Sidste chance for omlægning med rabat
Gældspleje af realkreditlån i bolig Markedsføringsmateriale LÅNEANBEFALINGER 15. september 2015 Refinansiering af rentetilpasningslån: Sidste chance for omlægning med rabat Af chefanalytiker Martin Lundholm, [email protected], tlf. 96 34 40 55 · Realkreditrenterne har været forbavsende stabile de seneste måneder trods uro på aktiemarkederne foranlediget af bekymringer om væksten i Kina og Emerging Market-landene. · Totalkredit giver i år rabat, hvis man skifter til et lån med lavere omkostninger. Vi anbefaler derfor, at alle boligejere med rentetilpasningslån får revurderet boligfinansieringen. · Vi anbefaler, at boligejere sikrer renten helt eller delvist i forbindelse med den kommende refinansiering. Makroøkonomisk baggrund sandsynligt, at obligationsopkøbsprogrammet (QE) vil Selvom august måned har budt på meget stor uro på de blive forlænget, øget eller udvidet. Det er dog vores finansielle i vurdering, at krisen i EM-landene ikke vil være i stand til blodrøde aktiemarkeder og kraftigt faldende oliepriser, har at slå benene væk under hverken EU eller USA. Dertil er renterne på realkreditlån ligget forbavsende stille siden EM-landene relativt set for små, og i Kinas tilfælde er det medio juni. Det var svagere end ventede kinesiske vigtigt at huske på, at Kina fortsat har betalingsbalance- nøgletal, punktering af en kinesisk aktieboble og kinesiske overskud og en af verdens største valutareserver. markeder og blandt andet resulterede devalueringer, der udløste uroen. Frygten var og er, at en såkaldt hård landing i Kina kombineret med begyndende Selv om væksten i USA har skuffet hen over vinteren, er renteforhøjelser i USA, kan give alvorlig udforinger for der blevet skabt mange jobs. Arbejdsløsheden er kommet Emerging Markets (EM), og det i sidste ende også kan ned i 5,1 pct. og væksten tegner til at blive moderat og trække de udviklede lande ned. selvbærende. Det mest overraskende er imidlertid, at faldet i arbejdsløsheden ikke har medført tilsvarende Som det fremgår af figur 1, har aktivitetsbarometret for stigninger i lønningerne. Derfor er der usikkerhed om, Kina været faldende siden sommeren 2014 og er nu hvornår den amerikanske centralbank begynder at hæve kommet renten. Vi forventer, at det vil ske sidst på året, og at under 50, som adskiller fremgang fra tilbagegang. Derimod viser aktivitetsbarometret i både tempoet USA og EU fortsat tegn på moderat vækst. langsommere, end hvad vi normalt har set. Figur 1: Aktivitetsbarometre I Danmark er Nationalbanken på vej til at genoptage renteforhøjelserne derefter vil blive salget af statsobligationer efter salget blev suspenderet i 62 januar i forbindelse med det omvendte valutapres på den 60 Værdi >50 indikerer vækst i danske krone. Presset på kronen er således aftaget og 58 valutareserverne er på vej ned til mere normale niveauer. 56 Derfor forventer vi også, at Nationalbanken langsomt vil 54 begynde 52 normaliserer pengepolitikken i forhold til ECB. Kommer 50 ECB med nye rentenedsættelser, hvilket vi ikke forventer, hæve indskudsbevisrenten og dermed vil Nationalbanken blive tvunget til at følge ECB. 48 46 44 2010 at Med baggrund i ovenstående forventer vi, at de lange 2011 2012 EU 2013 2014 USA realkreditrenter 2015 i Danmark vil svinge omkring det nuværende niveau det kommende stykke tid. Men den Kina langsigtede tendens er stigende renter, og risikoen for Kilde: Datastream o g M arkit pludselig hop i kurserne for fortsat til stede, som vi så Selv om alt tegner til et moderat opsving i Eurozonen, tidligere i år. Risikoen for markante rentestigninger på de bekymrer lange renter er primært knyttet til USA og Fed’s gøren og den seneste udvikling Den Europæiske Centralbank (ECB), da vækst ikke længere er så sikkert laden. og det igen vil sætte inflationen under pres og øge risikoen for deflation. Derfor er det sikkert, at ECB vil føre Alt tegner til, at de korte realkreditrenter i Danmark vil en være stabile til svagt stigende de næste 12 måneder. lempelig pengepolitik lang tid endnu, og højst Side 1 af 4 F1 og F2 er blevet dyre lån forhold til F1-lånet og tilgodeser bedre de krav, som Totalkredit hævede 1. januar prisen på lån med variabel realkreditinstitutterne bliver mødt med fra myndigheder rente og afdragsfrie lån. Dermed fulgte Totalkredit trop og ratingbureauer. De negative renter, som vi har haft med de andre store realkreditinstitutter, der bl.a. mærker siden begyndelsen af året, har været en udfordring for F- ratingbureauernes krav om at reducere omfanget af de kort-lånet, men det er nu løst, så nye låntagere også kan mest risikable lån. I forbindelse med prisjusteringen er det få glæde af negativ rente, hvis det er aktuelt. frem til udgangen af 2015 muligt med rabat at omlægge ramte lån til en lånetype med lavere omkostninger. 1. års månedlig nettoydelse forventes fra 1. januar at være ca. 226 kr. lavere på et F-kort-lån end på et F1-lån Prisjusteringen rammer især F1- og F2-lån og har gjort (begge uden afdrag og med en gæld på 1 mio. kr.), jf. disse lån dyre, som det fremgår af tabel 1. Efter skat tabel løber bidrag og kursfradrag i alt op på 10.046 kr. det omkostninger ved F-kort-lånet. Som det fremgår af tabel første år på et F1-lån uden afdrag ved en gæld på 1 mio. 1, er 1. års omkostningerne ved F-kort godt 2.700 kr. kr. Modsætningen er fastrentelånet med afdrag, hvor lavere end på F1-lånet. Vi forventer, at kuponrenten fra 1. omkostningerne er under det halve (4.356 kr.). 2. Det skyldes både lavere rente og lavere juli bliver 0,11 pct. og dermed lavere end kontantrenten på F1, jf. figur 2. Tabel 1: Beregnede 1. års omkostninger* Lånetype Med afdrag Uden afdrag F1 8.012 10.046 F3 5.691 7.696 F5 5.509 7.508 F-kort 5.249 7.263 RenteMax 5.226 7.226 Fast rente 4.356 6.437 Figur 2: Kontantlånsrenten på rentetilpasningslån 6,5 5,5 4,5 *Gæld 1mio . kr., o mko ster er bidrag o g kursfradrag, efter 29,5% skat, 3,5 80% belåning af ejerbo lig i To talkredit, ekskl. etableringso mk. 2,5 Derfor anbefaler vi, rentetilpasningslån med at låntagere, refinansiering til der har januar, får foretaget et ”service-eftersyn”. 1,5 0,5 -0,5 Der er flere attraktive alternativer til F1- og F2-lån, som -1,5 2008 det fremgår af tabel 2. Tabel 2: Aktuelle lånemuligheder, 1 mio. kr. i gæld 1. år pr. måned Kursnettoydelse afdrag følsomhed* 30-årige lån med afdrag F-kort 3.254 2.746 0 F1¤ 3.350 2.616 0 F5 3.392 2.423 -49.000 Renteloft 3.317 2.565 -10.000 3% 2047 3.909 1.751 -73.716 30-årige lån uden afdrag F-kort 673 0 0 F1¤ 899 0 0 F5 1.134 0 -49.000 Renteloft 917 0 -10.000 3% 2047 2.351 0 -78.189 Fastrentelån med 10, 15 og 20 års løbetid 1½% 2027 9.257 7.979 -34.021 2% 2032 6.440 4.875 -58.163 2½% 2037 5.133 3.277 -65.041 No te: B eregnet på baggrund af Spar No rds fo rventninger til renten på variabelt fo rrentede lån o g ved 80% belåning. ¤Nye lån kan ikke o ptages i F1. * Ændring i kursværdien af restgælden ved en stigning i renten på 1%-po int 2009 2010 F1 2011 2012 2013 F3 2014 2015 F5 Kilde: RIO o g egne beregninger Er man til variabel rente, anbefaler vi F-kort frem for F1 og F2. Fast rente Hvor meget lavere er 1. års nettoydelse på et F1-lån i forhold til et fastrentelån? I figur 3 har vi beregnet denne forskel ved at låne over 30 år, med afdrag og med en gæld på 1 mio. kr. Når lånet endeligt er optaget, vil forskellen over tid ændre sig i takt med at F1-renten ændres, mens ydelsen på fastrentelånet ligger fast. Ved alene at se på 1. års nettoydelse, som vi har gjort i figur 3, får man et mål for, hvor godt låntager umiddelbart bliver betalt for at påtage sig den ekstra risiko ved at tage Vi vil nedenfor se nærmere på de forskellige alternativer. F-kort F-kort-lånet er udset til at være F1-lånets afløser. Det er et F1-lån frem for et fastrentelån. Forskellen er faldet markant siden 2011, hvor den lå over 1000 kr. I marts var vi nede under 300 kr. og i skrivende stund er forskellen på ca. 560 kr. baseret på en 6 måneders rente (CITA 6M) og den bagvedliggende obligation løber i udgangspunktet i 3 år. Derved er refinansieringsrisikoen reduceret kraftigt i Side 2 af 4 Det er vores vurdering, at 560 kr. i 1. års månedlige 230 ”besparelse” er på grænsen af, hvad man må forlange af afdragsfrihed på fastrentelånet, vil 1. års månedlige ”betaling” for at påtage sig den ekstra risiko ved at vælge nettoydelse falde ca. 550 kr. kr., hvis man fortsat afdrager. Vælger man et F1-lån frem for et fastrentelån. Historisk er den gennemsnitlige forskel på 700 kr. Med andre ord synes vi, at man bliver for dårligt betalt for at tage F1-lån frem for fastrentelån. Figur 3: Forskel i nettoydelse mellem fast rente og F1 1100 1000 900 800 Tabel 3: Delt belåning, 1 mio. kr., 30 år 1. år pr. måned Kursnettoydelse afdrag følsomhed* 100% F1-lån med afdrag F1 3.350 2.616 0 50% F-kort med afdrag og 50% 3-47 med afdrag F-kort 1.627 1.373 0 3% 2047 1.955 876 -36.858 Samlet 3.582 2.249 -36.858 50% F-kort med afdrag og 50% 3-47 uden afdrag F-kort 1.627 1.373 0 3% 2047 1.176 0 -39.095 Samlet 2.803 1.373 -39.095 No te: B eregnet på baggrund af Spar No rds fo rventninger til renten på variabelt fo rrentede lån o g ved 80% belåning. * Ændring i kursværdien af restgælden ved en stigning i renten på 1%-po int 700 600 Gevinsten ved begge eksempler er, at man bliver i stand 500 til 400 fastrentelånet til en lavere kurs, når renten er steget. 300 at skære restgæld ved at kunne indfri Vi anbefaler primært delt belåning til lån over 1½ mio. kr. 200 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 No te: 1. mio . kr., 30 års løbetid, med afdrag, før etableringso mko stninger. Egne beregninger I den forbindelse er det også værd at bemærke, at den gennemsnitlige kontantlånsrente på F1-lån de seneste 10 år har været 2,26 pct. I det lys er et fastrentelån også attraktivt – ikke mindst når man i foråret så, hvor hurtigt renterne kan stige. Ud væk over Renteloft Er man blevet utryg ved den store rentestigning, som vi så i foråret, men samtidig gerne vil udnytte, at ECB forventes at holde renten lav i lang tid endnu, kan et lån med renteloft (RenteMax) være en god ide. I takt med, at de lange renter er steget, er lån med budgetsikkerheden tilbyder fastrentelånet muligheden for at indfri lånet til en lavere kurs, når renten er steget. renteloft igen blevet attraktivt. Man kan få et lån med 5årigt renteloft på 2½ pct. eller lån med 10-årigt renteloft på 4 pct. Et lån med renteloft på 2½ pct. frem til 2021 er et stærkt alternativ til F5. Vi forventer, at kuponrenten på dette lån Delt belåning Realkreditlån behøver ikke være et enten-eller med hensyn til variabel eller fast rente. Det kan også være et både-og, så man derved spreder risikoen og muligheder ligesom på investeringssiden. Totalkredit har reduceret omkostningerne ved belåninger, to så etablering lån ikke af er lig sådanne med delte dobbelt omkostninger. vil ligge omkring 0,3–0,4 pct. fra forventes at være lave i lang tid endnu, og muligheden for at indfri fastrentelånet til en lavere kurs, når de lange renter er steget, og derved skære restgæld væk. Flere studier har vist, at det på langt sigt er den mest optimale strategi. Til pct. Da renteloftet er på 2½ pct., skal der ske en meget hurtigt og voldsom rentestigning i 2017, for at renteloftslånet ikke ender med at blive billigst frem til 2021. Fx skal Cibor 6M-renten stige med mere end 0,25 pct. om året før F5-lånet er mere fordelagtigt end refinansieringsrisiko, når den bagvedliggende obligation skal ”rulles” om 5 år. Derimod synes vi ikke, at det 10-årige renteloft er så attraktivt. Med et renteloft på 4 pct., vil vi hellere vælge et fastrentelån, hvor man kan låse renten fast på 3 pct. i hele lånets løbetid. I tabel 3 har vi regnet på to eksempler. Set i forhold til at med januar. RenteMax-lånet. For begge lån gælder, at der er en Ved delt belåning udnytter man både, at de korte renter fortsætte 1. sammenligning forventer vi, at F5-renten fra vil blive 0,95 F1-lånet, giver delt belåning nogle spændende muligheder for en beskeden merydelse på ca. Side 3 af 4 Anbefaling Forventninger til auktionen Rentemarkederne er præget af stor usikkerhed og det Vi anbefaler, at man sikrer renten enten helt eller delvist i påvirker også vores forventning til den forestående forbindelse refinansiering af rentetilpasningslån. Fastrentelånet tilbyder den totale sikkerhed, mens lån med den kommende refinansiering. med renteloft, F5-lån og F-kort-lån har en stigende grad Tabel 4: Auktionsresultater fra Totalkredit Kontantlånsrente, med afdrag Termin F1 F3 jan-11 1,60 2,26 apr-11 2,07 2,82 okt-11 1,22 1,70 jan-12 1,12 1,52 apr-12 0,89 1,23 okt-12 0,38 0,68 jan-13 0,36 0,70 apr-13 0,44 0,78 okt-13 0,49 1,01 jan-14 0,25 0,67 apr-14 0,35 0,69 jul-14 0,37 okt-14 0,36 0,46 jan-15 0,51 0,40 apr-15 0,13 0,17 jul-15 0,31 0,39 okt-15 0,40 0,52 jan-16 (f) 0,40 0,50 af usikkerhed og dermed en stigende grad af usikkerhed F5 2,88 3,37 2,19 2,02 1,83 1,22 1,20 1,28 1,68 1,32 1,22 0,72 0,59 0,45 0,77 0,90 0,95 Vi forventer, at kontantrenterne ender på niveau med eller lidt højere end ved oktober 2015-terminen, som det fremgår af tabel 4. Set i forhold til for et år siden, forventer vi, at F1-renten falder fra 0,51 pct. til 0,40 pct. F3-renten blev for 3 år siden fastsat til 0,70 pct. og nu forventer vi en kontantrente på 0,50 pct. F5-renten forventer vi falder fra 2,88 pct. i januar 2011 til nu 0,95 om den fremtidige ydelse. Ønsker man fortsat maksimal variabel rente, anbefaler vi, at man skifter fra F1 og F2 til F-kort i forbindelse med den forestående refinansiering, da Totalkredits rabat for omlægninger ophører til nytår. Alt det praktiske Har man rentetilpasningslån med refinansiering til januar, har man frem til 30. oktober 2015 mulighed for at ændre perioden mellem rentetilpasninger, afdragsprofil og lånetype. Kontakt din rådgiver i Spar Nord inden fristen udløber, hvis du ønsker at følge vores anbefalinger. Alle beregninger og anbefalinger er vejledende og uden ansvar for Spar Nord Bank. Vurderinger og anbefalinger er baseret på standardberegninger og en række forudsætninger, der ikke nødvendigvis er identisk med de vilkår, der gælder for den enkelte låntager. Søg derfor altid konkret rådgivning i Spar Nord Bank. pct. Redaktion afsluttet, 15. september 2015, kl. 14:46 Denne publikation er udgivet af Handelsområdet i Spar Nord Bank A/S, Postboks 162, 9100 Aalborg. Publikationen er markedsføringsmateriale og kan ikke anses som investeringsanalyse. Gengivelsen af publikationen eller dele heraf er ikke tilladt uden forudgående tilladelse. Der er ikke forbud mod at handle inden offentliggørelse og Spar Nord Bank koncernen kan have positioner i de pågældende finansielle instrumenter og val utakryds. Publikationen er baseret på offentligt tilgængeligt materiale, som Handelsområdet i Spar Nord Bank A/S anser for at være pålidelig. Handelsområdet i Spar Nord Bank A/S tager forbehold for fejl i kilder, trykfejl og beregningsfejl. Alle vurderinger er udført på den angivne dato og kan ændres uden videre. Historiske afkast, vurdering af gevinstpotentiale og værdiansættelsesmæssige betragtninger kan ikke opfattes som garanti for fremtid afkast. Med mindre andet er angivet er afkastberegninger opgjort eksklusiv handelsomkostninger. Den fremtidige kursudvikling og/eller det fremtidige afkast kan blive negativt og gevinster eller tab kan blive forøget eller formindsket som følge af valutakursudsving. Anbefalingerne skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende finansielle instrumenter. Spar Nord Bank koncernen påtager sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af materialet. Side 4 af 4
© Copyright 2024