Vandværksvej 38-40, 5000 Odense C
Fuldt udlejet investeringsejendom sælges
• Samlet etageareal: 1.123 m² - heraf 154 m² kælder
• Arkitektoniske smukke huse i Gerthasminde kvarteret
• 12 boliglejemål samt et erhvervslejemål med Odense
Kommune
• Årlige lejeindtægter: kr. 881.254,00
• Afkast 1. år: 5,44 %
• Pris: kr. 12.500.000,- kontant
Sag IB-276897(A) ● SGC/SFL ● rev.nr. 655923-B1402 ● Vandværksvej 38-40 5000 Odense C
Indholdsfortegnelse
Ejendommen i hovedtræk ............................................... 3
Bygningsarealer .............................................................. 4
Offentlig vurdering .......................................................... 4
Salgsvilkår ....................................................................... 5
Likviditetsbudget ............................................................. 6
Planforhold/offentlige forhold ........................................ 7
Tekniske installationer .................................................... 8
Driftsudgifter .................................................................... 8
Købesummens fordeling - Afskrivninger ...................... 9
Handelsomkostninger ................................................... 10
Købers kapitalbehov ..................................................... 10
Startforrentning på kontantbasis ................................. 10
Besigtigelse ................................................................... 11
Mellemsalg ..................................................................... 11
Lejespecifikation ........................................................... 12
Fotos ............................................................................... 13
Matrikelkort .................................................................... 14
Kort ................................................................................. 15
Sag IB-276897(A) ● SGC/SFL ● rev.nr. 655923-B1402 ● Vandværksvej 38-40 5000 Odense C
Ejendommen i hovedtræk
Beliggenhed
Matr. nr.
Kommune
Grundareal
Vandværksvej 38-40
5000 Odense C
749g Odense Bygrunde
Odense.
1.403 m² - heraf vej 0 m²
Matrikel nr: 749g Odense Bygrunde
Grundareal: 1.403 m² - heraf vej 0 m²
Ejendomsbeskrivelse
Ejendommene har en unik beliggenhed som genbo til de grønne områder ved
Ansgars Kirke og Assistens kirkegården. Gerthasminde kvarteret, hvor
ejendommen er beliggende, er et mere end 100 år gammelt kvarter og et af de
fredeligste kvarterer i hjertet af Odense. Kvarteret er præget af de mange
markante og arkitektoniske smukke huse og bygninger i denne gamle bydel.
Ejendommens bebyggelse består af to villaer i et plan med udnyttet tagtagetage
og fuld kælder. Villaerne er tegnet af arkitekten Anton Rosen.
Bygningerne er indrettet til 12 boliger samt fælles opholdsarealer, terapirum,
køkkener mv. Boligerne er indrettet med eget bad og toilet.
Til ejendommene hører flotte, parklignende haver anlagt af anlægsgartnere med
blandt andet havebassin, stenbede mv.
Bygningerne er generelt i god vedligeholdelsesstand og bærer præg af løbende
vedligehold og udskiftning. Bl.a. er taget for nyligt udskiftet på Vandværksvej 38.
side 3 af 16
Sag IB-276897(A) ● SGC/SFL ● rev.nr. 655923-B1402 ● Vandværksvej 38-40 5000 Odense C
Bygningsarealer
Arealer
Bygning nr. 1
Bebygget areal: 397 m²
Erhvervsareal m/ afskrivning: 519 m²
Boligareal: 604 m²
Etageareal i alt: 1.123 m²
Opført/ombygget år: 1914
Bebygget areal: 397 m²
Boligareal iflg. BBR
Institutions arealer inkl.
kælder
Anvendelse:
604 m² Bolig
519 m² Erhverv
Afskrivning:
Nej
Ja
Offentlig vurdering
År 2012
Ejendomsværdi
kr.
4.450.000,-
Heraf grundværdi
kr.
841.800,-
Ejendommen er ikke under omvurdering.
side 4 af 16
Sag IB-276897(A) ● SGC/SFL ● rev.nr. 655923-B1402 ● Vandværksvej 38-40 5000 Odense C
Salgsvilkår
Købesum
Kapitalbehov
Startforrentning
Finansieringsforslag
Bevaringsværdig bygning
Lejeindtægter
Kontantpris: kr. 12.500.000,-
Kontantpris
kr.
12.500.000,-
Handelsomkostninger anslået
kr.
94.580,-
Anslået kapitalbehov:
kr.
12.594.580,-
5,44 %.
Colliers kan kontaktes for en nærmere drøftelse af et eventuelt oplæg til
finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån
m.v.
Ejendommen er af Kulturstyrelsen noteret som værende bevaringsværdig med
en bevaringsværdi på 2, hvilket blandt andet indebærer, at der gælder særlige
regler for ombygning, ændring af bygningernes udseende og især nedrivning.
Der henvises til Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer.
Faktiske lejeindtægter - 1.123 m²
kr.
881.254,-
I alt
kr.
881.254,-
Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen.
Tinglyste hæftelser
Prioritetsnr.
6
7
Kreditor
Realkredit
Danmark
Ejerpantebrev
Danske Bank
Valuta
Hovedstol
DKK
7.283.000,00
DKK
500.000,00
Rente
4
variabel
side 5 af 16
Sag IB-276897(A) ● SGC/SFL ● rev.nr. 655923-B1402 ● Vandværksvej 38-40 5000 Odense C
Likviditetsbudget
Skattemæssigt
Likviditetsmæssigt
UDGIFTER
Driftsudgifter
kr.
196.512,-
kr.
196.512,-
Lejeindtægter, faktiske
kr.
881.254,-
kr.
881.254,-
1. år før afskrivning/skat
kr.
684.742,-
Afskrivning 1. år, anslået
kr.
241.518,-
Skattemæssigt resultat 1. år
kr.
443.224,-
Likviditet 1. år før skat
kr.
684.742,-
Skattevirkning ved
skatteprocent på 25,00%
kr.
110.806,-
Likviditetsmæssigt
resultat 1. år ved 25,00%
kr.
573.936,-
INDTÆGTER
Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el.
side 6 af 16
Sag IB-276897(A) ● SGC/SFL ● rev.nr. 655923-B1402 ● Vandværksvej 38-40 5000 Odense C
Planforhold/offentlige forhold
Zonestatus
Vej
Kloakforhold
Offentlige planer/forhold
Ejendommen er beliggende i byzone
Ejendommen er beliggende til offentlig vej.
Kloakforholdene er noteret som offentligt spildevandsanlæg.
Lokalplan Nr. 2-248
Område- og zonestatus
Lokalplanens område er byzone.
Områdets anvendelse
Området må kun anvendes til boligformål, offentlige formål og liberale erhverv,
herunder hotelvirksomhed. Der må ikke etableres erhvervsvirksomheder,
lagerpladser og lign. i området. Eksisterende, lovlig erhvervsvirksomhed og lager
i området kan fortsætte, men skal overgå til boligformål eller liberalt erhverv ved
lejeophør eller ejerskifte.
Bebyggelsens ydre fremtræden
Der må ikke foretages ombygninger, nedrivninger el. lign. uden byrådets
tilladelse. Der må ikke foretages væsentlige udvendige ændringer af
bebyggelsen uden byrådets tilladelse. Til væsentlige ændringer regnes fx
udskiftning af tage, døre og vinduer. Tagene skal dækkes med røde vingetegl
eller naturskifer. Tage på mindre bygningsdele kan tillades dækket med andre
materialer som fx tagpap.
Ovennævnte er alene ekstrakt af lokalplanen/kommuneplanen/byplanvedtægten,
som kan rekvireres ved henvendelse til Colliers.
Miljø
Energimærke
Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret
som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et
defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet.
Ejendommen er omfattet af Lov af fremme af energibesparelser i bygninger.
Energimærkekarakter: D
Olietank
Der forefindes ingen olietanke på ejendommen.
side 7 af 16
Sag IB-276897(A) ● SGC/SFL ● rev.nr. 655923-B1402 ● Vandværksvej 38-40 5000 Odense C
Servitutter
749g Odense Bygrunde
03-04-1916
Dok. om vej mv.
07-10-1919
Dok. om bebyggelse, benyttelse mv.
05-03-1954
Dok. om fjernvarme/anlæg mv.
07-01-1991
Lokalplan nr. 2-448
14-11-1997
Visitationsaftale og forkøbsret for Odense Kommune
Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog.
Tekniske installationer
El
Vand
Varme
Ejendommen forsynes med el fra Energi Fyn.
Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg (tidligere
offentligt).
Ejendommen opvarmes ved hjælp af fjernvarme.
Driftsudgifter
Ejendomsskat 2014
Administration, anslået
Forsikring, anslået
Forbrugsafgifter, anslået, inkl.
renovation
Vicevært/renholdelse, anslået
Kontingent internet
Vedligeholdelse, anslået
Driftsudgifter, i alt anslået
ca. 968 m² á kr. 10,-
kr.
kr.
kr.
18.275,35.750,9.680,-
ca. 968 m² á kr. 35,-
kr.
kr.
kr.
kr.
76.658,2.998,10.801,42.350,-
kr.
196.512,-
Driftsudgifterne er angivet inkl. den del af momsen, som ikke kan fradrages, idet
momsfradragsprocenten er 0,00.
side 8 af 16
Sag IB-276897(A) ● SGC/SFL ● rev.nr. 655923-B1402 ● Vandværksvej 38-40 5000 Odense C
Købesummens fordeling - Afskrivninger
Kontantomregning
af købesummen
Udbetaling
Kontantomregnet købesum
kr.
kr.
12.500.000,12.500.000,-
Handelsomkostninger anslået
Tinglysningsafgift - skøde
Advokatsalær - skøde
Moms ekskl. evt. momsrefusion
kr.
kr.
kr.
38.330,45.000,11.250,-
Kontantomregnet anskaffelsessum
kr.
12.594.580,-
Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er
anslåede.
Den kontantomregnede
købesum foreslås fordelt
som følger
Bygning og installationer
Særlige installationer
Grundens værdi
Afskrivningsberettigede bygninger
Ikke afskrivningsberettigede bygninger
kr.
kr.
kr.
kr.
1.165.820,841.800,4.826.795,5.665.585,-
Kontantomregnet købesum
kr.
12.500.000,-
Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum
Særlige installationer
4,00% x kr. 1.174.641,- =
Afskrivningsberettigede bygninger
4,00% x kr. 4.863.316,- =
Afskrivning 1. år
kr.
46.986,-
kr.
194.533,-
kr.
241.518,-
Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor,
advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske
undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen.
side 9 af 16
Sag IB-276897(A) ● SGC/SFL ● rev.nr. 655923-B1402 ● Vandværksvej 38-40 5000 Odense C
Handelsomkostninger
Købers handelsomkostninger
(anslået)
Tinglysningsafgift - skøde
Advokatsalær - skøde
Moms
kr.
kr.
kr.
38.330,45.000,11.250,-
Handelsomkostninger i alt inkl. moms
kr.
94.580,-
kr.
kr.
kr.
12.500.000,94.580,12.594.580,-
kr.
kr.
kr.
881.254,196.512,684.742,-
Købers kapitalbehov
Kontantkøb
- købers kapitalbehov
Kontantpris
Handelsomkostninger anslået
Investeret kapital – omregnet
Startforrentning på kontantbasis
Startforrentning på
kontantbasis, 1 år, vejledende
Nettoleje til forrentning af investeret kapital
Lejeindtægter mv. i henhold til budget
Driftsudgifter i henhold til budget
Nettoleje til forrentning
684.742,- x 100
12.594.580,-
= 5,44 % (anslået)
side 10 af 16
Sag IB-276897(A) ● SGC/SFL ● rev.nr. 655923-B1402 ● Vandværksvej 38-40 5000 Odense C
Besigtigelse
Henvendelser
Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse,
bedes efter aftale med sælger venligst rettet til:
Colliers International Danmark A/S
Søren Gørup Christiansen, Erhvervsrådgiver, Cand. Jur.
Mobil
E-mail
20467002
[email protected]
Mellemsalg
Ret til mellemsalg forbeholdes.
Se også emnet på www.colliers.dk – sagsnr. 276897
side 11 af 16
Sag IB-276897(A) ● SGC/SFL ● rev.nr. 655923-B1402 ● Vandværksvej 38-40 5000 Odense C
Lejespecifikation pr. 01-01-2014 for ejendommen Vandværksvej 38-40, 5000
Odense C
Lejer
0
Odense
Kommune Fællesaraler
1
Etage
Areal
brutto m2
Leje kr. p.a.
Leje pr.
m2
Næste reg.
Lejemålets
indgåelse
NPI
01-01-15
01-06-1997
Leje reg.
487
285.058,-
548,-
Bolig 1
50
47.124,-
942,-
2
Bolig 2
53
54.528,-
1.029,-
TL 50,-
01-01-15
3
Bolig 3
47
50.004,-
1.064,-
TL 50,-
01-01-15
4
Bolig 4
48
50.016,-
1.042,-
TL 50,-
01-01-15
5
Bolig 5
44
44.676,-
1.015,-
TL 50,-
01-01-15
6
Bolig 6
38
36.504,-
961,-
7
Bolig 7
48
49.404,-
1.029,-
TL 50,-
01-01-15
8
Bolig 8
44
44.640,-
1.015,-
TL 50,-
01-01-15
9
Bolig 9
55
55.764,-
1.014,-
TL 50,-
01-01-15
10
Bolig 10
49
46.524,-
949,-
11
Bolig 11
63
55.740,-
899,-
12
Bolig 12
65
61.272,-
943,-
TL 50,-
01-01-15
1.091
881.254,-
0
Depositum
kr.
Uopsigelighed
Lejer
Udlejer
01.06.2017
01.06-2017
Lejemål 1-12: Odense Kommune garanterer for evt. huslejetab i forbindelse med
fraflytning og genudlejning, samt for istandsættelse af lejligheden efter fraflytning,
såfremt lejer eller dennes bo ikke er i stand til at betale.
side 12 af 16
Sag IB-276897(A) ● SGC/SFL ● rev.nr. 655923-B1402 ● Vandværksvej 38-40 5000 Odense C
Fotos
side 13 af 16
Sag IB-276897(A) ● SGC/SFL ● rev.nr. 655923-B1402 ● Vandværksvej 38-40 5000 Odense C
Matrikelkort
side 14 af 16
Sag IB-276897(A) ● SGC/SFL ● rev.nr. 655923-B1402 ● Vandværksvej 38-40 5000 Odense C
Kort
Odense er Region Syddanmarks
”hovedstad” og Danmarks 3. største by med
omkring 193.000 indbyggere. Kommunen er
på 304 km2. Byen er karakteristisk i kraft af
sin store bymæssige udbredelse og de
mange bysamfund uden for bykernen.
Odense å og den grønne ådal slynger sig
forførisk gennem byen og udgør et åndehul
og et fristed for byens beboere.
Erhvervsmæssigt hæfter man sig især ved et
stort udbud af bynære erhvervsområder,
som er begunstiget af nærhed til såvel den
øst-vestgående motorvej, som motorvejen
mod syd. Det store regionssygehus og
universitetet skaber grobund for masser af
spændende virksomheder i området.
Naturligvis har byen en velfungerende
hovedbanegård og en særdeles aktiv havn
med hele 2 udskibningsmuligheder. Byen
har en 2-centerstruktur med en levende og
spændende bymidte og et særdeles
handelsaktiv område ved Rosengårdcentret.
De kommende år i Odense vil byde på
fantastiske byomdannelser i centrum
omkring bl.a. Thomas B. Thrigesgade, men
også mange andre steder samt ikke mindst
en fast forbindelse over kanalen.
side 15 af 16
Sag IB-276897(A) ● SGC/SFL ● rev.nr. 655923-B1402 ● Vandværksvej 38-40 5000 Odense C
LOKAL DYBDE – GLOBAL BREDDE
Colliers International Danmark kender ingen grænser
Specialiseret full-service
Strategisk alliance
Kvalitet
> Formidling, udvikling, rådgivning og vurdering
inden for investerings- og erhvervsejendomme
til nationale og internationale kunder
> Colliers International Danmark har via sit
ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg,
Helsinki og Oslo mulighed for en optimal
servicering af lokale kunder uden for
Skandinavien og vice versa
> Kvalitet og professionel service er kernen i
samarbejdet med kunder og internt mellem
medarbejderne
> Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi
skaber merværdi gennem personlig, engageret
og proaktiv adfærd fra branchens mest
kompetente og professionelle medarbejdere
> Uvildig rådgivning, idet Colliers International
Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder
af banker, realkreditinstitutter m.v.
AARHUS
Prismet ● Silkeborgvej 2
DK-8000 Aarhus C
Tlf. +45 70 23 00 20
KØBENHAVN
Codanhus ● Gl. Kongevej 60
DK-1850 Frederiksberg C
Tlf. +45 70 23 00 20
www.colliers.dk
Danske Bank 4387 3630 013690
Reg.nr. A/S 214489
SE-nr./CVR 31 77 41 79
> Colliers International Danmark er en del af
verdens mest effektive internationale
ejendomsmæglerkæde, Colliers International,
med mere end 480 kontorer i 61 lande verden
over
ODENSE
Kongensgade 74-76
DK-5000 Odense C
Tlf. +45 70 23 00 20
AALBORG
Rendsburggade 6
DK-9000 Aalborg
Tlf. +45 70 23 00 20
VEJLE
Den Hvide Facet 1
DK-7100 Vejle
Tlf. +45 70 23 00 20
STOCKHOLM
Tlf. +46 08-402 36 70
HELSINKI
Tlf. +358 9 856 77 600
GÖTEBORG
Tlf. +46 41-743 00 90
OSLO
Tlf. +47 2206 6280