Hvordan fremtidssikres det danske realkreditmarked? Vicedirektør Henrik Hjortshøj-Nielsen Chef for finans og realkreditkompetencecenteret i Nykredit April 2012 Agenda  H d skete Hvad k t d der under d k krisen? i ?  Aktuelle udfordringer  Hvad gør Nykredit?  Betydning for investorerne 2 RTL Fastforrentet Pengemarkedsbaseret, uden loft sep-11 apr-11 nov-10 jun-10 jan-10 aug-09 mar-09 okt-08 maj-08 dec-07 jul-07 feb-07 sep-06 apr-06 nov-05 jun-05 jan-05 aug-04 mar-04 okt-03 maj-03 dec-02 jul-02 feb-02 sep-01 apr-01 nov-00 jun-00 jan-00 Dansk realkredit under finanskrisen Mia. kr. 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Pengemarkedsbaseret, med loft 3 Vi lånte ud, mens Europa nedsmeltede Mia. kr. 1.200 1.000 800 600 400 200 0 1998 1999 2000 BRF Kredit 2001 2002 DLR Kredit 2003 2004 2005 Nordea Kredit 2006 2007 Nykredit 2008 2009 2010 2011 Realkredit Danmark 4 Beskedne tab i Nykredit på realkredit Restanceprocent på realkreditlån, 75 dage Tvangsauktioner i Danmark 16.000 4,00 , 14.000 3,50 3,00 12.000 2,50 10.000 2,00 8.000 1 50 1,50 6.000 1,00 NykreditGroup koncern Nykredit Ejerbolig Retail sep p-11 sep p-10 sep p-09 sep p-08 sep p-07 sep p-06 sep p-05 sep p-04 sep p-03 sep p-02 sep p-01 sep p-00 sep p-99 sep p-98 sep p-97 sep p-96 sep p-95 sep p-94 2.000 sep p-93 0,00 sep p-92 4.000 sep p-91 0,50 0 1993 Landbrug Agriculture 1995 1997 1999 2001 Nykredit NykreditGroup koncern Overtagne ejendomme 2003 2005 2007 2009 2011 Market Hele markedet Nykredit hensættelser og konstaterede tab (ex. bank) 2.000 3500 1.800 800 1.600 3000 1.400 2500 1.200 DKKmn Hensættelser l (korrektiv konto) Konstaterede tab 2,466 2000 1.000 1500 800 600 347 400 1000 500 200 0 11 1 09 0 08 0 07 0 06 0 05 0 04 0 03 0 02 0 01 0 00 0 99 9 98 9 97 9 96 9 95 9 93 9 92 9 91 9 94 9 Portfolio Nykredit 10 1 248 0 498 Portfolio of which owner occ. Ejerboliger 5 Agenda  H d skete Hvad k t d der under d k krisen? i ?  Aktuelle udfordringer  Hvad gør Nykredit?  Betydning for investorerne 6 Krisen stillede en række spørgsmål å til den danske realkreditmodel • Moody’s syn på RTL – dobbelt op pp på OC • Rating-forsvar giver likviditetsrisiko • Rating påvirkes negativt af lav indtjening og lave ejendomspriser • Højere kapitalkrav • RO RO’ere ere og JCB JCB’ere ere rammes af store engagementer • LCR, NSFR m.m. • Nogle vil opstramme d dansk k regulering l i • Husprisfald fører til stort behov for sikkerhedsstillelse • Svært/dyrt at skaffe nødvendig likviditet ved finansiel uro Rating Supplerende sikkerhed Regulering Stor andel afdragsfrie RTL-lån • Ønske om færre RTL fra Nationalbanken og investorer • Større punktrisiko som følge af mange RTL • Kreditrisiko ved stigende g renter • Pauseperiodens udløb 7 Nykredit er en af Europas bedst kapitaliserede banker 30% 25% 20% 15% 14% Minimumkrav 9% 10% 5% 0% Kilde: European Banking Authority (EBA) stress test af 71 kreditinstitutter, december 2011. N k dit forventede Nykredits f t d kapitalstruktur k it l t kt – det d t nye direktivforslag di kti f l Hybrid 2014/15 11,2 mia. kr. Egenkapital efter udbetalt udbytte 55,1 mia. kr. Solvensmæssige fradrag 4,9 mia. kr. Søjle I (CRD) 27,9 mia. kr. Søjle II 2,5 mia. kr. Tilstrækkelig basiskapital 30,4 mia. kr. Permanent stødpude 9,5 mia. kr. Makro stødpude 0-9,5 mia. kr. Lovpligtige buffere 9,5-19,0 mia. kr. Buffer 0,8 mia. kr. 8 S&P har overvejende positivt syn på Nykredit  Ny metodik introduceret december 2011  Nykredits udstederrating uændret  - stable outlook - ét trins løft for risikoprofil - to trins SIFI SIFI-løft løft ((“high” high systemic importance) Positivt - ledende på realkredit, voksende retailbank - stabil basisindtjening j g - afhængighed af markedsfunding er delvist opvejet af velfungerende dansk obligationsmarked - dansk makrofleksibilitet stor   Negativt - høj privat gældsætning realkredit lavmarginalforretning vækst i lån med refinansiering g lav dansk vækst S&P AAA A+ Standard & Poor’s long term rating AA6 A+ 5 A4 A-3 BBB+ 2 BBB 1 Group/systemic uplift Stand-alone rating * Negative outlook Refinansieringsrisiko ved realkreditudlån adresseres i CB-rating g ved beskedent tillæg til kreditrisiko 9 Moody’s: Negativt syn på Danmark og Nykredit  Nykredit Realkredit pr. definition ikke SIFI  Positivt - kun indlån tæller - ledende l d d på å realkredit lk dit - kapitalisering - risikoprofil Moody’s på gensyn Moody’s long term rating Aa2 Aa3 A1 A2    Negativt - lav dansk vækst - høj privat gældsætning - faldende ejendomspriser - Bankpakke III/Amagerbanken/stat har evne men ejj vilje ilj - afhængighed af markedsfunding - F1-lån og afdragsfrihed dominerende - lav og volatil indtjening (fonds og Forstædernes) Nykredit Bank betragtes som strategisk vigtig A3 Baa1 Baa2 Baa3  Udfaldsrum for downgrade Stand alone rating Uplift parent Uplift systemic * Review for possible downgrade Refinansieringsrisiko ved realkreditudlån påvirker TPI negativt 10 Volatile krav om ekstra kollateral gør det forretningsmæssigt svært at anvende Moody’s nuværende Aaa-model Mi Mia. k kr. RD, S NYK, E NDA 2 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Q4-2009 Q1-2010 Q2-2010 Q3-2010 Q4-2010 Q1-2011 Q2-2011 11 SDO-lovgivningen - krav om supplerende sikkerhed 20 % fald i ejendomspris Huspris 1 250 000 kr. 1.250.000 k Huspris 1 000 000 kr. 1.000.000 k Lån 1.000.000 kr. 80 % belåning Lån 1.000.000 kr. Krav om supplerende sikkerhed: 200.000 kr. 100 % belåning 80 % 12 Likviditetsrisiko ind af bagdøren Samlet realkreditlån Supplerende pp sikkerhed JCB Ult. 2008 2.165 mia. kr. 19 mia. kr. 14 mia. kr. Ult 2009 Ult. 2 281 mia. 2.281 mia kr. kr 57 mia. mia kr. kr 19 mia. mia kr. kr Ult. 2010 2.349 mia. kr. 85 mia. kr. 34 mia. kr. Ult. 2011 2.394 mia. kr. 110 mia. kr. 36 mia. kr. Omkostning til kapitalfremskaffelse Nykredit, mio. kr. 200 190 150 120 100 50 67 40 0 2008 2009 2008 2009 2010 2010 2011 2011 13 To forretningsmodeller kræver to løsninger Bank Bank Bank Modregning Bank Realkredit Garanti Realkredit Salgscentre Egen Bank ”Tolagsbelåning Tolagsbelåning og konservativ låneudmåling vil på sigt reducere behovet for supplerende sikkerhed i perioder med faldende boligpriser. Tolagsbelåning vil hurtigere få effekt end konservativ låneudmåling. Jeg forstår, at jeres udfordringer på dette område er forskellige, og det kan derfor være naturligt, at I vælger forskellige løsninger.” Nils Bernstein på Realkreditforeningens årsmøde 2012 14 Agenda  H d skete Hvad k t d der under d k krisen? i ?  Aktuelle udfordringer  Hvad gør Nykredit?  Betydning for investorerne 15 Finansiel bæredygtighed i Nykredit Højere indtjening Likviditetsrisiko reduceres Lavere omkostninger Mere afdrag Mere og bedre kapital Færre F1 lån 16 Tolagsbelåning 60% / 80%  Ingen supplerende sikkerhed 2. Lag RO Kapitalcenter ? Kapitalcenter G AAA  Ingen F1  Krav om afdrag  Likvide low risk assets 45% / 60%  F1 lån OK 1. Lag SDO Kapitalcenter E Kapitalcenter H AAA AAA Fastforrentede RenteMax 10 RTL, Cibor m.v. RenteMax 5  Afdragsfrihed  Ultralikvide risk free assets 17 Hvorfor tolagsbelåning?   Hvad gør vi ?  Vi bruger det kendte realkreditsystem - vi behøver ikke regulering  Det er transparent transparent, og markedet sætter prisen på risikoen  Vi reducerer kravet til supplerende sikkerhed på sigt, men så virker det fuldt ud Konkurrencebilledet  Kunderne kan fortsat låne op til 80 %  Giver mere stabile bidrag - sikrer leveringsdygtigheden  Vi sammensætter ”optimale” optimale pakker til kunderne  Kunderne sparer op på en ”ny” måde  Vi ved, ved det virker! Vi har allerede betydelig erfaring fra vores kunder 18 B li b d Boligbyrden 50% 40% 30% 20% 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Tolagsbelåning i sig selv Afdrag i 2. lag RenteMax i 2. lag Højere ydelse*): 50 kr. Højere ydelse*): 500 kr. Højere ydelse*): 175 kr. Marginal forhøjelse Opsparing i boligen Mindre følsom over for rentestigninger *) Pr. 1 mio. kroner om måneden efter skat, ca. 2011 19 Hvor mange obligationer kommer der i 2. laget? Prognose for obligationer (mia. kr.) Bruttoudstedelse Nu 2013 2016 p.a. Kap E Kap. 440 250 200 30 Kap. H 250 450 550 370 15 40 80 45 2. lag  Gradvis opbygning af volumen i 2. laget ved konvertering og nybelåning  Forventet bruttoudstedelse SDO/RO ca. 10:1  Fremadrettet vil  Ca. 50% af erhvervssagerne få tolagsbelåning  Ca. 70% af ejerboligerne få tolagsbelåning 20 Agenda  Hvad skete der under krisen?  Hvad sker der nu?  Hvad gør Nykredit?  Betydning for investorerne 21 Vanskelig statistisk analyse - Tab i % af restgæld i 2011 og LTV 1 år før misligholdelse 100% 90% 80% Tabsprocent 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180% 200% LTV 22 Restance risikoen - meget lav i forhold til krisen i 90’erne Klassifikation af restancerisiko ”Ingen” (0,00% - 0,22%) Meget lav (0,22% - 0,29%) Lav (0,29% - 0,47%) Moderat (0,47% og derover) Note: I 1991 udgjorde gj restancerne for ejerboliger omkring 2,50% Kilde: Nykredit 23 AAA-sikkerhed bag RO’erne Nykredits basisindtjening Nykredits y kapitalgrundlag p g g  9 mia. kr. før omkostninger i 2011  66 mia. kr. inkl. hybrid tier 1  Bidragene kan forhøjes, og omkostningerne reduceres  Nykredit har ikke haft behov for statsgaranti på kapital, JCB eller SDO/RO  Modregningsadgang mod pengeinstitutter i Totalkredit på 60-80%  Kapitalen kan i teorien udvides  Større krav til kundebonitet, når LTV er høj  Højere kapitalkrav og OC krav til 2. lags lån  Fravalg af maxbelåning til volatile ejendomstyper 2. lagslån g er højj kvalitet (ikke tranchering)  Veldiversificeret udlånsportefølje 24 Det er en bølge… Omverdenen / Lovgivning CRD IV Finanskrise Resolution regimes Kapitalkrav Ratingkrav SDO-Prioritetslån SDO 2007 SIFI Konsolidering Statsgaranti ? Likviditet 2008 2012 Spredte auktioner 2 lag til private 2-lag 2-lag til erhverv Øget afdrag Færre F1 2013… ? Fremryk refinansiering Prisstigninger Nykredit 25 Mange synspunkter på tolags belåning Vi diskuterer det aktuelt med kunderne på Nykredit.dk   De næste talere ? 26 Disclaimer and disclosure DISCLAIMER The information in this material (hereinafter the “Information”) has been compiled by Nykredit Realkredit A/S (hereinafter “Nykredit”) for informational purposes only. The Information is solely based on information accessible to the public. The Information is believed to be reliable. However, Nykredit does not guarantee the timeliness, sequence, accuracy, correctness, adequacy, or completeness of the Information or opinions contained therein, nor does Nykredit make any representations or warranties of any kind, kind whether express or implied. implied The Information does not constitute, or forms part of, an offer to sell or buy, or the solicitation to sell or buy any securities mentioned in the Information. Nykredit makes no representations or warranties and gives no advice concerning the appropriate legal treatment, regulatory treatment, accounting treatment or possible tax consequences in connection with an investment in securities mentioned in the Information. Before proceeding with any such investment investors should determine, without reliance upon Nykredit, the economic risk and merits, as well as the legal, tax, regulatory and accounting characteristics and consequences, of such an investment and that investors are able to assume these risks. Investors should conduct their own analysis, using such assumptions as they deem appropriate in making an investment decision. Nykredit does not accept any liability for any loss, howsoever arising, directly or indirectly from the issue of the Information or its contents including transactions made based on information therein. The Information contains certain tables and other statistical analyses (the “Statistical Information”) which have been prepared in reliance upon information accessible to the public. Numerous assumptions were used in preparing the Statistical Information, which may not be reflected herein. As such, no assurance can be given as to the Statistical Information’s accuracy, appropriateness or completeness in any particular context, nor as to whether the Statistical Information and or the assumptions upon which they are based reflect present market conditions or future market performance. The Statistical Information should not b construed be d as either i h projections j i or predictions di i or as llegal, l tax, fi financial i l or accounting i advice. d i C Calculations l l i and d presentations i are based on ordinary econometric and financial tools and methods as well as publicly available sources. Assessments and recommendations, if any, made in the Information may involve substantial risks. Such risks, including a sensitivity analysis based on relevant assumptions, have been described in the Information. ... continues 27 Disclaimer and disclosure DISCLAIMER (continued) Information on previous returns, simulated previous returns or future returns presented in the material cannot be used as a reliable indicator of future returns, and returns may be negative. Information on price developments presented in this material cannot be used as a reliable indicator of future price developments, and price developments may be negative. If the material contains information on a specific tax treatment, it should be borne in mind that the tax treatment depends on the investor's individual situation and may change in future. If the material contains information based on gross returns, however, fees, commissions i i and d other th costs t may reduce d returns. t Nykredit and/or other companies of the Nykredit Group are financial institutions and banks that trade in securities. Any company in the Nykredit Group may buy, sell or hold positions in the securities mentioned in the Information, just as these companies may be involved in activities involving companies mentioned herein. The Information is being directed at you solely in your capacity as a relevant person for your information and may not be reproduced or redistributed or passed on to any other person or published in whole or in part, for any purpose, without the prior written consent of Nykredit. Relevant persons are persons who have professional experience in matters relating to investments in securities mentioned in the Information and to whom the Information may be lawfully communicated. The Information may not be acted on or relied on by persons who are not relevant persons. DISCLOSURE This Information is marketing material and cannot be considered to be investment research or investment recommendations. No prohibition applies to trading in any financial instruments referred to in the Information prior to distribution. The Information may contain short term recommendations from Sales. Nykredit - Kalvebod Brygge 1-3 – DK-1780 Copenhagen V - Tel +45 44 55 18 00 - Fax +45 44 55 18 01 28 Ejendomspriser nærmer sig normale niveauer  Priser er faldet i takt med 50 boligboblens afvikling 40 House prices - deviation, actual/model (%) Denmark 30 20  Vi forventer stabilisering i boligpriserne i 2012 10 0 Sweden -10  Boligmarkedet vil fortsat være svagt -20 2000 200  Boligpriserne er ikke længere overvurderede med det nuværende renteniveau 2002 2004 2006 2008 2010 Real house prices, index 100 = Q1/1986 180 D fl t d by Deflated b consumer prices i Deflated by private sector wages 160 140 120 100  Priser er tæt p på langsigtet g g ligevægt g g 80 60 1986 1991 1996 2001 2006 2011 29 Realkreditgæld og formue   Boliggælden i Danmark er høj sammenlignet li t med d resten t aff Norden... N d ... Men den højere gæld modsvares af betydelige aktiver Gross indebtedness, % of disposable income 350 300 Other debt Housing debt 250 200 150 100 – Friværdi i boliger – Pensionsopsparing – Ejerandele – Fri opsparing   Generelt er boligejerne derfor økonomisk robuste... ... men de er udsatte 50 0 2001 2010 Denmark 2001 2010 Finland 2001 2010 Norway 2001 2010 Sweden Households' net-wealth, bn DKK 600 500 Non-listed ownerships Pensions Free financial wealth Equity Home equity 400 300 200 100 0 2001 2010 Denmark 2001 2010 Finland 2001 2010 Norway 2001 2010 Sweden 30