1. No category

Gældspleje af realkreditlån i bolig
Markedsføringsmateriale
LÅNEANBEFALINGER
15. september 2015
RenteMax lån: Er sikkerheden god nok? - Skift til fast rente!
Af chefanalytiker Martin Lundholm, [email protected], tlf. 96 34 40 55
·
·
Selv om renterne er steget siden foråret, er renterne på realkreditlån fortsat historisk lave.
Lån med renteloft findes i mange varianter, men mange ville i dag kunne optage fastrentelån med en rente, der er
betydelig lavere end det gældende renteloft, og her kan man med rette spørge: Hvor er sikkerheden?
·
Har man lån med renteloft, som skal refinansieres til januar, anbefaler vi, at man benytter lejligheden til at
revurdere situationen. I mange tilfælde vil et fastrentelån være bedre og give den ønskede sikkerhed.
Makroøkonomisk baggrund
sandsynligt, at obligationsopkøbsprogrammet (QE) vil
Selvom august måned har budt på meget stor uro på de
blive forlænget, øget eller udvidet. Det er dog vores
finansielle
i
vurdering, at krisen i EM-landene ikke vil være i stand til
blodrøde aktiemarkeder og kraftigt faldende oliepriser, har
at slå benene væk under hverken EU eller USA. Dertil er
renterne på realkreditlån ligget forbavsende stille siden
EM-landene relativt set for små, og i Kinas tilfælde er det
medio juni. Det var svagere end ventede økonomiske
vigtigt at huske på, at Kina fortsat har betalingsbalance-
kinesiske nøgletal, punktering af en kinesisk aktieboble og
overskud og en af verdens største valutareserver.
markeder
og
blandt
andet
resulterede
kinesiske devalueringer, der udløste uroen. Frygten var og
er, at en såkaldt hård landing i Kina kombineret med
Selv om væksten i USA har skuffet hen over vinteren, er
begyndende renteforhøjelser i USA, kan give alvorlig
der blevet skabt mange jobs. Arbejdsløsheden er kommet
udforinger for Emerging Markets (EM), og det i sidste
ned i 5,1 pct. og væksten tegner til at blive moderat og
ende også kan trække de udviklede lande ned.
selvbærende. Det mest overraskende er imidlertid, at
faldet i arbejdsløsheden ikke har medført tilsvarende
Som det fremgår af figur 1, har aktivitetsbarometret for
stigninger i lønningerne. Derfor er der usikkerhed om,
Kina været faldende siden sommeren 2014 og er nu
hvornår den amerikanske centralbank begynder at hæve
kommet
under
50,
som
adskiller
fremgang
fra
renten. Vi forventer, at det vil ske sidst på året, og at
tilbagegang. Derimod viser aktivitetsbarometret i både
tempoet
USA og EU fortsat tegn på moderat vækst.
langsommere, end hvad vi normalt har set.
renteforhøjelserne
derefter
vil
blive
I Danmark er Nationalbanken på vej til at genoptage
Figur 1: Aktivitetsbarometre
salget af statsobligationer efter salget blev suspenderet i
62
januar i forbindelse med det omvendte valutapres på den
60
Værdi >50 indikerer vækst
i
danske krone. Presset på kronen er således aftaget og
58
valutareserverne er på vej ned til mere normale niveauer.
56
Derfor forventer vi også, at Nationalbanken langsomt vil
54
begynde
52
normaliserer pengepolitikken i forhold til ECB. Kommer
50
ECB med nye rentenedsættelser, hvilket vi ikke forventer,
hæve
indskudsbevisrenten
og
dermed
vil Nationalbanken blive tvunget til at følge ECB.
48
46
44
2010
at
Med baggrund i ovenstående forventer vi, at de lange
2011
2012
EU
2013
2014
USA
realkreditrenter
2015
i
Danmark
vil
svinge
omkring
det
nuværende niveau det kommende stykke tid. Men den
Kina
langsigtede tendens er stigende renter, og risikoen for
Kilde: Datastream o g M arkit
pludselig hop i kurserne for fortsat til stede, som vi så
Selv om alt tegner til et moderat opsving i Eurozonen,
tidligere i år. Risikoen for markante rentestigninger på de
bekymrer
lange renter er primært knyttet til USA og Fed’s gøren og
den
seneste
udvikling
Den
Europæiske
Centralbank (ECB), da vækst ikke længere er så sikkert
laden.
og det igen vil sætte inflationen under pres og øge
risikoen for deflation. Derfor er det sikkert, at ECB vil føre
Alt tegner til, at de korte realkreditrenter i Danmark vil
en
være stabile til svagt stigende de næste 12 måneder.
lempelig
pengepolitik
lang
tid
endnu,
og
højst
Side 1 af 3
Hvor er sikkerheden?
alt efter løbetiden på det oprindelige renteloft. Det ene lån
Der er sket meget med renterne de seneste år. Derfor er
er med et 5-årigt renteloft, mens det andet er med et 10-
det i dag muligt at låse renten fast i hele lånets restløbetid
årigt renteloft. Renteloftet bliver fastsat af Totalkredit, og
til en lavere rente, end det renteloft, der blev sat, da
tillægget til CIBOR 6M bliver efterfølgende fastsat på en
renteniveauet var mere normalt.
auktion i obligationsmarkedet. I tabel 2 er Totalkredits
forventninger til de nye rentelofter angivet.
De fleste lån med renteloft (RenteMax-lån) har et renteloft
på 5 pct. eller højere, mens kuponrenten på fastrentelån i
dag ligger mellem 1½ og 3 pct. spændende fra en løbetid
fra 10 til 30 år. Derfor kan man med rette spørge: Hvor er
sikkerheden på lån med renteloft?
I
tabel
1
har
vi
beregnet
nøgletal
for
udvalgte
Tabel 2: Totalkredits forventninger
Renteloft
5 årigt renteloft
Nuværende vilkår
4,50%
Forventet fra januar
2,50%
10 årigt renteloft
Nuværende vilkår
5,00%
Forventet fra januar
4,00%
Rentetillæg
0,46%
0,10% - 0,20%
0,25%
0,30% - 0,40%
realkreditlån. Bemærk, at F1-lån ikke tilbydes som nyt
lån. I tabellen har vi beregnet nøgletal for 1. år samt
Aktuelt er renten CIBOR 6M 0,1875 pct.
kursfølsomheden ved en stigning i renten på 1 pct.-point
ved en gæld på 1 mio. kr.
Et alternativ til det 5-årige renteloft er et F5-lån. Da
omkostningerne ved F5-lånet er større end på RenteMax
Tabel 1: Aktuelle lånemuligheder, 1 mio. kr. i gæld
1. år pr. måned
Kursnettoydelse
afdrag
følsomhed*
30-årige lån med afdrag
F-kort
3.254
2.746
0
F1¤
3.350
2.616
0
F5
3.392
2.423
-49.000
Renteloft
3.317
2.565
-10.000
3% 2047
3.909
1.751
-73.716
30-årige lån uden afdrag
F-kort
673
0
0
F1¤
899
0
0
F5
1.134
0
-49.000
Renteloft
917
0
-10.000
3% 2047
2.351
0
-78.189
Fastrentelån med 10, 15 og 20 års løbetid
1½% 2027
9.257
7.979
-34.021
2% 2032
6.440
4.875
-58.163
2½% 2037
5.133
3.277
-65.041
og der er udsigt til uændret lav rente fra ECB i hvert fald
et år frem, og vi forventer F5-renten ender på 0,95 pct.,
anbefaler vi det 5-årige renteloft frem for F5-lånet. For
begge lån gælder, at der en refinansieringsrisiko, når den
bagvedliggende obligation skal ”rulles”.
Fastrentelån
er
Der er umiddelbart to ulemper ved at skifte fra et lån med
For det første vil 1. års månedlige nettoydelse stige. Til
gengæld er man sikker på ydelsen i al fremtid.
For det andet skal man købe de bagvedliggende
Kursen på alle lån med renteloft ligger mellem kurs 100
attraktivt
alternativ
for
alle
tre
forventede 10-årige renteloft på 4 pct., kan man med
fastrentelån låse renten fast i hele lånet løbetid til en
lavere rente end renten på renteloftet. Vi anbefaler, at
man skifter til fast rente, da den stadig er historisk lav, og
derved opnår den ultimative sikkerhed.
No te: B eregnet på baggrund af Spar No rds fo rventninger til renten på variabelt fo rrentede
lån o g ved 80% belåning.
¤Nye lån kan ikke o ptages i F1.
* Ændring i kursværdien af restgælden ved en stigning i renten på 1%-po int
renteloft til et lån med fast rente.
et
RenteMax-lån, der skal refinansieres. Set i forhold til det
Lån uden afdrag
Totalkredit ændrede ved året start priserne på lån med
variabel
rente
og
afdragsfrie
lån.
Dermed
følger
Totalkredit trop med de andre store realkreditinstitutter,
der bl.a. mærker ratingbureauernes krav om at reducere
omfanget af de mest risikable lån. I forbindelse med
prisjusteringen er det frem til udgangen af 2015 muligt
med rabat at omlægge ramte lån til en lånetype med
lavere omkostninger.
og 105, som er den maksimale indfrielseskurs. Sker
omlægningen i forbindelse med refinansiering, kan man
indfri lånet til kurs 100.
I de fleste tilfælde vil fordelene overskygge ulemperne,
men det er altid godt at får foretaget en individuel
vurdering, da lån med renteloft er meget forskellige.
Alt det praktiske
Kontakt din rådgiver i Spar Nord, hvis du ønsker at følge
vores anbefalinger.
Alle beregninger og anbefalinger er vejledende og uden
ansvar for Spar Nord Bank. Vurderinger og anbefalinger er
baseret
Refinansiering til januar 2016
Tre lån med renteloft fra Totalkredit skal refinansieres og
have nyt renteloft til januar 2016. De tre lån bliver
refinansieret over to forskellige lån med et nyt renteloft,
på
standardberegninger
og
en
række
forudsætninger, der ikke nødvendigvis er identisk med de
vilkår, der gælder for den enkelte låntager. Søg derfor
altid konkret rådgivning i Spar Nord Bank.
Redaktion afsluttet, 15. september 2015, kl. 14:45
Denne publikation er udgivet af Handelsområdet i Spar Nord Bank A/S, Postboks 162, 9100 Aalborg. Publikationen er markedsføringsmateriale og kan
ikke anses som investeringsanalyse. Gengivelsen af publikationen eller dele heraf er ikke tilladt uden forudgående tilladelse. Der er ikke forbud mod at
handle inden offentliggørelse og Spar Nord Bank koncernen kan have positioner i de pågældende finansielle instrumenter og val utakryds.
Publikationen er baseret på offentligt tilgængeligt materiale, som Handelsområdet i Spar Nord Bank A/S anser for at være pålidelig. Handelsområdet i
Spar Nord Bank A/S tager forbehold for fejl i kilder, trykfejl og beregningsfejl. Alle vurderinger er udført på den angivne dato og kan ændres uden
videre. Historiske afkast, vurdering af gevinstpotentiale og værdiansættelsesmæssige betragtninger kan ikke opfattes som garanti for fremtid afkast.
Med mindre andet er angivet er afkastberegninger opgjort eksklusiv handelsomkostninger. Den fremtidige kursudvikling og/eller det fremtidige afkast
kan blive negativt og gevinster eller tab kan blive forøget eller formindsket som følge af valutakursudsving.
Anbefalingerne skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende finansielle instrumenter. Spar Nord Bank koncernen påtager sig intet
ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af materialet.