Februar 2015
STARTREDEGØRELSE
Boliger ved Færgevej, Vestpieren
Hals
Jammerbugten
Pandrup
Dronninglund Storskov
Tylstrup
Hjallerup
Sulsted
Aabybro
Dronninglund
Grindsted
Hammer Bakker
Uggerhalne
Vestbjerg
Vadum
Vodskov
Langholt
Brovst
Ulsted
Stae
Egholm
NØRRESUNDBY
Rørdal
Hasseris
Limfjorden
Nørholm
Kølby Farstrup
Frejlev
Visse
Dall Villaby
Barmer
Gistrup
Nøvling
Svenstrup
Koldkær
Bisnap
Klarup
Storvorde
Lillevorde
Ferslev
Skelby
Skellet
Gudumholm
Godthåb
Sebbersund
Hals
Sejlflod
Nibe
Valsted
Store
Ajstrup
Nørre Tranders
Sønder
Gug Tranders
Skalborg
Sønderholm
Hou
Gandrup
Øster Uttrup
AALBORG
Klitgård
Stavn
Vester Hassing
Mou
Egense
Gudum
Bislev
Vaarst
Ellidshøj
Gudumlund
Fjellerad
Nørre Kongerslev
Volsted
Støvring
Dokkedal
Kongerslev
Lille
Vildmose
Skørping
Terndrup
Aars
Øster Hurup
Rold Skov
Aalborg Bugt
Startredegørelse
Boliger ved Færgevej, Vestpieren, Hals
Hvad er en startredegørelse?
En startredegørelse er den officielle igangsætning af lokalplanarbejdet. Startredegørelsen, som forelægges
Teknik- og Miljøudvalget, beskriver i korte træk det konkrete projekt eller den problemstilling, der ligger til
grund for, at en bygherre har ønsket at få udarbejdet en lokalplan.
I den politiske drøftelse kan der være en stillingtagen til eksakte problemstillinger, eller det kan fastsættes,
hvilke særlige intentioner, opmærksomhedspunkter eller fokusområder, der er for netop denne plan.
Indhold
Oversigtskort.................................................................................................................................... 3
Baggrunden...................................................................................................................................... 4
Projektet.......................................................................................................................................... 4
Lokalplanområdet.............................................................................................................................. 4
Eksisterende planforhold.................................................................................................................... 5
Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget.................................................................... 5
Anbefaling........................................................................................................................................ 6
Aalborg Kommune
By- og Landskabsforvaltningen
Stigsborg Brygge 5
9400 Nørresundby
Lokalplanlægger: Ulla Kristensen, tlf. 9931 2239
Mail: [email protected]
Februar 2015 • Side 2
Startredegørelse
Ha vn
e
dga
Stra
n
ve
j
100 m
1:4.000
Afgrænsning af lokalplanområdet. Luftfoto optaget 2014.
Februar 2015 • Side 3
Limfjordsvej
Sophie Hedv igs
Vej
La ng
eren
d
Lods
v
ej
n
Ha vn
e
en
Lille
Dybe
t
Vestp
ier
Fæ rg
e
ve j
rg
e
Østergade
i
Fæ
Østerled
Ska ns
en
de
Vestre
Fjordst
Torvet
Fjo
rdg
a
de
Rylegyde
Torve
g
Fjordb
link
Midte rga de
Lill
eØ
s te
r ga
de
ve j
a de
Lergra
vs
gade
Sølys
tvej
Boliger ved Færgevej, Vestpieren, Hals
Startredegørelse
Boliger ved Færgevej, Vestpieren, Hals
Baggrunden
Området er i dag omfattet af lokalplan 5.23, Hals Havn med omliggende arealer. Ifølge lokalplanen må der kun indrettes ren boligbebyggelse
inden for særligt markerede områder som vist på den eksisterende
lokalplans kortbilag 3 eller over en butik eller et værksted/udstillingslokale.
HAVNEN 20, HALS
BOLIGFORENINGEN BAS
ARKITEKTFIRMAET NORD a/s
1278
DATO 09/12/2014
1
Visualisering af Vestpieren med det foreslåede byggeri mod Færgevej
Projektet
Bygherre ønsker mulighed for at etablere ren boligbebyggelse i stueetagen i den del af bebyggelsen, der ligger langs Færgevej som en forlængelse af den eksisterende boligstreng. Anvendelsen vil ikke bryde
grundlæggende med den eksisterende plans intentioner.
Lokalplanområdet
Lokalplanområdet ligger på den sydvestlige del af Vestpieren, ud til
Færgevej. Området udgør ca. 1000 m2, hvilket svar til ca. 45 % af matrikel 222 ab, Hals By, Hals' areal.
I dag er området omfattet af lokalplan 5.23, Hals Havn fra 1995. Lokalplanen inddeler området i syv delområder, hvor Vestpieren udgør område 2. I område 2 blev der i 2012 godkendt et tillæg til lokalplanen,
9-4-102, som giver mulighed for at etablere boliger i et delområde, der
vender væk fra Havnen, i den nordlige del af Vestpieren ved Lille Dybet.
Februar 2015 • Side 4
Startredegørelse
Boliger ved Færgevej, Vestpieren, Hals
Eksisterende planforhold
Kommuneplan
Ifølge Aalborg Kommunes hovedstruktur er de særlige mål for Hals byvækst, byfortætning og nye bæredygtige fortættede boligformer.
Området er omfattet af kommuneplanens rammeområde 9.4.SHv1,
Hals, og en anvendelse til boliger vil være i overensstemmelse hermed.
Eksisterende lokalplan
Lokalplan 5.23, Hals Havn er gældende for området, og en anvendelsesændring som den beskrevne, vil kræve ny lokalplan eller et lokalplantillæg men ikke være i strid med den gældende plans overordnede
intentioner.
Intentioner og opmærksomhedspunkter i lokalplanforslaget
Ønsket om at forlænge boligstrengen langs Færgevej til også at omfatte den sydligste del af byggefeltet på Vestpieren bryder ikke med lokalplan 5.23' s grundlæggende intentioner men vil kræve et tillæg til
lokalplanen, da der er tale om en anvendelsesændring.
Områdets store attraktionsværdi er nærheden til havnemiljøet med
færge og lystsejlere, men nærheden til færgelejet Hals-Egense kan dog
medføre støj- og lugtgener for boligerne. Eventuelle lugtgener er ikke
undersøgt. Støj fra færgen betragtes som virksomhedsstøj, når færgen
ligger i havn.
Miljø
Luftforurening fra færgen i havn:
Fra færgen i havn – især ved opstart - vil lokalplanområdet blive påvirket af udstødningsrøg fra færgens skorsten. Det er usikkert, om planforslagets fremtidige boliger vil blive påvirket udover grænseværdierne.
Derfor skal det undersøges nærmere, og evt. skal der iværksættes tiltag i form af f.eks. filteranlæg på færgens skorsten.
Trafikforhold
Adgang til arealet sker fra øst, fra Havnen.
Klimatilpasning
Lokalplanområdet vil blive berørt af de fremtidige klimaforandringer.
Derfor sættes der krav til forhøjet sokkelkote for det fremtidige byggeri.
Støj
Virksomhedsstøj fra færgen i havn:
Når færgen ligger i havn vil lokalplanområdet blive påvirket af støjen
fra færgens motor.
Februar 2015 • Side 5
Startredegørelse
Boliger ved Færgevej, Vestpieren, Hals
Det skal undersøges nærmere, om støjen fra færgens anlæg kan overholde de gældende støjgrænser for virksomhedsstøj i lokalplanområdet.
Støjen reguleres i henhold til Miljøstyrelsens vejledning nr. 5/1984 om
ekstern støj fra virksomheder.
Eventuelle fremtidige støjgener fra Hals-Egense færgen vil blive håndteret af Aalborg Kommune efter reglerne i gældende miljølovgivning.
Der kan eventuelt etableres støjdæmpende foranstaltninger i form af
støjværn mellem færgen og lokalplanområdet.
Trafikstøj fra færgen i forbindelse med til- og frakørsel:
Aalborg Kommune betragter trafikken på Færgevej inkl. trafikken til
og fra færgen som almindelig vejtrafik. Støj fra trafikken på Færgevej
vil blive reguleret i overensstemmelse med de vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj, der er beskrevet i Miljøstyrelsens vejledning nr.
4/2007 "Støj fra veje".
Det er bygherres ansvar, at de vejledende grænseværdier for vejtrafikstøj er overholdt.
Det er tidligere vurderet, at trafikstøj ikke overstiger de gældende
grænseværdier.
Støj fra restaurant Havkatten:
Havkatten har nat-bevilling og kan give støjgener. Dog vurderes det, at
denne lokalplan ikke giver anledning til ydereligere støjgener for boliger end der tidligere er tilladt i gældende lokalplan. Eventuelle støjgener vil blive reguleres i henholdt til gældende kommunalforskrift.
Parkering
Der indrettes parkering på egen grund på arealet øst for boligerne.
Anbefaling
Aalborg Kommune har interesse i, at arealet kan udnyttes i overensstemmelse med det gældende plangrundlag og har desuden en moralsk
forpligtelse til, at arealet kan udnyttes i overensstemmelse med salgsbetingelserne.
Derimod er det et spørgsmål, om der skal holdes fast i bestemmelserne
fra lokalplan 5.23 om, at der ikke må etableres boliger i stueetagen
mod Færgevej, eller om der skal udarbejdes tillæg til lokalplanen med
mulighed for, at der må etableres boliger i stueetagen mod Færgevej.
En sådan beslutning kan betyde udgifter til afværgeforanstaltninger
vedrørende luftforurening samt udgifter til etablering af støjdæmpende
foranstaltninger.
Februar 2015 • Side 6
By- og Landskabsudvalget
Punkt 7.
Vestpieren, Boliger ved Færgevej, Hals. Startredegørelse
2015-002639
By- og Landskabsforvaltningen indstiller,at By- og Landskabsudvalget godkender,at der udarbejdes et
tillæg til den gældende lokalplan 5.23 for Hals Havn med et overordnet indhold som beskrevet i
Startredegørelsen.
Beslutning:
Godkendt, idet udvalget bemærker, at der arbejdes videre med afklaring af miljøudfordringen, og at det indgår i
dialogen om udviklingsplanerne for Hals.
Rose Sloth Hansen var fraværende.
By- og Landskabsudvalget
Møde den 05.02.2015
kl. 08.30
Side 1 af 3
By- og Landskabsudvalget
Sagsbeskrivelse
Formål
Formålet med lokalplanen er at give mulighed for at opføre ren boligbebyggelse på den vestlige del af Vestpieren som en forlængelse af den eksisterende boligstreng langs Færgevej. Anvendelsen vil ikke være i strid
med den gældende lokalplans overordnede intentioner. En anvendelsesændring til boligformål kræver dog
en ny lokalplan eller et lokalplantillæg.
Baggrund
De nuværende ejere har købt arealet af kommunen. Ifølge den gældende lokalplan må der i området ud mod
Færgevej kun indrettes boliger over en butik eller et værksted/udstillingslokale.
Nærheden til havnemiljøet med færge og lystsejlere er på en gang områdets store attraktionsværdi, men
samtidig giver det særlige udfordringer i forhold til, om færgen kan overholde gældende støjgrænser.
Plan og projekt
I forbindelse med gennemførelsen af lokalplanen skal usikkerheden om støj og luftforurening afklares.
Det bør overvejes, om der skal udarbejdes en nærmere undersøgelse af, om støjen fra færgen kan overholde de gældende støjgrænser for virksomhedsstøj i lokalplanområdet og om færgens udstødningsrøg kan
overholde grænseværdierne.
By- og Landskabsudvalget
Møde den 05.02.2015
kl. 08.30
Side 2 af 3
By- og Landskabsudvalget
Bilag:
9-4-103 Startredegørelse.pdf
By- og Landskabsudvalget
Møde den 05.02.2015
kl. 08.30
Side 3 af 3