1. No category

5
BESIKTNINGSOBJEKTET
Fastighet
Gulmåran 1 , Danarövägen 23 , Nora , Danderyds Kommun
Lagfaren ägare
Christian och Pia Baumann
Uppdragsgivare
Christian Baumann
Närvarande vid
besiktningen
Christian Baumann
Besiktningsman
Rolf Utling
Besiktningsdag /
uppdragsnummer
Onsdag 2015-09-09 / 2015 - 0188
Väderlek
Ca 16 – 18 º C , solsken
Byggnaden
2-plans villa med källare uppförd 1945. Tillbyggnad från 1976.
Övervåning påbyggd och omfattande renovering utförd 2002
Övriga byggnader
Carport , förråd
Beskrivning – Huvudbyggnad
Undergrund
Grundkonstruktion
Grundmurar
Bjälklag
Stomme
Fasad
Yttertak
Uppvärmning
Ventilation
Berg , pinnmo ( bedömt )
Grundsulor , betongplatta
Betonghålsten , Leca
Trä
Trä
Puts
Plåt
Bergvärme
Mekanisk från- och tilluft med
värmeåtervinning
6
BESIKTNINGSRESULTAT
HANDLINGAR
Tillhandahållna
handlingar
- Mäklarprospekt med planritningar tillhandahölls.
Säljares
upplysningar ,
uppgifterna har ej
kontrollerats
-
Det finns troligtvis inga elledningar av äldre typ i byggnaden.
Det föreligger inga problem med elsystemet förutom att en
säkring kan lösa om eluttaget är mycket stort.
Det föreligger inga problem med vatten- och avloppsledningar.
Det föreligger inga problem med värmesystemet.
Det har ej noterats några avvikande lukter eller mögellukter i
byggnaden.
Radonmätning har ej utförts.
Tätning och provtryckning av de två eldstädernas rökgångar
har utförts utan anmärkning år 2002.
OKULÄR BESIKTNING
UTVÄNDIGT
Mark kring byggnad - Inga speciella noteringar.
Hussockel m m
- Sockeln är putsad.
Inga speciella noteringar.
Fasad
- Fasaden är utförd med tunnputs på cellplast och med
avsaknad av luftspalt i konstruktionen. Denna typ av
konstruktion har ibland medfört uppkomst av fuktrelaterade
skador. Se riskanalys.
Det noterades en mindre spricka i fasaden i anslutning till
altanens ”infästning” mot byggnaden. Sprickan bör tätas.
7
Fönster / dörrar
- Fönster har stickprovskontrollerats.
I bostadsplanen är fönstren tvåglas isolerglas från år 2002.
I källaren är fönstren kopplade tvåglas.
Inoljning och målning / kittning av en del fönster pågår.
Yttertak
- Takbeklädnaden består av falsad plåt från
tillbyggnadsåret 2002.
Normal livslängd för liknande takbeläggningar bedömes
till 40 - 50 år.
Taket har stickprovsbesiktigats.
Det noterades mindre färgflagning på västsidan.
Carport , förråd
- Byggnaderna har ej besiktigats.
8
INVÄNDIGT
Källare
Allmänt
-
Ursprunglig byggnadsdel och tillbyggnad från år 1976 är
uppförda under en tidsperiod när det normalt saknas eller är
ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande
material ( t.ex. singel eller makadam ) under betonggolven.
Man bör räkna med att betonggolven samt nedre del av
grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten
orsakas av diffusion (fuktinträngning i ångfas) och
kapillärsugning.
Det är vanligt förekommande vid inredning av källarutrymmen
och betonggolv på mark att utförandet är sådant att man
erhåller problem i form av fuktrelaterade skador.
Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador ( t.ex
mögel , röta ) är att inget organiskt material t.ex. träreglar ,
mineralull skall befinna sig i fuktig miljö.
Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan
påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana
konstruktioner kan vara Platon , Nivellgolv , klinker etc.
-
Tillbyggnad från år 2002 är grundlagd med
betongplatta på mark.
Konstruktioner som är uppbyggda ovan betongplattan ( golv
och anslutande väggar ) skall from SBN 80 , d.v.s. , med
bygglov inlämnat efter 1982-01-01 , vara fuktsäkra så att
eventuell fukt i betongen ej kan skada organiska material
(t.ex. trä , mineralull ) i konstruktionerna. Sådan fukt kan t.ex.
vara markfukt, genom diffusion (fuktvandring i ångfas) ,
kondens eller fukt som sugs kapillärt genom betongen.
För att hindra kapillärsugningar i betongplattan erfordras ett
kapillärbrytande material av
t. ex. singel, runt och under betongplattan. Normalt skall det
dessutom finnas en ordnad dräneringsledning runt grunden.
Vid dagens byggnationer läggs dessutom värmeisolering
under betongplattan.
- Betonggolvet i ursprunglig byggnadsdel bedömes vara ett
tunnare betonggolv med avsaknad av armering. Utförandet är
normalt i äldre byggnader. Sprickor är vanligt förekommande i
dessa konstruktioner.
9
- Betonggolvet är delvis ( gästrum och TV-rum ) påbyggt med
en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys.
- Grundmurar är enligt uppgift omisolerade / omdränerade
år 2002. Normal livslängd för grundmursisolering /
dräneringsledning är ca 20 - 40 år.
- Grundmurar är delvis ( gästrum och TV-rum ) påbyggda med
en invändig väggkonstruktion. Se riskanalys.
- VA-serviser ( vatten - och avloppsledning från hus till
förbindelsepunkt i gata ) är utbytta. Okänt när.
- Enligt uppgift finns det , förutom i wc-rum , bastu och
vinkällare , vattenburen golvvärme i hela källaren.
I gästrum och TV-rum är enligt uppgift golvvärmen
från 1970-talet och något begränsad.
I dessa två rum finn det även vattenburna radiatorer.
Hall / källarentré
- Skifferplattor på golv i utrymmet.
Elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare finns i
utrymmet.
Förråd 1
- Klinkergolv i utrymmet.
Inga speciella noteringar.
Wc-rum
- Utrymmet är utfört med målade väggar och klinkerplattor på
golv och är enligt uppgift renoverat 1996.
Utrymmet uppvärms via ett eloljeelement.
Inga speciella noteringar för övrigt.
Inre hall med
garderober
- Klinkergolv i utrymmet.
Inga speciella noteringar.
10
Gästrum
- Inga speciella noteringar.
TV-rum
- Inga speciella noteringar.
Passage
- Elcentral med automatsäkringar och jordfelsbrytare finns i
utrymmet.
Braskamin finns i utrymmet.
Tvättstuga
- Utrymmet är utfört med kakelplattor och målning på väggar
samt klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat
år 1998.
Avloppsvatten från tvättmaskinen och tvättbänken leds i
avloppsrör till vertikalt avloppsschakt.
Det finns en duschkabin i utrymmet vilket är positivt ur
fuktsynpunkt.
Det noterades ingen klämring eller golvbrunnsmanschett i
golvbrunnen bredvid duschkabinen vilket i detta fall bedömes
vara ett acceptabelt utförande.
Det finns lokal golvlutning mot golvbrunnen närmast
golvbrunnen. För övrigt bedömes golvet vara relativt "plant".
Tvättmaskinen är enligt uppgift från ca år 2013.
Torktumlaren är enligt uppgift från ca år 2010.
Bastu
- Enligt uppgift är påbyggda väggkonstruktioner fuktsäkert
utförda med metallreglar och det finns inget organiskt material
i kontakt med grundmurar.
Pannrum / förråd
- Bergvärmepumpen är tillverkad år 2000.
Den separata varmvattenberedaren är tillverkad år 2008.
Det noterades ingen klämring eller golvbrunnsmanschett i den
moderna golvbrunnen i utrymmet vilket i detta fall bedömes
vara ett acceptabelt utförande.
Golvvärmefördelare finns i utrymmet.
11
Förråd 2
- Centraldammsugare finns i utrymmet.
Matkällare /
vinkällare
- Inga speciella noteringar.
Övrigt källare
- Det noterades delvis "bomljud" vid knackning på golvplattor
och på ett ställe vissa fogbrister mellan golvplattor.
Utrymmen i källaren delvis belamrade och ej fullt
besiktningsbara. Besiktning av dessa utrymmen ingår i
köparens undersökningsplikt. På åtkomliga delar har inget
avvikande noterats.
Bottenvåning
Allmänt
- Enligt uppgift finns det , förutom i de två sovrummen och
badrummet , vattenburen golvvärme i hela bottenvåningen.
Entréhall
- Kalkstensplattor med golvvärme i utrymmet.
Inga speciella noteringar.
Hall
- Inga speciella noteringar.
Matplats
- Golvvärmefördelare saknar skvallerrör , slitsbotten och tätskikt
vilket var ett godkänt utförande år 2002.
Inga speciella noteringar för övrigt.
Kök
- Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 2002.
Fläkten är enligt uppgift från ca år 2012.
Matsal
- Inga speciella noteringar.
Vardagsrum
- Öppen spis finns i utrymmet.
Inga speciella noteringar för övrigt.
12
Passage
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 1
- Inga speciella noteringar.
Arbetsrum
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 2
- Inga speciella noteringar.
Badrum
- Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och
klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 1994.
Enligt uppgift finns det fuktspärrar bakom kakelplattor på
väggar och tätskikt under klinkerplattor på golv.
Elgolvvärme i utrymmet.
Det noterades klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är
korrekt.
Det noterades att tätskiktet i golvkonstruktionen är en
plastmatta.
Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i
anslutning till badkaret. För övrigt bedömes golvet vara
relativt "plant" och delvis med något bakfall.
Övrigt bottenvåning - De två sovrummen och mindre del av badrum är belägna
under altan. Bjälklag under underbyggda altaner och
balkonger är alltid riskkonstruktioner för läckage och
kondensskador och kräver extra noggrant underhåll.
Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid.
Enligt uppgift har det ej noterats några indikationer på fukt i
tak under altanen under de ca 13 år som altanen funnits.
13
Övervåning
Allmänt
- Enligt uppgift finns det vattenburen golvvärme i hela
övervåningen.
Altan / terrass
- Altanen är belagd med gummiduk som enligt uppgift är påförd
år 2002.
På grund av fastmonterad trätrall är gummiduken ej åtkomlig
för besiktning.
Normal livslängd för liknande takbeläggningar bedömes
till 20 – 30 år.
Möblerbar hall
- Inga speciella noteringar.
Inre hall
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 1
- Golvvärmefördelare saknar skvallerrör , slitsbotten och tätskikt
vilket var ett godkänt utförande år 2002.
Balkong
- Balkongbeläggningen består av ytpapp. Pappen är enligt
uppgift påförd år 2002.
Normal livslängd för liknande takbeläggningar är ca 15 - 20 år.
På grund av fastmonterad trätrall är ytpappen ej åtkomlig för
besiktning.
Sovrum 2
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 3
- Inga speciella noteringar.
Sovrum 4
- Inga speciella noteringar.
14
Wc-rum
- Utrymmet är utfört med sjöstensplattor på väggar och
sjöstensplattor på golv och är enligt uppgift inrett av
hantverkare år 2002.
Den vägghängda wc-stolens inbyggda vattenbehållare saknar
skvallerrör vilket var ett godkänt utförande för
inredningsåret 2002.
Tvättställsavloppets golvgenomföring är ej helt korrekt utförd.
Duschrum
- Utrymmet är utfört med sjöstensplattor på väggar och
sjöstensplattor på golv och är enligt uppgift inrett av
hantverkare år 2002.
Enligt uppgift finns det fuktspärrar bakom sjöstensplattor på
väggar och tätskikt under sjöstensplattor på golv.
Det noterades klämring i den moderna golvbrunnen vilket är
korrekt.
På grund av putskant i golvbrunnen går det ej att okulärt
konstatera förekomst av golvbrunnsmanschett i golvbrunnen.
Enligt uppgift finns det en golvbrunnsmanschett i anslutning till
golvbrunnen.
Golvlutningen mot golvbrunnen bedömes vara fullgod i
duschplatsen. För övrigt bedömes golvet vara relativt "plant".
Den vägghängda wc-stolens inbyggda vattenbehållare saknar
skvallerrör vilket var ett godkänt utförande år 2002.
Vind
- Vindsbjälklagets isolering består av lösull med en
underliggande diffusionsspärr av plast.
Kondensbildning ( svärtning ) finns i mindre omfattning på
råsponten. Enligt uppgift har svärtningar uppkommit i
samband med putsning av fasad då takfotsventilationen var
igentäppt. Enligt uppgift har det ej noterats några förändringar
beträffande kondenssvärtningens utbredning sedan
ventilationen vid takfot återställdes efter fasadarbetets
färdigställande.
Övrigt invändigt
- Det noterades delvis lutning i golv / bjälklag vilket är vanligt
förekommande för liknande konstruktioner.
15
RISKANALYS
- Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan betonggolv i
källare ( gästrum och TV-rum) är riskkonstruktioner för
fukt- och mögelproblem om organiskt material är i kontakt
med fuktig betong / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma
förhållandet är genom att göra konstruktionerna
inspekterbara.
- Invändigt isolerade grundmurar i källare ( gäststuga
och TV-rum ) är riskkonstruktioner för fukt- och mögelproblem
om organiskt material är i kontakt med fuktig grundmur / fuktig
miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att
genom att göra konstruktionerna inspekterbara.
- Se notering under fasad.
FORTSATT TEKNISK UTREDNING
- ----
Solna 2015-09-10
VärderingsHuset Småhus AB
Rolf Utling