisneuvottelu 12.2.2013 MUISTIO.docx FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY 12.2.2013 Muistio Äänekosken kaupunki Havusalmen rantaasemakaavan muutos 7 (9) OSALLISTUMIS- JA ARVIOINTISUUNNITELMAN TARKISTAMINEN Schiestl totesi alkuun, että maanomistajien mukaantulosta ja aluerajauksen muutoksista riippuen OAS:ia tulee täydentää vastaavasti. Konsultti esitteli OAS:in ja siitä todettiin kohdittain seuraavaa: 3 Suunnittelutehtävän määrittely ja tavoitteet Konsultti kysyi, tulisiko ranta-asemakaavan muutoksen tavoitteita muokata käydyn keskustelun pohjalta uudelleen. Schiestl vastasi, että ranta-asemakaava on maanomistajan kaava ja maanomistaja voi vapaasti valita tavoitteensa, mutta ELY – keskuksen kanta on että yleiskaavan ohjausvaikutus on otettava suunnittelussa huomioon. RM – alueelle ei ELY – keskuksen mielestä ole hyväksyttävissä osoittaa kuin yksi rakennuspaikka. Kinnunen arveli, että osakkaiden löytyminen kiinteistöosakeyhtiöön, jossa olisi kolme osakasta ja joka muodostaisi kokonaisuuteena yhden rakennuspaikan, ei tuottane vaikeuksia. 4.3 Voimassa oleva yleiskaava Uusi yleiskaava on tullut voimaan tammikuussa 2013. Uusi yleiskaava on esitelty kaavaehdotuksena kohdassa 4.4 Tuleva yleiskaava. Päivitetään voimaantulon mukaisesti. Luvut 4.5 (Voimassa oleva ranta-asemakaava) ja 4.6 (Maanomistus) Koko Oas kannattaa päivittää vasta sitten, kun edellä (sivu 5, Yhteenveto) todetut reunaehdot kaavoituksen jatkamiseksi ovat täyttyneet. Suunnittelualue voi koostua useasta toisistaan erillään sijaitsevasta muutoskohteesta. Suunnittelualueeseen kuuluvat kiinteistöt tulee yksilöidä kohdassa maanomistus. 4.7 Pohjakartta Suunnittelualueelle laadittua pohjakarttaa tulee tarvittaessa laajentaa. Kinnunen sanoi, että pohjoisessa mahdollisesti mukaan tulevan pienemmän alueen pohjakartta on riittävä (laatinut Usko Paananen). 5 Osalliset     Konsultti tarkistaa lautakuntien nimet uusimmasta hallintosäännöstä, ainakaan sivistyslautakuntaa ei enää ole Lisätään sähköyhtiö Elenia Listasta puuttuvat ”ne, joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin kaava saattaa huomattavasti vaikuttaa”, eli naapurit Lisätään osallisiin Kalaniemen osakaskunta Vesijohto ja viemärin runkolinja loppuu maanomistajan mukaan kilometrin - puolentoista päähän Havusalmeen. Maatilalla on käytössä pullokaivo. 6 Kaavoituksen kulku, osallistumismenettely ja tiedottaminen Lisätään toiseksi viralliseksi ilmoituslehdeksi Äänekosken Kaupunkisanomat (”ÄKS”). Havusalmi viranomaisneuvottelu 12.2.2013 MUISTIO.docx FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY 12.2.2013 Muistio Äänekosken kaupunki Havusalmen rantaasemakaavan muutos 8 (9) Sivun 8 viimeinen kappale koskien muistutuksia ja vastineita päivitetään vastaamaan ajantasaista lakia: Muistutuksen tehneille, jotka ovat ilmoittaneet osoitteensa, on ilmoitettava kunnan perusteltu kannanotto esitettyyn mielipiteeseen (30.12.2008/1129). 8 Laadittavat selvitykset ja vaikutusten arviointi Johanna Viljanen lausui että jonkinnäköinen luontoselvitys, joka toteaisi kohteen perinnebiotooppiarvon, voisi olla paikallaan vaikutusten arvioinnin pohjaksi. Biologi harkitkoon miten saa riittävät tiedot selvitystä varten. Raportointi voi sisältyä kaavaselostukseen, ei tarvitse erillistä raporttia. Rakennuskannan suhteen Päivi Andersson kertoi, että rakennukset on inventoitu 1993. Tiedot ovat jo 20 vuotta vanhoja, joten nykytilanteen voisi tarkistaa. Arkeologisen kulttuuriperinnön osalta selvitetään muinaisjäännösten sijainti kaava-alueella. 9 Kaavoituksen aikataulu Kaava kannattaa kuuluttaa vasta siinä vaiheessa kun kaava-alueen rajaus on varmistunut. Vireille tulosta kuuluttaminen Konsultti tiedusteli vireille tulon kuulutuksen erilaisista käytännöistä. Schiestl selvitti, että vireille tulon kuuluttamisesta on pykälät sekä laissa että asetuksessa. Merkitykseltään vähäisissä asemakaavan muutoksissa vireille tulosta voidaan kuuluttaa samassa yhteydessä valmisteluaineiston nähtäville panon kanssa. Havusalmen tapauksessa kyseessä ei kuitenkaan ole vähäinen asemakaavan muutos, koska pääkäyttötarkoitus muuttunee. Ranta-asemakaavan vireille tulosta tarvitaan Schiestlin mukaan siksi erillinen kuulutus. Kaupungin hallintosääntö kannattaa tarkistaa rantaasemakaavojen vireille tulon kuuluttamiseen liittyvän päätösmenettelyn suhteen. KOMMENTIT OAS:ia kommentoitiin suoraan esittelyn kuluessa. JATKOTOIMENPITEET Kaavan jatkaminen edellyttää neuvonpitoa ja sopimista läntisen rajanaapurin kanssa. Syytä on olla yhteydessä myös maanmittauksen suorittaneeseen maanmittausinsinööriin (Paula Salminen) ja kiinteistön välittäjään. Vaihtoehdot RM – alueen suhteen ovat seuraavat: 1) Tilan ulkopuolisen RM – alueen osan ottaminen ranta-asemakaavan muutokseen mukaan ja kumoaminen (muuttaminen M – alueeksi) 2) Lohkomistoimituksen korjaaminen siten, että koko RM – alue saadaan kokonaisuudessaan tilan omistukseen. Suositeltavaa on myös eteläisen rajanaapurin (Nurminen, 5:70) mukaantulo kaavamuutokseen ja rajojen muutokset siinä yhteydessä niin, että tilanrajat ja kaava saadaan sopimaan yhteen toistensa kanssa. Havusalmi viranomaisneuvottelu 12.2.2013 MUISTIO.docx FCG SUUNNITTELU JA TEKNIIKKA OY 12.2.2013 Muistio Äänekosken kaupunki Havusalmen rantaasemakaavan muutos 9 (9) MUUT ASIAT Varmistettiin, että ranta-asemakaavoissa ei tarvita erillistä valituslupaa korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Tapani Lohtaja kysyi tilan rakennusten suojeluasioista, että mikä lausunto niistä halutaan kaavan selvityksiin liittyen. Päivi Andersson vastasi, että pihapiiriin liittyen on 20 vuotta sitten suoritetussa inventoinnissa todettu kulttuurihistoriallisesti vanhaa rakennusperintöä. Päärakennus on vuodelta 1848. Rakennusta on muuteltu useaan otteeseen. Valokuvien perusteella sillä on vielä vanhan maalaistalon ilme mutta korjausrakentamistoimenpiteet ovat muuttaneet rakennusta merkittävästi. Andersson toivoi vanhan rakennuksen tutkimista sen suhteen onko siinä vielä jäljellä sellaisia vanhoja arvoja että korjaamalla voitaisiin niitä vielä palauttaa ja historiallisesti säilytettyä. Kinnunen tiedusteli, tarvitaanko suojelumerkintöjä tai näkeekö museo esim. pihapiirin ominaispiirteiden säilyttämisen kohteessa tärkeänä. Andersson korosti kaavan laadinnan yhteydessä alueen tarkastelua kokonaisuutena. Alueen arvot ovat erityisesti maisemallisesti arvokkaassa pihapiirissä. Käyttötarkoituksen muuttumisesta huolimatta rakennuksilla on edelleen konteksti historiaan. Rakennusperinnön säilyttämiseen on mahdollista saada tukea. Schiestl muistutti, että suojelumerkintöjä ja – määräyksiä voidaan säätää tilanteen mukaan. Voi myös korostaa säilyttämistä varsinaisen suojelun sijaan. KOKOUKSEN PÄÄTTÄMINEN Puheenjohtaja päätti kokouksen klo 12:00. Muistion laatija Tuomo Järvinen Jakelu Läsnäolijat ja kutsutut Tarkistusmenettely Muistioluonnos on toimitettu sähköisesti osapuolille kommentoitavaksi 14.2.2013. Kommentit muistioon tulee antaa kahden viikon kuluessa 28.2.2013 mennessä. Tarkistettu ja allekirjoitettu muistio toimitetaan kaikille kutsutuille. Päivi Andersson 14.2.2013 Olli Kinnunen 18.2.2013 Korjaukset Havusalmi viranomaisneuvottelu 12.2.2013 MUISTIO.docx