1. No category

J.M. Mørks Gade 1, Aarhus C
Markant og flot udlejningsejendom sælges
• Samlet etageareal: ca. 1.710 m²
• 5 erhvervslejemål og 5 boliglejemål
• Fuldt udlejet
• Attraktivt beliggende ved Frederiksgade / Østergade
• Afkast 1. år: ca. 4,8 %
• Pris: kr. 37.000.000,- kontant
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Indholdsfortegnelse
Ejendommen i hovedtræk ............................................... 3
Bygningsarealer .............................................................. 4
Offentlig vurdering .......................................................... 4
Salgsvilkår ....................................................................... 5
Likviditetsbudget ............................................................. 6
Planforhold/offentlige forhold ........................................ 7
Tekniske installationer .................................................... 8
Driftsudgifter .................................................................... 8
Købesummens fordeling - Afskrivninger ...................... 9
Handelsomkostninger ................................................... 10
Købers kapitalbehov ..................................................... 10
Startforrentning på kontantbasis ................................. 10
Besigtigelse ................................................................... 11
Mellemsalg ..................................................................... 11
Lejespecifikation ........................................................... 12
Fotos ............................................................................... 13
Matrikelkort .................................................................... 18
Kort ................................................................................. 19
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Ejendommen i hovedtræk
Beliggenhed
Matr. nr.
Kommune
Grundareal
Ejendomsbeskrivelse
J.M. Mørks Gade 1
8000 Aarhus C
358a Århus Bygrunde
Aarhus.
399 m² - heraf vej 0 m²
Ejendommen, der fremtræder flot og markant, er beliggende på hjørnet af J.M.
Mørks Gade og Frederiksgade, kun få minutter fra Strøget og alle midtbyens
faciliteter i øvrigt.
Der er tale om én ejendom på ét matrikelnummer, men består reelt af to
bygninger. Den ene bygning er med pudset facade og spir og den anden med
gulstensfacade, dog pudset i stueplan. Tagkonstruktionen er sadeltag med svag
hældning belagt med skifferplader påsat nyere zinkinddækkede kviste. Begge
bygninger har flotte udsmykninger på facaden og karnapper samt sprossede
termovinduer.
Ejendommen er fuldt udlejet. Udover butikkerne i stueplan og kælder, som er
udlejet til Stof2000 og L. Le Skrædder & Designer, er der tre kontorlejemål og
fem boliglejemål.
Fra 2. sal og opefter er der uhindret udsigt ud over midtbyen helt ned til
domkirken.
Adgang til lejemålene sker via ualmindelig stilfuld trappeopgang med dørtelefon.
Såvel indvendigt som udvendigt fremstår ejendommen i meget velvedligeholdt
stand.
side 3 af 20
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Bygningsarealer
Arealer
Bygning nr. 1
Bebygget areal: 368 m²
Erhvervsareal m/ afskrivning: 498 m²
Erhvervsareal u/ afskrivning: 669 m²
Boligareal: 543 m²
Etageareal i alt: 1.710 m²
Opført/ombygget år: 1925/1995
Bebygget areal: 368 m²
Antal etager: 4
Kælder/erhverv
Erhverv/salgsareal, st. tv –
heraf ca. 245 m² i kælder
Boligareal iflg. BBR, st. th.
Boligareal iflg. BBR, 1. tv.
Erhverv/kontor, 1. th.
Boligareal iflg. BBR, 2. tv.
Erhverv/kontor, 2. th.
Boligareal iflg. BBR, 3.tv.
Erhverv/kontor, 3. th.
Boligareal iflg. BBR, 4. sal
Anvendelse:
63 m² Erhverv
498 m² Erhverv
Afskrivning:
Nej
Ja
115 m²
115 m²
200 m²
113 m²
204 m²
115 m²
202 m²
85 m²
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Nej
Bolig
Bolig
Erhverv
Bolig
Erhverv
Bolig
Erhverv
Bolig
Der er en afvigelse mellem arealer anført i BBR-meddelelsen og lejekontrakter.
Offentlig vurdering
År 2013
Ejendomsværdi
kr.
26.000.000,-
Heraf grundværdi
kr.
3.247.900,-
Ejendommen er ikke under omvurdering.
side 4 af 20
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Salgsvilkår
Købesum
Kapitalbehov
Kontantpris: kr. 37.000.000,Kontantpris
kr.
37.000.000,-
Handelsomkostninger anslået
kr.
144.211,-
- Refusion deposita
kr.
-729.824,-
- Refusion forudbetalt leje
kr.
-153.864,-
Anslået kapitalbehov:
kr.
36.260.523,-
Startforrentning
4,76 %.
Momsfradragsprocent
68,25 %
Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og
anslåede handelsomkostninger.
Finansieringsforslag
Bevaringsværdig bygning
Colliers kan kontaktes for en nærmere drøftelse af et eventuelt oplæg til
finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån
m.v.
Ejendommen har i henhold til Kulturarv.dk bevaringsværdi 3.
Flere end 350.000 bygninger over hele landet har fået deres bevaringsværdi
registreret. I FBB kan man se, hvilke bygninger der har høj, middel eller lav
bevaringsværdi. Bygningernes bevaringsværdi bliver angivet på en skala fra 1-9,
hvor 1-3 er høj bevaringsværdi, 4-6 er middel og 7-9 er lav.
Lejeindtægter
Faktiske lejeindtægter - 1.712 m²
kr.
1.942.864,-
I alt
kr.
1.942.864,-
Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen.
Deposita/forudbetalt leje
Vedligeholdelseskonti
Deposita
kr.
729.824,-
Forudbetalt leje
kr.
153.864,-
Saldo for hensættelseskonto i Grundejernes
Investeringsfond i.h.t. LL § 63A pr. 31.12.2013
Beløbet følger ejendommen
kr.
-1.392.734,-
side 5 af 20
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Tinglyste hæftelser
Prioritets
nr.
Valuta
Grundejernes
Investeringsfond
Nykredit
Realkredit A/S
3
4
Øvrige forhold
Kreditor
Hovedstol
DKK
739.000,00
DKK
22.676.000,00
5
Skadeløsbrev
DKK
9.000.000,00
6
Ejerpantebrev
DKK
5.000.000,00
Rente
Momsreguleringsforpligtelse:
Evt. momsreguleringsforpligtelse overtages af køber.
Likviditetsbudget
Skattemæssigt
Likviditetsmæssigt
UDGIFTER
Driftsudgifter
kr.
216.399,-
kr.
216.399,-
Lejeindtægter, faktiske
kr.
1.942.864,-
kr.
1.942.864,-
1. år før afskrivning/skat
kr.
1.726.465,-
Afskrivning 1. år, anslået
kr.
490.500,-
Skattemæssigt resultat 1. år
kr.
1.235.966,-
Likviditet 1. år før skat
kr.
1.726.465,-
Skattevirkning ved
skatteprocent på 23,50%
kr.
290.452,-
Likviditetsmæssigt
resultat 1. år ved 23,50%
kr.
1.436.014,-
INDTÆGTER
Momspligtige driftsudgifterne er angivet inkl. den del af momsen, som ikke kan
fradrages, idet momsfradragsprocenten er 68,25.
Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el.
side 6 af 20
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Planforhold/offentlige forhold
Zonestatus
Vej
Kloakforhold
Offentlige planer/forhold
Ejendommen er beliggende i byzone.
Ejendommen er beliggende til offentlig vej.
Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg.
Kommuneplan/Rammeområde 010201CY
Ekstrakt:
Områdets anvendelse er fastlagt til cityformål. Cityformål omfatter funktioner til
handel, kultur og service, (f.eks. butikker, kontorer, hoteller, biografer,
udstillingslokaler), offentlige funktioner og sådanne andre funktioner, der med
fordel kan placeres i et center af regional betydning og endelig boliger, der kan
forenes med cityfunktionen. Som hovedregel må boliger ikke placeres i
stueetagen. Såfremt intet andet er nævnt særskilt i rammerne, kan der i forhold til
en samlet ramme for butiksarealtilvækst i City etableres dagligvarebutikker på
indtil 3.500 m2 bruttoetageareal og udvalgsvarebutikker på indtil 2.000 m² i
området. Ved planlægning for placering af butikker, der forhandler særligt
pladskrævende varegrupper efter planlovens definition er der mulighed for, at der
kan planlægges for butikker med et større maksimalt bruttoetageareal. I perioden
2013-17 kan der endvidere planlægges for 2 udvalgsvarebutikker med et
butiksareal på over 2.000 m² i Cityområderne. Butikkerne kan etableres med en
maksimal størrelse på hver max. 5.000 m² eller udvidelse af op til to eksisterende
butikker med max. 5.000 m². Dette butiksareal på i alt max. 10.000 m² indgår i
den samlede ramme for udvidelse af City.
Ovennævnte er alene ekstrakt af kommuneplanen, som kan rekvireres ved
henvendelse til Colliers.
Lokalplan 591
Ekstrakt:
I randbebyggelsens stueetager må der ikke indrettes lokaler til banker,
sparekasser, andre pengeinstitutter og forsikringsselskaber, ligesom de
eksisterende ikke må foretage udvidelser i ovennævnte stueetage det
pågældende sted.
Ovennævnte er alene ekstrakt af lokalplanen/kommuneplanen/byplanvedtægten,
som kan rekvireres ved henvendelse til Colliers.
Miljø
Ifølge oplysninger indhentet den 19.02.2015 fra Region Midtjyllands hjemmeside,
er der ingen oplysninger om forurening på nærværende matrikel.
Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret
som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et
defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet.
side 7 af 20
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Energimærke
Ejendommen er omfattet af Lov af fremme af energibesparelser i bygninger.
Ejendommen er energimærket med karakteren C.
Servitutter
358a Århus Bygrunde
26-04-57
Dok. om tilbygning og brandtrappe m.v.
29-05-57
Dok. om fælles brandmur/gavl mv.
Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog.
Tekniske installationer
El
Vand
Varme
Ejendommen forsynes med el fra NRGI.
Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg (tidligere
offentligt).
Ejendommen opvarmes ved hjælp af fjernvarme.
Driftsudgifter
Ejendomsskat 2015
Dækningsafgift 2015
Administration, anslået
Forsikring, anslået
Elafgift, anslået
Renovation, anslået
Vandafledningsafgift, anslået
Varmeregnskab, anslået
Vicevært, anslået
Renholdelse/snerydning, anslået
Graffitiservice, anslået
Udvendig vedligeholdelse, anslået
Varmeregnskab, anslået
Gebyrer, anslået
Refunderede driftsudgifter fra lejerne, anslået
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
45.394,66.184,34.791,25.000,9.000,33.000,27.500,3.800,31.000,12.000,5.200,75.000,3.100,5.000,-159.571,-
Driftsudgifter, i alt anslået
kr.
216.399,-
Momspligtige driftsudgifterne er angivet inkl. den del af momsen, som ikke kan
fradrages, idet momsfradragsprocenten er 68,25.
Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og
anslåede handelsomkostninger.
Colliers gør opmærksom på, at ejendommens omsætningsmomsfradragsprocent
også kan opgøres og kan ændre beregningerne, jf. ovenfor, forhør evt. nærmere
hos Colliers herom.
side 8 af 20
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Købesummens fordeling - Afskrivninger
Kontantomregning
af købesummen
Udbetaling
Kontantomregnet købesum
kr.
kr.
37.000.000,37.000.000,-
Handelsomkostninger anslået
Tinglysningsafgift - skøde
Advokatsalær - skøde
Moms ekskl. evt. momsrefusion
kr.
kr.
kr.
111.830,30.000,2.381,-
Kontantomregnet anskaffelsessum
kr.
37.144.211,-
Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er
anslåede.
Den kontantomregnede
købesum foreslås fordelt
som følger
Bygning og installationer
Særlige installationer
Grundens værdi
Afskrivningsberettigede bygninger
Ikke afskrivningsberettigede bygninger
kr.
kr.
kr.
kr.
3.375.210,3.247.900,8.839.675,21.537.215,-
Kontantomregnet købesum
kr.
37.000.000,-
Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum
Særlige installationer
4,00% x kr. 3.388.365,- =
Afskrivningsberettigede bygninger
4,00% x kr. 8.874.129,- =
Afskrivning 1. år
kr.
135.535,-
kr.
354.965,-
kr.
490.500,-
Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor,
advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske
undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen.
side 9 af 20
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Handelsomkostninger
Købers handelsomkostninger
(anslået)
Tinglysningsafgift - skøde
Advokatsalær - skøde
Moms
kr.
kr.
kr.
111.830,30.000,7.500,-
Handelsomkostninger i alt inkl. moms
kr.
149.330,-
Momsrefusion i henhold til anslået
fradragspct. på 68,25
kr.
5.119,-
Handelsomkostninger anslået ekskl.
momsrefusion
kr.
144.211,-
kr.
kr.
kr.
kr.
kr.
37.000.000,144.211,-729.824,-153.864,36.260.523,-
kr.
kr.
kr.
1.942.864,216.399,1.726.465,-
Købers kapitalbehov
Kontantkøb
- købers kapitalbehov
Kontantpris
Handelsomkostninger anslået
- Refusion deposita
- Refusion forudbetalt leje
Investeret kapital – omregnet
Startforrentning på kontantbasis
Startforrentning på
kontantbasis, 1 år, vejledende
Nettoleje til forrentning af investeret kapital
Lejeindtægter mv. i henhold til budget
Driftsudgifter i henhold til budget
Nettoleje til forrentning
1.726.465,- x 100
36.260.523,-
= 4,76 % (anslået)
side 10 af 20
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Besigtigelse
Henvendelser
Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse,
bedes efter aftale med sælger venligst rettet til:
Colliers International Danmark A/S
Søren Lindbjerg, Erhvervsmægler
Mobil
E-mail
20131030
[email protected]
Mellemsalg
Ret til mellemsalg forbeholdes.
Se også emnet på www.colliers.dk – sagsnr. 279428
side 11 af 20
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Lejespecifikation pr. 01.02.2015 for ejendommen J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Areal
brutto m2
Kælder
Anpartsselska
bet af 18.
september
1974
St. tv.
3
Udlejet til
beboelse
St. th.
115
110.400,-
960,-
Trappeleje
01.01.2016
27.500,-
27.500,-
4
Udlejet til
beboelse
1. tv.
115
140.412,-
1.221,-
Trappeleje
01.01.2016
34.902,-
34.902,-
5
Munk
Andersen
1. th.
192
190.367,-
991,-
NPI okt./okt.
01.01.2016
2
56.739,-
901,-
4 % af
Næste reg.
Uopsigelighed
Depositum
kr.
Loan Le &
Rasmus
63
Leje reg.
Forudbetalt leje
Etage
1
Leje kr. p.a.
Leje pr.
m2
Lejer
01.12.2015
14.185,-
01.06.2018
300.000,-
Lejer
Udlejer
gældende leje
498
675.000,-
1.355,-
NPI apr./apr.
30.10.2017
31.10.2020
6 mdr.
6 mdr.
01.06.2015
01.02.2017
30.09.2017
30.09.2019
Min 2,5 %
60.589,-
Min 2,5 %
Max 3,5 %
6
Udlejet til
beboelse
2. tv.
113
129.000,-
1.142,-
7
Solar Power
Invest ApS
2. th.
204
184.014,-
902,-
Trappeleje
01.01.2016
NPI okt./okt.
01.01.2016
32.100,-
32.100,92.007,-
Min 2 %
Max 3,5 %
8
Udlejet til
beboelse
3. tv.
115
132.600,-
1.153,-
Trappeleje
01.01.2016
9
Kongskilde
Industries
3. th.
212
218.360,-
1.030,-
NPI okt./okt.
01.01.2016
Udlejet til
beboelse
4. sal
10
33.000,-
33.000,109.180,-
Min 3 %
2
9
85
105.972,-
1.712
1.942.864,-
1.247,-
Trappeleje
01.01.2016
26.362,-
26.362,-
153.864,-
729.824,-
Udlejet med en trappelejerabat indtil den 31.05.2016
Udlejet med lejerabat indtil den 31.03.2016
Udle
Leje
side 12 af 20
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Fotos
side 13 af 20
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Fotos
side 14 af 20
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Fotos
side 15 af 20
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Fotos
side 16 af 20
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Fotos
side 17 af 20
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Matrikelkort
side 18 af 20
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
Kort
Indre By i Aarhus er området, der traditionelt
er beliggende inden for de tre alléer, Nørre
Allé, Vester Allé og Sønder Allé, men tæller i
dag også området omkring Aarhus
Hovedbanegård med det nye kvarter
Central-værkstedet plus området omkring
Musikhuset og arealet ned til banegraven.
Indre Aarhus består blandt andet af
Latinerkvarteret, som er et område der huser
gader med toppede brosten som
Badstuegade, Klostergade og Volden med
flere samt den centrale plads, Pustervig
Torv.
Kvarteret er domineret af modebutikker og
har også et stort udvalg af caféer, tre teatre,
en Art cinema biograf (Øst for Paradis) samt
Hotel Royal med Royal Casino.
Det indre Aarhus har de seneste 10-15 år
undergået en stor forvandling, da de fleste
torve og stræder har fået ny belægning og
belysning. Ligeledes er Aarhus Å langs
Åboulevarden blevet åbnet, og det har
tiltrukket adskil-lige caféer, restauranter mm,
som hurtigt er blevet et samlingspunkt i
byen.
side 19 af 20
Sag IBE-279428(A) ● SLI/RD ● rev.nr. 697664-F1517 ● J.M. Mørks Gade 1, 8000 Aarhus C
LOKAL DYBDE – GLOBAL BREDDE
Colliers International Danmark kender ingen grænser
Specialiseret full-service
Strategisk alliance
Kvalitet
> Formidling, udvikling, rådgivning og vurdering
inden for investerings- og erhvervsejendomme
til nationale og internationale kunder
> Colliers International Danmark har via sit
ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg og
Oslo mulighed for en optimal servicering af
lokale kunder uden for Skandinavien og vice
versa
> Kvalitet og professionel service er kernen i
samarbejdet med kunder og internt mellem
medarbejderne
> Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi
skaber merværdi gennem personlig, engageret
og proaktiv adfærd fra branchens mest
kompetente og professionelle medarbejdere
> Uvildig rådgivning, idet Colliers International
Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder
af banker, realkreditinstitutter m.v.
AARHUS
Søren Frichs Vej 38 A
DK-8230 Åbyhøj
Tlf. +45 70 23 00 20
KØBENHAVN
Gl. Kongevej 11, 5. sal
DK-1610 København V
Tlf. +45 70 23 00 20
www.colliers.dk
Danske Bank 4387 3630 013690
Reg.nr. A/S 214489
SE-nr./CVR 31 77 41 79
> Colliers International Danmark er en del af
verdens mest effektive internationale
ejendomsmæglerkæde, Colliers International,
med mere end 480 kontorer i 61 lande verden
over
ODENSE
Tagtækkervej 8
DK-5230 Odense M
Tlf. +45 70 23 00 20
AALBORG
Østre Havnegade 20
DK-9000 Aalborg
Tlf. +45 70 23 00 20
VEJLE
Den Hvide Facet 1
DK-7100 Vejle
Tlf. +45 70 23 00 20
STOCKHOLM
Tlf. +46 08-402 36 70
GÖTEBORG
Tlf. +46 41-743 00 90
OSLO
Tlf. +47 2206 6280