Fast eller variabel rente? Af finansieringsrådgiver Niels Eghøj Nielsen, Agrovi Skal jeg omlægge mine flexlån til en 2 % 30 årig lån nu? - Det spørgsmål kommer flere gange om dagen. Den lange faste rente er historieske lav så overvejelserne er super relevante, men hvad er den rigtige beslutning? De uafhængige markedsanalytikere er uenige og finanssektorens (salgs)rådgivere presser på for at få omlagt nogle lån, hvilket naturligvis giver indtjening til realkreditinstitutionerne og bankerne samt en minimering af risikoen for finanssektoren. Ingen kender fremtidens rente, det har de mange SWAP aftaler et tydelig eksempel på. Derfor bør omlægningsvurderingerne bygge på en konsekvensanalyse af både fremtidige stigende og faldende rente samt den aktuelle situation. Optimalt tidspunkt Ideelt set bør vi blive liggende i den variable rente indtil trenden på den faste rente stiger jf. figuren. Herved opnår vi likviditetsgevinsten indtil renten stiger og når samtidig med på de kursgevinster der potentielt ligger i et 2 eller 2,5% obligationslån. Forskellen i renten inkl. omkostninger er omkring 2 procent point svarende 200.000 kr. om året for hver 10 mio. kr. lånt. Hvis det nuværende renteniveau forstætter i 5 år endnu er der en gevinst på 1 mio. kr. ved at blive i variable lån, og hvis renten falder yderligere bliver gevinsten større. Hvis renten derimod stiger til sommer med 2 procentpoint vil konsekvensen af at blive variabel lån betyde øgede renteomkostninger på 200.000 kr. årligt. Omlægger vi til et obligationslån med fast rente 2 % med en årlig rentebetaling på ca. 200.000 kr. vil en rentestigning på 2 procentpoint give en kursgevinst på ca. 19 %. Det betyder alt andet lige, at egenkapitalen i regnskabet forbedres med 1,9 mio kr., og man vil have en løbende rentebetaling på niveau med den nye variable rente. Man kan vælge at konvertere sit lån og herved reducer hovedstolen, mod at få en højere rente (4%) og 100.000 kr. ekstra i årlig rentebetaling eller gå i flexlån igen med en ca. uændret rente, men med den risiko der følger med variabelforrentet lån. Mine råd er opdelt i 2 grupper. 1. Landmænd med meget høj gældprocent og lav indtjeningsevne har reelt ikke noget valg og skal forsat blive i de variable forrentet lån 2. Kunder med god indtjening og skatteevne kan vælge at omlægge en del af deres variable lån til en fast fastrente lån som en 2 %’er. De restende variable lån omlægges først, når der kommer en trendvending - der kan gå nogle år inden vi ser denne trendvending forventer jeg. Derfor er det vigtig at du følger med i udviklingen fx igennem Agromarkets. Tabel 1 Oversigt over rente og restgældsudvikling ved forskellige scenarier. Hovedstol, kr. 10.000.000 10.000.000 Renten stiger med 2 % 8.140.000 8.140.000 8.140.000 * Renten falder med 1 % 10.000.000 10.000.000 *bogført værdi i regnskabet. Lånetype Rente, pct. Årlig rente betaling, kr. 10.000 200.000 Variabelt Fast 0,1 2 Variabelt Fast Fast 2,1 4 2 157.500 325.600 200.000 Variabelt Fast 0 1 100.000