Danmark
Regional boligprisprognose
26. oktober 2015
Investeringsanalyse
Boligøkonom Joachim Borg Kristensen, [email protected], 44 55 11 53
•
Vi forventer, at huspriserne vil stige med næsten 7% i 2015 oven på prishoppet i 1. halvår
•
Prisstigninger vil aftage til 2-3% om året i 2016-2017
•
Intet landsdækkende opsving i kikkerten – men risici er opadrettede
Prishop i 1. halvår
14.000
DKK/m2, SA
å/å (%)
25
Parcel- og rækkehuse,
hele landet
13.000
20
15
12.000
10
11.000
5
10.000
0
-5
9.000
-10
Prisvækst, h.a.
8.000
2005
-15
2007
2009
2011
2013
2015
2017
Oven på en 6% stigning i 1. halvår forventer vi, at huspriserne på
landsplan vil stige mere moderat med 2-3% om året i 2016-2017.
Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets
Antal/år
Boligsalg,
hele landet
60.000
50.000
40.000
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
30.000
Oven på en kraftig stigning i 1. halvår forventer vi, at det samlede boligsalg vil lande på omtrent 57.000 for hele 2015. Det vil i
så fald være på niveau med både 2006 og 2007.
Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets
Der er bump på vejen, og efterspørgslen efter boliger er fortsat
lav i mange landdistrikter. I 24 ud af de 98 kommuner er huspriserne da også lavere end for tre år siden. Meget tyder dog
på, at bunden er nået, og at huspriserne gradvist vil stige i flere
områder. På landsplan forventer vi, at huspriserne vil stige
moderat med 2-3% om året i 2016-2017. Dermed vurderer vi
også, at de kraftige prisstigninger i 1. halvår 2015 var forbigående på baggrund af de ekstremt lave renter i januar-april.
Opsving og boblebekymring i København
I modsætning til resten af landet har et reelt opsving indfundet
sig i Københavnsområdet og de største byer. Over de seneste
tre år er huspriserne steget med 27% i gennemsnit i København og 12-15% i Nord- og Østsjælland. Alle tre landsdele
registrerede et prishop i 1. halvår, og vi forventer en fortsat
positiv tendens med prisstigninger på 3-4% om året. Fremgangen i København breder sig i de nære områder på baggrund af
høj økonomisk vækst, lave renter og stigende udflytning. Dertil
kommer udbudssituationen med forholdsvis få boliger til salg.
Boligsalget i kraftig vækst
70.000
Boligmarkedet i moderat fremgang
Handelspriserne for parcel- og rækkehuse steg i 1. halvår med
6% og er nu godt 10% højere end for tre år siden. Antallet af
boligsalg steg samtidig med 29% å/å til det højeste niveau i
over syv år. Det er afstedkommet af et markant løft i og omkring de største byer såvel som stigende aktivitet i mange
landdistrikter. Tempoet er dog aftaget i 3. kvartal, hvor huspriserne er steget med 0,6% ifølge foreløbige handelsdata. Vores
prognose peger samlet på, at huspriserne vil stige med knap
7% for hele 2015 (målt som årsgennemsnit).
Zoomer vi ind på de centrale bydele, er der en mangel på boliger, som har medvirket til, at priserne på ejerlejligheder er
steget med 40-60% siden 2. kvartal 2012. Samtidig er efterspørgslen efter boliger i byen steget kraftigt som følge af en
række faktorer, herunder stigende tilflytning, fremgang i beskæftigelse og indkomster og meget lave renter. Siden juni er
ejerlejlighedspriserne i København by imidlertid fladet ud, og vi
forventer, at de vil stige med 12% i 2015 og ca. 6% om året i
2016-2017. Dermed forventer vi ikke, at en lokal boligboble vil
ramme København. Men risikoen for spekulativ adfærd blandt
købere er fortsat reel. Vi ser således faresignaler ved den kraftige prisvækst i kombination med et højt tempo på projektsalgsmarkedet ("Faresignaler i København – ingen boligboble").
De største byer er med på opsvinget
I Aarhus, Odense og Aalborg er huspriserne 10-15% højere end
for tre år siden, mens lejlighedspriserne er steget med 20-30%.
Det er regionale vækstcentre, hvor antallet af boligsalg er tæt
på niveauet i 2005. De trækker fremgangen i deres respektive
1
landsdele, hvor landdistrikter også fylder meget. På Fyn og i
Nordjylland forventer vi, at huspriserne vil stige med under 2%
om året i 2016-2017 efter en ca. 4% prisstigning i 2015. Der
registreres fortsat prisfald i flere landdistrikter, hvor efterspørgslen efter boliger er svag. I Østjylland steg huspriserne
markant i 1. halvår i næsten alle kommuner, således at hele
2015 formentlig vil vise en 8% prisstigning. Omvendt faldt
huspriserne så sent som i 2014 i flertallet af østjyske kommuner. Vi forventer fremadrettet moderate prisstigninger på godt
2% om året i Østjylland som helhed.
Men aktiviteten er fortsat lav mange steder
Antal boligsalg, indeks (2005 = 100)
130
København og Frederiksberg
120
Aarhus, Odense og Aalborg
110
Efterspørgslen i landdistrikter vil også være lav fremadrettet.
Fraflytning og tab af arbejdspladser præger boligmarkedet,
hvor mange boliger i forvejen står tomme eller til salg. Men
udviklingen går den rigtige vej. Blandt andet er udbuddet til
salg generelt faldet til i alt ca. 58.000 boliger mod 69.000 for
fire år siden. Der er fortsat en udbudspukkel, som begrænser
potentialet for højere priser i mange landdistrikter. I en række
landsdele forventer vi derfor prisstigninger på årligt under 2%.
Renteuro forbliver på dagsordenen
Den primære årsag til prognosen om, at den kraftige prisvækst
i 1. halvår afløses af moderate prisstigninger, er udsigten til
både svingende og generelt højere renter. Siden maj er volatiliteten øget i den lange ende af rentekurven, og renten på 30årige fastforrentede lån svinger nu omkring 3%.
100
90
Intet landsdækkende boligopsving
I Syd- og Sønderjylland samt Vest- og Sydsjælland steg huspriserne også markant med 6-7% i 1. halvår, mens stigningen var
på godt 4% i Vestjylland. Det bør dog ikke forveksles med, at
et nyt opsving har ramt hele det danske boligmarked. Det er
rettere en indikation på, at bunden er nået og at huspriserne
har stabiliseret sig i mange landdistrikter efter 6-7 års prisfald.
Hele landet
80
70
60
50
Yderkommunerne*
40
2005
2007
2009
2011
2013
2015
København og de største byer tegner sig for stadig større dele af
det samlede boligsalg, som dog stiger i næsten hele landet.
(*) Det Økonomiske Råd har udpeget 35 yderkommuner.
Kilde: Realkreditrådet, Nykredit Markets
Det er usikkert, i hvilket omfang renteniveauet vil påvirke boligmarkedet. Risici er dog opadrettede, både fordi rentestigningen kun har givet en mindre ydelsesstigning for boligkøbere og
fordi usikkerheden indtil videre er prellet af på huspristilliden
blandt husholdninger. Boligsalget understøttes samtidig af
opsvinget i dansk økonomi, hvor lønmodtagerbeskæftigelsen er
steget med 68.000 personer siden foråret 2013, mens reallønnen stiger med over 1% i 2015.
Den regionale boligprisprognose
Prisvækst (%), årsgennemsnit
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2004-2014,
gns. pr. år
2015-2017,
gns. pr. år
Hele landet, parcel- og rækkehuse
-3,6
-4,5
0,8
1,6
6,8
2,0
2,3
2,6
3,6
København
-1,8
-4,6
6,3
5,9
9,7
3,3
4,0
4,0
5,3
Nordsjælland
-3,1
-5,4
0,9
3,1
7,3
2,5
2,8
1,8
4,6
Østsjælland
-3,9
-5,0
2,7
3,0
8,3
3,1
3,5
1,7
5,0
Vest- og Sydsjælland
-8,1
-10,2
-2,7
-2,1
7,9
1,4
1,7
-0,2
3,6
-12,1
-13,3
-4,4
1,3
3,3
1,4
0,6
-0,2
3,2
-4,8
-5,3
-0,5
-0,5
4,3
0,8
1,3
2,7
1,8
Syd- og Sønderjylland
-3,2
-4,0
-2,2
0,0
5,9
2,0
1,9
2,3
3,4
Østjylland
-2,2
-2,6
-0,1
-0,4
8,0
2,2
2,1
3,5
4,1
Midt- og Vestjylland
-3,1
-2,6
-0,9
-0,5
1,8
0,7
1,4
2,5
1,2
Nordjylland
-4,3
-0,5
0,0
1,0
3,7
1,5
2,0
3,4
1,8
Hele landet, ejerlejligheder
-1,8
-1,7
7,8
5,2
10,4
6,2
4,6
3,1
6,8
København by
-0,1
-0,5
13,0
7,5
12,1
6,1
5,6
4,2
7,5
1,3
-1,6
3,9
4,9
10,9
5,0
4,7
4,2
6,4
-5,9
-7,1
-0,3
-3,1
3,7
1,7
1,3
1,7
2,6
Bornholm
Fyn
Aarhus kommune
Hele landet, fritidshuse
Anm.: Sæsonkor. boligpriser pr. m2. Handelsdata for 1. halvår 2015 er foreløbige. Prognoser med rødt.
Kilde:
Nykredit Markets
2
København
39.000
Østjylland
DKK/m2, SA
DKK/m2, SA
33.000
36.000
København by,
ejerlejligheder
33.000
30.000
København, huse
30.000
Aarhus kommune,
ejerlejligheder
27.000
24.000
21.000
27.000
18.000
24.000
Østjylland, huse
15.000
21.000
12.000
18.000
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
9.000
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
København består af Københavns, Frederiksberg, Dragør og
Tårnby kommune (dvs. København by) og 13 omegnskommuner.
Østjylland består af 11 kommuner afgrænset af Randers mod
nord, Silkeborg mod vest og Hedensted mod syd.
Kilde: Nykredit Markets
Kilde: Nykredit Markets
Nordsjælland og Østsjælland
Vestjylland og Nordjylland
DKK/m2, SA
10.000
25.000
22.500
DKK/m2, SA
9.000
Nordjylland, huse
Nordsjælland, huse
20.000
8.000
17.500
Vestjylland, huse
15.000
7.000
Østsjælland, huse
12.500
10.000
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
6.000
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
Østsjælland omfatter Roskilde, Lejre, Greve, Solrød og Køge.
Nordsjælland har 11 kommuner øst for Isefjorden og er afgrænset
af den sydlige side af Frederikssund, Egedal, Furesø og Rudersdal.
j
Vestjylland har otte kommuner syd for Limfjorden og er afgrænset af Viborg og Ikast-Brande mod øst samt Herning og Ringkøbing-Skjern mod syd. Nordjylland har 11 kommuner, inklusive
Mariager-Fjord, Vesthimmerland, Morsø og Thisted mod syd.
Kilde: Nykredit Markets
Kilde: Nykredit Markets
Vest- og Sydsjælland samt Bornholm
Fyn samt Syd- og Sønderjylland
12.500
DKK/m2, SA
12.000
Vest- og
Sydsjælland, huse
10.000
DKK/m2, SA
11.000
Fyn, huse
10.000
9.000
7.500
5.000
8.000
Bornholm, huse
Syd- og Sønderjylland,
huse
7.000
2.500
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
6.000
2005
2007
2009
2011
2013
2015
2017
Vest- og Sydsjælland har 12 kommuner på Sjælland og LollandFalster. Sjælland er afgrænset ved den østlige side af Odsherred,
Holbæk og Ringsted samt nordlige side af Faxe og Stevns.
Syd- og Sønderjylland har 12 kommuner afgrænset af Varde,
Billund og Vejle mod nord. Fyn har 10 kommuner.
j
Kilde: Nykredit Markets
Kilde: Nykredit Markets
3
4
DISCLOSURE
Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets, der er en del af Nykredit Bank A/S. Nykredit Bank A/S er en finansiel virksomhed, der er under tilsyn af Finanstilsynet.
Materialer til offentligheden eller distributionskanaler udarbejdet af analytikere i Nykredit Markets' analysefunktioner anses for
at være investeringsanalyser. Dette materiale indeholder ikke anbefalinger om værdipapirer optaget til handel på et reguleret
marked, hvorfor dette materiale ikke er omfattet af reglerne i bekendtgørelse om udarbejdelse og udbredelse til offentligheden
af visse investeringsanalyser. Materialet er udarbejdet i overensstemmelse med anbefalingerne fra Den Danske Børsmæglerforening.
DISCLAIMER
Dette materiale er udarbejdet af Nykredit Markets til personlig orientering for de investorer, som Nykredit Markets har udleveret materialet til. Materialet er baseret på offentligt tilgængelige oplysninger samt egne beregninger baseret herpå.
Nykredit Markets påtager sig intet ansvar for rigtigheden, nøjagtigheden eller fuldstændigheden af informationerne i materialet. Anbefalinger skal ikke opfattes som tilbud om køb eller salg af de pågældende værdipapirer, og Nykredit Markets påtager
sig intet ansvar for dispositioner foretaget på baggrund af oplysninger i materialet.
Oplysninger i materialet om tidligere afkast, simulerede tidligere afkast eller fremtidige afkast kan ikke anvendes som en
pålidelig indikator for fremtidige afkast, og afkast kan blive negativ. Oplysninger i materialet om kursudvikling kan ikke anvendes som en pålidelig indikator for fremtidig kursudvikling, og kursudvikling kan blive negativ. Gevinster kan blive forøget
eller formindsket som følge af udsving i valutakurser. Såfremt materialet indeholder oplysninger om en særlig skattebehandling, skal investorer være opmærksomme på, at skattebehandlingen afhænger af den enkelte investors individuelle situation
og kan ændre sig fremover. Såfremt materialet indeholder oplysninger baseret på bruttoafkast, kan gebyrer, provisioner og
andre omkostninger påvirke afkastet i nedadgående retning.
Nykredit Bank A/S og/eller andre selskaber i Nykredit koncernen kan have positioner i værdipapirer omtalt i materialet samt
foretage køb eller salg af samme, ligesom disse selskaber kan være involveret i corporate finance-aktiviteter eller andre aktiviteter for virksomheder, der er omtalt i materialet.
Materialet må ikke mangfoldiggøres eller distribueres uden samtykke fra Nykredit Markets.
Ansvarshavende redaktør: Vicedirektør John Madsen
Nykredit - Kalvebod Brygge 1-3 - 1780 København V - Tlf. 44 55 18 00 - Fax 44 55 10 01
5